LEI DE LOCAÇÕES

1. Das locações em geral

Art. 1° Contrato de locação: Locação é o contrato pelo qual uma pessoa dá a outra, em caráter temporário, o uso e gozo de coisa infungível, mediante remuneração.

Chama-se locador quem dá o bem em locação, e locatário ou inquilino quem recebe o bem.

Capacidade: quem tem a livre disposição do uso e gozo de uma coisa pode juridicamente entrega-la em locação. Locador pode ser o proprietário e também outras pessoas, como o usufrutuário, o comodatário, o próprio locatário (quando autorizado pelo locador), o fiduciário, etc.

E locatário pode ser qualquer pessoa natural ou física capaz de contratar, assim também a pessoa jurídica de direito privado e de direito público.

Locação de prédios urbanos e rústicos: Prédios urbanos, qualquer que seja a sua localização, devem ser considerados todos os que se destinam à moradia, ao comércio, à indústria, à educação, à saúde, ao lazer, à cultura, ao entretenimento, ao esporte, enfim a quaisquer atividades, exceto as agrícolas. Independentemente de sua localização, considera-se prédio urbano aquele que tenha uma das apontadas finalidades.

Relevante é sua utilização e não sua localização.

Locação – bens públicos: A locação de bens públicos, na verdade, não é propriamente locação, mas permissão de uso, contrato de direito administrativo, consistente em ato negocial, unilateral, discricionário e precário, através do qual a Administração faculta ao particular a utilização de determinado bem público”. Não está, porém, sujeita a Lei de Locações, de tal modo que o Poder Público não é locador de seus bens.

As pessoas jurídicas de direito público podem, sim, ser locatárias, quando tomam, mediante o pagamento de aluguel, prédios de particulares para desenvolverem suas atividades.

De tal modo, as sociedades de economia mista podem assumir a posição de locadoras, quando entregam ao particular um de seus prédio para que ele desenvolva ali sua atividade econômica, não relacionada à prestação de serviços públicos. Quando isso ocorrer, incide a Lei Predial.

Vagas em estacionamentos: A locação de vagas e espaços para estacionamento de veículos obedece ao Código Civil.

Quando se refere a uma vaga, um Box, ou espaço em garagem de edifício, sabe-se que não se trata de locação residencial nem comercial, por isso que não se

submete à Lei ora examinada, salvo se alugada conjuntamente com unidade residencial, porque aí é mero acessório ou simples dependência do imóvel.

Já a garagem de edifício quando locada isoladamente e desvinculada do aluguel da unidade residencial, submete-se à denúncia vazia.Espaços para publicidade: Cada vez mais surgem contratos de locação prevendo uso de espaços em propriedades, no espaço aéreo, mas, como antes, esses ajustes ficam fora da lei que estamos comentando, bastando que sobre eles incida a lei civil comum.

Assim, o contrato de locação dos chamados espaços destinados à publicidade é de natureza civil, comum, sem que sobre esse ajuste incida a Lei ora comentada.

Flat services e apart-hotéis: Trata-se, de um modo geral, de edifícios de apartamentos que oferecem todos ou alguns serviços do ramo da hotelaria. Tais imóveis pela suas características, encontram-se, quanto à sua locação, fora da incidência desta Lei, devendo seguir o Código Civil. O contrato que une o usuário do flat e a administração ou proprietário é de hospedagem, e não de locação.

Arrendamento mercantil: O leasing, que é arrendamento mercantil, através de contrato de locação atípico, complexo, relacionado também à compra e venda da coisa, tanto que chamado de locação-venda, não se submete à presente Lei, mas ao CC e às regras do Código Comercial, e, em especial, à Lei 6099/74.

Afinal, o arrendamento imobiliário ou leasing imobiliário pe um contrato complexo, ou, ainda, lease-back, onde avulta componente de venda e compra, às vezes com cláusulas de recompra, nada tendo de locação propriamente dita.

De tal sorte, ficam excluídos da Lei nova o arrendamento rural e a parceria, seja agrícola, pecuária, agroindustrial e extrativa, que continuam regidos pelo Estatuto da Terra.

Art 2° Solidariedade no contrato de locação: No dispositivo sob exame, há, portanto, caso de solidariedade legal, salvo se o contrato de locação dispuser em contrário. De tal modo, no silêncio do contrato de locação, haverá solidariedade ativa se há mais de um locador, e solidariedade passiva se há mais de um locatário, exceto se o instrumento de ajuste locatício dispuser que, apesar de haver locadores ou locatários, não se presumem solidários nas suas relações contratuais obrigacionais.

Desse modo, de qualquer locatário pode ser exigido o pagamento do aluguel e encargos, como também qualquer deles pode ser acionado em despejo por falta de pagamento, sem necessidade de serem colocados como réus da demanda os demais co-locatários.

De outro lado, tratando-se de ação de consignação em pagamento ou de qualquer outra a que tenha direito o locatário, como a possessória, a de entrega do bem locado, a de rescisão contratual por culpa do locador, o inquilino pode promover a ação contra qualquer dos locadores se estes forem solidários.

Quanto ao tema, há lição no sentido de que a ação de despejo movida pelo locador, seja por mora ou qualquer infração legal ou contratual, seja por denúncia da locação, deve ser proposta contra todos os co-locatários. O efeito da sentença que declara rescindida a locação e decreta o despejo alcança a todos. Essa afirmação está de acordo com a doutrina mais rigorosa, e é sabido que todos que participam da formação da relação jurídica de direito material, do contrato, devem participar do seu desfazimento, de sua extinção, de seu distrato.

Solidariedade no caso de habitações coletivas: Tratando-se de moradias conhecidas como cortiços, não permitem elas, no mais das vezes, que se saiba exatamente quem são os locatários, pelas suas sucessivas mudanças.

De regra, estabelecida a locação, sucedem-se as sublocações, alterando-se e alternando-se os moradores do imóvel.

A atual lei, atenta a essa realidade social, reconhece em todo e em cada um dos ocupantes dessas habitações coletivas a condição de locatário ou de sublocatário, os quais, nessas circunstâncias, são moradores que legalmente passam a ser inquilinos ou subinquilinos, por presunção legal, independentemente da situação em que ingressaram no bem.

Art 3° Prazo do contrato de locação: Ao dizer que o contrato de locação pode ser estabelecido por qualquer prazo, a lei somente pode estar se referindo a contrato escrito, e por período determinado, porque, sendo verbal o ajuste, presume-se que a locação é por tempo indeterminado.

O artigo em exame, traz duas regras. A primeira, ao contratar, locador e locatário têm ampla liberdade de fixar o prazo que entenderem, sem qualquer limitação legal. A segunda, que, se o período da locação for pactuado por tempo igual ou superior a 10 anos, torna-se necessária a autorização uxória ou marital, conforme seja locador marido ou a mulher, respectivamente.

Celebrando-se, porém, instrumento locatício por prazo igual ou superior a 10 anos, sem que dele conste aquele consentimento conjugal, o consorte que não anuiu ao ajuste está desobrigado a respeitar o prazo que exceder ao decênio.

Verifica-se, pois, que o contrato vale, só perdendo a eficácia quanto ao que exceder ao prazo de 10 anos, se a tanto se opuser o cônjuge que não autorizou essa locação.

Art 4° Retomada ou devolução do imóvel antes do prazo.: Ainda que desejando pagar a multa, o locador não pode retomar o imóvel dado em locação, antes de expirado o prazo contratual, nem mesmo diante de oferta indenizatória, harmonizando-se essa regra com o dever de o senhorio garantir, durante o contrato de locação, o uso da coisa locada.

Já o locatário, ainda que vigorando o ajuste, pode entregar o bem ao locador, desde que pague a multa contratualmente prevista.1

Não previsão de multa – Fixação pelo juiz: Se as partes, ao contratarem, não desejarem fixar pena convencional para a circunstância de descumprimento de obrigações contratuais entre as quais a de terem que cumprir o pacto até o final, não parece razoável que o juiz tenha que, violentando a vontade dos contratantes, fixar multa no caso de entrega do prédio antes do vencimento do prazo ajustado.

De qualquer sorte, como a lei assim dispõe, faz-se mister que o locador postule, em juízo, a fixação dessa multa. O Judiciário poderá levar em conta que, de maneira generalizada, a multa, quando contratada, é equivalente a 3 meses do aluguel vigente à época da infração.

Recebimento das chaves e exigência de multa: A rescisão antecipada do contrato por parte do inquilino, ainda que o senhorio tenha recebido as chaves sem ressalva, não impede o locador de cobrar a multa devida, certo, porém, que essa multa deverá ser proporcional ao tempo restante para o cumprimento do ajuste.

O locatário está dispensado de arcar com essa pena se, no recebimento das chaves, o locador der quitação da multa ou, de qualquer modo, o isentar do respectivo pagamento.

É válida, também, a cláusula contratual que libera o inquilino dessa multa.

Empregado transferido – Isenção de multa: Transferido pelo seu empregador, seja ele uma empresa privada ou o Poder Judiciário, para prestar serviços em outra localidade, o inquilino estará isento do pagamento da multa ainda que contratualmente prevista.

Essa transferência, porém, há de ser determinada pelo empregador ou pela repartição pública, de modo que, se é o próprio empregado quem solicita, no seu exclusivo interesse, a transferência de emprego que impõe mudança do seu domicílio, descabe a sua liberação da multa.

Art 5° Despejo – única ação para reaver o bem: Não importa que a locação tenha terminado: a) por findar-se o prazo contratual; b) por distrato; c) por rescisão; d) por resilição unilateral ou denúncia. Em todas essas hipóteses, e em quaisquer outras, a ação para reaver imóvel locado é a de despejo.

Por outro lado, a ação possessória não é meio idôneo para reaver a posse direta do imóvel locado. Terminada a locação, se as chaves não são entregues voluntariamente ao senhorio, a avenca perdura, dependendo, para seu desfazimento, de sentença judicial.

Desapropriação: Somente na hipótese de desapropriação é que, embora finda a locação, não se exige ação de despejo, porque a expropriação rompe o liame locatício, pelo verdadeiro ato de império em que se constitui.

A locação não impede a desapropriação, até porque o interesse individual dos contratantes da locação não pode sobrepujar o interesse público. Uma vez desapropriado o imóvel locado, desaparece a locação. Ocorre, simultaneamente, a

ruptura dos vínculos obrigacionais que existiam entre locador e locatário. O poder expropriante, imitindo-se na posse, expulsa o inquilino que ocupava o imóvel.

Embora silenciando a lei a respeito, é absolutamente pacífico que o locatário que, em razão de desapropriação do prédio locado, perde seu ponto, instalações, equipamentos, além de enfrentar despesas com mudanças e, por vezes, até o encerramento da sua atividade, tem direito à indenização que poderá ser exigida contra o órgão expropriante, uma vez que o locador nada tem com o fato da expropriação, que, como se sabe, é transferência compulsória da propriedade para o Poder Público, por ato unilateral deste.

É pacífico que a desapropriação resolve a locação e que o inquilino tem direito a ser ressarcido pelos prejuízos decorrentes. A indenização a que este faz jus deve ser paga pelo expropriante.

Se a locação era para fins comerciais, o locatário faz jus a uma indenização não só pela perda do lugar do seu comércio, ou seja, pela perda do ponto comercial, mas também pelos lucros cessantes. Se o imóvel expropriado foi alugado para fins residenciais, o inquilino, em ação própria, deverá pleitear o ressarcimento das despesas feitas com pagamento de benfeitorias necessárias e úteis, com a mudança, etc.

Art 6° Devolução do imóvel pelo inquilino: Deixando o inquilino de avisar que vai desocupar o bem locado, é pouco provável que sofra a cobrança do valor equivalente a um mês de aluguel e encargos que por último vigoravam.

Art 7° Usufruto – Extinção: O usufruto é direito real sobre coisa alheia, enquanto o fideicomisso é instituto jurídico pelo qual o testador constitui herdeiro ou legatário, a que impõe a obrigação de, por sua morte ou sob certa condição, transferir a outra pessoa, indicada pelo testador, a herança ou a coisa legada.

Por esses institutos, o usufrutuário e fideicomisso, o nu-proprietário e o fideicomissário não podem postular o despejo, nem se lhes exige que dêem seu consentimento para que o usufrutuário e o fiduciário o façam, estes sim os únicos legitimados para essa ação.

Extintos o usufruto ou o fideicomisso, porém, o nu-proprietário e o fideicomissário podem denunciar a locação a que não anuíram, como sempre se entendeu no direito brasileiro, porque assumem, com aquela extinção, a posição de proprietário, e o direito de retomar a coisa é inerente ao direito de propriedade, já aí exercido sem aquele ônus em que consistem o usufruto e o fideicomisso.

A extinção do usufruto, seja por que meio for (morte do usufrutuário, consolidação da propriedade na pessoa do nu-proprietário ou renúncia ao usufruto) rompe a relação ex locato, não estando o nu-proprietário obrigado a respeitá-la se a ela não anuiu.

Já o nu-proprietário que anui por escrito ao contrato de locação ajustado pelo usufrutuário sujeita-se à compulsória renovação, jungindo-se aos efeitos cogentes da prestação jurisdicional.

Ocorre que, findos o usufruto e o fideicomisso, não cessa automaticamente a locação existente, Para tanto, é necessário denunciar o liame locatício, por meio de notificação judicial ou extrajudicial, concedendo ao locatário o prazo de 30 dias para a desocupação do imóvel, sob pena de despejo que será promovido através de ação imotivada, uma vez que será baseada apenas naquela extinção seguida de denúncia.

Decorridos 90 dias, contados da extinção do fideicomisso, ou da averbação imobiliária da extinção do usufruto, sem que seja feita tal denúncia, presume-se que o nu-proprietário e o fiduciário, agora apenas proprietários, concordaram com a locação, assumindo, portanto, a posição de novos locadores.

A inércia produzirá por presunção legal, o efeito de coloca-los na posição de locador, com as conseqüências disso decorrentes, entre as quais, tratando-se de imóvel residencial, a de apenas poderem promover o despejo nas restritas hipóteses previstas em lei.

Nu-proprietário e fideicomissário – Ilegitimidade: Cumpre observar, porém, que, enquanto não forem extintos o usufruto e o fideicomisso, o nu-proprietário e o fideicomissário, não podem pleitear a retomada do imóvel locado.

Art 8° Venda do imóvel locado: O adquirente não tem qualquer relação jurídica com o inquilino o qual estabeleceu liame locatício com o alienante.

De tal modo, o comprador do bem locado é estranho àquela relação locativa que, por isso, não está obrigado a respeitar.

De qualquer forma, a venda, só por si, não rompe a locação. Para tanto, é mister que o novo adquirente manifeste formalmente que não tem interesse em manter o liame locatício, avisando o locatário. Essa providência deve ser tomada no prazo de 90 dias a contar do registro imobiliário da venda e compra ou da promessa de venda e compra ou, ainda, da cessão. É necessário que o contrato de locação não contenha cláusula de vigência contra o adquirente e, se contiver tal condição, é preciso que esteja averbada na respectiva matrícula do imóvel.

Ainda, como exigência legal, se se tratar de compromisso ou de cessão, estes hão de ter caráter irrevogável e irretratável, e, em qualquer hipótese, mesmo de compra, o adquirente há de estar imitido na posse do imóvel, posse indireta, jurídica, é claro, pois a posse direta tem-na o inquilino.

Anotamos, a propósito, que apenas o adquirente pode retomar o imóvel com apoio no dispositivo ora examinado, por isso que o despejo, nesse caso, é faculdade que não se estende ao promitente comprador, porque promessa não constitui alienação.

Decorridos aqueles 90 dias sem a necessária denúncia de que o adquirente, compromissário comprador ou cessionário pretende reaver a coisa, a locação ficará mantida, modificada, no entanto, quanto à figura do locador.

Notificação a ser feita pelo adquirente: A notificação exigida, não prevendo a lei forma determinada ou especial, tanto pode ser judicial como extrajudicial, ou por outro meio, desde que permita, com segurança, saber que o inquilino a recebeu ou tomou conhecimento da denúncia.

Notificação feita pelo adquirente – ineficácia: Se após a medida denunciadora da locação, o novo adquirente, promissário comprador ou cessionário toma alguma atitude que não se concilia com a sua declarada intenção de não aceitar a locação, aquela perde sua eficácia como medida premonitória de ação de despejo.

O receber o aluguel, no entanto, não significa aceitação do inquilino ou da locação estabelecida pelo antigo proprietário.

Adquirente de imóvel residencial ou comercial: A denúncia pelo adquirente de imóvel locado, com o posterior ajuizamento do despejo, tanto pode ocorrer com relação a imóvel residencial, como comercial ou não residencial.

Denunciação da lide contra o vendedor do imóvel locado: Não se vislumbra a possibilidade de o locatário, se perder a demanda, exercitar direito de regresso contra o locador, até porque não há entre eles contrato de garantia.

Não se admite denunciação da lide.

Art 9° Término da locação por acordo: Por mútuo acordo se há de entender apenas acordo, que pressupõe entendimento de vontades, concordância de ambas as partes contratantes.

Feita essa observação, convém dizer que o acordo estará revelado num distrato, numa rescisão amigável, num documento qualquer que comprove ter a locação terminado por vontade de ambos os contratantes.

Infração legal e contratual: Já a existência de infração legal ou contratual corresponde a ter locador ou locatário violado a lei ou o contrato de locação.

De tal sorte, a análise do caso é que vai determinar se o fato se erige, ou não, em infração com força de autorizar a rescisão do contrato ou da locação se o ajuste é verbal ou, embora antes fosse escrito, agora vigorando por tempo indeterminado.

Na verdade, há certas faltas relativamente a obrigações contratuais que se mostram inexpressivas, sem ressonância suficiente para provocar a rescisão do ajuste locatício.

Desse modo, a análise do caso concreto é que vai permitir reconhecer a ocorrência de infração que tenha força de rescindir o ajuste.

Falta de pagamento de aluguéis e encargos: No que pertine à inadimplência do locatário relativamente ao aluguel e encargos, sem sombra de dúvida é motivo bastante para o rompimento da avença. Primordial obrigação de quem usa coisa alheia é pagar o preço desta utilização, além dos respectivos encargos que couberem.

De toda forma, essa infração não tem o condão de rescindir o ajuste sem que, antes, o locatário tenha oportunidade de purgar a mora.

Necessidade de realização de obras urgentes: Já a realização de obras urgentes, somente se determinadas pelo Poder Público, e desde que não possam ser executadas com a permanência do inquilino no imóvel, é que autorizam o despejo. Se o locatário pode ficar no imóvel durante as obras, e não as impede não será caso de acolher-se a pretensão à retomada.

Se o locatário não concorda com a realização das necessárias e inadiáveis obras, embora pudesse continuar no prédio, impõe-se o despejo para que o locador atenda às exigências do Poder Público.

Art 10° Morte do locador: Trata-se de sucessão causa mortis na relação de direito material, de modo que a locação, morto o locador, subsiste em todos os seus termos com os seus herdeiros e sucessores.

Sabe-se que, aberta a sucessão, transmitem-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários, o domínio e a posse da herança.

