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A NOVA LEI DO INQUILINATO

LEI 8.245 DE 18 DE OUTUBRO DE 1991

LEI 12.112 DE 09 DE DEZEMBRO DE 2009

AÇÃO DE DESPEJO

Despejar significa desocupar, desobstruir, esvaziar. O objeto da ação consiste na rescisão da locação com a consequente desocupação do

imóvel até então ocupado em função de contrato de locação.

A competência para a ação de despejo e para todas as ações da lei do inquilinato é a do foro da situação do imóvel, salvo se houver

estipulação em contrário em cláusula de foro de eleição.

O procedimento da ação de despejo, em regra, tem base no procedimento ordinário.

AÇÃO DE DESPEJO

A lei prevê as hipóteses em que pode ocorrer a extinção da locação, como vencimento do prazo contratual, alienação do imóvel, infração da lei ou do contrato.

No Juizado Especial - O legislador, no art. 3º, III, da Lei 9.099/95, só considerou como “causa cível de menor complexidade”, no entanto, a ação de despejo que tem um

fundamento específico – a retomada para uso próprio.

A expressão uso próprio (DENÚNCIA VAZIA) engloba os fins residenciais bem como qualquer outra destinação que aproveite diretamente o locador. Em outras palavras, este pode pretender a retomada do prédio para nele residir ou usá-lo como sede de empreendimento comercial, por exemplo, desde que o proveito auferido do uso da

coisa seja sempre pessoal.

AÇÃO DE DESPEJOA denúncia vazia é a retomada do imóvel pelo proprietário, podendo ser feita sem

necessidade de justificativa quando termina o prazo de locação estipulado em contrato. Ela poderá ser feita independentemente de notificação ou aviso.

As locações não residenciais podem ser objeto de ação de despejo logo após o vencimento do contrato, sem que haja qualquer fundamento jurídico ou técnico

para a retomada.

As locações residenciais só podem usar desse instituto ao fim do prazo estabelecido no contrato, quando a locação foi pactuada por prazo igual ou superior a trinta

meses. Se o locatário permanecer no imóvel, sem oposição do locador por mais de 30 dias, o contrato considera-se prorrogado por prazo indeterminado. A qualquer

tempo poderá ser denunciado.

Não se admite nos contratos com prazo inferior a 30 meses.

AÇÃO DE DESPEJO

O valor da causa será de 12 vezes o valor do aluguel, exceto quando o despejo estiver fundado em cessação do contrato de trabalho, quando

equivalerá ao valor de 03 alugueres.

A ação de despejo e também as demais ações da lei do inquilinato tramitam durante as férias e seus prazos não se suspendem por superveniência

delas.

Apelação apenas no efeitos devolutivo.

Expedição de mandado de imissão na posse em caso de abandono do imóvel.

AÇÃO DE DESPEJO

Caberá liminar nas hipóteses do artigo 59, § 1 , alíneas I a IX;⁰

Causas de pedir:

a) extinção de usufruto e fideicomisso se a locação tiver sido celebrada tendo o usufrutuário ou fiduciário como locador;

O fideicomisso é um ato de disposição de vontade expressa em testamento, pelo qual uma pessoa pode deixar um bem imóvel para o

sucessor do seu herdeiro. O herdeiro ou legatário que recebe em primeiro grau o imóvel denomina-se fiduciário, ficando ele com o

encargo de transmitir a propriedade para aquele que será o proprietário final do bem, designado fideicomissário.

AÇÃO DE DESPEJO

b) Se o imóvel for alienado durante a locação;

c) Nos casos do art. 9⁰: mútuo acordo, prática de infração legal ou contratual, falta de pagamento, reparos urgentes determinados pelo

Poder Público.

Retenção por benfeitorias: deve ser alegado na contestação, desde que, no contrato, o locatário não tenha renunciado ao direito.

AÇÃO DE DESPEJO

Hipóteses de denúncia cheia (locação com prazo inferior a 30 meses):

a) Nos casos do artigo 9⁰;

b) Em decorrência da extinção do contrato de trabalho;

c) Se o imóvel for pedido para uso próprio, de cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não

disponham de imóvel residencial.

d) Para demolição, edificação licenciada ou realização de obras aprovadas pelo Poder Público que aumentem a área construída em no mínimo 20%

ou se hotel ou pensão, em no mínimo 50%;

e) Se a vigência da locação ultrapassar 5 anos.

AÇÃO DE DESPEJO

Locações residenciais para temporada:

Findo o prazo e não sendo desocupado o imóvel em até 30 dias, considera-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, sendo possível

despejo por denúncia cheia.

Se não houver prorrogação, poderá ser proposta ação de despejo, independentemente de notificação, inclusive com obtenção de liminar,

mediante prestação de caução.

AÇÃO DE DESPEJO

Locações não residenciais com prazo inferior a 5 anos ou prazo indeterminado:

Findo o prazo contratual, a ação será proposta independentemente de notificação.

Se o locatário permanecer no imóvel por 30 dias além do prazo, sem oposição, prorroga-se o contrato por tempo indeterminado.

