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ESTE SUPLEMENTO FAZ PARTE INTEGRANTE DO DIRIO ECONMICO N 5366 DE 16 DE FEVEREIRO DE 2012 E NO PODE SER VENDIDO SEPARADAMENTE

Joo

Paulo

Dias

Consultrio: Lei do

ARRENDAMENTOSaiba tudo o que vai mudar

com a nova Lei das Rendas Parlamento comea hoje a discutir a Lei e o Governo admite ajustamentospara reforar apoios sociais Conhea a novas regras para despejos,

obras e arrendamento comercial Cinco escritrios de advogadosesclarecem todos as dvidas levantadas pelos leitores do Dirio Econmico

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II Dirio Econmico Quinta-feira 16 Fevereiro 2012

CONSULTRIO: LEI DO ARRENDAMENTO SO CINCO OS DIPLOMAS sobre alteraes aos regimesjurdicos do arrendamento e reabilitao que esto hoje emdiscusso no Parlamento. O Governo mostra abertura aalteraes proposta sobre rendas, que, no seu entender,resolve os principais problemas. Esta reforma j foiapelidada de lei do despejo pelos inquilinos e consideradainsuficiente pelos proprietrios.

Lei das rendas vai sermelhorada mas apenaspara casos sociaisO PSDe o CDS querem alterar propostado Governo para proteger situaes demaior fragilidade. Oposio, inquilinos e comrcio alertam para ruptura social.

INS DAVID BASTOS

[email protected]

uando hoje se sentarem nohemiciclo da Assembleia daRepblica para debaterem onovo Regime do Arrenda-mento Urbano, que liberalizaas rendas antigas, os partidostm uma certeza: o Governo,

leia-setambm, o PSD e o CDS, esto dispon-veis para alterar a proposta inicial. Melhor--la, preferem dizer os deputadosda maioria. Eo termo melhorar no dito em vo, nem por

acaso: que a disponibilidade para introduzirmexidas no novo regime tem limites rgidos e,vistas bem as coisas, as mexidas incidem, so-bretudo, em situaes-limitede vulnerabilida-de oufragilidadesocial. o caso, porexemplos,dealgunsidososcommaisde 65anoscomumarenda mensal de cerca de 200 euros. Se a pro-posta doGovernoadmitea actualizaoda ren-da,bem como o despejona falta de pagamento,a maioria tem abertura para aligeirar o regime,estandonestasituaomaisde130milidosos.o caso da introduo da renda intermdia (en-tre 200 a 500 euros) para fogos devolutos, quepoder abranger mais de 150 mil famlias. ocaso, ainda, do apoioaos desempregados.De resto,a margemparaalteraes apertada e

os principios-base que nortearam o novo regi-me - liberalizaodas rendas (regime transit-rio de cinco anos para contratos anteriores a1990),despejos rpidosou simplificao da de-nnciade contratos- vomanter-se. Aotomara iniciativa de fazer estas mexidas, PSD e CDSesvaziam muitas das propostas da oposio.Hpilares fundamentais para ns, como a ac-tualizao da renda por negociao, a desjudi-cializaodos despejos, a flexibilidadedos con-tratos e a simplificao das denncias paraobras, disse ao Dirio Econmico o deputadosocial democrata Antnio Amaro Leito. E dentro destas balizas que o PSD admite fazermelhoramentos, seja nos procedimentos dosdespejos, no prazo mnimodos contratos,natransio das rendas antigas ou nos contratos

comerciais. Com uma linha orientadora: olhara casos mais sensveis e, dessa forma, travar aonda de crticas da oposio, do turismo, docomrcio, dos inquilinos e, at, dos senhorios.Foram mais de 20 as entidades que a Comissodo Ambiente ouviue todas elas apontaramcr-ticas ao impacto negativoque, em momento de

Qcrise, a liberalizao pode terna vida de cente-nas de famlias e na sade financeira de mi-lhares de empresas ou lojas, causando umarupturasocial. E a maioria sabeque,hoje, nodebate, vo chover crticas da oposio. Noqueremosdesvirtuar o que essencial, mases-tamos abertos a melhorar a proposta, porqueh questes sociaisque tmqueser mais prote-gidas, reconheceuao Dirio Econmicoo de-putado do CDS Altino Bessa, para quem pre-ciso proteger os comerciantes com rendas an-

tigas que fizeram investimentos e ainda esto aamortizar esse investimento.O arrendamentocomercial uma das principais preocupaesdoPSD,CDSedosinquilinos.

O Bloco de Esquerda e o PCP acusaram oGoverno de expulsar as pessoas das suas ca-sas e o PSolhoucomdesconfianaparao Bal-co Nacional do Arrendamento que o Governovaicriarpara acelerar os despejos. Nesta mat-ria, os socialistas, que propem que o despejoseja entregue a advogado, notrio ou solicita-dor, vo esbarrar na oposio doPSD e CDS.Jna criaode umataxa liberatriaparao inves-timento em arrendamento PS e Executivo estode acordo. O BE far hoje uma intervenomuito crtica e pedir que a actualizao das

rendas anteriores a 1990 se faa em 15 anos(Governo quer cinco), mas no ter sucesso. Equandoa oposio alegarque esta uma leidedespejos e no de arrendamento, a maioriaacenar com a abertura para melhorar o re-gime em sede de especialidade e acautelar oscasos de maior fragilidade social. Mas tambmdir que o novo regime vai permitir colocar nomercado mais de 700 mil fogos devolutos e in-centivar, indirectamente e a mdio prazo, adescida das rendas.A prpria ministra respon-svel pelo novo regime mostrou convico dequea proposta que sairdo ParlamentoparaBe-lm ser bem boa. A esquerda no tem amesma convico e at j usa o argumento dainconstitucionalidade- estem causa Direito Habitao -, comoque num piscarde olhos a

Cavaco, que ter a palavra final: ou veta, oupromulga ou envia parao Tribunal Constitucio-nal.Se promulgar, no Vero, acreditaa ministraAssuno Cristas, a actualizao das rendas(comexcepo dasque dependemde umaava-liao patrimonial das Finanas)e os processosrpidos dedespejo j estarono terreno.

1 ActualizaoRendas congeladas seroactualizada num espaode cinco anos para quemno tenha incapacidadefinanceira.

2 NegociaoSenhorio prope novarenda. Inquilino sugerenovo valor. Renda ficapelo valor mdio dasduas propostas. Pode sercriada regime intermdiopara pessoas com maiscarncias.

3 Falta de acordoAcordo falha e inquilinotem seis meses para saire recebe indemnizao60 vezes o valor mdio.

4 DespejosQuem no paga duasrenda seguidas pode serdespejado, num processo

que dura trs meses.

5 TransioIdosos com mais de 65anos, deficientes oupessoas sem recursosvo ter regime especial. aqui que a maioria podemexer, reforando assalvaguardas.

6ObrasOs senhorios podemdespejar os inquilinosdesde que aleguemnecessidade de obrasprofundas. Pode haveraqui mexidas parasalvaguardar casos

sociais.

7Regime fiscalMinistra quer criar taxaliberatria para quemarrenda. Ainda est emestudo.

Novas regras

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Quinta-feira 16 Fevereiro 2012 Dirio Econmico III

Infografia:MrioMalho| [email protected]

A ERA PORTUGAL quer lanar um programa de

arrendamento dirigido a estudantes estrangeiros em Lisboa,

que estejam a estudar ao abrigo do Programa Erasmus ou a

realizar Mestrado ou Doutoramento. A modalidade de

arrendamento permite aos estudantes arrendar desde um

quarto a um apartamento, a preos mais baixos do que

aqueles oferecidos pelo mercado.

O GOVERNO vai lanar uma linha de atendimento

telefnico dedicada s alteraes ao arrendamento, disse

a ministra da Agricultura, do Mar, do Ambiente e do

Ordenamento do Territrio, Assuno Cristas. A

governante esclareceu, porm, que a linha s entrar em

funcionamento uma vez publicada a lei, pois pode ainda

sofrer alteraes durante a discusso no parlamento.

