1-19 08 Cartilha - Minha Casa Minha Vida

Raquel RolnikDanielle klintowitzJoyce ReisRaphael Bischof

Como produzir moradia bem localizada com os recursos do PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA?

Implementando os instrumentos do Estatuto da Cidade!

Presidente da Repblica luiz incio lula da silva

MINISTRIO DAS CIDADES

Ministro de Estado das Cidades Mrcio fortes de almeida Secretria Nacional de Programas Urbanosteresa saens surita Juc Diretor de Planejamento Urbano Daniel todtmann Montandon Financiamento:MINISTRIO DAS CIDADESSECRETARIA NACIONAl DE PROgRAMAS URbANOSDEPARTAMENTO DE PlANEjAMENTO URbANO

Equipe Ministrio das Cidades:ana Margarida Botafogo koatzantonia ldia freitas espndolaarquimedes Belo paivaDaniel todtmann Montandoncaio Manoel de oliveira fabiano fabiana Borges da silva Moreirakirla zucareli Rosa amadoMarcel cludio santananathan Belcavello de oliveiraRenata helena da silvaRodrigo de almeida santos yeda Virginia Belo pires Barbosa

ISBN e Ficha Catalogrfica

IPPUR-UFRj - Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional da Universidade Federal do Rio de janeiro

Diretor adauto lcio cardoso

Coordenador nacional da pesquisa Rede Nacional de Avaliao e Capacitao dos Planos Diretores Participativosorlando alves dos santos Junior

Equipe Responsvel pelo Trabalho:

SupervisoRaquel RolnikElaborao dos textosDanielle klintowitz, Joyce Reis eRaphael BischofReviso dos textosBruno lupion GonalvesEstagiriaMaria isabel de lemos santosProjeto grfico Roberta asseFinalizaoteresa MaitaIlustraeserico hara

Como produzir moradia bem localizada com os recursos do programa Minha casa minha vida?Implementando os instrumentos do Estatuto da Cidade!


PG. 104

PG. 112

PG. 116

PG. 124

PG. 130

CARTILHA 1 - Moradia adEQUada dEVE SEr bEM localizada

1. Moradia adEQUada dEVE SEr bEM localizada . . . . . . . . . . . . . . . .

Moradia SEM cidadE...E SUaS MazElaS! . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

VazioS UrbaNoS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

ProdUo Pblica dE HabiTao Social Na PEriFEria. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

ESVaziaMENTo doS cENTroS UrbaNoS. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

QUESTioNaNdo o ModElo TradicioNal dE ProdUo

daS cidadES - coNQUiSTaS No caMPo JUrdico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

iNSTrUMENToS QUE PErMiTEM aMPliar

o acESSo TErra bEM localizada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

SiTUao aTUal dE aPlicao dESTES iNSTrUMENToS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

coNTEXTo dE iNVESTiMENToS No SETor HabiTacioNal

ProGraMa MiNHa caSa MiNHa Vida . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2. o ProGraMa MiNHa caSa MiNHa Vida. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

PG. 10

PG. 10

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PG. 14

PG. 16

PG. 18

PG. 20

PG. 21

PG. 22

Como produzir moradia bem localizadacom os recursos do MCMV?

SUMRIO

PG. 42

PG. 64

PG. 82

PG. 86

PG. 88

1. zEiS dE VazioS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2. ParcElaMENTo, EdiFicao E UTilizao coMPUlSrioS - PEUc . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3. iMPoSTo PrEdial E TErriTorial UrbaNo (iPTU) ProGrESSiVo No TEMPo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4. dESaProPriao coM PaGaMENTo EM TTUloS da dVida Pblica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5. coNSrcio iMobilirio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

CARTILHA 2 - MoNTaNdo UMa ESTraTGia Global Para diSPoNibilizar TErraS bEM localizadaS NaS cidadES

1. dirEiTo dE PrEEMPo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

2. dESaProPriao . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

3. dao EM PaGaMENTo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4. abaNdoNo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5. coNcESSo dE dirEiTo rEal dE USo cdrU . . . . . . . . . .

CARTILHA 3 - coMo o PodEr Pblico PodE obTEr TErrENoS Para UTilizar oS rEcUrSoS do McMV

Moradia adequada deve serbem localizada!

CARtIlHA 1


10 CARTILHA 1 Moradia adequada deve ser bem localizada 11

MORADIA ADEQUADA DEVE SER BEM lOCAlIZADA1MORADIA SEM CIDADE... E SUAS MAZElAS!

todos tm direito moradia adequada e bem localizada! Mas ainda preciso avanar muito para tornar isto uma realidade no brasil. grande parte dos domiclios urbanos brasileiros est em ms condies, como favelas, cor-tios, loteamentos irregulares e conjuntos habitacionais em locais precrios.

Esta realidade fruto de polticas de planejamento e gesto urbana excludentes, que no consideram as diferentes demandas sociais e econmicas da popula-o brasileira e so baseadas em padres de regulao urbanstica voltados para setores restritos das cidades.

Este modelo de planejamento tem implicaes profun-das na forma e no funcionamento das nossas cidades: concentrao de empregos em poucas reas; distantes do local de moradia; excessiva necessidade de desloca-mentos e ocupao de reas de proteo ambiental por falta de alternativas; entre outras.

poRque iMpoRtante pRoDuziR MoRaDia aDequaDa eM zonas consoliDaDas e BeM localizaDas?

Para garantir uma cidade equilibrada (moradia e emprego) Para garantir o aproveitamento e a otimizao da infraestrutura existente Para estimular a diversidade de ocupao e a complementaridade

de usos e funes Para enfrentar a demanda habitacional observando de princpios

democrticos e redistributivos Para garantir localizao adequada para todas as classes sociais,

principalmente para a populao de baixa renda Para minimizar a necessidade de deslocamentos Para diminuir os impactos ambientais decorrentes do processo

de espraiamento urbano Para contribuir com o cumprimento da funo social da propriedade

VAZIOS URBANOS

Ao mesmo tempo em que a lgica de expanso horizon-tal urbana tem sido o modelo de urbanizao da maioria dos municpios brasileiros, um dos elementos que com-pem esta lgica a grande quantidade de vazios urba-nos em reas consolidadas e a consolidar.

Muitas glebas e terrenos urbanos se formam como resultado de processos desarticulados de aprovao de loteamentos ou prticas conscientes de especulao imobiliria e permaneceram como resqucios internos cidade, dificulta do a locomoo urbana e subutilizando a infraestrutura investida ao longo destas reas.

poR que DeVeMos coMBateR e utilizaR os Vazios uRBanos?

Para fazer cumprir a funo social da propriedade

Para promover uma urbanizao compacta

Para utilizar todo o potencial investido na infraestrutura urbana j existente

Para evitar desarticulaes virias

Para no transformar estes locais em lixes, becos e ou terrenos baldios inseguros

Para evitar o uso especulativo da terra

Para promover a utilizao adequada dos espaos da cidade, de acordo com suas demandas (habitacional, comercial, servios, equipamentos, etc)

JoyceSticky NoteMigrationPending set by Joyce


Sob a justificativa de diminuir custos para permitir o acesso casa prpria, a habitao popular produzida pelo poder pblico historicamente foi erguida fora dos centros urbanos, geralmente em terrenos desprovidos de infraestrutura, equipamentos pblicos, servios es-senciais e oferta de emprego, ou seja, na no-cidade.

O modelo de produo habitacional pelo poder pblico com reduo dos custos por meio da aquisio de ter-ras longnquas e baratas e produo em larga escala (construo de conjuntos em grandes lotes) contribuiu para o agravamento do processo de periferizao. Este processo tem como resultado mediato a demanda de enormes investimentos no contabilizados inicial-mente e potencializa problemas de deslocamentos e de vulnerabilidade social.

PRODUO PBlICA DE HABItAO SOCIAl NA PERIFERIA

a pRoDuo haBitacional De inteResse social pBlica pRecisa seR na peRifeRia?no! possvel produzir habitao de interesse social em zonas consoli-dadas e centrais da cidade. Para isto, preciso aliar poltica urbana, habi-tacional e fundiria com programas voltados regularizao fundiria e ocupao de reas centrais e vazios urbanos.

j observamos diversos efeitos negativos das polticas habitacionais da d-cada de 60 e 70. Devemos aprender com estas polticas e propor novas al-ternativas ao enfrentamento da demanda habitacional. Para isto, preciso entender que:

A proviso habitacional no se resume a solues quantitativas.

necessrio possibilitar uma boa localizao para os mais pobres na cidade

Existem diversos instrumentos urbansticos que facilitam o acesso terra bem localizada

possvel utilizar a grande quantidade de recursos pblicos, hoje disponveis, para a produo de moradias nos terrenos localizados em zonas consolidadas e providas de infraestrutura


Alm dos resultados gerados pelo processo de pe-riferizao, outra conseqncia negativa do mo-delo dominante de urbanizao o processo de esvaziamento dos centros urbanos da maior parte das cidades brasileiras. Desvalorizados para a mo-radia das classes mdias em funo das estratgias de lanamento de produtos imobilirios em novas frentes de expanso, os centros tornaram-se mono-funcionais, geralmente abrigando somente comr-cio e servios, perdendo a funo residencial.

Os centros ocupam em geral reas dotadas de infraestrutura bsica (redes de gua/esgoto/drenagem, sistema virio implantado com ruas, caladas, praas e equipamentos como escolas, bibliotecas pblicas, etc.) e ampla acessibilidade por transporte coletivo.

Da decorre um enorme paradoxo que marca nos-sas cidades ao mesmo tempo em que termos uma vasta poro da cidade constituda por assentamentos precrios que demandam urba-nizao e regularizao e somos assombrados pelos nmeros do dficit habitacional, existem hoje quase cinco milhes de casas ou aparta-mentos vagos no pas.

ESVAZIAMENtO DOS CENtROS URBANOS

poR que DeVeMos coMBateR o esVaziaMento De Reas centRais?

Para otimizar a infra-estrutura j implantada Para utilizar todo potencial de equipamentos j instalados, como

escolas, hospitais, equipamentos de lazer e etc. Para incluir garantir terra bem localizada para a populao de baixa

renda que no tem acesso a cidade formal Para distribuir melhor as atividades da cidade, aproximando moradia

ao local de trabalho Para diminuir a presso de ocupao e adensamento sobre reas

perifricas e de preservao Para dinamizar estes locais da cidade em diversos perodos do dia

e pocas do ano Para manter e promover uma diversidade de funes e de presena

de pessoas de diversos estratos sociais

coMo poDeMos utilizaR estas Reas? Com a aplicao dos instrumentos do Estatuto da Cidade, tais

como o trio Parcelamento, Edificao e Utilizao Compulsrios / IPTU Progressivo no Tempo / Desapropriao com pagamento em ttulos da divida publica. consrcio imobilirio e outros

Por meio de programas especficos, como de reabilitao de reas centrais

Com programas especficos voltados para a utilizao de stios histricos protegidos (Exemplo: Programa de financiamento de imveis privados MOMUNENTA/IPHAN)


O processo de questionamento do modelo de desenvolvimento urbano, planejamento e polticas tradicionais e a necessidade de enfrentamento da problemtica social e habitacional resultou em novos instrumentos de manejo do solo urbano que reconhecem o direito cidade e a moradia para todos como princpios fundamentais de toda e qualquer poltica e instrumento urbano.

