ARQTA. ANDREA OLIVERA CAU A 92594-2 · 2020. 8. 21. · ARQTA. ANDREA OLIVERA CAU A 92594-2 Avaliações e Perícias judiciais Fone : (11) 3031 2924 - Cel: (11) 98114 4670 – [email protected]

ARQTA. ANDREA OLIVERA CAU A 92594-2

Avaliações e Perícias judiciais

Fone : (11) 3031 2924 - Cel: (11) 98114 4670 – [email protected]

1

EXMO. SR. DR. JUÍZ DE DIREITO DA 11° VARA CÍVEL

FORUM CENTRAL – SÃO PAULO - CAPITAL

Processo n° 1082379 – 84.2014.8.26.0100 Requerente: BANCO DO BRASIL S/A

Requerido: ACP MERCANTIL INDUSTRIAL Ltda.

ANDREA OLIVERA , Perito Judicial nomeado nos autos à fl.

555, após proceder aos estudos e diligências que se fizeram necessários, vem por meio

deste apresentar à Vossa Excelência LAUDO DE AVALIAÇÃO do bem imóvel.

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ÍNDICE I. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

II. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO

III. VISTORIA DO IMÓVEL

3.1. CARACTERÍSTICAS GERAIS

3.2 CRITÉRIOS DE HOMOGENEIZAÇÃO DA PESQUISA

3.3 BENFEITORIAS DO EDIFÍCIO

3.4 BENFEITORIAS DA UNIDADE EM AVALIAÇÃO

3.5 MAPA COM LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL

3.6 NORMAS E METODOLOGIA

IV. PESQUISA DE ELEMENTOS

4.1. VALOR UNITÁRIO BÁSICO

V. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL

5.1 CÁLCULO DO VALOR UNITÁRIO BÁSICO DO IMÓVEL (VI)

VI. CONCLUSÃO

VII. RESPOSTA AOS QUESITOS

VII. ENCERRAMENTO

ANEXO - Fundamentação e Precisão.

- Documentação

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I. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES Consta na inicial que: BANCO DO BRASIL S/A, sediada no setor bancário Sul, Quadra 04, Bloco C, Lote 32,

Edifício Sede III, em Brasília, DF, devidamente inscrita no CNPJ sob 00.000.000/0001-91,

propõe a pressente ação de AÇÃO DE EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA CONTRA

DEVEDOR SOLVENTE em face de ACP MERCANTIL LTDA, Pessoa Jurídica devidamente

inscrita no CNPJ/MF sob o nº. 03.235.174/0001-21, localizada na Rua Ulisses Cruz, nº 127 –

Tatuapé – São Paulo/Sp – CEP: 03077-000, e, na qualidade de representante legal e

devedora: SOLANGE BRUZADELLI DE SOUZA, brasileira, viúva, empresária, portadora da

carteira de identidade n.º 9.302.832 SSP/SP, inscrita no CPF/MF sob o nº. 256.623.408-62,

residente e domiciliada na Avenida Aguas de São Pedro, nº 499 – Apto: 52 – Vila Pauliceia -

São Paulo/SP – Cep: 02302-070, pelas razões a seguir:

- O requerente firmou em 28 de agosto de 2013, com a parte, requerida, o Contrato de

Outorga de Garantia e Contragarantia, operação nº 20/00099-5, no valor de US$ 179.818,73

(cento e setenta e nove mil, oitocentos e dezoito dólares dos Estados Unidos e setenta e

três centavos), correspondentes em moeda nacional à R$ 431.528,98 (quatrocentos e trinta

e um mil, quinhentos e vinte e oito reais e noventa e oito centavos).

- Conforme cláusulas devidamente pactuada entre as partes, com especificação clara de

taxa de juros e atualizado, devidamente previstas em lei, ainda, com vencimento em

21/09/2013. Ocorre que o contrato restou inadimplido, sendo clara a previsão nos termos de

cobrança judicial, passando-se a incidir: comissão de permanência, juros moratórios a taxa

efetiva de 1% ao ano e multa de 2% bem como o direito a pena convencional irredutível de

2% e vencidas antecipadamente as demais parcelas. Ainda, com relação a cobrança da

dívida, importante mencionar a clausula a qual prevê a incidência dos honorários

advocatícios, com pena convencional irredutível de 2% sobre o saldo devedor. Ademais, em

contragarantia e seguraça, a tomadora, ora executada, emitiu uma nota promissória em

moeda estrangeira, à ordem do Banco, no importe de US$ 179.818,73 (cento e setenta e

nove mil, oitocentos e dezoito dólares dos Estados Unidos e setenta e três centavos), com

vencimento à vista, e avalizada pela Sra. Solange Bruzadelli de Souza.