PauloFigueiredo

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IV Dirio Econmico Quinta-feira 16 Fevereiro 2012

Foi-me penhorada a renda atravs do

tribunal tendo a execuo sido en-

tregue a uma sociedade de solicita-

dores. Acontece que a inquilina s

pagou um ms ou seja o ms de Ju-

lho. A partir de Agosto como no foi

pressionada deixou de pagar a renda

e os condomnios, tendo-me entre-

gue a chave em 15 de Janeiro. Se os

solicitadores eram os responsveis

pela cobrana, que lhe foi solicitada

pelo tribunal, como devo proceder

para a cobrana da dvida uma vez

que eu tenho tudo liquidado do pro-

cesso?

A Proposta de Lei no inclui quaisqueralteraes que digam respeito a estamatria. A questo colocada no seencontra relacionadacom o regime doarrendamento urbano, tratando-seessencialmente de uma questo pro-cessual, razo pela qual no cabe nombito do presente Consultrio doArrendamento.

GARRIGUES

Por falecimento dos meus pais her-

dei uma moradia que um inquilino

que tem mais de 65 anos. O contrato

de arrendamento est em nome do

pai j falecido do inquilino e ante-

rior a 1960. A renda actual de 16

euros. O dito inquilino vive da refor-ma e desde Abril de 2011 que no

paga a renda. Pela nova lei do arren-

damento poderei proceder ao despe-

jo do inquilino?

Claro que sim, pode avanar, quer aoabrigo da Leipresentementeem vigor,quer no mbito da nova Proposta deLei, para a resoluo do contrato dearrendamento por falta de pagamentode rendas. De facto, de acordo com anovaversodo art.1083n 3 doCCinexigvel ao senhorio a manutenodo arrendamento em caso de moraigual ou superior a dois meses no pa-gamento da renda, encargos ou des-pesas que corram por conta do arren-datrio..., dispondo igualmente o n2 do art. 1084 do CC que a resoluopelo senhorio quando fundada em

causa prevista nos ns 3 e 4 do artigoanterior, bem como a resoluo peloarrendatrio operam por comunica-o contraparte onde fundamenta-damente se invoque a obrigao in-cumprida. Sendo assim, de acordocoma novaredaco dada aoart. 9 daLei n 6/2006, poder proceder co-municao ao arrendatrio da cessa-odo contrato porfalta de pagamen-to de rendas, por uma das seguintesformas:- Notificaojudicial avulsa;- Contacto pessoal de advogado, soli-citador ou agente de execuo, sendofeita na pessoa do notificando, comentrega de duplicado da comunicao

e cpia dos documentos que a acom-panhem, devendo o notificando assi-nar o original;- Cartaregistada pora/r noscontratoscelebrados por escrito em que tenha

sido convencionado o domiclio, casoem que inoponvelao senhorio qual-quer alterao do local, salvo se estetiver autorizado a modificao (pro-vavelmente, no seu caso o contrato dearrendamento no tem inserida qual-quer clusula nesse sentido, pelo que,teria de optar pelas outras duas hip-teses).Caso o referido arrendatrio no pro-ceda desocupao do imvel na se-quncia da referida interpelao, nemproceda regularizao da divida,ter posteriormente, de avanar comum procedimento especialde despejo,

previsto nosartigos15e ss daPropos-ta de Lei, com base no contrato de ar-rendamento e na comunicao efec-tuada por notificao judicial avulsaou por contacto pessoal de advogado,solicitador ou agente de execuo,procedimento esteque ircorrerjuntodo Balco Nacional do Arrendamento.Cabe-nos referir contudo que, esteprocedimento especial de despejoapenas pode ser utilizado relativa-mente a contratos de arrendamentocujo imposto de selo tenha sido liqui-dado.

RAPOSO SUBTIL

Se no se chegar a acordo com o se-

nhorio quanto tempo disponho paraprocurar nova casa?

Da anlise da pergunta apresentada,presumimos que a preocupao queestar aqui emcausasersobre o tem-

Leia todas as respostas dadas

pelos cinco escritrios de advogados

s dvidas colocadas pelos

leitores do Dirio Econmico

emwww.economico.pt

Acelerar as aces de despejo, que che-gam a demorar trs anos, um dosgrandes objectivos da proposta de Leido arrendamento urbano. De acordocom a proposta de lei, o senhorio podepassar frente dafase deacodeclara-

tiva, recorrendo de imediato fase exe-cutiva, quando em causaesto compro-vadas faltas de pagamento. O diferi-mento de desocupao dever ser con-siderado como prioridade urgentepelos tribunais. E s em condies im-periosas podeo recurso do arrendatriosuspender a execuo.Comesta iniciativa, queexigealteraesao Cdigo de Processo Civil, pretende-se encurtar em pelo menos um ano operodo de durao de uma aco dedespejo, que hoje funciona como umdos principais factores desincentivado-res do investimento para arrendamento.

Nova leimais

flexvelANTONIO DE ALBUQUERQUE

[email protected]

CONSULTRIO: LEI DO ARRENDAMENTO

DESPEJOS

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Quinta-feira 16 Fevereiro 2012 Dirio Econmico V

38. e seguintesdo CIMI.O arrendat-rio nestes casos, deve fazer provaanual do rendimentoperanteo senho-rio. Findo o perodo de cinco anos, osenhorio pode promover a transiodo contrato para o NRAU e o arrenda-trio no pode invocar as circunstan-cias previstas nas alneas do n. 4 doartigo 31. (artigo 35., n. 7, alneaa)). Ou seja, passado 5 anos , e se data no tinha mais de 65 anos, o ar-rendatrio no pode invocar nova-mente nenhuma das duas situao (RABC inferior a cinco RMNA e idadeigual ou superior a 65 anos). Sem pre-

juzo, no caso em concreto de existirnecessidade de demoliodo edifcioeneste caso o senhorio pode denunciaro contrato comunicando ao arrenda-trio com antecedncia no inferior aseis meses sobre a data pretendidapara a desocupao, dessa comunica-o dever constar de forma expressao fundamento da denncia, bem comoa declarao do municpio que atesteque foi iniciadoprocedimento de con-trolo prvio da operao urbanstica aefectuar no locado e que esta obriga desocupao do mesmo. A invocaoda necessidade de demolio obriga osenhorio mediante acordo e em alter-nativa ao pagamento de uma indem-

nizao correspondente a seis mesesde renda ou a garantir o realojamentodo arrendatrio no mesmo concelho,emcondies anlogas s que o arren-datrio j detinha (ques obrigatriono caso de o arrendatrio ter mais de65 anos de idade). Caso as partes nocheguem a acordo no prazo de 30 diasa contar da comunicao do senhorio,o mesmo dever pagar a indemniza-o correspondente a seis meses derenda, indemnizao essa que deverser paga no momento da entrega dolocado.

ANTAS DA CUNHA

A arrendatria tem 87 anos e vive hmais de 50 anos na casa pagando

uma renda de 75. Devido a proble-

mas de sade encontra-se proviso-

riamente num lar. A inquilina pode

ser despejada dado que se encontra

h dois meses no lar?

A Proposta de Leino veioalterar o re-gime de resoluo do contrato de ar-rendamento motivado pela no ocu-pao do imvel arrendado. Assim,mantm-se em vigor o regime quepermite a resoluo do contrato de ar-rendamento sempre que o arrendat-rio o no utilize h mais de 1 ano. Noentanto, note que excepoa esta re-gra geral a desocupao do local ar-

rendado por motivo que se deva, desi-gnadamente, a caso de fora maior oude doena.