A denuncia deverá ser feita por escrito para concessão do prazo de 30 dias para desocupação. Findo o prazo, caberá ação de despejo por denúncia

vazia.

AÇÃO DE DESPEJO

A Lei autoriza cumulação do despejo com cobrança de verbas locatícias.

A inicial deve ser instruída com calculo discriminado dos valores.

Possibilidade de purgação da mora para que o locatário evite a rescisão do contrato. O depósito elisivo deve ser pleiteado no prazo da contestação.

Quando autorizado, o depósito deve ser realizado em até 15 dias. Havendo incorreções no depósito, a complementação poderá ocorrer em até 10

dias.

AÇÃO DE DESPEJO

Compreende o depósito elisivo: a) Alugueres e acessórios contratuais; b) multas ou penalidades contratuais; c) juros de mora; d) honorários

advocatícios na base de 10%.

Julgado procedente o pedido, expedir-se-á mandado de desocupação voluntária, assinando prazo de 30 dias. O prazo, no entanto, será de 15

nos casos do artigo 63.

A sentença poderá ser executada provisoriamente mediante prestação de caução.

AÇÃO CONSIGNATÓRIA DE ALUGUEL

Mora do credor (accipiendi) quanto ao recebimento da obrigação de pagamento das verbas locatícias.

A petição inicial deve especificar os alugueres e acessórios.

O autor disporá de 24 horas para o depósito dos valores, sob pena de extinção do processo.

O valor da causa corresponde a 12 meses de aluguel ou 3 salários do locatário.

A contestação ficará limitada: a) Em não ter havido mora ou recusa no recebimento; b) ter sido justa a recusa; c) Não ter sido efetuado o depósito no prazo ou lugar do

pagamento; d) Não ter sido integral o depósito.

AÇÃO CONSIGNATÓRIA DE ALUGUEL

Prazo de contestação: 15 dias.

O réu poderá reconvir para pedir o despejo e a cobrança dos alugueres.

Os valores podem ser levantados pelo réu a qualquer tempo.

O valor consignado poderá ser complementado em 5 dias.

Aplicação subsidiária das disposições do Código de Processo Civil

AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL

Tem como escopo estabelecer um novo valor de aluguel.

Requisitos: a) Contrato em vigor por no mínimo 3 anos; b) que o locador não tenha exercido o direito de denúncia do contrato.

A petição inicial deverá indicar o valor do aluguel pretendido. A ação comporta pedido de alteração do indexador (IGPM) ou a periodicidade do reajuste do

aluguel.

O rito a ser observado é o sumário.

Será fixado, no despacho inicial, o valor do aluguel provisório, nos termos do artigo 68, II, “a” e “b”.

AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL

Antes da audiência, o réu poderá pedir que o juiz modifique o valor fixado provisoriamente, desde que forneça elementos suficientes para isso. Este pedido interrompe o prazo para recurso da decisão que fixou os valores

provisórios.

Na contestação, o réu deverá apresentar uma contraproposta para o valor pretendido na inicial.

Será designada perícia para ao final, em sentença, ser estabelecido o valor definitivo, o qual, retroagirá à data da citação.

O valor das diferenças será executado após o transito em julgado.

AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL

Esta ação não pode ser proposta na pendência de prazo para desocupação do imóvel, fixado amigável ou judicialmente.

AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL

Seu escopo é a renovação de contrato de locação comercial nas condições anteriores ou conforme as que sejam fixadas judicialmente.

As condições para a ação renovatória encontram-se dispostas no artigo 51 da Lei. 8.245/91.

O prazo para propositura da ação é de 1 ano a 6 meses antes do término da vigência do contrato (prazo decadencial).

O sublocatário possui legitimidade para propositura da demanda contra o sublocador e o locador em litisconsórcio passivo necessário.

AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL

A petição inicial será instruída com:

a) Demonstração dos requisitos do artigo 51;

b) Prova do exato cumprimento do contrato em curso;

c) Prova da quitação dos impostos e taxas;

d) Indicação precisa das condições para a renovação;

e) Indicação de fiador quando houver no contrato ou, não sendo o mesmo, indicação de sua qualificação completa, inclusive idoneidade financeira.

f) Prova de que o fiador do contrato ou do substituto aceita o encargo;

AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL

g) Autorização do cônjuge do fiador;

h) Prova de ser o cessionário ou sucessor do locatário, se for o caso.

A contestação ficará restrita às seguintes matérias:

a) Não preencher, o autor, os requisitos exigidos pela lei;

b) Não atender, a proposta, ao valor real do imóvel, excluída eventual valorização do bem em razão do ponto ou do lugar;

c) Possuir, o locador, proposta de terceiro em condições melhores;

d) Não existir obrigação em renovar a locação.

AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL

O réu (locador), na contestação, poderá pedir fixação de aluguel provisório na base de 80%;

E ainda:

a) Alteração da periodicidade do reajuste;

b) Condenação do autor ao pagamento das diferenças dos alugueres vencidos;

c) Condenação do autor ao despejo.

Renovada a locação, a diferença dos alugueres serão executadas nos próprios autos.

MUITO OBRIGADO PELA ATENÇÃO

BONS ESTUDOS