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- Estando, as demais parcelas vencidas e o contrato rescindido, em face do inadimplemento

da parte financiada, o Banco, ora exequente é credor da quantia de R$ 425.512,07

(quatrocentos e vinte e cinco mil, quinhentos e doze reais e sete centavos).

- Alega o autor que a requerida incorreu em mora, propondo assim a presente demanda

com fundamento no artigo 585, do Código de Processo Civil, conforme contrato ora

adunado, tornando-o título executivo extrajudicial, pois preenchidos os requisitos intrínsecos

e extrínsecos de certeza, liquidez e exigibilidade,inteligência do artigo 28 da Lei 10.931 de

02 de Agosto de 2004.

- Requer a o autor a citação dos executados para pagamento da dívida no prazo de 03 (três)

dias para que a dívida seja quitada, corrigida monetariamente de acordo com o artigo 1º da

Lei 6.899/81, acrescida de juros de mora, comissões, e ainda das despesas e custas

processuais, honorários advocatícios em percentual a ser arbitrado por esse MM. Juízo, sob

pena do oficial de justiça munido da segunda via do mandado, proceder de imediato à

penhora de bens e a sua avaliação, lavrando-se o respectivo auto e de tais atos intimando,

na mesma oportunidade, os executados, em conformidade com os termos do artigo 652, §

1º, do Código de Processo Civil, prosseguindo-se a presente execução até a total satisfação

do débito.

- À fl. 482/483, foi deferida a Penhora do imóvel indicado.

- O MM .Juiz de Direito deferiu a avaliação judicial requerida, tendo sido o signatário honrado

com sua nomeação para perito do juízo.

II. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO

A presente avaliação visa apurar o valor de mercado do bem imóvel situado à Avenida

Águas de São Pedro, n° 499 - apto. n° 12 - Edifício Ilha de Páscoa – Vila Paulicéia - no 22°

Subdistrito Tucuruvi – São Paulo – nesta Capital.

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III. VISTORIA DO IMÓVEL

A vistoria foi realizada em 08 de Agosto de 2019 no imóvel acima descrito, sendo

acompanhada pelo Dr. Antonio Eustáquio Neves.


Endereço Avenida Águas de São Pedro, n° 499 – apto. n° 12

Bairro Vila Paulicéia

Cidade São Paulo

Estado São Paulo

Matricula N° 161.313 Cadastro do Contribuinte N° 069.046.0085-3

Tipo de Imóvel Apartamento Médio com elevador

Uso Residêncial

Pavimentos da Edificação 03 Subsolo, Térreo e 13 Pavimentos tipo

O imóvel periciando, está localizado na quadra formada pelas seguintes ruas a partir do

interior do imóvel : Frente Principal – Av. Águas de São Pedro

Lado Direito - Rua Pascoal Mastroeni

Lado Esquerdo - Rua do Tramway

Fundos - Tv. Coronidé

mapa da região e detalhe da localização da quadra do imóvel

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Melhoramentos públicos Acesso Rua aberta

Transporte Coletivo 300mts

Pavimentação Asfaltica

Largura da Rua De 8m a 12m

Topografia Plana

Superficie Seca

Infra-estrutura

Luz domiciliar, água encanada, iliminação

pública, guias e sargetas, rede de esgoto,

rede de água e gás, telefonia

Densidade Média

Aproveitamento Residêncial

Nível economico Médio

Vista parcial da Avenida Águas de São Pedro na quadra do imóvel

Vista parcial da Rua Tramway na quadra do imóvel

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TERRENO

O terreno onde foi construído o imóvel tem formato irregular, topografia plana, solo

firme e seco, com a frente ao nível da rua.

Conforme a Lei de Zoneamento, que regula o uso e ocupação do solo o imóvel em

questão situa-se na zona de uso ZEU – Zona Eixo de Estruturação da Transformação

Urbana – Onde se permite o uso residencial e não residencial, com construções mais altas e

adensamento populacional – de modo articulado ao sistema de transporte público coletivo.

