verdegolfe.com · Web viewNa Assembleia Geral de 6 de Abril de 2015, deliberaram os acionistas mandatar o Conselho de Administração para, considerando a necessidade de promoção

PROPOSTADE

PLANO ESPECIAL DE REVITALIZAÇÃO (PER)

VERDEGOLF – CAMPOS DE GOLF DOS AÇORES, S.A.

21 de Junho de 2017

Verdegolf – Campos de Golf dos Açores, S.A.

ÍNDICE

1. Identificação da empresa ………………………………………………………………………………… 3

2. Breve caraterização da sociedade ……………………………………………………………………. 3

3. Descrição da situação patrimonial, financeira e creditícia da VERDEGOLF …………. 11

4. Das alternativas à apresentação do presente plano ………………………………………. 15

5. Plano e estratégia de revitalização …………………………………………………………………. 16

6. Identificação dos ativos da sociedade …………………………………………………………….. 16

7. Principais credores da sociedade …………………………………………………………………… 17

8. Proposta de execução do plano especial de revitalização ………………………………. 17

9. Pagamento a credores no âmbito do processo especial de revitalização ……… 21

10. Conclusão ……………………………………………………………………………………………………. 26

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1. IDENTIFICAÇÃO DA EMPRESA

Firma VERDEGOLF – CAMPOS DE GOLF DOS AÇORES, S.A.

NIPC: 512020256

Sede Rua do Bom Jesus, Aflitos, Fenais da Luz, 9545-234 Ponta Delgada

Objeto: Promoção, exploração, construção de campos de golf, exploração de bares e restaurantes, bem como a promoção, realização, exploração e gestão de quaisquer atividades e investimentos turísticos, incluindo a construção, remodelação e exploração de unidades hoteleiras

Capital: €. 5.000.00,00

Acionistas: 97,39% pertencente a QSA – QUINTAS E SOLARES AÇORIANOS, SGPS, S.A., titular de participação social de € 4.869.500.

Administração: Presidente: Sílvio Sousa Santos, NIF 164471553

Vogal: Sandra Marisa Ferreira Machado, NIF 210247908

O Vice-Presidente: Sérgio Filipe Nóbrega, NIF 213469332, apresentou renuncia ao cargo em 2016-11-15, pelo que, nos termos legais, já não faz parte da administração da sociedade.

2. BREVE CARACTERIZAÇÃO DA SOCIEDADE

Na Assembleia Geral de 6 de Abril de 2015, deliberaram os acionistas mandatar o Conselho de Administração para, considerando a necessidade de promoção da sua reestruturação financeira e operacional, iniciar um Processo Especial de Revitalização da sociedade, potenciando, dessa forma, a sua adaptação à evolução do sector e ao fomento da sua atividade comercial.

A VERDEGOLF – Campos de Golf dos Açores, S.A. (abreviadamente, VERDEGOLF), desenvolve a sua atividade comercial, essencialmente, através da prestação de serviços no sector do turismo.

Para o efeito, para além da exploração de outras atividades turísticas, a sua atividade comercial centra-se, essencialmente, na construção e exploração de campos de golf, bem como na exploração de serviços associados no sector da hotelaria na Região Autónoma dos Açores.

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2.1. ENQUADRAMENTO REGIONAL

A VERDEGOLF detém os únicos campos de golfe existentes na Ilha de S. Miguel, o Campo de Golfe da Batalha e o Campo de Golfe das Furnas.

O Arquipélago dos Açores tem um enorme potencial turístico, especialmente nos mercados europeus e norte-americano devido à sua proximidade, segurança, clima e espaços naturais, únicos no mundo.

Acresce que a economia dos Açores, em particular o sector do turismo na Ilha de S. Miguel revela melhorias significativas, essencialmente devido aos seguintes fatores:

a) Desde 2014, e com a permissão governamental de operação de companhias de aviação “low-cost” para o aeroporto João Paulo II, iniciou-se um crescimento muito significativo do número de dormidas nas unidades hoteleiras da Ilha.

b) Cumulativamente, e porque a segurança e as belezas naturais são fatores fundamentais de escolha e decisão dos destinos turísticos, e tendo os Açores estas duas excelentes qualidades, o Arquipélago e em especial a Ilha de S. Miguel passaram a estar no mapa de muitos turistas europeus e americanos.

Assim, verifica-se que, desde Abril de 2014 (data de início dos voos “lowcost” para os Açores), o crescimento do número de dormidas em unidades hoteleiras da Ilha de S. Miguel e o consequente volume de receitas ultrapassa já um crescimento percentual anual superior a 30%.

Conhecem-se ainda as políticas do Governo Regional, em especial da Secretaria Regional do Turismo e Transportes, que apontam para o desenvolvimento turístico sustentado do Arquipélago dos Açores no seu documento “Plano Estratégico e de Marketing do Turismo dos Açores” que tem como objetivos:

a) Alavancar a notoriedade dos Açores junto dos consumidores finais;b) Posicionar os Açores como destino de natureza exuberantec) Promover a cooperação permanente entre os intervenientes públicos e privados na

sua execução;d) Melhorar a competitividade do destino e aumentar os fluxos turísticos;

Assim, e antes de mais, estão criadas todas as condições para que o desenvolvimento do turismo e a oferta turística sejam cada vez mais apetecíveis num mercado em franca expansão.

2.2.POSIÇÃO DA VERDEGOLF NO MERCADO AÇORIANO

A estratégia da VERDEGOLF passou pela criação de um destino de golfe único no mundo com os Campos de Golfe da Batalha e das Furnas na Ilha de S. Miguel.

