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EXCELENTÍSSIMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2º

VARA CÍVEL DA COMARCA DE AMERICANA/SP

Processo: 1004190-10.2015.8.26.0019

MARCOS EDUARDO BIGATTO, engenheiro civil, infra-assinado, perito

nomeado nos Autos da Ação de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL, em

que BANCO SANTANDER S/A ajuizou em face de KITS VANITEX CONFECÇÕES

LTDA e outro, vem, respeitosamente, à Vossa presença a fim de requerer e

expor o que segue:

Primeiramente, requer o levantamento dos honorários periciais

provisórios já depositados às fls. 470 (R$ 10.000,00).

Solicita ainda, sejam os honorários definitivos arbitrados em R$

14.700,00 (Quatorze Mil e Setecentos Reais), que correspondem a 35 horas

técnicas mais despesas, conforme Regulamento IBAPE.

Por fim, após haver procedido aos estudos e às diligências que se

fizeram necessários, vem apresentar a V. Exa. o seguinte

L A U D O

Termos em que,

P. deferimento. Americana, 12 de dezembro de 2.017.

Eng. Marcos Eduardo Bigatto – CREA 506.105.315-0 Membro Titular do IBAPE/SP nº. 1507 Pós-Graduado em Perícias de Engenharia e Avaliações

fls. 481

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Sumário

I. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES ........................................................................ 3 II. OBJETIVO ............................................................................................................. 4 III. METODOLOGIA .................................................................................................. 4 IV. DADOS DOS IMÓVEIS ........................................................................................ 7 V. VISTORIA ........................................................................................................... 11

VI. FUNDAMENTAÇÃO .......................................................................................... 46

VII. DETERMINAÇÃO DOS VALORES E PESQUISA ................................................. 55 VIII. CONSIDERAÇÕES COMPLEMENTARES ......................................................... 79 IX. CONCLUSÃO ................................................................................................... 83

X. QUESITOS DAS REQUERIDAS ............................................................................. 84

XI. ENCERRAMENTO .............................................................................................. 86

fls. 482

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I - Considerações Preliminares

I.1 – RESUMO DAS ALEGAÇÕES DO REQUERENTE

I.1.1 – Com relação a penhora requerida, requer que esta decaia sobre os

imóveis, cujas matrículas seguem abaixo:

● Matrícula nº 22.830 (atual 11.545 – CRI de Nova Odessa/SP)

● Matrícula nº 22.832 (atual 11.546 – CRI de Nova Odessa/SP)

● Matrícula nº 22.834 (atual 11.547 – CRI de Nova Odessa/SP)

● Matrícula nº 37.869 - CRI de Americana/SP

● Matrícula nº 37.870 - CRI de Americana/SP

● Matrícula nº 37.871 - CRI de Americana/SP

● Matrícula nº 38.840 - CRI de Americana/SP

I.2 – RESUMO DAS ALEGAÇÕES DAS REQUERIDAS

I.2.1 – Os imóveis objetos das matrículas nº 37.869, 37.870, 37.871, 38.840 (que

estão unificados no ITBI) tem o valor venal de R$ 2.429.013,90 (dois milhões

quatrocentos e vinte e novel mil e treze reais e noventa centavos);

I.2.2 – Foram penhorados mais três imóveis de Nova Odessa, todos com valor

venal de R$34.064,03, o que soma um montante de R$102.192,09;

I.2.3 – Tendo em vista que a Penhora no presente caso é nitidamente

excessiva, indica-se o imóvel objeto da matrícula nº 59.263 que, conforme

laudo pericial possui um valor de mercado no importe de R$ 250.000,00

(duzentos e cinquenta mil reais).

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II - Objetivo

A prova pericial deferida nos termos do R. Despacho de fls. 452, consiste no

seguinte:

1º) apurar o valor de mercado dos imóveis objeto da penhora;

2º) finalizar o trabalho respondendo aos quesitos apresentados.

III - Metodologia

III.1 – Metodologia Adotada

Serão adotados os critérios determinados pela ABNT através da NBR 14653-1

Procedimentos Gerais, NBR 14653-2 Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis

Urbanos; e pelo IBAPE, além das demais determinações contidas na

legislação pertinente.