Foi principalmente com a Constituio Federal de 1988 e o Estatuto da Cidade de 2001 que se consolidou uma nova ordem jurdica no brasil, baseada no princpio da funo social da cidade e da propriedade.

Neste processo, novas regras do jogo de desenvolvimento urbano foram estabelecidas para regular e dar suporte s novas relaes que se tem estabelecido entre Estado, proprietrios, cidados, e empreendedores. Alm de institurem uma nova ordem jurdico-urbanstica no brasil, a Constituio Federal e o Estatuto da Cidade redefiniram a funo do Plano Diretor Municipal, estabelecendo-o como principal instrumento de poltica urbana e de pactuao de interesses coletivos. o Plano Diretor de cada cidade que define como os novos instrumentos do Estatuto da Cidade devem ser aplicados em cada municpio.

A partir da definio, pelo Estatuto da Cidade, do ano de 2006 como prazo para os municpios ela-borarem seus Planos, e da mobilizao e cam-panha no pas pela implementao dos Planos Diretores, a maioria dos municpios que tinham a obrigao de elaborar seus planos o fizeram e grande parte incorporou instrumentos do Estatuto.

QUEStIONANDO O MODElO tRADICIONAl DE PRODUO DAS CIDADES:CONQUIStAS NO CAMPO JURDICO

quais os pRincipais aVanos no caMpo JuRDico?

Constituio Federal de 1988: introduo do conceito de funo social da cidade e da propriedade

Estatuto da Cidade: regulamentao de normas constitucionais e definio de instrumentos de manejo do solo urbano

MP 2220 Regularizao fundiria

Lei 11907 Programa Minha Casa Minha Vida

Possibilidade de rever lgicas concentradoras e excludentes de modelos tradicionais de atuao urbanstica

Abertura de espao para a redistribuio de renda e poder entre diversos estratos da sociedade

Elucidao da importncia do planejamento urbano para a definio do ordenamento territorial diante das atuais demandas sociais existentes

Possibilidade de criao de canais de pactuao entre os diversos atores e segmentos da sociedade nos processos decisrios sobre o destino da cidade

Disponibilizao de um conjunto de novos instrumentos urbansticos voltados a induzir as formas de uso e ocupao do solo

importante! Agora, com os recursos do Programa Minha Casa Minha Vida, hora de implementar estes planos e aplicar estes instrumentos. Esta cartilha vai te ajudar a saber como fazer isto!


principalmente atravs do Plano Diretor de cada cidade que possvel inserir instrumentos urbans-ticos que permitem ampliar o acesso terra bem lo-calizada para produo de moradia de baixa renda.

Dentre os principais instrumentos para promover e garantir o acesso terra destacam-se:

Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS)

Parcelamento, Edificao e Utilizao Compulsrios PEUC

IPTU Progressivo no Tempo

Desapropriao com Ttulos da Dvida Pblica

Consrcio Imobilirio

Abordaremos cada um destes instrumentos na cartilha 2 deste conjunto!

Alm destes, existem outros tipos de instrumentos que possibilitam o acesso terra bem localizada para produo habitacional de interesse social:

Direito de Preempo

Novos procedimentos para Desapropriao

Dao em Pagamento

Abandono

Concesso de Direito Real de Uso

Abordaremos cada um destes instrumentos na cartilha 3 deste conjunto!

INStRUMENtOS QUE PERMItEM AMPlIAR O ACESSO tERRA BEM lOCAlIZADA

poR que DeVeMos ReGulaMentaR e aplicaR os instRuMentos que peRMiteM o acesso teRRa BeM localizaDa?

Para aumentar a capacidade do poder pblico de intervir sobre o uso, ocupao e a rentabilidade das terras urbanas, fazendo-se cumprir a funo social da cidade e da propriedade

Para induzir a ocupao de reas j dotadas de infraestrutura

Para pressionar os proprietrios que mantm reas vazias e ociosas a disponibiliz-las para realizao de projetos de interesse social

Para aumentar a oferta de terras e de imveis (edificaes) visando a atender demanda habitacional existente


SItUAO AtUAl DE APlICAO DEStES INStRUMENtOS

O desafio a regulamentao e aplicao dos intrumentos inseridos nos Planos Diretores. Saiba como nesta cartilha!

A maioria dos municpios brasileiros que tinham a obrigao de elaborar seus Planos Diretores at outubro de 2006 (1.683), aprovaram seus Planos nas Cmaras Municipais e incorporaram os novos instrumentos, mas a grande maioria delegou a regulamentao para leis especficas.

Segundo dados da Rede Planos Diretores Participa-tivos, at meados de 2009, dos municpios obriga-dos, 71% elaboraram seus respectivos Planos Dire-tores (aproximandamente 1.190 municpios).

Ainda segundo esta pesquisa, cerca de 52% do total de municpios com Planos Diretores inclu-ram ZEIS em seus planos aprovados e 68% os ins-trumentos Parcelamento, Edificao e Utilizao Compulsrios.

A criao do Programa Minha Casa Minha Vida, que disponibiliza recursos subsidiados para a produo de projetos habitacionais de inte-resse social, cria uma boa oportunidade para os municpios definirem uma localizao adequada para esta produo habitacional.

Na lei que criou o Programa Minha Casa Minha Vida (veja a seguir), so priorizados na distribui-o dos recursos federais os municpios que implementarem os instrumentos do Estatuto das Cidades voltados ao controle da reteno das reas urbanas em ociosidade e disponibilizarem terrenos localizados em rea urbana CONSOlI-DADA para a implantao de empreendimentos vinculados ao programa.

CONtEXtO DE INVEStIMENtOS NO SEtOR HABItACIONAl, PROGRAMAMINHA CASAMINHA VIDA

coMo utilizaR os RecuRsos Do pRoGRaMa Minha casa Minha ViDa paRa pRoDuziR MoRaDias populaRes MelhoR localizaDas na ciDaDe? O programa Minha Casa Minha Vida prioriza os municpios que

implementaram os instrumentos urbansticos que ampliam o acesso terra urbanizada. Para isto, preciso que o municpio regulamente os instrumentos que combatem a reteno das reas urbanas em ociosidade (como, por exemplo, o PEUC) e reservam parte do territrio para produo de habitao social (ZEIS), entre outros

O municpio amplia sua capacidade de obteno de recursos se identificar as zonas de interveno prioritrias para implantao dos projetos

O municpio amplia a sua capacidade de obteno de recursos se criar estratgias para promover o uso de terrenos em reas bem localizadas para implantao dos projetos

O municpio aumenta suas chances de obteno de bons terrenos para poder produzir em parceria se utilizar os instrumentos


O Programa Minha Casa Minha Vida tem como finalidade criar mecanismos de incentivo produo e compra de novas unidades habitacionais pelas famlias com renda mensal de at 10 salrios mnimos, que residam em qualquer municpio brasileiro.

Este Programa tem como meta construir um milho de habitaes no trinio 2009/2011, sendo distribudas da seguinte maneira:

PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA

famlias com renda at 3 salrios mnimos

400 mil unidades

famlias com renda de 3 a 6 salrios mnimos

300 mil unidades

famlias com renda de 6 a 10 salrios mnimos

300 mil unidades

2

CUIDADO! importante tomar cuidado para no repro duzir as velhas prticas de programas habitacionais que constroem conjuntos com pouca qualidade e mal localizados.

Para que o Programa Minha Casa Minha Vida construa moradias adequadas e bem localizadas essencial a participao ativa dos municpios mobilizando instrumentos em seus Planos Diretores que favoream a disponibilidade de bons terrenos para o programa, especialmente para os dois primeiros grupos ( famlias com renda de 0 a 6 salrios mnimos).

que MoDaliDaDes eXisteM ?

1. pRoGRaMa nacional De haBitao uRBana - pnhu2. pRoGRaMa haBitao populaR - entiDaDes3. pRoGRaMa nacional De haBitao RuRal - pnhR


Unio aloca recursos por rea do territrio nacional e solicita apresentao de projetos

contrutoras apresentam projetos para a caiXa em parceria com estados, municpios, cooperativas, movimentos sociais ou independentemente

aps anlise a caiXa contrata a operao, acompanha a execuo da obra, libera recursos conforme cronograma

Municpios fazem cadastramento da demanda e indicam famlias, utilizando informaes do contedo

o selecionado convocado para apresentao da documentaco pessoal

assinatura do contrato ocorre na entrega do empreendimento.

1. pRoGRaMa nacional De haBitao uRBana - pnhu

durante a obra a caiXa financia o benefcio

comea a obra

Entrega do imvel para o benefirio

Unio e FGTS alocam recursos por rea do territrio nacional sujeitos a reviso peridica

a caiXa realiza pr-anlise e autoriza lanamento e comercializao

aps concluso da anlise e comprovao da comercializao mnima exigida assinado o contrato de Financiamento produo

construtoras apresentam projetos para caiXa

ou procura a construtora para aquisio do imvel

o beneficirio

2 e 3. pRoGRaMa haBitao populaR - entiDaDes pRoGRaMa nacional De haBitao RuRal - pnhR

ou procurar as agncias da caiXa para obter carta de crdito para aquisio do imvel novo


1. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDApRoGRaMa nacional De haBitao uRBana - pnhu

Esta modalidade tem como objetivo subsidiar a produo e compra de imvel para os segmentos populacionais com renda familiar mensal de at 10 salrios mnimos:

Compreende:

Construo ou compra de novas unidades habitacionais em reas urbanas (veja como funciona, abaixo)

Reforma de imveis j existentes em reas consolidadas. (no foi regulamentado at o momento!)

Aquisio de lote urbanizado (no foi regulamentado at o momento!)

A modalidade construo ou compra de novas unidades habitacionais em reas urbanas funciona de forma diferente para as famlias de renda at 3 salrios mnimos e para as famlias de 3 a 10 salrios mnimos.

PNHU | 1.1. FAMLIAS COM RENDA AT 3 SALRIOS MNIMOS:

Nesta faixa de renda as unidades habitacionais so construdas e depois vendidas s famlias selecionadas com seguintes condies: Subsdio integral com iseno do seguro

Prestao de at 10% da renda, por 10 anos, com prestao mnima de R$ 50 por ms

passo a passo

1. O governo estadual ou municipal assina o Termo de Adeso com a CAIXA e a partir desse momento a CAIXA passa a receber propostas de aquisio de terreno e produo de empreendimentos para anlise junto com a documentao necessria

2. Os Estados e Municpios realizam, gratuitamente, o cadastramento das famlias

3. Aps o trmino do cadastramento das famlias interessadas, os Estados e Municpios indicam CAIXA as famlias classificadas de acordo com os critrios de priorizao definidos para o Programa

4. As construtoras apresentam projetos s superintendncias regionais da CAIXA, podendo faz-los em parceria com estados, municpios

5. Aps anlise simplificada, a CAIXA contrata a operao

6. A execuo das obras do empreendimento realizada pela construtora contratada pela CAIXA, que se responsabiliza pela entrega dos imveis concludos e legalizados

7. Aps a concluso da obra os imveis so adquiridos pelas famlias beneficiadas diretamente na CAIXA

8. A operao pode ser contratada, at o limite de 20% do dficit habitacional do Municpio, de acordo o Dficit Habitacional no Brasil 2000 - Fundao Joo Pinheiro/Ministrio das Cidades.


