View
105
Download
1
Category
Preview:
Citation preview
CRÉDITO IMOBILIÁRIOCRÉDITO IMOBILIÁRIO
Plano EmpresárioPlano Empresário
Abril de 2006Abril de 2006
22Produção - Santander BanespaProdução - Santander BanespaEvolução da Produção Pessoa Jurídica - Contratos Aprovados (SFH)Evolução da Produção Pessoa Jurídica - Contratos Aprovados (SFH)
Fonte: Crédito Imobiliário.
Produção Produção Produção Produção Produção
2002 2003 2004 2005 2006R$ 62 MM 105% R$ 127 MM 79% R$ 227 MM 5% R$ 239 MM 67% R$ 400 MM
3
33
59 66
96 98
116 12
7
127
179
5
29 33
56 64
131 15
7 188
10
67
110
227
9
73 83
193
239
Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez
R$
MM
2004 2005 2006
AbrilR$ 250MM
33Mercado – março / 06Mercado – março / 06Ranking de Contratações – operações de aquisição e construção (SFH)Ranking de Contratações – operações de aquisição e construção (SFH)
2002 2003 20042º em Volumes
4º em Unidades2º em Volumes
4º em Unidades
4º em Volumes
6º em Unidades4º em Volumes
6º em Unidades
4º em Volumes
6º em Unidades4º em Volumes
6º em UnidadesFonte: Abecip
Volume Unidades Volume Unidades
Caixa 1 1 1 1Abn Amro Real 4 2 2 2Bradesco 3 4 3 3Santander Banespa 2 3 4 4Unibanco 6 5 5 5Itaú 5 6 6 6Hsbc 7 7 7 7BankBoston 13 9 8 8Banrisul 9 10 9 9Bmb 10 14 10 11Nossa Caixa 14 8 11 10Poupex 8 11 12 12Brb 11 12 13 13Safra 12 13 14 14
mar/06 Ano 2006
Aquisição e Construção
Agentes
44Mercado – Março / 06Mercado – Março / 06Ranking de Contratações – operações de construção (SFH) - PJRanking de Contratações – operações de construção (SFH) - PJ
Fonte: Abecip
Vol. Unid. Vol. Unid. Vol. Unid. Vol. Unid. Vol. Unid. Vol. Unid.
Bradesco 2 1 1 1 3 2 1 1 1 1 2 2
Abn Amro Real 3 3 2 4 1 3 3 4 8 8 5 5
Santander Banespa 1 2 3 2 6 6 6 6 4 4 4 4
Unibanco 5 4 4 3 2 1 2 3 2 2 x x
Itaú 4 6 5 8 4 4 5 5 5 5 9 9
Hsbc 6 7 6 6 5 5 4 2 3 3 1 1
Caixa 7 5 7 5 12 11 x x x x x x
BankBoston 10 10 8 9 8 9 x x x x x x
Bmb 10 10 9 7 9 8 8 9 9 9 8 8
Banrisul 9 9 10 10 7 7 7 8 7 7 3 3
Nossa Caixa 8 8 11 11 10 10 9 7 10 10 10 10
Poupex 10 10 12 12 11 12 11 11 11 11 11 11
Safra x x x x x x 10 10 x x x x
Sudameris x x x x x x x x 6 6 6 6
Bilbao Vizcaya x x x x x x x x x x 7 7
Operações de Construção - Consolidado por Conglomerado
Rankingmar/06 Ano 2006 Ano 2005 Ano 2004 Ano 2003 Ano 2002
55Mercado – Março / 06Mercado – Março / 06Ranking de Contratações – operações de aquisição (SFH) - PFRanking de Contratações – operações de aquisição (SFH) - PF
Fonte: Abecip
Vol. Unid. Vol. Unid. Vol. Unid. Vol. Unid. Vol. Unid. Vol. Unid.
