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Segmento da Reabilitação: Evolução e tendências; Análise Estatística no Plano europeu, nacional e regional
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Segmento da Reabilitação: Evolução e tendências
Análise Estatística
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Índice
1. Panorama Europeu...................................................................................................... 3
1.1. Produtividade do Setor da Construção................................................................. 3
2. Panorama Nacional......................................................................................................5
2.1. População e Famílias Residentes.......................................................................... 5
2.2. Parque Habitacional..............................................................................................5
2.3. Parque Habitacional Arrendado..........................................................................11
2.4. Reabilitação de edifícios e o setor da construção............................................... 12
2.5. Produção e Valorização de Resíduos na Construção...........................................19
3. Panorama Regional: Porto......................................................................................... 21
3.1. População e famílias residentes (INE)................................................................. 21
3.2. Parque habitacional............................................................................................ 21
3.3. Parque Habitacional Arrendado..........................................................................23
3.4. Reabilitação de edifícios e o setor da construção............................................... 23
5. Conclusão.................................................................................................................. 24
6. Bibliografia.................................................................................................................29
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1. Panorama Europeu
1.1. Produtividade do Setor da Construção
Portugal continua a apresentar valores de produtividade do segmento da reabilitação
de edifícios inferiores à média europeia.
Gráfico 1: Produtividade do segmento de reabilitação de edifícios em países da União Europeia | 2011(Fonte: EUROCONSTRUCT, 74th Conference)
Em países como a Espanha e a Irlanda a construção nova de edifícios tem sofrido um
desinvestimento muito superior ao que tem ocorrido em Portugal. Embora no mercado de
construção europeu a reabilitação tenha um peso bastante significativo, representando no
mercado português apenas 6%, a verdade é que, em Portugal, 1,9 milhões de fogos (32% dos
alojamentos) carecem de intervenção urgente.
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Gráfico 2: Taxa de variação da produtividade do segmento da construção de edifícios em Portugal, Espanha eIrlanda | 2008-2012(Fonte: EUROCONSTRUCT, 74th Conference)
Hugo Monteiro (2011) refere na sua tese que o valor médio de produção de RCD na
Europa é de 502 kg por pessoa por ano (Symonds Group Ltd, 1999), sendo os sectores da
reabilitação e demolição os que mais contribuíram para estes valores. Em países como França,
Suécia, Alemanha ou Dinamarca, o investimento nestes sectores foi reforçado, sendo que o
investimento no sector da reabilitação aumentou 22% (Ferreira, 2001).
Segundo o Gabinete de Estatsticas da União Europeia (Eurostat), na década entre
1996 e 2006, a percentagem de resíduos cujo destino final foi o aterro reduziu de 60% para
41%, o que significa que terá havido um aumento da relevância das técnicas alternativas de
tratamento de resíduos (gráfico 3).
Gráfico 3: Tipo de tratamentos dados de resíduos, percentagens do total tratado (Eurostat, 2006).
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2. Panorama Nacional
2.1. População e Famílias Residentes
População
Os censos de 2011 revelam que a população residente em Portugal sofreu um
aumento de 1,9% face a 2001 e o número de famílias aumentou 11,6%. (Borges, 2012: 61)
Gráfico 4: Evolução da população residente, 2011 (Fonte: INE, Censos 2011 | Borges, 2012: 61)
Condições de vida
As famílias encontram-se mais endividadas que em 2005, com atrasos em pagamentos
de rendas, encargos ou despesas correntes e sem capacidade para assegurar o pagamento
imediato de despesas sem recorrer a empréstimos.
Gráfico 5: Indicadores de privação material na população total | 2005-2011 (Fonte: INE, Censos 2011)
2.2. Parque Habitacional
Distribuição territorial
Quanto à distribuição territorial do parque habitacional, os Censos de 2011 revelam
um forte crescimento do parque face a 2001, o número de edifícios destinados à habitação é
de 3 544 389 e o número de alojamentos ficou nos 5 878 756. Face a 2001 registou-se um5
aumento de 16,3% de alojamentos e 12,1% de edifícios destinados à habitação recenseados, o
que significa que há mais 384 346 edifícios e 823 834 alojamentos (Borges, 2012: 61) Entre 1991 e
2011 foram construídos mais de 80 000 alojamentos por ano. Em 2011, verificava-se a
existência de 1,45 alojamentos por família.
