MERCADO IMOBILIÁRIO:

     Fundos Imobiliários são fundos cujos recursos captados são direcionados a empreendimentos imobiliários específicos, como, por exemplo, flats, hotéis e shoppings. Em alguns casos são fechados e dirigidos a grandes investidores, e em outros possuem cotas nas quais pequenos investidores também podem investir.

            A rentabilidade dos fundos imobiliários (FI) se origina no recebimento dos direitos sobre os imóveis, como aluguéis e concessões, exatamente como num investimento imobiliário convencional. Em teoria o benefício de se aplicar em um fundo de investimento imobiliário é o da diversificação do risco, na medida que o montante recebido pelo fundo é dividido igualmente entre os cotistas, balanceando as perdas por inadimplência ou não locação do imóvel com os ganhos das outras unidades.

             Para se ter uma situação equivalente a essa no mercado imobiliário seria necessário possuir uma grande carteira de imóveis, o que demandaria um patrimônio muito maior do que o necessário para participar de um fundo.

              Os fundos de investimentos imobiliários estão cada vez mais populares no Brasil. Segundo dados da Bolsa de Valores, entre janeiro de 2008 e setembro deste ano, o número de investidores cresceu 650% para 45,3 mil.

             Mas você sabe como comprar cotas deste tipo de fundos? De acordo com o especialista em investimentos e CEO da Inva Capital, Raphael Cordeiro, a compra e venda das cotas é feita por meio da corretora de valores. Por isso, é preciso ter cadastro em uma para conseguir fazer estas transações.

            “As cotas são negociadas na bolsa”, afirma Cordeiro. “Elas possuem códigos, assim como as ações, então, basta digitar o código e a quantidade no home broker”, afirma o especialista.

            Segundo ele, o fato de ser negociado na bolsa, por meio da internet, é uma das grandes vantagens dos fundos de investimentos imobiliários em relação ao investimento direto em imóveis. “A compra e a venda são feitas de uma maneira muito mais simples”, diz Cordeiro.

            Vantagens            O valor do investimento é outro ponto que favorece os fundos imobiliários. “Atualmente você não encontra um imóvel por menos de R$ 100 mil. Então, para conseguir montar uma carteira diversificada em imóveis, é preciso ter bastante dinheiro”, diz Cordeiro.

            Já com o fundo imobiliário, é possível ter participação em imóveis por um valor muito menor. “A partir de R$ 100, você consegue comprar cotas de alguns fundos. Mas com R$ 1 mil começa a valer a pena, por conta das taxas de corretagem”, diz o especialista.

            Desta forma, fica muito mais fácil diversificar as aplicações. “Com R$ 20 mil, o investidor consegue ser sócio de parte de shopping centers, ter participação em galpões industriais e também em imóveis comerciais”, diz Cordeiro.

            Além disso, os valores cobrados pela transação são menores do que aquilo que se costuma pagar pela compra e venda de um imóvel. “Quando você compra um imóvel, apesar de não pagar nada de comissão, precisa pagar o ITBI - Imposto

de Transmissão de Bens Imóveis Inter-Vivos e gastos com o cartório. Isso pode chegar a 2% do valor do imóvel”, diz Cordeiro. “Já se optar por um fundo, só paga as taxas de corretagem”, continua.

            Na venda, as taxas são ainda maiores, afirma Cordeiro. “Os corretores [de imóveis] cobram taxas de 5% a 6% do valor do imóvel”, ressalta o especialista.

            Pontos negativos            De acordo com ele, existem pessoas que consideram como ponto negativo o fato de haver uma outra pessoa (gestor do fundo) cuidando das aquisições. “Para algumas pessoas é muito importante ver o imóvel, saber o que está comprando, conferir a assinatura dos papéis”, diz.

            Além disso, se comparado a outros investimentos, como o próprio mercado acionário, a liquidez é menor. “Você não consegue comprar e vender com a mesma rapidez de alguns investimentos”, afirma Cordeiro.

            Entretanto, os fundos são mais fáceis de comprar e vender do que os próprios imóveis. “Você consegue vender de maneira muito mais rápida cotas no valor de R$ 1 milhão do que um imóvel deste valor”, diz.

            Riscos            Como todo investimento, os fundos imobiliários também trazem riscos. Em primeiro lugar, é importante lembrar que este é considerado um investimento de renda variável, ou seja, não há garantia de valorização das cotas e elas podem, inclusive, se desvalorizarem. “O próprio imóvel pode ser inadequado para um investimento de longo prazo e ir perdendo valor ao longo do tempo”, diz Cordeiro.

            Entretanto, isto não é tão comum. Dos 35 fundos imobiliários avaliados pelo site Fundo Imobiliário, 26 estão com rentabilidade positiva em 2011 (até outubro), enquanto 9 estão com rentabilidade negativa.

            Outro risco é do imóvel ficar desalugado e não proporcionar uma rentabilidade mensal para os cotistas do fundo. “Tem também o risco de vacância, do imóvel perder o inquilino e demorar para ser alugado novamente”, conclui.

RELACIONAR DEPOIS

Essa forma de investimento viabiliza o acesso de pequenos e médios investidores aos investimentos imobiliários. Os fundos juntam os recursos captados e investem em um ou mais empreendimentos imobiliários, que compõem sua carteira. Trata-se, assim, de investimento imobiliário envolvendo recursos captados via mercado de valores mobiliários. 

O fundo é constituído sob a forma de condomínio fechado, onde o resgate de quotas não é permitido. O objetivo do fundo é auferir ganhos mediante locação, arrendamento ou alienação das unidades do empreendimento adquirido pelo fundo. São comuns as locações de escritórios, shopping centers e pontos comerciais em geral. 

O arrendamento gera receitas por meio da cobrança de valor correspondente a um percentual do lucro auferido pela empresa arrendatária, ou pelo pagamento de uma porcentagem do valor total do imóvel arrendado, podendo os dois critérios serem adotados concomitantemente. Caso o objeto do fundo seja obter ganhos por meio da alienação dos imóveis adquiridos, o rendimento será resultado da venda dos referidos imóveis por valor superior ao dependido para a sua aquisição. 

QUEM PODE INVESTIR Qualquer pessoa pode investir desde que possua recursos no montante mínimo para o investimento. O investidor adquire quotas do fundo que, por sua vez, adquire em nome próprio os imóveis que pretende explorar comercialmente, indicados para compor sua carteira de ativos. O quotista passa, então, a ter direito ao recebimento de uma parte nos rendimentos que o fundo vier a obter.

 

Vantagens de investir em fundos imobiliários

ACESSO AO MERCADO IMOBILIÁRIO O Fundo de Investimento Imobiliário permite a formação de uma carteira composta de empreendimentos imobiliários, os quais, pelo volume de recursos envolvidos, não estariam ao alcance de investidores individuais, especialmente os de menor capacidade financeira, aumentando, assim, a quantidade de alternativas de investimento disponíveis. 

GANHOS DE ESCALA Ao aplicar em um Fundo de Investimento Imobiliário, é possível para o pequeno investidor obter condições semelhantes às oferecidas aos grandes investidores, uma vez que a soma de recursos proporciona ao fundo maior poder de negociação. Ademais, os custos da administração dos investimentos do fundo são diluídos entre todos os quotistas, na proporção de suas participações. 

DIVERSIFICAÇÃO Os Fundos de Investimento Imobiliário representam uma oportunidade de diversificação de aplicações para o investidor, pois os rendimentos de suas quotas estão atrelados ao mercado imobiliário. Em suma, o Fundo de Investimento Imobiliário agrega vantagens do mercado de valores mobiliários ao investimento em imóveis. 

SIMPLIFICAÇÃO O investidor não precisa se preocupar pessoalmente com procedimentos referentes a certidões, escrituras, recolhimento do Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), entre outras, pois tais assuntos são de responsabilidade do Administrador. É importante lembrar que o Administrador sempre utilizará recursos do fundo para fazer frente a quaisquer despesas relacionadas com o cumprimento destas obrigações. 

POSSIBILIDADE DE FRACIONAR O INVESTIMENTO Caso o investidor necessite utilizar parte dos recursos aplicados, não precisará, como no investimento direto em imóveis, liquidar todo o seu investimento, podendo vender no mercado secundário apenas a quantidade de quotas suficientes para suprir a sua necessidade.

 

Fatores de risco desse tipo de investimento

MERCADO FINANCEIRO Os fundos podem ser afetados pelos mesmos riscos que atingem o mercado financeiro e cada tipo de empresa, observados os ramos negociais específicos. Em alguns casos, os eventos podem afetar somente os fundos que detêm determinados tipos de imóveis, ou imóveis localizados em região geográfica específica. 

TAXA DE OCUPAÇÃO IMOBILIÁRIA A retração do crescimento econômico pode ocasionar redução na ocupação dos imóveis. A redução da taxa de ocupação pode não só reduzir a receita de um fundo de investimento pela vacância de seus imóveis, mas também gerar redução nos valores dos aluguéis. 

LIQUIDEZ REDUZIDA Pelo fato de os fundos sempre serem constituídos na forma de condomínios fechados, ou seja, sem admitir resgate de suas cotas, os titulares podem ter dificuldade em realizar a venda de suas quotas no mercado secundário.

 COTAÇAO DE FUNDOShttp://www.infomoney.com.br/onde-investir/fundos-imobiliarios/cotacoes

Taxas, patrimônio e rendimento

TAXAS A taxa de administração é um encargo cobrado pelo administrador do fundo como remuneração pela prestação dos serviços de administração do fundo e gestão da sua carteira. 