Requisitos paRa os eMpReenDiMentos

O manual da CAIXA determina que os projetos de condomnios e loteamentos devem ter no mnimo as seguintes caractersticas:

Insero na malha urbana

Existncia prvia de infraestrutura bsica que permita as ligaes domiciliares de abastecimento de gua, esgotamento sanitrio, energia eltrica, vias de acesso e transportes pblicos

Existncia de infraestrutura para a coleta de lixo e drenagem urbana

Existncia ou ampliao dos equipamentos e servios relacionados educao, sade e lazer

Loteamentos: limite de 500 unidades habitacionais

Condomnios: limite de 250 unidades habitacionais

quanDo os conJuntos foReM RealizaDos eM loteaMentos, que ainDa no so seRViDos De infRaestRutuRa, o ValoR De inVestiMento poDe coMpReenDeR os custos coM a infRaestRutuRa eXteRna aos lotes aDquiRiDos.

PNHU | 1.2. FAMLIAS COM RENDA DE 3 A 10 SALRIOS MNIMOS: Esta modalidade destina-se ao financiamento s empresas da construo civil do mercado imobilirio para a produo de habitao visando ao aten-dimento de famlias com renda de at 10 salrios mnimos, priorizando a faixa entre 3 e 6 salrios mnimos.

As famlias com renda de 3 a 6 salrios mnimos podero adquirir os imveis com as seguintes condies:

Subsdio parcial em financiamentos com recursos do FGTS, com reduo dos custos do seguro

Acesso ao Fundo Garantidor e comprometimento de at 20% da renda para pagamento da prestao

1. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDApRoGRaMa nacional De haBitao uRBana - pnhu As famlias com renda de 6 a 10 salrios mnimos podero adquirir

os imveis com as seguintes condies:

Reduo dos custos de seguro e acesso ao Fundo garantidor da Habitao

Compreende:

Aquisio de imvel novo com Habite-se expedido a partir de 26 maro de 2009, desde que no tenha sido habitado

Construo Aquisio de terreno e construo Imvel na planta

passo a passo

1. As construtoras/incorporadoras apresentam projetos de empreendimentos s superintendncias regionais da CAIXA

2. A CAIXA realiza pr-anlise e autoriza o lanamento e comercializao

3. Aps a concluso da anlise e comprovao da comercializao mnima exigida, assinado o Contrato de Financiamento Produo

4. Durante a obra a CAIXA financia o beneficirio

5. Concludo o empreendimento, a construtora/incorporadora entrega as unidades aos beneficirios


Os projetos para esta modalidade devero ter valor de avaliao compatvel com a faixa de renda prioritria, mas no tm especificao padro determinada

Cada mdulo ter no mximo 500 unidades


PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDApRoGRaMa haBitao populaR - entiDaDes

Esta modalidade consiste no financiamento s famlias com renda de at 3 salrios mnimos, organizadas por entidades sem fins lucrativos (cooperativas, associaes, etc) com as seguintes condies:

10% da renda familiar durante 10 anos, corrigido anualmente pela TR Sem entrada e sem pagamento durante a obra Sem cobrana de seguro

Nesta modalidade os recursos so alocados no Fundo de esenvolvimento Social FDS, com distribuio regional pelo dficit.

Compreende:

Aquisio de Terreno e Construo de unidade habitacional Doao e Terreno e Construo de unidade habitacional Construo de unidade habitacional Aquisio de gleba bruta em Condomnio e Construo de unidade

habitacional

Aquisio de Prdio comercial ou residencial em Condomnio para Reforma e Adaptao para unidade habitacional

as constRues poDeRo seR feitas poR aDMinistRao DiReta; eMpReitaDa GloBal; MutiRo assistiDo e autoconstRuo.

passo a passo

1. As Entidades sem fins lucrativos se habilitam previamente no Ministrio das Cidades

2. As Entidades habilitadas apresentam projetos s superintendncias regionais da CAIXA, podendo faz-lo em parceria com estados e municpios

3. Aps a concluso da anlise, a CAIXA envia ao Ministrio das Cidades a relao de projetos para seleo

2.4. O Ministrio das Cidades seleciona e comunica o resultado CAIXA

5. As Entidades sem fins lucrativos apresentam a demanda a ser atendida para a CAIXA

6. A agncia da CAIXA efetua a anlise para enquadramento da demanda

7. A CAIXA contrata a operao, libera recursos conforme cronograma e acompanha a execuo da obra


Municpios com populao superior a 300.000 habitantes ou capitais Estaduais:

200 unidades habitacionais (UH) por empreendimento

Municpio com populao entre 20.001 a 300.000 habitantes:

100 UH por empreendimento se concentrada ou

50 UH se interveno pulverizada

Municpio com populao igual ou inferior a 20.000 habitantes:

50 UH por empreendimento se interveno concentrada ou

25 UH se interveno pulverizada

A situao fundiria e dominial deve ser regular ou em processo de regularizao

Terreno parcelado, loteado ou desmembrado, com diviso voluntria do solo, abertura de vias e logradouros pblicos, com matrcula prpria e RI, conforme previsto na Lei n. 6.766/79

rea inserida, contgua ou isolada da malha urbana, desde que definido no plano diretor municipal, e com infraestrutura bsica de gua, energia eltrica, acesso virio, solues de esgoto sanitrio e servios pblicos essenciais de transporte e coleta de lixo

Infraestrutura externa executada e/ou a ser excecutada


PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDApRoGRaMa nacional De haBitao RuRal - pnhR

A forma de funcionamento desta modalidade muito semelhante modalidade ENTIDADES, pois ambas so operacionalizadas via entidades sem fins lucrativos diretamente com a CAIXA.

Esta modalidade consiste no financiamento aos agricultores familiares, organizados de forma associativa por entidades sem fins lucrativos ligadas ao meio rural (Cooperativas, Associaes, etc) ou s famlias de agricultores familiares com renda bruta anual familiar de at R$ 10.000, organizadas de forma associativa por entidades sem fins lucrativos ligadas ao meio rural (cooperativas, associaes, etc), contemplando subsdio, assistncia tcnica e trabalho tcnico social. Os beneficirios podero ter as seguintes condies de financiamento:

4% do valor da operao em parcelas anuais, em at 4 anos

Sem entrada e sem pagamento durante a obra

Sem cobrana de seguro

3.

Compreende:

Construo de unidade habitacional nova Reforma de unidade habitacional Ampliao da moradiaas constRues poDeRo seR feitas poR aDMinistRao DiReta; eMpReitaDa GloBal; MutiRo assistiDo e autoconstRuo.


Gleba rural classificada como de pequena propriedade, com rea total ou frao ideal com at quatro mdulos fiscais

Deve contar com infraestrutura mnima compreendendo:

vias de acesso

solues de abastecimento de gua

soluo de esgotamento sanitrio

energia eltrica

Limite de 50 unidades habitacionais por proposta, sendo no mnimo 3 unidades habitacionais


e qual o papel Dos Municpios paRa a ViaBilizao Do pRoGRaMa Minha casa Minha ViDa?

AtENO! Os municpios e respectivos rgos das administraes direta ou indireta (companhias de habitao e outros) podem desempenhar um papel fundamental no programa, mas para isso precisam desenvolver algumas aes:

Planejar as aes no mbito do Programa Minha Casa Minha Vida de modo que os empreendimentos sejam elaborados de acordo com as diretrizes de planejamento da cidade

Identificar as regies e zonas de interveno prioritrias para implantao dos projetos, promovendo aes para facilitar o uso de terrenos bem localizados para sua implantao

Identificar e apresentar a demanda

Promover aes facilitadoras e redutoras dos custos de produo dos imveis

Providenciar as autorizaes, alvars, licenas e outras medidas necessrias aprovao e viabilizao dos projetos arquitetnicos, urbansticos, complementares e de implantao de infraestrutura bsica, incluindo a aprovao do licenciamento ambiental junto aos rgos competentes e nas situaes que envolvam concessionrias de servios pblicos de energia eltrica, gua e saneamento

Doar terrenos

os estados e Municpios podero, ainda, combinar subsdios com os que j esto disponveis no programa de forma acumulativa para o beneficirio

cRitRios De pRioRizao Dos estaDos e Municpios

A lei N 11.977, de 7 de julho de 2009, que dispe sobre o Programa Minha Casa Minha Vida institui que:

Em reas urbanas, os critrios de prioridade para atendimento devem contemplar tambm:

I a doao pelos Estados, pelo Distrito Federal e pelos Municpios de terrenos localizados em rea urbana consolidada para implantao de empreendimentos vinculados ao programa;

II a implementao pelos Estados, pelo Distrito Federal e pelos Municpios de medidas de desonerao tributria, para as construes destinadas habitao de interesse social;

III a implementao pelos Municpios dos instrumentos da Lei no 10.257 [Estatuto da Cidade], de 10 de julho de 2001, voltados ao controle da reteno das reas urbanas em ociosidade.

AtENO! Os municpios que doarem terrenos bem localizados e implementarem os instrumentos do Estatuto da Cidade tm prioridade.


AtENO! Todos os terrenos destinados modalidade de atendimento de famlias com renda at 3 salrios mnimos que receberem empreendimentos no mbito do Programa Minha Casa Minha Vida devem ser doados para o FAR (Fundo de Arrendamento Residencial), ou no caso da modalidade entidades, para a entidade benefi-ciria. permitida a doao ao FAR de terrenos de propriedade de ente privado (da construtora) e pblico, entretanto para que terrenos pblicos sejam doados preciso a aprovao de uma lei especfica.

peRMisso De Doao De iMVeis pBlicos

o que ?

A doao de terrenos pblicos, seja qual for o ente pblico proprietrio, uma forma de aproveitar recursos disponveis do PMCMV para o aproveita-mento de terrenos ainda no utilizados para qualquer finalidade pblica.

para qu serve?

A doao serve para destravar os recursos federais destinados para a produo de moradias. Como o PMCMV no prev o uso de recursos para a compra de terrenos, mas apenas para construo ou reforma, a doao de terrenos por prefeituras ou rgos estaduais potencializa o recurso federal de produo de casas.

como deve ser realizada?

Toda a doao que feita por prefeitura ou rgo estadual deve ser autorizada legalmente. Ou seja, necessria uma lei que permita ao rgo fazer a doao para o PMCMV.

Mas importante lembrar que o PMCMV opera com dois fundos: o FAR e o FDS. No caso do FAR, a doao deve ser feita diretamente ao Fundo. No caso do FDS, a doao deve ser feita para a entidade, que usar os recursos do FDS.