Época de construção
Uma parte significativa dos edifícios existentes é relativamente recente. 63% dos
edifícios foram construídos após 1970.
Gráfico 6: Número de edifícios clássicos segundo a época de construção do edifício, 2011 (Fonte: INE, Censos 2011)
Verifica-se uma distribuição regional desigual do índice de envelhecimento do
edificado. O Índice de envelhecimento corresponde ao número de edifícios construídos até
1960 no total de edifícios construídos após 2001 (Fonte: INE). A região do Algarve e as regiões
localizadas em torno da Grande Lisboa e do Grande Porto apresentaram menores índices de
envelhecimento dos edifícios.
Gráfico 7: Índice de envelhecimento dos edifícios, por NUTS III, 2011 (Fonte: INE, Censos 2011)
Estado de Conservação
Segundo os Censos de 2011 a maioria dos edifícios do País não necessita de reparação
(71%) e quase um terço dos edifícios necessita de algum tipo de intervenção (17%). Apesar da6
melhoria generalizada do estado de conservação dos edifícios entre 2001 e 2011, subsistiam
no País cerca de 1 milhão de edifícios que necessitam de intervenção. Estes valores devem ser
analisados com cautela, uma vez que estes dados foram obtidos através de Inspeção visual
exterior sobre o tipo de reparações necessárias devido à degradação da estrutura, cobertura,
paredes e caixilharia exteriores do edifício. Muitos dos edifícios estão em pior estado de
conservação do que a sua aparência exterior demonstra.
Gráfico 8: Número de edifícios clássicos segundo o estado de conservação, 2011 (Fonte: INE, Censos 2011)
O estado de conservação dos edifícios não varia substancialmente nas diferentes
regiões do País. A proporção de edifícios sem necessidade de reparação varia entre 63% e
79%.
Gráfico 9: Distribuição de edifícios clássicos segundo o estado de conservação, por NUTS III, 2011 (Fonte: INE, Censos 2011)
O estado de conservação melhora de forma acentuada nos edifícios cuja construção é
mais recente. A proporção de edifícios sem necessidade de reparação aumenta de 37% para
95%.
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Gráfico 10: Distribuição de edifícios clássicos segundo o estado de conservação, por época de construção doedifício, 2011 (Fonte: INE, Censos 2011)
Os edifícios com paredes de alvenaria de pedra solta ou adobe apresentam pior estado
de conservação, são os que se encontram mais degradados, com necessidade de grandes
reparações. Este é o nosso objeto de mercado, este dado revela que existem um grande
número de edifícios de caraterísticas idênticas às que procuramos, de construção tradicional
que necessitam de intervenção urgente, ou seja, grande fonte de recolha e reutilização de
materiais/produtos antigos.
Gráfico 11: Distribuição de edifícios clássicos segundo o estado de conservação, por tipo de estrutura do edifício, 2011 (Fonte: INE, Censos 2011)
Ocupação
Portugal tem, hoje, perto de 1 900 000 alojamentos sem ocupação permanente, mais
35% em relação a 2001, que consumiram cerca de 200 mil milhões de euros de economias e de
capacidade de endividamento das famílias. (Cóias, 2011: 1)
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Em 2011 existem em Portugal cerca de 13% do total de alojamentos familiares vagos.
Do total de alojamentos vagos, encontravam-se para arrendar em 2011 mais 38% do que em
2001. A região Norte apenas registou um aumento de 2% de alojamentos vagos para arrendar.
(Borges, 2012: 61) O número de alojamentos vagos disponíveis no mercado, para arrendar ou
para venda, era mais que duas vezes superior à carência habitacional quantitativa.
Gráfico 12: Alojamentos familiares clássicos segundo a forma de ocupação, 2011 (Fonte: INE, Censos 2011)
As razões da existência de casas vazias são várias: não há escoamento de uma parte
destes fogos no mercado atual, outra parte aguarda licenciamentos, outra ainda não está no
mercado porque não à confiança ou porque as condições de habitabilidade são baixas.
