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MÉTODO BOMA
(Norma para o Cálculo de Áreas de Pavimentos em Prédios Comerciais)
(ANSI/BOMA Z65.1.1996)
Principais Definições e Métodos de Cálculo
(Tradução Livre e Direta do Original em Inglês da Norma Aprovada pela American National Standards Institute, Inc., e publicada pela Building
Owners Managers Association International)
23 de Julho de 2008
I - Definições:
a) FINISHED SURFACE (Superfície Acabada) – Significa uma parede,
laje ou superfície de um pavimento, incluindo vidro, visando o uso
permanente, exlcuindo-se .......... de qualquer material especial para
piso como carpete, .....
b) DOMINANT PORTION (Porção Dominante) – porção contida na
“Superfície Acabada” representada pela fachada, a qual seja pelo menos
50% da dimensão vertical de um dado ponto de medição, movendo-se
horizontalmente pela parede. A “Porção Dominante”, per si, é a medida
vertical entre “Superfícies Acabadas” (ou uma séria de medidas
verticais), cujo número de medidas necessite de uma base por sobre as
condições encontradas no decorrer da parede. Se, por exemplo, um
sistema de janelas possui a altura de 1,372 metros e a medida do piso
ao sótão é 2,743 metros, a “Porção Dominante” será a superfície de
vidro representada pela largura completa da janela. Se, contudo, a
janela possui 1,346 metros, a “Porção Dominante” será considerada a
superfície da parede. Nos casos de janelas alternadas entre seções de
paredes, a “Porção Dominante” mover-se-á para dentro ou para fora,
tanto quanto as condições indicarem. Se nenhuma “Superfície Acabada”
da fachada for pelo menos 50% da dimensão vertical total (piso ao
sótão), ou se a fachada não for vertical, a “Porção Dominante” deverá
ser considerada como a “Superfície Acabada” interna da parede onde a
mesma se encontra com o piso. Nos casos de “Área de Loja” com
alinhamento no passeio da rua, a “Porção Dominante” deverá ser
considerada como a linha do prédio (recuo?!?).
c) GROSS BUILDING AREA (Área Construída Bruta) – Significa a área
edificada total de um edifício. Geralmente a mesma não é utilizada para
fins locatícios.
d) GROSS MEASURED ÁREA (Área Medida Bruta) – Significa a área
total do edifício, incluída a a “Porção Dominante”, com exceção das
áreas de estacionamento e áreas de carga e descarga (ou partes da
mesma), fora da projeção do edifício. Geralmente, não é utilizada para
fins locatícios e é calculada por pavimentos.
e) MAJOR VERTICAL PENETRATRION (Prumadas, Projeções
Verticais) – Compreende as escadas, poços de elevadores, shafts para
instalações, dutos verticais, e similares, bem como as paredes dos
mesmos. Halls, lightwells (clarabóias), e partes similares acima do piso
acabado (finished floor), estão inclusas nesta classificação. Não se
incluem nesta definição, contudo, as prumadas construídas para uso do
locatário, que ocupem áreas de escritório, em mais de um piso. Colunas
estruturais, aberturas verticais (prumadas, shafts) para cabos elétricos
ou de telefonia, bem como as prumadas/shafts para instalações
hidráulicas não são consideradas nesta classificação.
f) FLOOR RENTABLE AREA (Área Útil Alugável do Pavimento) –
Compreende o resultado da subtração das “Major Vertical Penetrations”
da “Gross Measured Área” de um piso, no mesmo pavimento.
Geralmente é fixada em caráter permanente e raramente é afetada por
mudanças ocorridas nas configurações ou medidas das circulações dos
pavimentos (corredores).
g) USABLE ÁREA (Área Útil) – Compreende a área medida de uma Office
Área (Área de Escritório), de uma Store Área (Área de Loja), ou a
Building Common Área (Área Comum do Edificada), de um pavimento.
O total das áreas úteis em um pavimento devem ser iguais à área útil do
respectivo pavimento.
h) OFFICE AREA (Área de Escritório) – Compreende a área onde o
inquilino normalmente instala seu pessoal ou mobília, para a qual sua
medida é computada.
i) STORE AREA (Área de Loja) – Compreende a área edificada destinada
a atividades comerciais. As “Store Áreas” estão incluídas na “Floor
Rentable Área” e na “Rentable Área”.
j) BUILDING COMMON AREA (Área Comum Edificada) – Compreende
as áreas do edifício que promovem serviços aos inquilinos mas que não
estão incluídas na “Office Area” ou na “Store Area”, de nenhum inquilino
específico. Estas áreas podem incluir, contudo não devem se limitar aos
halls principal e auxiliar, atria, aos níveis dos pavimentos, áreas de
concierge ou balcões de informações (segurança), conference rooms,
loun ges, ou áreas de vendas, áreas de alimentação, de saúde ou de
fitness, instalações de cuidados pessoais (daycare), armários e
sanitários (duchas), ambientes para correspondência, centros de
segurança de incêndio, jardins externos e cercados, e serviços e
instalações de manutenção do edifício tais como equipamentos
mecânicos. São excluídas, especificamente da “Building Common Área”,
as “Floor Common Áreas”, estacionamentos, docas de carga e descarga
fora do prédio (projeção) e as “Major Vertical Penetrations”.