Além da taxa de administração, podem estar previstas no regulamento as taxas de ingresso, de saída e de performance, desde que explicitados os critérios de sua aferição e as condições de pagamento. 

PATRIMÔNIO DO FUNDO Na maioria dos casos, o fundo já é criado para investimentos em um imóvel específico. Hotéis, grandes conjuntos de escritórios, até mesmo shopping centers estão entre os tipos de imóveis mais comuns. 

O fundo deve aplicar no mínimo 75% de seus recursos em bens e direitos imobiliários. O restante pode ser destinado à aplicação em outros ativos de renda fixa, para fazer face às despesas ordinárias necessárias à manutenção do fundo. 

RENDIMENTO Existe disposição legal obrigando que o Administrador do fundo distribua a seus quotistas, no mínimo, 95% do lucro eventualmente auferido pelo fundo. Os ganhos estão sujeitos a tributação do Imposto de Renda, à alíquota de 20%.

Como avaliar se um fundo imobiliário está caro ou barato?o valor de face da cota de um fundo imobiliário nada diz sobre o seu real valor e, às vezes, pode haver distorções entre o preço de negociação na Bolsa e o valor dos ativos do fundo.

De um modo geral, o mercado precifica as cotas unicamente em função dos rendimentos distribuídos, comparando a rentabilidade do FII com a da renda fixa. Esse é um critério válido, mas não deve ser o único referencial de avaliação do investidor.

Uma boa e simples medida é comparar o preço da cota na Bolsa com o valor patrimonial da cota do fundo. O patrimônio de um fundo que invista diretamente em imóveis será composto pelos próprios imóveis mais o dinheiro disponível em caixa e aplicações financeiras. Dividindo o valor total desse patrimônio pelo número de cotas do fundo obtém-se o valor patrimonial da cota.

O próximo passo será dividir o preço da cota na Bolsa pelo valor patrimonial da cota. Quanto mais próximo de 1 for o resultado, mais justa estará a precificação do fundo.

Por exemplo, imagine que um determinado fundo está cotado na Bolsa a 105 reais, e que o valor patrimonial da cota desse mesmo fundo seja de 85 reais. Dividindo-se 105 por 85 chega-se a 1,24 como resultado. Isso indica que as cotas estão negociadas 24% acima do valor do patrimônio do fundo. Da mesma forma, quando o resultado é menor que 1, pode-se entender que o fundo está negociado na Bolsa abaixo do valor do seu patrimônio. Evite comprar fundos cotados muito acima ou muito abaixo do valor patrimonial.

Para saber qual é o valor patrimonial da cota de um fundo basta consultar o site da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Alguns fundos divulgam esse dado nos seus relatórios mensais.

Perceba que o patrimônio de um fundo imobiliário é composto por ativos reais, imóveis (exceto fundos de recebíveis e de cotas de outros FII). Ativos que mudam de preço, mas não com frequência. Ao passo que as cotas do fundo são ativos “virtuais”, negociados em Bolsa e, elas sim, mudam de preço a todo momento. Portanto, a eventual distorção entre preço da cota e valor patrimonial do fundo pode ser apenas momentânea, no médio e longo prazo esses valores tendem a convergir.

Por fim, observe que a precificação de um ativo não é puramente matemática. Fatores subjetivos também influenciam. No caso dos fundos imobiliários, outros fatores como a liquidez das cotas do fundo, a diversificação (ou a concentração) do patrimônio, a qualidade dos ativos e dos locatários, a localização e o tipo de empreendimento contribuirão para a tomada de decisão dos investidores. Pequenas diferenças sempre vão existir, pois é compreensível que alguém aceite pagar “mais caro” por um fundo que lhe pareça mais seguro ou, ao contrário, só se interesse em comprar um fundo que julgue mais arriscado por um preço mais baixo.

Não é preciso ter pressa para comprar. Escolher criteriosamente e pagar um preço justo pelo fundo contribuirá muito para o sucesso dos seus investimentos.

Fundos Imobiliarios

Acredito que todo investidor deveria investir uma parcela de seu capital em imoveis. É uma classe de ativos que não da pra ignorar. Primeiro por que é um ativo real, que tem um valor intrinseco e que tem uma proteção natural contra a inflação. É tanto que em ingles é conhecido como real state. Segundo por que no longo prazo tendem a ter uma valorização acima dos ativos de renda fixa e com volatilidade baixa. Segurança e rentabilidade, com proteção contra inflação. Um imovel tanto pode gerar ganhos atraves da valorização do imovel quanto pode gerar renda, geralmente atraves de alugueis.

Para o pequeno investidor a melhor forma atualmente de se investir no mercado imobiliario é atraves dos Fundos de Investimento Imobiliario (FII), que são fundos que aplicam em imoveis, geralmente grandes imoveis comercias em grandes centros urbanos, e que distribuem mensalmente os rendimentos dos alugueis para os cotistas; eles são negociados na bolsa de valores de maneira semelhante a uma ação, e podem ser comprados atraves do home-broker. Geralmente a liquidez é bem pequena, pois a maioria dos investidores em FII não tem interesse em vender as cotas, mas apenas receber os rendimentos mensais, que caem diretamente na conta da corretora e são isentos de Imposto de renda (se o investidor tiver menos de 10% das cotas de um FII). A grande vantagem dos FII sobre o investimento direto em imoveis é o baixo custo de negociação, o menor valor inicial de investimento, a maior liquidez, e a facilidade de manter uma boa diversificação, além da isenção do IR sobre os rendimentos dos alugueis.

Ao analisar um FII é interessante ler os relatorios disponiveis no site da bovespa; analisar qual o tipo de imovel, sua localização, qual a fonte dos rendimentos do fundo, regularidade dos rendimentos, e qual o rendimento atual em relação ao valor da cota. Geralmente um FII tende a se comportar como um titulo pre-fixado, só que com pagamentos mensais. Eles tendem a se valorizar com a queda na taxa selic e desvalorizar com o aumento da selic, além dos fatores especificos de cada fundo. Este ano com a queda da selic houve uma grande valorização dos FII.

Há um site muito bom sobre o assunto: http://www.fundoimobiliario.com.br/

Tambem há uma excelente materia sobre fundos imobiliarios e uma análise sobre o fundo Europar (EURO11) no blog do Henrique Carvalho:http://hcinvestimentos.wordpress.com/

Como Calcular a Rentabilidade dos Fundos Imobiliários?  

No artigo anterior sobre a rentabilidade dos FII no 1º semestre de 2010

surgiram algumas dúvidas sobre o método de cálculo da rentabilidade

destes fundos. Deste modo, resolvi criar este artigo para mostrar 3 alternativas de calcular a rentabilidade dos Fundos Imobiliários,

incluindo método utilizado pelos próprios administradores dos fundos.

Utilizaremos o fundo Europar (EURO11) como exemplo, além do

período de janeiro/2010 até junho/2010.

 

Método 1 – Método do site Fundo Imobiliário:Método simples e eficaz, utilizado pelo consultor de fundos

imobiliários Sérgio Belleza, de acordo com

este relatório (PDF) elaborado para o 1º semestre de 2009. Em seu

próprio site você encontrará ótimas informações sobre Fundos

Imobiliários.

Método de Cálculo 1 – Sérgio Belleza

Procedimentos de Cálculo:

1. Some todos os aluguéis distribuídos no período. (1,36 * 6 = 8,16).

2. Calcule a diferença entre a cota final e a cota inicial no período.

(183,00 – 174,30 = 8,70).

3. Some os aluguéis distribuídos (1) com a variação na cota (2). (8,16

+ 8,70 = 16,86).

4. Faça a divisão da variação total  pelo valor da cota inicial. (16,86 /

174,30 =9,67%).

De acordo com este método, a rentabilidade no período foi de 9,67%.

 

Método 2 – Método (antigo) HC Investimentos:Este foi o método que utilizei para o cálculo da rentabilidade dos

fundos imobiliários no artigo passado. Seu objetivo é tirar algumas

distorções nos preços de referência, calculando o yield mensal em

cada mês e somando com a variação do valor da cota de cada mês.

Procedimentos de Cálculo:

1. Calcule o Yield Mensal de cada mês. Ex. Jan/2010 = 1,36 / 176,78

= 0,77%

2. Calcule a variação (%) da cota em cada mês. Ex. Jan/2010 =

176,78 / 174,30 = 1,42%

3. Some os Yield Mensal (1) com a variação na cota (2).

Ex. Jan/2010 = 0,77% + 1,42% = 2,19%

4. Faça o cálculo dos juros compostos de todo o período.

(1+0,0219)*(1+0,0123)*….-1 = 9,82%

De acordo com este método, a rentabilidade no período foi de 9,82%.

Este foi o cálculo usado para chegarmos ao gráfico da rentabilidade

no artigo passado.

Entretanto, após alguns questionamentos da leitora Célia, resolvi fazer

maiores buscas, entrando em contato com alguns administradores dos

próprios Fundos Imobiliários.

 

Método 3 – Taxa Interna de Retorno (TIR):O cálculo da rentabilidade dos fundos imobiliários através

da TIR (Taxa Interna de Retorno) é o método utilizado pelos

administradores dos próprios fundos, sendo, portanto, o método mais

correto para utilizarmos.

Acesse estes relatórios mensais dos seguintes fundos:

1.Rio Bravo Renda Corporativa – FFCI11 (Administrado pela Rio

Bravo) – Clique aqui para acessar o último relatório (maio/2010).