Também existe uma parte desta parcela que não é possível quantificar e que está vazia por
corresponder a um mero investimento financeiro à espera do melhor retorno. Este último
fenómeno abrandou na sequência da crise financeira, provocando uma queda acentuada das
expectativas de retorno.
(Borges, 2012: 62)
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(Borges, 2012: 62)
Em 2011, face a 2001 o n.º de alojamentos vagos para arrendar (não ocupados que se
encontram no mercado de arrendamento) aumentou de 80 mil para 110 mil – tendência
generalizada a todas as regiões NUTS II. De 2001 para 2011 verificou-se uma estabilidade da
proporção de alojamentos vagos para arrendar.
Gráfico 13: Distribuição de alojamentos familiares clássicos vagos segundo a finalidade, 2001 e 2011 (Fonte: Censos 2011)
Gráfico 14: Variação de alojamentos familiares clássicos vagos (para vender ou arrendar) | 2001- 2011 (Fonte: Censos 2011)
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Gráfico 15: Distribuição de alojamentos familiares clássicos vagos (para vender ou arrendar), por NUTS II | 2011(Fonte: Censos 2011)
Resumindo, nos dados dos Censos de 2011 aponta-se para 5.879.845 alojamentos em
Portugal, correspondendo a 3.550.823 edifícios, para 10.555.853 pessoas residentes,
correspondendo a 1,8 pessoas por alojamento e 2,97 pessoas por edifício. O número de
alojamentos vagos disponíveis no mercado é muito superior à diferença entre o nº de famílias
e alojamentos familiares ocupados como residência habitual. (FEUP_AICCOPN).
2.3. Parque Habitacional Arrendado
Para o conjunto do país, em 2011 o parque habitacional arrendado registou um
aumento de cerca de 6,3% face a 2001. (Borges, 2012: 63)
Em 2011 do total de alojamentos familiares, 20% eram de residência habitual (cerca de
800 mil) ocupados por arrendatários e 73% pelo proprietário. Em 2011, face a 2001 a
proporção de alojamentos arrendados diminui de 21% para 20% – estabilidade também
observada ao nível regional.
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(Borges, 2012: 63)
(Borges, 2012: 64)
(Borges, 2012: 65)
2.4. Reabilitação de edifícios e o setor da construção
Setor da construção
Verifica-se uma diminuição do número de entidades detentoras de qualificação a partir
de 2008. A redução registada em 2012 é equivalente ao triplo do conjunto dos três anos
anteriores. A maior diminuição refere-se à 1.ª categoria correspondente a «Edifícios e
património construído». As 2.ª, 3.ª e 4.ª categorias registam aumento do número de alvarás.
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Gráfico 16: Variação do número de alvarás e de ttulos de registo | 2004-2012 (Fonte: InCI)
Gráfico 17: Variação do número de alvarás e de ttulos de registo | 2004-2012 (Fonte: InCI)
Regista-se um aumento do número de entidades com alvará referente a «Reabilitação
e conservação de edifícios» o que revela maior consciencialização da necessidade de alteração
do perfil de intervenção no mercado. Verifica-se também que mais de 50% são de classe 1
(Classe 1 corresponde a obras até 166 000 €), o que corresponde a pequenas intervenções.
Continua a ser dada uma importância secundária às obras de reabilitação de edifícios.
Gráfico 18: Número de alvarás da 1.ª categoria, por classe de empreiteiro geral ou construtor geral | 2008-2012(Fonte: InCI)
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Gráfico 19: Número de alvarás da 1.ª categoria, «Reabilitação e conservação de edifícios», por classe | 2008-2012(Fonte: InCI)
O setor da construção não se limita apenas às empresas de construção. Verificou-se
uma diminuição significativa do número de empresas nos últimos 5 anos. Entre 2008 e 2011
registou-se uma diminuição de cerca de 27 000 empresas. As regiões do Algarve e dos Açores
foram as que apresentaram maiores variações do número de empresas ligadas ao setor da
construção.
Gráfico 20: Número de empresas do setor da construção | 2004-2011 (Fonte: INE, Sistema de Contas Integradas dasEmpresas)
Produtividade no setor da construção
O principal segmento do setor da construção é o relacionado com a construção nova
de edifícios. O segmento da reabilitação de edifícios representa cerca de 26% da produtividade
do setor da construção em Portugal, no ano de 2011.
