Trabalho apresentado a disciplina Planejamento e Gesto Urbana, do Mestrado em Desenvolvimento UFPE,Jan./2015

Estratgias do mercado imobilirio na produo do espao urbano em Recife.

Ludmila Silva de Aguiar

ResumoO propsito deste trabalho investigar como o mercado imobilirio produz o espao urbano em Recife, as suas estratgias e representaes simblicas no deslocamento e oferta da demanda imobiliria a partir da regulao do uso e da ocupao do solo pela Lei dos Doze Bairros. Constitui como hiptese a valorizao locacional e imobiliria destas novas reas podem estar relacionadas a um carter de diferenciao e a reafirmao das desigualdades socioespaciais, com a promoo de equipamentos habitacionais cada vez mais inovadores como estratgia de atrativos para o pblico. Em nvel de um fenmeno local, se insere no mbito macroestrutural das cidades e metrpoles, em novos contextos de produo imobiliria com grandes aparatos de inovao no jeito de habitar.

1. IntroduoRecife, segundo dados do IBGE (2010), a quarta maior densidade demogrfica entre as capitais do pas com 1,537 milho de pessoas e uma rea geogrfica total de apenas 218, 4 km. Sede da maior Regio Metropolitana do Nordeste, Recife apresenta um grande nmero de bairros de elevada densidade demogrfica. Cidade porturia, Recife se desenvolveu a partir dos aglomerados no centro da cidade em bairros como: Boa Vista, Santo Antnio e So Jos. A partir desta centralidade a cidade foi crescendo em direo aos bairros mais afastados onde tinham os engenhos, e consequentemente ocupando as localidades mais prximas parte leste da cidade. A tradio do acar, o setor de servios e politicas pblicas limitadas foram condicionantes ao crescimento do Recife. Com a implementao do transporte pblico em massa foi possvel expanso da cidade para bairros das Graas, Derby, Espinheiro e Aflitos. Na dcada de 90 estes bairros assim como Jaqueira, Tamarineira e Parnamirim sofreram adensamento e expanso imobiliria. Bairros de Casa Forte, Santana e Dois Irmos dotadas de uma paisagem verde tambm se tornaram alvos da especulao. Estas so reas relativamente dotadas de infraestrutura urbana que ocupam reduzida rea da cidade, o que favorece o elevado valor do espao urbano. Como agravante, a Lei do Uso e da Ocupao do Solo em Recife datada de 1996 permitiu a construo desordenada de edifcios altos na cidade. O que ocasionou a mudana da paisagem local e da geografia dos bairros tradicionais; alm de problemas como excesso do trafego de veculos em ruas estreitas e comprometimento do sistema de abastecimento sanitrio. Em resposta houve uma demanda dos moradores dos bairros das Graas, Espinheiro, Aflitos, Parnamirim, Tamarineira, Jaqueira, Monteiro, Santana, Casa Forte, Poo da Panela, Derby e Apipucos para a necessidade de preservao do patrimnio arquitetnico dos bairros e para minimizao de problemas de correntes do adensamento. Desta necessidade, o Conselho de Desenvolvimento do Recife desenvolveu a Lei N. 16.719 /2001 (Lei dos 12 Bairros) que tem como contedo a regulao do uso e da ocupao do solo e estabelece principalmente diretrizes e limites de altura para a construo de novos edifcios na rea.Em consequncia a rea para construo de edifcios nos 12 bairros foi reduzida e induziu as empresas do setor imobilirio a investir em bairros no entorno. Como os tradicionais bairros so associados a valores simblicos e de status, a lgica do mercado produz e reproduz estratgias e padres simblicos para deslocar a demanda para os bairros prximos. Devido ao elemento simblico inserido neste processo, este trabalho tem como pressuposto que a valorizao locacional e imobiliria destas novas reas podem estar relacionadas a um carter de diferenciao e a reafirmao das desigualdades socioespaciais, com a promoo de equipamentos habitacionais cada vez mais inovadores como estratgia de atrativos para o pblico.Especificamente, este artigo procura investigar como o mercado imobilirio produz o espao urbano em Recife, as suas estratgias e representaes simblicas no deslocamento e oferta da demanda imobiliria a partir da regulao do uso e da ocupao do solo pela Lei dos Doze Bairros. A pesquisa reflete os novos contextos de produo imobiliria com grandes aparatos de inovao no jeito de habitar. A escala microlocal de importncia para o planejamento e a gesto da cidade, pois pode constituir instncias primrias de tomada de deciso e monitorar de forma mais eficiente a implementao de decises que influenciam sua qualidade de vida no cotidiano (SOUZA, Marcelo Lopes de, 2010). Em contraposio a compreenso da lgica do capital imobilirio influenciada apenas por estratgias econmicas, consideramos expressiva a relao simbitica destes artifcios com os valores simblicos e suas influncias nos espaos urbanos.Alm desta introduo, o artigo foi organizado na seo dois, com uma contextualizao e detalhes a respeito da Lei dos Dozes Bairros; a seo trs, consideraes tericas a cerca do fenmeno observado e por ultimo as consideraes.