III.1.1 – Determinação dos Valores Estabelecidos no Laudo

Para determinação dos Valores de Mercado dos terrenos nus será aplicado

o “Método Comparativo”, que consiste em analisar elementos semelhantes

aos imóveis avaliandos, com objetivo de encontrar a tendência de

formação de seus preços. Para os imóveis com edificações será aplicado o

“Método Evolutivo”, onde o valor do bem é obtido através do somatório dos

componentes terreno e edificações, incidindo sobre os valores, quando

cabível, o fator de comercialização. A homogeneização das características

dos dados será efetuada por meio do tratamento por fatores.

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III.2 – Procedimentos

III.2.1 – Vistoria

A Vistoria será conduzida por Engenheiro Civil, constando,

fundamentalmente, da identificação dos imóveis ‘in loco’, estando prevista

01 (uma) diligência para sua realização.

Do Glossário de Terminologia Básica Aplicável à Engenharia de Avaliações

do IBAPE/SP, constam definições das expressões citadas abaixo, que serão

utilizadas no decorrer do presente Laudo Técnico de Avaliação:

● AMOSTRA: Conjunto de dados de mercado representativos de uma

população.

● DADO DE MERCADO: Conjunto de informações coletadas no mercado

relacionadas a um determinado bem (NBR 14653-1).

● DEPRECIAÇÃO: Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu

estado ou qualidade.

● ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES: Conjunto de conhecimentos técnico-

científicos especializados aplicados à avaliação de bens (NBR 14653-1).

● ENGENHEIRO DE AVALIAÇÕES: Profissional de nível superior, com habilitação

legal e capacitação técnico-científica para realizar avaliações,

devidamente registrado no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e

Agronomia - CREA (NBR 14653-1).

fls. 485

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● HOMOGENEIZAÇÃO: Tratamento dos preços observados, mediante a

aplicação de transformações matemáticas que expressem, em termos

relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de mercado e os do bem

avaliando (NBR 14653-1).

● IDADE APARENTE: A atribuída ao bem de modo a refletir sua utilização,

estado de conservação, partido arquitetônico, entre outros.

● IDADE REAL: Tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção

ou fabricação até a data de referência.

● IMÓVEL: Bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele

incorporadas. Pode ser classificado como urbano ou rural, em função da sua

localização, uso ou vocação (NBR 14653-1).

● LOTE: Porção de terreno resultante de parcelamento do solo urbano.

● PADRÃO CONSTRUTIVO: Qualidade das benfeitorias em função das

especificações dos projetos, materiais, execução e mão de obra

efetivamente utilizados na construção.

● PESQUISA: Conjunto de atividades de identificação, investigação, coleta,

seleção, processamento, análise e interpretação de resultados sobre dados

de mercado (NBR 14653-1).

III.2.2 – Avaliação

Com base nos dados levantados durante a vistoria, serão efetuadas

cotações para a aferição dos valores de mercado dos imóveis.

fls. 486

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IV – Dados dos Imóveis

IV.1 – Mat. nº 37.869, 37.870, 37.871 e 38.840 (Americana)

O imóvel, de uso comercial/industrial, está situado na Rua dos Bambus - nº

1.199 e Rua das Acácias – nº 1.232, Bairro Jardim são Paulo 3 – Americana/SP.

IV.1.1 – Mapa de Localização

A imagem retirada do Google Maps ilustra a localização do imóvel.

LOCAL

fls. 487

8

IV.1.2 – Vista Superior

A figura abaixo ilustra a poligonal sobreposta à imagem do Google Earth,

delimitando o imóvel em questão.

fls. 488

9

IV.1.3 – Dados Cadastrais na Prefeitura Municipal

fls. 489

10

IV.1.4 – Matrículas do Imóvel

fls. 490

11

IV.1.5 – Planta Parcial da Quadra 22 (Lote 7A – Unificado)

LOTE 7A = LOTE 7 AO 18

fls. 491

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IV.2 – Imóvel Matrícula nº 11.545 (Nova Odessa)

O imóvel, de uso residencial, está situado na Rua dos Idosos, nº 430, Bairro

Campo Belo – Nova Odessa/SP.

IV.2.1 – Mapa de Localização

A imagem retirada do Google Maps ilustra a localização do imóvel.

