TIPOLOGIA E DURAÇÃO DOS CONTRATOS DE ARRENDAMENTO

TIPOLOGIA E DURAÇÃO DOS CONTRATOS DE ARRENDAMENTO

1. Tipologia

2. Prazo

3. Renovações

4. Cessação

DURAÇÃO DOS CONTRATOS DE ARRENDAMENTO

• Rau – Decreto-lei nº 321-B/90 de 15 de Outubro

(vigência – 14 de novembro de 1990)

• NRAU de 2006 – Lei nº6/2006 de 27 de Fevereiro

(vigência – 27 de junho de 2006) e C.C.

• NRAU de 2012 - Lei nº31/2012 de 14 de Agosto

(vigência – 12 de novembro de 2012)

1. TIPOLOGIA

TIPOLOGIA DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO(em função do Fim)

RAU•Arrendamento para habitação – art.74º•Arrendamento para comércio ou indústria – art.110º•Arrendamento para o exercício de profissões liberais – art.121º•Arrendamento para outros fins não habitacionais – art.123º

NRAU•Arrendamento para fim habitacional – art.1092º e seguintes•Arrendamento para fim não habitacional – art.1108º e seguintes

DURAÇÃO DOS CONTRATOS DE ARRENDAMENTO

2. PRAZO

DURAÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO

RAU•Arrendamento de duração limitada•Arrendamento sem duração limitada (não tem designação específica)

NRAU•Arrendamento com prazo certo•Arrendamento de duração indeterminada

DURAÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO

RAU1. Arrendamentos de duração limitada:

- Arrendamento para Habitação:•Arrendamento de duração limitada – arts. 98º (é a 1ª vez que surgem contratos com prazo)•Prazo: mínimo – 5 anos – art. 98º/2 do RAU

Excepções:-contratos para habitação não permanente e fins especiais transitórios

•Prazo máximo de 30 anos

- Arrendamento para Comércio, Indústria ou Profissão Liberal:•Aplica-se o regime da habitação – art. 117º do RAU (5 anos)•Denúncia do senhorio: pode ser livremente estipulada desde que conste de cláusula escrita – art.118º/2 do RAU

DURAÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO

RAU

2. Arrendamento sem duração limitada:

Características do Vinculismo:• A denúncia pelo senhorio só era possível nos casos previstos na lei – art.68º/2 • Os casos de denúncia do senhorio eram restritos à denúncia para habitação e denúncia para obras – art.69º a 72º do RAU• Logo, os contratos eram de renovação automática• A denúncia livre era, apenas, facultada ao arrendatário•A grande parte dos dispositivos legais tinham carácter imperativo

DURAÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO

NRAU DE 2006

1. Arrendamento de prazo certo – art. 1095º do CC

-Arrendamento Habitacional:•Prazo mínimo de 5 anos - art. 1095º/2 do CC•Prazo máximo de 30 anos

Excepções: art.1095º/3-contratos para habitação não permanente-contratos para fins especiais transitórios

NRAU DE 2012:Art.1095º/2:• Passa a constar apenas a referência aos 30 anos e não aos 5 anos – contrato pode ser celebrado por qualquer prazo;• No silêncio das partes – o contrato considera-se celebrado por 2 anos.

- Arrendamento Não Habitacional:As partes podem estipular livremente as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação – art.1110º do CC

DURAÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO

NRAU

2. Arrendamento de Duração Indeterminada: art.1099º do CC

- Arrendamento Habitacional:•Não há estipulação de qualquer prazo

- Arrendamento Não Habitacional:

As partes podem estipular livremente as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação – art.1110º do CC

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO

Questões controversas (RAU e NRAU)

Prazo Mínimo

1ª Quando as partes estipulam o prazo de 5 anos – mas não referem que o contrato é de prazo certo/duração limitada (consequências/vinculismo?)