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A reabilitação de edifícios residenciais representa 20% da produtividade do setor da
construção.
Gráfico 21: Produtividade dos segmentos do setor da construção em Portugal | 2011(Fonte: EUROCONSTRUCT, 74th Conference)
Estima-se que a redução da produtividade nos diversos segmentos seja superior à
média europeia e que a sua recuperação seja mais lenta.
Gráfico 22: Perspetivas de evolução da produtividade do sector da construção em Portugal e média europeia | 2009– 2015 (Fonte: EUROCONSTRUCT, 74th Conference)
Alojamentos reabilitados
Continuámos a construir? Na última década a variação da proporção de alojamentos
reabilitados foi significativa.
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Gráfico 23: Distribuição do número de fogos concluídos, por tipo de obra | 1991-2011Fonte: INE, Estatsticas das Obras Concluídas
A evolução da proporção deveu-se não ao aumento da reabilitação mas à diminuição
da construção nova. O número de alojamentos reabilitados tem-se mantido relativamente
estável nos últimos anos.
Gráfico 24: Número de alojamentos concluídos em obras de construção nova e reabilitação | 1991-2011(Fonte: INE, Estatsticas de obras concluídas)
A reabilitação tem sido maioritariamente resultado de intervenções consideradas
como «ampliações» de alojamentos existentes. A reabilitação tem sido promovida de uma
forma geral por entidades particulares (pessoas singulares e empresas privadas), sendo que a
representatividade das outras entidades é bastante reduzida.
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Gráfico 25: Número de alojamentos concluídos em obras de reabilitação, por tipo de obra | 1991-2011(Fonte: INE, Estatsticas das obras concluídas)
Gráfico 26: Número de alojamentos concluídos em obras de reabilitação, por entidade promotora | 1995-2011(Fonte: INE, Estatsticas das obras concluídas)
Alojamentos novos
O número de alojamentos concluídos em construções novas tem registado uma
significativa desaceleração, prevendo-se a continuação desta tendência. Redução de cerca de
80% no número de novos alojamentos concluídos entre 2009 e 2015.
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Gráfico 27: Número de alojamentos concluídos em obras de construção nova(Fonte: INE, Estatsticas das obras concluídas; EUROCONSTRUCT, 74th Conference)
Confiança na reabilitação urbana
Em maio de 2014, o Indicador de Confiança do Barómetro da Reabilitação Urbana,
constante do Inquérito Mensal à Atividade da Construção realizado pela AICCOPN, regista um
crescimento de 2,9%, face ao mês anterior. No entanto o nível de atividade cai 1,3%.
Desde o início do ano e até finais de abril, foram licenciadas 2.333 obras de
reabilitação urbana. Este número, apesar de representar uma redução de 4,2%, em termos
homólogos, revela uma melhoria muito significativa face aos -23,8% apurados em 2013.
Gráfico 28: (AICCOPN)
O parque imobiliário do país está muito degradado: a nível nacional, 27% das
habitações precisam de obras e, em Lisboa e no Porto a taxa é de 43%. No total, há 918 mil
edifícios em Portugal a necessitar de reparações e mais de um terço destes está em mau
estado. Estas são as conclusões de um estudo da Faculdade de Economia da Universidade do
Porto (FEUP). (Alves, 2014)
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Para reabilitar os mais de 900 mil edifícios de habitação que necessitam de ser
reparados seria necessário investir 38 mil milhões de euros, estima o estudo da Associação dos
Industriais da Construção Civil e Obras Públicas (AIC- COPN) realizado pela FEUP e citado pelo
Jornal de Notcias. (Alves, 2014)
Uma das causas para esta degradação mais acentuada é a elevada idade média dos
edifícios nestes municípios: 62 e 61 anos, respetivamente. O trabalho da FEUP estima que
seriam necessários 3,2 mil milhões para reabilitar as casas da capital e 1,3 mil milhões de euros
para reabilitar todas as casas da invicta. (Alves, 2014)
2.5. Produção e Valorização de Resíduos na Construção
Segundo o gráfico apresentado pela equipa de trabalho do Plano Nacional de Gestão
de Resíduos 2011-2020, em Portugal no ano de 2009, o setor da construção é a terceira
atividade económica que mais resíduos encaminha para operadores de gestão de resíduos.