2. A Lei dos Doze Bairros da Cidade do Recife

Cidade de origem porturia, de inicio os aglomerados urbanos situavam-se nas proximidades do centro de Recife, nos bairros centrais da Boa Vista, So Jos e Santo Antnio. Ao longo da expanso, devido a necessidade de maior contato com os engenhos situados em bairros mais afastados. H ocupao de outras localidades, no muito distantes da parte leste da cidade. Nesta evoluo, o advento do transporte pblico de massa propicia o desenvolvimento de bairros localizados nas proximidades do Centro expandido da cidade, o que inclui os bairros das Graas, Derby, Espinheiro e Aflitos. Segundo DUARTE ET AL (2014), a forte dependncia histrica da atividade de exportao do acar e a tradio do setor de Servios, por um lado, e o alcance limitado das polticas Urbanas, por outro, condicionaram o baixo espraiamento da populao em relao ao Centro e limitaram a extenso da cidade, o que terminou por adensar as localidade ou bairros da cidade.Em decorrncia, Recife apresenta atualmente um quadro atual com populao de cerca de 1,6 milho de habitantes distribuda em uma rea de apenas 217 km2 (IBGE, 2010). Seu espao urbano configura-se a partir da presena de um grande nmero de bairros de elevada densidade demogrfica.Neste sentido, o bairro das Graas um exemplo representativo da relao adensamento e verticalizao. Elo de acesso entre diferentes reas da cidade, serve de passagem, por exemplo, entre a zona norte da cidade para a Avenida Caxang e funciona tambm como acesso ao bairro do Derby e Avenida Agamenon Magalhaes, ligando-se por sua vez aa zona sul da cidade e a cidade de Olinda. Essa sua caracterstica relativamente central aliada a sua tradio sempre despertou grande interesse do mercado imobilirio, sendo por tanto bem adensado. O adensamento do bairro devido expanso imobiliria foi agravada j na dcada de 1990 e trouxe diversos problemas urbanos, como frequentes congestionamentos das vias e do sistema de servios, inicialmente no projetados para a alta concentrao habitacional. Dotados de semelhantes qualidades de infraestrutura urbana, certamente de forma no inesperada, tais problemas urbanos rapidamente se transmitiram para os bairros do entorno, como Derby, Espinheiro, Aflitos, Jaqueira, Tamarineira e Parnamirim. Tambm nas proximidades dos supracitados bairros, os bairros de Casa Forte, Santana e Dois Irmos, por possurem paisagem verde, comearam a atrair de forma intensiva, tambm na dcada de 1990, a ateno do mercado imobilirio, o que repercutiu na construo de imensas torres habitacionais, que certamente vieram a modificar a paisagem local.A Lei N 16.176/96 de Uso e Ocupao do Solo de Recife deixava livre a existncia de edifcios altos seguindo uma tradio de diversas outras legislaes passadas. A efetiva construo de vrios edifcios altos, intensificada nas dcadas de 1980 e 1990, deu origem a um movimento de moradores dos Bairros das Graas, Casa Forte, Espinheiro e Boa Viagem, no sentido de reivindicar junto prefeitura da cidade uma soluo para o problema da circulao de veculos (Storch, 2000).Segundo Storch (2000), devido a problemas de engarrafamento no bairro das Graas, os moradores passaram a discutir o futuro do bairro em decorrncia da construo de um edifcio de 20 mil metros quadrados (o edifcio Jacobina em construo no stio Jacobina, na margem esquerda do Rio Capibaribe), com 28 andares e 3 vagas na garagem para cada um dos 56 apartamentos. Por sua vez, Casa Forte, comeou a sentir a presena do adensamento desenfreado com a verticalizao ao redor da praa do bairro.Diante de dois srios problemas, o sistema virio com excesso de trfego de veculos e de um sistema de abastecimento sanitrio comprometido, as manifestaes a respeito cresceram, envolvendo a igreja catlica e representantes sociais e chegou ao Executivo Municipal. O Conselho de Desenvolvimento Urbano CDU da cidade do Recife, conforme ata de 08 de junho de 2001 faz referncia a um estudo elaborado pela Diretoria Geral De Desenvolvimento Urbano e Ambiental, da Secretaria de Planejamento, Urbanismo e Meio Ambiente da Prefeitura da Cidade do Recife DIRBAM/ SEPLAM/ PCR, por encomenda do prprio Poder Executivo. Sob o ttulo: Anlises das transformaes recentes da margem esquerda do Rio Capibaribe, entre a Avenida Agamenon Magalhes e a BR 101, a reunio fixou como metas de anlise: i) processo de adensamento construtivo e verticalizao; ii) repercusses do adensamento construtivo no sistema virio; iv) preservao das condies de habitabilidade.A partir da anlise de projetos aprovados ou em tramitao para a rea, algumas concluses foram tiradas, as quais tinham como ttulo: Repercusses das transformaes. No entanto, tanto a pesquisa quanto os seus resultados atendiam as preocupaes dos bairros de Casa Forte e Graas, com tais respostas apontadas: i) saturao viria nos bairros Derby, Graas, Espinheiro e Aflitos; ii) tendncia de saturao viria no conjunto de Casa Forte; iv) tendncia de degradao ambiental que deve ser revertida. Posteriormente o estudo conclui:

Dada a importncia econmica da atividade imobiliria, ressalta-se a necessidade do poder publico, junto com a sociedade, oferecer alternativas locacionais para o redirecionamento dos investimentos imobilirios. Instrumentos urbansticos sero elaborados para conservar qualidades ambientais de certas reas e contribuir para diminuir a degradao de outras.

Os membros do CDU propuseram a formao de grupos de trabalho para a identificao de novas reas para redirecionamento de investimentos imobilirios e a definio de novos parmetros urbansticos estendidos alm do Polgono do Poo da Panela e das Graas. O Conselho de Desenvolvimento Urbano do Recife desenvolveu desta forma, um anteprojeto de lei para a criao da rea de Restruturao Urbana, que deu origem a chamada Lei dos Doze Bairros. No dia 30 de Novembro de 2001 entrou, pois, em vigor a Lei dos Doze Bairros (Lei n 16,719/01), legislao que estabeleceu novas diretrizes para este conjunto de bairros, apresentados em cinza na Figura 1 e que institui a rea de Restruturao Urbana (ARU): Derby, Espinheiro, Graas, Aflitos, Jaqueira, Parnamirim, Santana, Casa Forte, Poo da Panela, Monteiro, Apipucos e parte do bairro da Tamarineira; de acordo com a Lei Orgnica do Municpio - LOMR e com o Plano Diretor de Desenvolvimento da Cidade do Recife ( PDCR).

Dentre os objetivos da experincia so: i) requalificao do Espao Urbano Coletivo; ii) permisso convivncia de usos mltiplos no territrio da rea de Reestruturao Urbana, iii) condicionamento do uso e da ocupao do solo oferta de infraestrutura instalada, tipologia arquitetnica e paisagem urbana existente e iv) definio e proteo de reas que sero objeto de tratamento especial em funo das condies ambientais, do valor paisagstico, histrico e cultural e da condio socioeconmica de seus ambientes. Especificamente estabelecer limites e diretrizes da altura para a construo de novos edifcios na rea: chegando no mximo a 60 metros e minimizar problemas decorrentes do adensamento construtivo e verticalizao nestas localidades.Desta forma, a lgica do mercado introduz no produto imobilirio ou na ideia de morar modificaes capazes de deslocar esta demanda para novas reas de atuao do seu entorno, de forma a atender a constante procura por imveis na regio dos 12 bairros. A dinmica de verticalizao-densificao se manifesta em zonas cheias de significaes culturais e de hierarquias sociais. [...] Os promotores, os proprietrios fundirios e os consumidores participam de um mesmo processo: os dois primeiros se apropriam dos ganhos fundirios e os terceiros realizam as suas aspiraes [...] (LACERDA, 1996).A lei reflete por tanto uma preocupao com a verticalizao, com seus problemas urbanos associados, de uma parte especfica da cidade. O seu ncleo de objetos trata, por tanto, da necessidade de frear ou adequar, as construes em funo de uma estrutura viria e dos servios de abastecimento de gua, energia eltrica, esgoto e utilidades existentes em seus territrios que no suportam a demanda atual.