Solução da Jurisprudência – o contrato considera-se celebrado como de prazo certo/duração limitada

Acórdãos:- Relação de Lisboa – 8/7/2004 e 25/6/2009- STJ – 12/5/05 e 20/01/2010

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO

2ª Quando as partes aludem ao regime do prazo certo/duração limitada – mas estipulam um prazo inferior a 5 anos

• Estipulação contraditória: as partes estipulam o regime do prazo certo – mas não respeitam o prazo mínimo

Solução para os Contratos do RAU:

• Discussão Jurisprudencial: uma vez que o art.98ºRau é imperativo;

- a sua violação tem como consequência a nulidade da cláusula;

- Então, qual o prazo supletivo que se aplica ?

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO

Soluções contraditórias na Jurisprudência:

– Ac. STJ de 12/3/98:• Atendendo à nulidade da cláusula, o prazo supletivo a

aplicar é o que consta do art. 10º do Rau – 6 meses• Logo, o contrato passa a ser de renovação

automática/vinculístico

- Acs. RLx de 24/10/2000 e 31/05/2007• Atendendo à nulidade da cláusula, o prazo supletivo a

aplicar é o que consta do art. 98º/2 do Rau – 5 anos• Logo, o contrato é de prazo certo de 5 anos (solução

mais consentânea com a vontade das partes)

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO

Solução para os Contratos do NRAU de 2006:

- Art.1095º/2, 2ª parte:

O prazo referido no nº anterior não pode, contudo, ser inferior a 5 nem superior a 30 anos, considerando-se automaticamente ampliado ou reduzido aos referidos limites mínimos e máximo quando, respectivamente, fique aquém do primeiro ou ultrapasse o segundo.

Preceito muito útil para contratos mal redigidos

Questões controversas (RAU e NRAU):

Prazo Máximo- O problema coloca-se em relação à articulação entre o art.1095º/2

(prazo máximo) e o art. 1025º (duração máxima)

Duas teses opostas:

1ª - Os referidos preceitos referem-se à estipulação do prazo

no momento da celebração do contrato e não aos anos de duração do mesmo após sucessivas renovações

(ex. não pode celebrar-se um contrato por 31 anos)- Os referidos preceitos pretendem colocar uma duração máxima

para o prazo atendendo ao carácter temporário do contrato- Não há limite para a duração dos contratos, decorrente das suas

renovação automáticas- As circunstâncias em que se celebra o contrato são diferentes

daquelas em que o contrato se renova- Logo, o contrato não caduca no fim de 30 anos de duração

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO

Seguidores desta tese:- Ac. STJ de 2/3/2004 - Ac. Rlx de 8/7/2004- Aragão Seia- Pires de Lima e Antunes Varela

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO

Duas teses opostas:2ª- As partes não podem estipular um prazo superior a 30

anos e após decorrido o referido prazo de 30 anos, o contrato caduca.

Seguidores desta tese:- Ac. Relação Porto de 11/12/1984- Pinto Furtado – o arrendamento tem carácter

temporário, por isso, permanecer para além de 30 anos é expropriar o senhorio.

A discussão não é muito rica em argumentos/apesar do argumento do carácter temporário ser tentador…

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - PRAZO

2. RENOVAÇÕES

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS

RenovaçõesRAU

Habitacionais:

• Art. 100º - Renovações automáticas por períodos mínimos de 3 anos, se não houver estipulação das partes

• períodos inferiores a 3 anos ?

Não Habitacionais:

- A renovação é igual ao prazo inicial – se outro não tiver sido estipulado – art. 118º

RenovaçõesNRAU de 2006

Habitacionais:

• Art. 1096º/1 – Renovações automáticas por períodos mínimos de 3 anos, se não houver estipulação das partes (regime igual ao Rau)

Norma transitória do Nrau de 2006: art. 26º/3• Aplicável aos contratos celebrados antes do Nrau • A renovação é de 3 anos, se outro período superior não

tiver sido previsto no contrato – pretende terminar com a discussão anterior ? Parece que pretende ampliar eventuais renovações inferiores a 3 anos.