Caixa 1 1 1 1 9 9 x x x x x x
Abn Amro Real 2 2 2 2 1 1 2 2 3 2 4 2
Santander Banespa 3 4 3 4 3 4 3 5 7 7 2 4
Itaú 4 3 4 3 4 2 5 6 5 4 6 5
Unibanco 5 5 5 5 2 3 1 3 1 3 1 1
Bradesco 6 6 6 6 5 6 7 8 2 5 8 8
BankBoston 7 8 7 9 6 7 6 7 6 6 3 6
Banrisul 9 10 8 8 7 5 4 4 4 1 5 3
Hsbc 8 7 9 7 8 8 9 9 8 9 10 9
Nossa Caixa 10 9 10 10 10 10 8 1 11 8 11 11
Poupex 11 11 11 11 12 11 11 10 12 11 13 12
Brb 12 12 12 13 11 14 10 13 10 13 12 14
Bmb 14 14 13 12 14 13 13 12 14 14 x x
Safra 13 13 14 14 13 12 12 11 13 12 14 13
Citibank x x x x 15 15 14 14 15 15 x x
Sudameris x x x x x x x x 9 10 9 10
Apeal x x x x x x x x 16 16 x x
Bilbao Vizcaya x x x x x x x x x x 7 7
Operações de Aquisição - Consolidado por Conglomerado
Rankingmar/06 Ano 2006 Ano 2005 Ano 2004 Ano 2003 Ano 2002
6OBJETIVOOBJETIVO
Empréstimos às pessoas jurídicas para a produção de empreendimentos residenciais, com liquidação do saldo através de repasses
Público alvo: Incorporadores e construtores de empreendimentos residenciais
7REQUISITOS BÁSICOSREQUISITOS BÁSICOS
DA INCORPORADORA Experiência de mercado Mínimo 5 empreendimentos residenciais concluídos
DO TERRENO Livre e desembaraçado de quaisquer ônus Escritura definitiva em nome do proponente Registrada no S.R.I. competente
8
DO EMPREENDIMENTO
Estritamente de uso residencial
Localização: Fundamental
Adequado a proposta do projeto e ao mercado imobiliário
local
Boa liquidez de mercado
Mínimo de 20 unidades por empreendimento
Valor de venda mínimo: R$ 80mil/ unid
REQUISITOS BÁSICOSREQUISITOS BÁSICOS
9
MODALIDADE DE EMPRÉSTIMOMODALIDADE DE EMPRÉSTIMO
S.F.H. Valor unitário médio de empréstimo até R$ 350mil
Taxa de juros 12% aa
Taxa de abertura de crédito- TAC Até 1,5% sobre o valor da operação
10
V. máximo de empréstimo, limitado a:
70% do custo de construção (unid. financ)
83% do Valor máximo de repasse possível
Índice de garantia mínimo >= 2,00
Índice de recebimentos previstos >= 1,20
Prazo máximo: 42 meses, inclui 6 de carência de comercialização ( 36 meses para
obra + 6 meses de carência )
Garantias da operação: Hipoteca do empreendimento
Fiança dos sócios
Penhor dos recebíveis imobiliários
Outras, se for o caso
PARÂMETROS OPERACIONAIS BÁSICOSPARÂMETROS OPERACIONAIS BÁSICOS
11
O cálculo do custo de construção não inclui:custo do terreno, despesas de propaganda despesas de vendas despesas financeiras
Não serão financiadas unidades:permutadas, com financiamento direto, quitadas ou com quitação até as chaves
PARÂMETROS OPERACIONAIS BÁSICOSPARÂMETROS OPERACIONAIS BÁSICOS
12
LIBERAÇÃO DE PARCELAS
Em parcelas mensais de acordo com o cronograma físico financeiro e mediante vistoria de obra e documentação OK
LIQUIDAÇÃO DO SALDO DEVEDOR
Repasses
Utilização dos recebíveis empenhados
Recursos próprios
PARÂMETROS OPERACIONAIS BÁSICOSPARÂMETROS OPERACIONAIS BÁSICOS
O BANCO NÃO ANUIRÁ COMO INTERVENIENTE QUITANTELiberação de hipoteca: contra pagamento
13
PASTA MÃE – documentos da empresa e empreendimento
Início de análise até 60 dias antes da data da liberação da última parcela
CONDIÇÕES OPERACIONAIS DOS REPASSES
Conforme política operacional vigente para PF
SuperCasa Própria até R$ 350mil
SuperCasa 20 não há
PROPONENTES- compromissários compradores
Início da análise até 30 dias antes da data da liberação da última parcela
REPASSES- OPERACIONALIZAÇÃOREPASSES- OPERACIONALIZAÇÃO
Financiamento aos promitentes compradoresFinanciamento aos promitentes compradores
14Repasses- condições operacionaisRepasses- condições operacionais
VANTAGENS EXCLUSIVAS DO SUPERCASA PRÓPRIAVANTAGENS EXCLUSIVAS DO SUPERCASA PRÓPRIA
Taxas de juros reduzidas e decrescentes
Prêmios de R$ 20.000,00 líquidos, por meio de sorteio mensais
Devolução de 20% do valor financiado, corrigido no final do contrato
Assistência lar 24 horas, para realização de serviços de emergência, inclusive SuperCasa 20.
