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8/17/2019 Relatório - Mercado Imobiliário - Janeiro
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25 de Janeiro de 2016
RELATÓ RIÓ MENSAL
MERCADO IMOBILIÁRIO - SINOP
Retrospectiva 2015
8/17/2019 Relatório - Mercado Imobiliário - Janeiro
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Coordenação Geral
Marcelo Moro Meyer
Economista
RELATÓRIO MENSAL DO SETOR IMOBILIÁRIO – SINOP
25 de janeiro de 2016
Contato:
IMOVINC
Gerenciamento de Informações Imobiliárias S/A
Rua Roma, 85– Jardim Itália II
CEP: 78555-368, Sinop - MT
Telefone: (66) 9961-8803
atendimento@imovinc.com.br
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SUMÁRIO EXECUTIVO
A empresa IMOVINC Gerenciamento de Informações Imobiliárias S/A é
sociedade anônima, devidamente inscrita no CNPJ sob o nº
23.125.194/0001-57, sediada na Rua Roma, nº 85 – Jardim Itália II, Sinop –
MT, tem por objetivo criar e desenvolver informações ao Setor Imobiliário
através da criação de indicadores econômicos e pesquisas de mercado
periódicas de modo que possa compreender o comportamento da população
e assim prever o setor imobiliário, tornando-o mais dinâmico e eficiente.
Além disso, a IMOVINC atua na prestação de consultoria empresarial e
assessoria de investimentos, podendo contribuir de forma ágil e prática
àqueles que buscam por seus serviços.
O presente relatório, diferente dos demais, traz uma visão mais geral
sobre os resultados econômicos de 2015 no que diz respeito ao índices de
confiança da indústria, da construção, do comércio, de serviços e do consu-
midor (nível nacional) e do índice de confiança do empresário (nível local).
Em relação ao setor imobiliário o relatório explica alguns dos fatores
que levaram ao seu fraco desempenho ao longo de 2015 e se tratando do
mercado imobiliário local o relatório apresenta informações sobre o índice de
valorização imobiliária desenvolvido por nossa equipe, os resultados trimes-
trais de locação e venda e ainda algumas informações resultantes de
pesquisas exclusivas como pretensão de investimento no setor imobiliário
local e empresas do setor imobiliário mais lembradas pela população de
Sinop.
Por fim, o relatório traz o comparativo de alguns indicadores como
IGP-M, IPCA (nacional e local), CUB/m² e a variação de admissões e de-
missões no mercado de trabalho.
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SUMÁRIO
ASPECTOS GERAIS 03
CENÁRIO ECONÔMICO DE 2015 03
MERCADO IMOBILIÁRIO 04
SETOR IMOBILIÁRIO DE SINOP 06
VARIAÇÃO NO PREÇO ANUNCIADO DOS IMÓVEIS 06
INFORMAÇÕES PRÉVIAS DE OUTRAS PESQUISAS 07
INFORMATIVOS GERAIS
08 IGP-M x IPCA (Nacional e Local) 08
CUB/m² 09
MERCADO DE TRABALHO 10
ANEXOS 11
ÍNDICE DE CONFIANÇA DO CONSUMIDOR 11
ÍNDICE DE CONFIANÇA DO COMÉRCIO 11
ÍNDICE DE CONFIANÇA DE SERVIÇOS 12
ÍNDICE DE CONFIANÇA DA CONSTRUÇÃO 12
ÍNDICE DE CONFIANÇA DA INDÚSTRIA 13
APENDICE A 14
ÍNDICE DE VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA — METODOLOGIA 14
INFOGRÁFICOS 15
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ASPECTOS GERAIS
Neste relatório de janeiro apresentaremos algumas informações presen-
tes nos relatórios desenvolvidos ao longo de 2015 e de outras pesquisas
desenvolvidas pela IMOVINC Gerenciamento de Informações Imobiliárias que
não foram divulgadas nos relatórios anteriores. Ainda, o relatório contém o
acompanhamento de alguns indicadores de caráter nacional e local.
CENÁRIO ECONÔMICO DE 2015
Ao longo de 2015 o cenário nacional apresentou o pior desempenho dos
últimos anos, nem tanto por razões econômicas, mas principalmente porrazões políticas que acabaram em decorrência disto, provocando insegurança
no mercado.
