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HEITOR FERREIRA TONISSI ARQUITETO E URBANISTA
CAU – CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO SP Nº A 20700 – 4
IBAPE – INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA SP Nº 1345
RUA ELIAS FAUSTO 34 CEP 04517 030 MOEMA TEL 11 5049 3888 / 5049 3554 heitor@plareng.com.br
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO DA 27ª VARA CÍVEL DO
FÓRUM CENTRAL – SÃO PAULO/SP
Ref.: PROCESSO Nº 1050188-15.2016.8.26.0100
CONTROLE: 2016/000933
AÇÃO: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL
REQUERENTE: COGERAL COMÉRCIO E LAMINAÇÃO DE AÇOS EM GERAL
LTDA
REQUERIDO: LUIS AUGUSTO FERRO E OUTROS
Heitor Ferreira Tonissi, Arquiteto e Urbanista, registrado no CAU/SP –
Conselho de Arquitetura e Urbanismo, nº A 20700-4, Perito Judicial nomeado e
compromissado nos Autos da AÇÃO: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL,
requerida por COGERAL COMÉRCIO E LAMINAÇÃO DE AÇOS EM GERAL LTDA,
em face de LUIS AUGUSTO FERRO E OUTROS, após a análise dos documentos,
realização de vistoria no imóvel, pesquisa de valores de imóveis e levantamento
de índices específicos da construção civil, vem, respeitosamente, apresentar a
Vossa Excelência as suas conclusões consubstanciadas no presente
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
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ÍNDICE DO TEXTO
1. RESUMO DOS VALORES
2. OBJETIVO
3. IMÓVEL A
3.1. CARACTERÍSTICAS GERAIS DO IMÓVEL A
3.1.1. Situação
3.1.2. Mapa Fiscal
3.1.3. Zoneamento
3.1.4. Melhoramentos Públicos
3.1.5. Circunvizinhança
3.2. CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS DO IMÓVEL A
3.2.1. Terreno
3.2.2. Benfeitorias
3.2.3. Áreas e classificação das benfeitorias
3.3. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL A
4. IMÓVEL B
4.1. CARACTERÍSTICAS GERAIS DO IMÓVEL B
4.1.1. Situação
4.1.2. Mapa Fiscal
4.1.3. Zoneamento
4.1.4. Melhoramentos Públicos
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4.1.5. Circunvizinhança
4.2. CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS DO IMÓVEL B
4.2.1. Terreno
4.2.2. Benfeitorias
4.2.3. Áreas e classificação das benfeitorias
4.3. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL B
4.3.1. Valor do Terreno
4.3.2. Valor das Benfeitorias
4.3.3. Valor Total do Imóvel B
5. RESPOSTAS AOS QUESITOS
5.1. Da Requerente
6. ENCERRAMENTO
1. RESUMO DOS VALORES
O signatário conclui os valores de mercado de venda dos imóveis abaixo
descritos, considerando suas condições como livres e desembaraçadas de
quaisquer ônus, encargos e gravames de qualquer natureza, pelos valores
aferidos de:
IMÓVEL A – APARTAMENTO nº 112, localizado no 11º andar, e VAGA de
garagem, localizada no subsolo do Edifício Márcia, à Rua Teodoro Sampaio, nº
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1.686, 1.694 e 1.704, 45º Subdistrito de Pinheiros, São Paulo-SP:
R$ 570.000,00, para o mês de JUNHO de 2017
IMÓVEL B – TERRENO e BENFEITORIAS situados na Rua Arthur Soter
Lopes da Silva, nº 709, Jardim Esmeralda, no 13º Subdistrito do Butantã, São
Paulo-SP:
R$ 270.000,00, para o mês de JUNHO de 2017
2. OBJETIVO
Em estrita observância ao respeitável despacho de fl. 386, o presente
Laudo visa a apresentar os subsídios técnicos indispensáveis à correta e
criteriosa determinação dos valores dos imóveis penhorados (Certidão de
Penhora às fls. 341), a saber:
IMÓVEL A – Apartamento nº 112, localizado no 11º andar, e vaga de
garagem, localizada no subsolo do Edifício Márcia, situado à Rua Teodoro
Sampaio, nº1.686, 1.694 e 1.704, 45º Subdistrito de Pinheiros, São Paulo-SP.
