ANTONIO MARTINEZ x LUIZ TADEU EXC AVALIAÇÃO IMÓVEL

EXMA. SRA. DRA. JUZA DE DIREITO DA 2 VARA CVEL DO FORO DISTRITAL DE TABOO DA SERRA SP

PROCESSO CARTRIO AO REQUERENTE REQUERIDOS

: : : : :

N 375/98 2 OFCIO EXECUO POR QUANTIA CERTA (EM GERAL) ANTNIO MARTINEZ DE OLIVEIRA E S/M LUIZ TADEU DE OLIVEIRA E S/M

JUAREZ PANTALEO, engenheiro CREA n 159.213-D, perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ao, tendo encerrado seu trabalho vem respeitosamente, apresent-lo V.Exa.

L

A

U

D

O

CAPTULO I RESUMO DO VALOR DO IMVEL

Localizao:

Rua Ernesto Capelari, n 251, confluncia com Rua Jovina de Carvalho Dau, Conjunto Residencial Bagatelle, Bloco II, Conjunto A, 4 andar, apartamento n 41, Bairro Parque Santos Dumont, Municpio de Taboo da Serra, Comarca de Itapecerica da Serra, Grande So Paulo.

Data da Avaliao:

Outubro de 2.003

Valor de Mercado para Venda: R$ 61.950,00

(sessenta um mil, novecentos e cinqenta reais)

CAPTULO II CONSIDERAES PRELIMINARES Objetiva a presente percia a avaliao, para venda, de um apartamento situado no Municpio de Taboo da Serra, Comarca de Itapecerica da Serra, Grande So Paulo, devido a uma ao de EXECUO POR QUANTIA CERTA (EM GERAL). Saneado o processo, foi deferida a prova pericial, tendo sido o signatrio, honrado com sua nomeao para Perito do Juzo.

CAPTULO III VISTORIA 1. Localizao O imvel, objeto desta ao, localiza-se na Rua Ernesto Capelari, n 251, confluncia com Rua Jovina de Carvalho Dau, Conjunto Residencial Bagatelle, Bloco II, Conjunto A, 4 andar, apartamento n 41, Bairro Parque Santos Dumont, Municpio de Taboo da Serra, Comarca de Itapecerica da Serra, Grande So Paulo. 2. Zoneamento Conforme a Legislao do Municpio de Taboo da Serra, o imvel avaliando encontra-se em zona urbana. 3. Melhoramentos Pblicos Todos os convencionais. 4. Topografia A topografia apresenta-se plana em toda sua extenso. 5. Frao Ideal do Terreno O terreno possui a frao ideal de 27,4156m2. 6. Caractersticas do Solo O solo aparentemente seco , firme e prprio para a construo civil.

7.

Caractersticas do Prdio

Classe: Grupo: Padro: Estrutura: Revestimento Externo: N de Blocos: N de Pavimentos/Bloco: N de Elevadores: N de apartamentos/andar: Idade real do prdio: Estado da Edificao: Dispositivos de segurana: Dispositivos de lazer:

Residencial Apartamento Simples com elevador Concreto armado Argamassa fina 2 (dois) 9 (nove) 2 (dois) 2 (dois) no trreo e 4 (quatro) do 1 ao 7 andares 25 (vinte e cinco) anos Necessitando de reparos simples Portaria, grade de proteo e zeladoria Play-ground e salo de festas

8.

Caractersticas da Unidade Autnoma

Piso: Forro: Revestimento Interno:

Carpete de madeira e ladrilho cermico Laje Argamassa fina e azulejos at teto

Portas: Caixilhos: Janelas: Compartimentos

Madeira Alumnio Tipo de correr Sala, cozinha, sute, 2 (dois) dormitrios, banheiro, rea de servio, WC 1 (uma) vaga de garagem

Estado da Edificao: rea Construda:

Necessitando de reparos simples til: Comum: Total: Garagem: 73,9088m2 35,8687m2 109,7775m2 18,3222m2

CAPTULO IV AVALIAO 1. Critrio Adotado Ser utilizado o Mtodo Comparativo Direto de Valores de Mercado de Apartamentos, j consagrado em trabalhos desta natureza. Sua aplicao se resume na determinao do valor unitrio bsico do metro quadrado de rea til de apartamento na regio onde se localiza o imvel

avaliando, a partir dos elementos comparativos coletados (Anexo V), onde se obteve o referido Quadro Resumo (Anexo VI), dos quais extraiu-se a sua mdia aritmtica saneada (Anexo VII). A homogeneizao dos elementos comparativos e do imvel avaliando, em relao situao paradigma, foi obtida a partir de determinados ajustes (Anexo IV). O Valor do Apartamento foi obtido pelo produto entre a rea til e o respectivo valor unitrio bsico. 2. Valor Unitrio Bsico (V.U.B.) A mdia aritmtica saneada, para a regio onde se encontra o apartamento avaliando, referente ao ms de outubro de 2.003, de: VUB = R$ 838,20/m2 3. Valor do Apartamento (VA) VA VA AC VA VA = = = = = VUB x AC Valor do Apartamento Valor Unitrio Bsico rea Construda til R$ 838,20/m2 x 73,9088m2 R$ 61.950,00 (sessenta um mil, novecentos e cinqenta reais) CAPTULO V ENCERRAMENTO Segue o presente laudo em 08 (oito) folhas, digitadas de um s lado, todas elas rubricadas, sendo a ltima datada e assinada. Acompanham 7 (sete) anexos. Taboo da Serra, 29 de outubro de 2.003.

