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Engenharia de Avaliações: é a ciência que
estuda todo o processo de apuração de valores de
propriedades e bens específicos; é a arte de se
estimar valor, baseada no conhecimento técnico
apurado e no bom senso do profissional.
Avaliação de Bens: Análise técnica e científica,
realizada por Engenheiro de Avaliações, visando
identificar o valor de um bem, de seus custos,
frutos e direitos, assim como determinar
indicadores de viabilidade de sua utilização
econômica, para uma determinada finalidade,
situação e data.
Bem Tangível: Bem identificado materialmente
(por exemplo: imóveis, equipamentos, matérias
primas)
Bem Intangível: Bem não identificado
materialmente (por exemplo: fundo de comércio,
marcas e patentes)
a) Engenharia de Avaliações vem sendo
desenvolvida desde o final do século XIX.
b) No início do século XX a atividade de
avaliar era geralmente realizada por
negociantes ou por contadores desprovidos
de conhecimento científico.
c) Com a expansão industrial, foi necessário
o aprimoramento da técnica avaliatória.
Surgiu então, o Engenheiro de Avaliações.
- Topografia e Mecânica dos Solos;
- Técnicas Construtivas;
- Custos de Construção;
- Instalações Elétricas e Hidráulicas;
- Arquitetura e Urbanismo;
- Custos rurais(terra nua, pastos, e benfeitorias);
- Legislação Local;
- Estatística e Economia.
• Avaliação de imóveis urbanos e rurais
visando abertura de capital, garantia bancária,
compra e venda e estudos patrimoniais;
• Reavaliação de ativos imobilizados;
• Determinação de valores locativos;
• Consultoria imobiliária e análise de mercado;
• Lançamentos fiscais formulando valores da
Planta Genérica de Valores(IPTU)
Pode-se dizer na prática que a AVALIAÇÃO
IMOBILIÁRIA é uma PERÍCIA porque
necessariamente é precedida de um exame
técnico de suas características construtivas e
respectivas condições físicas.
ABNT NBR 14653-1: Procedimentos Gerais
ABNT NBR 14653-2: Imóveis Urbanos
ABNT NBR 14653-3: Imóveis Rurais
ABNT NBR 14653-4: Empreendimentos
ABNT NBR 14653-5: Máquinas, Equipamentos,
Instalações e Bens Industriais em Geral
ABNT NBR 14653-6: Recursos Naturais e
Ambientais
ABNT NBR 14653-7: Bens de Patrimônios
Históricos e Artísticos
Valor de Mercado: Quantia mais provável pela
qual se negociaria voluntariamente e
conscientemente um bem, numa data de
referencia, dentro das condições do mercado
vigente.
Valor Patrimonial
• VP = (Vter + Vbenf + Veqtos) x Fc
Valor de Risco
• VR = (Vbenf + Veqtos + Vinst) x Depr. Máx
Valor Econômico
• Fluxo de Caixa Descontado
Valor de Liquidação Forçada
• Situação de venda compulsória, tipo leilões
• Muito utilizado em garantias bancárias
Valor de Custo
• Custo para repor o bem, sem depreciação
Valor Indenização/Potencial
• Ressarcimento de débitos, desapropriações ou congêneres.
Fatores Intrínsecos
Terreno Benfeitoria
- Localização;
- Topografia;
- Forma geométrica;
- Características do sub-solo e outras.
- Projeto;
- Especificações Técnicas;
- Qualidade do material empregado;
- Qualidade da mão de obra de execução;
- Depreciação Física.
Fatores de Externalidades: resultantes das
modificações das características de
determinadas regiões, devidas a alterações de
ordem demográfica, legal, social, política ou
econômica do local, as quais tendem a valorizar
ou desvalorizar o valor dos imóveis.
Exemplos: proximidade de áreas degradadas
(favelas, trafego de drogas, prostituição); áreas
passiveis de enchentes e/ou tremores de terra,
proximidades de aterros sanitários, revitalização
de área degradada, etc.
Grupos:
- Diretos: Aqueles que definem o valor de
forma imediata através da comparação direta
com dados de elementos assemelhados,
constituindo-se em método básico;
- Indiretos: os que definem o valor através de
processos de cálculo com emprego de sub-
métodos auxiliares como o da quantificação do
custo, capitalização da renda, involutivo, o
residual ou outros.