Estes campos em atividade e em exploração garantida, através de contrato de cessão de exploração, pela empresa pública regional Ilhas de Valor têm as seguintes características:

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a) O Campo de Golfe da Batalha está situado na costa norte da Ilha de S. Miguel, dispõe de 27 buracos de golfe dispersos por cerca de 120ha e está equipado com:

Driving Range para mais de 30 jogadores 2 Practice Putting Greens de 2,000 metros quadrados Chipping e Pitching Area

No ClubHouse da Batalha existe um restaurante que serve almoços, dois bares e um salão para banquetes para até 250 pessoas e onde podem ser organizados diversos eventos sociais.

b) O Campo de Golfe das Furnas está situado numa das zonas mais bonitas da Ilha de São Miguel, num planalto no cimo do Vale das Furnas (com as famosas fontes termais e jardim Terra Nostra) e perto da bela Lagoa das Furnas, tem 18 buracos e está equipado com:

2 putting greens, Practice Tee e Chipping Area

No ClubHouse das Furnas existe um bar/restaurante onde são servidas refeições e

onde podem ser igualmente realizados eventos sociais.

Para retirar o máximo rendimento dos campos de golfe, e devido à escassa oferta de alojamentos turísticos de qualidade superior, está previsto o desenvolvimento de projetos turísticos e imobiliários nos atuais campos e ainda em campos de golfe a construir nas Ilhas do Faial e do Pico.

Devido à crise internacional dos mercados financeiros, que tem afetado com particular relevância o sector turístico, a atividade da VERDEGOLF foi fortemente afetada, tanto na

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exploração dos campos de golfe, como no desenvolvimento dos seus projetos turísticos de hotelaria.

Assim, foi necessário implementar uma política de austeridade a partir do ano de 2007/2008, em especial na assunção de novos investimentos/compromissos que colocassem em causa a viabilidade dos projetos já desenvolvidos.

Foi igualmente necessário adotar uma política defensiva, mantendo em funcionamento a exploração dos campos de golfe já existentes (Batalha e Furnas) através de um contrato de cessão de exploração com a sociedade Ilhas de Valor S.A., e guardar para melhor oportunidade o desenvolvimento dos projetos urbanísticos associados e adjacentes aos campos de golfe.

Aqui chegados, e passados 8 anos sobre as decisões de política defensiva então tomadas, a gestão da VERDEGOLF considera estarem criadas condições para prosseguir com o desenvolvimento urbanístico dos espaços adjacentes aos campos de Golf da Batalha e das Furnas, como forma de rentabilizar e obter maiores proveitos na exploração dos referidos campos de golfe e promover o turismo de qualidade para os Açores.

As decisões agora tomadas pela gestão da VERDEGOLF baseiam-se em indicadores favoráveis entretanto criados pelo mercado mundial do turismo que claramente favorecem esta atividade no Arquipélago dos Açores, como sejam:

a) Redução significativa dos preços de passagens aéreas para os Açores;

b) Alteração de destinos turísticos por riscos associados à instabilidade política (Grécia,

Turquia, Tunísia, Egipto e outros);

c) Escassez de oferta de alojamento de qualidade alta e média-alta nas ilhas dos Açores,

em especial na Ilha de S. Miguel;

d) Indicadores económicos e financeiros com tendência para a retoma da atividade

económica, em especial, para o sector do turismo.

Deste modo, pretende-se que os projetos urbanísticos continuem a ser ainda mais atuais e devem ser desenvolvidos com os valores de investimento previstos, havendo apenas alteração de planeamento, faseamento e timing, com uma deslocação temporal para os próximos anos.

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2.3. DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO DA VERDEGOLF NOS AÇORES

Associados e adjacentes aos campos de golfe, tem a VERDEGOLF vários projetos imobiliários para desenvolver faseadamente e de acordo com a procura de alojamento mais adequada para o mercado açoriano:

2.3.1. Campo de Golfe da Batalha

O projeto consiste na implementação de um empreendimento turístico nos terrenos adjacentes e circundantes ao golfe, a desenvolver em duas fases e com projeto de loteamento já submetido às Câmaras Municipais de Ponta Delgada e Ribeira Grande.

Projeto construtivo:

Zona Central (Área 1 & 2) construção de 21 Vilas (T4) e 98 apartamentos Zona Nordeste (Área 3) construção de 110 apartamentos (T2 e T3) Zona Sudeste (Área 4) construção de 10 vilas em condomínio

A área construtiva contempla ainda um hotel com 98 quartos e que incluirá a nova Clubhouse e SPA.

A área de construção total do empreendimento imobiliário/turístico é de aproximadamente 114.775m2.

Este projeto tem já parecer favorável, após entrega e submissão dos respetivos estudos, e emissão de Declaração de Impacte Ambiental pela Direção Geral do Ambiente e respetivas Câmaras (Ponta Delgada e Ribeira Grande) em que o empreendimento se insere. Foram também entregues às respetivas autoridades os projetos de especialidade da urbanização, designadamente, eletricidade, água e comunicações.

2.3.2. Campo de Golfe das Furnas

O projeto consiste na ampliação e remodelação do Clubhouse já apresentado à Câmara Municipal da Povoação, a fim de dar melhores condições de operacionalidade das instalações e de bem estar aos golfistas.

Pretende-se igualmente, e em diálogo com a Câmara Municipal, dotar o Plano Diretor Municipal de índices de construção interessantes nas zonas do golfe e aéreas circundantes, para um possível desenvolvimento turístico e sempre de acordo com as necessidades que vierem a verificar-se na procura do mercado turístico/imobiliário.

2.3.3. Projeções financeiras do projeto imobiliário – Cenário Base 2007/2017

Retomando, em 2017, o projeto imobiliário elaborado em 2007, passados 10 anos de turbulência económico-financeira nos mercados internacionais, verificam-se que essas projeções voltam a estar atuais, face à recuperação dos mercados internacionais o recente crescimento do turismo nos Açores.