VUB =

JUAREZ PANTALEO PERITO JUDICIAL

ANEXO I PLANTA DE SITUAO

ANEXO II PLANTA DE LOCALIZAO

ANEXO III DOCUMENTAO FOTOGRFICA

FOTO N 01: Vista do prdio onde se localiza o apartamento avaliando.

FOTO N 02: Vista da confluncia das ruas que do acesso ao prdio.

FOTO N 03: Vista da Rua Ernesto Capelari.

FOTO N 04: Sala.

FOTO N 05: Dormitrio da sute.

FOTO N 06: Banheiro da sute.

FOTO N 07: Dormitrio 1

FOTO N 08: Dormitrio 2.

FOTO N 09: Banheiro.

FOTO N 10: Cozinha.

FOTO N 11: rea de servio.

FOTO N 12: WC.

(026)

ANEXO IV CRITRIO DE HOMOGENEIZAO

ANEXO IV CRITRIO DE HOMOGENEIZAO 1. FATOR DE ELASTICIDADE DAS OFERTAS (Fel)

Quando os valores obtidos provieram de oferta, houve um desconto de 10% para compensar a superestimativa das mesmas, conforme item 8.2.2.15.2 da Norma para Avaliao de Imveis Urbanos. 2. FATOR IDADE REAL DO PRDIO (FIRP) Os comparativos foram homogeneizados em funo da idade real dos prdios e seu estado de conservao, com o emprego dos coeficientes de depreciao pelo obsoletismo e pelo estado de conservao, previstos no estudo "Edificaes Valores de Venda 1987 Verso 2.002". 3. PADRO CONSTRUTIVO DO PRDIO (PCP) Os apartamentos de referncia foram homogeneizados em funo do padro construtivo dos prdios, com o emprego dos coeficientes previstos no estudo "Edificaes Valores de Venda 1987 Verso 2.002". 4. FATOR ATUALIZAO (Fa) No utilizado devido baixa inflao verificada no perodo, aliada ao fato dos imveis no acompanharem a pequena evoluo inflacionria. O valor unitrio (VU) foi homogeneizado para a situao paradigma atravs da seguinte expresso:

VU = VA x Fel x FIRPA x PCPA x Fa AU FIRPC PCPC

Onde: VU = Valor Unitrio Homogeneizado VA = Valor de Venda do apartamento comparativo

AU = rea til do apartamento comparativo

Fel = Fator Elasticidade FIRPA = Fator Idade Real do Prdio Avaliando FIRPC = Fator Idade Real do Prdio Comparativo PCPA = Padro Construtivo do Prdio Avaliando PCPC = Padro Construtivo do Prdio Comparativo

Fa = Fator AtualizaoAssim, os apartamentos de referncia obtidos na pesquisa imobiliria foram homogeneizados para a seguinte situao paradigma:

SITUAO PARADIGMA Idade Real do Prdio (IR) Padro Construtivo do Prdio (PCP) Estado da Edificao Vida Referencial Melhoramentos pblicos Zoneamento Data-base 25 (vinte e cinco) anos Simples com elevador (1,05) Necessitando reparos simples 60 (sessenta) anos Todos Zona residencial Outubro de 2.003

ANEXO V ELEMENTOS COMPARATIVOS

ELEMENTO COMPARATIVO N 01

01. Fonte de Informao: 02. Data:

Zelador Sr. Jos Manuel Tel.: 4701-4835 Outubro/2.003 (oferta)

03. Localizao:

Conjunto Residencial Bagatelle, Bloco II, Conjunto A, 7 andar, apartamento n 72

04. Zoneamento: 05. rea til: 06. Padro construtivo do prdio: 07. Idade do prdio: 08. Estado de conservao: 09. Preo vista: 10.Valor Unitrio Homogeneizado: VU1 =

Zona urbana 73,9088m2 Simples com elevador 25 (vinte e cinco) anos Necessitando de reparos simples R$ 65.000,00

65.000,00 x 0,90 x 0,660 x 1,20 x 1,00 73,9088 0,660 1,20 R$ 791,52/m2 ELEMENTO COMPARATIVO N 02

VU1

=

01. Fonte de Informao: 02. Data: 03. Localizao:

Zelador Sr. Jos Manuel Tel.: 4701-4835 Outubro/2.003 (oferta) Conjunto Residencial Bagatelle, Bloco II, Conjunto A, 4 andar, apartamento n 42