SuperCasa PrópriaSuperCasa 20 (Parcela Fixa)
R$ 120 mil R$ 40 mil
R$ 350 mil não há
70% 70%
R$ 20 mil R$ 20 mil
R$ 245 mil R$ 800 mil
240 240
27% (renda bruta) 27% (renda bruta)
10,95% até 10º ano; 8,95% a partir do 11º ano.
SAC PRICE
Conforme legislaçãosomente na entrada e conforme
legislação
16,95%
18,45%
Sistema de amortização
FGTS
12% a.a.
R$ 2,5 mil (individual) R$ 2,5 mil (individual)
A partir de R$ 2 mil (condomínio) A partir de R$ 2 mil (condomínio)Renda mínima exigida
Com relacionamento
Sem relacionamento
Valor máximo do imóvel
% máximo de financiamento
Valor de financiamento mínimo
Prazo de financiamento (Máximo em meses)
Comprometimento de renda
Condições
Taxa de JurosCom relacionamento
Valor mínimo do imóvel
Valor de financiamento máximo
Sem relacionamento
15
Repasses- condições operacionaisRepasses- condições operacionais
7,95% a.a. (36 primeiros meses); 12% a.a. demais meses.
25% (condomínio)
SACRE - 36 primeiros meses e SAC - demais meses
Taxa de juros
Comprometimento de renda
Sistema de amortização
PARA IMÓVEIS DE R$ 40 MIL A R$ 120 MIL (SUPERCASA PRÓPRIA)
SUPERCASA 20- outros planos
com relacionamento: 16,95% ou sem relacionamento: 18,45%
27% da renda bruta
Condomínio
Parcelas Decrescentes
Somente na entrada e conforme legislação.FGTS
Condições
Sistema de amortização
Prazo máximo
Taxa de juros
Comprometimento de renda
Composição da Renda
MISTO (SAC E TP)
240 meses
16FLUXO DE APROVAÇÃOFLUXO DE APROVAÇÃO
PRÉ
ANÁLISE
TÉCNICA
consulta
1 semana
17
PRÉ ANÁLISE TÉCNICA- CONSULTA
INCORPORADORA/ CONSTRUTORA
Currículo detalhado
Organograma
Dados financeiros preliminares
PROJETO
Projeto aprovado
Ficha resumo
Canais:
•Gerente de relacionamento
Prazo de análise: até 1 semana
ANÁLISE DAS PROPOSTASANÁLISE DAS PROPOSTAS
18FLUXO DE APROVAÇÃOFLUXO DE APROVAÇÃO
PRÉ
ANÁLISE
TÉCNICA
consulta
1ª FASE
Estudo
Técnico e
financeiro
1 semana média 60 dias
19
1ª FASE – ESTUDO TÉCNICO E FINANCEIRO
ELABORAÇÃO DO ESTUDO DE VIABILIDADE TÉCNICO
•Documentação técnica completa
•Prazo até : 20 dias
DOCUMENTAÇÃO FINANCEIRA
•Balanço e fluxos de caixa
•Consistência das informações
COMITÊ DE CRÉDITO
INSTRUMENTO DE ALOCAÇÃO DE CRÉDITO
•condições operacionais da aprovação
•documentação para contratação
•validade: 180 dias
Prazo total médio: 60 dias
ANÁLISE DAS PROPOSTASANÁLISE DAS PROPOSTAS
20FLUXO DE APROVAÇÃOFLUXO DE APROVAÇÃO
PRÉ
ANÁLISE
TÉCNICA
consulta
1ª FASE
Estudo
Técnico e
financeiro
2ª FASE
contratação
1 semana média 60 dias média 20 dias
21
2ª FASE – CONTRATAÇÃO
DOCUMENTAÇÃO TÉCNICA COMPLEMENTAR
DOCUMENTAÇÃO JURÍDICA
APROVAÇÃO DOC TÉCNICA E JURÍDICA
EMISSÃO DO CONTRATO DE EMPRÉSTIMO
ASSINATURAS
REGISTROS
ATENDIMENTO DAS CONDICIONANTES
INÍCIO DE LIBERAÇÃO DAS PARCELAS
ANÁLISE DAS PROPOSTASANÁLISE DAS PROPOSTAS
22FLUXO DE APROVAÇÃOFLUXO DE APROVAÇÃO
PRÉ
ANÁLISE
TÉCNICA
consulta
1ª FASE
Estudo
Técnico e
financeiro
2ª FASE
contrataçãoGESTÃO