k) FLOOR USABLE AREA (Área Útil do Pavimento) – Compreende as
áreas úteis das “Office Áreas”, “Store Áreas” e a “Building Common
Áreas” de um pavimento. O montante correspondente à “Floor Usable
Área” pode variar durante a vida do prédio, em face da expansão ou
diminuição de corredores e, da remodelação dos pavimentos.
l) FLOOR COMMON AREA (Área Comum do Pavimento) –
Compreende as áreas localizadas em um pavimento tais como
sanitários, d.m.l., cubículos elétricos, ambiente para telefonia, ambiente
para equipamentos mecânicos, lobbies de elevadores, e corredores
públicos, os quais sejam disponibilizados primariamente para o uso dos
inquilinos em seu respectivo pavimento.
m) FLOOR R/U RATIO (Coeficiente sobre Área Alugável/Útil) –
Compreende o fator de conversão o qual, quando aplicado à área útil
(Usable Área), resulta no “Basic Rentable Área” (Área Alugável Básica)
da “Office Área”, da “Store Área” ou da “Building Common Area”.
n) BASIC RENTABLE AREA (Área Locável Básica) – A área alugável
básica de uma “Office Área”, de uma “Store Área” ou de uma “Building
Common Área” compreende a área útil destas e a sua participação na
“Floor Common Área”, do pavimento. A área alugável básica é
determinada através da multiplicação da “Usable Área” de uma “Office
Área”, Store Área” ou “Building Common Área” pelo “Floor R/U Ratio”. O
total da “Basic Rentable Área” de um inquilino que ocupe mais de um
pavimento deverá ser o total de sua “Basic Rentable Área” em cada
pavimento. O total da “Basic Rentable Área” em um pavimento deverá
ser igual à “Floor Rentable Área” do mesmo pavimento.
o) BUILDING RENTABLE AREA (Área Locável Edificada) – Compreende
o somatório de todas as “Floor Rentable Áreas”.
p) BUILDING R/U RATIO (Coeficiente sobre a Área Locável/Útil Edificada)
– Compreende o fator de conversão que distribui a “Building Common
Área” de um edifício.
q) RENTABLE AREA (Área Locável) – Compreende a “Usable Área” de
uma “Office Área”, ou de uma “Store Área”, em conjunto com sua
participação na “Floor Common Areas”, e na “Building Common Áreas”.
A área locável é determinada através da multiplicação da “Usable Área”
de uma “Office Área” ou de uma “Store Área” pela “R/U Ratio”. O valor
total das “Rentable Áreas” equivale ao “Building Rentable Área” de um
edifício.
r) R/U RATIO (Coeficiente Locável/Útil) – Compreende o fator de
conversão o qual, quando aplicado à “Usable Área” resulta na “Rentable
Área” de uma “Office Área” ou de uma “Store Área”.
II - Métodos de Cálculos das Áreas:
a) GROSS BUILDING AREA – Embora não seja utilizada para fins de
locação, a não ser quando o edifício é locado na modalidade
monousuário, esta área é computada levando-se em consideração as
paredes externas e fachadas, sem quaisquer deduções. Todos os
pavimentos serão incluídos nos cálculos, tais como subsolos, garagens,
pisos de maquinário mecânico, coberturas e partes afins. A GROSS
BUILDING ÁREA é chamada, às vezes, de CONSTRUCTION AREA, na
industria da construção civil.
b) FLOOR RENTABLE AREA – Esta área é o resultado da subtração da
GROSS MEASURED AREA de um pavimento pela MAJOR VERTICAL
PENETRATIONS do mesmo pavimento. Nenhuma dedução deverá ser
efetuada com relação a colunas e projeções da construção. Espaços
exteriores tais como balcões, terraços ou corredores são excluídos. A
BUILDING RENTABLE AREA é o resultado do somatório das FLOOR
RENTABLE AREAS.
c) FLOOR USABLE AREA – Esta área é o resultado das áreas incluídas
na FINISHED SURFACE de uma OFFICE AREA que divisa com os
corredores e a DOMINANT PORTION e/ou MAJOR VERTICAL
PENETRATIONS. As BUILDING COMMON AREAS são consideradas
parte da FLOOR USABLE AREA. Nenhuma dedução deverá ser feita
com relação à colunas e projeções necessárias ao edifício. Onde houver
alcovas, acessos exclusivos, ou derivações similares
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