Assim, tratando-se de bem locado que tenha sido deixado como herança, os herdeiros do locador, no instante da morte deste, assumem a posição se possuidores indiretos.

Enquanto não terminar o inventário do locador morto, com a respectiva partilha dos bens, o seu espólio é que assume a posição de locador.

De tal forma, o espólio, que é pessoa formal antes da partilha , como locador, pode promover ação de despejo. Esse pleito deve ser deduzido pelo espólio, representado pelo inventariante.

Art 11 Morte do locatário – prédio residencial: A lei prevê duas hipóteses. Uma referindo-se à locação residencial. Outra, para as locações não residenciais.

Na locação residencial, morto o locatário, assume-lhe o lugar o seu cônjuge ou os herdeiros necessários que vivessem com ele no prédio. Não apenas estes ficam sub-rogados na condição de inquilinos, mas por igual, o companheiro ou a companheira, conforme o caso da falecida ou finado locatário que com ele convivesse no imóvel.

Essa sub-rogação apenas tem pertinência quando os herdeiros residiam com o locatário falecido, compartilhando de teto comum.

Sub-rogados na posição de locatário ficam também as pessoas que viviam na dependência econômica do falecido inquilino, devendo entender-se esta como a subordinação financeira que tinham diante do extinto.

O espólio do locatário tem legitimidade passiva para a ação de despejo enquanto não ficar definido quem tem o direito de continuar a locação, com conhecimento e aceitação expressa do locador.

Morte do locatário – prédio não residencial: Tratando-se de locação não residencial, sub-rogado fica o espólio do inquilino, ou seu sucessor no negócio.

Nos termos da lei, esse espólio é que sucede o locatário. Se este, todavia, tem sucessor no negócio que explora no prédio, seja por força do contrato social, seja por força da própria legislação civil, uma vez que os seus herdeiro são, legitimamente, seus sucessores, pode ocorrer que o seu sucessor ou sucessores passem a ocupar a posição de inquilino.

Art 12 Locatário que se separa – continuidade da locação: O dispositivo trata de um efeito da separação de fato ou de direito , de um casal, decorra a união de um casamento ou concubinato. Em qualquer dessas hipóteses, o liame locatício permanecerá vigente com o separado que ficar no imóvel.

A norma é válida a toda e qualquer locação.A nova lei dispõe expressamente que diante da dissolução da sociedade

concubinária, a locação prossegue com o concubino ou a concubina que permanecer no imóvel.

Trata-se de sub-rogação legal que independe de concordância do locador, e que se opera no momento da separação com a saída do lar de um dos cônjuges ou companheiros, gerando conseqüências apenas entre eles até que seja avisado o senhorio.

É mister, no entanto, que o fato seja comunicado ao locador, por escrito, seja para vincula-lo ao sub-rogado, seja para permitir que aquele, se assim entender, exija novo fiador.

Art 13 Cessão da locação, sublocação e empréstimo do imóvel: A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcial, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

De qualquer forma, continua válida regra que não se presume o consentimento do locador pelo fato da simples demora em se insurgir contra a sublocação, cessão ou empréstimo.

Oposição do locador à cessão, à sublocação e ao empréstimo: Decorridos trinta dias sem que o senhorio manifeste sua oposição à nova situação, consolida-a, evitando que, no futuro, venha a alegar a existência de infração contratual ou legal.

Se o locador está de acordo com essa alteração na relação locatícia originária, como tantas vezes acontece, não poderá opor-se uma vez ultrapassado aquele prazo.

Casos em que não configuram cessão, sublocação ou empréstimo: Bom é anotar que, no entanto, nem sempre a cessão, ainda que não comunicada na forma desta norma, poderá configurar infração, bastando lembrar que jamais se considerou como tal ficarem, no imóvel residencial, pessoas da família ou parentes do locatário que com ele conviviam no prédio, lembrando-se que a locação residencial, em regra, é intuiti familae.

De fato, a cessão do imóvel locado pelo locatário a membros de sua família, sem prévia e expressa autorização do senhorio, caracteriza infração contratual que enseja o despejo, se inexiste relação de dependência econômica entre os cessionários e o inquilino, tornando a locação destituída do caráter intuitu familiae.

Assim, se a coisa locada permanece inteiramente na posse do locatário, “embora este permita sua fruição a outras pessoas, no cumprimento dos deveres de parentesco, amizade, sociabilidade”, não se pode falar em infração contratual.

De outro lado, se o locatário, pelo contrato, está autorizado apenas a ceder a locação, sempre se entende que pode sublocar, estando esta orientação em súmula do STF.

2. Das Sublocações

Art 14 Sublocação – classificação e disciplina: Tratando-se de dar a disciplina das locações às sublocações, o que se mostra perfeitamente compatível e razoável, uma vez que estas mais não são que locações dadas pelo locatário que, nesses casos, assume a posição de locador diante do sublocatário, muito embora nenhuma relação se estabeleça entre este e o locador da locação principal.

Evidente que a lei se refere às sublocações legítimas, isto é, devidamente autorizadas ou consentidas pelo locador, porque as sublocações ilegítimas, não sendo reconhecidas, não odem merecer esse tratamento legal.

Art 15 Extinção da sublocação com o término da locação: A sublocação não pode ser por prazo superior à locação. Finda esta, resolve-se aquela.

Em verdade, a sublocação é contrato derivado da locação, não estabelecendo direitos nem obrigações, nem mesmo qualquer vínculo entre o locador, que é parte no contrato principal, e o sublocatário, que é parte apenas no subcontrato. Dessas posições no plano do direito material resulta que, terminado o contrato básico, cessa o que lhe é derivado.

Não é demasiado dizer que, caracterizada a sublocação ilegítima, o sublocatário não tem sequer condições legais para defender seu interesse, de modo que não há razão para cientificá-lo ou intimá-lo dos termos de ação de despejo, daí porque não goza de quaisquer direitos que a lei concede ao sublocatário legítimo, sendo inviável a convocação daquele para intervir no feito.

Enfim, rescindida ou terminada legitimamente a locação e perdendo o locatário o direito ao uso da coisa locada, não pode assegurar ao sublocatário a permanência no imóvel, exatamente porque, não tendo mais a posse da coisa em decorrência do contrato de locação, não a pode garantir ao sublocatário.

Art 16 Sublocatário – responsabilidade subsidiária: Trata-se de sublocatário legítimo.

Andou bem a atual lei em manter essa responsabilidade subsidiária, a fim de obviar, na prática, o grave inconveniente de o inquilino ficar inadimplente diante do locador, mas continuar a receber aquilo a que tem direito em razão da sublocação.

O novo dispositivo permite, por essa responsabilidade subsidiária, não pagando o locatário o que deve ao locador, o sublocatário responda perante o locador até o limite do que deve ao sublocador. Aluguéis e encargos que se forem vencendo no processo judicial contra o inquilino também devem ser atendidos pelo sublocatário por essa responsabilidade que a lei lhe impõe, e os pagamentos que assim fizer podem ser opostos ao seu sublocador como verdadeira quitação do crédito deste.

Trata-se, de certo modo, de uma modalidade de solidariedade obrigacional, que se estabelece através de responsabilidade subsidiária.

3. Do aluguel

Art 17 Aluguel – liberdade na sua fixação: A fixação do aluguel, no momento de contratar a locação, baseia-se no princípio da autonomia da vontade, somente limitado a reconhecida supremacia da ordem pública.

Embora estabelecido livremente, somente pode ser estabelecido em moeda nacional, e não em moeda estrangeira.

Pode, no entanto, se previsto numa prestação de utilidade ou serviço, ou ainda, numa prestação mista. Parte na participação em vendas ou lucros de bilheteria, parte em dinheiro.

De outro lado, o locativo não pode ficar atrelado à variação cambial, nem mesmo ao salário mínimo.

Aluguel – locação residencial: Se nas demais locações é livre a contratação de índices de reajuste, nas locações residenciais, embora também livre a estipulação do aluguel, agora este somente pode ser majorado pelos índices previstos na legislação específica.

O aluguel não pode ser reajustado com menos de um ano do início de sua vigência, seja em caso de locação residencial ou não residencial (comercial, industrial, etc.).

Aluguel – desconto ou prêmio por pontualidade: Outro ponto relacionado à livre contratação do aluguel, refere-se ao chamado desconto ou prêmio por pontualidade.

É legítimo estabelecer desconto para o pontual pagamento do locativo, pois no âmbito de disponibilidade dos contratantes.

Já se decidiu que é válida a cláusula contratual que prevê desconto para o aluguel pago até o respectivo vencimento, tratando-se de estímulo à pontualidade.

Nesse julgado restou afirmado que o desconto concedido, as mais das vezes, tem sido menor que a multa que se impõe por atraso no pagamento do aluguel, ou a equivalente a essa penalidade.

A bonificação escrita ou verbal, concedida ao locatário para efeito de incentiva-lo a resgatar o aluguel no vencimento, constitui garantia contratual não passível de retratação unilateral, a posteriori, como se fora liberalidade temporária.

Aluguel – reajuste havendo desconto por pontualidade: Por outro lado, havendo reajuste legal, o seu percentual deve incidir sobre o locativo estabelecido, e não sobre o valor resultante da dedução do prêmio de pontualidade, porque este não é multa moratória, só incidindo quando o aluguel é pago a tempo e hora.

Art 18 Aluguel – acordo para fixação de novo valor: Nesse caso, se as partes podem dar por finda a locação, podem, também, num dado instante do curso contratual, resolver por consenso como fazer nova contratação, estabelecendo novas bases contratuais e, por isso, bem se explica o artigo ora examinado.

Art 19 Aluguel – revisão de seu valor: Decorridos 3 anos do início do contrato ou do último acordo, tanto o senhorio como o inquilino podem propor ação revisional do aluguel, buscando a sua fixação consoante o preço de mercado.

Há casos em que os contratantes, anualmente, celebram novos instrumentos de locação, mas nestes apenas fixam o locativo reajustado por índices legais. Pouco importa, porque, decorridos três anos do primeiro pacto, é possível a revisão do preço, uma vez que a circunstância de, vencido o contrato anual, outro ser assinado pelas partes por mais de um ano não significa acordo se o locativo apenas obedeceu aos reajustes por indicadores oficiais.

Assim, após três anos do início da locação ou do último acordo, é possível deduzir-se pretensão à revisão do aluguel.

Salientamos que reajuste e revisão são coisas diversas.

Aluguel – contagem do prazo de 3 anos para a revisão do seu valor: Na contagem desse prazo, bom é salientar que se computam períodos em que o locador primitivo era outro, tenha havido venda ou cessão ou, ainda, sucessão causa mortis.

O que se exige é que o início do contrato ou o derradeiro acordo sobre o aluguel com aquele inquilino tenha ocorrido há três anos, pouco importando que o senhorio fosse um e, agora é outro, até porque a relação locatícia iniciada prosseguiu com este, que assumiu, assim, as obrigações e deveres diante do locatário e, também, os respectivos direitos, entre os quais o de propor a ação revisional do preço da locação.

Do mesmo modo, se o locatário já não é o que originariamente celebrou a locação, mas outro membro da mesma família, beneficiário da avença sub-rogado causa mortis ou que legalmente prosseguiu com a locação, conta-se o prazo para o pedido de revisão desde o último acordo ou, na falta deste, do início do liame locatício.

Aluguel - caso especial de revisão de seu valor: De fato, além da ação revisional, surgiu uma nova possibilidade de revisão do aluguel, independentemente de ter decorrido o lapso de 3 anos.

É que a conversão dos aluguéis, pela média, nos termos da MP (que estabelecia a URV), segundo se comentava à época, causou aos proprietários e locadores perda superior a 50% em alguns casos, em comparação ao aluguel devido se fosse aplicado o índice adotado pelas partes no contrato.

Esta revisão especial, aplica-se, uma só vez, aos contratos de locação residencial ajustados até 14/03/1994, vigentes por prazo determinado ou indeterminado, desde que da conversão de valores regulada naquele dispositivo tenha resultado desequilíbrio econômico-financeiro.

Art 20 Aluguel – cobrança antecipada: Embora a lei proíba a cobrança antecipada do aluguel, abre duas exceções:

A primeira se refere a hipótese de a locação não estar garantida por caução, fiança ou seguro de fiança locatícia, situação em que o locador pode exigir que o pagamento do aluguel seja feito até o 6° dia útil do mês vincendo.

Compreende-se que, sem garantias, o senhorio possa cobrar no início do mês a renda correspondente a este.

A segunda hipótese de pagamento antecipado do preço se refere à locação para temporada.

Além do mais, não se ignora que locadores de imóveis para temporada recebiam a renda relativa ao tempo de locação no mesmo ato em que entregavam as chaves do bem, significando estas a própria quitação ou recibo.

De qualquer modo, o inquilino tem sempre direito a exigir recibo deste pagamento.

Art 21 Aluguel da sublocação – limites: A atual lei restabeleceu o controle da sublocação, fixando-lhe como teto o valor da renda da locação.

Parece-nos que a dificuldade de controle no locativo das sublocações é que, na prática, vai tornar de pouca aplicação os dispositivos legais ora estudados, principalmente nas habitações coletivas multifamiliares, onde as sublocações são a regra e nas quais, segundo o texto legal, o valor de todos os aluguéis não pode ser o dobro daquele fixado para a locação.

4. Dos deveres do locador e do locatário

Art 22 Locador – obrigação na entrega do imóvel: O locador tem a obrigação de entregar o imóvel locado, de modo que possa servir ao locatário.

Ou o locatário se sujeita, no início do pacto, a receber o prédio como está, e, comprometendo-se a devolve-lo em perfeito estado de conservação, com tudo funcionando e pintado, deve cumprir o ajustado, ou, então, exige por ocasião do início da locação relação do estado em que está recebendo a coisa.

Quem pretende torna-se locatário de um determinado prédio deve examina-lo e verificar se em condições de ser usado seja para residência, seja para comércio ou para qualquer outro fim.

É possível que, nesse exame, o interessado não perceba defeito oculto que, somente com a utilização do imóvel, vai impossibilitar o seu pleno desfrute.

Caberá, nesse caso, a rescisão do contrato porque o locador não cumpriu dever elementar de entregar o bem de modo a que servisse ao uso a que se destina.

Locador – obrigação de assegurar o uso da coisa locada: É de rigor que o locador assegure ao locatário durante todo o tempo da locação, o uso da coisa locada. Se o senhorio desatende a essa obrigação, e passa, digamos, a turbar a posse do inquilino, sujeita-se a uma ação possessória, pois lhe incumbe a respeitar a posse direta, contratual, de quem ocupa o bem.

Se há, digamos, demanda reivindicatória ou possessória que, no curso do ajuste locatício, tem, como conseqüência, o embaraço no uso da coisa ou até o desalojamento do inquilino do local, é compreensível que o locador seja responsabilizado na forma da lei.

Locador – obrigação de manter a forma e a destinação do bem: Não pode o locador, ainda, alterar a forma e a destinação do imóvel durante a locação. De tal modo, não pode dividi-lo, ainda que seja divisível, salvo se a divisão não prejudicar o inquilino, nem pode mudar o destino de residencial, digamos, para comercial.

Locador – obrigação de dar recibo: É obrigação do senhorio dar recibo circunstanciado do que lhe for pago pelo inquilino, sendo proibido faze-lo de modo genérico.

Se o pagamento do aluguel e encargos é feito em estabelecimento bancário, ainda assim é necessária essa discriminação, valendo o recibo ou a autenticação mecânica do caixa como quitação, uma vez que o locador incumbiu o Banco desse recebimento.

Locador – obrigação de pagar a chamada taxa de contrato: Se o senhorio ou, por ele, a sua administradora tem que promover pesquisa, obter certidões em distribuidores de ações cíveis e criminais, cartórios de registro de imóveis, cartórios de protestos, etc, visando conhecer a idoneidade moral e financeira do inquilino e de seu fiador, as respectivas despesas com tais providências são exclusivamente do locador.

Locador – obrigação de pagar impostos, taxas e seguro complementar: Compete, por igual, ao locador o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o imóvel locado, salvo se o contrário for previsto no contrato de locações. Vale dizer, portanto que, silenciando o ajuste sobre quem cabe a responsabilidade por taxas e impostos que recaem sobre o prédio, é o senhorio que deve suporta-los em razão da lei.

Assim, se o contrato de locação prevê seja realizado seguro contra fogo, e que o prêmio será pago pelo inquilino, este deve cumprir essa obrigação, sob pena de o senhorio alegar infração contratual. Se o locador, porém, deseja realizar seguro complementar ao contratado pelo inquilino, deverá aquele arcar com o respectivo custo.

De outro lado, silenciando o contrato a respeito, como tantas vezes acontece, o locatário que quiser se cobrir dessa responsabilidade deve, ele próprio, contratar seguro contra fogo, sob pena de se tornar auto-segurador, no sentido de que deve suportar o custo da reparação ou reedificação do prédio sinistrado.

Locador – obrigação de exibir comprovantes de despesas, se exigíveis do inquilino: Por vezes, há despesas que são exigíveis do inquilino, seja por força do contrato de locação, seja em decorrência da lei. Nesse caso, o devedor pode exigir que o credor exiba os comprovantes relacionados a tais parcelas, o que se mostra razoável, evitando-se que, como tem acontecido, sejam incluídas as extraordinárias entre as despesas condominiais ordinárias, o que tem gerado muitas demandas.

O atual diploma legal, tratou de relacionar e explicar quais são as despesas extraordinárias. São aquelas efetuadas, de um modo geral, em obras e instalações, e com a constituição de fundo de reserva, tendo por finalidade afastar a depreciação do imóvel, valorizando-o, por isso que responsável por elas é o senhorio, beneficiário direto de sua realização.

Se o locatário quita este tipo de despesa, deve ser reembolsado, com incidência de correção monetária a partir do efetivo desembolso.

Se o contrato contiver cláusula que responsabiliza o locatário por despesas extraordinárias, essa cláusula é nula de pleno direito.

Art 23 Locatário – obrigação de pagar aluguel e encargos: O inquilino tem, de outro lado, as suas obrigações. Delas, a mais elementar é a de pagar, em dia, o aluguel contratado, assim também os encargos locatícios.

Como tempo se há de considerar, legalmente, o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, se outro não tiver sido ajustado pelas partes contratantes.

Assim, pela lei é quérable a dívida de aluguéis e encargos locatícios, isto é, o seu pagamento deve ser feito no domicílio do devedor, em razão do que o credor deve procurar o locatário para que este cumpra a obrigação.

Locatário – obrigação de cuidar do imóvel: Outro dever que, tradicionalmente, todos reconhecem competir ao inquilino é o de usar da coisa locada como se sua fosse, com os cuidados que cada qual dedica ao que lhe pertence. Nem mesmo pode dar ao imóvel destinação diversa daquela para qual contratou a locação.

Ao término do ajuste, o locatário deve devolver o bem como recebeu no início do ajuste, por isso é que se revela importante a exigência de relação descritiva do estado do prédio quando começa o liame locatício.