URA MENNDEZ - PROENA

DE CARVALHO

Para formaruma opinioesclarecidasobrea Pro-posta de Lei de reforma do Arrendamento Urba-no, quese encontraem discussona Assembleiada Repblica, necessrio tercomo pressupostoo ponto de partida que o Governo encontrou aoiniciar a preparao da Proposta de Lei e as ra-zes de natureza jurdica que contriburam paraesseponto de partida.O ponto de partida que o Governo encontrou tristemente claro e mais ou menos unnime. Porum lado, vivemos uma situao de inexistnciade mercado de arrendamento. Poroutro lado, vi-vemos uma situao de total desconfiana dosinvestidores. E, finalmente, temos as nossas ci-dades degradadas e as nossas famlias endivi-

dadas.Quanto s razes de naturezajurdica que contri-buram para esta situao, o diagnstico tam-bm claro. O vinculismoque vivemos desde o in-cio do sculo passado (com os seus caractersti-cos congelamento de rendas e prorrogao obri-gatria doscontratos), associadoa um regimedetransmisso por morte excessivamente aberto ea um regimede despejo lento e ineficiente, forma-ram um cocktail explosivo, que inexoravelmentelevou ao ponto de partidaatrs referido.Foi com base nestes pressupostos que o Gover-no preparou a Proposta de Lei, alinhando assolu-es que pretende implementar para ultrapassara situao. E quais so essas solues? Por umlado, a Proposta de Lei trata de forma decidida o

temada actualizaode rendase da prorrogaolegal forada dos contratos, criando um mecanis-mo de actualizao de renda e passagem doscontratos parao novo regime, quese baseia numprincpio de negociao particular e que contmum conjunto de regimes de excepo paraos ca-sos mais vulnerveis. Por outro lado, a Propostade Lei limita as situaes de transmisso pormorte. E, finalmente, a Proposta de Lei cria umProcedimento Especial de Despejo, que correnum Balco Nacional do Arrendamento, e queser tendencialmente mais clere.As solues includas na Proposta de lei so glo-balmente muito positivas. cabeadas soluesmais positivas est o regime de actualizao derendas o qual, embora complexo a ainda a ne-cessitar de melhoramentos, tem a virtude de per-

mitir, num prazo relativamentecurto (de entre 1 e7 anos),acabarcom oscontratos antigos, ou pelomenos, em certos casos, acabar com o congela-mento de rendas. Quanto ao aspecto negativo, de destacar o regime do despejo, que, a manter-se nos termos propostos, dificilmentegerar con-fiananos investidores.

Reformado ArrendamentoUrbano: um passomuito positivo

MIGUEL MARQUESDOS SANTOSGarrigues

O P I N I O

po que o arrendatrio dispe para de-socupar a casa na falta de acordo entreele e o senhorio quanto ao valor darenda num processo de actualizaoda mesma e/ou quanto ao tipo e dura-o do contrato de arrendamento nostermos do novo mecanismo previstona nova Proposta de Lei. Como notaprvia, cumpre salientarque estenovomecanismo de actualizao de rendapor acordo entre as partes apenas seraplicvel a partir de 1 de Janeiro de2013 e somente aos contratos de ar-rendamento habitacionais celebradosantes da vigncia do Regime do Ar-

rendamento Urbano, aprovado peloDecreto-Lein. 321-B/90de 15 de Ou-tubro (RAU) (e aos contratos de arren-damento no habitacionais celebradosantes do Decreto-lei n. 257/95, de 30de Setembro). Nos termos da Propostade Lei, e caso no se verifiquem cir-cunstncias excepcionais (tais como oarrendatrio ter idade igual ou supe-rior a 65 anos ou ter uma deficinciacom grau de incapacidade superior a60% ou ainda caso o arrendatrio te-nha um filho ou enteado menor, etc.),na falta de acordo com o arrendatrioquanto ao valor da nova renda, o se-nhorio poder denunciar o contrato dearrendamento (pagando a correspon-

dente indemnizao) produzindo adenncia efeitos no prazo de 6 (seis)meses aps a comunicao do senho-rioao arrendatrio.

PLMJ

O caso de um inquilino, com um con-

trato de arrendamento de 1970 , ac-

tualmente 62 anos de idade e rendi-

mentos baixos (reforma inferior a mil

euros). Pela informao que tenho

com base na proposta de lei sobre ar-

rendamento, aps um entendimen-

to entre senhorio e inquilino a renda

poder ser aumentada nos cinco

anos seguintes , ainda que com bas-

tantes limitaes. Visto que aps es-

ses cinco anos o referido inquilino

ter 67 anos , e o valor da renda ,

apesar dos aumentos decorridos du-

rante esses 5 anos ainda estar longe

do valor de mercado, creio que noterei hiptese de o despejar pelo fac-

tor idade. Gostaria que me informas-

sem se efectivamente assim, visto

que nesse caso talvez seja prefervel

no chegar a acordo e pagar a indem-

nizao visto que ser para demolir o

edifcio caso fique livre.

A Proposta de Lei prev que se prote-jam situaes especiais quanto ac-tualizao do valor das rendas como o caso dos arrendatrios com RABCinferiora cincoRMNA (=33.950,00),que o caso. Para estes casos no pe-rodo de cinco anos a renda s podeser actualizada tendo como limitemximo o valor anual correspondente

a 1/15 dovalor dolocado e tendocomomximo 25% do RABC do agregadofamiliar do arrendatrio, ou aindaatendo como mximo o valor da ava-liao realizada nos termos do artigo

PauloFigueiredo

Os inquilinos com dificuldades financeiras

podem pedir ao tribunal o adiamento do

despejo por dez meses. Esta excepo

aplica-se a: Beneficirios de prestaes

sociais, como complemento solidrio para

idosos; Inquilinos que estejam a receber

o subsdio de desemprego ou estejam

inscritos em centro de emprego, desde

que verificada a condio de recursos;

Inquilinos recm-divorciados se a renda

apresentar uma taxa de esforo elevadas.

>> E X C E P E S P A R A DE S P E JO

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VI Dirio Econmico Quinta-feira 16 Fevereiro 2012

A nova lei do arrendamento obriga ossenhorios a avanar com a propostainicial de actualizao dasrendas e caso

o inquilino no aceite a actualizao, osenhorio ter de lhe pagar uma indem-nizao no valor de 60 meses de renda(cinco anos). Antes disso, o inquilinopodefazer umacontraproposta.O objectivo da proposta de leido execu-tivo travar possveis especulaes,evitando que os senhorios avancemcom propostas de actualizao muitoaltas, sob pena de, depois, pagarem in-demnizaes elevadas. No entanto, al-gumas especificidades do actual regimemanter-se-o. A excepo so os ar-rendatrios com mais de 65 anos, osque provem ter carncias econmicas epessoas com um grau de deficinciaacima de 60% - estes no podero ser

alvos de despejo.

Arrendatrioscom mais

de 65 anos

ficam isentosANTNIO DE ALBUQUERQUE

[email protected]


ACTUALIZAO DAS RENDAS E APO

A que realidadesse aplica a comunicao

de denncia por obras/demolio? a)

Obras ainda no licenciadas na data de

entrada em vigor da lei? b) Obras licen-

ciadas mas no iniciadas na data de

entrada em vigor da lei? c) Obras licen-

ciadas e iniciadas na data de entrada em

vigor da lei, mas com as operaes que

obrigam sada de casa do inquilino por

iniciar?

Adennciado contratopara demolioourealizaodeobrasderemodelaooures-tauroprofundos possvel apenasnocasode estas implicarem a desocupao doimvel, e depende da apresentao pelo

senhoriode umadeclarao domunicpioque ateste ter sido iniciado procedimentoadministrativo de controloprvioda ope-raourbansticaa efectuar noimvel ar-rendadoe queas obrasa realizarimplicamdesocupao.Assim,nonecessrioqueas obrasqueosenhoriopretendarealizarse encontremjlicenciadas pelo municpio, bastar que osenhoriotenhadadoentradadeumpedidode comunicao prvia ou licenciamentodessasmesmasobras. Noentanto, o regi-me especfico da denncia do contrato dearrendamento pelo senhorio para a reali-zaodeobrasderemodelaoourestauroconstahojedelegislaocomplementaraoNRAU (maxime do Decreto-Lei n.