2. Shopping West Plaza – WPLZ11B (Administrado pela Ourinvest) –

Clique aqui para acessar o último relatório (maio/2010).

Método de Cálculo 3 – Administradores dos FII

Procedimentos de Cálculo:

1. Coloque o fluxo de caixa inicial (valor da cota no início da análise) –

no caso, e dezembro de 2009 – com sinal negativo. (-174,30)

2. Para os próximos fluxos de caixa, considere o aluguel pago pelo

fundo no mês. (1,36)

3. Adicione o valor da última cota do fundo no último aluguel mensal

distribuído.

Jun/10: (1,36 + 183,00 = 184,36).

4. Use a fórmula daTIR (Taxa Interna de Retorno) para calcular a

rentabilidade do Fundo Imobiliário em questão.

De acordo com este método, a rentabilidade no período foi de 9,86%.

ConclusãoOs 3 métodos apresentam diferenças em relação a rentabilidade

apurada no período. Entretanto, esta diferença é pequena, conforme

podemos observar na tabela abaixo.

Comparação entre os 3 métodos utilizados

 

BônusSabendo que o método utilizado pelos administradores dos Fundos

Imobiliários é a TIR (Taxa Interna de Retorno) necessitamos atualizar

nosso gráfico do artigo anterior.

Rentabilidade dos Fundos Imobiliários no 1º Semestre de 2010 – TIR:

1. Panamby (PABY11) - Fundo Imobiliário com maior rentabilidade no 1º

semestre de 2010.

Além de ter uma valorização de 10% em sua cota no período, no mês

de fevereiro foi distribuído um enorme rendimento.

Veja mais detalhes neste post do blog Investimentos e Finanças.

2. Média dos Fundos Imobiliários - Com um valor de 6,28% no

período, a média superou o CDI de 4,28%.

Portanto, teríamos um resultado equivalente de 146,57% do CDI.

Melhor do que a grande maioria dos Fundos Multimercados em 2010.

3. Rentabilidade Negativa - Apenas 3 dos 24 Fundos Imobiliários

analisados tiveram rentabilidade negativa no período.

Este fato comprova a força dos FII, mesmo em tempos de juros

crescentes e aversão ao risco, com investidores migrando da bolsa

para ativos mais seguros, como a Renda-Fixa.

5 Gráficos que ajudarão você a investir em Fundos Imobiliários

O foco deste artigo será mostrar 5 tipos de gráfico que você deve

analisar antes de investir em fundos imobiliários.

Novos Livros, Novos Gráficos!

Recentemente encomendei 6 novos livros na Amazon e já estou na

metade do segundo.

Todos tratam sobre visualização da informação e design.

Antes que você pense “qual é a relação desses assuntos com o

mercado financeiro?” posso lhe dizer que há uma boa relação.

Conforme já comentei aqui no blog sobre Visualização da Informação, o

mundo carece de informações mais claras e melhor elaboradas para

que possamos rapidamente entender um assunto e tomar uma

decisão.

Quem nunca viu um trabalho promissor que foi por água abaixo

porque o apresentador utilizava péssimas tabelas e gráficos?

Colocando na prática o que venho aprendendo com as dicas dos

livros, resolvi mudar todo o meu trabalho de apresentação para o site

Fundo Imobiliário, do meu parceiro e amigo Sérgio Belleza.

E, juntos, fomos ainda mais adiante. Incluímos 13 novos fundos

imobiliários em nossa análise.

Agora, dos 50 fundos que podem ser consultados no site da

BM&FBovespa, 38 se encontram em nossas condições de elegibilidade

(utilizamos o número de negócios como parâmetro), ampliando nossa

análise.

Selecionei 5 gráficos relevantes e adicionei comentários abaixo deles

para podermos compreender melhor todo o cenário deste setor que

mais cresce no Brasil.

 

1-) Número de Negócios dos Fundos Imobiliários

clique na imagem para ampliar

Uma das críticas mais comuns em relação aos Fundos Imobiliários é

sua baixa liquidez, que de grosso modo pode ser expressa através do

número de negócios.

Entretanto, a média do número de negócios vem aumentando

gradativamente nos últimos meses. A média mensal de 139 é a mais

alta de todo o período histórico.

Ademais, o número de fundos com negócios mensais acima de 100 já

está em 15 dos 38 que acompanhamos.

Um fundo em especial, o BC Fundo de Fundos Imobiliários

(BCFF11B), recentemente analisado em detalhes aqui no blog, já

apresenta um número de negócios acima de 1.500 em um único mês.

Mais investidores = Mais Negócios

A tendência de negociação com novos investidores entrando no

mercado é só melhorar.

Existem sim alguns fundos com baixa negociação e, exatamente por

este motivo, disponibilizamos este tipo de gráfico para auxiliá-lo no

momento de decisão de investir ou não em um fundo.

 

2-) Rendimentos Mensais dos Fundos Imobiliários

clique na imagem para ampliar

Neste mix entre tabela e gráfico podemos analisar a evolução de

rendimentos de diversos fundos imobiliários.

Como números “jogados” em uma tabela pouco agregam visualmente

a análise, adicionei um pequeno gráfico (sparkline, recurso do Excel

2010) que permite analisar a tendência dos rendimentos.

Rendimentos em Alta

Alguns fundos apresentam uma grande elevação nos rendimentos,

como o Projeto Água Branca (FPAB11), o BC Fundo de Fundos

Imobiliário (BCFF11B) e o Excelence (FEXC11B), fundo recentemente

analisado em detalhes aqui no blog.

Rendimentos em Baixa

Entretanto, fundos como o Memorial Office (FMOF11) tiveram uma

redução significativa de seus rendimentos (caíram mais da metade).

O motivo noticiamos aqui no blog, antes mesmo dos rendimentos serem

cortados em mais da metade.

Assim como o investimentos em ações, devemos diversificar nossa

carteira de fundos imobiliários para evitarmos surpresas

desagradáveis como a desocupação de parte do imóvel, resultando

em um corte nos rendimentos futuros.

 

3-) Resumo dos Fundos Imobiliários

clique na imagem para ampliar

Esta tabela é para quem deseja obter várias informações sobre um

fundo imobiliário desejado em uma única tela.

Nela você pode ver quando o ele foi laçado, quem é seu

administrador, qual é o seu preço atual, preço de lançamento, yield

desde o lançamento, quantidade de cotas, valor de capitalização,

entre outros indicadores.

Ainda, é possível ver a média destes indicadores de forma rápida.

 

4-) Rentabilidade dos Fundos Imobiliários nos últimos 12 meses

clique na imagem para ampliar

O investimento em fundos imobiliários tem sido destaque de

rentabilidade desde 2008. E analisando os resultados nos últimos 12

meses temos uma média impressionante de 20,75%.

O CDI, descontado o IR de 15%, teve rentabilidade de apenas 9,02%

no mesmo período.

Olhando atentamente para a tabela + gráfico podemos ver que 30 dos

38 fundos analisados tiveram desempenho superior ao CDI nos

últimos 12 meses.

Este é um dado impressionante e que reforça a força dos fundos

imobiliários no Brasil.

Sobe e Desce dos Fundos Imobiliários

Hotel Maxinvest (HTMX11B) e BB Progressivo (BBFI11B)

apresentaramrentabilidades acima de 50% e apenas 3 fundos

tiveram rentabilidades negativas, sendo o pior destes, o Memorial

Office (FMOF11), -12,89%, que destacamos ao longo deste artigo

citando a queda abrupta dos rendimentos mensais distribuídos.

Vale notar ainda que alguns fundos apresentam menos de 12 meses

de negociação (destacados na tabela com o asterístico “*”), o que

poderia (teoricamente) gerar resultados ainda melhores para estes.

 

5-) Yield Mensal Atual e Yield sobre o Preço de Lançamento

clique na imagem para ampliar

O yield mensal é um medida que nos permite analisar a relação entre

os rendimentos distribuídos recentemente pelo fundo e seu preço

atual.

O valor, expresso em porcentagem, representa qual seria o ganho

mensal com o fundo imobiliário apenas com seu rendimento.

A média atual é de 0,67%, apresentando uma tendência de queda nos

últimos meses devido ao forte avanço do valor da cota dos fundos.

O yield sobre o preço de lançamento ainda é alto, com média de

1,05%.

Quem investiu nos fundos imobiliários em 2009, 2008 ou até mesmo

antes tem motivos de sobre para comemorar.

Rentabilidades acima de 1%

Os maiores yields mensais são justamente dos fundos analisados

recentemente aqui no blog, o Excellence (FEXC11B) , com um valor

de 1,64% e o BC Fundo de Fundos Imobiliários (BCFF11B), com um valor

de 1,04%.

Na terceira posição do ranking está o CSHG Recebíveis Imobiliários

BC (CSBC11), com um yield mensal de 0,88%.

É um fundo recente e que merece nossa atenção por apresentar bom

yield, boa negociação e volume.

Como cautela, notem que 5 fundos apresentam um yield mensal

abaixo de 0,50%, valor mínimo para o rendimento mensal da

poupança.

Embora devemos lembrar que alguns fundos apresentam grande

volatilidade em seus rendimentos, como o Panamby (PABY11), é

preciso ficar atento a baixa rentabilidade oferecida.

 

ConclusãoEste foi apenas um pequeno aperitivo das novas mudanças que

estamos implementando no site Fundo Imobiliário.