LOCAL

fls. 492

13

IV.2.2 – Vista Superior

A figura abaixo ilustra a poligonal sobreposta à imagem do Google Earth,

delimitando o imóvel em questão.

fls. 493

14

IV.2.3 – Matrícula do Imóvel

fls. 494

15

IV.2.4 – Planta da Quadra 03 (Lote 13)

fls. 495

16

IV.3 – Imóveis Matrícula nº 11.546 e nº 11.547 (N. Odessa)

O imóvel, de uso comercial, está situado na Rua dos Idosos, nº 414, Bairro

Campo Belo – Nova Odessa/SP.

IV.3.1 – Mapa de Localização

A imagem retirada do Google Maps ilustra a localização dos imóveis.

LOCAL

fls. 496

17

IV.3.2 – Vista Superior

A figura abaixo ilustra a poligonal sobreposta à imagem do Google Earth,

delimitando os imóveis em questão.

fls. 497

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IV.3.3 – Matrículas dos Imóveis

fls. 498

19

IV.3.4 – Planta da Quadra 03 (Lote 15 e 17)

fls. 499

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V – Vistoria

As vistorias aos locais foram realizadas no dia 16/11/2017, onde houve a

realização das exposições fotográficas e demais verificações necessárias.

V.1 – Características das Regiões

Em Americana/SP, a região é caracterizada por ocupação mista e é servida

pelos seguintes melhoramentos: Rede Coletora de Esgoto; Rede de

Distribuição de Água; Rede de Distribuição de Energia Elétrica e Rede

Telefônica; Pavimentação, Guias, Sarjetas; Linha Regular de Ônibus.

Em Nova Odessa/SP, a região é caracterizada por ocupação de chácaras

e é servida pelos seguintes melhoramentos: Rede de Esgoto e Rede de Água;

Rede de Distribuição de Energia Elétrica e Rede Telefônica.

V.2 – Características dos Imóveis

O imóvel de Americana/SP, trata-se de uma edificação industrial, padrão

médio (-), com 45 anos, necessitando reparos simples/importantes. Os

imóveis de Nova Odessa/SP, tratam-se de 02 terrenos vazios e outro terreno

ocupado por edificação residencial simples com 15 anos, necessitando

reparos simples.

V.3 – Registro Fotográfico

As fotos 01 até 50 foram extraídas nas vistorias, numeradas sequencialmente

e complementadas com comentários pertinentes, conforme segue:

fls. 500

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FOTO Nº 01 – Rua dos Bambus (Americana/SP).

FOTO Nº 02 – Vista Parcial do imóvel avaliando através da Rua dos Bambus.

fls. 501

22

FOTO Nº 03 – Rua dos Bambus, esquina com Rua das Caneleiras.

FOTO Nº 04 – Vista Parcial do Imóvel Avaliando (Americana/SP).

fls. 502

23

FOTO Nº 05 – Vista Parcial do imóvel avaliando através da R. das Caneleiras.

FOTO Nº 06 – Vista Parcial do imóvel avaliando através da R. das Caneleiras.

fls. 503

24

FOTO Nº 07 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).

FOTO Nº 08 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).

fls. 504

25

FOTO Nº 09 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).

FOTO Nº 10 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).

fls. 505

26

FOTO Nº 11 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).

FOTO Nº 12 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).

fls. 506

27

FOTO Nº 13 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).

FOTO Nº 14 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).

fls. 507

28

FOTO Nº 15 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).

FOTO Nº 16 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).

fls. 508

29

FOTO Nº 17 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).

FOTO Nº 18 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).

fls. 509

30

FOTO Nº 19 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).

FOTO Nº 20 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).

fls. 510

31

FOTO Nº 21 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).

FOTO Nº 22 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).

fls. 511

32

FOTO Nº 23 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).

FOTO Nº 24 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).

fls. 512

33

FOTO Nº 25 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).

FOTO Nº 26 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).

fls. 513

34

FOTO Nº 27 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).

FOTO Nº 28 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).

fls. 514

35

FOTO Nº 29 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).

FOTO Nº 30 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).

fls. 515

36

FOTO Nº 31 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).

FOTO Nº 32 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).

fls. 516

37

FOTO Nº 33 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).