157/2006de8deAgosto)oqualdeverserainda adequado aostermos constantesdaPropostadeLei,nosendoaindaconheci-do o novo texto deste diploma comple-mentar.

URA MENNDEZ, PROENADE CARVALHO

Em referncia nova lei gostava que

informassem do seguinte:

a) No caso de obras Profundas? Ser

que numa casa - mudar a porta prin-

cipal, fazer pintura interior, mudar

janelas, mudar louas casa de banho,

refazer canalizao e refazer o ho

so consideradas obras profundas.

Neste caso se sim para o despejo

basta uma simples carta ou preci-so tambm algum documento da

Cmara Municipal? b) Se o inquilino

no pagar at ao dia 8 de cada ms

(data pagamento no contrato) tem de

pagar depois mais 50%? c) No caso

das micro empresas comerciais que

estaro protegidas por 5 anos. Findo

este prazo o senhorio poder renovar

depois o contrato s por 2 anos? E

no fim desses dois poder o senhorio

recuperar o seu imvel?

Oregimedadennciadoscontratosdear-rendamento parademolioou realizaode obrasde remodelaoou restauro pro-fundosencontra-seregulamentadoemle-gislaocomplementaraoNRAU,maises-

pecificamente no Decreto-Lei n.157/2006,de8deAgosto,aqual-deacor-docomoestabelecidonaPropostadeLei-deverseradaptada novalei,no prazode90diasacontradasuapublicao.

Nestesentido,aindanosoconhecidasasalteraesa introduzir aoreferidodiplomalegal,pelo que noestamos em condiesderesponder primeiraquestosuscitada.Poroutrolado,enoquesereferemoradoarrendatrio no pagamento da renda, aPropostadeLeinofazqualquertipodeal-teraos normas actualmente aplicveis,peloquenestecasoosenhoriomantmafaculdade de exigir, alm das rendas ematraso,umaindemnizaoiguala 50%doque for devido, salvo se a falta de paga-mento servir de base resoluo do con-tratopelosenhorio.De notar que cessa o direito indemniza-

oou resoluodo contrato,se oarren-datriofizercessaramoranoprazodeoitodiasacontardoseuincio.Porltimo,relativamente microempresaa PropostadeLeirefere-se s microenti-dades definindo-ascomoa empresaque,independentementeda suaformajurdica,noultrapasse, data dobalano,doisdostrs limites seguintes: (a) total do balanoe/ou (b)volume de negcios lquido de 500 000 e/ou(c)nmeromdiode 5 em-pregadosduranteoexerccio.smicroentidades concedidoumpero-dode5anos,duranteoqualovalordaren-daser actualizadode acordo comum dosseguintescritrios(aplicando-seo critriodoqualresultarumvalormaiselevado):(a)

o valor actualizado darendater como li-mitemximoovaloranualcorresponden-tea1/15dovalordolocalarrendado(ova-lor do local arrendado corresponder aovalordaavaliao realizada nostermosdoCdigodo Imposto Municipal sobre Im-veis); ou (b) o valor actualizado da rendaser o resultante da totalidade da variaodo ndice de preos no consumidor, semhabitao, correspondente aos ltimos 12meses e para osquaisexistam valoresdis-ponveis data de 31 de Agosto, apuradopeloInstitutoNacionaldeEstatstica.Findo este perodo de 5 anos, o senhoriopoder promover a actualizao da rendanostermosgerais,taiscomoestabelecidos

naPropostade Lei, istoosenhoriodevercomunicarao arrendatrio o valor daren-da,otipoeaduraodocontratopropostos(o senhorio livre deproporqualquerpe-rododeduraoparaocontrato).Aps a recepopelo arrendatrioda co-municaoaquesefazreferncianopar-grafo antecedente, este ter um prazode30diaspararesponder,podendoaceitarovalor da renda proposto pelo senhorio,opor-se ao mesmo propondo um novovalor, pronunciar-se quanto ao tipo edurao do contrato propostos pelo se-nhoriooudenunciarocontratodearren-damento.Se as partes no chegarem a acordo, ocontrato terum prazode 2 anos referido

podendo o senhorio opor-se respectivarenovao nos termos gerais aplicveis,caso em que o arrendatrio dever deso-cuparolocalarrendado

PLMJ





emwww.economico.pt

Tenhoum contratode 1987 comuma renda

actual de 258,68, tenho um rendimento

de 672,84 e 60 anos, gostaria de saber

atquanto a minharendapode ser actuali-

zada?

A suaperguntaest directamenterelaciona-dacoma resposta dada pergunta anterior.Pelo exposto,cabeaosenhorioavanarcomoprocessodeactualizaoderendas,deven-do,para o efeito,comunicaraoarrendatrioo valor darenda, o tipoe a durao docon-tratoproposto,bemcomo,ovalordolocado,avaliado nos termos dos artigos 38 e ss doCIMI, acompanhado da cpia da cadernetapredialurbana.

Porm,parasedeterminaratquantoovalordasuarenda poder seraumentada,um dosfactores determinantes para o clculo damesma, consiste em saber qual o valor queirser atribudoao imvelarrendado,apsaavaliaoefectuadapelasFinanas.Sendo assim, aps ser interpelada pelo seusenhorioparaos referidos efeitos,devernoprazo de 30 (trinta) dias pronunciar-se emrelao proposta apresentada, devendo,nessemesmoperodovir alegare juntardo-cumentoscomprovativosemitidospelo ser-vio de finanas competente, cfr. o Rendi-mento Anual Bruto Corrigido(RABC)doseuagregadofamiliar inferiora cincoretribui-esmnimasnacionaisanuais(RMNA).Perante esta situao, no prazo de 5 (cinco)

anosacontardarecepopelosenhoriodas/resposta,a rendas pode seractualizadanosseguintestermos:* o valor actualizado darenda tem comoli-mitemximoovaloranualcorrespondente a 1/15 do valor do locado,valor este, correspondente ao da avaliaorealizadanostermosdosarts.38essdoCI-MI;* no seu caso, considerando que, dispe deum rendimento superior a 500,00 men-sais,ovaloractualizadodarendacorrespon-de,at aprovao dosmecanismos depro-tecoe compensao sociala um mximode 25% do RABC do seuagregado familiar,aumento este que, nopoder exceder o li-

mitede1/15dovalordolocado.No final do perodo transitrio de 5 (cinco)anos,arendapoderseractualizadanoster-mos gerais, promovendo-se a transio docontratoparao NRAU, nostermos previstosnoart.30doreferidodiplomalegal,poden-do o senhorio comunicar ao arrendatrio oseupropsito,indicando,o valor darenda,otipo e a duraodo contratopropostos, bemcomo o valor patrimonial do imvel acom-panhadodecpiadacadernetapredialurba-na.Nestecaso, o arrendatrioest impedidodeinvocaras razesprevistasno art.31n 4 doNRAU(ouseja,razesdecarnciaeconmi-ca, idade ou grau de deficincia superior a60%) e na falta de acordo das partes acerca

dotipoouda duraodocontrato, este con-sidera-se celebrado com prazo certo, peloperododedoisanos.

