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engenheiro civil,
perito nomeado nos autos de “EXECUÇÃO”, promovida por contra
, em curso por este Juízo e respectivo Cartório de
Ofício Cível, tendo concluído o trabalho pericial solicitado em referida ação, vem
respeitosamente à presença de V. Excia., requerer:
a) Requerer o
(fls. 1134), no r. despacho de fls. 1115.
b) a juntada aos autos de seu
em anexo.
NESTES TERMOS,
P. DEFERIMENTO.
São Carlos, 11 de março de 2018.
Engº Civil - CREA 068.502386.6 Perito Judicial
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JUSTIÇA ESTADUAL COMARCA DE SÃO CARLOS - SP. CARTÓRIO DO 2º OFÍCIO CÍVEL PROCESSO 1001309-05.2014.8.26.0566 AÇÃO : EXECUÇÃO REQUERENTES : ITAÚ UNIBANCO S.A. REQUERIDA : OPTO ELETRÔNICA S.A. E OUTROS
4.2.1 Função Estimativa ________________________________________________________________ 8
4.2.2. Valor unitário do avaliando (Vu) _____________________________________________________ 9
4.2.4. Valor do terreno (Vt) ______________________________________________________________ 9
ANEXO 01 : Documentação fotográfica.
ANEXO 02 : Glebas - Pesquisa e Inferência Estatística.
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fls. 1153
No transcorrer deste trabalho serão obedecidos aos
preceitos básicos NBR-14653 (Norma Brasileira para Avaliação de Bens), da ABNT, e
também aos critérios e recomendações dos trabalhos publicados pelo IBAPE (Instituto
Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia).
O presente laudo pericial tem por escopo encontrar o
valor atual e de mercado para o imóvel objeto da Matrícula 63.295 do CRI local, do qual a
parte ideal de 50%, pertencente a Jarbas Caiado de Castro Neto, encontra-se penhorada.
:
O signatário efetuou vistoria no imóvel avaliando no
dia 22/02/2018, conforme agendamento publicado pela imprensa oficial.
Nesta data a área foi inspecionada e foram tiradas as
fotos em anexo.
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fls. 1154
O imóvel avaliando trata-se de uma gleba de terras
inserida no perímetro urbano desta cidade de São Carlos, em sua região noroeste,
adjacente ao loteamento denominado Parque Fehr e à faixa de domínio da Rodovia
Washington Luis (SP-310).
O terreno original possuía 262,35 metros de frente
para a Rua Miguel Petroni (antiga Estrada Municipal) e 130,00 metros de frente para a
Rodovia Washington Luis, sentido capital-interior, encerrando uma área total de
40.525,20 m2, sendo tais dados constantes da Matrícula 63.295 do CRI desta Comarca de
São Carlos/SP.
Primeiramente, importante esclarecer que consta dos
autos dois decretos expropriatórios que atingem parte do imóvel original. Um deles trata-se
do Decreto Municipal 117/2004 (fls. 568/569), através do qual foi declarada de utilidade
pública para fins de desapropriação uma área adjacente à Rua Miguel Petroni, com
2.756,68 m2, atualmente ocupada pela rotatória e dispositivo de acesso junto à Rodovia
Washington Luis. Neste caso, a obra já está implantada, mas a indenização correspondente
não foi paga e a desapropriação perdeu seu objeto, acabando a área correspondente por
ficar incorporada ao Município através da aprovação de loteamento no local, conforme se
verá a seguir, que a considerou parte integrante do sistema viário. Quanto ao segundo,
trata-se do Decreto Municipal 199/2008 (fls. 962/963), através do qual foi declarada de
utilidade pública para fins de desapropriação uma faixa paralela à Rodovia Washington Luis
com alargamento paralelo à rotatória, com 5.043,62, destinada à construção da Avenida
Marginal, na altura do km 240+300m da citada rodovia, para fins de interligação com a Rua
Miguel Petroni e Estrada Municipal. Neste caso, verificou-se junto à Prefeitura Municipal de
São Carlos que a obra não foi implantada e que a desapropriação foi cancelada,
notadamente em razão de aprovação de projeto de loteamento no local.
