Órgão Oficial da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário Ano 11 N.70 Agosto/Setembro 2014

ABAMI9912272804/2011-DR/RJ

ImpressoEspecial

CORREIOS

ALÉM DOS PRINCÍPIOS

Juridicidade da contratação de seguro prestamista nos contratos de construção de edificação em condomínio sob o regime de administração Frederico Price Grechi | páginas 4 a 9

Leia nas páginas 10 e 11

O fenômeno atual da constitucionalização do Direito.

Revista aBaMi - DiReito iMoBiliáRioassociação Brasileira de advogados do Mercado imobiliário – Fundada em 21 de setembro de 1989Av. Rio Branco, 135/Gr. 504 - Centro - RJ Sede PRóPRiATelefone: (21) 2533-7271 / 2232-1215Fax: 2242-4633 / e-mail: abami@abami.org.brHome page: www.abami.org.br

Patronodes. Sylvio Capanema de Souza.

sócios BeneméritosGeraldo Beire Simões, Celi Terezinha L. Figueiredo, Carmen Glacy Martins Muradas, Ângela Maria Soares da Conceição, Ana Luiza de Lima Ferreira, Rhéa Silvia Barros de Mello, Jorge Costa Carneiro, Marco Aurélio Bezerra de Melo e ennio de Mattos Bueno.

DiRetoRia executivaPresidente: Carlos Samuel de Oliveira Freitas .vice-Presidente: Ana Luiza Lima Ferreira .Primeira secretária: Mônica dayan Neves.segunda secretária: esequias Gomes de Lima.Primeira tesoureira: Corina Maria da Costa.segundo tesoureiro: Sérgio Luiz Fernandes Mello.Diretor de Relações institucionais, Jurídicas e legislativas: Frederico Price Grechi.assessoria da Presidência: Geraldo Beire Simões; Luis Fernando Marin; Manoel da Silveira Maia; Marcelo Borges da Silva; Paulo Roberto M. Xavier da Silva e Sérgio Murilo Herrera Simões.

conselho DeliBeRativoPresidente: ennio de Mattos Buenovice-Presidente: José Paulo Balthazar da Silveirasecretário: Marcelo Cytrynbaunconselheiros: Antonio Bento Jacinto Abraços; Antônio José Fernandes Costa Neto; daniel Leonardo Ramos Martins; João Fernandes Filho; Jorge Costa Carneiro; José Carlos Bonan; José Neves Pinheiro; José Paulo Balthazar da Silveira; José Ronaldo Tavares de Abreu; Maria do Carmo Penha de Castro; Neusa Maria Hiotte Pacheco; Rhéa Silvia Barros de Mello; Sula Covre.

suplentes do conselho DeliberativoArnaldo Aizemberg, Clark Villaça, emilio Silva FilhoJosé Carlos da Silva Pinheiro, Antonio Paulo Ruzi Pedroso.

conselheiRos natosSylvio Capanema de Souza, Maria Lucia Teixeira da Silva, Fátima Cristina Santoro Gerstenberger, Juarez Ferreira Clemente, Sérgio Murilo Herrera Simões, Geraldo Beire Simões e Angela Maria Soares da Conceição.

conselho FiscalSidney Seixas de Santana; Stefan Carrão Pinto; Zenaide Augusta Alves

suplentes do conselho FiscalMonica Mesquita de Almeida; Paulo Leal Ferraz; Sonia Maria Affonso

Os textos assinados são de responsabilidade dos autores e não refletem, necessariamente, a opinião deste informativo. É proibida a reprodução total ou parcial de textos, fotos e ilustrações, por qualquer meio, sem autorização.

editora e Jornalista Responsável: Fabianne Herrera (MT 29893/RJ) – revista.abami@terra.com.br

conselho editorial: Ângela Maria Soares da Conceição, Sérgio Murilo Herrera Simões e Geraldo Beire Simões.

Design Gráfico: Magic Art Comunicação.

impressão: Grafitto Grafica e editora Ltda.

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O antropocentrismo, nascido e difundido na Renascença, afirma que “o homem é o centro do universo”. Parafraseando este pensamento, no atual con-texto jurídico nacional, podemos dizer que o homem é o centro do Direito.

É esta afirmativa que resume, grosso modo, o fenômeno da constitucio-nalização do Direito – o indivíduo, respeitada a dignidade da pessoa humana e a função social nas relações privadas, é o centro do ordenamento jurídico e norteia as decisões judiciais e interpretações da letra fria da lei pelos operado-res do Direito.