RAPOSOSUBTIL E ASSOCIADOS

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Quinta-feira 16 Fevereiro 2012 Dirio Econmico VII

OS

PauloFigueiredo

No que respeita s rendas antigas, a soluodelineada na Proposta de Lei, ao contrrio doprocesso em vigor, passa a depender unica-mente das partes. Num dilogo iniciado pelosenhorio, so apresentadas as expectativasquanto ao valor justo da renda (desejavelmen-te de mercado), sendo que na falta de acordo osenhorio denuncia o contrato (o que era atagora impossvel) contra o pagamento de umaindemnizao que considera o valor mdio daspropostas formuladas. De salientar que os va-lores (desfasados da realidade nacional) ataos quais aferida a insuficincia econmicados arrendatrios, cuja invocao limita a ac-tualizao da renda durante 5 anos, parecem

incluir a grande maioria dos arrendatrios comrendas antigas (habitacionais e no habitacio-nais), adiando por 5 anos a sua aproximao avalores de mercado.No que respeita ao fim do contrato, a Propostaamplia a regra de resoluo por via extrajudi-cial, criando em simultneo o BNA como ferra-menta expedita para tornar efectiva a restitui-o do imvel, impondo prazos curtos de res-posta, tanto ao arrendatrio como s autorida-des envolvidas. De facto, para almde assegu-rar ao arrendatrio a possibilidade de se oporao despejo, ser sempre necessrio obter umadeciso judicial (o que poder, em ltima anli-se, demorar o processo) para recuperaro loca-do caso o arrendatrio habitacional no o de-

socupe. A Proposta agiliza ainda o procedi-mento de denncia dos contratos antigos paraa realizao de obras de remodelao ou derestauro profundos, bastando a mera comuni-cao ao arrendatrio, acompanhada de decla-rao do municpio a atestar o inicio do proce-dimento para obras que obriguem desocupa-o do locado, prevalecendo o pagamento daindemnizao contra o realojamento no mes-mo concelho, em condiesanlogas s que jdetenha, excepto no caso dos arrendatriosdos grupos mais vulnerveis, para os quais(na falta de acordo) o realojamento obrigat-rio. aindade saudaro fim dapolmica vendaforada ao arrendatrio que pretendesse rea-bilitar o locado com um coeficiente de conser-vao mau ou pssimo, quando o senhorio no

o fizesse. De facto, era inaceitvel a manuten-o do mecanismo que permitia ao arrendat-rio adquirir o local arrendado pelo seu valor pa-trimonial, determinado nos termos do CIMI,quase sempre muito inferiorao valorde merca-do, j que este era aplicvel aos contratos derendas antigas, cujo baixo valor (muitas vezes

Mais um passona liberalizaodo arrendamentourbano

PEDRO SRAGGA LEAL,RITA ALARCO JDICEE FRANCISCO LINO DIAS

PLMJ

O P I N I O

Os inquilinos que aleguem baixos

rendimentos na hora de negociar

a renda com os senhorios e que,

por causa disso, beneficiarem

de aumentos controlados, tero

de comunicar e provar todos os anos

ao senhorio que mantm o mesmo

nvel de rendimento ou que, tendo

aumentado, este no ultrapassou

o tecto que lhes permite ter

a actualizao controlada

das rendas.

>> S E N H O R I O C O M A C E S S OA O S R E N D I M E N T O S

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VIII Dirio Econmico Quinta-feira 16 Fevereiro 2012

Tenho um caf micro empresa aluga-

do por 200 euros no regime antigo.

Agora s poderei aumentar em 1/15

do valor patrimonial por um perodo

de transio de cinco anos salvo ou-

tro acordo com ele no valor da renda

e durao de contrato. Ao fim dos

cinco anos de transio tenho de o

contactar para lhe dar o novo valor

da renda e durao de contrato cor-

recto? Se a durao for de dois anos,

poderei eu fazer sair o arrendatrio

ao fim desses dois anos ?

A Proposta de Lei refere-se a mi-croentidades definindo-as como as

empresas que, independentemente dasua forma jurdica, no ultrapassem, data do balano, dois dos trs limitesseguintes: (a) total do balanoe/ou (b)volume de negcios lquido de500.000 euros e/ou (c) nmero mdiode cinco empregados durante o exer-ccio. De facto, a Proposta de Lei esta-belece um mecanismo especial deproteco das microentidades no casode tersido iniciado umprocessode ac-tualizao da renda pelo senhorio combase nas novas regras. O arrendatrio,no mbito de tal processo, poder in-vocar a circunstncia de ser uma mi-croentidade (juntando os documentoscomprovativos) casoem que- durante

um perodo de cinco anos - o valor deactualizao da renda fica limitado aomaior dos seguintes valores: (a) valoranual correspondente a 1/15 do valordo local arrendado (o valor do localarrendado corresponder ao valor daavaliao realizada nos termos do C-digo do ImpostoMunicipalsobre Im-veis) ou (b) valor resultante da aplica-o renda mensal em vigor do coefi-ciente correspondente totalidade davariao do ndice de preos no con-sumidor, sem habitao, correspon-dente aos ltimos 12 meses e para osquais existam valores disponveis data de 31 de Agosto, apurado pelo

Instituto Nacional de Estatstica. Findoeste perodo especial de cinco anos, osenhorio poder, novamente, promo-ver a actualizao da renda sem que oarrendatrio possa de novo invocar acircunstncia de ser uma microenti-dade, ficando, consequentemente,sujeito s regras gerais de actualizaoextraordinria estabelecidos na Pro-posta de Lei, sendo-lhe comunicado ovalor da renda, o tipo e a durao docontrato propostos. O arrendatrioter um prazo de 30 dias para respon-der, podendo aceitar o valor da rendaproposto, opor-seao mesmo(propon-do um novo valor), pronunciar-sequanto ao tipo e durao do contrato

propostos pelo senhorio ou denunciaro contrato de arrendamento. No casode, reiniciado o processo de actualiza-o de renda pelo senhorio no final doreferido perodode cinco anos, as par-

tes no chegarem a acordo sobre o re-gime e prazo a que o contrato deverficar sujeito, deverentender-se queocontrato fica sujeito ao regime de pra-zo certo e que passa a ter um prazo dedois anos. Consequentemente, o se-nhorio poder opor-se renovao docontrato no final do novoprazode doisanos, desde que o comunique com umpr-aviso de 60 dias (caso em que ocontrato termina e o arrendatrio de-ver desocuparo local arrendado).

PLMJ

H 31 anos que arrendei um espao

comercial, um caf. O espao preci-sa de obras pois est quase a cair.

Essas obras so profundas e portan-

to tenho que sair do espao. Dvi-

das: O senhorio pode cancelar o con-

trato de arrendamento alegando que

vai para obras profundas? Se sim se-

rei indemnizado? Se o espao cair

devido a falta de obras o proprietrio

tem que me indemnizar? O contrato

fica cancelado automaticamente?

Na verdade, ao abrigo da alnea b) doartigo 1101 do Cdigo Civil, o senho-rio pode denunciar o contrato comfundamento na realizao de obras deremodelao ou restauro profundo.Nesta situao, o senhorio deve co-

municar a sua inteno ao arrendat-rio, com antecedncia de seis mesessobre a data pretendida para a deso-cupao do imvel, referindo o moti-vo da denncia, acompanhado deuma declarao do municpio queateste que est a decorrer um proce-dimento de controlo das obras e que necessria a desocupao do locado.O senhorio est ainda obrigado a pa-gar uma indemnizao correspon-dente a 6 meses de renda, ou, em al-ternativa, e mediante acordo com oarrendatrio, a garantir o realoja-mento do arrendatrio no mesmoconcelho em condies semelhantes

s que detinha no local arrendado.Noexistindo acordo quanto ao realo-jame nto, a indemniz ao deve serpaga no ms seguinte deciso quedetermina a desocupao do locado.Deve o senhorio iniciar as obras noprazo de 6 meses sob pena de ficarobrigado ao pagamento de uma in-demnizao correspondente a dezanos de renda. Por ltimo, sublinha-mos que estas normas sero regula-mentadas atravs de legislao espe-cial a aprovar pelo Governo.O arren-datrio pode resolver o contrato, notermos do n5 do artigo 1083 do C-digo Civil, quando o senhorio norealize as obras a que est obrigado,

nos termos da lei, sempre que a suaomisso possa colocar em causa a ap-tido do locado para o fim a que sedestina. Neste caso,deve o arrendat-rio comunicar ao senhorio a sua in-

O novo regime de actualizao das ren-das assenta na negociao entre inqui-lino e proprietrio, vai aplicar-se tam-

bm ao arrendamento comercial. Po-rm, algumas especificidadesdo regimeprprio do arrendamento para comr-cio e empresas vo manter-se. Mas aslinhas gerais da reforma que prev ofim dos contratos vitalcios, a livre ne-gociao da renda aos valores do mer-cado e a agilizao dos despejos voser aplicadasaos doisregimes.Os comerciantesj avisaram que a apli-cao ao arrendamento comercial dasmesmas regras do habitacional vai es-trangular o sector e provocar o fechode muitas empresas, nomeadamentedocomrcio tradicional.