O aumento da carga tributária e aumento dos gastos do governo, intensi-
ficou problemas como inflação¹ e desemprego. Estes problemas somados
com outros de caráter político contribuíram ainda mais para o mal desempe-
nho econômico nacional.
O resultado desta insegurança pode ser visto nos resultados dos índices
de confiança desenvolvidos pela Fundação Getúlio Vargas — FGV juntamente
com o Instituto Brasileiro de Economia — IBRE que apresentaram quedas
recordes de seus índices no decorrer de 2015², entretanto no mês de dezem-
03
¹ O problema inflacionário apresentado no Brasil no ano de 2015 está em grande parte relaci-onado ao aumento dos impostos e gastos do governo e não ao consumo, como geralmente
vem a ser o caso, isto porquê as famílias apresentaram menor consumo em comparação aoano de 2014.
² Verificar Anexos
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bro houve uma ligeira melhora em alguns dos índices de confiança como, por
exemplo: o Índice de Confiança da Indústria — ICI que avançou 1,1 pontos
em relação a novembro, atingindo 75,9 pontos; e o Índice de Confiança de
Serviços — ICS que avançou 0,7 pontos em dezembro, atingindo 67,6 pontos,ainda sim, estes níveis estão próximos aos menores níveis de suas séries his-
tóricas.
No que tange a economia local de Sinop, o impacto negativo também era
esperado, porém foi mais ameno que outras regiões do país e no que se diz
respeito ao investimento. Este de modo semelhante a outras regiões do país
se tornou mais cauteloso e conservador.
Em relação ao Índice de Confiança do Empresário — ICE de Sinop
desenvolvido pelo Centro de Informações Socioeconômicas — CISE da
UNEMAT em parceria com a Câmara de Dirigentes Lojistas — CDL-Sinop o
mesmo apresentou em dezembro variação mensal de 9,09% em relação ao
mês anterior, passando assim de 88 para 96 pontos em dezembro.
MERCADO IMOBILIÁRIO
O Mercado Imobiliário no ano de 2015 ficou marcado com a primeira
queda real no preço dos imóveis desde 2008. Dentre os motivos que impacta-
ram negativamente o setor temos: restrição do crédito, desemprego, inflação e
aumento da carga tributária.
A inflação e o aumento da carga tributária vieram aumentando gradativa-
mente ao longo de 2015, contribuíram para a redução do orçamento familiar econsequentemente suas possibilidades de consumo/investimento. Buscando
resolver o problema da inflação o Comitê de Política Monetária — Copom
precisou ao longo de 2015 tomar medidas de controle, como a restrição ao
crédito através do aumento da Taxa Selic, ou seja, tornar a tomada de crédito
mais cara e consequentemente desestimular ainda mais o consumo/
investimento no país.
Além disso o desemprego também aumentou, resultado da baixa expec-tativa de importantes setores da economia com destaque para a construção
04
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civil que recuou e desempregou aproximadamente 414 mil trabalhadores
(CAGED, 2015).
A consequência deste conjunto de problemas para o setor imobiliário
ficou evidente, queda real de mais de 8% no preços dos imóveis no nível
nacional (venda).
Contudo, há quem tirou bom proveito da situação. Com uma queda
contínua no preço dos imóveis, pessoas precisando vender seus imóveis por
questões financeiras e construtoras lançando empreendimentos os quais não
apresentaram grande demanda trouxe a oportunidade de se comprar imóveis
a preços mais baixos e ainda negociar com os vendedores formas mais flexí-
veis de pagamento.
Deste modo, observa-se inúmeras oportunidades, seja no cenário nacio-
nal ou local. A exemplo de grandes oportunidades temos as encontradas
através das construtoras Even e PDG que oferecem descontos de até 50% no
preço de imóveis residenciais e comerciais. Descontos estes que dificilmente
seriam oferecidos em uma economia de pleno crescimento, sendo assim a
crise passa a contribuir para aqueles que ficam de olho nas oportunidades de
grandes negócios que ninguém mais vê.
Parafraseando a máxima do Barão Nathan M. Rothschild e também utili-
zada em sua essência por ícones como John D. Rockfeller e Donald Trump
“Buy when there’s blood in the streets“³, ou seja, compre enquanto todos
estão sendo pessimistas, pois nestas ocasiões os preços tendem a cair e
então aguarde até que o mercado volte a sua dinâmica normal e crescente,
mas é claro, compre com cautela!
05 ³ “Compre quando há sangue nas ruas” Nathan M. Rothschild (Tradução Livre).