Com o objetivo de trazer informação de qualidade e divulgar o

investimento em fundos imobiliários trabalhamos diariamente para

realizar da melhor forma possível esta missão.

Se você possui interesse em fundos imobiliários dê um pulo em nosso

site e tenha acesso gratuito a todas as informações necessárias para

um investimento mais consciente nesta classe de ativos que mais

cresce no Brasil.

Vale a pena investir no BC Fundo de Fundos Imobiliário (BCFF11B)?

O mercado de fundos imobiliários está tornando-se cada vez mais amplo

e atraente.

Ao longo deste artigo analisaremos o fundo imobiliário conhecido por

ser um fundo que investe em fundos imobiliários, de código BCFF11B.

Trataremos em detalhes dos seguintes temas deste fundo imobiliário:

1. Marketing – Divulgação do fundo na mídia

2. Características – Ativos, Política de Investimento, Custos

3. Vantagens e Desvantagens

4. Composição da Carteira

5. Evolução da cota histórica

6. Rendimentos mensais históricos

7. Evolução do Yield Mensal

8. Liquidez e Volume

9. Rentabilidade desde o Lançamento

10. Conclusão

 

1. Material Publicitário

De 10 pessoas que me enviam um e-mail através do contato do blog,

pelo menos 5 perguntam sobre um único tema: BC Fundo de Fundos

Imobiliário (BCFF11B).

Esta demanda por informações do fundo provavelmente está

relacionada ao material publicitário divulgado pelos administradores e

estruturadores do fundo.

Através deste artigo, pretendo destacar todas as características do

Fundo e analisar através de gráficos históricos os rendimentos

mensais, evolução da cota, liquidez e volume do fundo.

Se você já investe, pretende investir ou nunca ouviu falar no fundo,

recomendo fortemente a leitura abaixo para descobrir o porquê este

fundo pode ser um importante passo no segmento de Fundos

Imobiliários.

 

2. Características do BC Fundo de Fundos Imobiliário (BCFF11B) Em quais ativos o fundo investe?

O BC Fundo de Fundos tem como foco a aquisição de cotas de outros fundos de investimento imobiliário para constituir carteira diversificada, mitigando riscos, escolhendo as melhores oportunidades encontradas pelo consultor de investimento.

Ainda como estratégia de diversificação poderá adquirir imóveis comerciais, prontos ou em construção, letras hipotecárias (“LH”), letras de crédito imobiliário (“LCI”), certificados de recebíveis imobiliários (“CRI”) e até ações ou quotas de sociedades cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos fundos de investimento imobiliário.

Portanto, é um fundo que investe ativamente em fundos imobiliários, além de LHs, LCIs e CRIs.

Política de Investimento, Distribuição Mensal e Rentabilidade esperada

Distribuição no 10˚ dia útil do mês (isenta de IR, já que o fundo se

enquadra nas especificações da lei 11.096)

Rentabilidade alvo de IGP-M + 3% ao semestre (Rentabilidade alvo é

apenas uma referência, podendo ou não ser alcançada – Veremos

este assunto em maiores detalhes ao longo do artigo)

Concentração máxima de até 10% do PL do BCFF por fundo (Evita

maiores risco atrelados a um único fundo)

Custos

1. Taxa de Administração: 0,15% ao ano sobre patrimônio total do

fundo

2. Consultoria Imobiliária: 1,5% ao ano sobre o patrimônio líquido

3. Taxa de Performance: 20% do que exceder a: (I) IGPM + 3% ao

semestre ou (II) 4,5% ao semestre (dos dois o maior)

Os dois primeiros custos (taxa de administração e consultoria

imobiliária) são retirados antes da distribuições das cotas.

Portanto, ao analisarmos os rendimentos mensais do BCFF11B, já

observamos os valores descontados destas taxas. Não se paga

nenhuma taxa por fora.

Entretanto, a taxa de performance cobrada dependerá da

rentabilidade apresentada pelo fundo. Acredito que sua cobrança

deverá ser semelhante a dos fundos multimercado.

Datas definidas semestralmente (geralmente no primeiro dia de maio e

novembro) e cobrança descontada diretamente do valor da cota do

fundo.

 

3. Quais são suas vantagens e desvantagens? Vantagens:

1. Diversificação - O fundo investe tanto em diversos fundos

imobiliários como em LCI, CRI e LH.

2. Diluição de Risco - Ao investir no máximo 10% em cada fundo

imobiliário reduz-se a probabilidade do fundo ter um mau

desempenho causado por um único FII. Exemplo: Se você

investe 50% da sua carteira em um FII que caiu -10% você estará

perdendo -5%. Entretanto, se investe apenas 10%, estará

perdendo -1%.

3. Terceirização do Investimento em FII - Embora eu não

recomende alocar todo o seu capital disponível para fundos

imobiliários unicamente neste fundo, não deixar de ser uma ótima

economia de tempo para quem não tem tempo necessário para

analisar os diversos fundos imobiliários do mercado e garimpar

os melhores.

Desvantagens:

1. Gestão Ativa - Na realidade pode não ser uma desvantagem.

Entretanto, categorizei desta forma pois não temos controle sobre

a participação de cada fundo imobiliário dentro deste fundo, o

que pode causar um risco maior do que o imaginado. Para diluir

ainda mais os riscos seria interessante o fundo ter uma gestão

passiva, ou seja, sua rentabilidade deveria estar indexada ao

conjunto de todos os Fundos Imobiliários, assim como o BOVA11

(Fundo de Índice da iShares indexado ao Ibovespa).

2. Liquidez – Embora esteja melhorando, os números ainda

indicam um certo desconforto por parte dos investidores. Mais

detalhes ao longo do artigo.

3. Volume Negociado - Se você pretende muito dinheiro para

alocar neste fundo talvez não consiga realizar suas ordens da

forma desejada. Com um baixo número de negócios e baixo

volume, entrar e sair do fundo demandariam maior tempo e

paciência. Mais detalhes ao longo do artigo.

4. Composição da Carteira do fundo BCFF11BApós conhecermos as características do BC Fundo de Fundos

Imobiliário podemos visualizar sua carteira de investimentos,

buscando saber a alocação de ativos deste fundo.

O fundo me parece bem alocado com 6% em Renda-Fixa, 23% em

CRI e 71% em Fundos Imobiliários, alocados em diversos setores.

 

5. Gráfico da evolução da cota desde o lançamento do fundo BCFF11B

Clique na imagem para ampliar

Com aproximadamente 8 meses, o BCFF11B passou seus quatro

primeiros meses praticamente estagnado.

Sua mínima histórica é de R$ 97,00 e atualmente em torno dos R$

122,00, maior cotação histórica do fundo (dados até 01/04/2011).

A força do Marketing. Lançado no dia 02/02/2011, o material

publicitário do BCFF11B parece ser o principal percursor desta alta

significativa recente.

Saiu de um preço de R$ 103,00 no dia 10/02/2011 e engrenou uma

alta de praticamente 20% em pouco menos de 2 meses.

 

6. Gráfico dos rendimentos mensais desde o lançamento do fundo BCFF11B

Rendimentos Distribuídos pelo BCFF11B =

1. Rendimentos recebidos no investimento em Fundos Imobiliários +

2. Valorização da Cota dos Fundos Investidos +

3. Outros Rendimentos (CRIs, LCIs, LHs, Renda-Fixa, etc).

O rendimento apurado no mês é composto pela valorização dos ativos

da carteira do fundo e dos rendimentos recebidos, durante o mês, dos

FII, CRIs, renda fixa e resultado na venda de cotas dos FII, deduzidos

das despesas.

Portanto, os dados do gráfico acima incluem a variação no valor da

cota dos fundos imobiliários que compõem o BC Fundo de FII.

Entretanto, sabemos que o valor de um fundo imobiliário pode tanto

subir como cair. Logo, estes números são influenciados pelo bom/mau

momento dos FII que compõem o BCFF11B.

Se quisermos saber exatamente o rendimento recebido pelo BCFF11B

podemos retirar os dados dos relatórios divulgados na página do seu

administrador, a Ourinvest. (link no final do artigo)

Porcentagem do rendimento distribuído agregado pelo ganho de capital (valorização das cotas)

A porcentagem no gráfico mostra o quanto do total distribuído pelo

BCFF11B no mês é relativo ao ganho de capital (valorização das

cotas).

Com estes números podemos calcular como seriam os rendimentos

ex-valorização de cotas.

Considerando a valorização das cotas nos rendimentos distribuídos

pelo fundo tínhamos um rendimento mensal médio de 0,89. (gráfico

anterior)

Entretanto, analisando os rendimentos ex-valorização das cotas,

temos uma média mensal de 0,70. (gráfico atual)

Estes números por si só não nos dizem nada. Importante mesmo é

verificar o yield mensal do fundo, ou seja, a relação entre os

rendimentos pagos e seu preço.

 

7. Evolução do Yield Mensal

Considerando os rendimentos distribuídos pelo BCFF11B temos que

seu yield mensal médio é de 0,86%, valor bem acima da média dos

Fundos Imobiliários, que está por volta de 0,65% / 0,70%.

Desconsiderando a valorização das cotas nos rendimentos mensais

temos que o yield mensal médio do BCF11B é de 0,68%, valor bem

abaixo dos0,86% calculados anteriormente e que converge para a

média paga pelos demais fundos imobiliários.

 

8. Liquidez e  Volume do fundo

Número de Negócios em Alta. A partir do material publicitário no

início de fevereiro de 2011 o fundo começou a apresentar números

bem mais sólidos em termos de negociação.

