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Agosto 2011
2
Índice
I. Rol de SHF en el Mercado de Vivienda
II. Fundamentales de Mercado
III. Estrategia SHF
IV. DUIS
V. Infraestructura del Mercado de Vivienda
VI. Perspectivas
3
I. Rol de SHF en el Mercado de Vivienda
OBJETIVO DE SHF:
“Desarrollar el mercado de vivienda (primario y
secundario) a través del otorgamiento de fondeo y
garantías enfocadas a créditos a la construcción,
adquisición, mejoramiento y autoproducción de
vivienda.
SHF es un banco de segundo piso que opera
directamente con instituciones financieras otorgando
fondeo y garantías por lo que no atiende
directamente al acreditado final.
SHF ha desarrollado alternativas de fondeo para los
intermediarios financieros además de proveer
enaltecedores de crédito (complementos que lo
hacen más atractivo para el intermediario financiero a
través de la disminución del riesgo) con el fin de
desarrollar y promover estas alternativas.
SHF
IF
Constructor Acreditado
Formador de mercado IFRA’s
Proveedor de liquidez
Fondeador de créditos a la
construcción.
Fondeador de créditos para adquisición,
mejora y autoproducción
de vivienda.Creador y participante del
mercado de Seguro de Crédito a la
Vivienda
Impulsor de la eficiencia del mercado de
vivienda (Registro Público de la Propiedad)
Proveedor de información (Índice SHF,
Estado Actual de la Vivienda
en México)
Promotor de Educación Financiera
Impulsor de la vivienda en un
entorno sustentable
(DUIS)
4
Tareas que Desempeña SHF
5
Índice
I. Rol de SHF en el Mercado de Vivienda
II. Fundamentales de Mercado
a. Rezago Habitacional
b. Índice de Precios SHF
c. Evolución del Sector Vivienda
III. Estrategia SHF
IV. DUIS
V. Infraestructura del Mercado de Vivienda
VI. Perspectivas
• La población total del país es de 26.7 millones de familias.*
• 17.8 millones cuentan con una casa apropiada.
• 8.9 millones de familias están en rezago habitacional ampliado debido a que no
cuentan con una vivienda o las viviendas están construidas con materiales de baja
calidad y duración.
Rezago
básico
Rezago
ampliado
Hacinamiento Deterioro Materiales
de Baja
Calidad
.552 (6.2%)
1.141 (12.8%)
7.254 (81.1%)
Fuente: SHF con base en ENIGH 2008
* Cifra en actualización para incorporar
los resultados de ENIGH 2010
II. Fundamentales de Mercadoa. Rezago Habitacional
6
Demanda Potencial
• Anualmente se forman alrededor de 603,000 nuevos hogares, de los cuales
aproximadamente el 51% se encuentran en la posibilidad de demandar un crédito
hipotecario.
• Existen 4 componentes para estimar la demanda potencial por vivienda:
Componentes 2011 %
Rezago Habitacional (Hogares sin vivienda
y/o sin vivienda adecuada) ** 691,613 62.5%
Nuevos hogares/* 309,027 27.9%
Movilidad Habitacional 79,700 7.2%
Curas*** 26,334 2.4%
TOTAL 1,106,674 100%
* / Incluye sólo a hogares que por su ingreso y ubicación geográfica pueden acceder a un crédito.
** Vivienda Adecuada: Casas hechas con los materiales adecuados para construcción.
*** Son aquellos que mejoraron su ingreso o calidad crediticia y ahora están en posibilidad de demandar un crédito.
Estimación de la Demanda de Vivienda 2011
Fuente: SHF con base en ENIGH 2008
7
II. Fundamentales de Mercadoa. Rezago Habitacional
* Cifras en actualización para incorporar los resultados de ENIGH 2010
8
Rezago
habitacional
ampliado
8.9,
100%
Población
económica-
mente activa
8.08
90.3%
0.87 , 9.7%
Población económicamente inactiva
Asalariado
6.35
70.9%
No asalariado
1.73, 19.4%
Afiliado
2.25, 25.1%
Afiliado .05, 5%
No afiliado
1.69, 18.8%
• La población desatendida y la no afiliada muestra que 5.7 millones jefes de familia soneconómicamente activos pero no cuentan con acceso a la seguridad social.