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SETOR IMOBILIÁRIO DE SINOP
VARIAÇÃO NO PREÇO ANUNCIADO DOS IMÓVEIS
Os problemas apresentados no cenário nacional como inflação, desem-
prego e expectativas de consumo/investimentos reduzidas também refletiram
na economia de Sinop e, é claro, no Setor Imobiliário que apresentou ao longo
de 2015 uma desvalorização de 2,62%4. Contudo, vale ressaltar que nem
todos os bairros de Sinop apresentaram desvalorização neste período, a
exemplo disto temos o bairro Aquarela Brasil que apresentou valorização
nominal de 5,12%.
Considerado os imóveis a venda pelo número de dormitórios, sem
distinção de bairros e outras especificações, observamos que, em média, o
preço/m² (área útil) de imóveis com 02 (dois) dormitórios apresentam um valor
médio de R$2.285,21 o m². Enquanto isso, imóveis com 03 (três) e 04 (quatro)
dormitórios apresentam valor médio do m² de R$3.009,25 e R$3.162,50, res-
pectivamente.
Observando a variação do preço dos imóveis no último trimestre
(de outubro a dezembro) observa-se que os imóveis de 02 dormitórios tiveram
uma variação no preço/m² de 0,37%, já os imóveis de 03 e 04 dormitórios
apresentaram variação de 0,33% e –1,36%, respectivamente.
Em relação ao preço dos alugueis anunciados, vem sendo realizado
levantamentos mensais em 25 bairros de Sinop e como resultado obteve -se,
em média, que o valor dos alugueis anunciados em dezembro era de
R$1.285,50.
06
4 No Apêndice A consta a metodologia desenvolvida para a elaboração do Índice de Valoriza-ção Imobiliária — IVI.
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Considerando o preço do aluguel de acordo com o número de dormitó-
rios, sem distinção de bairros ou outras características, temos como resultado
o valor médio de R$798,80 para imóveis com 01 dormitório, de R$980,35 para
imóveis com 02 dormitórios e de R$1.755,58 para imóveis com 03 dormitóriose a variação do preço médio anunciado no último trimestre para imóveis com
01, 02 e 03 dormitórios foi de -0,75%, -5,85% e -1,34%, respectivamente.
INFORMAÇÕES PRÉVIAS DE OUTRAS PESQUISAS
Em uma de nossas pesquisas realizadas entre 13 de agosto e 01 de
setembro com a população de Sinop5 constatou-se que 68,83% da populaçãoamostral não tinham pretensão de investir no setor imobiliário local nos 12
meses seguintes. A pesquisa indica ainda que 35,83% daqueles que preten-
dem investir (dos 31,17%), investirão entre 100 e 200 mil reais.
A pesquisa levantou ainda quais eram as empresas do setor imobiliário
que apresentavam o melhor marketing e por consequência disto eram mais
lembradas pela população, neste sentido a pesquisa apontou 37 diferentes
empresas do segmento, porém o gráfico abaixo apresenta as principaisdelas.
07
5 Pesquisa realizada com margem de erro de 5% e grau de confiabilidade de 95%.
28,57%
19,74%
8,83%
36,89%
5,97%
Fonte: IMOVINC, 2015
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INDICADORES — INFORMATIVOS 2015
IGP-M x IPCA (Nacional e Local)
O Índice Geral de Preços de Mercado — IGP-M e o Índice de Preços do
Consumidor Ampliado — IPCA são os dois principais indicadores utilizados no
mercado imobiliário para o reajuste dos alugueis. Desta forma o gráfico abaixo
traz o acumulado de 2015 do IGP-M (desenvolvido pela FGV), do IPCA
(desenvolvido pelo IBGE) e o IPCA de Sinop (desenvolvido pelo CISE em
conjunto com o CDL-Sinop).
O IGP-M apresentou um acumulado de 10,54%, enquanto os IPCAs
nacional e local foram de 10,67% e 8,89%, respectivamente.
Em pesquisa realizada com os profissionais do setor imobiliário de Sinop
no início de 2015, nossa equipe constatou que 77,88% dos profissionais de
Sinop adotam o IGP-M como forma de reajuste dos alugueis, 11,11% adotam
o IPCA (nacional). Os outros 11,11% restante adotam uma média aritmética
entre o IGP-M e IPCA.
08
FONTE: IBGE, FGV, CISE — Adaptado pelo autor.