IMÓVEL B – Terreno e benfeitorias situados na Rua Arthur Soter Lopes
da Silva, nº 709, Jardim Esmeralda, no 13º Subdistrito do Butantã, São Paulo-
SP.
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3. IMÓVEL A
Apartamento nº 112,
localizado no 11º andar, e vaga de
garagem, localizada no subsolo do
Edifício Márcia, situado à Rua
Teodoro Sampaio, nº 1.686, 1.694 e
1.704, 45º Subdistrito de Pinheiros,
São Paulo-SP.
3.1. CARACTERÍSTICAS GERAIS DO IMÓVEL A
3.1.1. Situação
3.1.2. Mapa Fiscal
De conformidade com a Planta Genérica de Valores de São Paulo, o local
onde se encontra o imóvel está assim enquadrado:
Via pública na qual se localiza o
imóvel em estudo:
Rua Teodoro Sampaio, nº 1.686, 1.694 e
1.704
Número da matrícula: nº 46.480 do 10º Oficial de Registro de
Imóveis de São Paulo
Vias públicas que complementam
a quadra:
Rua Mateus Grou; Rua Cardeal Arcoverde
e Rua Dr. Virgílio de Carvalho Pinto
Bairro: Pinheiros, 45º Subd. de Pinheiros
Município: São Paulo
Estado: São Paulo
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Setor: 015.
Quadra: 002.
Índice Fiscal: R$ 4.366,00, para o exercício fiscal de 2017.
3.1.3. Zoneamento
O imóvel está localizado em Zona de Centralidade – ZC, nos termos da Lei
16.402, de 22 de março de 2016.
3.1.4. Melhoramentos Públicos
3.1.5. Circunvizinhança
O imóvel localiza-se na região oeste da capital, distando cerca de 8,5 km
do marco zero (Praça da Sé) da cidade de São Paulo. O local apresenta
características de uso misto com densidade demográfica alta, sendo composto,
majoritariamente, por edifícios de uso residencial e comercial mesclados a
MELHORAMENTOS PÚBLICOS EXISTENTES SIM NÃO
Energia elétrica: X
Telefone: X
Gás: X
Rede viária: X
Guias e sarjetas: X
Pavimentação: X
Coleta de lixo: X
Água: X
Esgoto: X
Rede pluvial: X
Iluminação pública: X P
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construções térreas e assobradadas. Destacam-se, nas proximidades, a Avenida
Rebouças, a Avenida Henrique Schaumann, a Avenida Brigadeiro Faria Lima, o
Cemitério São Paulo Cardeal, a Praça Victor Civita, as estações Pinheiros, Faria
Lima e Fradique Coutinho do metrô, o Museu da Imagem e do Som de São
Paulo, o Museu da Casa Brasileira e o Shopping Eldorado.
3.2. CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS DO IMÓVEL A
3.2.1. Terreno
CARACTERÍSTICAS GERAIS DO TERRENO
FORMA REGULAR X
IRREGULAR
FRENTES UMA FRENTE X
DUAS FRENTES
ESQUINA
TIPO DE SOLO APARENTEMENTE SECO X
BREJOSO
OUTROS ( )
DECLIVIDADE NÍVEL X
ACLIVE/ DECLIVE SUAVE
ACENTUADO
O Condomínio Edifício Márcia foi implantado em terreno com topografia
plana e formato de polígono regular, situado em meio de quadra.
Apresenta testada de 26,10m para a Rua Teodoro Sampaio, encerrando a
área total de 1.014,00m². É guarnecido por muros / paredes de alvenaria nas
divisas, além de portões metálicos na testada.