RenovaçõesNRAU de 2006

Não Habitacionais:- As regras relativas à renovação do contrato são livremente

estabelecidas pelas partes, aplicando-se na falta de estipulação, o regime da habitação

Norma transitória do Nrau de 2006: art. 26º/3- Aplicável aos contratos de duração limitada celebrados antes do

Nrau- A primeira renovação é de 5 anos – parece pretender terminar com

a discussão doutrinal de existir apenas uma renovação nos arrendamentos comerciais (posição defendida por Aragão Seia)/por oposição à tese de que se renovam automaticamente

- No entanto, é incompreensível a referência a 5 anos – e se as partes estipularam renovação diferente ? – tal como o podiam fazer (at.118º/2 Rau)

RenovaçõesNRAU de 2012

Habitacionais:

• Art. 1096º - A renovação é igual ao prazo inicial – se outro não tiver sido estipulado – liberdade das partes

• Não há lugar a renovação automática – nos contratos celebrados por prazo não superior a 30 dias – salvo estipulação em contrário

Norma transitória do Nrau de 2006: art. 26º/3• Aplicável aos contratos de duração limitada celebrados

antes do Nrau • A renovação passa a ser de 2 anos, se outro período

superior não tiver sido previsto no contrato

RenovaçõesNRAU de 2012

Não habitacionais:

• Mantém a liberdade das partes e aplicação subsidiária do regime habitacional

Norma transitória do Nrau de 2006: art. 26º/3• Aplicável aos contratos de duração limitada celebrados antes do

Nrau • A renovação passa a ser de 2 anos, se outro período superior não

tiver sido previsto no contrato• Deixa de existir a referência à 1ª renovação (5 anos)

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS

4. CESSAÇÃO

Noções/ TerminologiaRau:

• Denúncia: instrumento que qualquer das partes dispõe para pôr fim ao contrato, no termo da sua duração ou da renovação em curso, impedindo que ele se renove

(Corresponde à actual oposição à renovação)• Revogação: corresponde à declaração unilateral para pôr fim ao

contrato, mediante aviso prévio (90 dias)NRAU:

• Oposição à renovação: corresponde à noção de denúncia prevista no Rau

• Denúncia: corresponde à noção de revogação prevista no Rau• Revogação: bilateral

Acórdão da Rel. Lx de 27/01/2011 e 3/03/2011 (interessantes nesta matéria)

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS/ CESSAÇÃO

Noções/ TerminologiaAcórdão da Rel.Lx de 27/01/2011:I - Até à Lei 6/2006, a oposição à renovação – instrumento de que dispõe

qualquer das partes para pôr fim ao contrato, no termo da sua duração, impedindo que ele se renove - era designada por denúncia. Hoje, em face do regime estabelecido pela L 6/2006, há que conferir ao termo "denúncia", não já o conteúdo de oposição à renovação, mas o de revogação unlateral.

II- Tal circunstância torna fácil que as partes num contrato de arrendamento, ainda que celebrado já no âmbito de aplicação da nova lei, utilizem o termo "denúncia" inadequadamente em relação à realidade que pretendam exprimir, com ele pretendendo ainda reportar-se à oposição à renovação.

III – É o que sucede no contrato de arrendamento dos autos celebrado para fins não habitacionais, pelo prazo de cinco anos. Dizendo-se que se considera "sucessivamente prorrogado por iguais períodos se nenhuma das partes o denunciar, por escrito, com sessenta dias de antecedência relativamente ao seu termo", está-se a convencionar o regime da oposição à renovação, e não o regime da denúncia, relativamente à qual nada se diz.

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS/ CESSAÇÃO

Noções/ TerminologiaAcórdão da Rel.Lx de 3/03/2011:V- A expressão “revogar” utilizada no art 100º/4 RAU - disposição aplicável aos

contratos de arrendamento para comércio ou indústria por força do art 117º/2, e aos contratos de arrendamento urbano para qualquer outra aplicação lícita do prédio, por força do referido art 123º, todos do RAU - não se mostra como correcta, certo como é que, revogação, exprime, normalmente, um consenso entre as partes (o chamado «distrate») e no preceito em referência se usa o conceito de revogação para qualificar o acto através do qual o arrendatário, mediante declaração unilateral dirigida ao senhorio (e sujeita ao pré aviso de 90 dias que na mesma disposição se estabelece) pode fazer cessar o contrato antes de decorrido o prazo de 5 anos a que a lei, no seu interesse, sujeita o arrendamento

VI- A expressão “denúncia”, até à Lei 6/2006 de 27/2 (que introduziu o NRAU), correspondia à oposição à renovação – instrumento de que dispõe qualquer das partes para pôr fim ao contrato, no termo da sua duração, impedindo que ele se renove.

