CRÉDITO IMOBILIÁRIOCRÉDITO IMOBILIÁRIO

Plano EmpresárioPlano Empresário

Abril de 2006Abril de 2006

22Produção - Santander BanespaProdução - Santander BanespaEvolução da Produção Pessoa Jurídica - Contratos Aprovados (SFH)Evolução da Produção Pessoa Jurídica - Contratos Aprovados (SFH)

Fonte: Crédito Imobiliário.

Produção Produção Produção Produção Produção

2002 2003 2004 2005 2006R$ 62 MM 105% R$ 127 MM 79% R$ 227 MM 5% R$ 239 MM 67% R$ 400 MM

3

33

59 66

96 98

116 12

7

127

179

5

29 33

56 64

131 15

7 188

10

67

110

227

9

73 83

193

239

Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez

R$

MM

2004 2005 2006

AbrilR$ 250MM

33Mercado – março / 06Mercado – março / 06Ranking de Contratações – operações de aquisição e construção (SFH)Ranking de Contratações – operações de aquisição e construção (SFH)

2002 2003 20042º em Volumes

4º em Unidades2º em Volumes

4º em Unidades

4º em Volumes

6º em Unidades4º em Volumes

6º em Unidades

4º em Volumes

6º em Unidades4º em Volumes

6º em UnidadesFonte: Abecip

Volume Unidades Volume Unidades

Caixa 1 1 1 1Abn Amro Real 4 2 2 2Bradesco 3 4 3 3Santander Banespa 2 3 4 4Unibanco 6 5 5 5Itaú 5 6 6 6Hsbc 7 7 7 7BankBoston 13 9 8 8Banrisul 9 10 9 9Bmb 10 14 10 11Nossa Caixa 14 8 11 10Poupex 8 11 12 12Brb 11 12 13 13Safra 12 13 14 14

mar/06 Ano 2006

Aquisição e Construção

Agentes

44Mercado – Março / 06Mercado – Março / 06Ranking de Contratações – operações de construção (SFH) - PJRanking de Contratações – operações de construção (SFH) - PJ

Fonte: Abecip

Vol. Unid. Vol. Unid. Vol. Unid. Vol. Unid. Vol. Unid. Vol. Unid.

Bradesco 2 1 1 1 3 2 1 1 1 1 2 2

Abn Amro Real 3 3 2 4 1 3 3 4 8 8 5 5

Santander Banespa 1 2 3 2 6 6 6 6 4 4 4 4

Unibanco 5 4 4 3 2 1 2 3 2 2 x x

Itaú 4 6 5 8 4 4 5 5 5 5 9 9

Hsbc 6 7 6 6 5 5 4 2 3 3 1 1

Caixa 7 5 7 5 12 11 x x x x x x

BankBoston 10 10 8 9 8 9 x x x x x x

Bmb 10 10 9 7 9 8 8 9 9 9 8 8

Banrisul 9 9 10 10 7 7 7 8 7 7 3 3

Nossa Caixa 8 8 11 11 10 10 9 7 10 10 10 10

Poupex 10 10 12 12 11 12 11 11 11 11 11 11

Safra x x x x x x 10 10 x x x x

Sudameris x x x x x x x x 6 6 6 6

Bilbao Vizcaya x x x x x x x x x x 7 7

Operações de Construção - Consolidado por Conglomerado

Rankingmar/06 Ano 2006 Ano 2005 Ano 2004 Ano 2003 Ano 2002

55Mercado – Março / 06Mercado – Março / 06Ranking de Contratações – operações de aquisição (SFH) - PFRanking de Contratações – operações de aquisição (SFH) - PF

Fonte: Abecip

Vol. Unid. Vol. Unid. Vol. Unid. Vol. Unid. Vol. Unid. Vol. Unid.