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Assim, com os seguintes pressupostos, prevê-se a obtenção de um resultado líquido do projeto imobiliários de 96.417.485 €.

(i) Área de construção: 114.775m2(ii) Preço de venda: 2.750 €/m2(iii) Custo de construção: entre 1.208 a 1.610 €/m2

Conforme detalhado no mapa seguinte:

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2.3.4. Projeções financeiras do projeto imobiliário – Cenário Conservador 2017

Mesmo assumindo um cenário conservador e ignorando a recuperação dos mercados internacionais, o recente crescimento do turismo dos Açores e a recuperação do mercado imobiliário nacional e regional, e reduzindo em 20% o preço de venda para 2.200/m2, a viabilidade do projeto continua elevada e liberta € 37.438.674, valor muito superior ao passivo a pagar através do PER.

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2.3.5. Projeções financeiras do projeto imobiliário – Cenário Pessimista 2017

Assumindo um cenário ainda mais pessimista e reduzindo o preço de venda para apenas 2.000€/m2, e os custos de marketing para 5% das receitas, a viabilidade do projeto continua a ser uma realidade, libertando € 19.418.999, ainda assim superior ao passivo a pagar através do PER.

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3. DESCRIÇÃO DA SITUAÇÃO PATRIMONIAL, FINANCEIRA E CREDITÍCIA DA VERDEGOLF

A VERDEGOLF é uma sociedade anónima que tem vindo a desenvolver a atividade de construção e exploração de campos de golf, bem como a exploração do sector turístico – hotelaria e serviços associados – na Região Autónoma dos Açores.

A sociedade é gerida por um Conselho de Administração constituído, segundo a nomeação da acta n.º 40 da AG, de 6 de Abril de 2015, por um Presidente (o Senhor Dr. Sílvio Sousa Santos), um Vice-Presidente (o Senhor Dr. Sérgio Felipe Nóbrega) e por um Vogal (a Senhora Dra. Sandra Marisa Ferreira Machado).

Saliente-se que a VERDEGOLF transitou, em 20 de Janeiro de 2006, da esfera pública para a privada, concluindo-se, dessa forma o processo iniciado pela Resolução nº 190/2002, de 26 de Dezembro, em que o Governo Regional dos Açores tendo em consideração a perspetiva de continuidade de crescimento das atividades relacionadas com o turismo e o papel fundamental que a VERDEGOLF desempenhava – e continua a desempenhar – no desenvolvimento do negócio do golf, determinou a necessidade de transferir para a esfera privada a continuidade do incremento da atividade de golf, através da alienação das suas participações sociais naquela sociedade.

Na sequência da Resolução acima referida, o Conselho de Governo Regional determinou alienação, por negociação particular, de um lote de 3.549.648 ações detido pela Região Autónoma dos Açores. As condições gerais para a venda da participação da Região Autónoma dos Açores no capital social da VERDEGOLF foram definidas através do Despacho Conjunto nº 966/2005, de 23 de Agosto, do Vice-Presidente do Governo Regional e do Secretário Regional da Economia.

A transmissão desse lote de ações teve, por principais objetivos assegurar a exploração dos Campos de Golf das Furnas, Batalha e Faial, a construir, bem como garantir o desenvolvimento da VERDEGOLF, em termos que contribuam para a consolidação e desenvolvimento do setor do turismo na Região Autónoma dos Açores.

O Conselho de Governo, através de deliberação devidamente fundamentada, proferida no âmbito do procedimento por negociação particular para a venda da participação social da Região Autónoma dos Açores, adjudicou a proposta apresentada pela SIRAM Turismo SGPS, S.A. e Oceânico Lusoirlandês – Investimentos Imobiliários e Turísticos, S.A., na qual se comprometeram comprar o referido lote de ações pelo preço de € 9.000.000.

Atualmente, o capital social da VERDEGOLF é detido pelo acionista maioritário QSA – Quintas e Solares Açorianos, SGPS, S.A. (que detém, 97,39%) encontrando-se os remanescentes 2,61% do capital social disperso por acionistas minoritários.

Por outro lado, a atividade de exploração de campos de golf da VERDEGOLF encontra-se concessionada à sociedade Ilhas de Valor, S.A.

Como é do conhecimento geral, a situação económica do País, bem como as circunstâncias internacionais, não têm permitido que a exploração dessa atividade gere resultados operacionais positivos.

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Em Assembleia Geral da VERDEGOLF deliberaram os seus acionistas pela necessidade de promover a reestruturação da empresa através da negociação e apresentação de um processo especial de revitalização (PER) da empresa.

A falta de resultados operacionais positivos tem vindo a provocar constrangimentos na liquidez da VERDEGOLF que, não dispondo igualmente de acesso e concessão de crédito, a tem levado a uma situação económica difícil.

Presentemente, a VERDEGOLF tem experienciado dificuldades no cumprimento pontual das suas obrigações por falta da, já mencionada, liquidez.

Na sua situação atual a VERDEGOLF encontra-se em situação económica difícil, constituindo o recurso ao processo especial de revitalização da empresa uma forma de dar seguimento à reestruturação necessária para desenvolvimento da atividade social da empresa.

Conforme se verifica na Demonstração de Resultados abaixo, a VERDEGOLF tem vindo a acumular sucessivos prejuízos ao longo dos últimos cinco anos, em resultado da afetação de:

a) Prejuízos imputados pela Ilhas de Valor S.A. na exploração dos Campos de Golf da Batalha e das Furnas;

b) Juros do serviço da dívida dos empréstimos bancários;c) Amortização e depreciação dos imóveis e outros ativos tangíveis.