Verificou-se que conforme a Planta da Quadra Fiscal da Municipalidade e Planta

Genérica de Valores, o imóvel objeto da ação esta localizado no SETOR 069, QUADRA

046 , tendo como IF (ÍNDICE FISCAL - 2014) o valor igual a R$ 1.364,00 para o trecho em

causa.

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3.2 CRITÉRIOS DE HOMOGENEIZAÇÃO DA PESQUISA

Para a determinação do valor unitário da unidade realizamos pesquisa de mercado na região

do imóvel avaliando, pesquisados no local e/ou coletados em arquivo. Com o fim de

homogeneizá-los foi aplicado o seguinte tratamento:

VT valor à vista: Quando necessário conversão do valor a prazo em valor à

vista, aplicam-se ao saldo devedor os coeficientes de matemática financeira

Ff redução de oferta: Será feita a redução de 10% para compensar a eventual

superestimativa dos ofertantes, uma vez que não foi possível encontrar

elementos comparativos suficientes para estabelecer um fator médio da

região, assim foi adotado o fator já consagrado de 0,9, em vasta

jurisprudência e recomendado pelo IBAPE/SP.

FP padrão construtivo: Para compensar a influência dos diferentes padrões

construtivos e de acabamentos, adotaremos a publicação “VALORES DE

EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS”, publicada e revisada em Fevereiro

de 2007 pelo IBAPE · Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de

Engenharia de São Paulo, originada do estudo “Edificações - Valores de

Venda” (1987) elaborado pela comissão de peritos nomeada pelo Provimento

n° 02/86 dos M.M.Juízes de Direito das Varas da Fazenda Municipal da

Capital. Neste trabalho, os intervalos de valores respectivos aos diferentes

padrões construtivos, estão vinculados ao projeto R8-N publicado

mensalmente pelo SINDUSCON / SP. O valor referencial para MARÇO de

2019 é de R$ 1.386,15/m2.

FD depreciação: Para compensar as a influência das diferentes idades

verificadas nos elementos de comparação, adotaremos para fins de

estabelecimento do Fator de Depreciação o método de Ross-Heidecke. O

Coeficiente de Depreciação (FOC) será determinado através da seguinte

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equação FOC = R + K x (1-R) onde o fator K será obtido a partir da tabela

de dupla entrada (vide EDIFICAÇÕES – VALORES DE VENDA 2002), onde a primeira coluna indica o percentual transcorrido de vida útil efetiva da

benfeitoria

.

FL transporte: Para fins de homogeneização dos aspectos referentes a

Melhoramentos e Equipamentos Públicos, e, características locais relevantes

(densidade de lotes, nível de comércio, nível econômico, etc.), os elementos

serão transportados através dos índices locais lançados na Planta Genérica

de Valores da Municipalidade para o atual exercício.

BENFEITORIAS DO EDIFÍCIO

Vista parcial da fachada do edifício

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Condomínio Ed. Ilha de Páscoa

Andares 03 SS , Térreo e 13 Pav. Tipo

Unidades/andar 03

Blocos 01

Vigas e Colunas Concreto

Estrutura Concreto

Cobertura Laje

Fachada Revestimento argamassa

Portas Vidro/ Madeira

Caixilho Alumínio

Elevadores 08 Pessoas - 560Kg

Piso Pedra

Gradil Ferro

Portas Corta Fogo 01(uma)

Infraestrutura Salão de Festas –Salão de Jogos – Piscina – Churrasqueira – Quadra Esportiva – Play Ground

Hall de entrada

Salão de Festas – Copa

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Lavanderia e WC masculino do Salão de Festas

Salão de Jogos e WC do salão

Piscina e Quadra

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WC feminino e masculino da quadra e churrasqueira

Playground e Churrasqueira

Entrada da garagem – 02 (duas) vagas e depósito da unidade n° 12

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9412

3800

11

.