AtENO! Uma mesma lei municipal pode estabelecer todas as aes que o municpio far para acolher o PMCMV em seu territrio, como uso de seus terrenos pblicos, isenes fiscais e outros instrumentos.


eXeMplos De ReGulaMentao

pRoJeto De lei n 240/2009 poder executivo

Autoriza o Poder Executivo a doar imveis ao Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, representado pela Caixa Econmica Federal e d outras providncias.

art. 1 - Fica o Poder Executivo autorizado a doar ao Fundo de Arrendamento Residencial FAR, regido pela lei Federal n 10.188, de 12 de fevereiro de 2001, representado pela Caixa Econmica Federal CEF, responsvel pela gesto do FAR e pela operacionalizao do Programa Minha Casa Minha Vida PMCMV, os imveis localizados nos Municpios de Caxias do Sul, bag, Carazinho e Pelotas, incorporados ao patrimnio do Estado do Rio grande do Sul em razo da extino definitiva da Companhia de Habitao do Estado do Rio Grande do Sul COHAB/RS, a seguir descritos:

i Municpio de Caxias do Sul - um imvel situado na QUADRA N 05, do Ncleo Habitacional N3EI So Victor, com a rea de 10.350,45 m2 (dez mil, trezentos e cinqenta metros e quarenta e cinco decmetros quadrados); sem benfeitorias; com as seguintes medidas e confrontaes: ao Norte, por 110,00 metros, com a Rua A, ao Sul, por 110,00 metros, com a Rua b, ao Oeste, por 93,68 metros, com a Rua H; ao leste, por 94,51 metros, com a Rua g. O referido imvel est matriculado sob o n 52.659, do Registro de Imveis da 2 Zona da Comarca de Caxias do Sul, no Livro n 02-RG, fls. 01; ii Municpio de Bag uma gleba de terras localizada na Zona Norte da Cidade, junto Avenida Espanha, com 163.327 m2 (cento e sessenta e trs mil, trezentos e vinte e sete metros quadra-dos). A referida frao de terras tem como amarrao o ponto de encontro do alinhamento nor-deste da Av. Espanha com o alinhamento oeste-noroeste da rua Bispo Atalcio Pitan (antiga es-trada para o matadouro). Partindo do ponto de amarrao, segue na direo nor-nordeste por 106,76 metros, confrontando com a rua bispo Atalciosegue na direo nor-nordeste por 106,76 metros, confrontando com a rua bispo Atalcio Pitan, da, segue na direo noroeste por 392,86 metros, confrontando com o antigo leito do trecho ferrovirio erradicado So Domingo-Hulha Negra da RFFSA, da, segue na direo leste-nordeste por 159,04 m, confrontando com o antigo leito do trecho ferrovirio erradicado So Domingos-Hulha Negra da RFFSA e com terras de ter-ceiros; da, segue na direo norte por 119,07 metros confrontando com terras de terceiros; da, segue na direo noroeste por uma linha curva com 576,50 metros, confrontando com a atual faixa de domnio da RFFSA trecho So Domingos-Hulha Negra; da, segue na direo sul-sudeste por um segmento de reta com285,21 metros e aps por uma linha curva com 887,36 metros, con-frontando sempre com a Av. Espanha, at encontrar o ponto de partida. O referido imvel est matriculado sob o n 22.525, do Registro de Imveis da Comarca de Bag, no Livro 02-RG, fls.01; iii Municpio de bag um terreno, situado nesta cidade, constitudo da parte da denominada Reserva Tcnica n 01, com rea de 4.934,07 m, (quatro mil, novecentos e trinta e quatro metros quadrados e sete decmetros), medindo 94,16m (noventa e quatro metros e dezesseis centmetros) de frente nordeste Av. Espanha; 56,45m (cinqenta e seis metros e quarenta e seis centmetros) de frente a fundos pelo lado sudeste, limitando-se com a propriedade da Cohab-RS; 94,00m (noventa e quatro metros) tambm de frente sudoeste rua Breno Ferrando; 50,00m (cinqenta metros) de frente a fundos pelo lado noroeste, limitando-se com o Passeio para Pedestre; distando 94,11m (no-venta e quatro metros e onze centmetros) da esquina, ao sudeste, com a rua Reverendo Guimares. localizado no quarteiro assim formado: ao nordeste, com a Avenida Espanha; a sudoeste, com a rua breno Ferrando, ao sudeste, com a rua Reverendo guimares e, ao noroeste, com o Passeio para Pedestres. O referido imvel est matriculado sob o n 49.188, do Registro de Imveis da Comarca de Bag, no Livro 01-RG, fls.01; iV -Municpio de Carazinho uma rea urbana, com 10.728,85 m2 (dez mil, setecentos e vinte e oito metros e oitenta e cinco decmetros quadrados, reserva tcnica da COHAb-RS, localizada na Vila Oriental, Ncleo Habitacional-Profilurb, rea P2-E1, com as seguintes medidas e confrontaes: ao sudoeste, em 132,00 metros com a rua Minas gerais; ao leste e sudeste, em 80 metros com a rua Pernambuco; ao nordeste, em 167,50 metros com a Praa janurio lopes; ao noroeste em 31,00 metros, com rea da escola; ao oeste em 71,36 metros com rea da escola; e ao noroeste em 20,72

metros com rea da escola. Quarteiro formado pelas ruas So Paulo, Agnelo Senger, Pernambuco e Minas gerais. O referido imvel est matriculado sob o n 25.396, do Registro de Imveis da Co-marca de Carazinho, no Livro 02-RG, fls.001. V-Municpio de Pelotas um terreno, sem benfeitorias, situado no lugar denominado lomba do Areal, zona urbana da cidade, com a rea de trs hectares, noventa e oito ares e oitenta e oito cen-tares (3ha9888), medindo duzentos e setenta e sete metros (277m00) de frente sudoeste a uma faixa de terras pertencente Sul Atlntica Engenharia e Comrcio Ltda., destinada a futura avenida e canal, ambos com acesso ao prolongamento da rua n 02 da Vila Bom Jesus, medindo, ainda, cento e quarenta e quatro metros ( 144m00) de extenso da frente aos fundos, confrontando ao noroeste, nordeste e sudeste com imveis da mesma Sul Atlntica Engenharia e Comrcio Ltda. O vrtice formado pela divisa sudoeste e pela divisa noroeste fica distante dezessete metros e dezenove cen-tmetros (17m19) da divisa sudoeste da gleba maior e duzentos metros e trinta e trs centmetros (200m33) da Avenida Ildefonso Simes Lopes. Registro Anterior: matrcula 17.397, de 18 de abril de 1983, deste ofcio. O referido imvel est matriculado sob o n 18.497, do Registro de Imveis da Comarca de Pelotas, no Livro 02-RG, fls.001.

art. 2 -Os imveis descritos no artigo anterior, cuja avaliao totaliza R$ 2.643.201,84 (dois milhes, seiscentos e quarenta e trs mil, duzentos e um reais e oitenta e quatro centavos), destinam-se exclusi-vamente a promover a construo de unidades residenciais para alienao a famlias de menor renda, a ser operacionalizada pela Caixa Econmica Federal no mbito do Programa Minha Casa Minha Vida PMCMV, do Ministrio das Cidades, para atendimento da necessidade de moradia da populao de baixa renda, institudo pela lei Federal n 11.977, de 07 de julho de 2009, pelo que fica tambm auto-rizada a sua desafetao para tal fim. 1 -Os imveis descritos no artigo 1 desta lei constaro dos bens e direitos integrantes do patrimnio do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, com fins especficos de manter a segregao patrimonial e contbil dos haveres financeiros e imobilirios, sendo observadas, quanto a tais bens e direitos, as seguintes restries:

i -no integram o ativo da CEF; ii -no respondem direta ou indiretamente por qualquer obrigao da CEF; iii -no compem a lista de bens e direitos da CEF, para efeito de liquidao judicial ou extrajudicial; iV -no podem ser dados em garantia de dbito de operao da CEF; V -no so passveis de execuo por quaisquer credores da CEF, por mais privilegiados que possam ser; Vi -no podem ser constitudos quaisquer nus reais sobre os citados imveis.

2 -As unidades residenciais a que se refere o artigo anterior sero destinadas alienao a famlias com renda mensal de at trs salrios mnimos, sob pena de reverso ao patrimnio do Estado. 3 -As famlias de baixa renda referidas no 2 devero estar enquadradas nos planos habitacionais de interesse social integrantes da Poltica Habitacional do Estado, em conformidade com o Termo de Adeso firmado pelo Estado do Rio grande do Sul com a Caixa Econmica Federal, em 05 de junho de 2009. art. 3 -Igualmente dar-se- revogao da doao caso a donatria deixe de dar incio execuo das obras de engenharia civil nos imveis, no prazo de 2 (dois) anos, a contar da data da escritura pblica de doao dos bens, na forma da lei.

art. 4 -Em qualquer das hipteses preconizadas nos artigos antecedentes, a revogao operar-se- automaticamente, independente de aviso, interpelao ou notificao da donatria, com a reverso dos bens ao patrimnio do Estado.

art. 5 -Os imveis objetos da doao ficaro isentos do recolhimento do ITCD Imposto de Trans-misso Causa Mortis e Doao.

art. 6 -As despesas decorrentes desta lei correro por conta da donatria.

art. 7 -Esta lei entra em vigor na data de sua publicao.

MONtANDO UMA EStRAtGIA GlOBAl PARA

DISPONIBIlIZAR tERRAS BEM lOCAlIZADAS

NAS CIDADES

CARtIlHA 2


42 CARTIlHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 43

1. O QUE ?As ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social) ou AEIS (reas de Especial Interesse Social) so instrumentos urbansticos que definem regras para o uso e a ocupao do solo nas cidades e estabelecem reas da cidade destinadas para construo de moradia popular.

As ZEIS so uma categoria de zoneamento que permite o estabe- lecimento de um padro urbanstico prprio e diferenciado para determinadas reas da cidade.

Existem dois tipos de ZEIS: as zeis ocupadas, onde j h assentamento de populao de baixa renda que precisa ser urbanizado e regularizado , e as zeis de Vazios, reas vazias ou mal aproveitadas que podem ser destinadas construo de Habitaes de Interesse Social (HIS).

Nesta cartilha trataremos especificamente das ZEIS de Vazios, pois elas esto diretamente ligadas construo de novas mo-radias, objetivo principal do Programa Minha Casa Minha Vida.

ZEIS DE VAZIOS

Ateno! importante regular as ZEIS como qualquer zona da cidade, usando, por exemplo, definies de lote mnimo e/ou mximo, gabaritos, densidades mximas ou outros parmetros urbansticos.

1

eXeMplo: as reas demarcadas como ZEIS devem ter no mnimo 70% da rea construda para HIS; lotes mnimos com 75 m2 e mximos com 125 m2 e gabarito mximo de 3 pavimentos, sendo admitido uso misto nos lotes.