FOTO Nº 34 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).

fls. 517

38

FOTO Nº 35 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).

FOTO Nº 36 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).

fls. 518

39

FOTO Nº 37 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).

FOTO Nº 38 – Vista Interna do Imóvel Avaliando (Americana/SP).

fls. 519

40

FOTO Nº 39 – Rua dos Idosos (Nova Odessa/SP).

FOTO Nº 40 – Vista do Imóvel Matrícula 11.545 (Nova Odessa/SP).

fls. 520

41

FOTO Nº 41 – Vista do Imóvel Matrícula 11.545 (Nova Odessa/SP).

FOTO Nº 42 – Identificação do Imóvel Matrícula 11.545 (Nova Odessa/SP).

fls. 521

42

FOTO Nº 43 – Vista Interna do Imóvel Matrícula 11.545 (Nova Odessa/SP).

FOTO Nº 44 – Vista Interna do Imóvel Matrícula 11.545 (Nova Odessa/SP).

fls. 522

43

FOTO Nº 45 – Rua dos Idosos (Nova Odessa/SP).

FOTO Nº 46 – Vista do Imóvel Matrícula 11.546 e 11.547 (Nova Odessa/SP).

fls. 523

44

FOTO Nº 47 – Vista do Imóvel Matrícula 11.546 e 11.547 (Nova Odessa/SP).

FOTO Nº 48 – Identificação do Imóvel Mat. 11.546 e 11.547 (N. Odessa/SP).

fls. 524

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FOTO Nº 49 – Vista Interna do Imóvel Mat. 11.546 e 11.547 (Nova Odessa/SP).

FOTO Nº 50 – Vista Interna do Imóvel Mat. 11.546 e 11.547 (Nova Odessa/SP).

fls. 525

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VI - Fundamentação A seguir serão apresentados fundamentos e conceitos técnicos para

compreensão da metodologia descrita no item III.

VI.1 – Metodologia Adotada

VI.1.1 – Avaliação dos Terrenos

De acordo com NBR 14653 AVALIAÇÃO DE BENS PARTE 1: PROCEDIMENTOS

GERAIS e a NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS DO IBAPE/SP, os

terrenos serão avaliados com base no "Método Comparativo de Dados de

Mercado", através de elementos comparativos caracterizados por imóveis

semelhantes aos avaliandos, ofertados à locação ou efetivamente

transacionados no livre mercado imobiliário da região. Para o cálculo do

valor unitário será utilizado o software Avalurb.

VI.1.2 – Tratamento por Fatores

Foram utilizados os elementos amostrais mais semelhantes possíveis ao

avaliando, em todas suas características, cujas diferenças perante o mesmo,

para mais, ou para menos, são levadas em conta. Os fatores foram aplicados

ao valor original do elemento comparativo na forma de somatório.

Efetuada a coleta dos dados, foram selecionados elementos comparativos

dentre os demais encontrados na pesquisa de mercado. Na

homogeneização dos atributos intrínsecos foram adotados os fatores oferta,

transposição e topografia.

fls. 526

47

VI.1.3 – Seleção

Na seleção dos elementos, foi considerada importante a semelhança, no

que diz respeito à situação, à destinação, à forma, ao grau de

aproveitamento, às características físicas e à adequação ao meio,

devidamente verificados, evitando-se, na medida permitida pela pesquisa,

aqueles de homogeneização complexa.

VI.1.4 – Homogeneização

Para a homogeneização dos elementos de pesquisa serão utilizados os

fatores de ponderação propostos pela Norma para Avaliação de Imóveis

Urbanos do IBAPE/SP.

VI.1.4.1 – Fator Oferta

Conforme preceituado pelas normas de avaliação, será aplicado um

deságio de 10 % no valor das ofertas a fim de compensar a normal

elasticidade dos valores dos imóveis à venda no livre mercado imobiliário

quando de sua efetiva negociação.

VI.1.4.2 – Fator Topografia

Com o objetivo ponderar as diferenças entre a topografia do imóvel

avaliando e dos elementos comparativos foram adotados os índices

constantes na Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP, sendo

a situação paradigma: terreno plano = 1,00.

fls. 527

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VI.1.4.3 – Fator Transposição (Localização)

Para a transposição da parcela do valor referente ao terreno de um local

para outro, será empregada a relação entre os valores dos lançamentos

fiscais, obtidos da Planta de Valores Genéricos da Prefeitura Municipal.