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3.2.2. Benfeitorias
CARACTERÍSTICAS GERAIS DA CONSTRUÇÃO
Nº PAVIMENTOS 11 ANDARES
GARAGEM SUBSOLO – 2 NÍVEIS
TIPO DE CONSTRUÇÃO
CONCRETO X
ALVENARIA X
MADEIRA
OUTROS
TIPO DE COBERTURA
TELHAS DE FIBROCIMENTO X
LAJE IMPERMEABILIZADA X
OUTROS
IDADE 47 ANOS
CLASSE/ TIPO/ PADRÃO RESIDENCIAL/ APARTAMENTO/ MÉDIO
O Condomínio Edifício Márcia tem 47 anos e é constituído por dois blocos
com 11 andares cada, contendo 02 apartamentos por andar que totalizam 44
unidades habitacionais, mais pavimento térreo e 02 subsolos de garagem.
A edificação de planta “H” (resultante da união dos dois blocos pelo
núcleo central de circulação vertical) está implantada de forma que mantém
recuos frontal e de fundos do terreno. Já a galeria comercial, com 18 lojas,
existente no nível térreo do condomínio, não apresenta recuos das divisas,
ocupando todo o lote.
O condomínio conta com vagas de estacionamento distribuídas por 02
subsolos de garagem. As vagas de garagem possuem matrículas independentes
dos apartamentos. No presente caso, para o efeito da avaliação, considerou-se
como imóvel avaliando o apartamento nº 112 juntamente com a vaga.
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Os acessos para pedestres e para veículos são independentes e ocorrem
através de portão metálico posicionado junto ao alinhamento da calçada da Rua
Teodoro Sampaio, para autos, e pelo interior da galeria comercial do térreo,
para pedestres. O controle de acesso de pedestres se dá na portaria posicionada
junto ao núcleo de elevadores.
As unidades habitacionais são servidas por 02 elevadores.
O hall social para acesso às unidades residenciais, no pavimento térreo
do condomínio, apresenta piso revestido por cerâmica, paredes com pintura
grafiatto, forro de gesso e esquadrias de alumínio e vidro.
Por ocasião da vistoria pericial realizada, verificou-se que o apto. 112 do
Ed. Marcia, apresenta os seguintes cômodos e respectivos acabamentos:
SALA (02 AMBIENTES)
- piso revestido por taco de madeira;
- paredes pintadas à látex, sobre massa corrida;
- laje revestida com rodateto de gesso;
- janela de alumínio e vidro e porta de madeira.
DORMITÓRIOS (03)
- piso revestido por taco de madeira;
- paredes pintadas à látex, sobre massa corrida;
- laje revestida com rodateto de gesso;
- janela de alumínio e vidro e porta de madeira.
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BANHEIROS (02)
- piso revestido com cerâmica;
- paredes revestidas por azulejos cerâmicos;
- laje revestida com rodateto de gesso;
- janela de alumínio e vidro e porta de madeira.
COZINHA
- piso revestido com cerâmica;
- paredes revestidas por azulejos cerâmicos;
- laje revestida com rodateto de gesso;
- esquadrias de alumínio e vidro.
ÁREA DE SERVIÇOS
- piso revestido com cerâmica;
- paredes revestidas por azulejos cerâmicos;
- laje revestida com rodateto de gesso;
- esquadrias de alumínio e vidro.
BANHEIRO DE SERVIÇO
- piso revestido com cerâmica;
- paredes revestidas por azulejos cerâmicos;
- laje revestida com rodateto de gesso;
- janela de alumínio e vidro e porta sanfonada de PVC.
3.2.3. Áreas e classificação das benfeitorias
De conformidade com os documentos constantes do processo, dentre os
quais se destacam as Matrículas Nº 46.480 e 46.481, do 10º Cartório de
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Registro de Imóveis de São Paulo, o imóvel avaliando apresenta as seguintes
áreas:
Apartamento nº 112
Área privativa = 113,30 m2;
Área comum = 23,91 m2;
Área Total = 137,21 m2;
Fração ideal de terreno = 1,7988%.