Através do processo administrativo 28521/2008, foi
aprovado no local o “Loteamento Industrial e Comercial TEKPARK”, conforme consta do
Decreto Municipal nº 613/2011, conforme ilustra a figura a seguir e o respectivo quadro de
áreas:
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fls. 1155
Restituindo em software gráfico a planta do
loteamento sobre imagem de satélite da região, tem-se a situação ilustrada na figura a
seguir: P
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fls. 1156
O loteamento, apesar de já aprovado, ainda não foi
registrado junto ao CRI local.
Assim, para fins de avaliação, seja pelo método
comparativo direto, seja pelo método Involutivo, a área bruta, Ab, a ser considerada será
igual a da área original:
Sobre o terreno não existem benfeitorias.
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Tratando-se de gleba urbanizável, dois métodos de
avaliação podem ser aplicados: Comparativo Direto e Involutivo.
Pelo , a gleba é
diretamente avaliada através da comparação com outras glebas existentes nas
proximidades, efetuando-se os ajustes adequados através de inferência estatística ou
através de tratamento por fatores. O valor unitário médio da amostra assim homogeneizada
corresponderá ao valor unitário da gleba avalianda. O maior problema para a aplicação
deste método, em algumas regiões, é a dificuldade em se encontrar no mercado, glebas
assemelhadas em quantidade suficiente.
Já o é baseado em modelo de
estudo de viabilidade técnico-econômica para apropriação do valor do terreno, alicerçado
no seu aproveitamento eficiente, mediante hipotético empreendimento imobiliário compatível
com as características físicas da região e com as condições do mercado.
Neste laudo, visto que preferencialmente e quando
possível devem ser aplicados os métodos diretos, reservando-se os métodos indiretos às
avaliações especiais ou quando os diretos se mostrarem impraticáveis1, para a apuração do
valor unitário da gleba avalianda,
.
O signatário efetuou uma ampla pesquisa, buscando
imóveis com áreas superficiais diversas, desde grandes lotes de 1.000 m² até glebas com
1 Conclusões do Seminário Paulista de 1.992 - Avaliações e Perícias – IBAPE/SP.
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fls. 1158
até 80.000,00 m² aproximadamente, com diversas áreas e próximos a loteamentos já
implantados, a fim de verificar a influência de cada variável no valor unitário do imóvel.
Feita a pesquisa, pôde-se observar que os valores
unitários para este tipo de imóvel na região variam segundo regras já há muito tempo
conhecidas do mercado, ou seja:
a) quanto maior a área, menor o valor unitário;
b) quanto maior o índice local indicado na PGV,
maior o valor unitário.
c) Valorização, ainda que sutil, ao longo do tempo.
d) Terrenos com frente para avenidas/corredores
comerciais possuem valor unitário maior do que os
que não estão nessa condição.
Para imóveis pesquisados, a não ser em situações
extremas, o que não é o caso para a amostragem obtida, outros atributos urbanos clássicos,
como testada, profundidade, esquina etc., como regra geral, não devem ser considerados.
Assim, no caso em questão, as variáveis
consideradas foram:
a) Área do imóvel (em m2)
b) Índices do elemento ou de bairros próximos contidos na PGV
(Planta Genérica de Valores), adequado, quando o caso.
c) Data de referência (Jan/2000=1, Fev/2000=2...)
d) Avenida (ou corredores comerciais): Não = 0; Sim = 1
A dificuldade, então, passa a ser o estabelecimento
de qual função, ou seja, qual a equação matemática que deve relacionar o valor unitário dos
imóveis em função de sua área, do tempo, do setor urbano e demais variáveis dependentes.
Tal problema, modernamente, pode ser solucionado
através da aplicação do e tratamento da
amostra por .
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fls. 1159
O Método Comparativo visa determinar o valor do
bem se baseando na comparação direta com outros ofertados ou transacionados no
mercado e, através da inferência estatística, obtém-se um modelo matemático que expressa
o valor do avaliando em função de suas características.