3º Jardim São Paulo – IF 750,00 4º Jardim São Paulo – IF 850,00

Parque Res. Nardini – IF 850,00 Jd. Ipiranga – IF 600

fls. 528

49

VI.1.2 – Avaliação das Edificações

O valor de novo das edificações e benfeitorias será calculado pelo “Método

da Quantificação do Custo”, assim definido pela ABNT através das NBR 14653:

→ Método da Quantificação de Custo:

“Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de

orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir das quantidades

de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.”

► Tem como especificação da avaliação o Grau II de Fundamentação.

O valor das edificações, dadas as suas características construtivas

particulares, será obtido através da tabela PINI/SINDUSCON – “CUB” – Custo

Unitário Básico.

fls. 529

50

Para o cálculo do valor unitário de cada padrão construtivo R8N, será

utilizado o estudo publicado pelo IBAPE SP "Valores de Edificações de Imóveis

Urbanos".

fls. 530

51

Para o cálculo da depreciação da construção, será empregado o Método

Ross/Heidecke, que combina as considerações da idade da edificação com

o estado de conservação, através das seguintes fórmulas:

ROSS: D = 1 - ( 1 - r )/2 x ( x/n + x²/n² )

HEIDECKE: D = A + ( 1 - C ) . C

Onde:

D = Fator de depreciação

x = Idade da edificação no momento de avaliação

n = Vida útil

r = Valor residual

A = Coeficiente de depreciação

fls. 531

52

O coeficiente de depreciação “Foc” – FATOR DE ADEQUAÇÃO AO

OBSOLETISMO E AO ESTADO DE CONSERVAÇÃO, é obtido através da

seguinte fórmula:

Foc = R + K * ( 1 - R )

Onde:

R = Coeficiente Residual correspondente ao padrão, expresso em decimal,

sendo que, para o padrão da edificação, corresponde a 20% (10% para

Coberturas)

K = Coeficiente de Ross/Heidecke

De acordo com o aludido trabalho, o valor da construção será determinado

através da seguinte expressão:

VB = (A x Vu) x Foc

Sendo:

VB = Valor da benfeitoria

A = Área total construída

Vu = Valor unitário da construção

Foc = Depreciação pela idade e estado da construção

fls. 532

53

O estado de conservação da edificação será classificado segundo a

graduação que consta do quadro a seguir, proveniente do estudo de

Heidecke:

As características relativas aos estados de conservação acima reproduzidos

devem ser tomadas como referência geral, cabendo ao avaliador a

ponderação das observações colhidas em vistoria.

fls. 533

54

O fator “K” é obtido mediante dupla entrada, onde: 1º) na linha, entra-se

com o número de relação percentual, entre a idade da edificação, na

época de sua avaliação (Ie), e a vida referencial (Ir), relativa ao padrão

dessa construção; 2º) na coluna, utiliza-se a letra correspondente ao estado

de conservação da edificação, fixado segundo as faixas especificadas no

quadro anterior.

fls. 534

55

VII – Determinação dos Valores e Pesquisa VII.1.1 – Valor Unitário (Terreno Americana/SP)

Os imóveis em oferta para venda ou efetivamente transacionados

pesquisados no local encontram-se descritos e analisados na sequência.

Após a devida homogeneização da amostra, validação estatística, obteve-

se a classificação de Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão III, para

a data base da avaliação, resultando o valor unitário em R$ 917,71/m².