2. PARA O QUE SERVE AS ZEIS DE VAZIOS? Assegurar a destinao de terras bem localizadas e com infraestrutura

para os mais pobres, criando uma reserva de mercado de terras para habitao de interesse social

Ampliar a oferta de terras urbanizadas e bem localizadas para as parcelas de baixa renda da populao

Regular o mercado de terras urbanas, reduzindo o preo dos terrenos

Aumentar a capacidade de negociao da prefeitura com proprietrios de terras bem localizadas, onde o mercado atua com fora

3. COMO SE PREPARAR PARA UTILIZAR O INSTRUMENTO?Se o Plano Diretor no tiver incorporado as ZEIS:

O primeiro passo fazer um levantamento dos vazios existentes no municpio

Depois importante identificar quais vazios so aptos para habitao

A partir dos critrios estabelecidos, determinar quais vazios devero ser demarcados como ZEIS

Fazer Projeto de Lei com mapa anexo onde as ZEIS estaro demarcadas

Aprovar a lei das ZEIS na Cmara Municipal

Se o Plano Diretor tiver incorporado as ZEIS:

Verificar se as ZEIS esto demarcadas em mapa (se no estiverem, importante faz-lo)

Verificar se h descrio dos permetros das ZEIS (pode ser na LUOS Lei de uso e ocupao do solo municipal)

Verificar se as ZEIS esto regulamentadas no Plano Diretor (as ZEIS estaro regulamentadas quando todas suas regras estiverem estabelecidas)


IMPORtANtE! Mesmo que o Plano Diretor tenha incorporado o instrumento de ZEIS, mas no tenha estabelecido as regras e demarcado-as ser preciso fazer isso em lei especfica e aprovar na Cmara Municipal.

4. O QUE FUNDAMENTAL NA REGULAMENTAO DAS ZEIS DE VAZIOS?

4.1 Definio Dos cRitRios paRa DeMaRcaR Reas De zeis

eXeMplo: todas reas vazias e ociosas com mais de 1000m2 que se localizam na rea consolidada da cidade devero ser demarcadas como ZEIS

4.2 DeMaRcao Das Reas De zeis eM Mapas

eXeMplo: Mapa de ZEIS do municpio de Cariacica, ES.

4.3 Definio Da populao paRa a qual se Destina haBitao De inteResse social, seJa pela tipoloGia Do eMpReenDiMento, RenDa Da populao que iR haBitaR ou ValoR MXiMo Do iMVel

eXeMplo: pela tipologia: so consideradas HIS destinadas populao de baixa renda casas ou apartamentos com rea total mxima de 65m2 com, no mximo, 1 banheiro por unidade habitacional e 1 vaga de estacionamento para cada 2 unidades habitacionais

4.4 Definio Do que se consiDeRa coMo BaiXa RenDa

eXeMplo: considera-se de baixa renda as famlias com renda de at trs salrios mnimos.

AtENO! Ao se estabelecer os critrios de definio de HIS pelo valor do empreendimento importante que estes valores sejam compatveis com os valores mximos definidos para os imveis no Programa Minha Casa Minha Vida!

No Programa Minha Casa Minha Vida o valor mximo das unidades habi-tacionais est estabelecido por UF/localidade e por tipologia habitacional diferenciada em casa e apartamento, conforme as tabelas a seguir:


Valor mximo do imvel na modalidade de 0 a 3 salrios mnimos:

acrealagoasamapamazonasbahia - interiorbahia - capital e rMcear - capital e rMcear - interiordistrito FederalEsprito SantoGoisMaranhoMato GrossoMato Grosso do SulMinas Gerais - interiorMinas Gerais - capital e rMParParabaParanPernambuco - interiorPernambuco - capital e rMPiaurio de Janeiro - interiorrio de Janeiro - capitalrio de Janeiro - rMrio Grande do Norterio Grande do SulrondniaroraimaSanta catarinaSo Paulo - interior So Paulo - capitalSo Paulo (rM, Jundia, So Jos dos campos e Jacare)SergipeTocantins

43.00041.00043.00043.00041.00046.00045.00041.00052.00042.00042.00041.00042.00042.00042.00046.00043.00041.00045.00041.00045.00041.00042.00051.00049.00041.00045.00043.00043.00045.00046.00052.00052.000 41.00042.000

39.00037.00039.00039.00037.00042.00041.00037.00048.00039.00039.00037.00039.00039.00038.00042.00039.00037.00041.00037.00041.00037.00038.00047.00045.00037.00041.00039.00039.00041.00042.00048.00048.000 37.00038.000

EStADOS ValorES MXiMoS (aParTaMENToS)

ValorES MXiMoS (caSa)

Valor mximo do imvel na modalidade de 3 a 10 salrios mnimos:

Estabelecer quais reas so prioritrias, isto , quais reas devero ser urbanizadas e regularizadas primeiro;

regies metropolitanas em SP, rJ e dF

Municpios com mais de 500 mil habitantes e demais capitais estaduais e seus municpios limtrofes

demais municpios

r$ 130 mil

r$ 100 mil

r$ 80 mil

MUNICPIO VAlOR

AtENO! importante demarcar as reas de ZEIS nas partes mais centrais/consolidadas, equipadas e providas de infraestrutura do municpio. Isso vai evitar que a populao seja expulsa para os piores locais e pode induzir a ocupao das melhores partes da cidade pelas pessoas que precisam de moradia.


5. EXEMPLOS DE REGULAMENTAO5.1 no pRpRio plano DiRetoR:

O Plano Diretor Participativo do municpio de Taboo da Serra, no Estado de So Paulo apresenta um bom exemplo de regulamentao de ZEIS, pois estabelece todos as regras, critrios e padres para o funciona-mento dessas zonas.

Taboo da Serra um municpio da Regio Metropolitana de So Paulo, a oeste da capital paulista, na microrregio de Itapecerica da Serra.

A populao estimada pelo IbgE em 2008 era de 224.757 habitantes e a rea de 20km, o que resulta em uma densidade demogrfica de 10.704,17 hab/km.

pDp- taBoo Da seRRalei complementar n 132 de 26 de dezembro de 2006

Seo IV. Da Habitao e da incluso social

art. 103. Para alcanar os objetivos estabelecidos neste Plano Diretor Participativo ficam criadas as Zonas Especiais de Interesse Social ZEIS.

art. 104. As Zonas Especiais de Interesse Social ZEIS so instrumentos de poltica habitacional, fa-zendo parte da estratgia de equacionamento do problema habitacional do Municpio, no que se refere recuperao urbanstica, regularizao de assentamentos precrios e produo de habitao de inte-resse social, destinadas populao de baixa renda. 1. Por Habitao de Interesse Social HIS entende- se aquela que se destina a famlias com renda igual ou inferior a 6 (seis) salrios mnimos, com padro de unidade habitacional com at 60m 2 (sessenta metros quadrados) de rea construda computvel, 1 (um) sanitrio e at uma vaga de garagem a cada 3 (trs) unidades habitacionais, observado o disposto no pargrafo nico do artigo 49 (Art. 49. Para os efeitos desta lei, as seguintes expresses ficam assim definidas: IX. Habitao de Interesse Social HIS aquela que se destina a famlias com renda igual ou inferior a 6 (seis) salrios mnimos, com padro de unidade habitacional com at 60m2 (sessenta metros quadrados) de rea construda computvel, 1 (um) sanitrio e at uma vaga de garagem a cada 3 (trs) unidades habitacionais, nos termos do artigo 107, pargrafo 2. , I e II; X. Habitao Popular aquela que se destina a famlias de renda igual ou in-ferior a 10 (dez) salrios mnimos, com padro de unidade habitacional com at 80m (oitenta metros quadrados) de rea construda computvel, at 2 (dois) sanitrios e at uma vaga de garagem) e artigo 107, pargrafo 2., I e II desta lei. 2. A produo de HIS obedecer regras especiais definidas nesta Seo e na Seo V do Captulo V do Ttulo III desta Lei, e quando implantada em ZEIS 1 obedecer as regras especiais do Plano de Urbaniza-o de que trata o artigo 110 desta lei, quando houver.

art. 106. As Zonas Especiais de Interesse Social ZEIS so classificadas como:I. ZEIS 1 reas pblicas ou privadas definidas nos incisos I a V do artigo anterior, ocupadas pre-dominantemente por populao de baixa renda, de interesse pblico na promoo da regularizao urbanstica e fundiria;II. ZEIS 2 reas com predominncia de imveis definidos no inciso VI do artigo anterior e conforme estabelecido no artigo 121 desta lei, adequados urbanizao, de interesse pblico na promoo de Habitao de Interesse Social HIS, para famlias de baixa renda que no possuam moradia.

art. 107. As reas demarcadas como ZEIS destinam-se a:I. recuperao urbanstica;II. regularizao urbanstica e fundiria;III. produo de HIS;IV. recuperao de imveis degradados ou em condies precrias de habitabilidade;V. desadensamento de assentamentos precrios e de coabitaes;VI. proviso de espaos pblicos e equipamentos sociais, comrcio e servios de carter local, com-plementares moradia;VII. proviso de espaos de capacitao profissional e de atividades de gerao de emprego e renda.

1. Nas ZEIS 2, no mnimo 70% (setenta por cento) da rea construda computvel dever ser desti-nada a HIS.2. Nas reas definidas como ZEIS2, devem ser reservadas para habitao de interesse social HIS, observados os seguintes critrios:

I. No mnimo, 50% (cinqenta por cento) das habitaes construdas devem ser destinadas s fam-lias com renda mensal, formal ou informal, de at 03 (trs) salrios mnimos.II. A implantao de empreendimentos habitacionais nas reas de ZEIS2 deve ser reaizada prefe-rencialmente pelo Poder Pblico em suas diversas esferas de atuao, com prioridade aplicao de programa habitacionais de financiamentos subsidiados.

art. 108. Para viabilizar a implantao das ZEIS e de acordo com o interesse pblico aplicam-se nelas os seguintes instrumentos previstos nesta lei e no Estatuto da Cidade:

I. Direito de preempo;II. Transferncia do potencial construtivo;III. Edificao, parcelamento e utilizao compulsrios e demais instrumentos relativos ao cumpri-mento da funo social da propriedade, no caso de ZEIS 2.IV. Dao em pagamento

1. A transferncia de potencial construtivo das ZEIS poder ser aplicada no caso de doao de imvel considerado adequado destinao de HIS, a critrio do Executivo. 2. O direito de preempo e a edificao, parcelamento e utilizao compulsrios devero ser apli-cados em todas as ZEIS 2. 3. O direito de preempo dever ser aplicado em todos os imveis no edificados, subutilizados ou no utilizados inseridos nos permetros das ZEIS 1, conforme pargrafos 1 e 2 do artigo 126 desta Lei. 4. Os imveis de que trata o pargrafo anterior sero utilizados para a implantao de HIS para realo-cao das famlias moradoras das ZEIS 1 e para a implantao de equipamentos pblicos necessrios regularizao urbanstica e fundiria dos assentamentos precrios.

art. 109. As regras de uso e ocupao do solo das ZEIS 2 sero definidas na Subseo VI da Seo IV do Captulo V deste Ttulo.Pargrafo nico. Casos excepcionais necessrios para viabilizar empreendimentos financiados pelo Poder Pblico podero ser aprovados mediante autorizao do Poder legislativo.

art. 112. Ficam enquadrados como Zonas Especiais de Interesse Social ZEIS 1 e ZEIS 2 os permetros descritos nos Quadros 16 e 17, e delimitados nos Mapas 06 e 07, integrantes desta lei.subseo Vi Da Zona Especial de Interesse Social ZEIS


art 214. As Zonas Especiais de Interesse Social ZEIS so pores do territrio destinadas recupera-o urbanstica, regularizao de assentamentos precrios e produo de habitao de interesse social, destinadas populao de baixa renda.Pargrafo nico. As Zonas Especiais de Interesse Social ficam divididas em ZEIS 1 e ZEIS 2 conforme definido no artigo 104 desta lei.

art. 215. So permitidos nas ZEIS os seguintes usos:I. R1;II. CRP;III. CRCH;IV. CRCV;V. SCP;VI. SE, exclusivamente instalaes de infraestrutura;VII. ID, limitada rea construda computvel de 250 m2 (duzentos e cinqenta metros quadra-dos);VIII. CSR;IX. IAR;X. CSP, exclusivamente postos de abastecimento de veculos, com recuos de no mnimo 5m (cinco metros) entre o alinhamento e os demais lotes.