Gráfico 29: Resíduos gerados por atividades económicas e encaminhados para operadores de gestão de resíduos
Hugo Monteiro, na sua tese final acerca do estado da arte de resíduos de construção e
demolição, apresenta uma tabela de 2011 com os diferentes tipos de resíduos em Portugal.
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Dentro dos materiais que o projeto repositório de materiais prevê recolher, é possível
perceber que a percentagem de resíduos de telhas, materiais cerâmicos, madeira, gesso vem
logo a seguir aos de maior percentagem, como solos e rochas contaminadas e o betão.
Os metais representam uma percentagem muito reduzida destes resíduos, sendo que
o ferro e o aço assumem os valores mais elevados dos resíduos metálicos, contudo ainda
pouco significativo. Este dado demonstra que é possível reutilizar alguns destes metais,
tratando-se de ferragens provenientes de edifícios antigos e que supria a necessidade dos
arquitetos neste campo.
Material Demolição (%) Remodelação (%) Nova construção (%)Edifício deHabitação
Edifício deserviços
Edifício dehabitação
Edifício deserviços
Edifício dehabitação
Edifício deserviços
Betão 10.5 74.6 2.3 14.5
Tijolos 15.1 1.5 51.7 12.6
Ladrilhos, telhas e materiais cerâmicos 0.66 0.31 1.6 1.3
Mistura ou frações separadas de betão,tijolos, telhas e materiais cerâmicos não contaminados
10.4 12.3 31.3 56.6 82.9 72.7
Madeira 3.8 5.1 1.7 1.7 4.2 7.4
Vidro 0.12 0.31 0.18 0.13
Plásticos 0.02 0.14 0.03 0.24 0.16 0.63
Papel e Cartão 0.29 0.60 1.2 2.6
Alcatrão e produtos de alcatrão 0.01
Misturas betuminosas contendo alcatrão 0.74
Alumínio 0.01 0.06 0.01
Chumbo 0.05 0.09
Ferro e Aço 0.49 2.4 0.19 0.10
Mistura de metais 0.03 0.61 0.62 1.33 4.5 7.8
Solos e rochas contaminados 50.3 5.53 5.19
Materiais de isolamento nãocontaminados
0.01 0.34
Materiais de isolamento contendosubstâncias perigosas
0.36
Materiais de construção contendoamianto
0.02
Material de gesso não contaminado 4.4. 0.01 4.25 5.21 6.4 7.5
RCD contaminado com substânciasperigosas
0.69 1.0
Mistura de resíduos sólidos municipaiscom materiais equivalentes
0.21 0.40 0.75 1.5
Outros resíduos 3.5 0.18
Gráfico 30: Distribuição de diferentes componentes dos RCD em Portugal (Coelho, A., & Brito, J. d, 2011ª in
Monteiro, 2011: p.49)
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Não existem dados concretos sobre a quantidade de RCD produzidos no nosso país,
havendo apenas algumas ideias sobre a sua distribuição.
Monteiro (2011), na pesquisa realizada para o estudo que desenvolveu chegou ao
valor de 1/5 do total de resíduos produzidos em Portugal, seguindo os indicadores dos outros
países da europa. Alguns documentos pouco precisos apontam valores muito distintos para a
produção de RCD por ano por pessoa, no entanto demonstram não fogem à média europeia e
a par disto existe uma evolução nas atividades de reabilitação e demolição, tal como regista a
tendência mundial.