Vaga de garagem
Área Total = 1/85 da garagem;
Fração ideal de terreno = 1,00 m².
O imóvel se enquadra no padrão construtivo médio, de conformidade
com o item 1.3.3, do Grupo 1.3 - Apartamento, da classificação do estudo
“Valores de Edificações de Imóveis Urbanos”, do INSTITUTO BRASILEIRO DE
AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO – IBAPE/SP, elaborado
em 2002 e atualizado em agosto de 2007. Seu estado de conservação classifica-
se em entre regular e necessitando de reparos simples (d), depreciação de 8,09%
– de acordo com o quadro de classificação de Heideck, relativo ao estado de
conservação das edificações. Sua idade aparente de 40 anos, o que resulta em
um fator de adequação ao obsoletismo (Foc) de 0,527.
3.3. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL DO IMÓVEL A
O valor do Imóvel em questão foi alcançado com a aplicação do Método
Comparativo Direto a partir de dados e informações sobre ofertas para a venda
de unidades no entorno do EDIFÍCIO MÁRCIA, obtidas junto a proprietários e
imobiliárias que atuam na região.
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A adoção do Método Comparativo Direto para a avaliação do imóvel foi
recomendável, no presente caso, em virtude das características específicas
registradas no EDIFÍCIO MÁRCIA e região, onde se verifica quantidade suficiente
de unidades em oferta para a venda.
Ainda em estrita observância às exigências normativas, foi adotado o
enquadramento do imóvel em padrão construtivo médio, de conformidade com
o mencionado estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos”, do
IBAPE/SP, assim como todos os elementos comparativos foram classificados de
acordo com suas características.
As pesquisas de valores efetuadas no local encontram-se especificadas
no Anexo III do presente Laudo e forneceram, para junho de 2017, o valor
unitário de R$ 5.002,35/m² para a área construída privativa de apartamento no
local.
Aplicando-se a fórmula normativa, obtém-se:
V = S x q, onde:
S = área do apartamento;
q = valor unitário médio da construção.
Substituindo-se, obtém-se:
V = 113,30 m2 x R$ 5.002,35/m2
V = R$ 566.765,81
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Nestas condições, o valor de mercado do imóvel A em questão, em
números redondos, passa a ser de:
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL A (apto. 112 + vaga) = R$ 570.000,00
(QUINHENTOS E SETENTA MIL REAIS)
JUNHO/2017
4. IMÓVEL B
Terreno e benfeitorias situados
na Rua Arthur Soter Lopes da Silva, nº
709, Jardim Esmeralda, no 13º
Subdistrito do Butantã, São Paulo-SP.
4.1. CARACTERÍSTICAS GERAIS DO IMÓVEL B
4.1.1. Situação
Via pública na qual se localiza o imóvel em
estudo:
Rua Arthur Soter Lopes da
Silva, nº 709
Número da matrícula: nº 178.161 do 18º Registro de
Imóveis de São Paulo
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Vias públicas que complementam a quadra: Rua Dinócrates
Bairro: Vila Tiradentes, 13º Subdistrito
do Butantã
Município: São Paulo
Estado: São Paulo
4.1.2. Mapa Fiscal
De conformidade com a Planta Genérica de Valores de São Paulo, o local
onde se encontra o imóvel está assim enquadrado:
Setor: 159.
Quadra: 257.
Índice Fiscal: R$ 600,00, para o exercício fiscal de 2014.
4.1.3. Zoneamento
O imóvel está localizado em Zona Mista – ZM, nos termos da lei nº
16.402, de 22 de março de 2016.