É certo que o uso normal da coisa provoca desgastes, mas estes não podem ser imputados a quem a recebeu em locação.

Locatário – obrigação de devolver a coisa em bom estado: A orientação de que o imóvel, extinta a locação, deve ser restituído ao senhorio como recebido pelo inquilino, com a mencionada ressalva (salvo a s deteriorações decorrentes do seu uso normal) deve ser entendida como o locatário tendo de cuidar do prédio locado como se fosse sua propriedade.

Locatário – obrigação de comunicar eventuais turbações da posse: Se, no curso da locação, terceiros tentam turbar a posse do inquilino, que é posse direta, este tem o dever de, desde logo, comunicar ao locador essa ocorrência, pois este, além de possuidor indireta, é em regra, o proprietário do bem.

Mais do que isso. Se o inquilino for demandado em nome próprio relativamente ao imóvel locado ao qual tem a posse direta, deve promover a denunciação da lide ao proprietário ou locador que é o possuidor indireto.

Locatário – obrigação de avisar o locador sobre danos ou de promover o reparo dos que lhe competem: Se aparecem danos ou vícios no prédio locado cujo conserto compete ao locador, este, à evidência, deve ser cientificado a respeito, para que possa tomar providências que são de sua responsabilidade.

Na hipótese de o locatário realizar tais reparos, sem conhecimento do senhorio, não pode depois proceder à compensação do que gastou no momento de pagar o aluguel.

No que respeita a consertos, ao inquilino cabe reparar as danificações por ele causadas ou por qualquer pessoa que o visite, ou que habite o imóvel a que título for.

Locatário – obrigação de não modificar o prédio: Não pode o inquilino introduzir modificações no prédio antes de obter autorização expressa do locador.

Locatário – obrigação de entregar ao locador intimações e papéis referentes ao imóvel: De outro ângulo, quaisquer papéis e documentos relativos ao prédio, sejam lançamentos de tributos, autos de infração e imposição de multa, notificações, intimações e interpelações, avisos de despesas de condomínio, ainda que endereçadas ao locatário, devem ser por este entregues ao locador.

Locatário – obrigação de pagar determinadas despesas: Já as despesas de telefone, quando incluído na locação, bem assim as relativas ao consumo de força e luz elétrica, de gás, de água e esgoto, devem ser atendidas pelo locatário.

Locatário – obrigação de permitir a vistoria do imóvel: O locador tem sempre o direito a vistoria o imóvel, seja pessoalmente ou através de seu representante legal.

A vistoria tem que ter o seu dia e hora previamente ajustados.

Locatário – obrigação de pagar o seguro-fiança: É dever do locatário, ainda, pagar o prêmio do seguro de fiança, se for essa a garantia escolhida.

Locatário – obrigação de cumprir convenção e regulamentos condominiais: Se o bem loção situa-se em condomínio de edifício, o cumprimento da correspondente convenção, bem assim do regulamento interno, impõe-se ao inquilino, ainda que nenhuma referência a respeito haja no contrato de locação.

Por isso, a infração contratual locatícia por desobediência às regras condominiais deve ser de tal maneira grave que provoque a justificada reação do condomínio quanto à presença do locatário no seio da coletividade.

Locatário – obrigação de pagar as despesas condominiais ordinárias: Por fim, o locatário deve arcar com as despesas ordinárias condominiais, isto é, aquelas que dizem respeito à manutenção normal do edifício, à sua administração, à rotineira prestação de serviços aos que ali vivem.

Locatário – obrigação de pagar saldos devedores de despesas condominiais ordinárias: Por vezes, nas contas condominiais, ficam saldos devedores ao final do mês ou do exercício anual. Tais saldos, se disserem respeito às despesas ordinárias, e apenas a estas, podem ser rateados, cabendo ao locatário atender à sua parte correspondente à coisa locada.

Locatário – obrigação de pagar as despesas ordinárias se houver comprovação: Os seus inquilinos somente estão obrigados a pagar as despesas ordinárias se houver respectiva comprovação.

Na primeira situação, para cobrar as despesas é preciso demonstra-las; na segunda, pagar é que é possível buscar-se a sua comprovação.

Locatário – obrigações não adimplidas – conseqüências: Há infração legal que autoriza o desfazimento da relação locatícia, mediante a propositura de ação de despejo, exceto com relação à falta de pagamento do aluguel e dos encargos, porque nessa hipótese, descabe a rescisão do contrato por essa infração legal e contratual, uma vez que no despejo por falta de pagamento o inquilino tem direito de purgar a mora, salvo se já o tiver feito, nos últimos doze meses, por duas vezes. Assim, somente na terceira vez é que há infração que provocará a rescisão do ajuste, por isso que, nessa situação, já não pode emendar a mora. Trata-se de uma

forma de reconhecer o abuso do direito de purgar a mora, conferindo-lhe o caráter de infração praticada pelo locatário.

Art. 24 Habitações coletivas – caso de depósito judicial do aluguel: Atenta à realidade dos grandes centros urbanos, nos quais se multiplicam os cortiços, a nova lei prevê que, sendo precária a construção locada, assim tida pelo Poder Público, os inquilinos e subinquilinos podem depositar em juízo, o valor dos aluguéis e encargos, até que seja regularizada a situação, o que se comprovará mediante documento da autoridade pública.

Trata-se de verdadeira ação de depósito judicial, de natureza autônoma, cujo rito será o ordinário ou sumário, este se o valor da causa não exceder 60 salários mínimos.

Haverá situações em que o dinheiro assim depositado faz-se necessário às obras e reparos tendentes a dar condições ao imóvel de ser habitado. Ocorrendo isso, com ordem do juiz dessa ação, é possível levantar o numerário para a efetivação das obras e serviços, cujos orçamentos deverão ser apresentados a fim de avaliar-se o seu custo e se o levantamento dos depósitos vai ser parcial ou total.

Uma vez imposta a desocupação do imóvel pela autoridade pública, por motivo de segurança, é descabida a pretensão dos alugueis do período de interdição.

Art. 25 Encargos locatícios exigíveis juntamente com os alugueis: A atual legislação deixou também expressamente assentado que, quando a responsabilidade dos encargos locatícios for do inquilino, o senhorio poderá cobra-los juntamente com o aluguel do mês que forem exigíveis.

Art. 26 Locatário – obrigação de permitir reparos urgentes: É dever legal do inquilino permitir que se realizem as obras destinadas à reparação de danos no prédio locado. Consentindo ele na sua efetivação, sequer determinada pelo PP, e não havendo risco na sua permanência no imóvel, é inadmissível deferir-se a retomada.

Acontece que, se o inquilino não cumpre essa obrigação que a lei lhe impõe, de consentir na realização de obras de reforma que sejam necessárias, a sua conduta caracteriza infração contratual, com força suficiente para provocar seu despejo.

De outra parte, há reformas que se alongam no tempo, de tal modo que, se perdurarem por mais de dez dias, a lei, como que a compensar os naturais inconvenientes de toda obra desse tipo, autoriza abatimento do aluguel, em proporção ao tempo que ultrapassar os dez dias.

Se, no entanto, os reparos de que o prédio necessita demorarem mais de trinta dias, o inquilino pode resilir o contrato, porque já não lhe interessa ocupar um bem com tanto desconforto, como todos sabem que reformas em prédio provocam.

5. Direito de Preferência

Art 27. Direito de preferência à aquisição do imóvel: Está bem disciplinado, agora, na lei, o exercício do direito de preferência, desde que o aviso que o proprietário-locador deve fazer a respeito até o conteúdo dessa comunicação, a qual, para ser tida como eficaz, deve conter todos os requisitos necessários.

Efetivado o aviso, se forem modificados os termos constantes, como redução do preço, nova oportunidade deve ser dada ao inquilino para exercitar o seu direito.

Nessa hipótese, o prazo terá sua contagem recomeçada, fluindo por inteiro, uma vez que as alterações como que tornam ineficaz a notificação anterior, para os fins que se propunha.

Art 28 Direito de preferência – decadência: Tal prazo é decadencial, não se interrompe ou suspende, anotando-se que é de 30 dias, e não um mês.

Decorrido esse prazo, não pode mais o inquilino obter a adjudicação compulsória, nem mesmo reclamar perdas e danos.

O preferente deverá igualar integralmente a proposta, não lhe sendo facultado contrapropor. Em palavras mais expressivas, o preferente ou iguala integralmente a proposta e protesta pela preferência, ou não tem interesse ou condições de igualar a oferta, não fazendo jus à preferência.

Direito de preferência – desistência: Por fim, antes de decorrido o prazo de trinta dias, ou até mesmo ainda que não tenha sido expressamente avisado, pode o inquilino firmar documento em que desiste da preferência ou a ela renuncia, porque, tratando-se direito disponível, pode dele desistir ou renunciar.

Art 29 Direito de preferência – desistência do negócio por parte do locador: A proposta obriga o proponente.

Assim, após o inquilino aceitar o bem locado que lhe foi oferecido, mediante o preço e condições mencionados na notificação, se o locador-proprietário desiste ou se arrepende, não mais desejando realizar o negócio, pode ser responsabilizado pelos prejuízos que provocou, assim também pelos respectivos lucros cessantes.

Art. 30 Direito de preferência do sublocatário: A norma trata de hipótese que o prédio foi totalmente sublocado, situação em que a preferência é apenas do sublocatário, único, portanto, a ser notificado para o eventual exercício do direito de preferência.

O locatário poderá ter, também, a preferência, mas apenas no caso de o sublocatário não querer ou não poder comprar o prédio.

Desse modo, em que pese a lei, nenhuma conseqüência poderá ativar ao locador se deixar o antigo ou ex-locatário, uma vez que o sublocatário não exerça o direito de prelação.

Direito de preferência – vários sublocatários: Se houver vários sublocatários, todos podem exercer esse direito, em conjunto, ou um só deles, tudo dependendo do interesse ser de todos ou somente de um. Cientificados devem ser todos ou somente um. Cientificados devem ser todos, para que possam realizar o negócio.

Por fim, ainda que o caput trate de sublocatários, o parágrafo único diz que, sendo vários os locatários pretendentes à compra, a preempção cabe ao que for mais antigo. Se tais interessados são inquilinos a contar de uma mesma data, a preferência se resolve a favor do mais idoso.

Art 31 Direito de preferência sobre a totalidade de vários imóveis: Trata-se das chamadas vendas em bloco, bastante comuns quando se cuida de alienar apartamentos, escritórios ou consultórios de um único edifício, ou imóveis vizinhos, seja um conjunto de lojas ou de casas.

Nesse caso, ainda que tenham locatários diversos, como pode acontecer, a prelação pode ser exercida por todos, por alguns ou por um deles, mas, em qualquer dessas hipóteses, o inquilino ou os inquilinos devem adquirir a totalidade dos bens oferecidos.

Cuida-se, nesse caso, de obrigação indivisível, em que, não obstante divisíveis naturalmente os objetos da prestação, formando-se um bloco negocial, tornam-se indivisíveis, de sorte a acautelar o interesse jurídico do alienante.

Art 32 Direito de preferência – casos em que não existe esse direito: Comecemos, pois, pela perda da propriedade imóvel, que pode acontecer mediante sua desapropriação, pela sua renúncia, pelo seu abandono e pelo seu perecimento.

Há também hipótese de perda temporária de bens por requisição da autoridade competente.

Venda judicial existe não apenas quando se trata de alienação, em leilão, do imóvel que, na partilha, não cabe no quinhão de um só herdeiro ou inadmite divisão cômoda.

Em todas essas situações, estando o imóvel locado, não há que se dar preferência ao locatário que, no entanto, independentemente de aviso ou notificação do locador, poderá fazer lanços no leilão ou venda judicial, tanto que saiba, pelos editais, da sua realização.

Se o bem locado for objeto de permuta, também descabe falar-se em preferência ao locatário.

No caso de doação, embora seja certa forma de alienação não há venda, mas simples ato de alguém dar o bem a outrem, que o aceita. Havendo doação de bem locado, não se pode cogitar, portanto, do direito de preferência ao locatário.

Se houve cisão, fusão ou incorporação de empresas, por igual não se pode sustentar, não se deve dar preferência ao inquilino, porque essas espécies de transformações de pessoas jurídicas não significam venda de imóveis.

Os imóveis que estiverem locados integram, assim, o patrimônio da empresa, que não é senão um conjunto de bens, direitos e obrigações, considerados como uma universalidade, não se podendo falar em direito de preferência do inquilino.

Art 33 Direito de preferência – desrespeito – ação de perdas e danos: Vendendo o senhorio o bem locado sem dar preferência ao inquilino, tem este, frente ao vendedor, direito a perdas e danos, com ressarcimento. Em primeiro lugar, bom é fixar-se que sujeito passivo dessa ação é, apenas o alienante.

Não basta isso, porém,. É mister que o locatário demonstre que tinha possibilidade de adquirir o bem, nas mesmas condições com que o adquirente o fez. Sem essa prova, não tem o inquilino possibilidade de êxito na pretensão a perdas e danos.

Além disso, é imperativo que demonstre o prejuízo efetivamente suportado por ter sido preterido na venda do imóvel.

Direito de preferência – desrespeito – ação de adjudicação: Outra ação a que tem direito o inquilino preterido é a ação de adjudicação do bem locado, mediante o depósito, já com a petição inicial, do valor pelo qual foi vendido ao terceiro, mais as despesas realizadas por este com escritura, registro e pagamento do imposto de transmissão da propriedade imobiliária. Para o exercício dessa pretensão, porém, é necessário que o contrato de locação, por qualquer de suas vias, tenha sido averbado à margem da matrícula do prédio no respectivo Cartório de Registro de Imóveis até trinta dias antes da alienação.

Essa ação de adjudicação tem o prazo decadencial de seis meses para ser proposta, a contar desse mesmo registro da venda do imóvel a terceiro. Importante é observar que essa demanda há de ser ajuizada contra o vendedor e contra o comprador, porque a sentença que nela se proferir, se for procedente o pedido, valerá para o inquilino como adjudicação do imóvel, mas, ao mesmo tempo, desconstituirá o negócio entre o alienante e o adquirente.

Direito de preferência – indenização no caso de venda de vários imóveis: Há importante aspecto relacionado à alienação de uma unidade imobiliária. Nesse caso, se for preterido por não lhe ter sido ofertada a totalidade dos bens alienados, o locatário, em eventual ação de indenização por perdas e danos, tem que demonstrar que tinha condições financeiras para o negócio na sua totalidade, e não apenas daquele bem que lhe está locado e que foi vendido em bloco com os outros.

Art 34 Direito de preferência: Condômino é aquele que tem o domínio com outras pessoas sobre determinada coisa. É um co-proprietário desse bem.

Desse modo, somente se os condôminos não quiserem exercer a preferência é que ao locatário será esta deferida.

Afinal, o condômino tem, na espécie, prioridade. O locatário, preferência. A prioridade é primazia, no sentido de atendimento antes de todos. A preferência é acolhimento, em igualdade de condições com terceiros, da oferta ou lanço do inquilino.

6. Das benfeitorias

Art. 35 Benfeitorias necessárias e úteis - indenização

7. Das garantias locatícias

Art 37. Garantias para as obrigações locatícias – modalidades: No caso de locação de prédio urbano, a nova Lei prevê três espécies de garantia: a caução, a fiança, também conhecida como garantia fidejussória, e o seguro de fiança locatícia.

A palavra caução, do ponto de vista obrigacional, apresenta-se como o contrato ou obrigação acessória, de modo que, em regra, se firma na existência de contrato ou de obrigação principal.

A fiança é contrato pelo qual um terceiro vem garantir, total ou parcialmente, diante do credor, o cumprimento de obrigação assumida pelo devedor, que é o afiançado.

De tal modo, a fiança é contrato que tem de um lado o fiador e de outro o credor, dele não participando o devedor do contrato principal, que é o locatário. A circunstância de esse contrato de garantia estar contido, no caso de locação, como uma simples disposição numa cláusula contratual do instrumento locativo não significa que dele seja parte o inquilino.

A fiança e a caução em imóveis, se firmadas por pessoa casada devem ter a autorização do outro cônjuge, como o exige o CC, sob pena de nulidade.

A caução em dinheiro e a fiança são as mais comuns das garantias dadas no caso de locação de imóveis.

E finalmente, o seguro de fiança locatícia nada mais é do que um contrato de seguro, sabendo-se que, por este, uma das partes se obriga com a outra, mediante o pagamento de um prêmio, a indeniza-la do prejuízo resultante de riscos futuros, previstos contratualmente.

Estão igualmente cobertas pelo seguro as custas processuais e honorários advocatícios, de acordo com os cálculos dos respectivos processos decorrentes daquelas medidas judiciais.

Garantia nula se o contrato é nulo: Nenhuma das garantias subsiste se nulo for o contrato principal, que é o de locação, uma vez que todas elas são contratos acessórios daquele. Há uma única exceção, quando a nulidade é conseqüência apenas de incapacidade pessoal do locatário. Se a nulidade do contrato de locações decorre, todavia, de qualquer outro motivo, a garantia prestada não subsiste, porque as obrigações nulas não são suscetíveis de garantia, como se vê, com referência à fiança.

Garantias – nulidade de uma delas: A atual lei, como a anterior, proíbe que haja mais de uma espécie de garantia relativamente a um mesmo contrato de locação.

Mas exigindo-se e prestando-se fiança e caução, qual a garantia que deve prevalecer? Neste caso, sobrevive aquela que topograficamente primeiro foi mencionada no contrato, presumindo-se que foi a primeira a ser exigida.

Se a segunda garantia figura em documento à parte, prevalece a primeira prestada no próprio contrato de locação, porque não pode o locador exigir mais de um tipo de garantia. O descumprimento da proibição legal não pode gerar conseqüência outra que não a invalidade da garantia em excesso.

Art 38 Garantia – caução: Podem ser caucionados bens do locatário ou de terceiro, coisas móveis ou imóveis.

Sendo a caução em bens móveis, esse contrato deverá ser registrado em Cartório de Registro de Títulos e Documentos para que possa surtir efeitos em relação a terceiros.

Já a caução em bens imóveis deve ser averbada à margem de sua matrícula no respectivo Cartório de Registro de Imóveis, a fim de que fique ali constando esse ônus para conhecimento de terceiros.

Bastante comum é a caução em dinheiro. Diz-se que a locação se fez mediante depósito em mãos do locador ou, mais precisamente, mediante depósito do valor correspondente a três meses de aluguel, como de hábito ocorre. A quantia assim entregue ao senhorio deve ser depositada em conta de poupança.

Art 39 Garantias até a entrega das chaves: É comum a fiança a ser prestada até a real e efetiva entrega do bem locado ao senhorio, quando se tem por finda a locação. Isto consta na generalidade das vezes, do próprio instrumento do negócio.

Pela atual lei, no entanto, a fiança, a caução e o seguro de fiança garantem as obrigações locativas até a devolução da coisa, exceto se houver disposição contratual em contrário.

A garantia prestada, cobrindo não apenas os débitos acaso existentes, mas também danos e perdas decorrentes de eventuais reparos e consertos no imóvel, que à evidência, serão feitos após a entrega do prédio ao senhorio, mas que são conseqüência de atos ou fatos acontecidos durante o tempo de permanência do inquilino na coisa locada.