E este é o tema de nossa matéria de capa desta edição, que tratará também da juridicidade da contratação de seguro prestamista nos contratos de constru-ção de edificação em condomínio sob o regime de administração; das relações locatícias comerciais e legalização dos imóveis no Brasil, assuntos tratados nos artigos redigidos por grandes profissionais colaboradores da ABAMI.

Boa leitura.

Dr. Carlos Samuel de Oliveira FreitasPresidente da ABAMI

nORmAs vIvAs

3 ABAMI INFORMA

4 DOUTRINA Juridicidade da contratação de seguro

10 ESPECIAL Além dos princípios

12 ARTIGO Relações locatícias comerciais passaram a buscar o diálogo

14 ARTIGO Legalização dos imóveis no Brasil

15 CRECI Corretores de imóveis: 52 anos de crescimento e sucesso

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ABAmI InFORmA

EvEnTOs E cOmEmORAçõEs

Em prol do aprimoramento profissio-nal dos associados da ABAMI, uma série de encontros, cursos e palestras

foram promovidos pela Associação. Segue abaixo breve resumo do que aconteceu na ABAMI nos últimos dois meses:

Dia 15/07 – Palestra sobre o tema: “Marco Civil da Internet - Lei n. 12.965/14” com Dr. Walter Aranha Capanema.

Dia 22/07 – Festa Julina da ABAMI, mo-mento de confraternização entre Amigos, Associados e seus familiares.

Dia 29/07 – Visita do Senador Marcelo Crivella na ABAMI, abordando questões ligadas ao Projeto “Cimento Social e acesso à moradia digna”, e comemoração dos ani-versariantes do mês de julho.

Dia 05/08 – Abertura de Ciclo de Pales-tras sobre o anteprojeto do Novo CPC,

Aniversariantes: Dr. Antonio Pedroso, Dr. Francisco José, Dra. Wania Baeta, Dr. Arnado e Dr. Paulo Ferraz

Dr. Walter Capanema falou sobre Marco Civil da Internet

Dr. José Roberto dos Santos Bedaque, abertura Ciclo de Pa-lestras CPC

Festa Julina

Homenagem: Ministro Benedito Gonçalves durante o ciclo de debates sobre Novo CPC

Senador Marcello Crivella esteve na ABAMI

com presença dos Mestres em Direito, Dr. José Roberto Bedaque e Leonardo Greco. Uma homenagem da ABAMI aos amigos e Associados no ano de comemoração dos 25 anos da Associação, sob a coordenação acadêmica dos Mestres em Direito, Dr. Frederico Price Grechi e Bruno Garcia Redondo.

Dia 11/08 – Homenagem da ABAMI ao Ministro do STJ, Benedito Gonçalves, abordagem do tema “O STJ e a efetividade dos direitos fundamentais socias”.

Dia 12, 19 e 26/08 – Continuação do Ci-clo de Palestras sobre o Novo CPC. Uma homenagem da ABAMI aos amigos e As-sociados que fazem parte da história da Associação, em seus 25 anos de existência.

Dia 22/08 – Palestra sobre o tema “Advoca-cia Preventiva” com o Assessor da Presidên-cia da ABAMI, Dr. Paulo Roberto Xavier.

Festa Julina

Dr. Leonardo Greco Novos Associados: Drs Miguel Archanjo, Rogerio Seabra e Felipe Motta

Ainda nos dias 22, 23 e 24/08, Frederico Price Grechi, Diretor de Relações Institu-cionais da ABAMI, representou a Associa-ção no Fórum Multiinstitucional “Merca-do Imobiliário – Discutindo as melhores práticas”, realizado em Araras (RJ), cujo tema era “A Padronização dos Contratos para Comercialização de Unidades Imo-biliárias Incorporadoras – Mudanças de Paradigmas”. O evento contou com a pre-sença de membros do mercado imobiliário e de autoridades do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, do Ministério Público, da Defensoria Pública e da Secretaria de De-fesa do Consumidor. Na ocasião foi anali-sada e discutida a minuta padronizada do contrato de promessa de compra e venda, unidade imobiliária em incorporação, com financiamento imobiliário disponível no website da ADEMI. (http://www.ademi.org.br/minutas/minutapadronizada.html)

Confira as imagens dos encontros:

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JURIDIcIDADE DA cOnTRATAçãO DE sEgURO pREsTAmIsTA nOs cOnTRATOs DE cOnsTRUçãO DE EDIFIcAçãO Em cOnDOmínIO sOB O REgImE DE ADmInIsTRAçãO1

Desde a década passada, verifica-se um crescimento pro-gressivo dos empreendimentos imobiliários voltados para a construção de condomínios em edificações, empregan-

do-se, entre outros, os chamados contratos de construção de edi-ficação em condomínio, sob o regime de administração (preço de custo).