VII -Em face do regime estabelecido pela L 6/2006, há que conferir ao termo “denúncia”, não já o conteúdo de “oposição à renovação”, mas o de “revogação unilateral”.

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS/ CESSAÇÃO

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - Cessação

PRAZO CERTO

RAU

Senhorio:• Art. 100º - denúncia pelo senhorio, mediante notificação judicial

avulsa requerida com um ano de antecedência em relação ao fim do prazo ou da renovação em curso – discussões sobre o cumprimento da NJA:

• Ac. Rel Lx de 1/10/2002 – Num contrato de arrendamento para habitação de duração limitada, tentada a notificação judicial avulsa do arrendatário, da denúncia do mesmo contrato, para o fim do prazo contratual, notificação que se frustrou por culpa do notificando que se ausentou do arrendado e mandou dizer pelos filhos que tinha ido para o estrangeiro, tem de se concluir, no termos do nº2 do artigo 224º do Código Civil, que a notificação se tem por eficaz.

Logo, com base naquela notificação, pode o senhorio promover a execução para entrega do locado, nos termos do artigo 101º nº1 do RAU.

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - Cessação

PRAZO CERTO

NRAU de 2006:

Senhorio

• Art. 1097ºCC/9ºNRAU – muda a terminologia de denúncia para oposição à renovação

- Carta registada com aviso de recepção

- Enviada com um ano de antecedência em relação ao fim do prazo ou da renovação em curso

- Vicissitudes da carta: devolução (art.10ºNrau-2ª carta)

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - CESSAÇÃO/SENHORIO/PRAZO CERTO

PRAZO CERTO

NRAU DE 2012

Senhorio:

• Mantém a carta registada com aviso de recepção

• Altera a antecedência do envio – de 1/3 do prazo do contrato até 240 dias, consoante a duração do mesmo ou de renovação que estiver em curso (artigo 1097º)

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS – CESSAÇÃO/SENHORIO/PRAZO CERTO

Requisitos da carta de oposição à renovação:

- Importância – (era título executivo no Nrau de 2006 – passou a servir de base ao PED) – art. 15º/1-c) Nrau de 2012

- Identificação correcta do locado

- Alegação relativa ao contrato (prazo, renda, finalidade)

- Manifestação inequívoca de se opor à renovação

- Data dos efeitos – fim do prazo ou da renovação em curso

PRAZO CERTO RAU Inquilino

• Art. 100º/4 – a revogação pelo inquilino pode ser feita a todo o tempo com antecedência de 90 dias em relação à data em que se operam os seus efeitos

NRAU de 2006• Art. 1098ºCC – prevê:- Oposição à renovação: carta com antecedência não inferior a 120

dias do termo do contrato- Denúncia: só pode ser feita após 6 meses de duração efectiva/a

todo o tempo/ 120 dias de antecedência – discutível: 120 dias dentro dos 6 meses? Ou 10 meses de duração efectiva ? Ac.Rel.Lx 17/11/2009 (10 meses)

- O não cumprimento destes prazos não obsta à cessação, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - CESSAÇÃO/INQUILINO/PRAZO CERTO

PRAZO CERTO NRAU

Acórdão da Relação de Lisboa 17/11/2009:

I – O art. 1098º do Código Civil, na redacção dada pelo art. 3º da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, institui, a favor do arrendatário, o direito de denúncia do contrato a todo o tempo, sujeitando-o, porém, ao pagamento das rendas correspondentes, por um lado, a um período mínimo de duração do contrato, que fixa em seis meses, e, por outro, ao período de 120 dias, antecedência imposta para a comunicação da denúncia relativamente ao termo previsto.