Mercado
objetivo de
SHF:
5.7 millones
64.6%
• La estrategia de SHF se enfoca en atender:
• Población económicamente activos, asalariados, no afiliados 45.8%
• Población económicamente activos, no asalariados, no afiliados 18.8%
II. Fundamentales de Mercadoa. Rezago Habitacional
* Cifras en actualización para incorporar los resultados de ENIGH 2010
No afiliado
4.10, 45.8%
• En 2009 SHF publicó el Índice de Precios a la Vivienda SHF, el cual confirmó que noexiste una burbuja de precios en el mercado hipotecario mexicano.
• Durante el período 2005.I a 2011.I registró una apreciación nominal acumulada de 41%equivalente a un incremento anual real de 2.1%.
• Para este periodo existen 70 registros: 1 nacional, 32 estatales y 37 municipales.
Crecimiento nominal (%)
BC
SON
CHIH
SIN
NAY
YUC
SLP
DGO
NL
JAL
GROOAX
VER
COAH
AGS
TAMPSZAC
COL MICH
GTOQRO
PUEDF
MEXQROO
CAMPTLA
CHIS
TAB
HGO
MOR
Entre 20 y 27.99
28 y 35.99
36 y 43.99
BCS
44 y 51.99
Los precios de la vivienda
muestran tasas de crecimiento
diferentes entre los estados.
El índice de Precios de
SHF se puede consultar a
través de la página de SHF:
www.shf.gob.mx en la
Sección de Estadísticas e
Investigación.
II. Fundamentales de Mercadob. Índice de Precios SHF
9
• En el período 2001-2008, se financió el mayor volumen de vivienda en la historia delpaís.
• 131% crecimiento en créditos hipotecarios (viviendas completas)
• 358% crecimiento en inversión (esto se debe principalmente al regreso de losbancos al segmento residencial en 2005).
• En 2008 se presentó una desaceleración en el sector hipotecario derivada de la crisis de
liquidez.
10
II. Fundamentales de Mercadoc. Evolución del Sector Vivienda
Índice
I. Rol de SHF en el Mercado de Vivienda
II. Fundamentales de Mercado
III. Estrategia SHF
a. Adquisición de Vivienda Nueva y Usada
b. Mejoramiento, Remodelación y Ampliación de Vivienda
c. Autoproducción Asistida
d. Expansión de la Red de Intermediarios
e. Producción de Vivienda
f. Coberturas
g. Proveedor de Liquidez
IV. DUIS
V. Infraestructura del Mercado de Vivienda
VI. Perspectivas
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Producción de Vivienda
(créditos puente)
Acciones de vivienda para los
hogares
Adquisición de vivienda
nueva y usada
Autoproducción de
vivienda asistida
Mejoramiento de
vivienda
Con el fin de atender el rezago habitacional y dar una mejor atención al sector de los NoAfiliados SHF ha desarrollado una estrategia con dos vertientes: diseño de productospara los mercados no atendidos y la ampliación de la red de intermediarios financieroscon los que opera SHF:
II. Estrategia SHF
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Coberturas
(Seguros y Garantías)
IntermediariosFinancieros
Proveedor de Liquidez
II. Estrategia SHFa. Adquisición de vivienda nueva o usada
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Durante 2011 SHF estima que se autorizarán alrededor de $5,600 millones de pesos en líneas para créditos de adquisición y mejoramiento de vivienda, lo
que representa el financiamiento de poco más 81,000 viviendas.
Características del producto: PESOS
• Plazo: hasta 20 años y tasa fija
• Tasa de interés anual fija durante el plazo del crédito
• Existen esquemas de ahorro como instrumento para la comprobación de ingresos.
Características del producto PAGOS DEFINIDOS
• Plazo: 10, 15, 20 y 25 años,
• Los pagos mensuales son conocidos desde la originación del crédito.
• No hay amortización negativa.
• Existen esquemas de ahorro como instrumento para la comprobación de ingresos.
II. Estrategia SHFb. Mejoramiento, Remodelación y Ampliación de Vivienda
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Créditos de corto plazo destinados al mejoramiento, ampliación o remodelación de vivienda para aquellas familias que ya poseen una vivienda
inicial y necesitan mejorarla o crecerla de acuerdo con sus necesidades familiares.
Carácterísticas de los Créditos
Individuales
• Monto máximo del crédito: $50,000
• Plazo máximo: 36 meses
• Puede ser complementado con
subsidios del programa “Esta es tu
Casa”
• Existen esquemas de ahorro como
instrumento para la comprobación de
ingresos.