4.1.4. Melhoramentos Públicos
MELHORAMENTOS PÚBLICOS EXISTENTES SIM NÃO
Energia elétrica: X
Telefone: X
Gás: X
Rede viária: X
Guias e sarjetas: X
Pavimentação: X
Coleta de lixo: X
Água: X
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Esgoto: X
Rede pluvial: X
Iluminação pública: X
4.1.5. Circunvizinhança
O imóvel localiza-se na região oeste da capital, distando cerca de 16,0
km do marco zero (Praça da Sé) da cidade de São Paulo. Apresenta
características de uso misto, com residências térreas e assobradadas, na maior
parte, além de alguns estabelecimentos de comércio e prestação de serviços
para atendimento local. Nas proximidades, destacam-se a Av. do Rio Pequeno,
Av. Escola Politécnica, Av. Corifeu de Azevedo Marques, Av. Eng. Heitor Antônio
Eiras Garcia, a Rodovia Raposo Tavares e a Cidade Universitária (Universidade
de São Paulo).
4.2. CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS DO IMÓVEL B
4.2.1. Terreno
CARACTERÍSTICAS GERAIS DO TERRENO
FORMA REGULAR
IRREGULAR X
FRENTES UMA FRENTE X
DUAS FRENTES
ESQUINA
TIPO DE SOLO APARENTEMENTE SECO X
BREJOSO
OUTROS ( )
DECLIVIDADE NÍVEL
ACLIVE/ DECLIVE SUAVE X
ACENTUADO
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DIMENSÕES TESTADA (R. Arthur Soter Lopes da Silva) = 6,78 m
ÁREA TOTAL DO TERRENO = 131,277 m²
O imóvel objeto da avaliação foi implantado em terreno com topografia
em suave desnível, de formato retangular, situado em meio de quadra. Tem
solo de constituição aparentemente firme e seca, com condições adequadas
para a edificação residencial.
Apresenta frente de 6,78m para a Rua Arthur Soter Lopes da Silva, por
19,36m de profundidade, encerrando a área de 131,277m². Está guarnecido por
muro de alvenaria, nas divisas laterais e de fundos, e portões em gradil
metálico, na frente.
4.2.2. Benfeitorias
CARACTERÍSTICAS GERAIS DA CONSTRUÇÃO
Nº PAVIMENTOS TÉRREA
GARAGEM TÉRREA
TIPO DE CONSTRUÇÃO
CONCRETO X
ALVENARIA X
MADEIRA
OUTROS
TIPO DE COBERTURA
TELHAS DE BARRO E FIBROCIMENTO X
LAJE IMPERMEABILIZADA
OUTROS
IDADE 33 ANOS
CLASSE/ TIPO/ PADRÃO RESIDENCIAL/ CASA/ SIMPLES
O imóvel é constituído por uma construção residencial térrea com 33
anos.
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Os acessos para pedestres e para veículos ocorrem através de portões
em gradil metálico, posicionados junto ao alinhamento com a calçada da Rua
Arthur Soter Lopes da Silva.
A edificação está implantada de forma que mantém recuo apenas do
limite de frente, onde está a garagem de automóvel, podendo abrigar 03
veículos. Esta garagem é coberta por telhas de fibrocimento, sobre estrutura de
madeira, e apresenta piso de cimentado.
O prédio foi erigido em estrutura convencional de concreto, com
fechamentos em alvenaria de tijolos e cobertura por telhas de fibrocimento. A
fachada da edificação é revestida por massa e pintura.
Por ocasião da vistoria pericial realizada, verificou-se que o imóvel
avaliando apresenta os seguintes cômodos e respectivos acabamentos:
SALA
- piso revestido por cerâmica;
- paredes revestidas por massa com pintura;
- laje revestida e rodateto de gesso;
- porta de madeira.
COZINHA
- piso revestido por cerâmica;
- paredes revestidas por azulejos cerâmicos;
- laje revestida e rodateto de gesso;
- janela de alumínio e vidro.
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DORMITÓRIOS (02)
- piso revestido por cerâmica;
- paredes revestidas por massa com pintura;
- laje revestida e rodateto em gesso;
- janela de alumínio e vidro e porta de madeira.
BANHEIRO
- piso revestido por cerâmica;
- paredes revestidas por azulejos cerâmicos;
- laje revestida e rodateto em gesso;
- janela de alumínio e vidro e porta de madeira.