3. Panorama Regional: Porto
3.1. População e famílias residentes (INE)
Numa análise por Nomenclatura Comum das Unidades Territoriais Estatsticas (NUTS
II), e no que respeita à Área Metropolitana do Porto, registou-se um aumento de população
entre 2001 e 2011, com evoluções de +2,7%. Os dados são indicadores do movimento de
concentração da população junto das grandes áreas metropolitanas. Contudo, o município do
Porto perdeu população na última década, o que aponta para um aglomerado de população
em redor desta cidade. (Borges, 2012: 61)
3.2. Parque habitacional
Distribuição territorial
Além da grande densidade populacional, a Área Metropolitana do Porto (AMP) tem
também um parque habitacional em constante crescimento desde 1991. O Porto concentra
2,3% do total de alojamentos em Portugal. (Borges, 2012: 62)
Época de construção | Estado de Conservação
No Porto o estado de degradação física dos imóveis é geral. Segundo os Censos de
2011, 50% dos edifícios foram construídos antes do ano de 1946 e, como tal,
aproximadamente 67% dos edifícios necessitam de reparações e 30% necessitam de
médias/grandes reparações. No Grande Porto a idade geral do edificado é bastante menos
avançada na medida em que mais de 50% dos edifícios foram construídos a partir da década
de 70 (apenas 22% do numero total de edifícios foram construídos neste período no concelho
do Porto).
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Gráfico 31: Estado de Conservação dos Edifícios na Cidade do Porto, 2001/2011 (Fonte: INE)
Gráfico 32: Total de Médias e Grandes Reparações e Edifícios Muito Degradados, 2001/2011 (Fonte: INE)
Ocupação | Usos
No que diz respeito aos usos dos edifícios, em 2011, predominam as construções com
raiz tipológica residencial, o que fornece à função habitacional uma relevância central num
programa de reabilitação urbana. Verificou-se um aumento de aproximadamente 13 mil
alojamentos familiares no Porto face a 2001 dos quais 3 mil correspondem a residências
habituais, 3 mil a residências secundárias e os restantes cerca de 7 mil alojamentos estão
vagos (54% da variação de alojamentos familiares). O número de alojamentos vagos no
concelho do Porto é de aproximadamente 26 mil correspondendo a 19% dos alojamentos
existentes, verificando-se nas freguesias do núcleo central as maiores taxas de alojamentos
vagos face ao número total de alojamentos dessas freguesias.
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3.3. Parque Habitacional Arrendado
Relativamente aos alojamentos familiares clássicos de residência habitual, arrendados
ou subarrendados, a Área Metropolitana do Porto representa cerca de 13% desse parque e o
município do Porto concentra 5% do total. (Borges, 2012: 63)
A Área Metropolitana do Porto cresceu face a 2001, registando evolução de 7,5%. Não
obstante, o município do Porto (-4%) já registou uma quebra nos alojamentos arrendados face
a 2001. (Borges, 2012: 64)
Na Área Metropolitana do Porto os alojamentos arrendados representam 28% do
parque habitacional. Estes valores são em parte infuenciados pelo peso que o mercado de
arrendamento tem nestes municípios. No município do Porto, os alojamentos arrendados
pesam 43% no parque habitacional, o que equivale a cerca de 42.962 alojamentos. (Borges,
2012: 65)
3.4. Reabilitação de edifícios e o setor da construção
Alojamentos reabilitados
De acordo com a Confidencial Imobiliário, tendo por base a informação referente
ao licenciamento municipal de obras no município do Porto, no 1º trimestre de 2014
cerca de metade dos fogos licenciados para reabilitação são integrados em projectos de
alojamento colectivo, habitualmente destinados ao sector turístico como são os casos dos
hostels. (S.a., 2014)
Neste período, foram licenciados para reabilitação sete empreendimentos deste
tipo, que incluíam um total de 28 fogos, estando todos localizados no coração da zona
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histórica da cidade, designadamente nas freguesias da Sé, Vitória e São Nicolau. (S.a.,
2014)
No total do trimestre, a autarquia Portuense emitiu licenças para 57 fogos
inseridos em projectos de reabilitação, sendo que além destes 28 fogos em projectos de
alojamento colectivo, os restantes 29 dizem respeito a um só empreendimento localizado
na freguesia do Bonfim. (S.a., 2014)
Estes números revelam a pouca dinâmica do licenciamento para habitação nova.