VERDEGOLF CAMPOS DE GOLFE DOS AÇORES S.A.DEMONSTRAÇÃO DOS RESULTADOSPeríodo em Análise: 2011 - 2016 (Valores em EUR)

RENDIMENTOS E GASTOS

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Ganhos / perdas imputados de subsidiárias, associadas

839,37 210,00 210,00 210,00 210,00 0,00

+ Ganhos imputados de subsidiárias, associadas

839,37 210,00 210,00 210,00 210,00 0,00

- Perdas imputados de subsidiárias, associadas

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Fornecimentos e serviços externos

-671 074,03 -760 211,12 -859 668,45 -738 927,88 -815 593,66 -720 745,29

Gastos com o pessoal

0,00 -24 955,74 -37 360,54 -27 335,74 -27 512,82 -16 625,33

Imparidade de dívidas a receber (perdas / reversões)

0,00 -2 258 839,12 -6 519,35 -10 455,00 -1 784 841,27 -2 008,00

- Perdas 0,00 -2 258 839,12 -6 519,35 -10 455,00 -1 784 841,27 -2 008,00

+ Reversões 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Imparidade investimentos não depreciáveis /

0,00 -987 731,27 0,00 0,00 0,00 0,00

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amortizáveis- Perdas 0,00 -987 731,27 0,00 0,00 0,00 0,00

+ Reversões 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Outros rendimentos e ganhos

128 371,75 103 139,67 105 586,71 104 735,93 104 022,05 72 701,82

+ Rendimentos suplementares

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

+ Outros Rendimentos e ganhos…

128 371,75 103 139,67 105 586,71 104 735,93 104 022,05 72 701,82

Outros gastos e perdas

-29 282,83 -51 955,22 -23 511,86 -210 072,51 -27 085,65 -20 616,66

+ Impostos 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

+ Outros gastos e perdas…

-29 282,83 -51 955,22 -23 511,86 -210 072,51 -27 085,65 -20 616,66

Resultado antes depreciação, gastos financ. e impostos

-571 145,74 -3 980 342,80 -821 263,49 -881 845,20 -2 550 801,35 -687 293,46

Gastos / reversões de depreciação e de amortização

-262 918,94 -256 851,21 -220 365,45 -191 203,40 -184 942,40 -180 910,97

- Gastos -262 918,94 -256 851,21 -220 365,45 -191 203,40 -184 942,40 -180 910,97

+ Reversões 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Resultado operacional

-834 064,68 -4 237 194,01 -1 041 628,94 -1 073 048,60 -2 735 743,75 -868 204,43

Juros e rendimentos similares obtidos

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Juros e gastos similares suportados

-166 461,17 -504 913,84 -167 378,73 -131 010,50 -88 707,39 -34 514,68

Resultado antes de impostos

-1 000 525,85 -4 742 107,85 -1 209 007,67 -1 204 059,10 -2 824 451,14 -902 719,11

Impostos sobre o rendimento do período

-1 727,42 -1 961,19 -163,07 -208,36 -258,32 -243,37

Resultado líquido do período

-1 002 253,27 -4 744 069,04 -1 209 170,74 -1 204 267,46 -2 824 709,46 -902 962,48

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Ainda assim, e apesar dos elevados prejuízos acumulados ao longo dos últimos anos, não está em causa a solvabilidade da VERDEGOLF, dado que o seu património avaliado em € 42M e que contempla os campos de golfe e todas as áreas circundantes (com capacidade construtiva), respondem pelas dívidas a terceiros, mantendo-se os capitais próprios positivos em cerca de € 18M, conforme situação patrimonial expressa nos Balanços abaixo:

VERDEGOLF CAMPOS DE GOLFE DOS AÇORES S.A.BALANÇOSPeríodo em Análise: 2011 - 2016 (Valores em EUR)

ACTIVO 2011 2012 2013 2014 2015 2016

ACTIVO NÃO CORRENTE 46 562 345,09 43 103 730,82 42 883 354,72 42 808 073,82 42 110 825,55 41 929 914,58

Activos fixos tangíveis 42 850 830,39 42 594 911,42 42 374 796,00 42 295 767,95 42 110 825,55 41 929 914,58

Activos intangíveis 478 880,93 477 948,69 477 698,66 477 523,31 0,00 0,00

Participações financeiras - equivalência patrimonial 987 731,27 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Outros activos financeiros 2 244 902,50 30 870,71 30 860,06 34 782,56 0,00 0,00

ACTIVO CORRENTE 328 808,27 129 293,48 94 179,25 144 209,77 141 261,69 107 058,15

Clientes 52 171,44 22 059,83 12 580,56 10 359,79 5 780,92 1 951,90Adiantamentos a

fornecedores 0,00 10 455,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Estado e outros entes públicos 147 252,81 60 483,23 49 567,97 125 533,37 130 788,05 102 706,40

Accionistas / sócios 416,39 416,39 416,39 416,39 0,00 0,00

Outras contas a receber 30 312,13 2 606,32 29 168,03 341,31 1 918,09 1 160,00

Diferimentos 2 248,26 24 451,82 2 338,32 2 144,11 1 201,74 1 235,46

Caixa e depósitos bancários 96 407,24 8 820,89 107,98 5 414,80 1 572,89

4,39

TOTAL DO ACTIVO 46 891 153,36 43 233 024,30 42 977 533,97 42 952 283,59 42 252 087,24 42 036 972,73

CAPITAL PRÓPRIO 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Capital Realizado 5 000 000,00 5 000 000,00 5 000 000,00 5 000 000,00 5 000 000,00 5 000 000,00