Caixa 1 1 1 1 9 9 x x x x x x

Abn Amro Real 2 2 2 2 1 1 2 2 3 2 4 2

Santander Banespa 3 4 3 4 3 4 3 5 7 7 2 4

Itaú 4 3 4 3 4 2 5 6 5 4 6 5

Unibanco 5 5 5 5 2 3 1 3 1 3 1 1

Bradesco 6 6 6 6 5 6 7 8 2 5 8 8

BankBoston 7 8 7 9 6 7 6 7 6 6 3 6

Banrisul 9 10 8 8 7 5 4 4 4 1 5 3

Hsbc 8 7 9 7 8 8 9 9 8 9 10 9

Nossa Caixa 10 9 10 10 10 10 8 1 11 8 11 11

Poupex 11 11 11 11 12 11 11 10 12 11 13 12

Brb 12 12 12 13 11 14 10 13 10 13 12 14

Bmb 14 14 13 12 14 13 13 12 14 14 x x

Safra 13 13 14 14 13 12 12 11 13 12 14 13

Citibank x x x x 15 15 14 14 15 15 x x

Sudameris x x x x x x x x 9 10 9 10

Apeal x x x x x x x x 16 16 x x

Bilbao Vizcaya x x x x x x x x x x 7 7

Operações de Aquisição - Consolidado por Conglomerado

Rankingmar/06 Ano 2006 Ano 2005 Ano 2004 Ano 2003 Ano 2002

6OBJETIVOOBJETIVO

Empréstimos às pessoas jurídicas para a produção de empreendimentos residenciais, com liquidação do saldo através de repasses

Público alvo: Incorporadores e construtores de empreendimentos residenciais

7REQUISITOS BÁSICOSREQUISITOS BÁSICOS

DA INCORPORADORA Experiência de mercado Mínimo 5 empreendimentos residenciais concluídos

DO TERRENO Livre e desembaraçado de quaisquer ônus Escritura definitiva em nome do proponente Registrada no S.R.I. competente

8

DO EMPREENDIMENTO

Estritamente de uso residencial

Localização: Fundamental

Adequado a proposta do projeto e ao mercado imobiliário

local

Boa liquidez de mercado

Mínimo de 20 unidades por empreendimento

Valor de venda mínimo: R$ 80mil/ unid

REQUISITOS BÁSICOSREQUISITOS BÁSICOS

9

MODALIDADE DE EMPRÉSTIMOMODALIDADE DE EMPRÉSTIMO

S.F.H. Valor unitário médio de empréstimo até R$ 350mil

Taxa de juros 12% aa

Taxa de abertura de crédito- TAC Até 1,5% sobre o valor da operação

10

V. máximo de empréstimo, limitado a:

70% do custo de construção (unid. financ)

83% do Valor máximo de repasse possível

Índice de garantia mínimo >= 2,00

Índice de recebimentos previstos >= 1,20

Prazo máximo: 42 meses, inclui 6 de carência de comercialização ( 36 meses para

obra + 6 meses de carência )

Garantias da operação: Hipoteca do empreendimento

Fiança dos sócios

Penhor dos recebíveis imobiliários

Outras, se for o caso

PARÂMETROS OPERACIONAIS BÁSICOSPARÂMETROS OPERACIONAIS BÁSICOS

11

O cálculo do custo de construção não inclui:custo do terreno, despesas de propaganda despesas de vendas despesas financeiras

Não serão financiadas unidades:permutadas, com financiamento direto, quitadas ou com quitação até as chaves

PARÂMETROS OPERACIONAIS BÁSICOSPARÂMETROS OPERACIONAIS BÁSICOS

12

LIBERAÇÃO DE PARCELAS

Em parcelas mensais de acordo com o cronograma físico financeiro e mediante vistoria de obra e documentação OK

LIQUIDAÇÃO DO SALDO DEVEDOR

Repasses

Utilização dos recebíveis empenhados

Recursos próprios

PARÂMETROS OPERACIONAIS BÁSICOSPARÂMETROS OPERACIONAIS BÁSICOS

O BANCO NÃO ANUIRÁ COMO INTERVENIENTE QUITANTELiberação de hipoteca: contra pagamento

13

PASTA MÃE – documentos da empresa e empreendimento

Início de análise até 60 dias antes da data da liberação da última parcela

CONDIÇÕES OPERACIONAIS DOS REPASSES

Conforme política operacional vigente para PF

SuperCasa Própria até R$ 350mil

SuperCasa 20 não há

PROPONENTES- compromissários compradores

Início da análise até 30 dias antes da data da liberação da última parcela

REPASSES- OPERACIONALIZAÇÃOREPASSES- OPERACIONALIZAÇÃO

Financiamento aos promitentes compradoresFinanciamento aos promitentes compradores

14Repasses- condições operacionaisRepasses- condições operacionais

VANTAGENS EXCLUSIVAS DO SUPERCASA PRÓPRIAVANTAGENS EXCLUSIVAS DO SUPERCASA PRÓPRIA

Taxas de juros reduzidas e decrescentes

Prêmios de R$ 20.000,00 líquidos, por meio de sorteio mensais

Devolução de 20% do valor financiado, corrigido no final do contrato

Assistência lar 24 horas, para realização de serviços de emergência, inclusive SuperCasa 20.