Alojamentos novos
Na análise aos últimos 12 meses (período compreendido entre o 2º trimestre de
2013 e o 1º trimestre de 2014), a emissão de licenças para habitação nova no Porto
totalizou os 55 fogos, numa tendência trimestral descente. Já no caso do licenciamento de
obras em edificado (reabilitação), o volume de fogos residenciais licenciados nesse
período de 12 meses foi de 104 unidades. (S.a., 2014)
Confiança na reabilitação urbana
No Grande Porto detetam-se 59 mil edifícios Mas é na zona central da Área
Metropolitana do Porto, nas freguesias bem no coração da Invicta, que se concentram,
simultaneamente, as maiores carências qualitativas em termos de habitação, os edifícios
mais antigos, a população mais idosa e a maior proporção de alojamentos vagos. (Alves,
2014)
Investimento na reabilitação
A partir dos cálculos realizados a 30 de junho 2013 pela Porto Vivo, SRU e Câmara
Municipal do Porto, o investimento público entre 2005 e 2013 rondava 53.063.722€ e o
investimento privado foi estimado em 599.741.434€. (Rui Quelhas, Administrador executivo da
SRU)
5. Conclusão
O sector da construção assume um papel muito expressivo na economia nacional,
originando um crescimento abrupto das cidades. Assim, não é de estranhar que atualmente
existam aproximadamente 6 milhões de casas em Portugal, sendo que 30% destas, ou seja,
perto de 1 900 000 alojamentos estão vagos, mais 35% em relação a 2001.
24
A excessiva oferta de edifícios em relação à procura levou a uma significativa
desaceleração da construção nova, que segundo dados fornecidos pelo INE, registou uma
redução de cerca de 80% entre 2009 e 2015.
A reabilitação surge como uma alternativa a esta crise na construção, permitindo não
só a redução de custos relativamente à construção de edifícios novos, como também o
aproveitamento da construção já existente. Na verdade, Portugal surge destacado pela
negativa no investimento direcionado para a reabilitação de edifícios, com uma percentagem
de apenas 26,1%, em relação aos restantes países da EU que apresentam 34,9%.1
A evolução da proporção entre a construção nova e a reabilitação deveu-se não ao
aumento da reabilitação mas à diminuição da construção nova. O número de alojamentos
reabilitados tem-se mantido relativamente estável nos últimos anos, o segmento da
reabilitação apresenta ainda um dinamismo limitado.
Importa destacar que entre 2001 e 2011 três modificações conjunturais foram propícias
à dinamização da reabilitação:
Iniciativas legislativas no âmbito do regime de arrendamento urbano e do regime
jurídico da reabilitação;
Crise financeira que dificultou o acesso ao crédito para aquisição de habitação e para o
financiamento das empresas;
Entrada de novos atores e soluções de organização na gestão e promoção das
intervenções de reabilitação.
A reabilitação tem sido maioritariamente resultado de intervenções consideradas
como «ampliações» de alojamentos existentes. A reabilitação tem sido promovida de uma
forma geral por entidades particulares (pessoas singulares e empresas privadas), sendo que a
representatividade das outras entidades é bastante reduzida. Esta dinamização que necessita
ainda de ser consolidada.
Porém, existem ainda fatores que podem estar a retrair a atividade do segmento da
reabilitação, nomeadamente:
Falta de liquidez financeira das empresas e dos promotores imobiliários;
1 Nesta análise importa referir que apenas foram contabilizados os dados referentes aos
edifícios que necessitam de licença municipal ou de comunicação prévia aos municípios.25
Dificuldade de escoamento de habitação nova;
Existência de um quadro legal da construção que não se adequa (parcial ou
substancialmente) às intervenções de reabilitação.
Ainda assim, em maio de 2014, o Indicador de Confiança do Barómetro da Reabilitação
Urbana, constante do Inquérito Mensal à Atividade da Construção realizado pela AICCOPN,
regista um crescimento de 2,9%, face ao mês anterior. Desde o início do ano e até finais de
abril, foram licenciadas 2.333 obras de reabilitação urbana. Este número revela uma melhoria
muito significativa face aos -23,8% apurados em 2013.
A par deste cenário regista-se ainda um aumento do número de entidades com alvará
referente a «Reabilitação e conservação de edifícios» o que revela maior consciencialização da
necessidade de alteração do perfil de intervenção no mercado. O aumento do dinamismo
deste segmento está criar condições de absorção de mão-de-obra perdida provenientes de
empresas da construção de nova habitação. Esta transferência de mão-de-obra exige esforços
de atualização e formação profissional para qualificar esses recursos humanos.