ÁREA DE SERVIÇO
- piso revestido por cerâmica;
- paredes revestidas por azulejos cerâmicos (até 1,50m) e massa com
pintura;
- teto sem forração.
4.2.3. Áreas e classificação das benfeitorias
De conformidade com os documentos constantes do processo, dentre os
quais se destaca a Matrícula Nº 178.161 do 18º Registro de Imóveis de São
Paulo, e com medições efetuadas no local, o imóvel avaliando apresenta as
seguintes áreas:
Área do terreno = 131,277 m²;
Área construída = 67,63 m².
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O imóvel se enquadra no padrão construtivo simples, limite médio, de
conformidade com o item 1.2.4, do Grupo 1.2 - Casa, da classificação do estudo
“Valores de Edificações de Imóveis Urbanos”, do INSTITUTO BRASILEIRO DE
AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO – IBAPE/SP, elaborado
em 2002 e atualizado em agosto de 2007. Seu estado de conservação classifica-
se em necessitando de reparos simples (e), depreciação de 18,10% – de acordo
com o quadro de classificação de Heideck, relativo ao estado de conservação
das edificações. Sua idade aparente é de 30 anos, resultando em fator de
adequação ao obsoletismo (Foc) de 0,655.
4.3. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL DO IMÓVEL B
O valor do imóvel B foi alcançado por meio da soma de duas parcelas. A
primeira delas correspondente ao valor do terreno (Método Comparativo
Direto) e, a outra, representada pelo valor das construções (Método Evolutivo).
O valor desta última foi determinado com a classificação das construções,
com base no estudo “VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS - 2002”,
do INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO
PAULO – IBAPE/SP, atualizado em agosto de 2007, e nos termos das normas de
avaliação vigentes. Após a classificação, foi utilizado o correspondente valor
unitário básico (C.U.B.) da construção, publicado pelo Sindicato da Indústria da
Construção Civil do Estado de São Paulo – SINDUSCON, atualizado para o mês
do presente Laudo.
O valor do terreno, por sua vez, foi alcançado com a aplicação do Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado, mediante a utilização do valor
unitário médio apurado dos dados levantados em pesquisa do mercado
imobiliário realizada na região onde se localiza o imóvel.
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4.3.1. Valor do Terreno
O Método Comparativo Direto constitui o método mais adequado para se
aferir o valor real do imóvel objeto do presente Laudo, conferindo maior
segurança para a determinação do valor de mercado, por basear-se em
informações obtidas junto a imobiliárias locais e proprietários, e, portanto, em
valores reais de venda de imóveis semelhantes ao objeto da perícia.
As ofertas de imóveis obtidas nas pesquisas de campo encontram-se
especificadas no Anexo IV do presente Laudo e, após análises, foram objeto de
cálculo matemático para a apuração da média de valor, em estrita observância
às normas e à legislação que regra os trabalhos de engenharia de avaliações e
perícias.
A pesquisa levada a efeito junto ao mercado imobiliário local e os
cálculos realizados apontaram o valor unitário médio de terrenos na região,
fornecendo, para junho de 2017, o valor unitário de R$ 1.595,42/m².
Aplicando-se a fórmula normativa (conforme critérios definidos no Anexo
IV):
Vt = q x S / (1 + Fa – 1); onde:
Vt = valor do terreno;
q = valor unitário médio do m² de terreno;
S = área total do terreno;
Fa = fator área.
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Obtém-se:
Vt = R$ 1.595,42/m² x 131,277m² / (1 + 1,01 - 1)
Vt = R$ 207.399,06
4.3.2. Valor das Benfeitorias
As construções avaliandas foram classificadas de acordo com o já
mencionado estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos” do Instituto
Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP, a
partir do tipo e padrão especificados no trabalho.
De acordo com o último valor publicado pelo SINDUSCON, o custo
unitário básico (C.U.B.) R8N é de R$ 1.308,93/m², para o mês de maio/2017.
Considerando os intervalos de valores unitários correspondentes aos
tipos e padrões das construções e observadas as recomendações das normas
vigentes, foi adotado o valor médio para as edificações do imóvel avaliando.