II. Estrategia SHFc. Autoproducción Asistida
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Financiar los esfuerzos de las familias que se organizan, con la asistencia de un tercero, para producir soluciones habitacionales adecuadas de acuerdo con
su nivel de ingresos, necesidades familiares, espacios y condiciones culturales.
Carácterísticas de los Créditos Individuales
• Se requiere de una alianza entre SHF, IFs y APVs
(agencia productora de vivienda).
• Las familias deben demostrar “posesión” del lote
donde planean construir.
• Plazo máximo: 10 años.
• No se requiere una garantía hipotecaria.
• Puede ser complementado con subsidios del programa
“Esta es tu Casa”.
• Puede contemplar un subsidio adicional por parte del
gobierno estatal o municipal.
• Existen esquemas de ahorro como instrumento para la
comprobación de ingresos.
• SHF está aumentando su red de intermediarios financieros tanto en tamaño y como
en diversidad, con el fin de servir a más población.
• SHF se centrará en atraer a los intermediarios financieros que:
• Ofrecen el tipo de solución habitacional que requiere que cada estado y las regiones
dentro de los estados, de acuerdo con el tipo de déficit habitacional.
• Tienen presencia en los estados y regiones que tienen el mayor déficit de vivienda.
• SHF, además de continuar operando con intermediarios financieros tradicionales (Bancos,
Sofoles y Sofomes), está trabajando ahora con los intermediarios financieros que
han atendido a la población no atendida, como: Microfinancieras,
Cooperativas Financieras, Bancos de Nicho y Entidades de Ahorro y Crédito Popular.
•Para el cierre de 2011 se estima estar operando con 38 Intermediarios Financieros.
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II. Estrategia SHFd. Expansión de la Red de Intermediarios
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Durante 2011, SHF estima que se autorizarán alrededor de $15,000 millones de pesos en líneas para créditos a la construcción lo que
representa el financiamiento de poco más 62,000 viviendas.
Características del producto:
• Plazo: 24 meses; el plazo de registro de
proyectos es de 6 meses
• Tasa: con base en riesgo del IF y el riesgo
del proyecto
• Garantía: fiduciaria sobre los derechos de
crédito a la construcción.
IF’s Desarrollador
II. Estrategia SHFe. Producción de Vivienda
De 2003 a 2008, los créditos a la
construcción fueron totalmente fondeados por
fuentes de financiamiento privado. Este tipo
de fondeo se cerró para la segunda mitad de
2008. En 2008, SHF reactivó los créditos a la
construcción. Desde entonces se han
autorizado líneas de crédito puente por más
de $23,000 millones de los cuales se han
dispuesto $10,969 millones*.
* Cifras de líneas tradicionales y de liquidez al 31 de julio de 2011
Estatus de Nuevos Créditos Puente (enero 2009 a 31 de julio 2011)
Valor mínimo de vivienda
Número de proyectos
Estatus
Número de viviendas
Valor promedio de vivienda
2009 2010 2011
129 159 167
13,264 15,662 16,152
103 99 97
$403,600.71 $394,215.73 $456,006.71
$187,000.00 $187,152.99 $212,274.67
Total
455
45,078
99
$419,117.68
$187,000.00
Número de viviendas promedio
por proyecto
18
Concentración Geográfica de Nuevos Créditos Puente
249
2,536
578
72
1,721
1,057
1,060
1,176
1,073
1,972
906
2,073
885
3,874
459
930
1,024
2,938
6,312
3,010
318
2,982
546
2,580
846
556
345
1,138
1,161
24
623
54
0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000
Zacatecas
Yucatán
Veracruz
Tlaxcala
Tamaulipas
Tabasco
Sonora
Sinaloa
San Luis Potosí
Quintana Roo
Querétaro
Puebla
Oaxaca
Nuevo León
Nayarit
Morelos
Michoacán
México
Jalisco
Hidalgo
Guerrero
Guanajuato
Durango
Distrito Federal
Colima
Coahuila
Chihuahua
Chiapas
Campeche
Baja California Sur
Baja California
Aguascalientes
Concentración Geográfica de Nuevos Puentes (número de viviendas)
número de viviendas
19
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Garantía de Pago Oportuno (GPO)
Existen 3 tipos:
Bursatilización de Créditos Hipotecarios Individuales:
Garantía destinada al pago oportuno de intereses y capital a tenedores de Certificados
Bursátiles, respaldados por créditos hipotecarios individuales.
Bursatilización de Créditos Puente:
Garantía destinada al pago oportuno de intereses y capital a tenedores de Certificados
Bursátiles, respaldados por créditos puente a la construcción de vivienda.