fls. 579




13

3.4 BENFEITORIAS DA UNIDADE N° 12 – 1° Pavimento

HALL

Piso granito

Paredes argamassada pintada a látex

Forro laje pintada a látex

Caixilhos -

Portas madeira

Outros sancas de gesso

SALA

Piso madeira


Forro laje

Caixilhos alumínio

Portas madeira


TERRAÇO

Piso ardósia


Forro laje

Caixilhos alumínio, basculante, envidraçado

Portas -

Outros -

Par

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14

CORREDOR DE CIRCULAÇÃO

Piso madeira


Forro laje

Caixilhos -

Portas madeira

Outros -

DORMITÓRIO 1

Piso madeira


Forro laje

Caixilhos alumínio, deslizante, envidraçado

Portas madeira


DORMITÓRIO 02

Piso madeira


Forro laje


Portas madeira

Outros sanca de gesso

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15

BANHEIRO

Piso cerâmica

Paredes azulejadas até o forro

Forro laje


Portas madeira

Outros instalações hidráulicas completas com louças e metais sanitários de boa qualidade

SUITE

Piso madeira


Forro laje


Portas madeira


BANHEIRO SUITE

Piso cerâmico




Portas madeira


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16

COZINHA

Piso cerâmico

Paredes azulejada até o forro

Forro laje


Portas madeira

Outros sacas de gesso

LAVANDERIA

Piso cerâmico


Forro gesso


Portas madeira


BANHEIRO DE SERVIÇO

Piso cerâmico


Forro laje

Caixilhos -

Portas madeira

Outros instalações hidráulicas com louças e metais sanitários simples

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17

ESCADAS

Piso cimentada




Portas 01 (uma) corta fogo

Outros -

O imóvel do tipo em estudo apresenta as seguintes dimensões: Área útil = 80,50m2 Área comum não proporcional = 52,04m2 Área comum proporcional = 53,968m2 Área total = 186,508m2 Fração ideal de terreno = 2,4698 % Apartamento com direito a guarda de 02(dois) veículos de passeio e um depósito localizado em um dos 3 subsolos.

3.6 NORMAS E METODOLOGIA Este trabalho de avaliação obedece como diretrizes gerais as técnicas e recomendações do

IBAPE – Instituto Brasileiro de Perícias de Engenharia e da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas obedecendo, às diretrizes preconizadas pelas NBR 14653,

como também harmonizou as diretrizes da NBR- NBR 14.724 ás condições peculiares da

cidade de São Paulo intitulada “ normas para avaliação de imóveis urbanos”.

DA UNIDADE EM AVALIAÇÃO

O Grau de Fundamentação e Precisão atingido foi o de Grau II, obedecendo à correta

identificação dos elementos comparativos, sua semelhança com o bem avaliando, sua

origem, confiabilidade, contemporaneidade, adotando-se tratamento por fatores para

homogeneização da amostragem. O resultado indicado determinará o Valor De Mercado do

bem avaliando, que se define por:

"Quantia mais provável pela qual se negociariá voluntariamente e conscientemente um bem,

numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente”

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18

IV. PESQUISA DE ELEMENTOS

Mapa de Localização dos Comparativos

Ele n°

Localização Setor Quadra Zona I.F. Ofertante Fone Contato Padrão Construção

1Av. Águas de São Pedro, n° 499, Vila Paulicéia, São Paulo, SP

69 46 ZEU 1.364,00 Lopes One (11) 2262 9988 Sra. Lucia AMC/E / 8 anos / B

2 Rua Joaquim Norberto, n° 175, Vila Paulicéia, São Paulo, SP 69 71 ZEU 1.309,00 Letícia Barros (11) 96081 4773 Sra. Letícia AMC/E / 5 anos / C

3 Rua Lagoa verde, n°184, Vila Paulicéia, São Paulo, SP 69 45 ZEU 1.185,00 Carlos Ferrari Imóve(11) 2287 6666 Sr. Adilson AMC/E / 5 anos / C

4Rua Feliciano Bicudo, n°201/205, Vila Paulicéia, São Paulo, SP

69 73 ZEU 1.256,00 Confraria Imóveis (11) 3871 8446 Sra. Mara AMC/E / 8 anos / C

5 Rua Joaquim Norberto, n°535, Vila Paulicéia, São Paulo, SP 69 59 ZEU 1.232,00 Karisma Imóveis (11) 2984 4444 Sra. Marina AMC/E / 5 anos / B

6 Rua Feliciano Bicudo, n°201 , Vila Paulicéia, São Paulo, SP 69 69 ZEU 1.364,00 Exemplar Imóveis (11) 2208 7024 Sra. Carolina AMC/E / 8 anos / C

7 Rua George Oetterer, n°250, Vila Paulicéia, São Paulo, SP 69 90 ZEU 1.452,00 Escodelar Imóveis (11) 2476 1867 Sra. Angela AMC/E / 5 anos / B