A rigor, os contratos para construção de condomínios em edificações são regulados, prima facie, pela Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 19643, submetendo-se, outrossim, à disciplina da legislação complementar aplicável (v.g. Lei n. 9.514/97, Lei n. 10.931/2004 etc.)4.

Para os contratos de promessa de venda e compra de futura unidade autônoma em condomínio edilício em construção, por meio de incorporação, o Superior Tribunal de Justiça, prestigian-do a técnica “diálogo das fontes”, permite a aplicação coordenada do Código de Proteção e Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/90) em conjunto com a Lei n. 4.591/64:

“INCORPORAÇÃO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RESTITUI-ÇÃO. LEI 4.591/64. CODIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. 1. O CONTRATO DE INCORPORAÇÃO, NO QUE TEM DE ESPECIFICO, E REGIDO PELA LEI QUE LHE E PROPRIA (LEI 4.591/64), MAS SOBRE ELE TAMBEM INCIDE O CODIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, QUE INTRODUZIU NO SISTE-MA CIVIL PRINCIPIOS GERAIS QUE REALÇAM A JUSTIÇA CONTRATUAL, A EQUIVALENCIA DAS PRESTAÇÕES E O PRINCIPIO DA BOA-FE OBJETIVA. 2. A ABUSIVIDADE DA CLAUSULA DE DECAIMENTO, COM PREVISÃO DE PERDA DAS PARCELAS PAGAS EM FAVOR DO VENDEDOR, PODE SER RECONHECIDA TANTO NA AÇÃO PROPOSTA PELO VENDEDOR (ART. 53 DO CODECON) COMO NA DE INICIA-TIVA DO COMPRADOR, PORQUE A RESTITUIÇÃO E INE-RENTE A RESOLUÇÃO DO CONTRATO E MEIO DE EVITAR O

Por Frederico Price Grechi2

ENRIQUECIMENTO INJUSTIFICADO. 3. POREM, NÃO VIO-LA A LEI O ACORDÃO QUE EXAMINA FATOS E CONTRATOS A LUZ DO CODECON E NEGA A EXTINÇÃO DO CONTRATO DE INCORPORAÇÃO, AFASTANDO A APLICAÇÃO DA TEO-RIA DA IMPREVISÃO E A ALEGAÇÃO DE CULPA DA EMPRE-SA VENDEDORA. MANTIDO O CONTRATO, NÃO HA CUI-DAR DA DEVOLUÇÃO DAS PRESTAÇÕES PAGAS. RECURSO NÃO CONHECIDO (SUMULAS 5 E 7). (REsp 80.036/SP, Rel. Mi-nistro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 12/02/1996, DJ 25/03/1996, p. 8586); AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO INCAPAZ DE ALTERAR O JULGADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATOS DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. (...) 2. Em que pese o contrato de incorporação ser regido pela Lei nº 4.591/64, admite-se a inci-dência do Código de Defesa do Consumidor, devendo ser obser-vados os princípios gerais do direito que buscam a justiça contra-tual, a equivalência das prestações e a boa-fé objetiva, vedando-se o locupletamento ilícito. 3. O incorporador, como impulsionador do empreendimento imobiliário em condomínio, atrai para si a res-ponsabilidade pelos danos que possam resultar da inexecução ou da má execução do contrato de incorporação, incluindo-se aí os danos advindos de construção defeituosa. (...) (AgRg no REsp 1006765/ES, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/03/2014, DJe 12/05/2014).

Todavia, tratando-se de relação contratual de construção sob o regime de administração (preço de custo), o Superior Tribunal de Justiça afastou a incidência da legislação especial do Código de Proteção e Defesa do Consumidor, aplicando, assim, a Lei n. 4.591/64, verbis:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁ-RIA. CONSTRUÇÃO A PREÇO DE CUSTO. CONDÔMINOS

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