1. Nas ZEIS 1, os usos definidos no caput deste artigo ficam em vigor at a aprovao do respectivo Plano de Urbanizao, estabelecido no artigo 110 desta lei. 2. Nas ZEIS 2, no mnimo 70% (setenta por cento) da rea construda computvel deve ser destinada a habitao de interesse social HIS. 3. Os imveis no edificados, subutilizados ou no utilizados inseridos nos permetros das ZEIS 1 sero utilizados para a implantao de HIS para realocao das famlias moradoras das ZEIS 1 e para a implantao de equipamentos pblicos necessrios regularizao urbanstica e fundiria dos as-sentamentos precrios.

art. 216 Na ZEIS 1, at a aprovao do respectivo Plano de Urbanizao previsto no artigo 110 desta Lei, devero ser observados os seguintes parmetros e ndices urbansticos:

I. dimenses mnimas do lote:a) rea igual a 75 m 2 (setenta e cinco metros quadrados);b) frente igual a 5 m (cinco metros);

II. coeficientes de aproveitamento:a) mnimo igual a 0,5 (cinco dcimos);b) bsico igual a 2 (dois);c) mximo igual a 2 (dois);

III. taxa de ocupao mxima: 0,5 (cinco dcimos);IV. taxa de permeabilidade mnima: 0,2 (dois dcimos)V. recuos mnimo frontal: 5m (cinco metros);VI. gabarito de altura: Livre

Pargrafo nico. Os permetros das Zonas Especiais de Interesse Social 1 ZEIS 1 esto delimitados e descritos no Mapa 07 e Quadro 16, integrantes desta lei.

art. 217. Na ZEIS 2, devero ser observados os seguintes parmetros e ndices urbansticos:I. vetadoII. coeficientes de aproveitamento:

a) mnimo igual a 2 (dois);b) bsico igual a 2 (dois);c) mximo igual a 5 (cinco);

III. taxa de ocupao mximo: 0,5 (cinco dcimos);IV. taxa de permeabilidade mnima: 0,2 (dois dcimos)V. recuos mnimo frontal, laterais e de fundo: especial, a critrio da Comisso de Anlise de Progra-mas Habitacionais de Interesse Social CAPHIS;VI. gabarito de altura: especial a critrio da CAPHIS.

Pargrafo nico. Os permetros das Zonas Especiais de Interesse Social 2 ZEIS 2 esto delimitados e descritos no Mapa 07 e Quadro 17, integrantes desta lei.

Aqui foram destacados os artigos referentes exclusivamente s Zeis de Vazios.


lei especfica BeRtioGa, splei coMpleMentaR n 004 De 20 De DezeMBRo De 2001

Institui as Zonas Especiais de Interesse Social - ZEIS, bem como as normas para regularizao fundiria das reas ocupadas ou no e estabelece normas para implantao de Empreendimentos Habitacionais de Interesse Social - EHIS, e d outras providncias.

captulo i - Disposies Preliminares

art. 1. Ficam definidas por esta Lei Complementar as diretrizes gerais para instituio de Zonas Especi-ais de Interesse Social - ZEIS, bem como as normas para regularizao fundirias das reas j ocupadas e estabelecidas as normas de implantao de Empreendimentos Habitacionais de Interesse Social - EHIS.

art. 2. As ZEIS so determinadas pores do territrio municipal, com destinao especfica e normas prprias de uso e ocupao do solo, destinadas primordialmente, produo e manuteno de habi-tao de interesse social, bem como para implantao prioritria de infra-estrutura, equipamentos ur-banos e comunitrios, visando a melhoria da qualidade de vida da populao, obedecendo a seguinte classificao:ii - zeis 2: terrenos no edificados, sub-utilizados ou no utilizados, que por sua localizao e caracters-ticas sejam de interesse para implantao de programas habitacionais de interesse social.1. Considera-se habitao de interesse social aquela destinada populao de baixa renda que viva em condies de habitabilidade precria.2. Considera-se populao de baixa renda as famlias com renda familiar de at 10 (dez) salrios mnimos.3. As ZEIS 1 e ZEIS 2 esto delimitadas no mapa do Municpio que compe o Anexo 1 e que passa a fazer parte integrante desta lei Complementar.

art. 3. No podero ser beneficirios de unidades habitacionais em ZEIS 1 e ZEIS 2, proprietrios, pro-mitentes, compradores, cessionrios, permitentes cessionrios dos direitos de aquisio e detentores do regular domnio til de outro lote de imvel urbano ou rural.

art. 4. Fica o Poder Executivo autorizado a considerar ZEIS reas pblicas ou privadas no constantes do Anexo I desta lei Complementar, que seguir-lhe-o os padres de uso e ocupao do solo, atravs de lei Complementar.

art. 5. Tm competncia para solicitar a delimitao de novas ZEIS 1 e 2:I - Secretaria Municipal de Habitao, Planejamento e Desenvolvimento Urbano;II - Conselho Municipal de Habitao;III - Cooperativas e Associaes Habitacionais;IV - Entidades representativas de moradores de reas passveis de delimitao como ZEIS, desde que dotadas de personalidade jurdica;V - Proprietrios de reas passveis de delimitao como ZEIS.

pargrafo nico. Os pedidos de delimitao de ZEIS, tramitaro atravs de processos administrativos no Executivo Municipal.art. 6. Os planos de urbanizao das ZEIS devero ser elaborados com base em diretrizes estabeleci-das pelo Executivo Municipal, respeitadas as exigncias legais.

art. 7. Os projetos destinados s ZEIS e EHIS no ficaro isentos de anlise quanto aos impactos que possam causar ao meio ambiente.

5.2 poR lei especfica: as zeis taMBM poDeM seR ReGulaMentaDas poR uMa lei especfica pRecisanDo estaR incoRpoRaDas no plano DiRetoR, coMo o fez o Municpio De BeRtioGa.

captulo iii - Zonas Especiais De Interesse Social 2 - ZEIS 2seo i - Dos Objetivos

art. 13. A criao das Zonas Especiais de Interesse Social 2 - ZEIS 2, tem por objetivo:I - induzir e estimular a ocupao de vazios urbanos atravs de parmetros especiais de uso e ocupa-o do solo de modo a contemplar a oferta de moradias para a populao de baixa renda familiar;II - reduzir custos sociais da urbanizao, ao indicar as reas preferenciais habitacionais de carter popular.III - estimular os proprietrios de glebas a investir em empreendimentos habitacionais de carter popular.

art. 14. Nos empreendimentos de ZEIS 2, pelo menos 50% (cinqenta por cento) das unidades habita-cionais produzidas devero ser destinadas s famlias com renda familiar at 6 (seis) salrios mnimos.pargrafo nico. O disposto neste artigo no se aplica aos programas desenvolvidos por cooperativas habitacionais.

art. 15. No se incluem em ZEIS 2 os seguintes casos:I - reas onde, por fora de legislao, no so permitidas construes para fins habitacionais;II - reas que apresentem risco segurana de seus ocupantes, constatado mediante laudo tcnico;III - reas situadas na Zona Histrico Cultural ou de Preservao Ambiental.

seo ii - Do Plano de Urbanizao

art. 16. As ZEIS 2 enquadram-se numa das seguintes modalidades:I - operaes urbanas consorciadas;II - cooperativas e associaes habitacionais;III - iniciativa popular;IV - poder pblico.

art. 17. Nos casos de consrcio municipal, o Municpio poder arcar com os custos do projeto e de infra-estrutura desde que receba lotes urbanizados para a execuo de sua poltica habitacional, em valor equivalente ou superior ao suportado pelo Executivo.

art. 18. As Cooperativas e Associaes Habitacionais dotadas de personalidade jurdica, devidamente constitudas, proprietrias de terrenos enquadrados como ZEIS 2, podero requerer ao Executivo a elaborao do Plano de Urbanizao.

art. 19. Para ZEIS 2 no obrigatria a elaborao de Plano de Urbanizao ficando a provao do par-celamento do solo condicionada aos parmetros de uso e ocupao do solo estabelecidos nos quadros I e II, integrantes desta lei Complementar.

art. 20. O dimensionamento mnimo das dependncias das edificaes ZEIS 2 ser definido atravs de Resoluo da Secretaria de Habitao, Planejamento e Desenvolvimento Urbano.seo iii - Do Parcelamento e Destinao dos lotes

art. 21. As caractersticas de dimensionamento, ocupao, aproveitamento e uso dos lotes sero esta-belecidos segundo especificidades prprias de cada ZEIS 2, obedecido o disposto nos quadros I e II que integram esta lei Complementar.


art. 22. O projeto de parcelamento do solo da ZEIS 2 ser aprovado pelo Municpio a ttulo de urbaniza-o especfica de interesse social, de conformidade com as Leis Federais n 6.766/79, 10.257/01, Medida Provisria n 2.220/01 ou outro diploma que a venha substituir e legislao municipal pertinente.

art. 23. Nas reas definidas como ZEIS 2 a implantao do projeto de parcelamento dever ser iniciada num prazo mximo de 02 (dois) anos a partir da publicao desta Lei Complementar.

art. 24. Nas ZEIS 2 ser destinada somente uma unidade de uso residencial a cada beneficirio.

captulo iV - Empreendimentos Habitacionais De Interesse Social EHIS

art. 25. O Poder Executivo poder declarar como Empreendimento Habitacional de Interesse Social - EHIS, aquele com destinao especfica, normas prprias de uso e ocupao do solo e de regras para edificao.

art. 26. A implantao da EHIS tem por objetivos:I - atender a demanda de unidades habitacionais destinadas populao de baixa renda no ter-ritrio do Municpio;II - propiciar condies para construo de edificaes simplificadas para atender o seguimento social a que se destina.

art. 27. Para EHIS sero adotados os ndices urbansticos dos artigos 26 e 29 da lei Municipal n 317, de 13 de novembro de 1998.

art. 28. Os EHIS obedecero parmetros construtivos definidos por Resoluo da Secretaria de Habita-o, Planejamento e Desenvolvimento Urbano.

captulo V - Disposies Finais

art. 30. Caber Comisso Especial de Regularizao de Parcelamentos Urbanos em conjunto com a Secretaria de Meio Ambiente e Obras, aps as aprovaes das ZEIS, bem como dos respectivos planos de urbanizao:

I - acompanhar e fiscalizar a elaborao do plano de urbanizao e sua regularizao jurdica;II - dirimir questes conflitantes no contempladas nesta Lei Complementar;III - obter parecer favorvel, mediante expedio de relatrios, do Conselho Municipal de Habitao quanto viabilidade de utilizao dos recursos do Fundo Municipal de Habitao;

art. 31. As demais normas de procedimento para aprovao dos projetos em ZEIS sero definidas pelo Poder executivo, atravs de Decreto.