Outras reservas 40 063,19 40 063,19 40 063,19 40 063,19 40 063,19 40 063,19

Resultados transitados -6 071 690,37 -7 065 485,05 -11 814 054,09 -13 020 907,81 -13 100 200,73 -15 924 910,19

Ajustamentos em activos financeiros -3 388,42 -3 388,42 -3 388,42 0,00 0,00 0,00

Excedentes de revalorização 28 563 781,71 28 563 781,71 28 563 781,71 28 563 781,71 28 563 781,71 28 563 781,71

Outras variações no capital próprio 1 567 043,57 1 505 657,09 1 444 270,61 1 382 884,13 1 321 497,65 1 273 833,54

Resultado Líquido do Período -1 002 253,27 -4 744 069,04 -1 209 170,74 -1 204 267,46 -2 824 709,46 -902 962,48

TOTAL DO CAPITAL PRÓPRIO 28 093 556,41 23 296 559,48 22 021 502,26 20 761 553,76 19 000 432,36 18 049 805,77

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PASSIVO 2011 2012 2013 2014 2015 2016

PASSIVO NÃO CORRENTE 16 581 919,91 17 575 603,69 17 769 139,27 17 897 190,03 17 986 824,52 18 013 740,76

Financiamentos obtidos 8 900 960,93 8 868 461,56 8 872 097,16 8 857 674,12 8 852 866,32 8 852 866,32

Passivos por impostos diferidos 6 683 295,71 6 683 295,71 6 683 295,71 6 683 295,71 6 683 295,71 6 683 295,71

Outras contas a pagar 997 663,27 2 023 846,42 2 213 746,40 2 356 220,20 2 450 662,49 2 477 578,73

PASSIVO CORRENTE 2 215 677,04 2 360 861,13 3 186 892,44 4 293 539,80 5 264 830,36 5 973 302,76

Fornecedores 1 190 026,94 1 717 021,37 2 566 249,40 3 382 948,69 4 388 675,52 5 112 999,70

Adiantamentos de Clientes 2 091,43 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Estado e outros entes públicos 55 262,91 27 594,36 25 819,53 31 581,11 18 438,80 17 198,90

Financiamentos obtidos 34 902,16 43 572,58 22 071,89 20 025,72 8 012,92 8 012,92

Outras contas a pagar 933 393,60 572 672,82 572 751,62 858 984,28 849 703,12 834 396,35

Diferimentos 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 694,89

TOTAL DO PASSIVO 18 797 596,95 19 936 464,82 20 956 031,71 22 190 729,83 23 251 654,88 23 987 043,52

TOTAL DO CAPITAL PRÓPRIO + PASSIVO 46 891 153,36 43 233 024,30 42 977 533,97 42 952 283,59 42 252 087,24 42 036 849,29

4. DAS ALTERNATIVAS À APRESENTAÇÃO DO PRESENTE PLANO

Mediante a não aprovação do plano ora proposto, uma promoção da liquidação imediata e não controlada dos ativos da sociedade seria catastrófica para a perda de valor desses mesmos activos.

Neste contexto, e contrariamente ao proposto neste plano, os valores de liquidação do ativo imobiliário – que se pretendem serem justos e justificativos do valor comercial dos imóveis – sofreriam reduções necessárias para promover a liquidação expedita dos bens imóveis.

Através deste plano, pretende-se dar continuidade à atividade da Verdegolf e aos seus projetos imobiliários.

Em qualquer cenário alternativo ao PER, não se perspectiva possibilidade de qualquer pagamento os credores comuns (incluindo a Ilhas de Valor, Nuno Leonidas Arquitectos, etc), face às hipotecas que oneram os imóveis da empresa.

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5. PLANO E ESTRATÉGIA DE REVITALIZAÇÃO

O presente Plano resulta do equilíbrio encontrado entre as condições que foram colocadas no período negocial pelos 3 principais credores à Administração da sociedade e o cumprimento dos preceitos legais aplicáveis, indo ao encontro das condições que aqueles credores de referência impuseram.

O Plano Especial de Revitalização visa, essencialmente, adequar a sociedade à prossecução da sua atividade comercial, através da promoção e venda das áreas construtivas e de uma reestruturação financeira na qual se pretende obter as condições necessárias para:

a) Maximizar o produto da venda dos lotes construtivos propriedade da Verdegolf;b) Minimizar, ou controlar, os riscos inerentes à execução de dívidas, ou garantias,

desta sociedade, através da redefinição de prazos de pagamento;c) Permitir que, para além dos credores garantidos, os credores comuns (incluindo a

Ilhas de Valor, Nuno Leonidas Arquitectos, etc) disponham de um mecanismo que lhes permita receber os seus créditos.

Saliente-se que este Processo Especial de Revitalização deverá ser interpretado como uma oportunidade para a sociedade promover a sua reestruturação financeira, relançando-se, dessa forma, como uma empresa de destaque na Região Autónoma dos Açores. Resulta, assim, da intenção da sociedade manter e desenvolver o seu objeto social através da sua revitalização.

Pretende-se também, como objetivo deste Plano Especial de Revitalização, satisfazer os interesses e direitos dos credores da forma mais eficiente possível, sendo intenção da sociedade estabelecer um plano de pagamento dos créditos sobre si detidos.

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6. IDENTIFICAÇÃO DOS ATIVOS DA SOCIEDADE

Os ativos da VERDEGOLF são essencialmente constituídos pelos imóveis (terrenos e construções) dos campos de golfe:

Campo de Golfe da Batalha

Os terrenos do campo de golfe fazem parte de dois concelhos, Ponta Delgada com a área próxima de 50ha e Ribeira Grande com a área próxima de 36ha, sendo a totalidade da área do campo de cerca de 86ha.