Terminado o prazo do contrato de locação, mas prorrogada esta por tempo indeterminado, perdura a responsabilidade do fiador, se estabelecida até a entrega das chaves, inclusive quanto aos aluguéis reajustados dentro dos parâmetros legais.

Se os reajustes dos locatívos atenderam o que o contrato previa, por igual subsiste a responsabilidade do fiador, uma vez que sabia ele, previamente, desses aumentos, ao prestar a garantia.

Responsabilidade do fiador havendo revisão do aluguel: Observamos que os fiadores respondem pelos reajustes contratuais ou legais do aluguel, não pelas diferenças do locativo que decorram da sua revisão judicial, em demanda para a qual não foram intimados.

É que os reajustes podem ser exigidos dos fiadores, seja porque previstos no contrato, do que eles tinham ciência, seja porque legais, não podendo, pois, alegar ignorância a respeito.

Já os valores que sejam conseqüência de sentença judicial em processo do qual não participaram, nem ciência tiveram, não se lhes pode exigir.

Art 40 Garantia – substituição por morte, incapacidade ou insolvência do fiador: O credor pode exigir que o fiador seja substituído por outro ou por outra modalidade de garantia, sempre que houver modificação na situação daquele garante.

De fato, morto o fiador, cessa a responsabilidade do seu espólio, herdeiros e sucessores que não assumem o seu lugar naquele contrato de garantia, salvo quanto às obrigações afiançadas até a morte, porque a herança responde pelas dívidas do falecido.

No caso de ser, por sentença judicial, declarado ausente, ou desaparecer sem que dele haja notícia ou de ser declarado interdito por incapacidade, assim como se lhe for declarada a falência, tratando-se de devedor comerciante ou a insolvência, no caso de devedor civil.

Garantia – substituição pelo esvaziamento do patrimônio do fiador: De outro ângulo, se o garante aliena ou grava com ônus todos os seus bem imóveis, o locador tem direito de exigir que o inquilino apresente novo fiador, por isso que as obrigações locativas não estão cobertas pelo patrimônio que antes existia, ou que, embora ainda exista, está onerado.

Neste caso, incide a regra legal segundo a qual é lícito ao senhorio exigir a substituição desse garante, sem que se haja de examinar outros aspectos.

A exigência do novo fiador é feita através de regular notificação.

Exoneração do fiador: Quando a fiança é por tempo certo, o fiador não pode pedir exoneração durante o prazo contratual, mas descabe responsabilidade por dívida posterior ao seu vencimento.

Quando o fiador a prestou por prazo indeterminado, ainda que até a real entrega das chaves, esse garante tem direito de se livrar dessa responsabilidade.

De fato, uma coisa é obrigar-se até a entrega das chaves. Outra, é renunciar ao direito de exonerar-se da fiança prestada por prazo indeterminado. Enquanto na primeira hipótese o garante responde até a efetiva devolução do bem, embora possa postular a sua exoneração, exatamente porque não renunciou a essa faculdade, na segunda hipótese não pode pleiteá-la.

Fiador – validade da renúncia do direito de exoneração: Ocorre que, como tal renúncia se insere no âmbito de disponibilidade dos direitos do fiador, temos que admitir que seja válida.

Embora não uniforme, essa é a posição jurisprudencial dominante.

Fiador – a partir de quando se dá a sua exoneração: Quando se trata de liberação amigável, o fiador estará exonerado a contar do dia mencionado no instrumento de exoneração, livremente fixado pelas partes.

O fiador, embora exonerado por sentença de primeiro grau de jurisdição, continua respondendo pelas obrigações afiançadas até que ocorra o trânsito em julgado do acórdão que decidir a apelação ou o recurso seguinte, se houver.

Fiador por tempo certo – sua substituição: Quando essa garantia é prestada por tempo certo, mas a locação afiançada se prorroga por prazo indeterminado, o credor tem direito de exigir novo fiador, porque aquele que se obrigou até determinada data já não mais garante as obrigações locativas.

Fiador de pessoa jurídica – possibilidade de exonerar-se: Quando a fiança é prestada a uma pessoa jurídica, o fiador sempre leva em conta a pessoa ou as pessoas dos sócios em quem confia, de sorte que esse contrato de garantia não passa de pessoa a pessoa, na medida em que essa garantia, contrato benéfico, não admite interpretação extensiva.

Caução de imóveis – desaparecimento – substituição da garantia: Se foram caucionados móveis, e estes perecem ou desaparecem, é caso em que se permite a exigência de nova garantia. Desaparecimento ocorre quando não são encontrados. E o perecimento de uma coisa que seja objeto de um direito acontece quando perde as qualidades essenciais, ou, ainda, o valor econômico, quando se confunde com outra, de modo que não se possa distinguir, e quando fica em lugar de onde não possa ser retirada.

Desapropriação ou venda do bem do fiador: Desapropriado, destruído ou alienado imóvel que foi dado em caução, ou que constituía o patrimônio do fiador, tem o locador direito a exigir outra garantia, visto que a existente, por assim dizer, desapareceu nos termos de responder pelas obrigações contratuais locativas.

Locatário que deixa o lar conjugal – subsistência da fiança: Tal situação deve ser comunicada, por escrito, ao locador, podendo este exigir fiador em substituição ou outra garantia.

Desquite do locatário, embora este deixe o prédio e passe a mulher a pagar os aluguéis, não constitui motivo para a exoneração do fiador, se se obrigou por eles até a entrega das chaves.

Art 41 Seguro de fiança: O seguro de fiança deve ser contratado pelo locador ou pelo inquilino, mas a este caberá pagar o prêmio e o custo da respectiva apólice, tendo como beneficiário o locador que, assim, ficará coberto pela totalidade das obrigações caso não adimplidas pelo locatário, sejam aquelas que decorrem do contrato de locação, sejam aquelas que resultam da legislação.

Art 42 Garantia – ausência – pagamento antecipado do aluguel: Casos há que a locação não está garantida quanto ao cumprimento das respectivas obrigações. A lei permitiu que, não havendo garantia para a locação, possa o locador cobrar antecipadamente o aluguel, até o sexto dia útil do mês vincendo, isto é, do que estiver em curso.

Como já dissemos, é possível ou até provável que o pretendente à locação de um imóvel prefira pagar antecipadamente o aluguel a ter de conseguir ou prestar uma das mencionadas formas de garantia.

8. Das penalidades criminais e civis

Art. 43 Penalidades – contravenções penal – casos: Comete delito contravencional quem exige quantia maior do que o aluguel ou encargos devidos, anotando-se que o pagamento espontâneo de valor maior, seja quanto ao locativo, seja quanto aos encargos, deve ter tratamento diverso.

No caso de aluguel, é preciso verificar se não caracteriza acordo quanto à sua majoração ou reajuste, dado que, na locação verbal e naquela que vigora por tempo indeterminado, é comum modificar-se o valor da renda mediante tratativa verbal, comprovada pelo recibo do novo locativo, que tantas vezes serve até pára demonstrar a ocorrências de um acordo.

Já com referência aos encargos, ainda que haja pagamento do que se exigiu, mas o seu valor não corresponde à realidade, está configurada a contravenção, com a exigência de valor maior do que o devido, comprovado pelo próprio recibo.

O exigir mais de uma garantia, para um mesmo ajuste locatício, também pode caracterizar delito. O locador pode pretender apenas uma das três garantias de que já tratamos.

Por fim, a cobrança antecipada do aluguel também é um ilícito que repercute na esfera penal, salvo se sr trata de locação para temporada ou não havendo qualquer das três mencionadas espécies de garantia, situação em que o locador poderá cobrar o locativo e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo, isto é, que estiver em curso.

Art 44 Penalidades – crime de ação pública – casos: Se o locador ou sublocador se nega a fornecer recibo, no qual conste, separadamente, o valor do aluguel e dos encargos, está sujeito a responder a uma ação penal.

Como não há crime sem lei anterior que o defina, essa conduta de negar-se a entregar o recibo, apesar de ilegal, deixou de caracterizar ilícito penal, nas hipóteses que se refiram a todas as demais locações, Poe ausência de previsão legal.

Por derradeiro, Vicente Greco Filho, com sua habitual segurança e clareza, conclui: “Tipos penais: temos, portanto, no inciso comentado, dois tipos penais: a) recusar-se o locador a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos (não se olvidando de que o locatário que subloca é locador); b) recusar-se o sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos.

Penalidade civil – multa – desvio de uso de imóvel retomado: O retomante de prédio residencial tem que lhe dar o fim declarado. Em primeiro lugar, deve iniciar sua utilização dentro de cento e oitenta dias contados a partir da entrega do bem. Em segundo lugar, esse uso deve ser pelo tempo mínimo de um ano, a contar da mudança para o imóvel retomado, tudo sob pena de ficar caracterizada a conduta criminosa de quem retomou o bem, e não do beneficiário do pedido.

O prazo é , no entanto, de sessenta dias para o início da demolição ou reformas, contados da entrega do imóvel, se o inquilino foi despejado em razão de reparações urgentes, determinadas pelo Poder Público. Decorrido esse prazo (60 dias), havendo inércia do retomante está caracterizado o crime.

Este também se t3em por consumado pelo despejo executado até o trigésimo dia seguinte ao falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o prédio.

Por fim, em qualquer das diversas hipóteses ora comentadas, exceto a última, que se atribui ao oficial de justiça, pode o locatário, diremos melhor, o ex-locatário, reclamar, em processo próprio, multa que poderá ser de valor correspondente, no mínimo, a doze e, no máximo, a vinte e quatro meses do derradeiro aluguel pago por ele, devidamente corrigido, ou do locativo que estiver sendo cobrado do novo inquilino.

Multa por desvio de uso – procedimento para sua cobrança: A multa, sendo como é, a favor do ex-inquilino, não pode ser fixada de ofício pelo juiz, dependendo de provocação desse interessado, desenvolvendo-se através de uma ação autônoma, de cobrança, em conexidade sucessiva com a de despejo já terminada.Poderá ser proposta através de rito ordinário ou sumário, conforme o valor da causa.

Há casos em que o retomante alega, comprovadamente, a existência de motivo de força maior que o impediu de utilizar o prédio nos prazos legais, para os fins que declara. Nessa situação, o ex-locador deve ficar exonerado de pagar a multa.

Multa – não exigibilidade – desocupação do imóvel em face de mera notificação: Já se sustentou que, desocupando o imóvel com a notificação, independentemente de ação de despejo, o locatário tem direito de cobrar multa do locador, quando este não utiliza o imóvel para o fim declarado, mas há também entendimento contrário, tanto mais quando, não sendo necessária a notificação

prévia, esta é inócua e sem força coercitiva no sentido de obrigar o inquilino a liberar o prédio.

Multa – não exigibilidade – desocupação do imóvel por acordo: Incabível é a multa por desocupação derivada de acordo extrajudicial celebrado antes de julgado o despejo já proposto, mas sem qualquer ressalva, naquela transação, quanto à lide em curso, de sorte que “não há lugar para a cobrança da multa por desvio de uso – direito que só surgiria em conseqüência da sentença concessiva da retomada”.

Multa – não exigibilidade - locatário que renuncia a ela: Havendo acordo nos autos de despejo, o locatário abrir mão dessa multa ou liberar o locador para dar ao prédio o destino que entender, e não necessariamente aquele que declara de início.

De modo que, nesse caso, não há como sustentar que depois possa exigi-la, uma vez homologada a composição amigável no despejo, com aquela renúncia à multa, ou liberando o senhorio quanto à destinação do bem locado.

9. Das nulidades

Art 45 Cláusulas nulas: O dispositivo ora comentado tem por nulas quaisquer cláusulas contratuais que procurem neutralizar as altas finalidades da lei, principalmente as que vedem a automática prorrogação do contrato de locação residencial, assegurada pelo art.47, as que proíbam o direito à ação renovatória no caso de locações comerciais ou industriais se o contrato escrito for de cinco anos no mínimo ou, finalmente, que permitam a cobrança de luvas para que se dê essa renovação.

Cláusulas que não podem ser tidas por nulas: Há, no entanto, certas disposições contratuais que sempre foram consideradas válidas. Assim, o locador podia abrir mão da revisão do aluguel com apoio na Lei de Luvas.

Nem se pode dizer que viole a lei o estabelecer locação comercial ou industrial por tempo indeterminado.

A cobrança das luvas: Visou a impedir a cobrança de luvas, como era chamada a quantia que o interessado pagava para que o proprietário de um prédio comercial ou industrial assinasse contrato de locação, luvas certamente maiores quanto maior fosse o prazo do ajuste.

E as luvas eram exigidas pelo locador não apenas por ocasião do primeiro pacto, senão também para as renovações ou prorrogações contratuais que se seguissem.

Com a nova Lei do Inquilinato, não há mais vedação quanto À exigência de luvas, tratando-se do contrato inicial. A proibição existe apenas no caso de renovação do ajuste.

10. Da locação residencial

Art 46 Locação residencial: A resolução é ato ou efeito de resolver, compreendendo-se, entre as acepções desse vocábulo, a extinção, quando se trata de um contrato ou de um direito.

A lei estabeleceu, para as locações residenciais, o despejo por simples término do contrato, e também, o que é coisa diversa, a chamada denúncia vazia ou oca, ou ainda, denúncia imotivada.

Se a locação, através de contrato escrito, for ajustada por tempo igual ou superior a 30 meses, terminado o prazo o locador pode, tanto que o faça logo, isto é, dentro de 30 dias, pedir o imóvel, retomando-o sem necessitar promover qualquer notificação premonitória ou dar qualquer aviso ao inquilino, pois este já estava ciente de que o pacto vigorava por período certo.

Trata-se, afinal, de ação de despejo por término de contrato, que tem que ser propost5a em 30 dias a contar do fim do ajuste. Não que se tenha que fazer a citação do locatário nesse prazo

Aluguéis durante a ação de despejo: A propósito, consignamos que o recebimento do aluguel e encargos durante o tempo que durar esse processo de despejo não significa que o locador tenha anuído à prorrogação da locação, nem que tenha desistido da demanda proposta ou renunciado ao direito em que ela se funda. Afinal, o receber a renda é direito do senhorio, e pagá-la é obrigação de quem usa coisa alheia.

Locação residencial – denúncia vazia: Se é prorrogada a locação pela permanência do locatário após trinta dias do término do contrato, sem que o locador tenha proposto a ação de despejo, a qualquer tempo poderá promove-la. Nessa hipótese, porém, há de notificar ou avisar o inquilino, dando-lhe 30 dias para mudar-se, sob pena de sofrer a ação que é também de despejo, sem que tenha que dar os motivos de sua pretensão de retomar. Aí sim é que se chama, a essa ação, de despejo por denúncia imotivada, denúncia vazia ou denúncia oca.

Locação residencial e comercial (locação mista): A locação pode ser considerada mista quando tem finalidade residencial e, ao mesmo tempo, não residencial. Essa locação pode ser estabelecida pela vontade de locador e locatário ao contratarem ou, ainda, assim ser considerada pelo critério de preponderância de uma finalidade em relação à outra.

De fato, sempre se admitiu a retomada por denúncia vazia, na hipótese de locação mista, desde que houvesse por preponderância da atividade comercial.

Hà situações, no entanto, em que a locação é verbal, ou, embora de início houvesse escrito, acabou prorrogado por tempo indeterminado, vigorando o ajuste há muitos anos. Ou, ainda, embora escrito o ajuste, não é possível pelo seu exame saber qual daquelas finalidades é a principal. As partes acabam discutindo sobre a existência de locação mista, quase sempre o locador sustentando que prepondera o

uso comercial e o locatário dizendo que a utilização de maior amplitude ou principal é a residencial.

Art 47 Locação residencial verbal ou por prazo inferior a trinta meses: A locação de prédio residencial ajustada verbalmente presume-se por tempo indeterminado, como aliás é de cediço entendimento da doutrina e da jurisprudência.

Tanto nessa situação, como na de existir contrato escrito por prazo inferior a trinta meses, findo o ajuste haverá a sua automática prorrogação, por força da lei, passando a vigorar por tempo indeterminado, de modo que somente poderá ser retomado o imóvel locado nas hipóteses expressamente previstas no art. 47, examinadas em seguida.

Retomada no caso de descumprimento de acordo: Se houver transação para a desocupação, mas o inquilino não honrou o acordo celebrado, deixando de devolver o bem, cabível é o despejo.

Retomada por extinção do contrato de trabalho: Se o inquilino ocupa o imóvel em razão de relação empregatícia, que vem a ser extinta, o locatário deve devolver o bem à empresa, e, não o fazendo, dá motivo ao despejo por essa causa.

Diferente, porém, é a situação de haver mudança nas funções ou nas atividades do empregado ocupante do imóvel de empresa empregadora. Nesse caso, ainda que haja cláusula prevendo que essa modificação do contrato de trabalho acarreta o despejo, não é este o caso de ser deferido. É que essa disposição contraria a legislação específica que admite a retomada somente quando houver a extinção do contrato laboral.

Retomada para uso próprio: O despejo pode ter também como motivo o uso pelo próprio dono, ou de cônjuge ou de companheiro, ou, ainda, para uso residencial de ascendente ou descendente do proprietário, que não possua, nem o seu cônjuge ou companheiro, prédio residencial próprio.

Se a pretensão à retomada é para uso próprio do senhor do imóvel, seu cônjuge ou, ainda, como diz a atual lei, sua companheira, há de ser entendida a expressão uso próprio da maneira mais ampla possível, de tal modo que o retomante poderá utilizar a coisa para residência ou outro fim.

Retomada para uso próprio – falecimento do retomante: Se o falecimento, para uso próprio, falece no curso do processo de despejo, qual a solução? Já se decidiu que, falecendo o retomante no curso de ação de despejo para uso próprio, fica prejudicado o pedido pelo desaparecimento do sujeito ativo do processo, já que tal ação é pessoal, sem ser personalíssima. Assim, não se pode falar em sucessor processual na pessoa do espólio, que é entidade jurídica transitória, com personificação anômala.

Se, no entanto, o autor pede o imóvel para seu uso próprio, e ele vive com sua família, sabendo-se que tal pretensão é intuitu familiae, falecendo o varão o processo prossegue, por isso que não desapareceu, pela morte, o interesse da família em passar a residir no bem locado.

Em tudo distinta é a situação decorrente do falecimento do autor, em caso de uso próprio, com a sentença já transitada em julgado, notificado o inquilino para a desocupação da coisa locada. Nesse caso, há que ser observada, respeitada e cumprida a coisa julgada, prosseguindo-se na contagem do prazo de desocupação.

Retomada para uso de ascendente ou descendente: segundo, se o pedido para reaver o imóvel locado visa a destina-la, a ascendente ou descendente, estes somente poderão usa-lo como residência, vedada, qualquer outra destinação.

Apenas é cabível esse pleito se for para uso residencial.Queremos registrar, no entanto, que o beneficiário da retomada não é apenas o

ascendente ou descendente por consangüinidade, mas, também, o por afinidade, até porque a nova lei, como a anterior, não estabelece a restrição ao parente por afinidade.