Aqui foram destacados os artigos referentes exclusivamente s ZEIS de Vazios.

6. POR QUE IMPORTANTE UTILIZAR ESTE INSTRUMENTO NO CONTEXTO DO PROGRAMA MCMV?

O Programa Minha Casa Minha Vida, ao elevar os recursos oramentrios investido em habitao para outro patamar, trouxe uma bela oportuni-dade para os municpios enfrentarem suas necessidades habitacionais. entretanto papel dos municpios garantir que as moradias produzidas sejam adequadas e bem localizadas.

Na lei que criou o PMCMV, so priorizados na distribuio dos recursos fe-derais os municpios que implementarem os instrumentos do Estatuto da Cidade voltados ao controle da reteno das reas urbanas em ociosidade e disponibilizarem terrenos localizados em rea urbana consolidada para a implantao de empreendimentos vinculados ao programa.

Assim, para que os municpios sejam priorizados na disponibilizao de recursos deste programas federal, muito importante que eles disponham de terrenos bem localizados em reas consolidadas e que usem os instrumentos urbansticos do estatuto da cidade.

Uma boa maneira para conseguir atender a estas duas premissas de uma s vez demarcar ZEIS em reas bem localizadas da cidade e estimular os seus proprietrios a estabelecer acordos e parceiras com incorporadoras e prefeituras para realizar projetos com os recursos do Programa Minha Casa Minha Vida.

ZEIS + MCMV = MORADIA BEM LOCALIZADA

CARTIlHA 2 Montando uma estratgia global para disponibilizar terras bem localizadas nas cidades 55


7. COMO AS ZEIS VIRAM PROJETOS DE HABITAO?Existem diferentes maneiras de fazer com que as ZEIS sejam usadas em projetos de habitao utilizando recursos do Programa Minha Casa Minha Vida:

A Prefeitura Municipal pode ajudar as associaes ou entidades na negociao e realizao de acordo com os proprietrios dos terrenos demarcados como ZEIS que se deseja utilizar para a construo de HIS com recursos do Programa Minha Casa Minha Vida - Entidades

As entidades e associaes podem fazer a compra dos terrenos diretamente dos proprietrios

A Prefeitura Municipal pode intermediar os acordos entre proprietrios de terras e incorporadores que desejam construir HIS com recursos do Programa Minha Casa Minha Vida

As incorporadoras podem comprar os terrenos diretamente dos proprietrios

Os proprietrios de terrenos podem procurar uma incorporadora por conta prpria para fazer um acordo para a construo de HIS com recursos do Programa Minha Casa Minha Vida

Os proprietrios de terrenos podem executar por conta prpria um projeto de construo de HIS com recursos do Programa Minha Casa Minha Vida

IMPORtANtE! Ao demarcar os terrenos como ZEIS cria-se imediatamente um espao para negociao com os proprietrios, pois aquela rea s poder ter os usos determinados na regulamentao das ZEIS.

8. EXEMPLOS DE APLICAO:O municpio de Taboo da Serra est estabelecendo um importante processo de implementao de projetos de HIS nas ZEIS de Vazios que foram demarcadas em seu Plano Diretor.

Atualmente existem no municpio seis reas demarcadas como ZEIS com projetos de implantao de HIS. Quatro delas esto em processo de implantao e as outras duas com opo de compra pelas entidades.

O Processo de implementao das ZEIS no municpio de Taboo da Serra se iniciou em 2005 com o processo de elaborao do Plano Diretor Participativo.

Para o diagnstico do Plano Diretor foi realizado um levantamento de todas as reas vazias existentes no municpio.

Em seguida as reas vazias foram avaliadas por meio do cruzamento com variveis como localizao, entorno, equipamentos existentes, reas verdes, in-fraestrutura, existncia de riscos (como enchentes) e fragilidades topogrficas.

A partir deste diagnstico foi possvel determinar quais vazios deveriam ser demarcados como ZEIS.

O Plano Diretor foi aprovado no final de 2006, mas nem todas as ZEIS demarcadas no projeto de lei foram aprovadas. Deste ento, tem havido muitas discusses sobre o tema na Cmara Municipal e este processo tem resultado em novas aprovaes de ZEIS no municpio.

AtENO! Mesmo que o plano diretor tenha aprovado apenas algumas zeis, novas ZEIS podem ser criadas por lei a qualquer momento!

Mapa de vazios elaborado para o diagnstico do Plano Diretor de Taboo da Serra


1. Vila poRtuGal - paR

Esta rea particular, com 13.425,00 m, foi demarcada como ZEIS-2 no Plano Diretor

Com recursos do Programa Federal PAR (Programa de Arrendamento Familiar) a CAIXA comprou o terreno

A Prefeitura Municipal executou toda infraestrutura do conjunto

Existe a previso de construo de uma escola e posto de sade no entorno, que sero executadas tambm pela Prefeitura Municipal

O projeto prev a construo de 272 unidades habitacionais, com 41,2m, em 20 edifcios de 6 andares

Obra foi iniciada em 2007 e ser finalizada em 2009

Pblico alvo: famlias de 0 a 3 salrios mnimos

2. conJunto ciGaRReiRas cDhu

rea particular demarcada como ZEIS-2 no Plano Diretor

A CDHU desapropriou o terreno e se comprometeu com a construo

O Projeto prev a construo de 76 unidades habitacionais, com 36,8m

A obra ainda no foi iniciada


3. JaRDiM salete cDhu

Esta rea partcula foi demarcada como ZEIS-2 no Plano Diretor

A CDHU desapropriou o terreno

A Prefeitura Municipal pagou o projeto de implantao elaborado por uma assessoria tcnica especializada em projetos de habitao de interesse social

O Projeto prev a construo de 920 unidades habitacionais com tipologia duplex

A CDHU se comprometeu a executar a construo das habitaes


eXeMplo: A Prefeitura Municipal de Taboo da Serra, por exemplo, tem desenvolvido, desde a aprovao do Plano Diretor, uma estratgia de implementao de novas unidades habitacionais em ZEIS de vazios. Para isso, tem utilizados diferentes estratgias:

4. paRque laGuna cRDito soliDRio

Esta rea particular vazia, com 15.965 m, foi demarcada como ZEIS-2 no Plano Diretor

Este terreno pertence a uma empresa e apresenta problema fundirio-jurdico de dvidas dos proprietrios (dois irmos - 15 matrculas).

O projeto prev a construo de 332 unidades habitacionais, em 30 blocos de 5 e 7 pavimentos com apartamentos de 48,2 m2

Oito associaes de moradia esto realizando este projeto em parceria com a Prefeitura

Os recursos para a compra do terreno e construo das habitaes vir do programa federal Credito Solidrio, e as famlias retornaro R$ 30.000,00 ao Fundo de Habitao Municipal


5. conJunto haBitacional santa teRezinha Minha casa Minha ViDa - entiDaDes

Esta rea particular, com 12.495,98 m, foi demarcada como ZEIS-2 no Plano Diretor

Uma associao de moradia do municpio encomendou um projeto de viabilidade para o terreno

A mesma entidade conseguiu negociar o recurso para a compra do terreno e para a construo das moradias atravs do Programa Minha Casa Minha Vida-Entidades

A entidade j tem a opo de compra, s falta assinar o contrato


6. paRque pinheiRo pRoGRaMa Minha casa Minha ViDa

Esta rea particular vazia foi demarcada como ZEIS-2 no Plano Diretor

Prefeitura Municipal est elaborando um projeto para implantao de 62 unidades habitacionais nesta rea e pretende negociar com alguma incorporadora para que a compra do terreno e a construo seja executada com recursos do Programa Minha Casa Minha Vida



Estes trs instrumentos sero estudados de forma conjunta, pois sua aplicao obedece seguinte seqncia:

1. peuc

2. iptu pRoGRessiVo no teMpo

3. DesapRopRiao coM ttulos Da DViDa pBlica.

Como se trata de uma sequncia (PEUC, IPTU progressivo no tempo e desapropriao com ttulos da dvida pblica), os municpios passam, gradativamente, de indutores a repressores pela m (ou no) utilizao do solo urbanizado. E para no haver discusses jurdicas no comeo ou no final dessa sequncia preciso prestar ateno s formalidades previstas no Estatuto da Cidade para a notificao.

PEUC (PARCElAMENtO, EDIFICAO E UtIlIZAO COMPUlSRIOS), IPtU PROGRESSIVO no tempo E DESAPROPRIAO COM ttUlOS DA DVIDA PBlICA

Essa seqncia atende aos seguintes prazos: Para o PEUC:

1 ano, contado a partir da averbao da notificao no cartrio de registro de imveis para o proprietrio apresentar projeto na Prefeitura

2 anos para incio das obras, contados da data de aprovao do projeto IPTU Progressivo no Tempo (com aumento anual da alquota do

imposto): durante 5 anos, aplicvel caso no seja atendido qualquer dos prazos do PEUC previstos acima

Desapropriao com Ttulos da Dvida Pblica: aps os 5 anos de progressividade do IPTU

IMPORtANtE! a notificao que inicia a contagem dos prazos para o PEUC, IPTU Progressivo no Tempo e Desapropriao com Ttulos da Dvida Pblica


POR QUE IMPORTANTE UTILIZAR ESTE INSTRUMENTO NO CONTEXTO DO PROGRAMA MCMV?

Para que os municpios sejam priorizados na disponibilizao de recur-sos deste programas federal, muito importante que eles disponham de terrenos bem localizados em reas consolidadas e que usem os instrumentos urbansticos do estatuto da cidade.