Conclusão: 10 meses de duração efectiva

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - CESSAÇÃO/INQUILINO/PRAZO CERTO

PRAZO CERTO NRAU de 2012

Inquilino• Art. 1098ºCC – prevê:- Oposição à renovação: Altera a antecedência do envio – de 1/3 do

prazo do contrato até 120 dias, consoante a duração do mesmo ou de renovação que estiver em curso

- Denúncia: só pode ser feita após decorrido 1/3 do prazo de duração inicial/ 60 ou 120 dias de antecedência consoante a duração do contrato.

- Introduz uma nova possibilidade de denúncia: se o senhorio fizer a oposição à renovação – o inquilino pode denunciar o contrato com 30 dias de antecedência.

- Mantém a regra de que o não cumprimento destes prazos não obsta à cessação, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - CESSAÇÃO/INQUILINO/PRAZO CERTO

Contratos de Duração Indeterminada• Não têm prazo• Não têm renovações

RAU Senhorio:• Estes contratos não tinham esta terminologia e

assemelham-se aos contratos de renovação automática• Art. 69º - denúncia pelo senhorio era limitada a

Necessidade para habitação e Ampliação do prédioInquilino:• Art.1055ºCC – a antecedência varia consoante a

duração do contrato – é sempre reportada ao fim do contrato ou da renovação em curso.

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS - CESSAÇÃO

Contratos de Duração IndeterminadaNRAU de 2006

Senhorio:• Art. 1101ºCC – a denúncia pode ser feita nos seguintes casos:- A) Necessidade de habitação – acção judicial;- B) Demolição ou realização de obra de remodelação e restauro

profundos – acção judicial e legislação especial (DL nº 160/2006 de 8 de Agosto)

- C) Antecedência não inferior a 5 anos – carta registada c/AR e requer confirmação da denúncia com envio de 2ª carta, no prazo de 12 a 15 meses em relação à data do termo

Norma transitória do Nrau: art. 26º/4-C) - A alínea c) do 1101ºCC – a denúncia com a antecedência de 5

anos não se aplica aos contratos sem duração limitada (vinculísticos) celebrados antes do Nrau

Inquilino:• Art.1100º CC – 120 dias de antecedência / sem obrigação de 6

meses de duração efectiva

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS – CESSAÇÃO/DURAÇÃO INDETERMINADA

Contratos de Duração IndeterminadaNRAU de 2012

Senhorio:• Art. 1101ºCC – a denúncia pode ser feita:- A) Necessidade de habitação – carta (6 meses de antecedência);

- B) Demolição ou realização de obra de remodelação e restauro profundos – carta - legislação especial (DL nº 160/2006 de 8 de Agosto – alterado pela nº Lei nº 30/2012 de 14 de Agosto)

- C) Antecedência não inferior a 2 anos – carta registada c/AR e é eliminada a necessidade de envio de 2ª carta para confirmação)

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS – CESSAÇÃO/DURAÇÃO INDETERMINADA

Contratos de Duração IndeterminadaNRAU de 2012 - Normas transitórias

• Art. 26º/4-C) – aplicável aos contratos sem duração limitada celebrados após Rau e após DL 257/95:

- A alínea c) do 1101ºCC – denúncia com a antecedência de 2 anos, é aplicável a todos os contratos, com excepção dos casos de arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos ou com incapacidade superior a 60%.

• Art.28º/2,3,4 - aplicável aos contratos sem duração limitada celebrados antes do Rau e do DL 257/95:

- A alínea c) do 1101ºCC não se aplica (28º/2)- A antecedência da denúncia é elevada para cinco anos nos casos

previstos nas alíneas a) e b) do nº 3 do art.28º e desde que os negócios aí referidos ocorram após o NRAU de 2012.

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS – CESSAÇÃO/DURAÇÃO INDETERMINADA

Contratos de Duração IndeterminadaNRAU de 2012

Inquilino:

• Art.1100º CC:

- Só é possível após 6 meses de duração efectiva de contrato

- Antecedência de 120 ou 60 dias de antecedência, consoante a duração efectiva do contrato já decorrida.

- Introduz uma nova possibilidade de denúncia: se o senhorio fizer a oposição à renovação – o inquilino pode denunciar o contrato com 30 dias de antecedência.

CONTRATOS DE ARRENDAMENTO HABITACIONAIS – CESSAÇÃO/DURAÇÃO INDETERMINADA