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Mercado de Capitais e o Investimento Imobiliário
1° Fórum de Investimentos Imobiliários
Abril, 2014
rbcapital.com
Crescimento do Mercado
Imobiliário
Crescimento do Mercado de
Capitais
Mercado Imobiliário e Mercado de Capitais
Relembrando o Passado Recente
Maior renda da população
Menor desemprego
Crédito de LP (MI) / Apetite dos investidores por
papeis de LP (MC)
Aprimoramento da legislação (AF)
Aprimoramento da legislação (AF)
Maior transparência do
mercado
Programas governamentais de incentivo ao setor (MCMV)
Redução do desemprego
Evolução do arcabouço legal (segurança e flexibilidade)
Maior liquidez no mercado
secundário
Controle inflacionário e estabilidade econômica
Maior nível e qualidade de informação
Maior liquidez internacional
Maior profissionalismo
do mercado
Tributação adequada (MI)/
tributação favorável (MC)
Redução das taxas de juros
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Mercado de crédito
Evolução do Mercado de Capitais x Taxa Selic Mercado de Capitais x Financiamento Imobiliário | R$ Bilhões
Expansão do Mercado de Capitais como provedor do funding ao setor imobiliário
Fonte: CVM e BCB Fonte: CVM e Abecip
Crescimento de produtos do Mercado de Capitais (Ações+ Debêntures+ FII + CRI) x Crescimento do Crédito Imobiliário
(SBPE+FGTS)
16,9
7,1
13,4
23,8 24,126,6
29,8
12,0%12,5%
10,1% 9,9%
11,8%
8,6%8,3%
0,0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
10,0%
12,0%
14,0%
-5,0
10,0
25,0
40,0
55,0
70,0
85,0
100,0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Mercado de Capitais | R$ Bilhões Selic
28,3
44,1
51,6
90,6
118,1
121,8
149,2
16,9
7,1
13,4
23,8
24,1
26,6
29,8
0,0
5,0
10,0
15,0
20,0
25,0
30,0
35,0
40,0
45,0
50,0
0,0
20,0
40,0
60,0
80,0
100,0
120,0
140,0
160,0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Mercado Financiamento Imobiliário Mercado de Capitais
Crise de 2008
238%
322%
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Evolução dos instrumentos de Mercado de Capitais
Mercado de Capitais
Comportamento das emissões dos principais produtos do mercado de capitais ligados ao setor imobiliário (Ações+
Debêntures+ FII + CRI).
1,5
5,0
3,8
9,2
13,0
10,6
17,1
1,0 0,7
3,5
9,8
7,7
14,0
10,7
1,6 1,4
0,1
1,20,6
1,50,9
12,7
0,0
6,0
3,62,8
0,41,1
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
CRI FII Debêntures Ações
Instrumentos do Mercado de Capitais utilizados para financiar o Mercado Imobiliário | R$ Bilhões
Fonte: CVM
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Investidores
FII
$$ IntegralizaçãoQuotas
$$Aquisição ou
DesenvolvimentoAlienação
ou Renda
Imóveis
Estrutura Básica
FII para a aquisição de CRI, com objetivo de fornecer ao quotista
uma rentabilidade próxima a de uma renda fixa, mas de forma
diversificada;
FII para a aquisição de imóveis comerciais, especulativos ou não,
com o objeto de auferir ganhos mediante locação, visando a
geração de renda aos quotistas no tempo e, ao mesmo tempo,
podendo gerar ganhos eventuais pela valorização do portfolio de
imóveis;
FII para a aquisição de quotas de projetos de desenvolvimento
imobiliário tanto residenciais quanto comerciais, com o objetivo de
oferecer ganhos de capital aos quotistas, como uma forma indireta,
organizada e profissional de exposição ao setor imobiliário.
Fundos de Investimentos Imobiliários (FII)
Estruturas mais comuns no mercado
Fundo Imobiliário de CRI/LCI/outros
Fundo Imobiliário de Renda
Fundo Imobiliário de Desenvolvimento
- Risco/ - Retorno
+ Risco/ + Retorno
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Fundos de Investimentos Imobiliários (FII)
Composição da Capitalização de Mercado por Tipo de Imóvel Volume Anual de Negociação | R$ milhões
Evolução Histórica
Fonte: Uqbar Fonte: BMF&Bovespa
O mercado de FII já ultrapassou R$ 50 Bilhões e vem sendo cada vez mais procurado com alto crescimento no seu volume
negociado a cada ano.
Escritórios; 50,3%
Varejo -Shoppings
Centers; 14,8%
Varejo - Lojas Individuais;
12,9%
Diversificado; 11,3%
Logística; 3,9%
Escolar; 1,7%
Residencial; 1,3% Hospitalar;
1,3%
Outros; 2,5%
144 229 379
912
3.599
7.853
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Crescimento de 123% a.a.
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Título de renda fixa do mercado de capitais com registro e fiscalização na CVM e com custódia e liquidação financeira via CETIP/CBLC;
Título com lastro em créditos imobiliários, em grande maioria atrelado a um índice de mercado adicionado a um cupom de juros
(IGPM, IPCA, outros);
O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) foi criado em 1997 com a introdução do Sistema Financeiro Imobiliário (Lei 9.51497);
O CRI possui valor mínimo de emissão de R$ 300.000,00(1);
Possui garantia imobiliária com segregação fiduciária de patrimônio através do Regime Fiduciário;
Legislação pertinente: Lei 9.514/97, Lei 10.931/04 e Instrução Normativa CVM 414/04;
Isenção tributária (IR) para pessoa física;
CRI pode ser utilizado por instituições financeiras no enquadramento de exigibilidade de poupança;
Desintermediação do sistema bancário, cujo custo de oportunidade é mais elevado;
Investimento de Longo-Prazo.