Acredito que a tendência é justamente a traçada no gráfico. A maior

demanda por um fundo mais diversificado irá gerar maior número de

negócios.

Volume decrescente. Ao contrário do número de negócios. Com uma

média mensal em torno de R$ 500.000 o fundo parece ter captado

mais investidores pessoa física, já que o volume negociado não

acompanhou a alta do número de negócios.

 

9. Rentabilidade desde o lançamentoDesde seu lançamento o BC Fundo de Fundos Imobiliários

(BCFF11B) teve uma rentabilidade total de 29,90%.

O cálculo foi realizado considerando a metodologia da Taxa Interna de

Retorno (TIR), explicada em detalhes neste artigo.

 

10. ConclusãoQuem investiu no lançamento desde Fundo Imobiliário não tem o que

reclamar.

A rentabilidade de 29,90% em apenas 8 meses está bem acima da

média do mercado. Pelos números que analisamos, mesmo

considerando a forte alta recente, não acredito haver motivos para se

desfazer do fundo.

Entretanto, a maioria de vocês provavelmente quer saber: E ao preço

atual (R$ 122,00 – referente ao dia 01/04/2011), vale a pena investir

no BCFF11B?

Preço Justo em torno de R$ 110,00

A resposta para esta pergunta não é simples. Pelos meus cálculos

conservadores cheguei a um preço justo para o fundo bem próximo

dos R$ 110,00.

Isso não significa dizer que o fundo está caro mas também não quer

dizer que está barato. R$ 110,00 seria um bom ponto de entrada no

fundo, de acordo com meus cálculos.

Considerando a melhora na liquidez do fundo, o fundo BC Fundo de

Fundos Imobiliários deve ficar com toda certeza sobre a observação

do investidor.

Sua capacidade de diversificação aliada aos bons rendimentos pode

auxiliar no aumento do retorno na carteira de fundos imobiliários do

investidor.

Vale a pena investir no Fundo Imobiliário Excellence (FEXC11B)?

Dada a excelente repercussão do artigo anterior sobre o  fundo

imobiliário BCFF11B, neste artigo veremos todos os detalhes do fundo

imobiliário Excellence (FEXC11B), outro fundo imobiliário que merece

nossa atenção pelas suas singularidades.

Acompanhe-me neste artigo para analisar as características,

vantagens, desvantagens, composição da carteira, rendimentos

mensais entre diversos outros importantes indicadores.

 

1. Características do Fundo Imobiliário Excellence (FEXC11B)

Em quais ativos o fundo investe?

O Fundo de Investimento Imobiliário Excellence tem por objetivo primordial o investimento em empreendimentos imobiliários, por meio da aquisição dos seguintes ativos: Letras hipotecárias (“LH”); (b) letras de crédito imobiliário (“LCI”); (c) certificados de recebíveis imobiliários (“CRI”).

Política de Investimento, Distribuição Mensal e Rentabilidade esperada

O fundo busca atingir uma rentabilidade anual de 105% do CDI. Para isso, vem desenvolvendo de maneira estruturada sua estratégia, visando alcançar essa meta. Importante ressaltar que por suas características, não deve apresentar rentabilidade mensal linear.

Custos

1. Taxa de Administração: 0,3% ao ano sobre seu patrimônio total.

 

2. Quais são suas vantagens e desvantagens? Vantagens:

1. Investimentos em LH, LCI e CRI - Investir pessoalmente em

Letras Hipotecárias (LH), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e

Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) demanda um alto

investimento inicial, além de maior conhecimento sobre o

assunto. Ao investir no fundo imobiliário Excellence (FEXC11B)

você já leva de brinde todas estas aplicações, geridas através de

profissionais que atuam no segmento imobiliário e, portanto,

provavelmente terão maior conhecimento dos produtos que nós

investidores.

2. Indexação ao IGPM - O fundo imobiliário FEXC11B tem uma

certa correlação com o IGPM, conforme detalharemos ao

analisarmos sua carteira. Investimentos atrelados ao IGPM são

raros no mercado desde que o Tesouro Nacional resolveu parar

de ofertar títulos públicos indexados ao IGPM, as “falidas” NTN-

Cs.

3. Diversificação – Investindo em LH, LCI, CRI e com certa

indexação ao IGPM este ativo apresenta um bom poder de

diversificação, já que raramente outro ativo conseguirá

desempenhar mesma função.

Desvantagens:

1. Rendimentos Mensais Voláteis - Analisando seus rendimentos

vemos claramente uma divisão entre dois períodos. O primeiro

com baixo rendimento (0,70) e segundo com alto rendimento

(acima de 1,50). Mais detalhes ao longo do artigo.

2. Liquidez – Embora esteja melhorando, os números ainda

indicam um certo desconforto por parte dos investidores. Mais detalhes ao longo do artigo.

3. Volume Negociado - O volume é maior do que o BCFF11B.

Entretanto, também apresenta o padrão decrescente. Mais detalhes ao longo do artigo.

 

3. Composição da Carteira do fundo FEXC11BApós conhecermos as características do fundo imobiliário Excellence

(FEXC11B) podemos visualizar sua carteira de investimentos,

buscando entender como seu gestor realiza a alocação de ativos

deste.

Clique na imagem para ampliar [Fonte: Relatório Ourinvest]

Não vou entrar na particularidade de cada ativo, até porque é um

assunto que não domino e existem poucas informações sobre estes

códigos.

O importante é notar que os papéis são remunerados à uma taxa

de 8,00% + IGPM ao ano. Uma ótima taxa ao meu ver.

Apenas para comparação, as NTN-Bs, títulos públicos indexados ao

IPCA pagam hoje em torno de 6,50% + IPCA. Não custa lembrar que

o IGPM ano passado teve variação de 11,32% e este ano espera-se

variação em torno de 7,00% [fonte: BC].

Interessante também notar que o fluxo de amortização é mensal, o

que garante uma certa garantia para os rendimentos mensais que

serão distribuídos.

 

4. Gráfico da evolução da cota desde o lançamento do fundo FEXC11B

Clique na imagem para ampliar

Até o início deste ano (2011), o fundo praticamente não era negociado

e seu valor de cota manteve-se bem constante em torno do valor

inicial de R$ 100,00.

A cotação mínima de R$ 98,00 ocorreu em 25/10/2010 e a cotação

máxima de R$ 155,00 em 21/01/2011.

No fechamento de março (31/03/2011) seu preço estava em R$

111,00.

Alta de 45% em um único dia!

De acordo com dados da Enfoque o ativo apresentou uma forte alta no

mês de janeiro/2011, provavelmente por alguma especulação

temporária, já que subiu praticamente 45% no dia 21/01/2011 para

logo no dia seguinte cair -27%.

Esta fonte foi confirmada também pelos dados da Bloomberg.

Entretanto, no relatório da Ourinvest a cotação do FEXC11B aparece

de um modo diferente. A fonte citada é da própria BM&FBovespa.

Quem está certo eu não sei, mas prefiro acreditar nos dados da

BM&FBovespa e do próprio administrador do fundo.

Ademais, ambos os gráficos mostram que o ativo começou a “andar”

apenas depois de janeiro/2011.

 

5. Gráfico dos rendimentos mensais desde o lançamento do fundo FEXC11B

Estes são os dados disponibilizados no relatório do fundo.

Como o rendimento bruto distribuído se dá sobre a base de R$ 100,00

(valor do lançamento) basta retirar a “%” para saber os rendimentos

mensais distribuídos para os cotistas.

Acompanhe abaixo a evolução dos rendimentos que coletei no site da

BM&FBovespa.

Somente a partir de novembro o fundo imobiliário Excellence

(FEXC11B) começou a distribuir rendimentos acima de 1,00.

O motivo? Sinceramente não sei…será que foi o aumento da inflação

medida pelo IGPM?

A correlação entre ambos é de apenas 0,10 (10%). Ou seja,

praticamente não correlacionados.

Portanto, a influência do IGPM nos rendimentos mensais até existe,

mas não é tão forte, como eu imaginava antes de analisar estes

dados.

Analisar o rendimento mensal não é suficiente.

Importante mesmo é olhar para o yield mensal, ou seja, o quanto o

fundo é capaz de gerar de retorno no mês considerando apenas seus

rendimentos distribuídos.

 

6. Evolução do Yield Mensal FEXC11B

Considerando os rendimentos distribuídos pelo FEXC11B temos que

seu yield mensal médio é de 1,13%, valor bem acima da média dos

Fundos Imobiliários, que está por volta de 0,65% / 0,70%.

Um valor surpreendente, mas que carece maior atenção.

Note que os bons rendimentos só começaram a partir de

novembro/2010, garantindo yields mensais acima de 1,50%.

Entretanto, eles alinhavam-se anteriormente com a média do mercado

na época, em torno de 0,70%.

 

7. Liquidez e  Volume do fundo FEXC11B 

Número de Negócios em Alta. Antes de janeiro o fundo era

praticamente um mero personagem qualquer no segmento dos fundos

imobiliários.

Após o mês de janeiro sua liquidez melhorou sensivelmente,

provavelmente impulsionada pela verificação dos rendimentos

crescentes a partir de novembro de 2011 por parte dos investidores.

Volume decrescente. Ao contrário do número de negócios e com

uma média mensal em torno de R$ 1.500.000 (R$ 1,5 Milhões) o

fundo oferece um volume superior ao BCFF11B analisado

anteriormente.