Nessa espécie de retomada presume-se a sinceridade do pedido, dispensando-se o locador da prova da necessidade. Somente o comportamento posterior do proprietário poderá demonstrar a insinceridade, que o obrigará a satisfazer perdas e danos suportados pelo locatário, além de sujeita-lo a processo criminal.

Havendo essa presunção em regra, não há lugar para audiência de instrução e julgamento, salvo se a contestação descrever fatos com contornos definidos que possam ensejar prova oral cujo ônus é do réu.

Por fim, se no curso de processo de despejo vem a falecer o ascendente ou descendente beneficiário do pedido de retomada, a conseqüência é a extinção do feito sem exame do mérito, ressalvado, porém, o caso de este e sua família serem os beneficiários da retomada, cujo processo, então, haverá de prosseguir.

Retomada para uso do neto: Por outro lado, a lei atual, como a anterior, não impede o locador-proprietário de postular o imóvel de sua propriedade para uso de algum de seus descendentes, seja filho ou neto.

Retomada para reformas no imóvel: Cabível é, ainda, o despejo se o bem locado tiver que ser submetido a reformas aprovadas pelo Poder Público, ou tiver que ser demolido para dar lugar a nova edificação licenciada. Num caso ou noutro é preciso que a área a ser construída aumente em, pelo menos, vinte por cento a existente, o que significa permitir maior utilização social.

Se no prédio funciona hotel ou pensão, o aumento da área tem que corresponder a cinqüenta por cento da existente, sem o que não se mostra viável a retomada.

É possível, todavia, que o loatário, na contestação, impugne a viabilidade técnica da nova edificação, atacando, portanto, a sinceridade do pedido deduzido pelo senhorio. Nesse caso, a controvérsia pode levar à realização de prova pericial.

Ocorre que planta aprovada e alvará de licença para a respectiva edificação ou reforma não gozam de presunção de verdade absoluta, de tal sorte que, muitas vezes, se impõe a produção de prova técnica.

Retomada de prédio locado há mais de cinco anos: Se o imóvel está locado, de modo ininterrupto, há mais de cinco anos, por prazo indeterminado, é possível, com esse único fundamento, obter a sua retomada, independentemente de qualquer aviso ou notificação, tratando-se em verdade de despejo pelo decurso desse lapso temporal.

De tal modo, trata-se de reaver a coisa locada, sem qualquer outro motivo que não seja ter a locação, sem interrupção, vigorado por mais de um lustro e ao senhorio não interessar a sua continuidade.

É caso, pois, de denúncia vazia em face dessa longa e continuada atuação do ajuste.

Retomada – ônus da prova: A lei ora examinada, de maneira até pedagógica, com absoluta clareza, dispôs em que hipóteses a necessidade de retomar o bem alugado tem que ser demonstrada.

A primeira é no caso de uso próprio, mas apenas se o retomante estiver ocupando, com a mesma utilização que pretende dar Àquele que é o objeto do pedido, outro prédio que seja também de sua propriedade, na mesma localidade. Nesse caso, não há presunção de sinceridade, motivo por que o autor deve provar que tem necessidade de proceder a essa mudança.

Retomada – uso próprio – locador que reside em prédio de que é co-proprietário: O locador que mora em prédio possuído em comum equipara-se ao proprietário residente em imóvel alheio, segundo lição da jurisprudência à sombra da Lei 6649/79.

Nessa situação está, pois, dispensada a prova da necessidade, em que pese a circunstância de a presunção que favorece o autor ser relativa, cabendo, portanto, ao réu o ônus de demonstrar que o locador é insincero na sua pretensão.

Retomada para uso próprio de pessoa jurídica: Já se considerou que, sendo o locador pessoa jurídica, é inadmissível retomar imóvel residencial para uso próprio, pois a pessoa jurídica não tem condições para a propositura de despejo visando à retomada do imóvel para uso próprio a fim de, alojar no prédio determinado funcionário que pode, mais tarde, desligar-se da empresa.

Ocorre que esta orientação não prevaleceu, estando praticamente pacificada a jurisprudência do 2° TAC no sentido de que o conceito de uso próprio perfilhado é o mais amplo possível, não se resumindo ao uso de descendente ou ascendente.

Retomada – uso próprio – retomante que já pediu o imóvel anteriormente: Ainda que o retomante resida ou utilize prédio alheio, terá que provar a necessidade

do seu pedido de uso próprio se, antes, já retomou o imóvel que agora pretende reaver.

Essa retomada anterior, porém, há de ter sido judicialmente realizada, com a finalidade de o senhorio mudar-se para o imóvel.

Retomada – ascendente ou descendente que reside em prédio próprio: Quando o beneficiário de despejo é ascendente ou descendente, se estes residem em prédio próprio, haverá de ser comprovada a sua necessidade de mudarem-se para o imóvel despejando, sem o que não terá êxito a retomada deduzida.

Por vezes o ascendente ou descendente reside com o próprio retomante, de tal sorte que não há recibo de locativo pago, nem contrato de locação, mas o fato de morar com o autor tem que ser declarado expressamente na inicial, para permitir ao réu que, se impugnar a alegação, realize a respectiva prova.

Retomada – necessidade de o autor provar que é o proprietário: quando a postulação do despejo tiver por fundamento legal o disposto nos incisos III e IV deste artigo, isto é, uso próprio, uso de descendente ou ascendente, e reformas ou edificação, a petição inicial deverá ser instruída de modo a demonstrar que o autor é proprietário, promissário comprador ou cessionário do bem, imitido na posse, devendo o respectivo título, contendo cláusula de irrevogabilidade, estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Esse documento é indispensável à propositura da demanda. Inexistente esta prova documental, o caso é de carência da ação por ilegitimidade ad causam ativa, uma vez que o retomante não tem qualidade para ser autor em tal demanda.

Retomada ajuizada pelo espólio: O imóvel tem indiscutível legitimidade para, em nome da herança, pedir imóvel locado para uso de um dos herdeiros. Evidentemente que não lhe será facultado retomar para uso próprio.

O espólio deve ser representado pelo inventariante, postulando em face da indivisibilidade da herança, o imóvel locado para uso de um dos herdeiros ou do próprio cônjuge supérstite.

11. Da locação para temporada

Art 48 Locação para temporada – considerações: Quem toma de aluguel um prédio em qualquer cidade, em qualquer lugar, desde que preenchidos certos requisitos, estará locando um imóvel por temporada.

Por qualquer outro motivo que o obrigue a contratar imóvel residencial, se for pelo prazo máximo de noventa dias, estaremos diante de uma locação por temporada.

A propósito, esta pode referir-se a um imóvel na mesma cidade onde seja domiciliado o inquilino.

Se o prédio for locado com móveis e utensílios, é obrigatório que sejam relacionados e descritos, constando o estado em que se encontram, tudo a diminuir a possibilidade de conflitos ao final da locação.

Tal obrigatoriedade está, no entanto, desacompanhada de qualquer sanção legal, de modo que, se apesar de mobiliado o imóvel, não constar quais são os bens móveis, alfaias e utensílios que havia ali,, o certo é que a respectiva prova da existência dessas coisas móveis pode ser suprida por todos os meios admitidos.

Art 49 Locação para temporada – recebimento antecipado dos aluguéis: Atenta a lei, permitiu que a totalidade dos alugueis e encargos fossem cobrados de uma só vez, de modo antecipado de regra, como acontece, no início da utilização do bem.

Apesar disso, autorizou também que o locador exija garantia, entre as previstas, para cobrir outras obrigações contratuais, admitindo, nesse passo, que a principal delas já esteja solvida.

Art 50 Locação para temporada que passa a residencial por tempo indeterminado: Na locação de temporada, terminado o prazo legal do ajuste, tinha necessariamente que se enquadrar numa relação locacional comum determinada pela permanência do inquilino no imóvel.

Assim, se o inquilino continuar no prédio, após o término da locação de temporada, haverá prorrogação do liame por prazo indeterminado apenas se o locador não manifestar sua intenção de retomar o imóvel no prazo de 30 dias.

Essa prorrogação decorre de presunção legal, não podendo, daí em diante, haver a cobrança antecipada do locativo e encargos, porque a relação locatícia passa ao regime da locação residencial comum, tanto que a resilição ou denúncia vazia do contrato somente pode ser feita quando já decorridos trinta meses de seu início ou, ainda, nas hipóteses previstas no art. 47, vale dizer, denúncia motivada, quando, então, esse prazo não necessita ser observado, bastando que haja um daqueles motivos do art. 47.

Locação para temporada – ilegalidade de contratos sucessivos: O segundo ajuste é válido, vigorando, entretanto, por tempo indeterminado, porque, em princípio, seria nula a cláusula que fixasse o novo prazo em até 90 dias, que se apresenta como fraudatória dos objetivos da lei ora comentada, uma vez que manteria o locatário, numa locação residencial de prazos sucessivos tão curtos, sujeito a iminente despejo, quando é certo que pactos com prazos inferiores a trinta meses somente autorizam a retomada do imóvel por um dos motivos alinhados no art. 47.

12. Da locação não residencial

Art. 51 Locação não residencial: A fim de livrar o comerciante e o industrial dessa conhecida exigência dos locadores por ocasião de renovação do contrato, ceio o Decreto 24150 de 1934, que foi, sem dúvida, uma grande conquista do direito brasileiro, que perdurou até ser agasalhado pela nova lei.

A nova legislação não apenas praticamente reproduziu o que constava da Lei de Luvas, mas, por igual, consagrou todas as grandiosas lições jurisprudenciais a respeito da locação comercial e industrial, ensinadas com apoio naquele decreto.

A atual lei, refere que o ajuste a renovar deve ser escrito e por prazo determinado, afastando, assim, de plano, a propositura de ação de renovação de contrato de locações comercial ou industrial, ou, simplesmente ação renovatória, como tantas vezes vimos, baseada em locação verbal ou que, sendo escrita de início, se prorroga por tempo indeterminado, mas sem contrato escrito.

A soma do tempo dos contratos escritos: Por outro lado, a existência de vários contratos escritos, cuja soma atingisse pelo menos 5 anos, permitia, por construção pretoriana, o êxito da ação renovatória. É o que se chama de acssio temporis ou soma do tempo dos contratos.

Pequeno período de dias ou até dois meses, como noticia a jurisprudência, não impedia a soma do tempo dos contratos, porque aquele intervalo era considerado como necessário Às tratativas para a celebração de um novo instrumento, que acabava por ser feito tanto que a renovatória era proposta com apoio nele.

Esse pequeno período foi criado, de modo proposital, pelo locador para impedir o exercício da renovatória, de tal modo que tinha que ser tida essa conduta como fraudatória da Lei de Luvas.

Prova do exercício do mesmo ramo nos últimos três anos: Outro requisito para o êxito da renovatória está relacionado À exploração do mesmo ramo de comércio ou de industria pelo locatário há, pelo menos, três anos em caráter ininterrupto.

A prova respectiva pode ser feita com a apresentação, já com a petição inicial, de alvarás de licença e funcionamento expedidos pela Municipalidade, de recibos de impostos relativos ao exercício do comércio, de qualquer documento que demonstre a efetiva atividade negocial exercida no prédio locado no último triênio anterior à propositura da ação.

Essa matéria pode ser provada por documentos, perícia e testemunhas em qualquer fase do processo, até audiência de instrução e julgamento.

Se as atividades comerciais ou industriais do locatário cessarem, não tem ele direito a renovação do contrato. Com a decretação da liquidação extrajudicial cessam definitivamente as atividades da instituição financeira. Assim se não atingiu três anos na mesma atividade, será carecedora da renovatória.

Ação renovatória – quem pode ser autor: Estão legitimados para propor a ação renovatória tanto o locatário como o seu cessionário no negócio, e também o seu sucessor na locação, o que corresponde a dizer que é lícito ao inquilino vender e transferir o seu estabelecimento comercial bem como transferir e ceder o contrato

de locação, uma vez que o cessionário e o sucessor têm direito à renovação contratual, assegurada pela nova Lei.

No caso de sublocação parcial do prédio alugado, o sublocatário pode demandar a renovação diante do sublocador, que é o seu locador. Ocorrendo a sublocação não tenha prazo coincidente com o da locação, indo além desta, sempre se entendeu que réus da renovatória devem ser o sublocador e o locador, para que, se for renovado judicialmente o contrato de sublocação, possa este valer contra o locador e não apenas contra o sublocador.

Se a sublocação for de todo o imóvel locado, o locatário não terá direito à renovatória que se defere ao sublocatário que, em verdade, assumiu a posição do locatário-sublocador.

Renovatória – legitimidade ativa do locatário e da sociedade de que faça parte: Casos há em que, estando a ser constituída uma sociedade comercial, a locação se faz tendo por locatário uma daquelas pessoas que será sócia da empresa que vai funcionar no imóvel locado. A nova lei permite que seja autor da renovatória tanto o inquilino como a sociedade, nada havendo, portanto, contra a que ambos, em conjunto, possam promover a demanda.

Para que estejam legitimados ativamente tanto o locatário como a sociedade, é mister que o contrato de locação autorize a sociedade, de que o inquilino faça parte, utilize o imóvel locado. Não constando esta autorização no instrumento da locação, em princípio, a sociedade na poderá propor a renovatória, apenas o locatário.

Sendo locatária uma sociedade comercial que vem a ser dissolvida pela morte de um dos sócios, o sobrevivente pode, como subrogado, propor a ação renovatória, se continuar a exceder o comércio no mesmo ramo no imóvel locado.

Renovatória – legitimidade ativa de sociedades civis com fins lucrativos: O locatário, seja pessoa física ou jurídica, que se dedique a atividade econômica organizada com fins lucrativos, independentemente da natureza do objeto do negócio, encontra proteção na Lei de Luvas, posto que na expressão uso de comércio, se compreende o moderno conceito de atividade empresarial. Nesse passo, é irrelevante para o fim específico da renovação compulsória da locação a natureza civil da sociedade uma vez acentuado o caráter empresarial da atividade, ainda que não exista fundo de comércio na sua tradicional concepção doutrinária.

Renovatória – ilegitimidade ativa se não há fundo de comércio: Se a sociedade civil não tem fins lucrativos, não em direito à renovatória. De fato, se a locatária não pratica atos de comércio ou de indústria, limitando-se a uma atividade puramente civil, dedicada, por exemplo, ao ensino, mas sem finalidades lucrativas, não pode propor, com êxito, a ação de renovação de seu contrato de locação.

Renovatória – quem poderá ser réu: Há de ser réu, em regra, o proprietário, o usufrutuário, o condômino, o fiduciário, o credor anticrético, se ostentarem a condição de locador, alem do sublocador.

Morrendo o locador-proprietário, demandado será o seu espólio ou o herdeiro a quem, na partilha, couber o imóvel locado.

Renovatória – prazo de sua propositura: A ação renovatória deve ser proposta dentro de determinado prazo, isto é, de um ano até seis meses antes do vencimento do contrato de locação a renovar. Não antes, nem depois.

Sendo decadencial o prazo, não há como interrompe-lo, suspende-lo ou prorrogá-lo.

Art 52 Renovatória – locador que necessita do prédio para realizar obras determinadas pelo Poder Público ou que aumentem o valor do prédio: A nova lei manteve a exigência de as obras serem determinadas pela autoridade pública, do que se infere serem necessárias e inadiáveis, além de significarem grande transformação do prédio, de tal modo que não possam ser feitas sem a sua desocupação.

No que respeita às obras que aumentem o valor do imóvel e, portanto, a sua rentabilidade, embora muito se tenha discutido a respeito no regime da Lei de Luvas, a conclusão a que se chegou, na doutrina e nos pretórios, foi a fé que tais reformas, visando ao melhor rendimento do capital imobilizado, constituíam inegável direito do locador, incluído no que se entende por fruição, uma das características do direito de propriedade.

Renovatória – locador que necessita do imóvel para realizar obras que aumentem o valor do negócio: Se o negócio pertence ao locatário, não se vislumbrando, em princípio, como possam as obras ou a nova edificação aumentar o valor do negócio. Preciso é considerar, no entanto, que, por vezes, a locação compreende o próprio fundo de comércio, as instalações e pertences, além do imóvel, como no caso de cinemas, hotéis, etc. Nessas hipóteses é que se aplica essa norma, segundo a qual as obras podem aumentar o próprio valor do negócio explorado no imóvel, como é fácil compreender.

Renovatória – caso de retomada do prédio para uso próprio do locador: Cabe também ao locador opor-se à renovação no caso de pretender, ele próprio, usar o imóvel a fim de ali instalar-se com comércio diverso do exercido pelo inquilino.

Nesse caso, não se exige que o senhorio seja comerciante, nem que tenha comércio já funcionando. Após reaver o bem locado, cuidará o retomante de tornar-se comerciante, providenciando, se ainda não o fez, a abertura da sua empresa perante as repartições públicas e Junta Comercial.

Os pretórios sempre afirmaram que é inadmissível reconvenção em caso de renovatória.

Na hipótese de pretender reaver o imóvel para uso próprio, o senhorio deverá indicar, com precisão, o ramo de negócio que vai explorar no imóvel, a fim de possibilitar ao auto-locatário o exercício de sua defesa contra essa pretensão do locador.

Renovatória – retomada para uso do prédio pelo cônjuge, ascendente ou descendente: A retomada também pode ser pleiteada para que o prédio locado seja usado pelo cônjuge, ascendente ou descendente do locador, mediante a transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, em que o próprio locador ou qualquer daqueles beneficiários da retomada tenha a maioria do capital social.

Nessa hipótese, porém, o prédio não poderá ser utilizado para o mesmo ramo de comércio ou industria do inquilino. Se o prédio te, entretanto, uma destinação única, como é o caso dos postos de gasolina, hotéis e cinemas, ou se a locação compreende também o fundo de comércio, com instalações, equipamentos e pertences, é possível a retomada.

Renovatória – indenizações a que tem direito o locatário: O locatário tem direito ao ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes oriundos da desocupação do prédio por melhor proposta de terceiro ou, ainda, se o senhorio não der ao imóvel o destino alegado ou, por fim, não iniciar as obras ordenadas pela autoridade pública ou as que se referem à construção mais útil.

Renovatória – mudança do locatário – despesas: As despesas de mudança não devem ser confundidas com as despesas com a mudança. Naquelas, devem ser compreendidos todos os gastos com a transferência do negócio para outro local.

Art. 53 Rescisão do contrato, sendo locatário hospital, unidade de saúde, asilo, estabelecimento de saúde, de ensino e entidade religiosa: As locações relativas a essas instituições e entidades, incluindo os asilos e, também, às entidades religiosas registradas, estão submetidas à nova lei, que na linha da anterior, somente permite a rescisão da avenca nas hipóteses do art.9°.

Assim, não cabe despejo por denúncia vazia com relação a esses imóveis.