O mercado de CRI já ultrapassou R$ 65 Bilhões e a demanda por esses papeis tem sido crescente, principalmente por
investidores institucionais e qualificados e, mais recentemente, por pessoas físicas de alta renda.
(1) Operações com valores abaixo disso devem respeitar alguns pré-requisitos, como: o devedor precisa ter seus demonstrativos financeiros naCVM, o imóvel dado como garantia deve estar performado (construído) e devem ser realizadas trimestralmente avaliações de rating sobre o CRI.
Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI)
Características típicas da operação/Legislação
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Securitizadora
OriginadorCréditos
Imobiliários
Investidores
CRI
Cessão de Créditos
Distribuição
$$
$$
Termo de Securitização
Estrutura Básica
Os CRIs podem ser divididos em Pulverizados ou Corporativos, de acordo com os recebíveis queos lastreiam.
Certificado de Recebíveis Imobiliários(de acordo com a concentração do risco)
Pulverizado Corporativo
Securitização de contratos, na sua maioria
residenciais, que possuem devedores
pulverizados. Também pode ser securitizado
o fluxo locatício de shoppings, que refletem
uma base de risco pulverizado.
Securitização de contratos imobiliários
(compra e venda, locação, cessão de
superfície...) que possuem uma empresa
como principal devedor (pessoa jurídica)
Risco pulverizado, respaldado por
mitigantes da operação.
Desimobilização(Imóveis prontos)
Construção Customizada(Construção de Imóveis)
Risco na empresa devedora, respaldado
por mitigantes da operação.
Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI)
Estruturas de um CRI
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Comportamento comparativo entre os dois instrumentos
FII x CRI
CRI e FII apresentando consistente tendência de crescimento. Destaque para a correlação negativa de crescimento das
emissões dos dois produtos. Comportamento entre CRI e FII pode sugerir que investidores vejam o FII de alguma forma
como um substituto do CRI. Questão de renda variável X renda fixa.
1,0
0,7 3,5
9,8
7,7
14,0
10,7
1,5
5,03,8
9,2
13,0
10,6
17,1
0,0
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
12,0
14,0
16,0
18,0
20,0
0,0
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
12,0
14,0
16,0
18,0
20,0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
FII CRI
FII x CRI| R$ Bilhões
Crescimento agregado de 387% em 5 anos (37% a.a.)
Fonte: CVM
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Forte desenvolvimento dos CRI`s e FII`s como produtos do Mercado de capitais financiadores do
Mercado imobiliário (387% x 238% em período de 5 anos);
Preços dos Imóveis e custo de reposição de ativos torna o setor imobiliário um mercado com necessidade
de capital extremamente intensiva;
Volume crescente de negociações no mercado secundário de FII (crescimento a taxa de 54%aa nos
últimos 5 anos). Popularização do produto;
O instrumento CRI é mais fácil de ser transacionado no secundário pela facilidade de precificação mas o
ticket mínimo elevado atrapalha;
Liquidez no mercado secundário ainda incipiente, gerando em alguns casos prêmio de liquidez elevado;
Dificuldade e/ou distorções na precificação de quotas de FII no mercado secundário (Fundos com
negociação diária e alta volatilidade carregando propriedades imobiliárias).
Estágio Atual
Pontos de Destaque
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Continuação do consistente processo de crescimento das emissões de CRI e FII. Produtos que sem
dúvida vieram para ficar;
Utilização de debêntures e fundos incentivados, além de CRI e FII, como instrumentos de financiamento
de projetos de infra-estrutura;
Maior utilização dos CRI como instrumento complementar a tradicionais financiamentos providos ao setor
habitacional pela SBPE e FGTS;
Fortalecimento dos Fundos Imobiliários de desenvolvimento (em oposição aos Fundos de Renda) e de
Fundos voltados a setores específicos e não multi-setoriais;
Larga ampliação das desimobilizações de companhias e da redução de investimentos corporativos em
imóveis, papel esse que deverá ser cada vez mais exercido pelo mercado de capitais via os instrumentos
vigentes ou novos;
Prováveis novas emissões de ações e títulos corporativos de dívida dos agentes do mercado imobiliário
num horizonte de médio/longo prazo.
Evolução do Mercado
O que esperar para os próximos anos
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Taxas de juros elevadas;
Necessidade de melhora dos níveis de liquidez no mercado secundário;
Necessidade de maior transmissão de conhecimento sobre o mercado imobiliário aos investidores do
mercado de capitais;
Maior qualificação dos gestores imobiliários.
Desafios
O que falta ainda para uma maior inserção do Mercado de Capitais no setor imobiliário
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I – O Emitente não é Analista de Valores Mobiliários, tampouco esta mensagem configura-se um Relatório de Análise, conforme definição da Instrução nº 483 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).II – Este material tem conteúdo meramente informativo, não devendo, portanto, ser interpretada como um texto, relatório de acompanhamento, estudos ou análises sobre valores mobiliários específicos ou sobre valores mobiliários determinados que possam auxiliar ou influenciar investidores no processo de tomada de decisão de investimento.III – As informações expressas neste documento são obtidas de fontes consideradas seguras, porém mesmo tendo sido adotadas precauções para assegurar a confidencialidade na data da publicação, não é garantia a sua precisão ou completude, não devendo ser considerada como tal.IV – Os investimentos em títulos e valores mobiliários no mercado financeiro e de capitais envolvem grau substancial de exposição a riscos e pode resultar em perda parcial ou total de patrimônio.V – É proibida a reprodução desta mensagem sem a expressa autorização do Grupo RB Capital.
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