Governoactualizarendas parao comrcioINS DAVLD BASTOS

[email protected]


ARRENDAMENTO COMERCIAL

Contratos comerciais vo ficarsujeitos ao mesmo regimede actualizao das rendasdos contratos habitacionais,mas o Governo abre regimetransitrio para microentidades.A rendas destas sobe, masgradualmente. Comrcio j dizque milhares de lojas no vosuportar o encargo e podemfechar portas.

>>L O J A S P E Q U E N A SE M R I S C O

teno, invocando os motivosda reso-luo. De facto, de acordo com o arti-

go 1111 do Cdigo Civil, caso as partesnada tenham estipulado no contrato,so da responsabilidade do senhorioasobras de conservao. Assim, se oimvel ruir por falta de obras de con-servao o senhorio poder vir a serresponsabilizado por todos os danoscausados porno tercumprido os seusdeveres de conservao.

RAPOSO SUBTIL

Tenho um espao comercial arrenda-

do, com contrato anterior a 1990,

sem contrato escrito, por valores

muito baixos(52) . Preciso de ac-

tualizar o valor da renda. De acordo

com a nova lei como o posso fazer?Tambm preciso de realizar obras .

Posso pedir ao inquilino para sair ?

Tenho de o indemnizar ? Quanto tem-

po demora em mdia este pedido?

A renda poder ser actualizada nosmesmos moldes do arrendamentopara habitao, ou seja, o senhorioter quetomar a iniciativa de comuni-car ao arrendatrio o valor da renda, otipo e a durao do contrato propos-tos, bemcomo indicar o valordo loca-do, e nos termos do artigo 33. poraplicao doartigo 52. da Proposta deLei, caso o arrendatrio se oponha aovalor da renda, propondo outro valor,pode o senhorio no prazo de 30 dias

contados da recepo da resposta doarrendatrio, comunicar se aceita ouno a proposta. Caso o senhorio noaceite o valor da renda proposto peloarrendatrio pode denunciar o con-





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Quinta-feira 16 Fevereiro 2012 Dirio Econmico IX

Na minhaperspectiva, entendoque soduas asca-ractersticasprincipais da reforma em curso. O mo-

delo com vista actualizao das rendas e o novo

procedimento que tem por objectivo o despejo dos

imveissujeitos a contratosde arrendamento.

Entendo que o modelo previsto para a actualizao

dasrendasassenta numprincipiomuito positivo que

o da negociao entre as partes tendo por base

umaigualdadede armas.Semprejuzode aspectos

especficos de formas de actualizao das rendas,

cujoo espaono me permitepormenorizar, a gran-

de tnica passa a estarcentrada na negociao, ou

seja, seroasprpriaspartesa colocarem a fasquia

para o novo valorde renda.Comefeito, aoSenhorio

interessaque o valorseja o maiorpossvel mas,ter

sempre de ter em ateno que, ao no aceitar a

contraproposta do arrendatrio, estar a obrigar-se

a procederaopagamentode umaindemnizaosu-perior, cujomontantepoder ascendera 60 xovalor

da rendaproposta. Aoinvs,o arrendatrioter inte-

resse em aumentar substancialmente o valor da

renda, porquanto ser sempre mais favorvel do

que se colocarnuma posio de celebrar um novo

contratode arrendamento.

Entendo, porm, que em alguns em casos poder-

se-iaterido mais longe no que respeita ao encurtar

osprazos de convocao.

J noquerespeitaao despejo,o senhoriono enqua-

dramento actual da lei tem sempre que recorrer a

um processo de despejo apresentado junto de um

tribunal e muitas vezes verifica-se que mesmo dis-

pondode um ttuloexecutivo, o tempomdiode du-

rao da aco executiva demasiado longo ( m-

dia18 meses).Para tornaro arrendamento num contrato mais se-

guro e o despejo mais clere a Proposta de Lei pre-

vum novoprocedimentoextrajudicial que permitir

a desocupao do imvel num prazo muito mais

curto, para tal ser criado o Balco Nacional de Ar-

rendamento.

O BNAser a entidade qual o senhorio poder re-

correrpara requerer a notificao de desocupao

do imvel devido falta de pagamento das rendas

durante 3 meses por parte do inquilino. O procedi-

mento seguir os seguintes trmites: ao secretrio

do BNAcompetir proceder notificaodo requeri-

doparaem dezdiasdesocuparo locadoou deduzir

oposio. Se o inquilino no deduzir oposio ao

pedido de despejo,o BNAemitettulo de desocupa-

o do locado, podendo o senhorio promover a

efectivao do mesmo, apenas havendo lugar in-terveno de tribunal, com carcter urgente, para

autorizao de entrada no domicilio do arrendatrio

caso este se recusea desocupar o imvel. Se o ar-

rendatrio deduzir oposio ao pedido de despejo

haver lugar interveno do juiznum processoju-

dicial especial e urgente.

Duascaractersticasda reforma

FERNANDO A NTASDA CUNHA

Antas da Cunha, Ferreira e Associados

O P I N I O

trato de arrendamento mas ter quepagar uma indemnizao equivalente

a cinco anos de renda ou actualizar arenda tendo como limite mximo ovalor anual correspondente a 1/15 dovalor dolocado outendo como limiteovalor da avaliao do locado realizadanos termos dos artigos 35. e seguintesdo CIMI e , neste caso considerasse ocontrato celebrado com prazo certopor um perodo de cinco anos. No en-tanto, dever o leitor ter em ateno odispostonos artigos 54.e seguintesdaProposta de Lei no caso de existir nolocado uma microentidade.Parao caso dedenncia docontratodearrendamento para fins habitacionaispor motivo de demolio, ou realiza-

ode obra de remodelao ourestau-ro profundo do locado, entendemosque a novaredaco dada aoart. 1103.do Cdigo Civil igualmente aplicvelao arrendamentopara finsno habita-cionais. Neste sentido, a nova redac-odadapelaPropostade Leiao artigo1103. do CC estipula que, a dennciapelo senhorio com fundamento emdemolio ou realizao de obra de re-modelao ou restauro profundos feita mediante comunicao ao arren-datrio com antecedncia no inferiora 6 meses sobre a data pretendida paraa desocupao e da qual conste, deforma expressa e sob pena de inefic-cia, o fundamento da denncia. Esta

comunicao dever ser acompanha-da de declarao do municpio queateste que foi iniciado procedimentode controlo prvio da operao urba-nstica a efectuar no locado e que esta

obriga desocupao do mesmo.A invocao de demolio ou realiza-o de obra de remodelaoou restau-ro profundos, obriga o senhorio, me-diante acordo e em alternativa ao pa-gamento de uma indemnizao cor-respondente a seis meses derenda ouagarantir o realojamento do arrendat-rio no mesmo concelho,em condiesanlogas s que este j detinha. Se aspartes no chegarem a acordo no pra-zo de 30 dias a contar da comunicaodo senhorio ao arrendatrio, o senho-rio ter que pagar uma indemnizaocorrespondente a seis meses de renda.