Retomada no caso de reforma e construção, sendo locatária uma dessas instituições: Pode o senhorio reaver o prédio para sua reforma, demolição e construção, que lhe dêem maior utilização, considerada esta se houver aumento de, pelo menos, cinqüenta por cento da área útil existente, desde que tenha a condição de proprietário, compromissário comprador ou cessionário, imitido na posse, cujo título, registrado, seja irrevogável. Sendo compromissário comprador ou cessionário, deve ter pago o preço da promessa ou da cessão, pois, do contrário, deverá exibir autorização do proprietário para retomar o bem a fim de realizar a reforma ou construção mais útil.

Findo o contrato, a permanência do locatário no imóvel tem o condão de prorrogar o contrato por prazo indeterminado, mas, ainda assim, não cabe a denúncia vazia do liame locativo. Descabe a retomada nesta hipótese, também para uso próprio, de ascendente ou ascendente.

Ocorre que não são todas as escolas que merecem essa proteção legal. Somente os estabelecimentos de ensino que mantenham cursos regulares de 1°, 2° e 3° graus, supletivo e profissionalizante, devidamente autorizados e fiscalizados pelo Poder Público.

Unidades sanitárias e estabelecimentos de saúde – abrangência da proteção legal: Hospital é instituição devidamente aparelhada em pessoal e material, destinada ao diagnóstico e tratamento de pessoas que necessitam de assistência médica, diária e cuidados permanentes de enfermagem, em regime de internação.

Apenas os hospitais, unidades sanitárias e estabelecimentos de saúde que tenham as apontadas características desse julgado é que se enquadram na regra que restringe a possibilidade de rescisão do respectivo contrato de locação.

Art 54 Locação de lojas ou espaços em shopping center: Ao disciplinar o direito à renovação das locações não residenciais, mais especificamente das locações de prédios destinados ao comércio, vedou a possibilidade de o locador de espaço em shopping center, na contestação à renovatória, pleitear a retomada com fundamento em uso próprio, ou para transferência de fundo de comércio, seja do próprio locador ou de seu cônjuge, descendente ou ascendente como a lei o permite para as demais hipóteses de renovação judicial do ajuste.

A locação de espaços em shopping center está submetida à nova lei de locação urbana, apesar de o respectivo contrato conter cláusulas atípicas para um mero ajuste locatício, mas que, nem por isso, o afastam de uma locação, em que pese a insistência dos empreendedores na tentativa de descaracteriza-lo como locação.

Esta locação é um contrato misto que tem a locação por ajuste central, em torno do qual os demais pactos giram e apenas sobrevivem enquanto exista aquela. A locação é tipo de negócio jurídico, e os outros são, em verdade, negócios inominados, ou não, mas, seguramente representativos de obrigações cujo exame e solução cabem no campo do direito obrigacional.

Locação em shopping center – aluguel: No s contratos de locação de espaços em shopping center, são comuns cláusulas fixando o aluguel em percentual sobre o faturamento do locatário.

Se no ajuste ficar expresso que o locador pode controlar esta base de cálculo do locativo, o inquilino tem que permitir a averiguação e a fiscalização por parte do senhorio no próprio interior da loja e durante o expediente comercial.

Cessão temporária de espaço (stand) em shopping center: Como a locação em prédio urbano é locação ou sublocação, e as locações de espaços em shopping centers estão sujeitas à Lei do Inquilinato, proprietários ou locadores desses locais estão idealizando meios para tentar contornar a aplicabilidade da mesma. Mas os

tribunais reconhecem esses contratos como sendo de locação ou de sublocação, não importando que nome os locadores tentam dar a eles.Locação em shopping center – despesas ditas condominiais: Entre as despesas condominiais classificadas como extraordinárias está proibida a cobrança daquelas mencionadas no art. 22 a,b e c. De tal modo, as demais despesas condominiais extraordinárias podem ser exigidas dos lojistas-locatários, uma vez que excluídas foram somente aquelas referidas no parágrafo anterior.

Os comerciantes, no entanto, somente estarão obrigados a arcar com tais gastos se constarem de prévio orçamento, exceto se decorrerem de força maior ou em casos de emergência, quando, embora não haja previsão orçamentária, têm que ser feitos no interesse de toda a comunidade condominial do shopping center.

Art 55 Locação não residencial de prédio residencial: Há locação não residencial se o prédio, embora residencial, tivesse como locatária pessoa jurídica que o destinasse À moradia de seus sócios, diretores e empregados. Esse tipo de locação é ajustado como um dos meios para atingir os fins da empresa, não se tratando de imóvel alugado a pessoa física.

Locação não residencial de prédio residencial – vantagens: O tipo de locação que agora cuidamos apresenta inúmeras vantagens para o locador, entre as quais a cessação do ajuste de pleno direito findo o prazo contratual, autorizando a retomada.

Não poderá o locador, todavia, suportar ação renovatória relativamente a esse imóvel, porque o fato de o locatário ser pessoa jurídica e destinar o imóvel à moradia de seu diretor ou empregado não tem o condão de transferir para o imóvel locado a característica da exploração de comércio ou indústria, desenvolvida pelo locatário no seu estabelecimento.

Art 56 Locação não residencial – extinção do contrato pelo término do seu prazo: Cuidando-se de locação não residencial, terminado o prazo contratual, o ajuste está findo, sem que haja necessidade de qualquer comunicação ou interpelação a fim de que o inquilino deixe o bem locado.

De tal forma, se o fizer logo em seguida ao término do pacto, o locador pode ajuizar ação de despejo, não tendo que precede-la de notificação judicial, extrajudicial ou qualquer aviso.

Se terá por prorrogada a locação, por tempo indeterminado, se o inquilino continuar no imóvel, por mais de trinta dias, sem que a tanto se oponha o locador.

Trata-se de locação de despejo por término do contrato, e não de despejo por denúncia vazia, uma vez que esta depende de aviso denunciando o liame locatício prorrogado, e aquela do simples findar-se do ajuste.

Art 57 Locação não residencial – denúncia vazia: Permanecendo o inquilino no imóvel locado e deixando o locador de propor a ação de despejo nos trinta dias seguintes ao fim do ajuste, passa a locação a tempo indeterminado, e aí sim,

somente é possível deduzir-se a pretensão à retomada se, antes, o locatário for avisado para desocupar o prédio no prazo de trinta dias, e desatender a essa medida.

Trata-se de despejo por denúncia imotivada ou denúncia vazia.É absolutamente desnecessário, consignar o motivo da denúncia, que, bem

vistas as coisas, se existe é unicamente o de não ser mais conveniente ou interessante ao locador a manutenção do vínculo locatício.

Na chamada denúncia vazia, a retomada é deferida pela só conveniência do locador, sendo dispensável, a propósito, audiência de instrução e julgamento.

Locação não residencial – denúncia vazia – notificação: Relativamente à notificação que, necessária e obrigatoriamente, antecede essa ação, pode ela ser feita na pessoa do administrador da empresa locatária, que se apresentou ao servidor da Justiça como dotado de poderes para recebe-la.

DOS PROCEDIMENTOS

13. Das disposições gerais

Art 58 Procedimentos das ações relativas à locação:

Art 60 Ações de despejo – prova de que o locador é titular do domínio do imóvel ou de compromisso registrado: A lei considerou como documento essencial à propositura da ação a prova do domínio do prédio ou de compromisso ou promessa de venda e compra desde que registrada, nos casos de desfazimento da relação locatícia para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público que exijam a saída do locatário do imóvel, ou quando, sendo possível realiza-las sema a sua mudança, ele se negue em consentir nas reformas, e em casos de ação de retomada de imóvel ocupado por empregado em razão de contrato de trabalho que tenha sido extinto.

Se o autor não juntar essa prova à inicial, o Juiz deverá determinar que a apresente no prazo de 10 dias, sob pena de indeferimento daquela petição.

O compromisso ou promessa de venda e compra de imóvel, que é a mesma coisa, deve conter, segundo a sistemática da Lei, cláusula de ser irrevogável e irretratável, estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis na respectiva matrícula, e estar o compromissário comprador imitido na posse do imóvel.

Art 61 Ações de despejo – concordância do réu com o pedido – conseqüências: Trata-se, no caso, de o inquilino reconhecer a procedência da pretensão inicial, no prazo da resposta, de modo que não resta ao Juiz senão extinguir o processo com julgamento de mérito, ainda que, na prática, se diga que houve acordo.

Essa atitude do locatário permitirá que obtenha prazo de seis meses para desocupar o imóvel, que deve ser contado a partir do reconhecimento do pedido por ele manifestado, livrando-se, no entanto, dos ônus sucumbenciais desde logo fixados na sentença, se, de fato, deixar o prédio nesse prazo.

É admitido nas seguintes hipóteses de locação residencial: 1) se ajustada por escrito, com prazo igual ou superior a trinta meses, tiver sido prorrogada por tempo indeterminado, denunciado o contrato com o prazo de trinta dias para desocupação, 2) se ajustada verbalmente ou por escrito com prazo inferior a trinta meses, findo os quais foi prorrogada por tempo indeterminado, o imóvel estiver sendo retomado para uso próprio, do locador-proprietário, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente, ou ainda para demolição e edificação licenciada ou obras aprovadas pelo PP que impliquem aumento da área nos termos do art. 47, inciso IV.

Descumprido a sentença, isto é, não entregando o imóvel livre ao autor naquele prazo de seis meses, o réu arcará com as custas e despesas processuais, além de vinte por cento de honorários advocatícios sobre o valor da causa, atualizado este da propositura da demanda.

Art 62 Ação de despejo por falta de pagamento – considerações gerais: A cumulação de pedidos contra o mesmo réu, num único processo, a que se chama de cumulação objetiva, somente pode ocorrer se o autor empregar o rito ordinário, quando para cada pedido corresponder tipo diverso de procedimento.

A própria lei autoriza que o despejo por falta de pagamento de aluguéis e encargos possa ser cumulado com a cobrança da dívida. Assim, emendada a mora, o feito estará extinto seja com relação ao primeiro pedido, seja com relação ao segundo, por falta de interesse do autor no seu prosseguimento.

Ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis também contra o fiador: Parte da doutrina não admite que o fiador, como litisconsorte com o locatário, figure no pólo passivo da aço de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, com o que concordamos, porque: a) a cumulação de que trata a lei processual civil só é admissível contra o mesmo demandado; b) do despejo somente pode ser réu o locatário, que mantém vínculo contratual locatício com o locador.

Embora do ponto de vista prático haja uma propensão a que se admita essa cumulação, o certo é que o fiador é parte ilegítima para ser acionado juntamente com o inquilino em ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis.

Entendimento do STJ; admissibilidade da ação de despejo por falta de pagamento dos aluguéis e encargos, cumulada com cobrança de aluguéis, ajuizada contra o inquilino e também contra o fiador.

Ação de despejo por falta de pagamento – discriminação do débito: Não é possível alegar na peça exordial que o réu deve tantos reais, relativo ao aluguel e respectivos encargos, sem que sejam discriminados , me a mês, aluguéis e encargos separadamente, a fim de atingir-se o total alegado. Isto permitirá, sem maiores

delongas, que o inquilino possa, no prazo de resposta, requerer ao Juiz autorização para pagar o débito apontado, atualizado, sem necessidade de qualquer cálculo judicial. Deverá efetuar o depósito judicial até quinze dias após ser intimado de que foi autorizada a purga da mora, incluindo os locatívos e encargos que se vencerem até o dia desse depósito, bem como os juros de mora, além de dez por cento sobre o total devido a título de honorários advocatícios do credor, tudo isto em respeito à lei.

Importante é destacar que a exigibilidade de multas ou penalidades, na purga da mora em despejo por impontualidade, abrange toda pena moratória, excluindo-se só as de natureza compensatória.

Feito o depósito, o locador levanta a quantia ofertada, está encerrado o processo. Se, no entanto, fundamentadamente alega que é insuficiente o valor depositado, o devedor poderá complementa-lo em dez dias após tomar ciência dessa impugnação.

Ação de despejo por falta de pagamento – levantamento da importância incontroversa: Não sendo complementado o depósito, ainda assim o locador pode levantar a importância oferecida, continuando o processo pela alegada diferença, cuja procedência, ou não, será julgada ao final por sentença de mérito. Se, ao contrário, quem a tem é o locatário, a dívida está paga, subsiste o vínculo locatício. Na primeira hipótese, pelas custas que se acrescerem após o depósito, responsável é o locatário, assim também pelos honorários relativos ao prosseguimento do feito. Na segunda hipótese, devedor dessas verbas é o locador.

Ação de despejo por falta de pagamento – depósito e levantamento dos aluguéis que se forem vencendo: No curso do despejo por falta de pagamento, os locatívos que se forem vencendo até a sentença devem ser depositados nos vencimentos, e o locador pode levanta-los se forem incontroversos. Nessa medida, poderão ser levantados.

Claro está que sendo um dever do locatário depositar o que é incontroverso e não o fazendo, terá o seu despejo decretado, pois indiscutível a mora, ao menos até o valor não discutido.

Ação de despejo por falta de pagamento – purgação da mora e contestação: Na ação de despejo por falta de pagamento de aluguel deve o locatário purgar a mora da quantia incontroversa e contestar as verbas que entender cobradas indevidamente.

Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de alugueis – existência de contrato escrito: No caso de locação verbal, nenhuma discussão a matéria comporta, por isso que a sentença que acolher o pedido de cobrança dos locatívos é que será o título a ensejar a execução.

A lei, no caso da existência do contrato escrito; apesar de este por si só já configurar um título executivo extrajudicial; autoriza aquela cumulação, sem restringi-la à locação verbal. E de outro ângulo, o que é mais importante, como a

execução somente é instaurada em benefício do credor, dela pode abrir mão, processando o seu pedido em rito comum, mais favorável, por sinal, ao devedor.

Ação de despejo por falta de pagamento – impossibilidade de purgação da mora pela terceira vez: Não será possível purgar a mora, quando, por duas vezes, nos doze meses anteriores À propositura da ação, o locatário já o tiver feito. Nessa hipótese, o locador deve instruir a petição inicial com a prova da existência das duas ações anteriores, bem como da data em que emendada a mora nas duas oportunidades, para que se verifique se incide a lei vedando a terceira purga.É que nessa situação, o pedido inicial postulará a rescisão do contrato ou da locação, com o conseqüente decreto do despejo.

Art 63 Ações de despejo procedentes – prazos para desocupação: Os prazos para desocupação são os seguintes:

Como regra geral, o prazo é de trinta dias, no caso, digamos de despejo para uso próprio, para uso de descendente ou ascendente, por denúncia imotivada ou por término do contrato de locação.

Será, no entanto, de quinze dias se, entre a citação e a sentença de primeiro grau decorrer mais de quatro meses, bem como se o despejo foi decretado por infração contratual ou legal, e por falta de pagamento do aluguel e encargos. Ainda será de quinze dias se o despejo se refere a locação residencial, com o contrato escrito por período igual ou superior a trinta meses, que tenha sido prorrogado por tempo indeterminado, e denunciado o liame, através de notificação premonitória com trinta dias para desocupação, sem êxito.

Poderá dar-se em seis meses no mínimo, e um ano no máximo se o locatário for estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, para que a desocupação ocorra nas férias dos escolares.

Será de um ano nos casos do par. 3°.

Ações de despejo – ônus sucumbenciais e caução: A sentença que acolhe o pedido de despejo, além de fixar o prazo de desocupação da coisa locada, impondo os ônus sucumbenciais ao vencido, deverá fixar o valor da caução para a hipótese de ser executada provisoriamente, isto é, ser executada embora haja recurso pendente de julgamento, ao qual se confere apenas o efeito devolutivo.

Art 64 Ações de despejo em que se exige caução para execução provisória da sentença: A execução provisória significa exigir-se do vencido que atenda ao que ficou decidido, muito embora este tenha interposto recurso que, todavia, foi recebido apenas no efeito devolutivo, para que o exeqüente tem que se sujeitar a certos princípios, entre os quais o de prestar caução, a fim de reparar os danos causados ao executado, uma vez que a execução provisória da sentença corre por conta e risco do exeqüente.

Assim, nas demandas relativas a locação, conforme o já comentado art.58, inc. V, é possível a execução provisória.

Assim, agora, é cabível é a caução no caso de despejo, salvo se este tiver sido decretado por descumprimento de acordo, em decorrência de infração contratual e, finalmente, para a realização de reparos urgentes decretados pelo Poder Público, os quais o locatário não consente sejam feitos, ou que não possam ser efetivados com ele ocupando o prédio.

A caução, nas demais hipóteses, deve ser fixada pelo juiz na sentença em valor não inferior a doze meses, nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado até a data do depósito da caução.

Ações de despejo – reforma da sentença de procedência – conseqüências: Se houver reforma da sentença, a conseqüência é que o valor caucionado pelo locador fica para o locatário despejado, como indenização previamente fixada pela lei para compor perdas e danos, suportados por ele em razão de sua indevida mudança do prédio objeto da demanda.

Se essa verba compensatória não for suficiente, o ex-locatário pode postular a diferença, por meio de ação adequada, desde que prove a ocorrência de efetivos prejuízos em valor maior do que a caução feita em seu favor.

O locatário despejado, por força de execução provisória, em tese tem direito de, se a execução ficar sem efeito, retornar ao imóvel. Isso somente acontecerá se terceiros estiverem ocupando o imóvel, porque são alheios ao processo de despejo e à sentença que nele se proferiu.

Art 65 Ações de despejo procedentes – desocupação findo o seu prazo – providências: Deixando de atender à notificação, o inquilino sujeita-se ao despejo compulsório, se necessário com o arrombamento do imóvel e do uso da força, o qual ficará à disposição do Juiz mediante requisição deste à autoridade policial. Se, no entanto, tiver ocorrido falecimento do cônjuge, ascendente ou descendente ou irmão de qualquer pessoa que habite o prédio, e não apenas do locatário, o despejo não poderá ser efetuado até o trigésimo dia do passamento.

Ações de despejo – desocupação do imóvel – despesas com a retirada de bens do locatário, quando este não a promove: Vezes há em que o despejando, até mesmo para dificultar a desocupação, diz não ter para onde ir, caso em que deverão ser entregues a guarda de depositário judicial.

Essas despesas comprovadas podem ser incluídas na conta de liquidação da ação de despejo.

Art 66 Ação de despejo – imóvel abandonado – imissão na posse: Se o réu abandona o imóvel após ajuizado o despejo, isto é, após a citação válida, porque esta é que se forma a relação processual e se tem por proposta a ação quanto ao réu, o autor tem direito de imitir-se na posse do bem locado.

Ação de despejo – abandono do imóvel antes da citação – processo extinto: Pode ocorrer que essa desocupação ou abandono se dê após a propositura da ação,

mas antes da citação. Incabível, nesse caso, a imissão na posse, por isso que o processo de despejo deve ser extinto, sem exame do mérito, uma vez que não se pode pretender despejar quem já não ocupa o bem.

Ação de despejo – abandono do imóvel após a sentença – imissão na posse: Se o abandono acontece após a sentença, é caso de imissão na posse.

Art. 67 Ação de consignação em pagamento – considerações: “Consignação (do latim cum signare) é modo indireto de pagamento, ou seja, o pagamento realizado por intermédio da autoridade judicial”.