8 Rua Félix Pacheco, n°380, Vila Paulicéia, São Paulo, SP 69 64 ZEU 1.434,00 Karisma Imóveis (11) 2984 4444 Sra. Marina AMC/E / 8 anos / C

9 Av. Águas de São Pedro, n° 297, Vila Paulicéia, São Paulo, SP

69 47 ZEU 1.139,00 MMX Imóveis (11) 3791 3131 Sr. Marcelo AMC/E / 2 anos / A

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19

ELEMENTO 01-

Endereço: Av. Águas de São pedro, n° 499 Bairro: Vila Paulicéia Cidade: São Paulo - SP

Valor à vista R$ 650.000,00

Área 65,00m2 / 2 vagas

Setor 069

Quadra 046 IF R$1.364,00

Zona ZEU

Ofertante Lopes One

Fone (11) 2262 9988

Contato Sra Lucia

ELEMENTO 02-

Endereço: Rua Joaquim Norberto, n° 175 Bairro: Vila Paulicéia Cidade: São Paulo - SP


Área 45,00m2 / 1 vaga

Setor 069

Quadra 071 IF R$1.309,00

Zona ZEU

Ofertante Letícia Barros

Fone (11) 96081 4773

Contato Sra. Letícia

ELEMENTO 03-

Endereço: Rua Lagoa Verde, n° 185 Bairro: Vila Paulicéia Cidade: São Paulo - SP



Setor 069

Quadra 069 IF R$1.185,00

Zona ZEU

Ofertante Carlos Ferrari Imóveis

Fone (11) 2287 6666

Contato Sra. Adilson

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20

ELEMENTO 04-

Endereço: Rua Feliciano Bicudo, n°201/2015 Bairro: Vila Paulicéia Cidade: São Paulo - SP



Setor 069

Quadra 069 IF R$1.256,00

Zona ZEU

Ofertante Confraria Imóveis

Fone (11) 3871 8446

Contato Sra. Mara

ELEMENTO 05-

Endereço: Rua Joaquim Norberto, n°535 Bairro: Vila Paulicéia Cidade: São Paulo - SP



Setor 069

Quadra 059 IF R$1.256,00

Zona ZEU

Ofertante Karisma Imóveis

Fone (11) 2984 4444

Contato Sra. Marina

ELEMENTO 06-

Endereço: Rua Feliciano Bicudo, n° 201 Bairro: Vila Paulicéia Cidade: São Paulo – SP



Setor 069

Quadra 073 IF R$1.364,00

Zona ZEU

Ofertante Exemplar Imóveis

Fone (11) 2208 7024

Contato Sra. Carolina

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ELEMENTO 07-

Endereço: Rua George Oeterrer, n° 250 Bairro: Vila Paulicéia Cidade: São Paulo - SP

Valor à vista R$ 1.040.000,00


Setor 069

Quadra 090 IF R$1.452,00

Zona ZEU

Ofertante Ecodelar Imóveis

Fone (11) 2476 1867

Contato Sra. Angela

ELEMENTO 08-

Endereço: Rua Félix Pacheco , n° 380 Bairro: Vila Paulicéia Cidade: São Paulo - SP



Setor 069

Quadra 064 IF R$1.003,96

Zona ZEU

Ofertante Karisma Imóveis

Fone (11) 2984 4444

Contato Sra. Marina

ELEMENTO 09-

Endereço: Av. Águas de São Pedro, n° 297 Bairro: Vila Paulicéia Cidade: São Paulo - SP


Área 110,00m2 / 3vagas

Setor 069

Quadra 047 IF R$1.139,00

Zona ZEU

Ofertante MMX Imóveis

Fone (11) 3791 3131

Contato Sr. Marcelo Gusmão

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22

4.1 MEMÓRIA DE CÁLCULO e VALOR UNITÁRIO BÁSICO

El n° Preço Tot. à Vista R$ FfÁrea Util

Original (m2)Vagas de Garagem

Área Util Corrigida

(m2)VUB CL FOC CD

Padrão CUB

CP Soma Coef. VU R$/m2

1 650.000,00 0,90 80,50 2 90,37 6.473,39 0,0000 0,9385 0,0000 2,1600 0,0000 0,0000 6.473,59

2 390.000,00 0,90 45,00 1 49,94 7.029,14 0,0420 0,9464 -0,0083 1,6920 0,2766 0,3103 9.210,03