VII.1.2 – Valor do Terreno (Americana/SP)

O valor da terra nua pertencente ao imóvel avaliando é dado pela

multiplicação direta de sua área pelo valor unitário obtido na pesquisa:

VT = 4.382,00 m² x R$ 917,71/m² = R$ 4.021.405,22

VII.1.3 – Valor das Edificações (Americana/SP)

O valor das edificações obtido através do Método da Quantificação do

Custo é de: VE = R$ 2.090.546,30

VI.1.4 – Valor Total do Imóvel (Americana/SP)

O valor total do imóvel é obtido através da soma entre o valor do terreno e

o valor das edificações: VI = R$ 4.021.405,22 + R$ 2.090.546,30 = R$ 6.111.951,52

fls. 535

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Cálculos (Terreno Americana/SP)

fls. 536

57

fls. 537

58

fls. 538

59

fls. 539

60

Amostras (Comparativos de Americana/SP)

Amostra 1

Localização ................................................................................... 4º Jardim São Paulo

Índice Fiscal da Prefeitura ............................................................................ 850,00

Área do Terreno ................................................................................... 2.554,00 m²

Topografia ....................................................................................................... Plana

Valor da Oferta ............................................................................... R$ 3.300.000,00

Fonte ............................................................... Dimarzio Imóveis - (19) 3645-6300

fls. 540

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Amostra 2

Localização ..................................................................... Parque Residencial Nardini

Índice Fiscal da Prefeitura ............................................................................ 850,00

Área do Terreno ...................................................................................... 965,00 m²

Topografia ...................................................................................................... Plana

Valor da Oferta .................................................................................. R$ 964.000,00

Fonte .......................................................... Imobiliária Absoluta - (19) 3408-8999

fls. 541

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Amostra 3

Localização ..................................................................... Parque Residencial Nardini

Índice Fiscal da Prefeitura ............................................................................ 850,00

Área do Terreno ...................................................................................... 794,00 m²

Topografia ...................................................................................................... Plana

Valor da Oferta .................................................................................. R$ 794.000,00

Fonte ...................................................................... Imóveis Fox - (19) 99786-6613

fls. 542

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Amostra 4

Localização .......................................................................................... Jardim Ipiranga

Índice Fiscal da Prefeitura ............................................................................ 600,00

Área do Terreno ................................................................................... 1.500,00 m²

Topografia ...................................................................................................... Plana

Valor da Oferta ............................................................................... R$ 1.300.000,00

Fonte ........................................................... Sonho Real Imóveis - (19) 3044-4417

fls. 543

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Amostra 5

Localização .......................................................................................... Jardim Ipiranga

Índice Fiscal da Prefeitura ............................................................................ 600,00

Área do Terreno ...................................................................................... 700,00 m²

Topografia ...................................................................................................... Plana

Valor da Oferta .................................................................................. R$ 560.000,00

Fonte ..................................................... Araújo Junior Imóveis - (19) 99153-0775

fls. 544

65

Edificações (Americana/SP)

fls. 545

66

VII.1.5 – Especificação Avaliação Edific. (Americana/SP)

VII.1.6 – Especificação Método Evolutivo (Americana/SP)

fls. 546

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VII.2.1 – Valor Unitário (Terrenos Nova Odessa/SP)

Os imóveis em oferta para venda ou efetivamente transacionados

pesquisados no local encontram-se descritos e analisados na sequência.

Após a devida homogeneização da amostra, validação estatística, obteve-

se a classificação de Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão III, para

a data base da avaliação, resultando o valor unitário em R$ 200,00/m².

VII.2.2 – Valor dos Terrenos (Nova Odessa/SP)

Os valores das terras nuas pertencentes aos imóveis avaliandos são dados

pela multiplicação direta de suas áreas pelo valor unitário obtido na

pesquisa: VT = 1.001,00 m² x R$ 200,00/m² = R$ 200.200,00 (cada lote).

VII.2.3 – Valor das Edificações (Nova Odessa/SP)

O valor das edificações obtido através do Método da Quantificação do

Custo é de: VE = R$ 159.651,14 (imóvel nº 430, matrícula nº 11.545).

VII.2.4 – Valor Total dos Imóveis (Nova Odessa/SP)

O valor total do imóvel nº 430 é obtido através da soma entre o valor do

terreno e o valor das edificações: VI = R$ 200.200,00 + R$ 159.651,14 = R$

359.851,14; O valor total do imóvel nº 414 é a soma dos valores dos terrenos:

R$ R$ 200.200,00 + R$ 200.200,00 = R$ 400.400,00 (ou R$ 200.200,00 cada lote).

fls. 547

68

Cálculos (Terrenos Nova Odessa/SP)

fls. 548

69

fls. 549

70

fls. 550

71

fls. 551

72

Amostras (Comparativos de Nova Odessa/SP)