Porém, também compartilha a situação de volume decrescente,

influenciado pelo volume atípico de agosto/2010.

 

8. Rentabilidade desde o lançamentoDesde seu lançamento o fundo imobiliário Excellence (FEXC11B) teve

uma rentabilidade total de 26,05%.

O cálculo foi realizado considerando a metodologia da Taxa Interna de

Retorno (TIR), explicada em detalhes neste artigo.

 

9. Preço JustoPreço Justo de R$ 150,00? Calma…Antes de sair correndo para

comprá-lo entenda o porquê é difícil chegar a um preço justo para este

ativo.

O valor de R$ 150,00 foi gerado a partir da hipótese de que os

rendimentos mensais seguirão a média de R$ 1,26 mensais.

Preço justo entre R$ 85,00 e R$ 230,00. Entretanto, prever seus

rendimentos é uma difícil arte de ser domada.

Dada sua volatilidade, pode-se esperar rendimentos de R$ 0,71

(média até o mês de novembro), bem como rendimentos de R$ 1,92

(média após o mês de novembro).

Se considerarmos que os rendimentos futuros serão em torno de R$ 0,71temos um preço justo em torno de R$ 85,00.

Entretanto, se considerarmos rendimentos de R$ 1,92 temos um preço

justo de R$ 230,00.

Infelizmente, não temos como calcular com precisão o valor justo para

o Excellence, FEXC11B.

Tudo dependerá de como serão seus rendimentos futuros, que

proporcionarão piores/melhores yields do que a média do mercado.

 

10. ConclusãoQuem investiu no fundo imobiliário Excellence a partir de

novembro/2010 está em uma situação privilegiada.

O yield mensal acima de 1,5% (isento de imposto) supera facilmente

diversas aplicações do mercado.

A valorização da cota (em torno de 10%) é apenas um bônus

comparada ao retorno advindo dos rendimentos.

Considerando todos os pontos levantados ao longo deste artigo, vale

a pena investir no FEXC11B?

Vale a Compra?

Entretanto, como a média do yield mensal dos fundos imobiliários está

por volta de 0,65% / 0,70% arrisco dizer que o preço atual em torno de

R$ 110,00, aliado aos seus diversos benefícios, como o investimento

em CRIs e uma certa garantia de indexação ao IGPM, torna este ativo

um destaque neste crescente e competitivo setor dos fundos

imobiliários.

Valor Patrimonial do fundo

http://cvmweb.cvm.gov.br/SWB/Sistemas/SCW/CPublica/ListaPLFII/CPublicaListaPLFII.aspx

OUTRO

No meu penúltimo artigo: ''Fundos de Investimento Imobiliário", fiz uma análise sobre este tipo de investimento que tem atraído tantos investidores, principalmente neste cenário de juros em queda. Esclareci conceitos, características, vantagens e relacionei seu crescimento com nosso contexto econômico e social. Como dito, este veículo de investimento tem crescido bastante, principalmente em razão do grande desenvolvimento do mercado imobiliário brasileiro e pelo custo de oportunidade do atual mercado financeiro, que tem levado investidores que desejam uma rentabilidade significativa acima da inflação, à migrar da renda fixa à renda variável, que é o caso dos fundos imobiliários, embora que eles não apresentam oscilação tão intensa quanto as ações.

Antes da compra das cotas do F.I.I, o investidor deve ficar atento a algumas informações sobre o fundo desejado. O investidor pode as encontrar no site da BMFBOVESPA. Posso começar a citar, dentre vários critérios a serem observados, a rentabilidade e rendimento distribuído pelo fundo. A rentabilidade é a valorização que a cota tem apresentado em determinado período, e rendimento seria o aluguel mensal pago aos cotistas. Investidores que costumam olhar mais para a valorização das cotas são considerados mais arrojados, e investidores que já dão mais atenção aos rendimentos, são considerados mais conservadores.

Importante também o investidor estar atento aos objetivos, perfis e diversidade de empreendimentos ou ativos de cada fundo. É bastante recomendável uma carteira composta

por fundos com perfis e objetivos dos mais variados, como por exemplo, aplicar em fundos que invistam em escritórios, residenciais, shoppings centers, hospitais, universidades e galpões. Vale ressaltar também a qualidade dos inquilinos que fazem parte do fundo. Inquilinos financeiramente ''robustos'' , diluem o risco significantemente do investimento e da inadimplência. . A liquidez do fundo, por sua vez, também é algo a se dar atenção. Fundos bastantes líquidos são quase sempre bem recomendados. Pode-se observar esta liquidez olhando para giro mensal ou para a quantidade de negócios realizados, de determinada cota.

Também o investidor deve ficar atendo a empresa que é responsável pela administração do fundo. Empresas com grande experiência na área, com boa reputação e com grande carteira são as preferíveis, pois são menos suscetíveis a problemas que envolvem documentações, atrasos de distribuição de rendimentos, entre outros.

Como em imóveis tradicionais, há o desejo de comprar o imóvel barato, para vender caro. Nos Fundos Imobiliários, também é assim. Para isso, calcula-se o Valor Patrimonial da cota, dividindo-se o Valor Patrimonial do fundo pelo número de cotas. Em seguida, divide-se o preço da cota por seu valor patrimonial. Quanto mais próximo de 1 for o resultado dessa divisão, melhor, pois mais próximo do preço justo está o preço da cota.

Estas são as informações que considero mais importantes ao analisar quais fundos imobiliários o indivíduo deve intestir e formar uma boa carteira. Boa sorte!

13 passos para escolher o melhor fundo imobiliárioAnalistas do BTG Pactual dizem como avaliar se o investimento em um desses fundos vale ou não a pena

Os fundos imobiliários são uma opção interessante de obter uma rentabilidade um pouco maior que a da renda fixa sem assumir um risco tão alto quanto o da bolsa. O país passa por um boom imobiliário, gerado por uma combinação de juros em um patamar historicamente baixo, inflação sob controle, aumento da renda e da mobilidade social, incentivos governamentais para a compra de imóveis e déficit habitacional alto. Paradoxalmente, os fundos imobiliários ainda atraem um número muito restrito de investidores no Brasil. A maior parte deles são clientes de private banks - que geralmente possuem um patrimônio financeiro superior a 1 milhão de reais. O aumento da participação dos investidores de varejo esbarra principalmente na dificuldade para a escolha de um fundo imobiliário. O mercado ainda não amadureceu, é acompanhado por um número pequeno de pessoas e há poucos especialistas aptos a dar aconselhamento aos investidores.

Há algumas semanas, o banco BTG Pactual jogou um pouco de luz nesse porão ao divulgar o relatório "Entendendo os fundos de investimento imobiliário". Em 24 páginas, os analistas Alexandre Muller, Monica Ferri e Rodrigo Monteiro explicam os aspectos que

devem ser analisadas pelo investidor antes de investir em um fundo imobiliário. Com a expectativa de forte crescimento na oferta de quotas e de entrada de novas instituições financeiras nesse segmento, fazer o dever de casa e estudar as características de cada fundo tornou-se tão importante quanto analisar em profundidade determinada empresa antes de investir em suas ações. Veja a seguir 13 passos para escolher o melhor fundo:

1 - A principal dica é escolher bem o gestor do fundo imobiliário. O gestor é o responsável por escolher os imóveis que farão parte da carteira e que serão alugados para remunerar os quotistas. Caso o gestor tome decisões acertadas, o risco de inadimplência ou vacância será bem menor. A chance de o imóvel se valorizar ao longo do tempo também cresce. "Acreditamos que a presença de um gestor experiente e qualificado representa um fator de influência determinante sobre o desempenho dos fundos imobiliários", escreveram os analistas do BTG Pactual. Eles não apontam quais seriam os melhores gestores, mas, no mercado, casas como o Credit Suisse Hedging-Griffo, a RB Capital e a Brazilian Finance & Real State possuem uma boa reputação nessa área.

2 - Prefira fundos imobiliários com quotas negociadas na Bovespa. Apenas 42% dos fundos imobiliários constituídos no país possuem essa característica. O ganho do investidor é duplo. Em primeiro lugar, é mais fácil vender as quotas do fundo e recuperar o dinheiro investido. Além disso, os ganhos da pessoa física com os aluguéis ficam isentos de Imposto de Renda desde que respeitadas mais duas condições. O fundo precisa ter ao menos 50 quotistas e nenhum deles pode ter mais de 10% do patrimônio. São tributados com uma alíquota de 20% de IR apenas os ganhos de capital obtidos com a venda de cotas em bolsa. Mesmo assim, a vantagem tributária do fundo imobiliário é enorme. O aluguel de um imóvel é tributado com a tabela progressiva do IR, que inclui alíquotas de 7,5% a 27,5% para valores acima de 1.499,15 reais mensais.

3 - Prefira fundos com formador de mercado. Através desse serviço, um agente financeiro fica formalmente responsável por estimular a liquidez das cotas do fundo no mercado secundário e colocar preços de compra e venda das quotas diariamente. Como a maior parte dos fundos imobiliários tem prazo indeterminado, é provável que em algum momento o investidor deseje resgatar suas quotas. O fundo com formador de mercado garante uma porta de saída sem que o investidor tenha que aceitar um deságio muito grande para dar liquidez à aplicação. Mesmo assim, o risco ainda é maior que o da maioria dos fundos de renda fixa, por exemplo, em que o dinheiro aplicado pode ser resgatado a qualquer momento.