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CUB/m²
O Custo Unitário Básico de Construção (CUB/m²) é o principal indicador
do setor da construção e ele é calculado mensalmente pelos Sindicados da
Indústria da Construção Civil de todo o país. Sua finalidade é de proporcionar
um parâmetro comparativo à realidade dos custos da construção civil em todo
o país.
Os gráficos apresentados a seguir trazem o acompanhamento do CUB
no ano de 2015 para um projeto padrão residencial unifamiliar - R1 que é
caracterizado por apresentar apenas um pavimento.
A variação do CUB/m² em 2015 para o Projeto Padrão R-1 Baixo foi de
4,77%, já a variação do Projeto Padrão R-1: Normal e Alto é de 4,28% e
5,06%, respectivamente.
09
Padrão Baixo
Padrão Normal
Fonte: SINDUSCON-MT — Adaptado pelo autor
Padrão Alto
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Mercado de Trabalho
Em relação ao mercado de trabalho nacional, 2015 apresentou uma vari-
ação absoluta entre admissões e demissões negativa nos principais setores
da economia, especialmente na indústria que apresentou maior número de
demissões (628.518). De modo semelhante o estado de Mato Grosso tam-
bém apresentou variação negativa, no entanto os setores de serviços e
agropecuária apresentaram variação positiva de 1.197 admissões no setor de
serviços e 906 admissões no setor agropecuário.
Quanto as cidades de Mato Grosso avaliadas Nova Mutum foi o único a
apresentar variação positiva (522 novos empregos), sendo o setor agropecuá-rio o que mais admitiu (343). Sinop por sua vez apresentou variação negativa
em todos os setores observados, principalmente na indústria e construção,
sendo respectivamente -873 e -703 postos de trabalho.
10
Indústria Construção Comércio Serviços Agropecuária
Cuiabá -1.467 -4.690 -2.018 133 -10
Lucas do Rio Verde
3 -
288 -
189 -
5 -
70
Nova Mutum 29 -84 -40 274 343
Sinop -873 -703 -166 -86 -44
Sorriso 135 -403 -48 111 -50
Mato Grosso -8.912 -6.741 -5.760 1.197 906
Brasil -628.518 -414.092 -246.406 -330.684 -5.851
Fonte: CAGED — Adaptado pelo autor.
Variação entreAdmissões eDemissões:
Dezembro
Variação entreAdmissões eDemissões:
Janeiro à Dezembro
Setor com maiorvariação negativa
(Demissões)
Cuiabá -
2.117 -
8.052
Construção Civil
Lucas do Rio Verde -351 -549 Construção Civil
Nova Mutum -341 522 Construção Civil
Sinop -704 -1.872 Indústria
Sorriso -571 -265 Construção Civil
Mato Grosso -14.030 -19.310 Indústria
Brasil -596.208 -1.625.551 Indústria
Fonte: CAGED — Adaptado pelo autor.
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ANEXO 1
ÍNDICES DE CONFIANÇA: FGV E IBRE
11
Índice de Confiança do Consumidor
(com ajuste sazonal)
Fonte: FGV
Índice de Confiança do Comércio
(com ajuste sazonal)
Fonte: FGV
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Índice de Confiança de Serviços — ICS
(com ajuste sazonal)
Fonte: FGV
Índice de Confiança da Construção
(com ajuste sazonal)
Fonte: FGV
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Índice de Confiança da Indústria
(com ajuste sazonal)
Fonte: FGV
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APÊNDICE A
METODOLOGIA DO ÍNDICE DE VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA
O Índice de Valorização Imobiliária - IVI desenvolvido pela IMOVINCque é o primeiro indicador deste tipo desenvolvido para o município de Sinop
e posteriormente será disponibilizado para toda a região. Seu acompanha-
mento vem sendo feito desde fevereiro de 2015.
O cálculo do IVI é baseado através de médias aritméticas e um sistema
de ponderação que estabelece pesos distintos para cada um dos bairros do
município de Sinop acordo com a média da renda per capita destes. Deste
modo, no momento em que o índice é calculado alguns bairros passam ainfluenciar mais do que outros e vice-versa.
A figura abaixo apresenta o modelo matemático utilizado.
Sendo k o total de imóveis no bairro j . É importante ressaltar que para o bairro
ser admitido no índice é necessária uma amostra de no mínimo 3 imóveis.
14
Onde preço médio é igual:
(1)
(2)
j j
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