Líneas de Créditos Puente:
Garantía que cubre al Banco Fondeador el pago oportuno de capital e intereses
ordinarios por el crédito otorgado a Sofoles y Sofomes.
II. Estrategia SHFf. Coberturas
El objetivo es generar, a través de productos de Garantía, una alternativa de financiamiento para créditos hipotecarios individuales
y créditos a la construcción diversificando fuentes de fondeo.
Seguro de Crédito a la Vivienda (SCV)
Con SCV
Cobertura del 30% del saldo del crédito
90% Crédito
10%
30%
Co
ber
tura
SC
V
63%
Riesgo
IF
90% * 30% de
cobertura =
27%
27% Riesgo SCV-SHF
10%
El SCV cubre la primera pérdida para el beneficiario del
seguro, por el 30% del saldo insoluto del crédito.
Beneficios del SCVAcreditados Finales
• Genera accesibilidad para los acreditados que cuentan
con poco enganche.
• Permite el acceso al crédito hipotecario a sectores de
la población generalmente no atendidos.
II. Estrategia SHFf. Coberturas
El SCV es un enaltecedor del crédito hipotecario que reduce el riesgo crediticio asociado a la eventualidad de incumplimiento de
pago al intermediario financiero por parte del acreditado final.
Intermediarios Financieros• Amplía el mercado objetivo mediante la solicitud de enganches más bajos sin incrementar el riesgo del
otorgante del crédito.• Beneficios Regulatorios:
• Reduce la severidad de la pérdida de la cartera en caso de incumplimiento por parte del acreditadofinal, lo cual es reconocido en el cálculo de reservas.
• Genera beneficios en los requerimientos de capital.
21
22
Por lo tanto, el Congreso modificó, en 2008, la Ley Orgánica de SHF para que la Sociedad
pudiera “otorgar créditos relacionados con la vivienda con el fin de … procurar la
estabilidad de dichos mercados…”
Como consecuencia de la crisis de 2008, el rol de SHF en este sentido cobró relevancia ya
que a algunas Sofoles y Sofomes Hipotecarias (SSH) se les restringió de manera
importante el acceso al financiamiento por parte de los actores del mercado.
La reforma a la Ley permitió, entre otras cosas, fortalecer el Gobierno Corporativo de SHF
y eliminar la restricción de fondear a los intermediarios financieros a partir de 2009. Con
ello se anticipó a las necesidades de liquidez del sector y a la necesidad de cubrir fallas de
mercado en el financiamiento a la vivienda.
II. Estrategia SHFf. Proveedor de Liquidez
El mandato de SHF contempla la necesidad de actuar como proveedor de
liquidez en el mercado hipotecario.
23
Índice
I. Rol de SHF en el Mercado de Vivienda
II. Fundamentales de Mercado
III. Estrategia SHF
IV. DUIS
V. Infraestructura del Mercado de Vivienda
VI. Perspectivas
Modelo Cuantitativo Consecuencias
Tres efectos:
1. Especulación y encare-
cimiento del suelo y las
reservas territoriales.
2. Los agentes involucrados en
la producción de vivienda
social y económica
encontraron suelo asequible
cada vez más lejos de los
centro urbanos.
3. Incremento en el costo de
infraestructura para los
estados y municipios.
La necesidad de dotar
vivienda de manera rápida a
la población, el déficit de
vivienda y un sistema
hipotecario fuertemente
consolidado, provocó un
rápido crecimiento del
sector, impulsando un gran
desarrollo urbano, pero
desordenado
La necesidad de generar políticas
públicas :
• En un entorno sustentable e
integral que articule las reservas
territoriales de Estados,
Municipio y Desarrolladores.
• Que definan el crecimiento
urbano.
• Que busquen el
aprovechamiento del suelo
intra-urbano, para generar más
vivienda con infraestructura y
equipamiento suficiente
• Que mejoren la calidad de vida
de las familias.
Modelo Cualitativo
Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS).
Necesidad de migrar a un nuevo modelo.
24
Sustentabilidad DUIS
SustentabilidadSocial
SustentabilidadAmbiental
SustentabilidadEconómica
Este Grupo ha venido trabajando en la
revisión de proyectos y capacitaciones a
promotores, consultores y autoridades
interesadas en el tema.
Todos los proyectos potenciales son
evaluados financiera y técnicamente por
especialistas.
