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TRAJETÓRIA DO MERCADO IMOBILIÁRIO E CENÁRIOS FUTUROS
Fonte:SMDU/SP
Fonte:SMDU/SP
Fonte:SMDU/SP
Fonte:SMDU/SP
Fonte:SMDU/SP
Apresentação do PL 688/13
na CMSP
Promulgado o PDE Lei nº 16.050/14
Apresentação do PL 272/15
na CMSP
Início das Audiências
Públicas pela CPUMMA
2,3% PIB
0,3% PIB
- 0,2% PIB
- 0,2% PIB
-2,6% PIB
CENÁRIO
26/09/2013 04/07/2014 02/06/2015 22/06/2015 08/2015
PL 272/2015 - ZONEAMENTO
Disciplina o parcelamento, o uso e a ocupação do
solo no Município de São Paulo,
de acordo com a Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014
Fonte:SMDU/SP
CALÇADAS LARGAS
O MERCADO IMOBILIÁRIO e o ZONEAMENTO
TAMANHO MÁXIMO DO LOTE OUTORGA ONEROSA
GABARITO DE ALTURA
ÁREAS NÃO COMPUTÁVEIS
ZONA DE TRANSIÇÃO
VIABILIDADE EM ZEIS
MENORES que 5.000m² de 10.000m² a 15.000m² MAIORES que 15.000m²
incentivoscondicionantes loteamento
- fruição pública- fruição pública- fachada ativa- limite fechamento por muros
-abertura de viário- doação de área verde- doação de área institucional- destinação de área sem afetação conforme carências regionais
LOTE MÉDIO
TAMANHO MÁXIMO DO LOTE
LOTE MÉDIO LOTE MÉDIO
Fonte:SMDU/SP
28 m
Fonte:SMDU/SP
ZM = 15,76%
ZC = 5,87%
Fonte:SMDU/SP
ÁREAS NÃO COMPUTÁVEIS
GABARITO DE ALTURA
28 m
Fonte:SMDU/SP
ZM = 15,76%
ZC = 5,87%
QUOTA AMBIENTAL
Fonte:SMDU/SP
Fonte:SMDU/SP
QUOTA AMBIENTAL
QUOTA AMBIENTAL
Fonte:SMDU/SP
QUOTA AMBIENTAL
Fonte:SMDU/SP
1. Todos os lotes devem atender a taxa de permeabilidade (Quadro 3).
2. Lotes com área superior a 500m² devem atender pontuação mínima de QA (Quadro 3A)
3. A pontuação mínima varia conforme o território e o tamanho do lote (Mapa da QuotaAmbiental).
4. A pontuação mínima pode ser atendida por meio de diversas soluções edilícias,tecnológicas e paisagísticas (cada solução tem uma determinada pontuação, conformeQuadro 3B).
5. Quando se pretender pontuação da QA superior à mínima, poderão ser concedidos
incentivos econômicos (desconto na contrapartida financeira da outorga onerosa –Quadro 3C).
6. Quando se pretender diversas soluções tecnológicas que sejam passiveis de certificação,poderão ser concedidos incentivos de acordo com o nível da certificação atendida (art. 78).
Foram definidos a partir dascondicionantes ambientais existentes nacidade, em especial as relacionadas àdrenagem urbana, ilhas de calor evegetação.
Os valores da pontuação mínima exigidavariam no território, considerando ascondicionantes ambientais e o potencialde transformação urbana.
Áreas da cidade com baixa qualificaçãoambiental (drenagem, microclima evegetação) em geral, devem pontuarmais, assim como as áreas que jáapresentam boa qualificação ambiental e
que portanto devem ser preservadas.