Métodos Diretos:
Método Comparativo de Dados de Mercado: é
a técnica na qual a estimativa do valor do bem é
obtida sobre valores pagos e/ ou em oferta
referente a transações imobiliárias, sendo assim
um processo de correlação de valores.
Terreno/Terreno BALNEÁRIO MOGIANO - FINAL.srn
Casa/Casa 03-ARENDA-608-04C(STS)-RG-3.srn
Apto/Apto SANTOS-GERAL60.srn
Fazenda/Fazenda Rondolandia_MT_junho06 Guilherme.srn
Métodos Indiretos:
Método Evolutivo: Identifica o valor do bem pelo
somatório dos valores de seus componentes. Caso a
finalidade seja a identificação do valor de mercado,
deve ser considerado o fator de comercialização.
Vb = (Vterreno + Vconstrução + Vequipamentos) x Fc
Métodos Indiretos:
Método da Capitalização da Renda: Identifica
o valor do bem, com base na capitalização presente
da sua renda liquida, considerando-se cenários
viáveis. litoral-fluxo.xls
Métodos Indiretos:
Método Involutivo: Identifica o valor do bem,
alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado
em estudo de viabilidade técnico-econômica
(simula empreendimento). PLANILHA Residencial.xls
Avaliação de Imóveis Urbanos
• Terrenos, glebas, casas, apartamentos, lojas, etc
Avaliação de Imóveis Rurais
• Chácaras, sítios, fazendas, etc
Avaliação de Empreendimentos
• Hotéis, postos de combustível, shopping center, etc
Avaliação de Patrimônios Históricos
• Fortificações, imóveis tombados, etc
Cadastro Urbano SANTOS 2003.mdb
• Imobiliário: IPTU, ITBI e Contribuição para custeio do serviço de iluminação pública ;
• Mobiliário: ISS;
• Logradouros: taxa de serviços e melhorias.
Planta Genérica de Valores plantas_valores_genericos2011.pdf
• Parte integrante do sistema de informações do Cadastro (IPTU)
• Avaliação em massa;
• Geoprocessamento.
EVV – Estudo de Valores de Venda
• Valores de Edificações de Imóveis Urbanos
• V. EDIF I. URBANOS - SANTOS-GRAFICA.pdf
Vistoria:
• Características da região;
• Características minuciosas do bem avaliando:
- Terreno: área, testada, profundidade,
topografia, etc.
- Benfeitorias: área, ano de construção,
tipologia construtiva, estado de conservação, etc.
Pesquisa de Mercado:
• Amostras preferivelmente com características
similares ao avaliando e inseridas na mesma região
geo-econômica;
• Fontes de informações confiáveis ( corretores,
proprietários, jornais, compromissos de compra e
venda, CADE, etc);
• Dados das amostras (áreas, benfeitorias, etc);
Pesquisa de Mercado:
• Oferta / Transação;
• Data base da pesquisa;
• Valor de venda e/ou locação e condições de
pagamento.
Homogeneização:
• Conferencia e análise dos elementos coletados
no campo;
• Tratamento adequado visando torná-los
comparáveis ao avaliando, ou seja:
Homogeneização:
• Redução do preço a vista quando for o caso:
- entrada e saldo facilitado a prazo – sejam
reduzidas no preço a vista
• Correção da Elasticidade - Fator Fonte:
- amostras em oferta geralmente não refletem
o real valor de mercado;
- geralmente admitem elasticidade na
negociação.
Homogeneização – Tratamento por Fatores:
• Cálculo da profundidade equivalente;
• Cálculo Fator Profundidade;
• Cálculo do Fator Testada;
• Cálculo do Fator Transposição;
• Outros.
Homogeneização – Tratamento Científico
A Inferência Estatística define como modelo de
regressão, aquele utilizado para representar
determinado fenômeno, com base numa amostra,
considerando as diversas características
influenciantes.
Homogeneização – Tratamento Científico
Variáveis: características ou atributos observáveis
em uma amostra.
- variável dependente: variável que se pretende
explicar pelas variáveis independentes;
- variáveis independentes: variáveis que explicam
e dão conteúdo lógico à formação do valor do
imóvel objeto da avaliação.
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