3. O fenmeno observado: consideraes tericas

O objetivo principal deste trabalho investigar como o mercado imobilirio produz o espao urbano em Recife, as suas estratgias e representaes simblicas no deslocamento e oferta da demanda imobiliria a partir da regulao do uso do solo pela Lei dos Doze Bairros. A lei uma tpica restrio de oferta. Evidentemente, como os bairros sujeitos s restries da poltica (Lei dos Doze Bairros) no foram escolhidos de forma randmica, a dificuldade est na construo de contra factuais que informem a respeito do comportamento do mercado imobilirio frente aos bairros do entorno caso no houvesse a restrio.Com a lei, as reas planas dos 12 bairros propcias construo de edifcios foram reduzidas, induzindo as empresas do setor imobilirio a investir em bairros ao redor. O deslocamento da verticalizao se fez para bairros prximos que comportam o maior nmero de condicionantes positivos, como por exemplo, os bairros da Madalena e Torre, antes tipicamente constitudos de residncias horizontais mas que compartilham de certas caractersticas infraestruturais com os 12 bairros. Encruzilhada, Rosarinho e Casa Amarela tambm so bairros apontados como sendo bairros de imigrao.Os tradicionais 12 bairros so associados a valores simblicos e de status herdados do passado tradicional dos engenhos de acar. A lgica do mercado introduz no produto imobilirio ou na ideia de morar estratgias e padres simblicos para deslocar a demanda para o entorno. A valorizao locacional e imobiliria destas novas reas reafirmam um carter de diferenciao e as desigualdades socioespaciais (valores simblicos) e a promoo de equipamentos habitacionais cada vez mais inovadores como estratgia de atrativos para o pblico consumidor.Segundo Eduardo Carvalho (2008), ex-presidente da ADEMI, as imobilirias constroem aonde a populao deseja morar e para isso so necessrios requisitos mnimos a serem atendidos pelo poder pblico. A falta de investimento do poder pblico para a infraestrutura bsica contribui para a concentrao de edifcios em bairros especficos. O Estado com a sua capacidade e atuao reduzida a agente regulador propicia ao mercado imobilirio criar novos espaos de consumo. um tipo de inovao que se constitui ao longo das polticas urbanas: o planejamento de mercado, em que o mercado cria o seu prprio planejamento (se desloca da esfera do Estado). Em Corra (1995), dentro da lgica do capital imobilirio so os promotores imobilirios que tomam decises de localizao, qualidade, tamanho do prdio, comercializao, entre outras. As estratgias esto correlacionadas s amenidades naturais ou socialmente produzidas, ao preo elevado da terra e alto status do bairro. Estas caractersticas tendem a valorizar diferencialmente certas reas da cidade, que se tornam alvo dos promotores imobilirios. Em meados dos anos 2000, A Associao das Empresas do Mercado Imobilirio de Pernambuco (ADEMI-PE) lanou a Campanha dos Prdios Altos. De acordo com reportagem do Dirio de Pernambuco de 12 de setembro de 2003, foram gastos R$ 200 mil (duzentos mil reais) na campanha, que, segundo a reportagem, visava incentivar os compradores a desejarem os prdios altos na medida em que eles j so parte da paisagem da cidade, um smbolo de imponncia e um orgulho para os pernambucanos. Percebe-se um apelo para o campo das simbologias, ao dizer que as edificaes representam parte da prpria cultura da cidade. Sabe-se, no entanto que a altura dos prdios est associada a um componente econmico-financeiro, o ganho de escala, o aproveitamento maior de terreno, o aumento da lucratividade dos empreendimentos, sobretudo, nos locais onde os terrenos j so escassos. Percebe-se a uma estratgia simblica de constituio de habitus (LEO, Fernando Pontual S., 2009).A perspectiva dos promotores imobilirios provocarem a criao de valores com intuito de manipular um contexto social especfico coaduna com a viso de Bourdieu do poder como um jogo de smbolos que so controlados pelos que detm o capital social. O capital consiste nos meios pelos quais os smbolos so constitudos e passados adiante, constituindo o que o autor denomina habitus. O habitus refere-se capacidade criativa dos agentes sociais, o que difere da abordagem institucional. um conjunto de ferramentas simblicas adquiridas pelos jogadores dentro do campo poltico. O campo poltico formado pelo conjunto de foras que disputam o capital social atravs da manipulao simblica da vida social (Bourdieu, 1989). As estruturas sociais convertidas em estruturas espaciais produzem uma hierarquizao prtica das diversas regies do espao construido. Esta hierarquizao , entretanto, naturalizada, como disse Bourdieu, isto , as oposies sociais objetivadas no espao fsico tendem a se reproduzirnos espritos e na linguagem. Desenvolve-se, assim, uma cidade segregada, em que a hierarquia social e a apropriao desigual dos recursos urbanos reproduzida em uma diferenciao social naturalizada nas estruturas mentais. Essa diferenciao apropriada e, em grande parte dos casos, construda pela dinmica empresarial de produo de moradia, no processo de formao de sobre-lucros de localizao, cuja origem est justamente no acesso diferenciado que a localizao dos terrenos propicia ao uso do valor de uso complexo que representa a cidade (RIBEIRO, 1997:49). A ao do mercado na criao de espaos diferenciados acaba por determinar uma lgica de representao do espao urbano, definindo os espaos do desejo na escolha da localizao residencial.Assim, a incorporao ao senso comum dos princpios da diviso e da segregao na cidade produzem uma representao coletiva que, se no interfere sempre nas escolhas locacionais, posto que estas dependem de poder aquisitivo dos habitantes, influencia na manifestao de desejos e na demarcao de estigmas.... o espao um dos lugares onde o poder se afirma e se exerce e, sem dvida, sob a forma mais sutil, a da violncia simblica como violncia desapercebida [...]. Os ganhos do espao podem tomar a forma de ganhos de localizao, eles mesmos susceptveis de ser analisados em duas classes: as rendas (ditas de situao) que so associadas ao fato de estarem situadas perto de agentes e de bens raros e cobiados (como os equipamentos educacionais, culturais ou de sade); os ganhos de posio ou de classe (como os que so assegurados por um endereo prestigioso), caso particular dos ganhos simblicos de distino que esto ligados posse monopolstica de uma propriedade distintiva [...]. Eles podem tambm tomar a forma de ganhos de ocupao (ou de acumulao), [...] podendo ser uma forma de manter distncia ou de excluir toda espcie de intruso indesejvel (BOURDIEU, 1997:163).