04. Zoneamento:

Zona urbana

05. rea til: 06. Padro construtivo do prdio: 07. Idade do prdio: 08. Estado de conservao: 09. Preo vista: 10.Valor Unitrio Homogeneizado: VU2 =

73,9088m2 Simples com elevador 25 (vinte e cinco) anos Necessitando de reparos simples R$ 70.000,00


VU2

=


Zelador Sr. Jos Manuel Tel.: 4701-4835 Outubro/2.003 (transao em janeiro/2.003) Conjunto Residencial Bagatelle, Bloco II, Conjunto A, 4 andar, apartamento n 43

04. Zoneamento: 05. rea til: 06. Padro construtivo do prdio: 07. Idade do prdio:

Zona urbana 73,9088m2 Simples com elevador 25 (vinte e cinco) anos

08. Estado de conservao: 09. Preo vista: 10.Valor Unitrio Homogeneizado: VU3 =

Necessitando de reparos simples R$ 60.000,00


VU3

=


Zelador Sr. Jos Manuel Tel.: 4701-4835 Outubro/2.003 (oferta) Conjunto Residencial Bagatelle, Bloco II, Conjunto A, 4 andar, apartamento n 24

04. Zoneamento: 05. rea til: 06. Padro construtivo do prdio: 07. Idade do prdio: 08. Estado de conservao: 09. Preo vista: 10.Valor Unitrio Homogeneizado:

Zona urbana 73,9088m2 Simples com elevador 25 (vinte e cinco) anos Necessitando de reparos simples R$ 70.000,00

VU4

=


VU4

=


Zelador Sr. Osmar Outubro/2.003 (oferta) Rua Ernesto Capelari, n 245, Edifcio Elaine, 1 andar, apartamento n 14


Zona urbana 58,00m2 Simples com elevador 20 (vinte) anos Necessitando de reparos simples R$ 55.000,00


VU5

=


Corretor autnomo Sr. Rodrigo Tel.: 4787-1222 Outubro/2.003 (oferta) Rua Ernesto Capelari, n 225, Edifcio Mnica, 11 andar, apartamento n 112




VU6

=


Zelador Sr. Marino Outubro/2.003 (transao em setembro/2.003) Rua Ernesto Capelari, n 225, Edifcio Mnica, 8 andar, apartamento n 83




VU7

=


Ricardo Imveis Sr. Irismar Tel.: 3751-9191 Outubro/2.003 (oferta) Conjunto Residencial Bagatelle, Bloco I, Conjunto A, 4 andar, apartamento n 41

04. Zoneamento: 05. rea til: 06. Padro construtivo do prdio:

Zona urbana 73,9088m2 Simples com elevador

07. Idade do prdio: 08. Estado de conservao: 09. Preo vista: 10.Valor Unitrio Homogeneizado: VU8 =

25 (vinte e cinco) anos Necessitando de reparos simples R$ 65.000,00

65.000,00 x 0,90 x 0,660 x 1,20 x 1,00 73,9088 0,660 1,20 R$ 791,52/m2

VU8

=

ANEXO VI QUADRO RESUMO

ANEXO VI QUADRO RESUMO DE HOMOGENEIZAO

N 01 02 03 04 05 06 07 08

VA 65.000,00 70.000,00 60.000,00 70.000,00 55.000,00 60.000,00 55.000,00 65.000,00

Fel 0,90 0,90 1,00 0,90 0,90 0,90 1,00 0,90

AU 73,9088 73,9088 73,9088 73,9088 58,0000 68,0000 68,0000 73,9088

IRPA 25 25 25 25 25 25 25 25

FIRPA 0,660 0,660 0,660 0,660 0,660 0,660 0,660 0,660

IRPC 25 25 25 25 20 20 20 25

FIRPC 0,660 0,660 0,660 0,660 0,711 0,711 0,711 0,660

PCPA 1,20 1,20 1,20 1,20 1,20 1,20 1,20 1,20

PCPC 1,20 1,20 1,20 1,20 1,05 1,05 1,05 1,20

Fa 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

VUH 791,52 852,40 811,81 852,40 905,41 842,46 858,07 791,52

ANEXO VII MDIA ARITMTICA SANEADA

ANEXO VII MDIA ARITMTICA SANEADA

VU1 VU2 VU3 VU4 VU5 VU6 VU7 VU8

= = = = = = = =

R$ 791,52/m2 R$ 852,40/m2 R$ 811,81/m2 R$ 852,40/m2 R$ 905,41/m2 R$ 842,46/m2 R$ 858,07/m2 R$ 791,52/m2

MAS =

R$ 6.705,59/m2 8

=

R$ 838,20/m2

30% = + 30%=

R$

586,74/m2

R$ 1.089,66/m2

Portanto, no ser desprezado nenhum elemento. Logo:

MAS =

R$ 838,20/m2

Documents

ANTONIO MARTINEZ x LUIZ TADEU EXC AVALIAÇÃO IMÓVEL