Amostra 1

Localização ................................................................................. Bosque dos Eucaliptos

Tipo ................................................................................ Loteamento de Chácaras

Área do Terreno ................................................................................... 1.033,00 m²

Topografia ....................................................................................................... Plana

Valor da Oferta .................................................................................. R$ 225.000,00

Fonte ..................................................................... Bispo Imóveis - (19) 3461-7336

fls. 552

73

Amostra 2

Localização .................................................................................. Recanto Las Palmas

Tipo ................................................................................ Loteamento de Chácaras

Área do Terreno ................................................................................... 1.000,00 m²

Topografia ...................................................................................................... Plana

Valor da Oferta .................................................................................. R$ 200.000,00

Fonte .......................................................... Imobiliária Absoluta - (19) 3408-8999

fls. 553

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Amostra 3

Localização ................................................................................................ Campo Belo

Tipo ................................................................................ Loteamento de Chácaras

Área do Terreno ................................................................................... 1.200,00 m²

Topografia ...................................................................................................... Plana

Valor da Oferta ...................... R$ 240.000,00 (sendo R$ 20.000,00 de Edificação)

Fonte .................................................................. Liberal Imóveis - (19) 3304-2675

fls. 554

75

Amostra 4

Localização ................................................................................................ Campo Belo

Tipo ................................................................................ Loteamento de Chácaras

Área do Terreno ................................................................................... 1.000,00 m²

Topografia ...................................................................................................... Plana

Valor da Oferta .................... R$ 220.000,00 (sendo R$ 230.000,00 de Edificação)

Fonte .................................................................... Feltrin Imóveis - (19) 3406-6500

fls. 555

76

Amostra 5

Localização ................................................................................................ Campo Belo

Tipo ................................................................................ Loteamento de Chácaras

Área do Terreno ................................................................................... 1.000,00 m²

Topografia ...................................................................................................... Plana

Valor da Oferta .................... R$ 220.000,00 (sendo R$ 100.000,00 de Edificação)

Fonte ........................................................................ RDI Imóveis – (19) 3387-1548

fls. 556

77

Edificações (Nova Odessa/SP)

fls. 557

78

VII.2.5 – Especificação Avaliação Edific. (N. Odessa/SP)

VII.2.6 – Especificação Método Evolutivo (N. Odessa/SP)

fls. 558

79

VIII – Considerações Complementares

Quanto ao imóvel oferecido para substituição da penhora

Conforme pode ser verificado nos Autos, sob a justificativa de que a penhora

é excessiva, a Requerida ofereceu o imóvel matriculado sob o nº 59.263 do

CRI de Americana/SP.

Quanto a Vistoria do imóvel oferecido pela Requerida

Referido imóvel foi vistoriado pelo Perito no dia 16/11/2017, onde foi

constatado que no local residem os pais da Sra. Elizabete Estevam. A seguir

consta o registro fotográfico:

80

fls. 560

81

Quanto aos Dados Cadastrais do imóvel

Conforme pode ser verificado na ficha cadastral abaixo, o imóvel possui os

seguintes dados na Prefeitura Municipal:

Identificação .............................................................................. 06.0029.0072.0010

Contribuinte ................................................. Comercial e Construtora Eical Ltda.

Endereço .............................................. Rua das Palmas, 154, Andar 3 – Apto. 32

Área da Construção .................................................................................. 63,05 m²

Tipo ................................................................................................................. Predial

Uso .......................................................................................................... Residencial

82

Quanto ao Valor do imóvel oferecido pela Requerida

O elemento comparativo abaixo indica que o imóvel em questão,

descontando-se o fator de oferta, possui valor de mercado estimado em R$

240.000,00 (Duzentos e Quarenta Mil Reais).

fls. 562

83

IX – Conclusão

Conforme cálculos efetuados no conteúdo do presente laudo, os valores de

mercado dos imóveis objetos de avaliação nos Autos da Ação de Execução

de Título Extrajudicial, requerida por BANCO SANTANDER S/A em face de KITS

VANITEX CONFECÇÕES LTDA E outro, Autos nº 1004190-310.2015.8.26.0019,

são, em números redondos:

Imóvel Matrícula nº 37.869; 37.870; 37.871 e 38.840

R$ 6.000.000,00 (Seis Milhões de Reais – dezembro 2017)

Obs.: Os 04 imóveis foram unificados com outros 08 formando o Lote 7A;

Em virtude de sua configuração física, tal imóvel é indivisível.