Nestes terrenos está implantado o campo de golfe e uma pequena área construída de apoio à atividade. Deste conjunto imobiliário está autorizada a construção de cerca de 11,5ha em vilas e apartamentos de várias tipologias.

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Campo de Golfe das Furnas

Os terrenos do campo de golfe fazem parte do concelho da Povoação e com a área próxima de 23ha. Nestes terrenos está implantado o campo de golfe e uma pequena área construída de apoio à atividade, o Clubhouse que se pretende ampliar.

Adicionalmente a VERDEGOLF é proprietária de doze viaturas ligeiras e todo-o-terreno em elevado estado de uso e que servem de apoio logístico à exploração dos campos de golfe.

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7. PRINCIPAIS CREDORES DA SOCIEDADE

Da Lista de Credores destacam-se como principais entidades:

a) Oitante, S.A. com um crédito reclamado e reconhecido de € 26.288.431,13 (capital de € 18.155.044,96 e juros de 8.133.386,17) e com garantia hipotecária (de segundo grau) sobre os imóveis da VERDEGOLF na ilha de São Miguel designados Campo da Batalha e garantia hipotecária (em primeiro grau) sobre o Campo das Furnas.

b) Parvalorem S.A. com um crédito reclamado e reconhecido de € 13.321.498,41 (capital de € 9.909.567,76 e juros de €. 3.411.930,65) e com garantia hipotecária (em primeiro grau) sobre os imóveis da VERDEGOLF na ilha de São Miguel designados Campo da Batalha.

c) Ilhas de Valor, S.A. com um crédito total de €. 8.266.217,06, do qual o capital ascende a € 6.898.588,83 e juros no valor de €. 1.367.628,23 – tratando-se de um crédito comum, sem quaisquer garantias hipotecárias – que só através do PER se vislumbra possibilidade de poder satisfazer.

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8. PROPOSTA DE EXECUÇÃO DO PLANO ESPECIAL DE REVITALIZAÇÃO

8.1. INTRODUÇÃO

Considerando o elevado valor de dívidas reclamadas e reconhecidas no plano (cerca de 35 milhões de euros de capital e 12,9 milhões de juros), o desenvolvimento dos projetos detidos pela VERDEGOLF, passará em primeiro lugar por um reajustamento do seu valor de dívida, preservando a posse dos ativos ou os direitos no que à sua exploração e/ou desenvolvimento futuro digam respeito, permitindo desta forma, através do licenciamento e desenvolvimento do projeto de investimento, a criação de valor para a região autónoma e, naturalmente, o pagamento dos créditos aos credores.

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Efetivamente e após todas as contingências menos positivas do mercado que criaram um diferimento temporal no desenvolvimento urbanístico dos projetos da Revitalizada, o recente movimento de consolidação do turismo nacional e internacional nas Ilhas do arquipélago açoriano como é exemplo o quadro abaixo com a comparação do primeiro trimestre de 2017 quando comparado com 2016 e 2015, demonstra a enorme taxa de crescimento quer em número de dormidas quer em número de hospedes (com taxas de crescimento trimestrais homólogas superiores a 81 % quando comparado com 2015), deverá ser vista como uma oportunidade de ouro para o desenvolvimento dos projetos.

Fonte: Observatório do turismo Açoriano

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8.2.REVITALIZAÇÃO

A revitalização da sociedade passará por:

1) Operação harmónio, a realizar no prazo de 3 meses a contar do trânsito em julgado, compreendendo:

1.1.) A redução do capital a zero, para absorção de prejuízos dos anos anteriores, extinguindo-se a participação da QSA SGPS SA e dos demais acionistas.

1.2.) O aumento de capital da Verdegolf para € 2.759.435,53 mediante:

a) Opção, durante 3 meses a contar do trânsito em julgado, da credora Ilhas de Valor SA exercer a prerrogativa que possui no contrato de cessão de exploração de converter a sua dívida em capital – ficando titular de uma participação de capital na Verdegolf de € 2.759.435,53 (correspondente a 100% do capital social);

Ou, não sendo exercida essa opção pela credora Ilhas de Valor SA,

b) Management Buyout (MBO) pelos seus actuais administradores e únicos trabalhadores, num montante entre o valor mínimo de capital para as sociedades anónimas e os mesmos € 2.759.435,53, consoante as necessidades de capital da empresa, com a realização da entrada no prazo máximo de 5 anos, também em função das necessidades da empresa.

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2) Caso a credora Ilhas de Valor SA exerça a opção acima referida, a atual Administração da Verdegolf renunciará ao cargo, sendo substituída por quem a nova accionista designar.

3) Credores hipotecários (Parvalorem e Oitante) mantêm as hipotecas tal como atualmente se encontram registadas.

4) Perdão de todos os juros por parte dos credores;

5) Perdão parcial do capital:

- credor hipotecário Oitante reduz o seu crédito para 7.300.000 (em consideração por ser titular da 2ª hipoteca sobre o Campo da Batalha, o único com capacidade construtiva, e de uma 1ª hipoteca sobre o Campo das Furnas, sem capacidade construtiva);- credor hipotecário Parvalorem reduz o seu crédito para 8.000.000 (em consideração por ser titular da 1ª hipoteca sobre o Campo da Batalha, o único com capacidade construtiva);

- credores comuns reduzem os seus créditos para 40% do valor reconhecido (salvo ATA, como adiante detalhado).