No h, entretanto, relao absoluta entre posio social e chances desiguais de apropriao dos recursos urbanos. H mecanismos importantes em jogo, destacando-se o papel do Estado e o movimento do mercado imobilirio, que produzem transformaes na estrutura socioespacial urbana (e, por suposto, metropolitana).Por fim, Abramo (2007) sugere do ponto de vista da movimentao socioespacial que o deslocamento espacial da oferta envolve necessariamente uma diferenciao do produto imobilirio: um produto diferente em uma espacialidade diferente. E este deslocamento da oferta sugere que as famlias demandam essa novas espacialidades como uma distino socioespacial em relao aos outros.

4. Consideraes finais

De forma geral, a representao simblica criada no mercado empresarial de proviso de moradias, ainda que no corresponda s escolhas concretas realizadas, um deslocamento de ofertas geradas com base nas demandas das aspiraes de status e valores simblicas agregadas aos bairros do stio tradicional dos 12 bairros. Os bairros de migrao so perifricos ou vizinhos aos Doze Bairros, portanto com bastante identidade entre si e muitas vezes representam ocupao dos corredores de entrada e sada daquela rea. Trata-se de uma forma de gerao de sobre-lucro, uma vez que cria e intensifica a demanda para uma pequena parcela do territrio metropolitana, pela qual os poucos que podem adquirir se dispem a pagar mais. As variveis aqui analisadas podem ser ainda exploradas em maior profundidade. Esta tarefa, entretanto, assim como outros desdobramentos da presente discusso sero retomados em outra oportunidade ao longo das pesquisas que integram.

Referncias

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