ANTAS DA CUNHA,FERREIRA E ASSOCIADOS

O meu pai possui uma empresa em

nome individual. Num dos estabele-

cimentos, o contrato est em nome

do meu av (que j faleceu), mas o

recibo passado em nome do meu

pai. O contrato ainda vlido? Outra

questo a seguinte: como pretendo

continuar a empresa, o que poder

acontecer s rendas quando o meu

pai falecer? J foi criada uma empre-

sa nova para os outros estabeleci-

mentos que so propriedade da fam-

lia. E as rendas, como ficam?

Nos termos da legislao actualmente

em vigor, os contratos de arrenda-mento para fim no habitacional cele-brados antes do NRAU, apenas setransmitem para os sucessores casoestes, h mais de trs anos, explorem,em comum com o arrendatrio primi-tivo, o estabelecimento que funcioneno imvel arrendado. O sucessor comdireito transmisso dever comuni-car ao senhorio, nos trs meses poste-riores ao decesso, a vontade de conti-nuar a explorao. No pressuposto deque a transmisso do contrato a favordo sucessor do primitivo arrendatriotenha sido comunicada, e aceite pelosenhorio (o que parece decorrer do

facto de os recibos estarem a ser emi-tidos em nome do actual detentor doestabelecimento), parece-nos que ocontrato de arrendamento inicial semantervigente.No que se refere actualizao dasrendas, importa antes de mais clarifi-car que o procedimento previsto naProposta de Lei poder ter incio, poriniciativa do senhorio, a qualquer mo-mento aps a entrada em vigor dasnormas relativas a esta matria (o que,de acordo com a Proposta de Lei, de-ver ocorrer em 1 de Janeiro de 2013),independentemente de qualquer facto(nomeadamente a morte do actual ar-rendatrio). Para incio do procedi-

mento de transio do contrato para oNRAU e actualizao de rendas, o se-nhorio dever dirigir uma comunica-o ao arrendatrio, formulando umaproposta para o valor da renda, e para

o tipo e durao do contrato, devendoainda incluir a indicao do valor pa-trimonial do locado e cpia da respec-tiva caderneta predial.Face iniciativa do senhorio, o arren-datriodeverdar resposta no prazode30 dias (a falta de resposta equivale aceitao das propostas do senhorio).Na sua resposta, o arrendatrio poder(i) aceitar o valor propostopelo senho-rio, (ii) opor-se ao mesmo ou (iii) de-nunciar o contrato. Se o arrendatriose opuser ao valor proposto pelo se-nhorio, formulando uma contrapro-posta, e o senhorio no aceitar essa

contraproposta, este poder optar por(i) denunciar o contrato, mediante opagamento de uma indemnizao (demontante igual a 5 anos da renda m-dia entre as propostas formuladas pelosenhorio e pelo arrendatrio, even-tualmente agravada em certas situa-es), ou (ii) actualizar o valor da ren-da anual at 1/15 do valor patrimonialdo locado (calculado nos termos doCdigo do IMI). Caso na sua resposta oarrendatrio invoque que uma mi-croentidade (i.e., uma empresa que,independentementeda sua formajur-dica, noultrapasse, datado balano,dois dos trs limites seguintes: a) totaldo balano: 500.000 euros; b) Volume

de negcios lquido: 500.000 euros; c)Nmero mdiode empregadosduranteo exerccio: cinco),e faaprova da ma-nuteno desta condio anualmente,o valor actualizado da renda ter o li-mite mximo anual de 1/15 do valorpatrimonial do locado (no podendo osenhorio denunciar o contrato). Sa-liente-se ainda que, se o valor da rendaapurado nostermosacimaexpostos forinferior ao valor da renda que resulta-ria da actualizao anual, de acordocom o coeficiente anual de actualiza-o de rendas publicado pelo INE, sereste ltimo o valor da renda a pagar.Cinco anos aps esta actualizao, o

valor da renda poder ser actualizadopelo senhorio nos termos gerais (j nopodendo o arrendatrio invocar que uma microentidade). Nesse momento,se o senhorio vier a desencadearo me-canismo de actualizao de renda,caso o senhorio e o arrendatrio nocheguema acordo quantoao tipo e du-rao do contrato, o mesmo conside-rar-se- celebradoao abrigo do NRAU,com prazo certo e pelo perodo de doisanos.Em resumo, para o caso de microenti-dades prev-se um regime transitriode cinco anos, durante o qual apenaspoder ser actualizada a renda, nostermos atrs expostos, sendo que,

nesse perodo, salvo acordo entre aspartes no poder ocorrer a cessaodo contrato ou a alterao do tipo decontrato.

GARRIGUES

JooPauloDias

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X Dirio Econmico Quinta-feira 16 Fevereiro 2012

As obras coercivas podem ser pedidaspelos inquilinos, juntos das ComissesArbitrais Municipais, sempre que o se-

nhorio se recuse a realiz-las.Outra so-luo ser o prprio inquilino a fazer asobras necessrias, desde que apresente,previamente, um oramento ao seu se-nhorio e que as obras sejam suportadaspor este. Caso o senhorio recuse fazer epagar as obras, o inquilino pode reali-z-las a seu prprio custo e o valor gas-to ser descontado no valor da rendaque pagar.Outra questo que se coloca com fre-quncia a de saber se o arrendatriopode comprar o imvel ou fraco.Desdeque o senhorioe a Cmara Muni-cipal se recusem a fazer obras, numacasa muito degradada, pode o arrenda-trio fazer ofertas de aquisio para a

sua compra.

Senhoriopode serobrigado afazer obrasANTNIO DE ALBUQUERQUE

[email protected]


QUANDO PODE FAZER OBRAS

A questo sobre a nova propos-

ta de lei do arrendamento. Fac-

tos: tenho 62 anos; o meu con-

trato de arrendamento anterior

a 1977; sou reformada e a minha

penso 485,74,no tenhomais rendimentos; vivo com um

filho que no tem rendimentos.

Pago de renda 100;o valor pa-

trimonial nas finanas da casa

que habito 50.000. A minha

questo :segundo os critrios

de insuficincia econmica

quanto que posso vir a pagar de

renda e porqu?

Resposta: Neste foro as nossas res-postas revestem sempre um ca-rcter meramente informativo epreliminar, nomeadamente por-que no estamos na disposio detodos os elementos que rodeiamcadacaso concreto.

No obstante,no caso de arrenda-trios que invoquem e compro-vem que tm um rendimentoanual bruto corrigido inferior acinco retribuies mnimas na-

cionais anuais ( = 33.950,00), ocontrato s fica submetido aoNRAU mediante acordo entre aspartes ou, na falta deste, no prazode cinco anos a contar da recep-

o, pelo senhorio, da resposta doarrendatrio. No perodo de cincoanos a renda pode ser actualizadapelo senhorio tendo como limitemximo o valor anual correspon-dente a 1/15 do valor do locado(mximo de 25% do RABC doagregado familiar do arrendatrioou mximo de 10% do RABC nocaso de o rendimento do agregadofamiliar ser inferior a 500 eurosmensais) ou ainda tendo como li-mite o valor do locado correspon-dente ao valor da avaliao reali-zada nos termos do artigo 38. eseguintesdo CIMI.Nestecasoem concreto, o valorda

renda s pode ser actualizado nomximo em 10% do rendimentoanual bruto corrigido, ou seja, arenda s poder ser aumentadaem 56,67/ ms ( 680,04 /ano,

No que respeita ao regime substantivo dos ar-rendamentos, as alteraes constantes da pro-

posta so muito positivas e podero efectiva-mente contribuir para a celebrao de novoscontratos de arrendamento habitacional comprazo certo (j que os de durao indetermina-da no tm, que saibamos, aplicao prticaconhecida...).No entanto, a dinamizao do mercado de ar-rendamento urbano depender mais da con-fiana que os proprietrios depositem na segu-rana e celeridade agora oferecidos pelo novomecanismo extrajudicial de despejo previsto naproposta, o qual ser tramitado poruma entida-de administrativa a criar denominada BalcoNacional do Arrendamento. em funo daeficincia do mesmo que os proprietrios ava-liaro o risco de colocar os seus activos nomercado.