Uma boa maneira que conseguir atender a estas duas premissas de uma s vez aplicar o peuc e a seqncia de instrumentos decorrentes em reas bem localizadas da cidade e estimular os seus proprietrios a esta-belecer acordos e parceiras com incorporadoras e prefeituras para realizar projetos com os recursos do Programa Minha Casa Minha Vida.

importante lembrar que:

A incidncia de prazos para o cumprimento de obrigaes pelo proprietrio no significa que prefeitura e proprietrio devam estar em lados opostos;

Ao contrrio, a notificao averbada no cartrio no impede que a prefeitura intermedeie uma negociao entre proprietrio, construtoras e caiXa para realizao de empreendimentos habitacionais;

PEUC/IPTU PROGRESSIVO/DESAPROPRIAO COM TTULO DA DVIDA PBLICA + MCMV = MORADIA BEM LOCALIZADA

A simples notificao do peuc pode trazer o proprietrio de um terreno para negociar com a prefeitura

A aplicao da PEUC no impede que o municpio encontre o melhor enquadramento das possibilidades de aprovao de projetos dentro da legislao municipal

A rea notificada pode ser ZEIS e, se ainda no for, nada impede, que se torne uma ZEIS definida pelo municpio

O contexto do PMCMV extremamente vantajoso para regulamentao e aplicao do PEUC em razo dos prazos previstos pelo PEUC: 1 ano para apresentao de projeto e mais 2 anos para incio das obras coincidem com a ampla disponibilidade de dezenas de bilhes de reais em recursos federais para a proviso habitacional de baixa renda

Caso o proprietrio no se mobilize com a notificao de PEUC, a obrigao do pagamento do IPTU Progressivo pode faz-lo se mobilizar

Caso o proprietrio ainda no tenha se mobilizado com a obrigao do pagamento do IPTU Progressivo, a desapropriao com ttulos da dvida pblica resgatar este terreno para que o Poder Pblico possa do-lo para a execuo de projetos habitacionais com os recursos do PMCMV

1. O QUE ?O PEUC um instrumento urbanstico em que a prefeitura obriga o proprietrio de um imvel a fazer melhor uso da localizao desse imvel, fixando um prazo para isso acontecer.

2. PARA QUE SERVE?Coibir a ociosidade de terrenos bem localizados na cidade ou dotados de infraestrutura pblica, estimulando um melhor aproveitamento.


IMPORtANtE! A perspectiva coletiva do melhor uso do imvel dentro da cidade o que transforma a busca da funo social da propriedade em realidade. E o me-lhor lugar para traduzir aquilo que seja um interesse co-letivo para a cidade o Plano Diretor do municpio.

2 PARCElAMENtO, EDIFICAO E UtIlIZAO COMPUlSRIOS (PEUC)3. COMO SE PREPARAR PARA UTILIZAR O INSTRUMENTO?3.1 pReciso lei Municipal que autoRize a pRefeituRa a aplicaR o instRuMento

Se o Plano Diretor tiver incorporado o PEUC:

1. Verificar se o Plano prev quais so os terrenos sujeitos ao PEUC: O Plano pode esgotar o assunto, dispensando qualquer regulamentao. Mas, sendo necessrio criar regras de funcionamento dentro da estrutura da prefeitura, um simples decreto do executivo municipal pode cumprir a funo.

2. Nos casos em que o Plano Diretor do municpio prev os instrumentos, mas no prev os critrios para aplic-lo em no identifica onde ser aplicado.

Se o Plano Diretor no tiver incorporado o PEUC:

1. Ser preciso aprovar lei especfica com os critrios de aplicao da PEUC.

3.2 alM Da leGislao, necessRio iDentificaR toDos os teRRenos passVeis De aplicao Da peuc

AtENO! No basta o Plano Diretor prever o PEUC, importante tambm que os terrenos passveis do PEUC sejam identificados!

QUEM DEFINE O MElHOR APROVEItAMENtO?O melhor aproveitamento do imvel se refere sua funo em relao conjun-to da cidade. Ou seja, o melhor uso julgado a partir do ponto de vista coletivo (o conjunto dos cidados), e no do ponto de vista individual (do proprietrio).

Esse ponto de vista coletivo a funo social da propriedade definida no:

Plano Diretor do municpio, combinado ou no Legislao municipal sobre uso, ocupao e parcelamento do

territrio da cidade, se houver

Essa relao entre a funo social da propriedade e o Plano Diretor expressa pela Constituio brasileira.


4. O QUE FUNDAMENTAL NA REGULAMENTAO? fundamental que a regulamentao permita que qualquer cidado

indentifique e indivualize os terrenos sujeitos o PEUC na cidade A regulamentao no precisa listar ou identificar em mapas os terrenos

passveis de aplicao do PEUC. Mas a regulamentao deve dizer claramente quais so os critrios para a aplicao do PEUC;

A partir dos critrios a comunidade e a prefeitura devem levantar as informaes dos terrenos no municpio e identificar quais so os terrenos passveis do PEUC

interessante que o municpio preveja qual o tamanho mnimo dos terrenos, para que a aplicao do PEUC seja significativa para o melhor aproveitamento da cidade

eXeMplo 1: O municpio pode dizer que todos os terrenos maiores que deter-minada rea ou localizados em determinada zona sejam passveis de aplicao do PEUC. Essa rea costuma representar um mnimo de terreno que permita a implantao de um equipamento pblico (unidade bsica de sade, escola etc.) ou de um conjunto de moradias.

eXeMplo 2: Mas se uma cidade definir que somente reas com mais de 20.000 m esto sujeitas ao PEUC, os cidados, legisladores e tcnicos devero saber que certamente reduziro significativamente a aplicao do instrumento a poucos imveis na rea urbana da cidade.

4.1 coMo DefiniR o MelhoR uso ou apRoVeitaMento no plano DiRetoR ou na leGislao Municipal?

Os planos diretores e leis municipais costumam trabalhar com duas linhas para caracterizar onde ser aplicado o PEUC:

Situao construtiva o quanto de rea construda existe sobre ele

A situao de efetiva ocupao nos casos em que existe uma construo no imvel, que est total ou parcialmente vazia h muito tempo.

Os dois casos so definidos pelo municpio.

eXeMplo: A cidade de Diadema, no Estado de So Paulo, optou por aplicar as duas situaes, conforme artigo 132 de seu Plano Diretor (Lei Complementar n 273/2008):

art. 85 Considera-se subutilizado o imvel que apresente: I. Subutilizao ocupacional: imveis edificados em ndice de Aproveitamento (IA) superior a 15% (quinze por cento) do ndice de Aproveitamento (IA) permitido para a zona, e cuja rea ocupada da edificao para o exerccio da(s) atividade(s) existente(s) no imvel, for inferior a 15% (quinze por cento) da rea construda total, ou; II. Subutilizao construtiva: quando o ndice de Aproveitamento (IA) utilizado no imvel, consi-derando a somatria da rea construda da(s) edificao (es) existente(s) no imvel for inferior a 15% (quinze por cento) do ndice de Aproveitamento (IA) permitido para a Zona de Uso ou rea Especial.

1 - Para efeito de aplicao da utilizao compulsria para imveis no utilizados ou com subuti-lizao ocupacional, nos termos do inciso I deste artigo, sero considerados os imveis edificados que estejam desocupados por perodo superior a 2 (dois) anos. 2 - No sero consideradas para efeito de clculo das reas subutilizadas para efeito da subutilizao construtiva, nos termos do inciso II deste artigo, as pores do imvel recobertas por vegetao de interesse ambiental, conforme anlise dos rgos competentes da Administrao Municipal.

4.2 coMo DefiniR suB-utilizao?

Uma coisa so terrenos ou glebas totalmente vazias, outra so aqueles que contm construes, mas que o Plano Diretor considera uma utilizao insuficiente diante do potencial e importncia que esta rea tem para o conjunto da cidade em funo, por exemplo, da infraestrutura e equipamentos j disponveis em seu entorno.

Nestes casos, a forma mais fcil e objetiva de regulamentao a adoo de uma linha de corte daquilo que entendido como bom aproveitamento do terreno, para sujeitar todos aqueles que esto abaixo disso ou seja, aquilo que est abaixo do aproveitamento mnimo.


IMPORtANtE! A lei federal d a primeira pista. O Estatuto da Cidade define que a linha de corte so os imveis cujo aproveitamento seja inferior ao mnimo definido no Plano Diretor ou em legislao dele decorrente.

4.3 coMo a lei Municipal Define o apRoVeitaMento MniMo Do iMVel?

Por meio de um parmetro, que pode ser, entre outros:

Coeficiente de aproveitamento (CA) mnimo

Densidade populacional mnima

Cota mxima de terreno por unidade que so nmeros, geralmente definidos para cada uma das zonas da cidade

O coeficiente de aproveitamento a relao entre a rea construda e a rea do terreno

Esses coeficientes de aproveitamento encontram-se no Plano Diretor, na lei de uso e ocupao do solo ou outra lei de zoneamento de cada municpio

eXeMplo 1: Imagine-se que a lei municipal defina um coeficiente de aprovei-tamento de 2 (dois). Isso permite o proprietrio de um terreno de 1000 m2 construir um prdio de 2000 m2 (em mais de um pavimento). Um coeficiente 3 (trs), por sua vez, permite que se construa um prdio com 3000 m2 (rea construda) na mesma rea de 1000 m2 (rea do terreno).

eXeMplo 2: Assim, se o coeficiente mnimo de aproveitamento em uma determinada regio da cidade for 0,2 de rea construda em relao ao terreno (20 metros quadrados de construo, caso adotado o mesmo terreno de 100 m2 da figura 03), qualquer imvel ali situado, que apresente rea construda menor que essa proporo ser considerado sub-utilizado.

Densidade populacional mnima obtida pelo nmero de habitantes dividido pela rea, sendo que o nmero de habitantes em funo do nmero de domiclios

Cota mxima de terreno por unidade rea do terreno dividido pelo nmero de domiclios

AtENO! Nas regies onde seja importante manter reas sem qualquer construo, no cabe a aplicao do PEUC. o caso de reas de interesse para o patrimnio histrico e cultural e de preservao ambiental. No construir a funo social da proprie-dade nesses casos.

A regulamentao pode tambm definir que terrenos includos nos critrios previstos para aplicao do PEUC, por terem determinado uso, no esto sujeitos aplicao do PEUC.


5. EXEMPLO DE REGULAMENTAO5.1 no plano DiRetoR:

O Municpio de Santo Andr, So Paulo, regulamentou o PEUC em seu Plano Diretor.

captulo i - Do paRcelaMento, eDificao ou utilizao coMpulsRios

art. 116. So passveis de parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios, nos termos do artigo 182 da Constituio Federal e dos artigos 5 e 6 do Estatuto da Cidade, os imveis no edificados, sub-utilizados ou no utilizados localizados na Macrozona Urbana.

1. Fica facultado aos proprietrios dos imveis de que trata este artigo propor ao Executivo o estabe-lecimento do Consrcio Imobilirio, conforme disposies do artigo 46 do Estatuto da Cidade.

2. Considera-se solo urbano no edificado os terrenos e glebas com rea igual ou superior a 1.000 m (mil metros quadrados), localizados nas Zonas de Qualificao Urbana, Reestruturao Urbana e Recu-perao Urbana, quando o coeficiente de aproveitamento utilizado for igual a zero.

3. Considera-se solo urbano subutilizado os terrenos e glebas com rea igual ou superior a 1.000 m (mil metros quadrados), situados na Zona de Qualificao Urbana, de Reestruturao Urbana e de Recuperao Urbana, quando o coeficiente de aproveitamento no atingir o mnimo definido para a zona onde se situam, conforme Quadro 3, Anexo XIV.

4. Ficam excludos da obrigao estabelecida no caput os imve

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