6) Plano de pagamento aos credores:

- carência de 5 anos- pagamento do capital, de acordo com o seguinte quadro:

Ano 6 5%Ano 7 5%Ano 8 5%Ano 9 5%

Ano 10 5%Ano 11 5%Ano 12 5%Ano 13 5%Ano 14 5%Ano 15 5%Ano 16 10%Ano 17 10%Ano 18 10%Ano 19 10%Ano 20 10%

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8.3. DESENVOLVIMENTO E PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA

A VERDEGOLF irá desenvolver a sua atividade na promoção e rentabilização dos ativos de sua propriedade antes aprovados para construção, nomeadamente:

a) No Campo da Batalha

Renovar os pedidos de aprovação dos projetos, com atualização de custos, planeamento, faseamento e timing,

Promoção e venda das parcelas construtivas

b) No Campo das Furnas

Negociação dos terrenos adjacentes ao campo com o Governo Regional dos Açores e/ou Câmara Municipal da Povoação.

Elaboração de plano de pormenor para o complexo dos campos e pedido de alteração do PDM da Autarquia.

c) No Campo do Faial

Negociação dos terrenos já anteriormente cedidos em sede de privatização da empresa pelo Governo Regional dos Açores e aquisição dos restantes terrenos privados e declarados de utilizada pública para construção do novo Campo de Golfe do Faial.

Elaboração de plano de pormenor para o complexo dos campos e pedido de alteração do PDM da Autarquia.

A execução do plano passará obviamente por cumprir com dívidas aos credores da sociedade. Para além disso, pretende-se proceder à alienação dos ativos imobiliários da sociedade, objeto de aprovação prévia e com projetos urbanísticos já desenvolvidos, saber:

Zona Central (Área 1 & 2) construção de 21 Vilas (T4) e 98 apartamentos Zona Nordeste (Área 3) construção de 110 apartamentos (T2 e T3) Zona Sudeste (Área 4) construção de 10 vilas em condomínio

Considerando que, a retoma do mercado imobiliário tem vindo, progressivamente, a renascer, e a promoção que tem vindo a ser feita ao sector turístico de Portugal, entendemos que a alienação dos imóveis acima descritos deverá ser determinada através da definição de um preço mínimo por metro quadrado para as parcelas construtivas.

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9. PAGAMENTO A CREDORES NO ÂMBITO DO PROCESSO ESPECIAL DE REVITALIZAÇÃO

9.1 CREDORES GARANTIDOS

O critério seguido pela Administração da Verdegolf na preparação do plano, assenta no preceito legal de que nenhum credor poderá ficar pior com o processo especial de revitalização quando comparado com as alternativas legais existentes e por isso, não poderia aplicar aos dois credores hipotecários a mesma taxa de perdão quando ambos têm garantias hipotecárias diferentes e de valor económico diferente, na medida em que tal se traduzirá na violação do preceito legal.

O perdão parcial do capital, por parte dos credores hipotecários é diferenciado pelo facto de um dos credores (Parvalorem) ser titular de uma 1ª hipoteca e o outro credor (Oitante) ser titular de uma 2ª hipoteca sobre o imóvel da VERDEGOLF na Ilha de S. Miguel designado Campo da Batalha, o único com capacidade construtiva, já aprovada de acordo com os respetivos instrumentos de ordenamento territorial pelos dois Municípios, sendo o credor Oitante também titular de uma 1ª hipoteca sobre o imóvel Campo das Furnas, este sem capacidade construtiva.

Os credores irão definir até 6 meses após o trânsito em julgado do plano os valores de venda dos ativos da sociedade, produzindo um mapa de distrates que será atualizado a cada dois anos em função das avaliações que vierem a ser realizadas, comprometendo-se os credores a emitir o distrate caso o valor de venda seja igual ao valor mínimo indicado nesse mapa. Caso venham a ocorrer vendas de ativos da Batalha, o produto da venda será afecto ao pagamento antecipado das prestações da Parvalorem porque desses ativos goza de hipoteca de 1º grau e até estarem satisfeitos os créditos garantidos por esta hipoteca. Caso venham a ocorrer vendas de ativos das Furnas, o produto da venda ser afeto ao pagamento antecipado das prestações da Oitante.

Assim o pagamento aos credores garantidos é feito “com respeito pela prioridade que lhes caiba”, como dispõe o artigo 174º do CIRE.

A) credor hipotecário Oitante S.A.

O credor garantido Oitante e cujos créditos reclamados ascendem no total de € 26.288.431,12 do qual o valor de capital ascende a € 18.155.044,96 e juros no valor de € 8.133.386,17 com garantia hipotecária (em 2º grau) sobre os imóveis da VERDEGOLF na Ilha de São Miguel designados Campo da Batalha e garantia hipotecária (1º grau) sobre o Campo das Furnas, será pago nos seguintes termos:

a) Perdão de todos os jurosb) Redução do crédito para € 7.300.000.c) Carência de 5 anosd) pagamento do capital, de acordo com o seguinte quadro:

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Oitante 7 300 000,00

Ano 6 5% 365 000,00Ano 7 5% 365 000,00Ano 8 5% 365 000,00Ano 9 5% 365 000,00

Ano 10 5% 365 000,00Ano 11 5% 365 000,00Ano 12 5% 365 000,00Ano 13 5% 365 000,00Ano 14 5% 365 000,00Ano 15 5% 365 000,00Ano 16 10% 730 000,00Ano 17 10% 730 000,00Ano 18 10% 730 000,00Ano 19 10% 730 000,00Ano 20 10% 730 000,00

B) credor hipotecário Parvalorem SA

Ao credor garantido Parvalorem e cujos créditos reclamados ascendem no total de € 13.321.498,41 do qual o valor de capital ascende a € 9.909.567,76 e juros no valor de € 3.411.930,65 com garantia hipotecária (em 1º grau) sobre os imóveis da VERDEGOLF na Ilha de S. Miguel designados Campo da Batalha, será pago nos seguintes termos:

a) Perdão de todos os jurosb) Redução do crédito para € 8.000.000.c) Carência de 5 anosd) pagamento do capital, de acordo com o seguinte quadro:

Parvalorem 8 000 000,00

Ano 6 5% 400 000,00Ano 7 5% 400 000,00Ano 8 5% 400 000,00Ano 9 5% 400 000,00

Ano 10 5% 400 000,00Ano 11 5% 400 000,00Ano 12 5% 400 000,00Ano 13 5% 400 000,00Ano 14 5% 400 000,00Ano 15 5% 400 000,00Ano 16 10% 800 000,00Ano 17 10% 800 000,00Ano 18 10% 800 000,00Ano 19 10% 800 000,00

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Ano 20 10% 800 000,00

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9.2 OUTROS CREDORES (COMUNS)

Os credores comuns/fornecedores ascendem no seu total a créditos reclamados de € 8.865.560,71, dos quais €7.483.363,03 correspondem a capital e €1.382.197,68 correspondem a juros, correspondendo ao credor Ilhas de Valor cerca de 90%.

A credora ATA a quem foi reconhecido um crédito de € 1.137,83 será paga pela Verdegolf no prazo máximo de 30 dias a contar da aprovação do PER, sem prejuízo da possibilidade da Verdegolf poder requerer, nos termos da lei, o seu pagamento de forma faseada. O mesmo procedimento (requerimento de pagamento de forma faseada) aplicar-se-á a quaisquer outras quantias da mesma natureza (ou contingentes, resultantes do contrato de cessão de exploração) que, eventualmente, venham a ser reclamadas pela Autoridade Tributária durante o período de execução do PER, sendo o pagamento de tais prestações realizado com prioridade sobre os demais créditos, atento o privilégio creditório dos tributos.

Os credores comuns/fornecedores serão pagos com as receitas de exploração dos campos de Golf e com o remanescente do produto da venda dos lotes construtivos propriedade da Verdegolf, uma vez pagos os credores hipotecários, nos seguintes termos:

a) Perdão de todos os jurosb) Redução do crédito para 40% do valor reconhecido.c) Carência de 5 anos.d) pagamento do capital, de acordo com o seguinte quadro:

Ano 6 5%Ano 7 5%Ano 8 5%Ano 9 5%

Ano 10 5%Ano 11 5%Ano 12 5%Ano 13 5%Ano 14 5%Ano 15 5%Ano 16 10%Ano 17 10%Ano 18 10%Ano 19 10%Ano 20 10%

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O crédito da Ilhas de Valor SA, que totaliza € 8.266.217,06, dos quais, 6.898.588,83 de capital e 1.367.628.23 de juros, sendo um crédito comum, será tratado de forma igual aos outros créditos comuns (perdão de todos os juros, redução do crédito para 40% do valor reconhecido), mas, durante 3 meses após o trânsito em julgado a credora Ilhas de Valor SA poderá, querendo, exercer a sua opção de conversão em capital desse crédito. Caso não exerça a opção, o crédito será pago mas mesmas condições que os restantes credores comuns:

Ilhas de Valor 2 759 435,53

Ano 6 5% 137 971,78Ano 7 5% 137 971,78Ano 8 5% 137 971,78Ano 9 5% 137 971,78

Ano 10 5% 137 971,78Ano 11 5% 137 971,78Ano 12 5% 137 971,78Ano 13 5% 137 971,78Ano 14 5% 137 971,78Ano 15 5% 137 971,78Ano 16 10% 275 943,55Ano 17 10% 275 943,55Ano 18 10% 275 943,55Ano 19 10% 275 943,55Ano 20 10% 275 943,55

9.3. VAL – Valor Atual Líquido

Considerando uma taxa de atualização de 6%, o VAL (Valor Atual Líquido) a que a Região, através da credora Ilhas de Valor, SA poderá readquirir a empresa é de 8.398.662,61€, valor inferior aos 9 milhões de euros pelo qual a empresa foi adquirida à Região, há 10 anos, em 2007, conforme os cálculos seguintes:

Crédito hipotecário Oitante SA: 7.300.000€

Período de carência: 5 anos;Pagamento anual: 15 anos; Primeiros 10 anos: 365.000,00€ (5%);Últimos 5 anos: 730.000,00€ (10%).

VAL: 3.290.558,83€

Crédito hipotecário Parvalorem SA: 8.000.000€

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VAL: 3.606.091,87€

Crédito comum Ilhas de Valor SA: 2.759.435,53€


VAL: 1.243.847,27€

Outros credores comuns: 570.205.82€


VAL: 257.026,81€

Credor ATA: 1.137,83€

VAL: 1.137,83€

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10. CONCLUSÃO

A situação em que se encontra a VERDEGOLF, que motivou a promoção deste Processo Especial de Revitalização, foi resultado de um conjunto de circunstâncias associadas à crise económica, financeira e sectorial do país.

O conjunto de medidas correctivas previstas neste Plano, permitirão assegurar o turnaround da sociedade num espaço de tempo relativamente curto, se a mesma tiver ao seu dispor todas as ferramentas previstas neste Plano Especial de Revitalização.

A VERDEGOLF está convicta que o Plano Especial de Revitalização é a solução adequada às necessidades atuais da sociedade, que o conjunto de medidas estruturais previsto irá resolver as questões económicas e financeiras hoje existentes e que o universo dos credores recuperará gradualmente créditos, o que só através do PER se perspectiva plausível.

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verdegolfe.com · Web viewNa Assembleia Geral de 6 de Abril de 2015, deliberaram os acionistas mandatar o Conselho de Administração para, considerando a necessidade de promoção