4 - Caso o fundo seja formado por um único imóvel já ocupado por apenas uma empresa, o investidor deve ficar atento ao risco de crédito do inquilino. Se essa companhia enfrentar dificuldades financeiras, o risco de inadimplência aumenta. Mas caso o inquilino atue num setor em crescimento, seja pouco endividado e tenha fluxo de caixa contínuo, o risco do fundo obviamente será menor. "O rating de crédito do locatário, preparado por uma agência independente, deve ser utilizado como fonte de informação para essa avaliação", diz o BTG.

5 - Mesmo que já haja uma empresa com boa capacidade de pagamento instalada no imóvel, o investidor deve avaliar o risco de ele ficar sem inquilino no futuro se essa companhia decidir se transferir para outro edifício. "Como existe a possibilidade de não-

renovação do contrato de locação em algum momento futuro, é necessário entender as qualidades do imóvel explorado com o objetivo de estimar a viabilidade de substituição do locatário ao término do contrato.".

6 - Verifique se o imóvel já ficou desocupado no passado e por quanto tempo. "A localização do imóvel é uma das variáveis mais importantes na determinação de sua taxa de vacância", diz o relatório. A concorrência de outros imóveis com as mesmas características na mesma região e os preços dos aluguéis também podem elevar o risco de o imóvel ficar sem inquilino. "É importante que o preço esteja em linha com a média praticada na região", diz o BTG. Preços elevados até podem elevar a rentabilidade do fundo num primeiro momento, mas também aumentam o risco de vacância dentro de alguns meses ou anos.

7 - Fundos com imóveis construídos sob medida (build-to-suit) para determinados locatários também apresentam riscos. Muita gente considera que esse risco é menor porque se espera que o locatário permaneça no imóvel até o término do contrato, que costuma ser de longo prazo (mais de uma década) e com previsão de multa em caso de rescisão. Mesmo assim, o investidor deve analisar se haveria demanda caso o inquilino decidisse pagar a multa para deixar o imóvel. A localização, o padrão construtivo e o estado físico do empreendimento podem ajudar ou não na busca de um novo inquilino.

8 - Quando um imóvel estiver ocupado por vários inquilinos, há diluição do risco de inadimplência e vacância. No entanto, fica praticamente impossível avaliar caso a caso qual é a chance de não-pagamento dos aluguéis. Nessa situação, o conselho do BTG Pactual é analisar o desempenho passado do empreendimento e verificar a ocorrência de eventos negativos. "É esperado que o desempenho futuro do fluxo de aluguéis desvie pouco em relação ao desempenho médio do passado, com exceções de alguns eventos sistêmicos", escrevem os analistas. Crises financeiras em determinadas regiões ou o aumento da concorrência com a abertura de novos empreendimentos estão entre os eventos extraordinários que podem piorar o desempenho de um fundo ao longo do tempo.

9 - Pequenas taxas de vacância não são necessariamente ruins e devem ser encaradas por duas óticas. A primeira é que o fundo perderá receita momentaneamente. Por outro lado, o administrador terá a oportunidade de corrigir o preço dos aluguéis caso os atuais contratos estejam defasados em relação ao resto do mercado. No Brasil, a maioria dos contratos de aluguel são reajustados com base no IGP-M. Mas quando a economia vai bem, os novos contratos acabam sendo reajustados mais rapidamente do que os que estão indexados.

10 - Verifique a disponibilidade de terrenos no entorno do empreendimento. "No caso de shoppings, por exemplo, a possibilidade de construção de outros shoppings semelhantes nas proximidades pode ser um fator de risco a ser considerado, o que dependerá da disponibilidade de terrenos localizados próximos ao imóvel do fundo e de novos projetos sendo construídos por outros construtores."

11 - Os fundos de desenvolvimento de imóveis oferecem mais riscos, mas também têm um potencial de retorno maior. Em tese, quando o imóvel ainda nem foi construído, os cotistas podem se beneficiar de todo o processo de valorização do empreendimento. No Brasil,

entretanto, a maioria dos investidores foge desse risco. Há poucos fundos que captam dinheiro para construir um empreendimento que só no médio ou longo prazo começará a gerar receitas de aluguel. O risco é maior porque não se sabe como estará o mercado quando a obra for concluída nem se não haverá problemas durante a fase de construção. É importante entregar dinheiro apenas a gestores que tenham feito uma análise profunda da viabilidade do investimento. O gestor também terá de verificar se o projeto conta com a aprovação dos órgãos competentes. Caso o terreno não possa abrigar determinado empreendimento ou esteja arrendado ou hipotecado, o prejuízo poderá ser grande no futuro. Na fase de obra, é importante que os colaboradores tenham contratos formais para a realização do serviço para evitar futuras ações trabalhistas. A entrega da obra no prazo ajuda a evitar cancelamento de contratos ou processos judiciais. A responsabilidade do gestor, portanto, é imensa – e cabe à pessoa física buscar o histórico de resultados de cada um. "Os retornos dos fundos de desenvolvimento imobiliário estarão sempre relacionados à capacidade dos gestores e seus respectivos parceiros estratégicos de selecionar projetos imobiliários com as melhores rentabilidades."

12 - Fundos imobiliários também podem investir em papéis como CRI, letras de crédito imobiliário ou letras hipotecárias em suas carteiras e são uma boa alternativa de diversificação. Assim como um fundo de ações, o gestor pode comprar diversos papéis de diferentes emissores e alterar as estratégias de acordo com o momento do mercado imobiliário. A tomada de decisão é feita exclusivamente por equipes habilitadas para a análise dos melhores títulos - sem a participação do investidor. O risco, no entanto, é bem menor que o do mercado acionário. Esses papéis costumam oferecer uma série de garantias. "São títulos com volatilidade menor de rendimentos quando comparados a investimentos em ações, o que tende a proporcionar menores riscos e retornos." Vale lembrar que esses fundos também podem comprar ações de empresas imobiliárias listadas na Bovespa. Nesse caso, os riscos passam a ser os mesmos da renda variável.

13 - Se decidir comprar quotas de um fundo imobiliário já negociado em bolsa, fique atento a números como o valor patrimonial, a taxa de retorno e o pagamento de dividendos. Nesse caso, a análise do que é caro e do que é barato é muito parecida com o que se faz no mercado de ações. Um fundo pode ser negociado por duas ou três vezes seu valor patrimonial. O investimento pode ser considerado caro a não ser que haja um grande potencial de crescimento dos retornos, farta distribuição de dividendos ou alta rentabilidade sobre o patrimônio.

5 dicas para saber quando entrar em um fundo imobiliárioSaber o momento certo de entrar em um investimento pode ser tão ou mais importante quanto escolher em qual investimento aplicar. E no caso dos fundos imobiliários, saber se vale a pena investir no fundo no período de reserva (quando ele ainda não é negociado em Bolsa), ou depois de que ele já vem sendo negociado há algum tempo, ou ainda, se é melhor investir em um momento que a taxa Selic está alta ou baixa e se no momento as cotas estão caras ou baratas é tão crucial para o sucesso do investimento quanto a escolha sobre qual fundo investir. 

Confira a seguir o que pesar para saber o momento certo de entrar em um fundo imobiliário.

1) Observe se você está no momento certo de investir 

A melhor hora para entrar em um investimento é quando o investidor está no momento certo para investir. “O melhor momento é algo pessoal. O que o investidor deveria olhar no fundo para tomar sua decisão é se ele está na hora certa, se está com o dinheiro certo para fazer investimento”, avalia Arthur Vieira de Moraes, agente autônomo de investimentos especialista em fundos imobiliários.

Como qualquer outro investimento de renda variável, os fundos imobiliários possuem riscos, por isso o investidor deve avaliar se ele pode assumir riscos naquele momento e também se ele precisará do dinheiro em pouco tempo. “O investidor não pode esquecer nunca que o fundo imobiliário é um investimento de longo prazo. E o dinheiro precisa ser um dinheiro que ele pode destinar ao longo prazo e que ele pode investir em um ativo de risco”, diz Moraes. 

Segundo ele, os fundos imobiliários não são indicados para quem quer investir em menos de dois ou três anos. Isso porque como o investimento é variável, se o investidor tiver uma data marcada para resgatar o dinheiro, ele pode perder dinheiro ao resgatar o valor investido vendendo as cotas em um momento em que elas estejam desvalorizadas.

E por mais que não haja um prazo definido, o investidor precisa investir tendo consciência de que pode sofrer prejuízos, por isso não é recomendável investir todo a sua poupança em um fundo imobiliário. O ideal é que o investidor já possua uma reserva de emergência, com aplicações mais seguras, e destine parte do valor disponível para investimentos aos fundos imobiliários como uma estratégia de diversificação.

2) Analise fatores setoriais e veja se eles indicam que o momento é bom

Depois de avaliar os critérios pessoais, o investidor deve partir para uma análise setorial. “Se eu vejo agora que a Selic pode subir, ou que os imóveis estão com alta vacância, essas coisas podem trazer oportunidade de compra no sentido que os preços das cotas caem", afirma Arthur de Vieira Moraes.

Se a taxa Selic estiver alta, por exemplo, os investidores podem considerar os investimentos de renda fixa mais atrativos, já que muitos deles possuem remuneração atrelada à Selic e podem ter menos riscos que os fundos imobiliários. Com menos investidores interessados, as cotas se desvalorizam e esse pode ser um bom momento para entrar no fundo, já que o valor pago pela cota será mais baixo. 