3 420.000,00 0,90 54,00 2 63,87 5.918,27 0,1511 0,9464 -0,0083 1,9260 0,1215 0,2642 7.481,90

4 850.000,00 0,90 110,00 5 134,68 5.680,34 0,0860 0,9224 0,0175 1,9260 0,1215 0,2249 6.958,06

5 930.000,00 0,90 120,00 3 134,81 6.208,97 0,1071 0,9632 -0,0256 1,9260 0,1215 0,2030 7.469,35

6 800.000,00 0,90 120,00 3 134,81 5.341,05 0,0000 0,9224 0,0175 1,6920 0,2766 0,2941 6.911,58

7 1.040.000,00 0,90 145,00 3 159,81 5.857,14 -0,0606 0,9632 -0,0256 1,9260 0,1215 0,0352 6.063,58

8 980.000,00 0,90 127,00 3 141,81 6.219,81 -0,0488 0,9224 0,0175 2,1600 0,0000 -0,0314 6.024,76

9 850.000,00 0,90 110,00 3 124,81 6.129,56 0,1975 0,9880 -0,0501 1,6920 0,2766 0,4240 8.728,72

Soma 65.321,57

Média 7.257,95

+30% 9.435,34

-30% 5.080,57

VALOR UNITÁRIO BÁSICO / M2

R$ 7.267.86/m2 (Sete mil, duzentos e sessenta e sete Reais e oitenta e seis centavos).

DATA BASE /Agosto/ 2.019

V. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL Conforme vistoria realizada no imóvel e segundo suas características e padrão

construtivo, o imóvel foi classificado como de “padrão superior”, com custo de reprodução

variando de 1,69 a 2,16 de H82N. O valor do imóvel em questão é de 2,16 de H82N.

A idade da edificação na época de sua avaliação é aquela estimada em razão da

obsolescência da construção avaliada, quando deve ser ponderada: a arquitetura, a

funcionalidade e as características dos materiais empregados nos revestimentos, assim

FOC para apartamento médio com elevador e idade aparente de 08 anos é de 0,9385.

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23

5.1. CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL ( VI ) O Valor Total do Imóvel avaliando será obtido pela multiplicação direta de sua área útil pelo

valor unitário, calculado pelo Método Comparativo, encontrado pela pesquisa anterior, dado

pela seguinte expressão:

VI = AC x Vu + [ACGm2 x (R$/m2 x 0,50)] , onde:

AC Área Útil da unidade n°12 = 80,50 m2

ACG Área útil de Garagem 20,00m2

Área Corrigida 90,50m2

Vu Valor Básico Unitário (vide 4.1 MEMÓRIA DE CÁLCULO e VALOR UNITÁRIO BÁSICO = R$ 7.267,86 / m

2

Substituindo-se na Equação Principal teremos :

VI = 80,50m2 x R$7.267,86/m2 + [20,00m2 x (R$7.267,86 x 0,50)]

R$ 657.000,00

(Seiscentos e cinquenta e sete mil Reais)

VI. CONCLUSÃO O valor do imóvel avaliado é de :

VALOR DO IMÓVEL

SITO À AVENIDA ÁGUAS DE SÃO PEDRO, N° 499 - APTO. N°12

R$ 657.000,00

(Seiscentos e cinquenta e sete mil Reais)

DATA BASE / AGOSTO/ 2.019

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24

VII. RESPOSTA AOS QUESITOS APRESENTADOS À FL. 562/563 DOS AUTOS ENCERRAMENTO

1 – Queira a Sra. Perita identificar o imóvel e descrever as suas principais características.

RESPOSTA: Vide item iii e 3.1 do Laudo Técnico.

2 – Queira a Sra. Perita informar se, para a confecção do laudo de avaliação, utilizou dados praticados por imobiliárias, corretoras, periódicos e etc.

RESPOSTA: Vide itens 3.6 e IV do Laudo Técnico.

3 – Queira a Sra. Perita informar se há benfeitorias no imóvel. Em caso positivo, em que consistem e qual seu valor.

RESPOSTA: As benfeitorias foram cotadas ao serem enquadradas no padrão do imóvel

avaliando.

4 – Queira a Sra. Perita informar se o imóvel está localizado em zona urbana, suburbana ou rural.