Os dados relativos aos elementos pesquisados
compõem a amostra submetida ao processo de inferência estatística, processada através
do “SisDea” da Pelli Sistemas Ltda., através do qual verificou-se, pesquisando em
todas as combinações possíveis das principais funções linearizáveis, o modelo estatístico
que melhor representa o mercado e que atende às normas técnicas aplicáveis. Obtido este
modelo, determinou-se, então, o valor unitário médio para a área avalianda.
De acordo com a pesquisa e relatório da inferência
estatística constante do Anexo 02 deste laudo, o modelo obtido que melhor se ajustou à
amostragem obtida é:
A função estimativa obtida, apesar de complexa,
indica, como esperado, que os valores unitários dos terrenos da região diminuem à medida
em que há um aumento da área superficial, aumentam conforme índice local (PGV) dos
elementos, e ainda, são maiores para terrenos que possuem frente para avenidas ou
corredores comerciais, confirmando assim o que já havia sido identificado empiricamente
nas pesquisas.
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A equação apresenta um coeficiente de correlação de
R=0,958, ou seja, muito próximo do ideal (que seria 1,0), e um coeficiente de determinação
R²=0,918. Eventuais outras variáveis, embora eventualmente influenciantes, não puderam
ser detectadas ou não foram suficientemente fortes para se destacarem.
O valor unitário da gleba original será obtido
aplicando-se os atributos da mesma na função determinada através do processo de
inferência estatística.
ILoc = 30,72
(adequado para a situação de gleba bruta)
Área Total = 40.525,20 m2
Data ref = 219 (mar/2018)
Corredor_Com = 0
Vumin = 119,48 R$/m²
Vumax = 298,53 R$/m2
Considerando o valor unitário obtido através da
pesquisa e inferência estatística e da área total do terreno, tem-se:
Vt = At x Vu = 40.525,20 m2 x R$ 209,01/m2
Vt = R$ 8.470.172,05
Em números redondos:
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Após as diligências, pesquisas, estudos e cálculos
que se fizeram necessários, o perito conclui que o valor atual e de mercado para o imóvel
avaliando, objeto da do CRI local, o qual foi destacado do chamado
Rancho Ly, situado nesta cidade de São Carlos/SP, é de
.
Assim, o , que
corresponde a 5 , é de
.
Este laudo de avaliação é composto de DEZ (10)
laudas e DOIS (02) anexos.
Nada mais, o signatário coloca-se à disposição deste
Juízo para eventuais esclarecimentos que se fizerem necessários.
HONRADO PELA NOMEAÇÃO!
São Carlos, 11 de março de 2018.
Eng.º Civil - CREA 068.502386.6 Perito Judicial
Membro Titular do IBAPE/SP
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Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1001309-05.2014.8.26.0566 e código 15759C6.
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ROGERIO GIGLIO FERREIRA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 11/03/2018 às 14:03 , sob o número WSCL18700257990 .
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Foto 01: V
ista da entrada da gleba pela Rua M
iguel Petroni, próxim
o da rotatória da R
odovia Washington Luis.
Foto 02: V
ista da gleba avalianda pelo lado oposto da Rodovia W
ashington Luis.
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1001309-05.2014.8.26.0566 e código 15759C6.
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ROGERIO GIGLIO FERREIRA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 11/03/2018 às 14:03 , sob o número WSCL18700257990 .
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Foto 03: Vista interna da gleba, tendo à esquerda os fundos dos lotes do loteamento Parque Fehr.
Foto 04: Vista interna da gleba, pelo caminho que existe atualmente, mas que não coincide com a rua a ser aberta conforme projeto do Loteamento Industrial e Comercial TEKPARK, já
aprovado para o local.
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Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1001309-05.2014.8.26.0566 e código 15759C6.
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ROGERIO GIGLIO FERREIRA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 11/03/2018 às 14:03 , sob o número WSCL18700257990 .
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Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ROGERIO GIGLIO FERREIRA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 11/03/2018 às 14:03 , sob o número WSCL18700257990 .
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