Imóvel Matrícula nº 11.545 – Nova Odessa/SP

R$ 360.000,00 (Trezentos e Sessenta Mil Reais – dezembro 2017)

Obs.: Conforme informações obtidas, neste imóvel reside uma senhora.

Imóvel Matrícula nº 11.546 e 11.547

R$ 400.000,00 (Quatrocentos Mil Reais – dezembro 2017)

Obs.: Os 2 terrenos estão murados formando 01 só imóvel que é perfeitamente divisível, sendo o valor de cada = R$ 200.000,00.

84

X – Quesitos das Requeridas (fls. 466 - 467)

01). Os imóveis penhorados dotam de benfeitorias?

RESPOSTA: Sim, com exceção dos imóveis matriculas nº 11.546 e 11.547 do CRI

de Nova Odessa.

02). Pode-se concluir que os imóveis penhorados, ora avaliados, valorizam

com o passar do tempo em decorrência de suas localizações?

RESPOSTA: Sim, com relação ao imóvel de Americana/SP. Quanto aos

imóveis de Nova Odessa/SP, referida valorização pode demandar mais

tempo devido a infraestrutura local.

03). Pode-se concluir que os imóveis penhorados, ora avaliados, valorizam

com o passar do tempo em decorrência de suas condições estruturais?

RESPOSTA: Não. Caso não haja a devida manutenção os imóveis serão

depreciados em decorrência de suas condições estruturais.

04). A liberação dos bens matriculados sob os números 22.830, 22.832 e

22.834, traria substancial prejuízo à Exequente, ou implicaria na

impossibilidade de recebimento da integralidade do valor cobrado por meio

do presente feito, de R$214.150,30 (duzentos e catorze mil cento e cinquenta

reais e trinta centavos)?

RESPOSTA: Quesito Prejudicado.

fls. 564

85

05). A substituição dos imóveis matriculados sob os números 22.830, 22.832 e

22.834 pelo imóvel objeto da matrícula nº 59.263, acostado às fls. 251/253,

traria substancial prejuízo à Exequente, ou implicaria na impossibilidade de

recebimento da integralidade do valor cobrado por meio do presente feito,

de R$214.150,30 (duzentos e catorze mil cento e cinquenta reais e trinta

centavos)?

RESPOSTA: Quesito Prejudicado.

06). Pode se concluir que a substituição dos imóveis matriculados sob os

números 22.830, 22.832 e 22.834 pelo imóvel objeto da matrícula nº 59.263,

acostado às fls. 251/253 será benéfica à Exequente, tendo em vista que a

penhora será integral e não apenas de parte ideal, o que facilita sua

expropriação?

RESPOSTA: Quesito Prejudicado.

07). Caso não seja possível responder ao quesito anterior, pode-se concluir

que a expropriação de imóveis penhorados em sua integralidade é mais fácil

do que daquela cuja constrição recai apenas sobre fração ideal?

RESPOSTA: Quesito Prejudicado.

08). O valor da totalidade dos imóveis constritos supera o valor cobrado por

meio da Execução, de R$214.150,30 (duzentos e catorze mil cento e

cinquenta reais e trinta centavos)?

RESPOSTA: Vide Item VIII – Conclusão.

fls. 565

86

XI – Encerramento

Consta, o presente LAUDO DE AVALIAÇÃO, de 86 (oitenta e seis) folhas

digitadas, rubricadas, vindo esta última datada e assinada por este Perito

Judicial, mais o seguinte anexo:

Anexo l – Regulamento de Honorários do Ibape/SP

Desde já, este signatário se coloca ao inteiro dispor desse M.M. juízo para

dirimir quaisquer dúvidas sobre o trabalho apresentado ou efetuar

complementações necessárias.

Termos em que,

P. deferimento.

Americana, 12 de dezembro de 2.017.

fls. 566

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ANEXO I

REGULAMENTO DE HONORÁRIOS IBAPE/SP

fls. 567

88

fls. 568

89

fls. 569