PERIMETROS DE QUALIFICAÇÃO AMBIENTAL
QUOTA AMBIENTAL
Fonte:SMDU/SP
EXEMPLO DE APLICAÇÃO: LEI VIGENTE
Acessar simulador em: http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/arquivos-do-pl/
PONTUAÇÃO ATINGIDA
V = 0,10
D = 0,23
Vol. do reservatório = 7.650 litros*
QA = 0,15
* Volume do reservatório calculado com base na Lei da Piscinha (13.276/02)
Área do lote: 1.000 m2
QUOTA AMBIENTAL
Fonte:SMDU/SP
EXEMPLO DE APLICAÇÃO: PL 272/15
Acessar simulador em: http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/arquivos-do-pl/
Área do lote: 1.000 m2
PONTUAÇÃO ATINGIDA
T.P. = 0,15
V = 0,49
D = 0,29
Vol. do reservatório = 6.300 litros*
QA = 0,38 (obrigatório 0,37)
* Acrescido do Reservatório de aproveitamento de águas pluviais com volume de 3.100 litros (obrigatório - art. 75)
QUOTA AMBIENTAL
Fonte:SMDU/SP
POTENCIAL DE QUALIFICAÇÃO AMBIENTAL: COMPARATIVO LEI VIGENTE E PL 272/15
Lei vigente PL 272/15
Fonte:SMDU/SP
INCENTIVOS PREVISTOS
1) ATENDIMENTO DA PONTUAÇÃO MAIOR QUE A QA MÍNIMA OBRIGATÓRIA
2) CERTIFICAÇÃO DE SUSTENTABILIDADE
DESCONTO NO VALOR TOTAL DA OUTORGA ONEROSA OU BENEFÍCIO EM ÁREA NÃO COMPUTÁVEL
DESCONTO NO VALOR TOTAL DA OUTORGA ONEROSA
DINÂMICA DOS INCENTIVOS
De
sco
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co
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on
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sa
QA
CERTIFICAÇÃO
Mínima
Máxima
7%
20%
1,33%
1,5X QA Mínimo
4X QA Mínimo
QUOTA AMBIENTAL
Fonte:SMDU/SP
ESTUDO
Fonte:SMDU/SP
Fonte:SMDU/SP
ESTUDO
Fonte:SMDU/SP
Fonte:SMDU/SP
ESTUDO
Fonte:SMDU/SP
Fonte:SMDU/SP
ESTUDO
ZONA DE TRANSIÇÃO
Art. 59. O gabarito de altura máxima da edificação será o definido
no Quadro 3 desta lei, exceto nas quadras nas quais em mais de
50% (cinquenta por cento) da área dos lotes as edificações
existentes já tenham ultrapassado os limites previstos no
referido quadro, hipótese em que o gabarito de altura máxima será
o da maior edificação já construída na quadra.
Parágrafo único. Serão consideradas, para fins de aplicação da exceção
prevista no “caput” deste artigo, as áreas dos lotes com edificações
existentes com gabarito maior que o disposto nesta lei.
ZONA DE TRANSIÇÃO
Fonte:SMDU/SP
Criadas para compreender porções do território destinadas majoritariamente ao uso residencial, bem como a
atividades não residenciais compatíveis com o uso residencial, com densidades construtiva e demográfica
baixas.
OBJETIVOS:
Possibilitar a instalação de usos não residenciais compatíveis com o uso residencial;
Manter densidades construtivas e demográficas baixas;
CRITÉRIOS PARA ALTERAÇÃO DE ZER PARA ZPR:
Existência de diversas vias com intensidade de fluxo de automóveis ou de transporte público coletivo.
A trama urbana resultante dessas vias deve favorecer a demarcação de ZPR ao invés de Zonas Corredores de modo a evitar que determinados lotes localizados em ZER fiquem isolados (num cenário de demarcação de Zonas Corredores).
Indícios de deterioração do uso do solo em parte da ZPR, como existência de imóveis vazios e ociosos.
Existência de demanda da sociedade e/ou de reconhecimento das características locais pela Subprefeitura.
ZONA PREDOMINANTEMENTE RESIDENCIAL - ZPR
ZONA DE TRANSIÇÃO
ZONA DE TRANSIÇÃO
ZER-1 = 2,19%
ZER – 2 = 0,07%
ZER - TOTAL = 2,26
ZCOR1 = 0,22 %
ZCOR2 = 0,29 %
ZCOR3 = 0,11 %
ZCOR – TOTAL = 0,62%
ZPR = 0,15%
POSSIBILIDADES DE APRIMORAMENTO DO PL 272/15
Medidas para proteção da ZER em relação à ZCOR e da ZCOR em relação às demais zonas:
1. Possibilidade de incidência da ZCOR lindeira a outras zonas para adequar a transição de densidades e usos da ZER (ZCOR incidindo dos dois lados da via);
2. Impedimento do acesso secundário por via paralela e interna à ZER;
3. Impedimento do remembramento de lotes no sentido transversal ao eixo da ZCOR (evitar a extensão do “efeito” corredor);