Ação de consignação em pagamento – partes legítimas: Essa ação constitui, sem dúvida, um meio de efetuar o pagamento de dívida líquida e vencida exigível. Autor, dessa causa, é o devedor, chamado de consignante ou consignado, e réu, o credor, chamado de consignatário.

O magistrado-jurista Antonio Carlos Marcato ensina que o terceiro não está legitimado para essa ação, quando paga em seu próprio nome (CC.art.931), mas tem legitimidade ativa quando para em nome e pro conta do devedor.

Demandado pode ser apenas o credor, ou quem o substitua legalmente, ou seja, o gestor de negócios, a massa falida, o espólio, o administrador.Réu não pode ser, porém, no caso de aluguel a empresa administradora de bens do locador, ainda que esta, em nome dele, tenha locado a coisa.

É verdade que, estando o locador ausente e não deixando quem receba os aluguéis, ou originando-se a ação de atos praticados pelo seu administrador, pode a citação ser feita na pessoa dele, mas o réu há de ser sempre o credor (locador, no caso), consoante se vê da legislação. (PCP, art.215 arts.1 e 2º)

Ação de consignação em pagamento – casos: Os casos de consignação encontram-se previstos no Código Civil.

A mais constante dessas alegações, no entanto, está relacionada à recusa do senhorio em receber a renda.

Outras vezes, o locador procura criar dificuldades para o locatário efetuar o pagamento do aluguel nas condições, no prazo e lugar devidos. “Tal conduta constitui velada recusa no recebimento, autorizado, como corolário, a procedência da ação de consignação em pagamento”

Dir-se-á que é preciso, se for possível, fazer prova da recusa do senhorioNo caso de dívida de aluguéis e respectivos acessórios, além dos requisitos

gerais que toda petição inicial deve ter, o autor deverá nela explicitar a renda devida e encargos locativos, mês a mês, como os correspondentes valores de cada um.

Ação de consignação de chaves: Já a Lei o Inquilinato refere-se, quanto à consignatória, somente à quantia que o devedor considere devida, não assim à própria coisa locada.

Sabe-se, todavia, que é bastante comum a consignação da coisa (imóvel locado), simbolicamente representada pelas respectivas chaves. Na prática, acabou, por isso, sendo chamada de ação de consignação de chaves. Esta ação, todavia, na ausência de disciplina na nova Lei, deverá seguir o Código de Processo Civil, que prevê a consignação da quantia ou da coisa devida.

Assim, caberá a consignação do imóvel locado, representado pelas chaves da propriedade, se o locador negar-se a recebê-la sob a alegação de que: a) o imóvel se acha em estado diverso daquele em que foi entregue no início do ajuste, sabendo-se que a respectiva responsabilidade é de ser apurada através da via própria, bastando que formule ressalva ao receber as chaves ou mesmo no procedimento consignatório; b) seja apurar danos no prédio; c) pretende receber os aluguéis estipulados no contrato a prazo determinado, diante de o locatário ter deixado o bem antes do termo, quando se sabe que isso deve ser apurado em ação adequada ou que o inquilino, nesse caso, deve sujeitar-se às conseqüências legais.

Ação de consignação em pagamento – autor que deixa de fazer o depósito: Se o autor não tende a essa intimação, deixando, pois, de efetuar o depósito, o processo será extinto sem julgamento do mérito, por falta de pressuposto processual necessário à formação e desenvolvimento válido e regular do feito, uma vez que tal depósito é assim considerado, sendo essencial ao desenvolvimento da consignatória.

Ação de consignação em pagamento – depósito dos aluguéis vincendos: Se o depósito é feito nas vinte e quatro horas seguintes à intimação do autor quanto ao despacho ordenado a citação, o demandante deve continuar efetuando o depósito dos aluguéis que se forem vencendo no curso do processo, nos respectivos vencimentos, até que se profira sentença no primeiro grau de jurisdição.

A declaração de eficácia liberatória dos depósitos só se pode referir do ponto de vista lógico, àqueles efetivados antes do julgamento, isto é, antes da declaração. Se admitida a continuação após a sentença, o julgamento do recurso é que poderia dizer da regularidade e da eficácia dos depósitos intercorrentes, com o que se estaria a suprimir um de graus de jurisdição.

Ação de consignação em pagamento – contestação: Comparecendo o credor (locador) e recebendo o que foi ofertado pelo devedor (locatário), a sentença acolherá o pedido, declarando quitada a dívida, responsável o demandado pelas despesas e custas processuais, além de honorários advocatícios de vinte por cento do valor total depositado, tudo consoante previsão legal.

Pode, no entanto, o credor, em vez de levantar o que foi depositado, contestar o pedido. Nessa hipótese, pode deduzir toda a matéria de direito que entender, segundo o princípio da eventualidade, com defesas principais e secundárias ou

eventuais, para a circunstância de estas serem examinadas se as primeiras não forem agasalhadas.

Além das defesas de direito, a contestação ficará, como no Código de Processo Civil, restrita aos seguintes fundamentos: dois deles relativos a fatos anteriores à propositura da ação, e dois outros referentes a fatos processuais. Assim, fatos ocorridos antes da demanda: não ocorreu recusa ou mora em receber a quantia devida , ou houve recusa mas foi justa. E, por fatos que aconteceram após o ajuizamento da causa, no processo, sendo pois, fatos processuais: o depósito não aconteceu no tempo ou lugar devidos, e não é integral.

Se o credor, na defesa, nega que tenha recusado o recebimento do crédito, o ônus da prova é do autor da ação. Se, ao contrário, ao contestar admite que se negou a receber a dívida, mas tal atitude foi justa porque, digamos, o inquilino pretendia pagar menos do que devia, já o ônus da prova é do credor, assim também se argumentar que o depósito não é integral, ou que não foi feito no lugar e tempo devido.

Ação de consignação em pagamento – o que nela se pode discutir: Embora essa ação seja de âmbito restrito, disso não se deve concluir que “não possa ser discutida o mérito da dívida”.

É pertinente, portanto, a discussão sobre a existência ou inexistência da relação jurídica sobre a causa jurídica da recusa, ou seja, origem, qualidade ou montante da dívida, sobre a origem e natureza do débito.

Ação de consignação em pagamento – prazo de contestação: O respeitado e culto advogado Hamilton Penna salienta que a Lei silenciou sobre o rito processual da ação de consignação de aluguel e acessórios, e, conseqüentemente, sobre o “prazo para a resposta do réu. Remanesce o rito ordinário como aplicável à espécie, apesar de se tratar de uma ação de procedimento especial”.

Parece-nos, no entanto, que havia de ser considerado o prazo estatuído para essa ação pelo Código de Processo Civil, isto é, de dez dias. (art.896). Se há de ter por acertada a interpretação que considera aquele constante do Código Processual.

Por isso mesmo, alterada a regra especial “que não mais menciona o prazo destinado à oferta da resposta, dúvida alguma pode substituir, agora, quanto à necessidade da observância do prazo estabelecido para a oferta de resposta nos feitos que tramitem no rito ordinário, por aplicação subsidiária do art. 297 do Código”.

Ação de consignação em pagamento – reconvenção: A possibilidade de reconvenção visando ao desejo, à cobrança dos valores objeto da própria consignatória ou da diferença que o credor diz existir pelo fato de o depósito não ser integral.

Como é do sistema do Código de Processo Civil que a reconvenção seja apresentada no prazo da contestação, temos que considerar que, nesse caso, a ação

reconvencional deve ser impetrada no prazo de quinze dias, que agora é o destinado à defesa na consignatória.

Inspirada no art. 899 do CPC, a nova Lei do Inquilinato permite que, ocorrendo essa hipótese, possa o devedor, como autor da ação, complementar o depósito, desde que o faça com o acréscimo de dez por cento sobre a diferença, no prazo de cinco dias após ter ciência da contestação.

Neste caso, como credor reclamou ser insuficiente o depósito, claro esta que, sendo atendido, outro caminho não resta senão extinguir-se o feito, declaradas quitadas as obrigações a que correspondem os depósitos, mas, nesse caso, responsável é o autor por custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor depositado.

Se em razão da diferença reclamada foi apresentada reconvenção, esta também estará extinta, por isso que, com o depósito complementar, o réu –reconvinte perdeu o interesse processual nessa demanda incidental.

Como ocorre muitas vezes, há na consignatória valores que ficam incontroversos desde a contestação, de modo que, com referência a eles, a nova Lei autoriza possam ser levantados pelo credor, o que se mostra em consonância com os princípios gerais do processo, entre eles o da lógica e o da economia.

Se por força da reconvenção, o credor busca a rescisão da locação e, ainda, a cobrança dos valores objeto da consignatória, e ambos esses pedidos forem procedentes, a execução dos aluguéis e encargos terá início somente após a desocupação do prédio locado.

Ação de consignação em pagamento – alterações procedimentais: Nesse campo, houve três principais conquistas, quando se trata de pagar dívida pecuniária: a) a faculdade de efetuar um depósito bancário em nome do credor, com a mesma finalidade liberatória do deposito judicial; b) o credor pode levantar, desde logo, o valor depositado, se a sua contestação ficar limitada à alegação de insuficiência da prestação; c) a consignação em pagamento passou a ser ação de caráter dúplice.

Depósito extrajudicial, em estabelecimento bancário: “Tratando-se de obrigação em dinheiro, o devedor ou o terceiro interessado no pagamento da dívida, pode optar pelo depósito da quantia devida em estabelecimento bancário oficial onde houver, ou se não houver, em estabelecimento bancário particular, em conta que deverá abrir, com correção monetária, em nome do credor, o qual será cientificado, pelo Banco, com o prazo de 10 dias, para manifestar sua recusa”.

Necessário, porém, observar certos pressupostos, a saber: 1) o credor deve ser conhecido, estar em local certo, não podendo ser falido, nem insolvente, nem incapaz; 2) o credor não pode ser a Fazenda Pública .

O que se põe, agora, é saber se é cabível esse depósito extrajudicial quando se trata de aluguéis e acessórios da locação.

Concluindo, é cabível o depósito extrajudicial no caso de dívidas de aluguéis e encargos da locação.

Até o ponto de vista prático outra não pode ser a solução, quando se sabe que é de aluguéis o maior número de ações consignatórias.

Art. 68 Ação revisional de aluguel – partes legítimas: A revisão do valor do aluguel é direito previsto no art. 19, que poderá ser exercido, tanto que decorridos três anos a contar do último acordo ou, na falta deste, do início do contrato ou da locação, se esta for verbal. Vimos no comentário do art. 19, ao estudar a contagem do prazo de três anos, que esse tempo é contado ainda que tenha havido venda ou cessão do bem, ou sucessão causa mortis, e, em conseqüência, o locador primitivo tenha sido sucedido por outro que, assim, está legitimado ativamente para propor a ação.Do mesmo modo, se o locatário atual é sub-rogado causa mortis ou legalmente prosseguiu com a locação (art.12), está igualmente legitimado para responder ao pedido revisional, como já se decidiu.

Ação revisional de aluguel – finalidade: Essa revisão tem por finalidade trazer a renda ao preço do mercado imobiliário locatício, não se confundindo com o reajuste do aluguel que se faz mediante a simples aplicação do índice contratual ou legal.

Ação revisional – para a locação residencial e não residencial: A demanda revisional, antes, processava-se pelo rito comum, ordinário ou sumaríssimo, hoje sumário. Por este último, dependendo do valor da causa não exceder vinte salários mínimos. I) no caso de locação residencial e também locação não residencial , salvo a comercial cujo contrato tivesse sido renovado, porque ai existia uma regra especial na Lei de Luvas a discipliná-la.

Com a atual Lei, porém, todas as locações permitem a ação a ação revisional, atendendo o seu pressuposto temporal, devendo a petição inicial, necessariamente, indicar o valor do aluguel que o locador pretende. É verdade que, antes, já se pensava que o autor devesse pleitear aluguel determinado, mas era razoável o entendimento segundo o qual, declarando o demandante que pretendia trazer o locativo a preço de mercado, estava atendida a exigência legal quanto a esse importante elemento da petição inicial que é o pedido.

Há agora, regra legal dispondo que a ação de revisão do aluguel processar-se-á pelo rito sumaríssimo, hoje sumário, assim adotado pela natureza da matéria, independentemente do valor da causa exceder, ou não, vinte salários mínimos, devendo a respectiva petição inicial indicar o aluguel pretendido pelo locador. Deixando de atender a essa exigência, é caso de emenda da inicial para que dela conste esse elemento, sob pena de ser indeferida. Ação revisional – aluguel provisório: A Lei 8245/91 manteve essa conquista, dispondo sobre a fixação de aluguel provisório, que será, no máximo, de oitenta por cento do que o locador pretende, desde que este forneça ou indique elementos

probatórios suficientes para que o Juiz profira essa decisão, a ser tomada o ato em que autoriza a citação, designando audiência de instrução e julgamento.

Esse aluguel provisório somente poderá ser estabelecido se o locador formular o respectivo pedido, podendo o Magistrado, em face dos elementos, fixá-lo em valor abaixo do equivalente a oitenta por cento. Fundamentando o pedido de aluguel provisório, poderá o autor exibir o aviso de lançamento do Imposto Territorial Urbano – IPTU, que contém o valor venal fiscal estimado para 1º de janeiro do ano, monetariamente corrigidos até a data da inicial.

Pode o autor também juntar à petição inicial declarações de imobiliárias ou empresas administrativas de bens imóveis que informem o valor do locativo a preços de mercado, ou, ainda, laudo particular de engenheiro civil a respeito do aluguel atual, anotando-se que tal profissional poderá servir como assistente técnico do locador, se a causa chegar à fase pericial.

De toda a forma, fixado de plano ou no agravo de instrumento, o aluguel assim estabelecido passa a ser devido desde a citação, o que mostra aspectos altamente positivos.

De qualquer modo, se o inquilino não se conforma com a fixação do aluguel provisório, como por certo pode ocorrer muitas vezes, antes mesmo de oferecer a sua contestação em audiência, pode pleitear seja reduzido, e, sendo atendido pelo Juiz, a nova decisão também ensejará a interposição de agravo de instrumento a ser apresentado pelo locador.

Na audiência de instrução e julgamento que será realizada se o inquilino foi citado pelo menos com dez dias de antecedência, visto que se trata de procedimento sumário (art.277 do CPC), poderá ele produzir contestação escrita ou oral com contraproposta se não concordar com o aluguel pretendido pelo autor.

Pode o réu ficar revel. A revelia caracteriza-se pela ausência de contestação, de modo que o locatário, comparecendo sem advogado, acaba revel, salvo se tiver capacidade postulatória, isto é, se for profissional da advocacia, quando então poderá defender-se em causa própria.

No caso de ser apresentada contestação, após esta, tentada a conciliação, duas situações se abrem:

a) as partes se conciliam, declarando os termos em que o fazem, cabendo apenas ao Magistrado homologar por sentença essa manifestação de vontade de ambos os litigantes.

Homologada a conciliação, após o trânsito em julgado que ocorrerá em quinze dias, o processo está findo, salvo se as partes ajustarem, como parte da transação a que chegaram, que o imóvel será desocupado, como dispõe o art. 70 adiante examinado, situação em que, proferida a sentença homologatória, o feito aguardará, em cartório, o cumprimento do acordo, que desatendido levará à expedição de mandado de despejo.

b) aquela tentativa resulta sem êxito, devendo ser suspensos os trabalhos da audiência, seguindo-se a nomeação de perito, se, como quase sempre

acontece, a controvérsia exigir prova técnica para a devida apuração do aluguel a preço de mercado.

As partes têm a faculdade processual de, em cinco dias, indicarem assistentes técnicos e formularem quesitos, tudo tendente a esclarecer o valor de mercado locativo do imóvel cujo aluguel o autor pretende rever.

Se o método comparativo pode ser bem aplicado por um economista, já o da renda requer um engenheiro, que, assim deve ser, de preferência, mas não necessariamente, nomeado perito.

Enquanto tramita o processo revisional, a renda provisoriamente fixada pelo Juiz deverá ser reajustada, nas épocas previstas pelas partes ou segundo a lei, conforme os índices legais ou os convencionados, porque o pleito de revisão não impede que haja reajustes que apenas mantêm o valor do aluguel atualizado consoante a inflação.

Ação revisional de aluguel – impossibilidade na fluência de prazo de desocupação do imóvel, fixado judicialmente: A denúncia do liame, seja de locação residencial, seja de locação não residencial, obsta a propositura da ação revisional. No caso da residencial, se a locação, ajustada para prazo igual ou superior a trinta meses, tiver sido prorrogada; e no caso da não residencial se o ajuste estiver vigorando por tempo indeterminado.

Além dessas duas hipóteses, também descabe a revisão do locativo no curso de prazo de desocupação estabelecido em acordo extrajudicial que vise pôr fim à relação locatícia (art.9º inc.I), em sentença que decretou o despejo, ou em sentença meramente homologatória de acordo no qual tenha sido fixado esse prazo pelas próprias partes.

Na atual Lei, porém, ficou expressamente vedada a propositura da revisional por ocasião da fluência dos prazos de desocupação do prédio, por incompatível a pretensão de reaver o bem com a pretensão de ver revisto o locativo que, de certo modo, pressupõe a continuidade do liame locatício.

Ação revisional de aluguel – cabimento se o locatário não atende a notificação de denúncia da locação: De observar-se, porém, que, desatendendo o locatário à denúncia feita através de notificação, e tendo o locador que ajuizar ação de despejo, é licita a propositura de ação revisional.

A situação é diversa se está correndo tempo de desocupação fixado judicialmente por sentença que julgou o desejo, ou por sentença que homologou a transação, de modo que, enquanto flui esse prazo, o locador não pode pretender novo aluguel a preço de mercado, o que seria uma atitude incompatível com a almejada saída do locatário do imóvel.

Assim também ocorre se o locador e locatário celebram acordo, distratam a locação ou a rescindem , estabelecendo prazo que o último deixe a coisa locada. Durante esse tempo está proibido a revisão do aluguel, sob pena de o locatário que,

amigavelmente, deu por findo o pacto locatício ver-se surpreendido com a revisão do aluguel.

Art. 69 Ação revisional de aluguel – locativo devido desde a citação: O preço da locação revisto judicialmente é devido desde a citação válida, porque, por esta, entre outros efeitos, o devedor é constituído em mora.

De tal modo, a perícia que for realizada deve efetuar o calculo do novo aluguel na data da citação. Assim era também o entendimento dominante na vigência da Lei 6649/79.

Transitada em julgado a sentença que acolher a revisional, a sua liquidação deve ser feita nos termos do art. 604 do CPC, com a redação que lhe deu a Lei 8.809, de 29.06.94, porque a determinação do valor da condenação depende apenas de operações aritméticas, de modo que o credor procederá à execução na forma do art. 652 e seguintes da lei processual civil.

O locador pode ajuizar ação de despejo por falta de pagamento não apenas do aluguel, mas também das diferenças de aluguéis não solvidas.

Por outro lado, o locatário pode antecipar-se, assumindo a posição de exeqüente, prevista para o devedor no art. 570 do CPC, procedendo ao cálculo das diferenças, atualizadas, juros legais, além de honorários de advogado, custas e despesas processuais, depositando de imediato, o valor que for apurado.