O investidor também deve avaliar qual setor no momento tem maior possibilidade de ganho. "Se for o varejo, então vale a pena pensar em fundos que investem em shoppings e galpões de logística. O melhor momento não vai ser algo conjuntural, o investidor deve enxergar isso em cada fundo, já que eles investem em setores de negócio diferentes, que não têm o memso comportamento ao mesmo tempo", diz Moraes.

3) Analise se o fundo prospectado está em um bom momento

Depois de realizar uma análise setorial, o próximo passo é avaliar se aquele fundo prospectado, especificamente, está em um bom momento. “O que interessa é procurar “upsides”, ou seja, fundos que tenham possibilidade de aumento dos rendimentos”, afirma Arthur de Vieira Moraes.

Ele orienta o investidor a se informar sobre possíveis reajustes de aluguéis dos imóveis que fazem parte da carteira do fundo nos próximos meses, o que pode garantir um ganho no curto prazo e pensando no logo prazo, ele recomenda que se observem os vencimentos dos contratos de aluguéis dos imóveis do fundo. Fundos com contratos longos, que vencem em 10 anos, por exemplo, têm mais chance de pagar os aluguéis aos investidores regularmente do que aqueles cujos contratos vencerão em alguns meses e correm o risco de ficarem desocupados.

E é fundamental observar quais são os ativos do fundo. As carteiras dos fundos imobiliários podem ser compostas por imóveis comerciais, corporativos, residenciais, cotas de outros fundos e recebíveis imobiliários, que são papéis com lastro em imóveis, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). Considerando que um ativo invista apenas em imóveis comerciais, por exemplo, o investidor pode observar se o momento é propício ou não para entrar naquele fundo avaliando se os imóveis comerciais estão com alta ou baixa vacância no momento.

4) Procure entender se no momento o fundo está “caro”

Para avaliar se a cota de um fundo está cara, o investidor deve fazer duas análises. A primeira é sobre a relação entre o seu valor de patrimônio e o valor da cota. Para isso, basta dividir o valor patrimonial do fundo (que é o valor de todos os seus ativos) pelo número de cotas. Se o patrimônio de um fundo for de 1 milhão de reais e ele tiver 100 cotas, isso significa que o valor patrimonial de cada cota é de 10.000 reais. Se as cotas estiverem sendo vendidas a 11.000 reais na Bolsa, isso quer dizer que o valor da cota está 10% acima do valor patrimonial.

“Se o valor da cota está acima do patrimônio dele, isso indica que tem algo diferente no fundo, porque o mercado só aceita pagar menos que o patrimônio ou mais por algum motivo", afirma Moraes. O investidor deve apurar, portanto, os fatores subjetivos do fundo, que levem à essa distorção entre o valor de mercado da cota e seu patrimônio. "E não quer dizer que um fundo com cotas 20, 30% maior do que o valor patrimonial é caro, o investidor também não rasga dinheiro, se a cota está acima isso pode ocorrer porque o fundo tem boa liquidez, um bom gestor e porque os investidores acham que o fundo vai sofrer pouco diante de crises, são fatores qualitativos”, completa o especialista.

Por outro lado, uma cota negociada por um valor de mercado muito abaixo do seu valor de patrimônio pode ser um sinal de que algo está errado com o fundo, já que os investidores estão pagando menos por ele. Mas, se depois de investigar os motivos para isso, o investidor entender que o mercado está subestimando o valor do fundo, a conclusão pode ser de que as suas cotas estão descontadas e é um bom momento para a compra. 

O valor do patrimônio do fundo pode ser consultado nos relatórios mensais dos fundos, que são divulgados pelos gestores, ou no site da BM&FBovespa, caso o fundo seja negociado no segmento Bovespa. No site da Bolsa há uma página com a lista de todos os

fundos. Clicando no código do fundo a ser pesquisado, uma página com as informações daquele fundo será aberta. Basta então clicar em “Comunicados e outros Documentos” > “Dem. Financeiras e Relatórios” e abrir os relatórios mensais. 

A segunda análise a ser feita é sobre a rentabilidade do fundo, ou seja, o seu retorno (yield), que é o valor que o fundo paga mensalmente em relação ao preço de suas cotas. Para chegar ao yield, basta verificar o valor em reais pago pelo fundo aos investidores e calcular quanto isso representa em relação à cota.

Para quem nunca investiu em um fundo imobiliário, é muito importante entender que esses fundos distribuem rendimentos em dinheiro em igual quantidade para todos os cotistas, mas a rentabilidade é diferente para cada um, já que ela depende não só do rendimento recebido como também do valor pago pela cota. Isto é, se o investidor comprou uma cota no seu lançamento, pagou 100 reais por ela e seu último rendimento foi de 1 real, sua rentabilidade mensal foi de 1%. Se outro investidor comprou uma cota desse mesmo fundo 10 meses depois de seu lançamento, quando suas cotas estavam valendo 150 reais, ele receberá também 1 real, mas sua rentabilidade foi de 0,66% (resultado da divisão de 1 por 150). 

E para que a análise seja mais apurada é importante que o investidor não faça a comparação observando apenas o rendimento do fundo em um mês, mas em um período mais longo. “Os fundos podem ter sazonalidades. Um fundo de shopping, por exemplo, pode ter um faturamento muito maior no Natal, no Dia das Mães e no Dia dos Namorados. O ideal é olhar o rendimento pelos menos dos últimos 12 meses e quanto maior período, melhor para observar se as sazonalidades”, afirma Vieira de Moraes. 

Também no site da BM&FBovespa, é possível verificar os valores distribuídos por cota nos últimos meses. Para encontrar essa informação é preciso novamente acessar a página com a lista dos fundos do segmento Bovespa, clicar no fundo desejado e em seguida clicar em “Comunicados e outros Documentos” e acessar os documentos em PDF que trazem a distribuição de rendimento de cada mês. 

Vale ressaltar que a rentabilidade passada não é garantia de retorno futuro. Por isso, para entender qual é o melhor momento de entrar no fundo é preciso combinar todas as dicas citadas, e não apenas apurar os rendimentos passados.

5) Observe se comprar as cotas no período de reserva ou depois faz diferença para você

As cotas dos fundos imobiliárias podem ser compradas no período de reserva de cotas, quando elas ainda não são negociadas em bolsa, ou quando o fundo passa a ser negociado em Bolsa (assim como as ações), no chamado mercado secundário. Segundo Sérgio

Belleza Filho, consultor de investimentos e uma das maiores referências em fundos imobiliários no Brasil, o período de reserva é muito interessante para grandes investidores, que querem comprar grandes quantidades de cotas.

“A liquidez dos fundos imobiliários no mercado secundário (na Bolsa) tem aumentado barbaramente, mas ainda não é tão grande. Alguns papéis têm boa liquidez, mas alguns

têm uma liquidez mais restrita porque faltam vendedores. O investimento é tão bom que o investidor não tem feito questão de sair deles”, diz Belleza.

Ele menciona o exemplo do fundo imobiliário do Shopping Pátio Higienópolis. Suas cotas começaram a ser negociadas em 1999 e, segundo ele, muitos investidores desde então nunca venderam suas cotas. 

Mas, para o pequeno investidor, que não tem interesse em comprar um volume grande de cotas, o período de reserva pode não ser tão interessante ou pode ser indiferente, sendo que o que interessa mesmo são os fundamentos do fundo. Isso quer dizer que avaliar se o fundo está no período de reserva ou se já é negociado há mais tempo não é o que dirá se o investimento vale a pena ou não.

“O período de reserva é um bom momento pra quem quer comprar muitas cotas, mas em compensação é preciso ficar muito atento na hora do lançamento do fundo porque existe um esforço de marketing muito grande. O investidor deve ficar atento para ver realmente o que está comprando, porque o período de reserva é um momento de ‘oba oba’”, diz Belleza. 

Diferentemente do que ocorre, por exemplo, no mercado de ações, no qual as ações podem ser negociadas a um valor descontado no IPO (Oferta Inicial de Ações) devido à insegurança dos investidores sobre o futuro do papel, os descontos dos fundos imobiliários são pouco ligados ao fato de estarem em um período de oferta inicial, já que seu valor não é tão ditado pelo ânimo dos investidores, mas por fatores mais concretos, como a sua perspectiva de rendimentos e os imóveis em que ele investe.

Por não haver um desconto relacionado à oferta inicial do fundo, para investidores mais conservadores o melhor pode ser entrar em um fundo que já é negociado há algum tempo e já possui um histórico de rentabilidade e de gestão, que o investidor pode avaliar. Os fundos novos podem ser mais imprevisíveis, já que eles ainda têm um comportamento desconhecido por ser novo. 

Para Sergio Belleza, o tempo de existência do fundo, não está entre os principais fatores para a escolha do fundo. “Primeiro é preciso entender exatamente no que o fundo investe, segundo é preciso entender exatamente quanto o patrimônio investido gera de renda, em terceiro lugar os riscos e depois se o fundo tem condição de concretizar a renda que ele projeta”, afirma.

Ainda que alguns exemplos recentes, como o fundo imobiliário de agências do Banco do Brasil, mostrem períodos de reservas bastante eufóricos e com bons ganhos para quem conseguiu reservar cotas antes do lançamento em Bolsa, esses casos estão muito mais relacionados ao perfil do fundo do que ao fato de os investidores terem o acessado no momento de reserva. “O fundo do BB foi um lançamento inédito. Nunca tinha sido feito antes um lançamento de 1,5 bilhões de reias e a sua proposta de remuneração era bastante atrativa", comenta Belleza.