4. Impedimento do desdobro de lotes no sentido transversal ao eixo da ZCOR (evitar a extensão do “efeito” corredor).
5. Controle de acesso em lotes de esquina (evitar a extensão do “efeito” corredor).
MEDIDAS PARA PROTEÇÃO DAS ZER E DAS ZONAS CORREDORES
ZONA DE TRANSIÇÃO
POSSIBILIDADE DE INCIDÊNCIA DA ZCOR LINDEIRA A OUTRAS ZONAS
Possibilidade de incidência da ZCOR junto a outras zonas (Exemplo: Zona Mista, Zona Eixo de Estruturação)
ZER
ZCOR
ZEU
ZM
ZONA DE TRANSIÇÃO
Fonte:SMDU/SP
Proibido acesso pela via paralela e interna à ZER (caso de lotes com 2 frentes)
IMPEDIMENTO DO ACESSO SECUNDÁRIO EM VIA INTERNA À ZER
ZONA DE TRANSIÇÃO
Fonte:SMDU/SP
Proibido desdobro de lotes no sentido transversal
IMPEDIMENTO DO DESDOBRO DE LOTES NO SENTIDO TRANSVERSAL
ZONA DE TRANSIÇÃO
Fonte:SMDU/SP
CONTROLE DE ACESSO EM LOTES DE ESQUINA
Controlar o acesso de veículos em lotes de esquina, para não incomodar ZER
ZONA DE TRANSIÇÃO
Fonte:SMDU/SP
ZEIS
Fonte:SMDU/SP
CONCEITO
Tipo de ZEIS DefiniçãoÁrea mínima de
lote (m²) (1) CA máximo% de destinação área construída
HIS 1 HIS 2 HMP R ou NR
ZEIS 1 (2)
áreas ocupadas por favelas, loteamentos irregulares e empreendimentos habitacionais de interesse social
> 1.000 2,5 (3) min. 60% perm. máx. 20%
ZEIS 2lotes e glebas vazios ou subutilizados
> 1.000 4 min. 60% perm. máx. 20%
ZEIS 3
imóveis subutilizados, encortiçados, em áreas com boa infraestrutura
> 500 4 min. 60% perm. máx. 20%
ZEIS 4vazios em área de proteção de mananciais
> 1.000 2 min. 60% perm. máx. 20%
ZEIS 5vazios em áreas com boa infraestrutura
> 1.000 4 min. 40% perm. máx. 40%
(1) Ver regra de enquadramento nas disposições de ZEIS.
(2) Implementação dependente de plano de urbanização.
(3) CA máximo pode ser majorado por CAHEIS.
ZEIS
Fonte:SMDU/SP
ZEIS NO PL 272/15
Fonte:SMDU/SP
- Substituição de áreas em ZEIS-1 como:
ZMISu = 5,3 km2
ZMISa = 5,3 km2
ZC-ZEIS = 1,5 km2
- Demarcação de novas áreas irregulares conforme solicitações do processo participativo
PDE = 144,7 km²
LPUOS = 130,3 km²
Redução de 10 %
ZEIS NO PL 272/15
Fonte:SMDU/SP
- Exclusão de grandes áreas impróprias à promoção da habitação no entroncamento de rodovias e áreas em conflito com parques previstos
- Demarcação de novas áreas em locais propícios, sem projetos protocolados e áreas com projetos em andamento da COHAB e SEHAB
PDE = 16,2 km²
LPUOS = 14,9 km²
Redução de 8,0 %
ZEIS NO PL 272/15
Fonte:SMDU/SP
- Demarcação de novas áreas em locais propícios, sem projetos protocolados e áreas com projetos em andamento da COHAB e SEHAB
- Manutenção das áreas demarcadas pelo PDE com residências e indústrias ativas (pela condição do art. 55 do PDE)
PDE = 8,4 km²
LPUOS = 8,9 km²
Aumento de 6 %
ZEIS NO PL 272/15
Fonte:SMDU/SP
- Revisão de perímetros de acordo com os parques previstos pelo PDE
- Demarcação de novas áreas com projetos em andamento da COHAB e SEHAB, em que não havia conflito com ZEPAM e ZPDS
PDE = 4,5 km²
LPUOS = 4,7 km²
Aumento de 4,5 %
ZEIS NO PL 272/15
Fonte:SMDU/SP
- Substituição de ZEIS-5 por ZEIS-3 no perímetro da futura Operação Urbana Bairros do Tamanduateí
PDE = 6,8 km²
LPUOS = 5,9 km²
Redução de 13,2 %
ZEIS NO PL 272/15
Fonte:SMDU/SP
Obrigado.
www.paulofrange.com.br
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