Ação revisional de aluguel – alteração da periodicidade de reajuste e do seu índice.: Trata-se de permitir também a modificação do índice e da época do reajustamento do aluguel, mediante a revisão das respectivas cláusulas contratuais.

Ultimamente, contudo, a jurisprudência iniciara um caminho de verdadeira abertura nesse tema, sensível às mutações da economia e à inflação.

Art. 70 Ação revisional de aluguel – possibilidade de acordo para desocupação do imóvel: No regime do atual Código de Processo Civil, sempre se considerou possível, num processo, havendo acordo, por este serem resolvidos outros conflitos de interesses, tenham sido propostas, ou não, as respectivas ações.

O que se exige é que os transigentes sejam capazes, e que a transação não envolva direito indisponível.

De tal modo, que a nova Lei apenas, de modo didático, repetiu o que sempre se fez e se faz\, com apoio no ordenamento jurídico. Tem, todavia, a regra agora expressa a vantagem de disciplinar, mesmo em caso de revisional, a desocupação do imóvel por descumprimento de acordo que inclua a rescisão do vínculo locativo.

Art. 71 Ação renovatória – considerações: O art. 51 prevê o direito à renovação do contrato de locação de imóvel destinado ao comércio ou à industria (§ 4º do mesmo art. 51). O autor dessa ação é o locatário, o cessionário ou o sucessor da locação, e o sublocatário.

Réus dessa demanda são o locador e o sublocador. No caso de sublocação total, demandado é apenas o locador, e no caso de sublocação de parte do prédio,

réus são o locador e o sublocador, exceto se, em razão da locação, o sublocador dispuser de prazo que permita a renovação da sublocação, situação em que réu é apenas o sublocador, como comentamos ao examinar o art. 51 § 1º.

Ação renovatória – contrato e seu cumprimento: Com a ação inicial da renovatória, o autor deverá juntar o contrato de locação a renovar, o que significa afirmar que seja escrito, com prazo certo de, pelo menos, cinco anos, ou ainda, que a soma do tempo desse e de contratos anteriores atinja, ao menos, cinco anos, desde que esses ajustes sejam escritos, sucessivos e ininterruptos. – Acessio Temporis

Deve, ainda, o autor demonstrar que está explorando seu comércio, no mesmo ramos, no triênio anterior à propositura da renovatória, sem interrupções. Se foram interrompidas ou cessaram as atividades do locatário, não tem ele direito à renovatória.

É imperioso que o locatário-autor tenha cumprido rigorosamente o contrato. Assim, deverá juntar, ao menos, o recibo de aluguel relativo ao mês anterior à propositura da ação, até porque a quitação do último locativo estabelece presunção de estarem solvidos os anteriores.

Ação renovatória – purgação da mora no curso do contrato a renovar: A atual Lei, ao tratar da purgação da mora em ação de despejo, fê-lo de modo a que todas as locações, sem exceção, tenham esse direito (art.62, Inc,II), salvo se o locatário já o tiver exercitado por duas vezes nos doze meses anteriores à propositura da terceira ação (§.único. art. 62)

Assim, o locatário-comerciante, cujo contrato possibilita a sua renovação judicial, pode ter purgado a mora, evitando a rescisão do ajuste locatício.

O direito à renovação é exercido contra o locador, que não tendo sido sério e legitimo motivo para retomar o prédio, está obrigado a ver o inquilino continuar no imóvel por mais cinco anos.

Na verdade, sabe-se que a mora se caracteriza pelo não cumprimento da obrigação no tempo, lugar e forma convencionados (CC. art.955), de modo que a impontualidade, não diante de uma passageira dificuldade do locatário, mas reiterada, quando ao pagamento de uma de suas principais obrigações, a de saldar o aluguel, impede a renovação do contrato.

O inquilino tem que demonstrar que pagou os impostos e taxas incidentes sobre o imóvel locado, se lhe incumbia quitá-los. Se, no entanto, quem paga esses débitos é o locador, que tem direito a reembolsar-se dos respectivos valores, o autor da renovatória deve comprovar que os ressarciu ao senhorio.

Ação renovatória – indicação das condições para a renovação do contrato: A petição inicial da renovação, além dos requisitos da lei processual civil (art. 282), deve também indicar, da maneira mais objetiva possível, as condições para a renovação do contrato, precisando dia, mês e ano de começo e término do novo prazo locativo, aluguel para o início da renovação, forma e índice de reajuste de

renda, fiador com a devida e integral qualificação, seja ele pessoa natural ou jurídica.

Na renovação judicial do contrato de locação, o prazo mínimo do novo contrato é de cinco anos.

Ação renovatória – indicação do aluguel e reajuste: O aluguel para o início da renovação deve ser indicado em moeda legal. O aluguel, como ocorre tratando-se de lojas em shopping centers, pode ter um mínimo mensal indicado em moeda corrente, e uma outra parte variável dependente do movimento bruto ou líquido da empresa locatária.

A forma de reajustar o locativo também deve ser fornecida, seja quanto à periodicidade, seja quanto ao indicador a que se submeterá essa atualização. Em regra, tratando-se de renovatória, esses elementos repetem o que a respeito deles consta do contrato em curso.

Ação renovatória – prova de que o autor é cessionário ou sucessor no negócio e na locação: O autor da renovatória, se for cessionário ou sucessor da locação, deve instruir a petição inicial também com a respectiva prova da cessão ou sucessão no negócio e na locação.

A cessão do fundo de comércio se prova com certidão da Junta ComercialEm que pese ao seu art.13 dispor que a cessão da locação depende do

consentimento prévio e escrito do locador, a verdade é que, tratando-se de locação não residencial com direito à renovatória, os cessionários do contrato, desde que preenchidos os demais requisitos legais, até porque isso corresponde, de um lado, a uma lenta, progressiva e firme evolução do direito brasileiro, e, de outro ângulo, a regra especial (art.51 § 1º) não exige o consentimento do locador previsto na regra geral (art.13).

Ação renovatória – indicação do fiador e sua aceitação em prestar a garantia: No que se refere a fiador, é exigido a sua indicação e precisa qualificação no

caso de o contrato a renovar ter essa garantia.. Há ainda necessidade indicar fiador para renovação, no caso de ele não ser o mesmo do ajuste a renovar. Devem ser oferecidos nome, estado civil, profissão, número do registro geral (RG) e CPF. Além disso, deverá comprovar, já com a petição inicial, a idoneidade financeira do fiador, através de documento expedido por estabelecimento bancário, de certidões de registros imobiliários comprovando ser proprietário de bens imóveis ou direitos a eles relativos.

O autor deverá exibir declaração ou documento equivalente, mediante o qual esse garante afirma aceitar ser fiador, , responsabilizando-se por todas as obrigações locatícias, e, sendo casado, deve comprovar que o cônjuge lhe deu o necessário consentimento ou com ele também é fiador.

Ação renovatória – desnecessidade de registro da sentença da renovação judicial anterior: Não é necessário que o autor apresente prova de que o contrato

anterior, se decorreu de renovação judicial, tenha a respectiva sentença sido registrada no Cartório de Registro de Títulos e Documentos ou no Cartório de Registro de Imóveis.

O que sempre se compreendeu é que não se pode averbar no registro imobiliário a renovação do contrato de locação se o contrato anterior não estava registrado.

Se o contrato de locação, no entanto, contém cláusula de vigência em face de terceiros, no caso de alienação do prédio locado, é conveniente que o locatário, uma vez obtida a renovação, trate de registrar a sentença no Cartório de Imóveis onde está matriculado o bem, a fim de acautelar seus interesses na hipótese de venda do imóvel, mas é fora de dúvida que entre os contratantes a sentença transitada em julgado, produz todos os seus efeitos, independentemente daquela providência.

Art. 72 Ação renovatória – contestação e revelia: Deixando de oferecer defesa, o locador fica revel, mas, apesar disso, cumpre ao juiz verificar se estão presentes todos os pressupostos exigidos para que se defira a renovação do contrato, como o do exercício ininterrupto da atividade nos últimos três anos. De toda forma, se o aluguel proposto, digamos, apenas repetir o que por último o autor vem pagando, sabe-se que, em regra, isso não é verossímil, de modo que se impõe a realização de perícia, necessária à fixação do devido aluguel. Por aí se vê que a revelia, em renovatória, não produz, necessariamente, os efeitos do art. 319 do CPC.

Pode o locador, no prazo da contestação, aceitar a proposta apresentada na petição inicial, renovando o contrato de locação, mediante o preço e condições adotados pelos litigantes.

O locador pode produzir todas as defesas cabíveis relativamente à matéria de direito . Entre as defesas de direito, há algumas específicas da renovatória, que dizem respeito ao próprio direito à renovação do contrato, como a de este não ser escrito, ou de não ter o prazo mínimo de cinco anos. Acolhida qualquer dessas defesas, a sentença deverá julgar improcedente o pedido renovatório.

Pode o locador alegar que não está obrigado à renovação, no caso de obras determinadas pelo Poder Público que modificarão radicalmente o prédio, ou para, voluntariamente, promover construção mais útil ao imóvel ou ao negócio ali explorado, conforme comentários feitos ao art.52, incs. I e II. Nessa hipótese, a defesa deverá ser instruída com aquela ordem da autoridade pública a fim de demonstrar a necessidade de reforma: no caso de construção mais útil, plantas e relatório, firmado por engenheiro legalmente habilitado. Em ambas essas situações, é necessário apresentar alvará de licença para proceder às reformas ou construções.

Ação renovatória – locador que tem melhor proposta de terceiro: Se o locador tiver melhor proposta de terceiro, também não estará sujeito à renovação compulsória em favor do autor, mas, para isso, deverá juntar à defesa documento firmado por esse estranho à locação e por duas testemunhas, com todas as observações que fizemos ao analisar o art. 52, § 3º, primeira parte.

De outro lado, esse terceiro proponente será citado para integrar o pólo passivo da demanda, e, se não for renovado o contrato, a ele será deferida a locação, sendo solidariamente responsável com o locador pela indenização devida ao locatário, conforme art.75 que estudaremos adiante.

Ação renovatória – contestação – contraproposta de aluguel: A contraproposta de aluguel é obrigatória, convindo salientar que é limitativa da pretensão do senhorio.

Na fixação do valor locativo, é defeso ao juiz condenar o locatário em quantia superior àquela pleiteada pelo locador. O juiz deve decidir a lide nos limites em que foi proposta, aplicando a norma jurídica; não a havendo, recorrerá à analogia, aos costumes e aos princípios gerais de direito.

Ação renovatória – contestação apenas quanto ao valor do aluguel proposto: Além dessas defesas sobre matéria fática, o demandado poderá simplesmente discordar da proposta de aluguel, como tantas vezes acontece, com o argumento de que o valor locativo é maior do que o ofertado, caso em que deverá formular contraproposta de renda que considere justa para remunerar o seu capital imobilizado. Poderá ainda o réu, nessa contraproposta, indicar as condições locativas segundo as quais pode dar-se a renovação, exigindo fiador se a locação em curso não a tem, mas sobreveio expressiva alteração econômica-financeira do locatário, que chegou, por exemplo, a pleitear concordata, ou, ainda, porque o aluguel assumirá valor que recomenda a existência de garantias.

Ação renovatória – contestação – pedido de alteração da periodicidade do reajuste e do seu índice: A própria lei admite, expressamente, que haja pedido do réu para modificação de cláusulas contratuais relativas à periodicidade ao índice de reajuste do aluguel.

Ação renovatória – contestação – pedido de aluguel provisório: Cabe, ainda, na contestação pedido de aluguel provisório para vigorar, não da citação quando ainda existe o contrato a renovar, mas a contar do vencimento deste. Essa renda provisória não poderá exceder a oitenta por cento do pedido do senhorio, porque o aluguel proposto pelo locatário, na inicial, é o mínimo para a hipótese de ser procedente a ação, ainda que a perícia chegasse a resultado menor.

O aluguel provisório a ser arbitrado na ação renovatória deve ser contemporâneo ao início do contrato renovando, facultado ao locado, nessa ocasião, oferecer elementos hábeis à aferição do justo valor.

Ação renovatória – perícia de arbitramento do aluguel para a renovação: Com relação ao aluguel propriamente dito, o seu arbitramento é obrigatório, por meio de realização de perícia. Pouco importa que haja pedido de retomada, até porque o locador pode, em atenção ao princípio da eventualidade, após deduzir essa

exceção, postular que o locativo seja estabelecido em determinado valor, para a hipótese de não conseguir reaver o prédio.

Diante da exceção de retomada, que goza de presunção relativa, como no caso de uso próprio do senhorio, ainda assim o juiz não deve proceder ao julgamento antecipado da lide, como tem ocorrido, mas determinar o arbitramento a fim de que o processo contenha todos os elementos necessários ao julgamento do mérito.

Tratando-se de locação de loja em shopping center, no entanto, o aluguel deve ser estabelecido com apoio no mérito comparativo, considerando-se as peculiaridades do local e as características de semelhança de suas lojas.

Art. 73 Ação renovatória procedente – diferenças de aluguéis - execução: O processo da renovatória quase sempre leva de dois a três anos para chegar ao seu término, se não forem interpostos recursos especial e extraordinário. Apresentados estes, esse prazo fica maior.

Enquanto tramita a ação, o contrato a renovar chega ao fim, e passam a vencer alugueis que devem continuar a ser pagos pelo locatário, atualizados segundos os índices contratuais, se não tiver sido arbitrada pelo juiz, na renovatória, uma renda provisória.

De qualquer modo, haverá diferença a serem solvidas pelo inquilino após o fim do processo.

Ocorre que a lei de locações, sendo especial, prevalece sobre a lei processual civil, de sorte que, somente quando for “renovada a locação”, isto é, quando não couber qualquer recurso, é que esse crédito do locador poderá ser excutido, e, aí, nos próprios autos da renovatória, devendo ser pago de uma vez.

O credor, porém, pode preferir excutir o seu credito valendo-se de processo de execução, ainda nos autos da renovatória.

Essa posição, conquanto respeitável, não se afina ao texto legal. Primeiro, porque a execução somente pode ocorrer quando “renovada a locação”, e, depôs, porque alugueis vincendos ainda não são exigíveis e, por isso, não são considerados créditos do locador.

Ação renovatória – possibilidade de haver diferença de aluguel, mesmo não renovada a locação: Se, ao final, não foi renovado o contrato de locação, ainda assim serão devidas tais diferenças se o locador, na contestação, pleiteou aluguel para o período que vai do término do contrato a renovar até a efetiva desocupação do prédio

Se o inquilino já tiver deixado o imóvel, cabe apenas a cobrança dessas diferenças de aluguel, através de execução a ser instaurada nos mesmos autos da renovatória.

Art. 74 Ação renovatória – improcedência ou carência – prazo de desocupação do imóvel: Com este dispositivo cessa interminável discussão sobre o prazo de desocupação, no caso de carência da ação e no caso de improcedência do pedido.

A lei teve mais esse mérito porque, não sendo renovado o contrato, por qualquer motivo, a própria sentença estabelecerá o prazo de até 6 (seis) meses para o inquilino deixar o prédio, pena de ser despejado compulsoriamente mediante mandado de evacuando.

Para ser ordenada a desocupação, todavia, é necessário que, ao contestar, o locador tenha formulado pedido nesse sentido. Do contrário, não renovado o contrato, a locação passa a vigorar por tempo indeterminado.

Havendo apelação, se esta não é recebida no efeito suspensivo, em princípio poderia haver notificação para que o inquilino autor deixasse o imóvel.

Ação renovatória – carência – conseqüência: Há que se considerar, porém, que decretada a carência da renovatória, por não ter o locatário contrato de cinco anos ou contratos cuja soma dê esse tempo, isso significa dizer que não tinha ele direito à renovação.

A conseqüência é que, nessa situação, é impossível o atendimento do pedido de desocupação do prédio, ainda que formulado na contestação, se apresentado na vigência do ajuste locatício, porque só depois de vencido o prazo contratual poderá o locador ajuizar ação de despejo, nunca antecipadamente, como já se decidia antes.

Outras vezes, o autor é carecedor da renovatória, não porque não tenha direito à renovação, posto que, em principio, teria esse direito, por exemplo, se o seu contrato é de natureza comercial e tem cinco anos de prazo, mas a carência ocorre em razão de ter ele perdido o prazo de propositura da ação .

Ação renovatória – ônus sucumbenciais: A primeira refere-se às ações em que locatário e locador discutem apenas a fixação do aluguel, e ambos os litigantes ficam distantes da fixação judicial do locativo. Justo será, portanto, que entre eles, igualmente, sejam divididos aqueles ônus.

Não deve ser outra a solução quando o autor oferece aluguel irrisório diante do que foi estabelecido ao final, mas, de outro lado, o réu se opõe à renovação, , deduzindo pedido de retomada desacolhido.

Outra hipótese diversa diz respeito a ter a proposta do autor ficado próxima do aluguel fixado na sentença, enquanto o réu se opôs injustificadamente à pretensão, seja postulando locativo exagerado, seja sustentando a carência da ação. Vencido, no caso, é o locador, que, assim, deve responder sozinho pelos encargos sucumbenciais.

Vezes há em que o locador não se opõe à renovação do contrato, limitando à sua insurgência ao valor proposto pelo locatário, situação em que não deve ser responsabilizado por tais ônus, quando a sentença fixa a contraprestação locatícia em consonância com os dados perícias, em conformidade com a contraproposta do senhorio, porque aí, além de não haver sucumbência deste, verifica-se que não deu causa à renovatória.

Nessa hipótese, mais preciso será admitir que, se o autor é que fez proposta longe do aluguel ao final fixado, quem sucumbiu foi o demandante.

Art. 75 Ação renovatória – improcedência em razão da melhor proposta de terceiros – indenização: O terceiro que faz melhor proposta para alugar o imóvel, e, com isso, impede a renovação do contrato de locação, fica co-responsável com o réu-locador pela indenização a que o autor-locatário tem direito.

Essa responsabilidade é solidária entre o locador e o terceiro que fez a proposta, anotando-se que ambos, após a contestação, são co-réus da renovatória, devendo o proponente ser citado para vir ocupar, junto do réu, o pólo passivo da causa, de tal forma que a sentença, julgando improcedente a renovatória, deferirá o contrato de locação ao terceiro que, dessarte, assumirá a posição de locatário na relação de direito material locativa.

O terceiro é litisconsorte passivo necessário na ação renovatória, devendo ser chamada à lide pelo locador, sob pena de não ser a proposta considerada e ser julgada procedente a ação.

Essa indenização, porém, não exclui a que for devida em razão de eventual conluio entre o terceiro proponente e o locador, como na hipótese de esse estranho não usar o imóvel para o comércio ou indústria. Se isso acontecer, ele e o senhorio praticaram ato ilícito, ficando responsável, solidariamente, pelas respectivas conseqüências. Nesse caso, a indenização será a mais ampla possível, não ficando limitada ao ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes pela perda do ponto e desvalorização do fundo comercial.