1 semana média 60 dias até 42 meses média 20 dias
23
GESTÃOGESTÃO
GESTÃO DOS CONTRATOS
MEDIÇÕES MENSAIS DE OBRA
POSIÇÃO DE COMERCIALIZAÇÃO MENSAL
ANUÊNCIAS NOS COMPROMISSOS OK
PENHOR DOS RECEBÍVEIS OK
LIBERAÇÃO DAS PARCELAS
AMORTIZAÇÕES EXTRAORDINÁRIAS
LIQUIDAÇÃO DO SALDO DEVEDOR
24
TARIFASTARIFAS
• ESTUDO DE VIABILIDADE
• 1 Bloco R$ 1.500,00
• 2 Blocos R$ 2.000,00
• 3 Blocos R$ 2.500,00
• ANÁLISE JURÍDICA
• R$ 1.000,00
• VISTORIA E MEDIÇÃO MENSAL DE OBRA
• 1 bloco R$ 500,00
• 2 Blocos R$ 700,00
• 3 blocos R$ 1.000,00
• REAVALIAÇÃO SEMESTRAL
• 1 Bloco R$ 1.080,00
• 2 Blocos R$ 1.530,00
• 3 Blocos R$ 1.800,00
• ANÁLISE PASTA MÃE/ COMPRADORES
• R$ 700,00 / R$ 300,00
25
MODÊLOS DE PLACAS DE OBRAMODÊLOS DE PLACAS DE OBRA
• Banco Santander
• Banco Banespa
26
27
28Superintendência de Crédito Imobiliário PJSuperintendência de Crédito Imobiliário PJ
SUPERINTENDÊNCIAGilberto Shideo Saito tel: (11)5854-7527
GERÊNCIA GERALFábio Noçais da Silva tel: (11)5854-9342Henrique T. Onuki tel: (11)5854-7622Thais Rocha Mineiro Sá tel: (11)5854 5209Rubens Nelson Torres tel: (11)5854-8612
GERÊNCIA OPERACIONALCarlos Roberto F. da Silva tel: (11)5854-7470Elaine Cristina S. Paranhos tel: (11)5854-7534
Vânia Moraes Montagner tel: (11)5854-8864
Av. Guido Caloi, 1000, bloco 01, 3ºandarJd São Luiz, São Paulo/SP cep: 05802-140, Fax:(11) 5854-9694
Fim
29
I.G. = Valor de avaliação do empreendto (unid fin) >= 2,00
valor total do empréstimo
exemplo:
-valor de avaliação das unidades financiadas: R$ 25MM
-valor total do empréstimo: R$ 7,8MM
portanto:
IG = 25,00 = 3,21
7,80
ÍNDICE DE GARANTIA - IGÍNDICE DE GARANTIA - IG
30
I.R.P. = A+B+C >= 1,20 A: Total de promessa de repasses + FGTS D B: Estoque x 60% (valor de Avaliação ou venda)
o menor dos dois valores
C: Total Recebíveis da fase de carência
D: Total liberado + à liberar
exemplo:
10 unidades vendidas com promessa de repasse de R$ 750M e total de FGTS de R$ 50M . Total: R$ 800M
Estoque de 20 un com valor de avaliação de R$ R$ 4.000M
Total de recebíveis fase de carência, inclusive chaves: R$ 400M
Total do empréstimo liberado: R$ 1.000M
Total do empréstimo a liberar: R$ 1.500M
Portanto:
IRP= 800M+ R$ 4.000Mx 60%+ R$ 400M = 1,44 Ok !
R$ 1.000M+ R$ 1.500M
ÍNDICE DE RECEBIMENTOS PREVISTOS - IRPÍNDICE DE RECEBIMENTOS PREVISTOS - IRP
31
RegistroObrigatório no cartório de títulos e documentos contrato e aditivos para as vendas pós contrato
Vinculação
Fase de construção: Liberação para conta livre movimentação
Fase de carência: amortização do saldo, independente do volume de repasses previstos
TCC - Termo de concordância de penhor e hipoteca
Somente para as unidades vendidas antes da assinatura do contrato de empréstimo
Anuência - compromissos de venda e compra
Obrigatória para todas as unidades vendidas após a assinatura do contrato de empréstimo
PENHOR DOS RECEBÍVEISPENHOR DOS RECEBÍVEIS
32
Recommended