De conformidade com as constatações e levantamentos efetuados no
local, considerando-se a idade aparente e o estado de conservação do imóvel,
torna-se necessário aplicar um fator de depreciação pelo obsoletismo e estado
de conservação, nos termos das normas de avaliação vigentes.
O valor das benfeitorias será, portanto:
Vc = CUB x Fp x Foc x Sc, onde:
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IBAPE – INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA SP Nº 1345
RUA ELIAS FAUSTO 34 CEP 04517 030 MOEMA TEL 11 5049 3888 / 5049 3554 heitor@plareng.com.br
Vc = valor das construções;
CUB = custo unitário da construção;
Fp = índice relativo ao padrão construtivo;
Foc = fator de obsoletismo e estado de conservação; e,
Sc = área construída.
Assim, obtém-se:
Vc = R$ 1.308,93/m² x 1,056 x 0,655 x 67,63m²
Vc = R$ 61.229,54
4.3.3. Valor Total do Imóvel
Pelo que foi acima exposto, obtém-se o valor total do Imóvel pela soma
dos valores do terreno e das construções que correspondem ao imóvel objeto
da ação.
V= Vt + Vc
V = R$ 207.399,06 + R$ 61.229,54
V = R$ 268.628,60
Nestas condições, o valor de mercado do imóvel B em questão, em
números redondos, passa a ser de:
VALOR TOTAL DO IMÓVEL B = R$ 270.000,00
(DUZENTOS E SETENTA MIL REAIS)
JUNHO/2017
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5. RESPOSTAS AOS QUESITOS
5.1. Da Requerente
a) Pede-se ao Sr. Perito que descreva os imóveis avaliandos, informando
ainda suas dimensões, áreas e demais características de interesse.
Resposta: Vide descrições e informações do Laudo.
b) Pede-se ao Sr. Perito que, com base em pesquisa de elementos
comparativos de imóveis semelhantes, ofertados para venda nas
regiões onde se situam os imóveis avaliandos, determine os valores
de venda dos mesmos.
Resposta: Vide itens 3.3 e 4.3 do Laudo e Anexos III e IV.
6. ENCERRAMENTO
Vai o presente Laudo em 23 (vinte e três) folhas digitadas, todas
rubricadas, sendo a última datada e assinada. Seguem 04 anexos, a saber:
Anexo I, com as localizações dos imóveis; Anexo II, com fotos dos imóveis; e
Anexos III e IV, com elementos das pesquisas de valores imobiliários.
São Paulo, 19 de junho de 2017.
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ANEXO I – LOCALIZAÇÃO
IMÓVEL A
Rua Teodoro Sampaio, nº 1.686, 1.694 e 1.704, 45º Subdistrito de Pinheiros,
São Paulo-SP.
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Rua Teodoro Sampaio, nº 1.686, 1.694 e 1.704, 45º Subdistrito de Pinheiros,
São Paulo-SP.
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IMÓVEL B
Rua Arthur Soter Lopes da Silva, nº 709, Jd. Esmeralda, 13º Subdistrito do
Butantã, São Paulo-SP.
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Rua Arthur Soter Lopes da Silva, nº 709, Jd. Esmeralda, 13º Subdistrito do
Butantã, São Paulo-SP.
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ANEXO II – FOTOGRAFIAS
IMÓVEL A
Foto 01. Vista geral do Edifício Márcia, situado à Rua Teodoro Sampaio nº
1.686, 1.694 e 1.704, no 45º Subdistrito - Pinheiros, São Paulo-SP. O imóvel
objeto da avaliação é o apartamento nº 112, localizado no 11º andar do referido
edifício, e vaga de garagem.
Foto 01
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Fotos 02 a 04. Vistas gerais do térreo comercial.
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Foto 04
Fotos 05 e 06. Portaria para unidades habitacionais.
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Foto 06
Foto 07. Hall do 11º andar.
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Foto 08 a 17. Vistas gerais da unidade objeto da avaliação.
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