Se promovió la creación de un Grupo de Promoción y Evaluación de Desarrollos
Urbanos Integrales Sustentables, (GPEDUIS) con la participación de SEDESOL,
SEMARNAT, SENER, SECRETARIA DE ECONOMIA, CONAVI, INFONAVIT,
FOVISSSTE, BANOBRAS, FONADIN, PROMEXICO y SHF.
DUIS Estrategia de transversalidad del Gobierno Federal
25
Proyectos Certificados
Proyectos Potenciales
• Existen 13 proyectos
potenciales, uno de ellos de
regeneración intra -urbana.
•Estos proyectos representan:
• 535,000 viviendas
• 2,150,000 personas
beneficiadas.
• Superficie de 14,600
hectáreas.
• Inversión de $118,800
millones de pesos.
• Actualmente hay cuatro proyectos DUIS que han obtenido la certificación; estos
proyectos representan:
• 250,500 viviendas,
• 1,001,500 personas beneficiadas
• Superficie de 7,400 hectáreas,
• Inversión estimada de $52,800 millones de pesos
DUISProyectos Actuales y Potenciales
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Evaluar y certificar DUIS, este año se espera se certifiquen 4 DUIS adicionales.
Institucionalización del GPEDUIS: El periodo de maduración de los DUIS certificados
requiere de instrumentos adecuados de gobernanza que aseguren la coordinación y la
adecuada distribución de funciones y responsabilidades entre los actores involucrados,
incluyendo el gobierno en sus tres niveles: federal, estatal y municipal.
Con el fin de asegurar el cumplimiento de los compromisos adquiridos por todas las
partes involucradas; se está desarrollando un conjunto integral de incentivos y
sanciones enfocados en la eficiencia, eficacia y distribución de incentivos, incluyendo
posibles sanciones con el objetivo de garantizar que se cumplan con los compromisos
establecidos en los DUIS certificados.
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DUISPasos a seguir
28
Índice
I. Rol de SHF en el Mercado de Vivienda
II. Fundamentales de Mercado
III. Estrategia SHF
IV. DUIS
V. Infraestructura para el Mercado de Vivienda
VI. Perspectivas
Infraestructura para el mercado de vivienda
Para impulsar la eficiencia en el mercado de vivienda SHF invierte y colabora con otras entidades en mecanismos, publicaciones y procesos que contribuyan a dar certeza jurídica y a ofrecer mayor información a todos los participantes relevantes
del sector:
1.- Modernización del Registro Público de la Propiedad, en
coordinación con SEDESOL y la CONAVI.
2.- Difusión del Índice de Precios SHF, para que los participantes del sector puedan monitorear los precios de las viviendas a nivel nacional y estatal.
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Infraestructura para el mercado de vivienda
3.- Publicación del Estado Actual de laVivienda en coordinación con CIDOC yotras instituciones y entidades de vivienda,y otros estudios y metodologías delmercado de vivienda.
4.- Programa de Educación Financiera en Temas Hipotecarios brindará herramientas para una mejor toma de decisiones respecto a qué solución de vivienda elegir y con qué
financiamiento.
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31
Índice
I. Rol de SHF en el Mercado de Vivienda
II. Fundamentales de Mercado
III. Estrategia SHF
IV. DUIS
V. Infraestructura para el Mercado de Vivienda
VI. Perspectivas
• En 2011, la recuperación de instituciones financieras, así como la entrada de nuevos
intermediarios financieros especializados en los mercados desatendidos,
contribuirá a estimular el dinamismo de la industria de la vivienda y la reducción del
déficit habitacional.
• Derivado de la detección de un área de oportunidad en el mercado de los No Afiliados,
SHF está desarrollando nuevos esquemas que le permitan brindar una mejor atención a
dicho sector a través del diseño de productos más adecuados a sus necesidades de
vivienda y de la implementación de métodos más flexibles de comprobación de
ingresos.
• Hay una necesidad de recuperar la participación de inversionistas institucionales
para que financien a los intermediarios financieros privados, a través del mercado de
Instrumentos Financieros Respaldados por Hipotecas.
• El exitoso mercado de vivienda en México se encuentra en un proceso de transición para
migrar de un modelo cuantitativo a un nuevo cualitativo sustentable a través de los
Desarrollo Urbanos Integrales Sustentables (DUIS), mismos que presentarán una
nueva oportunidad de inversión a disposición de los interesados.
IV. Perspectivas
32
¡Gracias!
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Agosto 2011