SuperCasa PrópriaSuperCasa 20 (Parcela Fixa)

R$ 120 mil R$ 40 mil

R$ 350 mil não há

70% 70%

R$ 20 mil R$ 20 mil

R$ 245 mil R$ 800 mil

240 240

27% (renda bruta) 27% (renda bruta)

10,95% até 10º ano; 8,95% a partir do 11º ano.

SAC PRICE

Conforme legislaçãosomente na entrada e conforme

legislação

16,95%

18,45%

Sistema de amortização

FGTS

12% a.a.

R$ 2,5 mil (individual) R$ 2,5 mil (individual)

A partir de R$ 2 mil (condomínio) A partir de R$ 2 mil (condomínio)Renda mínima exigida

Com relacionamento

Sem relacionamento

Valor máximo do imóvel

% máximo de financiamento

Valor de financiamento mínimo

Prazo de financiamento (Máximo em meses)

Comprometimento de renda

Condições

Taxa de JurosCom relacionamento

Valor mínimo do imóvel

Valor de financiamento máximo

Sem relacionamento

15

Repasses- condições operacionaisRepasses- condições operacionais

7,95% a.a. (36 primeiros meses); 12% a.a. demais meses.

25% (condomínio)

SACRE - 36 primeiros meses e SAC - demais meses

Taxa de juros

Comprometimento de renda

Sistema de amortização

PARA IMÓVEIS DE R$ 40 MIL A R$ 120 MIL (SUPERCASA PRÓPRIA)

SUPERCASA 20- outros planos

com relacionamento: 16,95% ou sem relacionamento: 18,45%

27% da renda bruta

Condomínio

Parcelas Decrescentes

Somente na entrada e conforme legislação.FGTS

Condições

Sistema de amortização

Prazo máximo

Taxa de juros

Comprometimento de renda

Composição da Renda

MISTO (SAC E TP)

240 meses

16FLUXO DE APROVAÇÃOFLUXO DE APROVAÇÃO

PRÉ

ANÁLISE

TÉCNICA

consulta

1 semana

17

PRÉ ANÁLISE TÉCNICA- CONSULTA

INCORPORADORA/ CONSTRUTORA

Currículo detalhado

Organograma

Dados financeiros preliminares

PROJETO

Projeto aprovado

Ficha resumo

Canais:

•Gerente de relacionamento

Prazo de análise: até 1 semana

ANÁLISE DAS PROPOSTASANÁLISE DAS PROPOSTAS

18FLUXO DE APROVAÇÃOFLUXO DE APROVAÇÃO

PRÉ

ANÁLISE

TÉCNICA

consulta

1ª FASE

Estudo

Técnico e

financeiro

1 semana média 60 dias

19

1ª FASE – ESTUDO TÉCNICO E FINANCEIRO

ELABORAÇÃO DO ESTUDO DE VIABILIDADE TÉCNICO

•Documentação técnica completa

•Prazo até : 20 dias

DOCUMENTAÇÃO FINANCEIRA

•Balanço e fluxos de caixa

•Consistência das informações

COMITÊ DE CRÉDITO

INSTRUMENTO DE ALOCAÇÃO DE CRÉDITO

•condições operacionais da aprovação

•documentação para contratação

•validade: 180 dias

Prazo total médio: 60 dias

ANÁLISE DAS PROPOSTASANÁLISE DAS PROPOSTAS

20FLUXO DE APROVAÇÃOFLUXO DE APROVAÇÃO

PRÉ

ANÁLISE

TÉCNICA

consulta

1ª FASE

Estudo

Técnico e

financeiro

2ª FASE

contratação

1 semana média 60 dias média 20 dias

21

2ª FASE – CONTRATAÇÃO

DOCUMENTAÇÃO TÉCNICA COMPLEMENTAR

DOCUMENTAÇÃO JURÍDICA

APROVAÇÃO DOC TÉCNICA E JURÍDICA

EMISSÃO DO CONTRATO DE EMPRÉSTIMO

ASSINATURAS

REGISTROS

ATENDIMENTO DAS CONDICIONANTES

INÍCIO DE LIBERAÇÃO DAS PARCELAS

ANÁLISE DAS PROPOSTASANÁLISE DAS PROPOSTAS

22FLUXO DE APROVAÇÃOFLUXO DE APROVAÇÃO

PRÉ

ANÁLISE

TÉCNICA

consulta

1ª FASE

Estudo

Técnico e

financeiro

2ª FASE

contrataçãoGESTÃO

1 semana média 60 dias até 42 meses média 20 dias

23

GESTÃOGESTÃO

GESTÃO DOS CONTRATOS

MEDIÇÕES MENSAIS DE OBRA

POSIÇÃO DE COMERCIALIZAÇÃO MENSAL

ANUÊNCIAS NOS COMPROMISSOS OK

PENHOR DOS RECEBÍVEIS OK

LIBERAÇÃO DAS PARCELAS

AMORTIZAÇÕES EXTRAORDINÁRIAS

LIQUIDAÇÃO DO SALDO DEVEDOR

24

TARIFASTARIFAS

• ESTUDO DE VIABILIDADE

• 1 Bloco R$ 1.500,00

• 2 Blocos R$ 2.000,00

• 3 Blocos R$ 2.500,00

• ANÁLISE JURÍDICA

• R$ 1.000,00

• VISTORIA E MEDIÇÃO MENSAL DE OBRA

• 1 bloco R$ 500,00

• 2 Blocos R$ 700,00

• 3 blocos R$ 1.000,00

• REAVALIAÇÃO SEMESTRAL

• 1 Bloco R$ 1.080,00

• 2 Blocos R$ 1.530,00

• 3 Blocos R$ 1.800,00

• ANÁLISE PASTA MÃE/ COMPRADORES

• R$ 700,00 / R$ 300,00

25

MODÊLOS DE PLACAS DE OBRAMODÊLOS DE PLACAS DE OBRA

• Banco Santander

• Banco Banespa

26

27

28Superintendência de Crédito Imobiliário PJSuperintendência de Crédito Imobiliário PJ

SUPERINTENDÊNCIAGilberto Shideo Saito tel: (11)5854-7527

GERÊNCIA GERALFábio Noçais da Silva tel: (11)5854-9342Henrique T. Onuki tel: (11)5854-7622Thais Rocha Mineiro Sá tel: (11)5854 5209Rubens Nelson Torres tel: (11)5854-8612

GERÊNCIA OPERACIONALCarlos Roberto F. da Silva tel: (11)5854-7470Elaine Cristina S. Paranhos tel: (11)5854-7534

Vânia Moraes Montagner tel: (11)5854-8864

Av. Guido Caloi, 1000, bloco 01, 3ºandarJd São Luiz, São Paulo/SP cep: 05802-140, Fax:(11) 5854-9694

Fim

29

I.G. = Valor de avaliação do empreendto (unid fin) >= 2,00

valor total do empréstimo

exemplo:

-valor de avaliação das unidades financiadas: R$ 25MM

-valor total do empréstimo: R$ 7,8MM

portanto:

IG = 25,00 = 3,21

7,80

ÍNDICE DE GARANTIA - IGÍNDICE DE GARANTIA - IG

30

I.R.P. = A+B+C >= 1,20 A: Total de promessa de repasses + FGTS D B: Estoque x 60% (valor de Avaliação ou venda)

o menor dos dois valores

C: Total Recebíveis da fase de carência

D: Total liberado + à liberar

exemplo:

10 unidades vendidas com promessa de repasse de R$ 750M e total de FGTS de R$ 50M . Total: R$ 800M

Estoque de 20 un com valor de avaliação de R$ R$ 4.000M

Total de recebíveis fase de carência, inclusive chaves: R$ 400M

Total do empréstimo liberado: R$ 1.000M

Total do empréstimo a liberar: R$ 1.500M

Portanto:

IRP= 800M+ R$ 4.000Mx 60%+ R$ 400M = 1,44 Ok !

R$ 1.000M+ R$ 1.500M

ÍNDICE DE RECEBIMENTOS PREVISTOS - IRPÍNDICE DE RECEBIMENTOS PREVISTOS - IRP

31

RegistroObrigatório no cartório de títulos e documentos contrato e aditivos para as vendas pós contrato

Vinculação

Fase de construção: Liberação para conta livre movimentação

Fase de carência: amortização do saldo, independente do volume de repasses previstos

TCC - Termo de concordância de penhor e hipoteca

Somente para as unidades vendidas antes da assinatura do contrato de empréstimo

Anuência - compromissos de venda e compra

Obrigatória para todas as unidades vendidas após a assinatura do contrato de empréstimo

PENHOR DOS RECEBÍVEISPENHOR DOS RECEBÍVEIS

32