O parque imobiliário do país está muito degradado: a nível nacional, 29% das
habitações precisam de obras e, em Lisboa e no Porto a taxa é de 43%. No total, há 918 mil
edifícios em Portugal a necessitar de reparações e um quinto destes está em mau estado.
Os edifícios com paredes de alvenaria de pedra solta ou adobe apresentam pior estado
de conservação, são os que se encontram mais degradados, com necessidade de grandes
reparações. Este é o nosso objeto de mercado, este dado revela que existem um grande
número de edifícios de caraterísticas idênticas às que procuramos, de construção tradicional
que necessitam de intervenção urgente, ou seja, grande fonte de recolha e reutilização de
materiais/produtos antigos.
A dinamização do segmento da reabilitação do parque habitacional justifica-se em
virtude do número de edifícios que carece de intervenção, da permanência de um número não
despiciente de alojamentos com carências qualitativas e como forma de compensar a redução
na atividade de construção de nova habitação.
Quanto ao panorama na cidade do Porto, no que respeita à área metropolitana, o
parque habitacional concentra 2,3% do total de alojamentos em Portugal, 623.596
alojamentos e 273.469 edifícios, onde predominam as construções de raiz tipológica
residencial, o que fornece à função habitacional uma relevância central num programa de
26
reabilitação urbana. No que respeita ao número de edifícios, o Porto representa 1,3% do total
nacional.
O estado de degradação física dos imóveis é geral. No Grande Porto os edifícios
construídos antes de 1946 representam apenas 22% do número total de edifícios construídos.
Verificou-se um aumento de aproximadamente 13 mil alojamentos familiares no Porto
face a 2001 dos quais 7 mil correspondem a alojamentos vagos. O número de alojamentos
vagos no concelho do Porto é de aproximadamente 26 mil correspondendo a 19% dos
alojamentos existentes, verificando-se nas freguesias do núcleo central as maiores taxas de
alojamentos vagos face ao número total de alojamentos dessas freguesias.
Na análise aos últimos 12 meses (período compreendido entre o 2º trimestre de
2013 e o 1º trimestre de 2014), a emissão de licenças para habitação nova no Porto
totalizou os 55 fogos, numa tendência trimestral descendente. Já no caso do
licenciamento de obras em edificado (reabilitação), o volume de fogos residenciais
licenciados nesse período foi de 104 unidades. Estes números revelam a grande dinâmica
do licenciamento para reabilitação. (S.a., 2014)
É na zona central da Área Metropolitana do Porto, nas freguesias bem no coração
da Invicta, que se concentram, simultaneamente, as maiores carências qualitativas em
termos de habitação, os edifícios mais antigos, a população mais idosa e a maior
proporção de alojamentos vagos. (Alves, 2014)
A partir dos cálculos realizados a 30 de junho 2013 pela Porto Vivo, SRU e Câmara
Municipal do Porto, o investimento público entre 2005 e 2013 rondava 53.063.722€ e o
investimento privado foi estimado em 599.741.434€. (Rui Quelhas, Administrador executivo da
SRU)
O estudo de mercado realizado a técnicos envolvidos no setor da reabilitação, 30
arquitetos, 10 construtores e 220 inquéritos permite-nos concluir que o desperdício de
materiais de qualidade é continuamente praticado, devido a fatores como desconhecimento,
falta de mão-de-obra especializada, redução de custos, tempo para finalização da obra,
condicionantes de projeto, entre outros. No entanto existe um grande segmento de técnicos
que por sua vez procuram estes materiais com a patine do tempo por se revelarem mais
autênticos e valiosos no testemunho da narrativa de um edifício.
A oferta de materiais existe espalhada por alguns repositórios privados, mas não se
assume perante o mercado, a procura é relevante em praticamente todas as obras de
27
reabilitação pelo estado de degradação avançada do tipo de edifícios caraterísticos de um
centro histórico.
Cabe ao repositório de materiais de construção a sistematização de todos os atores,
que fornecem e procuram materiais de forma a criar uma rede dinâmica, quer de materiais,
quer de contactos que promovam esta reutilização, excluindo estes materiais da cadeia
predestinada de resíduos.
6. Bibliografia
Documentos
28
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S.a. 2014. Turismo impulsiona reabilitação no centro histórico do Porto. [referência de 26 de
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