Apesardos louvveis objetivos desta proposta,parece-nos um acto de f julgar que os arren-datrios acionados pelo balco no iro opor-se ao requerido pelos senhorios e que por essavia se conseguir o almejado titulo de desocu-pao semelhana do que sucede com asinjunes. Na verdade, ao contrrio de uma d-vida, em que pagar quanto mais tarde melhor...no caso da casa de cada um, sendo o risco fi-car sem tecto no imediato, parece evidenteque o recurso oposio judicial ou ao pedidode diferimento de desocupao ser quasesempre o caminhoescolhido...Assim, esto abertos muitos caminhos para oarrendatrio trazer para o terreno judicial a ma-tria pretendida extrajudicializar pelo Gover-

no... Nesseterreno, apesarde serem de aplau-dir as regras especiais (mas no de urgncia)ora propostas em sede de processo civil, o fac-to que tal processo ir esbarrar com as inefi-cincias do sistema judicial que temos e queno est preparado para esta nova avalanchede processos, podendo o seu volume traduzir-se em maior lentido... luz deste facto, me-lhor seria ( semelhana do que se passa emEspanha) criar tribunais de competncia espe-cializada para lidar com este tipo de processosem vez de criar entidades administrativas paratramitar matrias que, na sua grande maioria,acabaro necessariamente em tribunais inca-pazes de dar resposta atempada aos mesmos.Atenta a opo feita pelo Governo, espera-seque o mesmo consiga asseguraro bom funcio-

namento deste novo sistema extrajudicial e ju-dicial especial, pois do sucesso do mesmo de-pender o sucesso da reforma.

O EQUILBRIOPOSSVEL?

JOO TORROAES VALENTE

URA MENNDEZ - PROENA DE CARVALHO

O P I N I O

Cerca de 50% das casas da baixa

lisboeta esto vazias, segundo

os dados divulgados pelo Instituto

Nacional de Estatstica (INE).

O nmero de casas vazias

destinadas para arrendamento

aumentou 37.6% entre 2001 e 2011,

passando de 80.094 para 110.207

imveis, segundo os dados

provisrios do Censos 2011.

Segundo os dados divulgados pelo

INE, 15% das residncias vazias

em Portugal destinam-se aomercado de arrendamento e a maior

parte das casas para arrendar

esto localizadas no Algarve.

>> L I S B O A T E M M E T A D ED A S C A S A S D E V O L U T AS





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Quinta-feira 16 Fevereiro 2012 Dirio Econmico XI

PauloFigueiredo

que cabe dentro do limite mximoanual previsto de 1/15 do valor do lo-cadoavaliado em 50.000).

ANTAS DA CUNHA,

FERREIRA E ASSOCIADOS

Inquilinos com baixos rendimentos(reformas), mas com bens imobili-rio, designadamente na terra, casa,terrenos, estas pessoas so pobrespara efeito de clculos para a renda?Para efeitos de clculo do rendimentoanual bruto corrigido (RABC) doagregado familiar e declarao de queo mesmo inferior a cinco retribui-es mnimas nacionais anuais(RMNA), apenas relevam os rendi-mentos auferidos peloagregado fami-liar declarados em sede de IRS, situa-o esta que dever ser aferida pelosrespectivosServios de Finanas

RAPOSO SUBTIL E ASSOCIADOS

Tenho 41 anos, vivo com a minhame que tem 79 anos e que doen-te crnica no podendo estar sozi-nha. Nasci na casa que ainda hoje

habitamos. Actualmente a rendareconheo que muito baixa masnunca recebemos nenhuma propostapor parte dos senhorios de a alterarmesmo com o cdigo anterior.

Quando a minha me foi para lmorar, julgo que em 1966, a rendaera muito alta (750$00). Nuncafizeram obras, no entanto, ns sem-pre as fizemos. Nos ltimos anosinformamos o senhorio das obrasque iriamos fazer, entre elas a colo-cao de telhado novo (logicamenteque com a renda actual to baixano iriamos pedir para ele as fazer).Com isto quero dizer que a casa seencontra, para a idade que tem, embom estado de conservao. umacasa geminada e na outra casa resi-de o nosso senhorio e familia.A minha me ainda tutora de umsobrinho com 52 anos de idade e

com mais de 60% de deficincia.Como quem toma conta da minhaminha me sou eu naturalmentetambm estou responsvel hvrios anos pelo meu primo.

As perguntas que tenho so:Vivendo em economia comum com aminha me e como por uma questode sade da prpria no pude aban-donar a casa terei direito a nela per-

manecer em caso da sua morte? Omeu primo, de quem ela tutora etem uma deficincia superior a 60%tem algum direito?Nos termos daProposta deLei, apenashaver lugar transmisso por mortepara filho maior de contratos de ar-rendamento anteriores ao NRAU noscasos em que o filho seja portador dedeficincia com grau comprovado deincapacidade superior a 60% ou noscasos em que este tenhaidade inferiora 26 anos, frequente o 11. ou 12. anosde escolaridade ou estabelecimentode ensino mdio ou superior. Em am-bos os casos, ainda requisito datransmisso que o filho conviva h

mais de 1 anocom o arrendatrio. Nose encontra prevista a possibilidadedetransmisso para um sobrinho do ar-rendatrio neste tipode contratos

GARRIGUES

As perguntas que se impem so: Ser queesta reforma atingir os objectivos propostos?Ser que finalmente so criadas as condieslegislativas, procedimentais, administrativas epragmticas que concorram eficazmente paratais objectivos?Poder-se-ia e dever-se-ia ter ido mais longe. Oque resulta da leitura e anlise desta proposta um ziguezaguear entre vrias solues, con-forme os interesses particulares em presenaem cada momento. No se obedece a um fiocondutor nico que permita apurar concreta-mente qual o caminho que o Governo, decidiuseguir. mais uma oportunidade perdida, se-no vejamos:- Quanto perpetuidade dos contratos habita-

cionais, reduzem-se as situaes em que exis-te o direito transmisso no arrendamento,contudo, continua-se a permitir essa transmis-so, nalgunscasos com efeitos mitigados, nou-tros, por razes sociais, mantm-se inalterada.No que diz respeito aos contratos no habita-cionais a soluo encontrada , salvo o devidorespeito, absurda, pois reflecte uma protecos microempresas atravs de uma forma desa-dequada e que coloca em causa a livre concor-rncia.- Aactualizao das rendas ditasantigas, conti-nua a serum objectivo fulcral, contudono pre-vemos um xito muito diferente daquele a quetemos assistido. Isto porque, o mecanismo en-contrado - voluntarismo forado - no se ade-

qua ao relacionamento existente entre senho-rios e inquilinos, quer por razes histricasquer polticas. Acresce que, para forar essedilogo e encontrar uma soluo, cria-se ummecanismo complexo, confuso e de difcil en-tendimento pelas partes envolvidas.- O objectivo da recuperao do parque habita-cional em estado degradado mais um aspec-to revelador de pouco se ter aprendido com aaplicao do regime ainda em vigor. Quer por-que se mantm os conceitos de obras e restau-ros profundos dependentes da necessidade dadesocupao ou no do locado, quer porquese continua a no prever qualquer contraparti-da visvel e imediata para o senhorio pelaexecuo das obras, quer ainda porque no seestabelece qualquer mecanismo realmente efi-

caz de apoio ao senhorio parao apoiarna reali-zao das ditas.- Relativamente agilizao dos despejos, adesjudicializao do despejo constitua, desdeh vrios anos, uma reivindicao dos interve-nientes no mercado do arrendamento e queagora vfinalmentea luzdo dia.

DEVER-SE-IATER IDOMAIS LONGE

MANUEL ILHU

Raposo Subtil e Associados

O P I N I O

7/30/2019 arrendamento_2012-02-16

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