RESPOSTA: Vide item 3.1 do Laudo técnico.

5 – Queira a Sra. Perita informar o valor por m² do imóvel considerando a sua localização.

RESPOSTA : Vide item IV e 4.1 do laudo Técnico.

6 – Queira a Sra. Perita informar qual o valor de mercado para o imóvel a ser avaliado. Queira o Sr. Perito demonstrar os critérios utilizados para se obter o valor.

RESPOSTA: Vide item 3.2 , IV e 4.1 do laudo Técnico.

7 – Queira a Sra. Perita prestar os esclarecimentos e informações pertinentes que julgar necessárias.

RESPOSTA: Todas as informações necessárias para o correto valor da avaliação do bem

constam do escopo do Laudo Técnico.

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25

VII. ENCERRAMENTO O presente laudo técnico é constituído de 41 (quarenta e uma) folhas

de papel timbrado.

O signatário gostaria de colocar á disposição das partes e deste R.

Juízo para o que se julgar necessário bem como sua habilitação de perito que se encontra

neste mesmo ofício.

São Paulo, 19 de Agosto de 2.019. Arqta. ANDREA OLIVERA PERITO JUDICIAL

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26

ANEXO

FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO

GRÁFICO DE DISPERSÃO

LAUDO

Item Descrição Grau PONTOS

III II I

1 Estimativa do

valor do terreno

Grau III de fundamentação

no método comparativo ou

no involutivo

Grau II de fundamentação


no involutivo

Grau I de fundamentação


no involutivo

2

2 Estimativa dos

custos de reedição

Grau III de fundamentação no método da

quantificação do custo

Grau II de fundamentação no método da quantificação

do custo

Grau I de fundamentação no método da quantificação

do custo

2

3 Fator de

comercialização

Indeferido em mercado

semelhante Justificado Arbitrado 1

TOTAL 5

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27

TIPO PONTOS

GRAU I 1

GRAU II 2

GRAU III 3

Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do método evolutivo

Graus III II I Pontos mínimos 8 5 3

Itens obrigatórios no

grau correspondente

1 e 2, com o 3 no mínimo no

Grau II

1 e 2, no mínimo no

Grau II

Todos, no mínimo no

Grau I

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PLANTA QUADRA LOTE PREFEITURA

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EXMO. SR. DR. JUÍZ DE DIREITO DA 11° VARA CÍVEL

FORUM CENTRAL – SÃO PAULO - CAPITAL

Processo n° 1082379 – 84.2014.8.26.0100 Requerente: BANCO DO BRASIL S/A

Requerido: ACP MERCANTIL INDUSTRIAL Ltda.

ANDREA OLIVERA , Perito Judicial nomeado nos autos à fl.

555, vem por meio deste RETIFICAR o número da matricula apresentada na Fl. 05 do Laudo

de Avaliação/ Fl. 572 dos autos, conforme segue:

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I. VISTORIA DO IMÓVEL

A vistoria foi realizada em 08 de Agosto de 2019 no imóvel acima descrito, sendo

acompanhada pelo Dr. Antonio Eustáquio Neves.


Endereço Avenida Águas de São Pedro, n° 499 – apto. n° 12

Bairro Vila Paulicéia

Cidade São Paulo

Estado São Paulo

Matricula N° 133.733 Cadastro do Contribuinte N° 069.046.0085-3

Tipo de Imóvel Apartamento Médio com elevador

Uso Residêncial

Pavimentos da Edificação 03 Subsolo, Térreo e 13 Pavimentos tipo

O imóvel periciando, está localizado na quadra formada pelas seguintes ruas a partir do

interior do imóvel : Frente Principal – Av. Águas de São Pedro

Lado Direito - Rua Pascoal Mastroeni

Lado Esquerdo - Rua do Tramway

Fundos - Tv. Coronidé

mapa da região e detalhe da localização da quadra do imóvel

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O signatário gostaria de colocar á disposição das partes e deste R.

Juízo para o que se julgar necessário.

São Paulo, 08 de outubro de 2.019. Arqta. ANDREA OLIVERA PERITO JUDICIAL

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Documents

ARQTA. ANDREA OLIVERA CAU A 92594-2 · 2020. 8. 21. · ARQTA. ANDREA OLIVERA CAU A 92594-2 Avaliações e Perícias judiciais Fone : (11) 3031 2924 - Cel: (11) 98114 4670 – [email protected]