Artigo SOBREA - AN LISE CR TICA DO M TODO EVOLUTIVO E ...LISE_CRÍTICA_DO_MÉTODO... · NBR 14.653-2 (Avaliação de Bens – Imóveis Urbanos), ... Já em sua parte 2, a NBR 14.653

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ANÁLISE CRÍTICA DO MÉTODO EVOLUTIVO E PROPOSTA DE

UMA NOVA EQUAÇÃO DE CONJUGAÇÃO DE MÉTODOS

Rômulo Lemos, Engenheiro Civil pela Universidade de Pernambuco (2001), especialista em

Administração Financeira pela Universidade de Fortaleza (2005) e Especialista em Avaliação

e Perícia em Engenharia pela Faculdade Oswaldo Cruz (2008). Funcionário do Banco do

Nordeste do Brasil S.A desde 2002, onde realiza avaliações de imóveis, análises de

orçamentos e análise de risco e viabilidade de projetos.

Paulo Morais, Graduado e Mestre em Ciência da Computação (2009/2013), ambos pela

Universidade Federal de Pernambuco. Possui conhecimentos em linguagens de programação e

desenvolvimento de softwares, inteligência artificial aplicada a problemas de classificação e

regressão, banco de dados e estatística. Funcionário do Banco do Nordeste do Brasil S/A

desde 2000, onde realiza análises de orçamentos e acompanhamento de empreendimentos.

RESUMO

Embora o método evolutivo seja uma boa alternativa para os casos em que o mercado não

apresenta as condições necessárias para a utilização do método comparativo direto de dados

de mercado, alguns cuidados devem ser tomados para não incorrer em conclusões distorcidas

a respeito do valor.

O estudo mostra potenciais problemas na utilização do método evolutivo que prejudicam sua

aplicabilidade em situações representadas por determinadas combinações entre o fator de

comercialização e relações entre o custo das benfeitorias e o valor de mercado do terreno.

Destacamos ainda problemas do método quando há a necessidade de separar o valor do

terreno e o valor das benfeitorias.

Finalmente verificamos que os potenciais problemas evidenciados deixam de existir quando a

equação do método evolutivo é adaptada de forma que o fator de comercialização passa a

multiplicar apenas o custo das benfeitorias.

2

1 – INTRODUÇÃO

A avaliação de imóveis é realizada, na maioria dos casos, pelo método comparativo direto de

dados de mercado, o qual é descrito na NBR 14.653-2:2011. Porém, comumente, o avaliador

se depara com situações nas quais as condições do mercado não permitem a utilização deste

método, sendo então obrigado a recorrer à outra metodologia.

Quando o objetivo do trabalho avaliatório é a identificação do valor de mercado de compra e

venda, o método evolutivo se mostra uma alternativa bastante interessante, tendo em vista sua

aplicabilidade em uma parcela significativa dos casos, além de sua relativa simplicidade.

Todavia, algumas vezes, além do valor total do imóvel, é necessário fornecer, de forma

separada, o valor do terreno e o valor da(s) benfeitora(s) edificada(s) sobre ele. Entretanto, a

NBR 14.653-2 (Avaliação de Bens – Imóveis Urbanos), da ABNT, não define os

procedimentos necessários para esta separação.

Há ainda casos em que a aplicação do método evolutivo pode levar a resultados distorcidos e

provocar registros contábeis equivocados.

1.1 - OBJETIVO

Este trabalho objetiva analisar a metodologia empregada no método evolutivo no que tange à

forma de conjugação de métodos apresentada na norma, i.e., a equação de conjugação. Busca-

se evidenciar possíveis problemas relacionados à aplicação do método, na forma atualmente

proposta, focando: i) na análise da equação de conjugação atualmente proposta pela norma da

ABNT, cuja aplicação pode gerar resultados distorcidos; ii) na eventual necessidade de

separação do valor do terreno do valor das benfeitorias, cujos procedimentos não são descritos

na norma e iii) no uso contábil dos valores encontrados separados.

Os autores apresentam, ainda, uma proposta de modificação da equação recomendada pela

NBR 14.653-2 (Avaliação de Bens – Imóveis Urbanos), de forma a evitar os problemas

observados.

Para isso os autores se utilizam da análise de gráficos com três e dois eixos cartesianos,

construídos a partir da equação recomendada pela norma, combinada com possíveis formas de

apropriar o valor do terreno e o valor das benfeitorias.

3

Outros gráficos foram construídos a partir da equação proposta pelos autores em substituição

à recomendada atualmente pela NBR 14.653-2, para demonstrar a ausência dos problemas

observados inicialmente.

2 – DESENVOLVIMENTO E FUNDAMENTAÇÃO

2.1 - METODO EVOLUTIVO

Em sua parte 1 (Procedimentos Gerais), a NBR 14.653 define o método evolutivo como

aquele que “Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso

a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o Fator de

Comercialização”.

Na mesma parte da norma, o fator de comercialização é definido como a “razão entre o valor

de mercado de um bem e o seu custo de reedição, que pode ser maior ou menor do que 1

(um)”.

Já em sua parte 2, a NBR 14.653 (Imóveis Urbanos), a respeito do método evolutivo, diz que:

A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerando o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciada e o fator de comercialização, ou seja:

VI = (VT + CB) . FC

onde

VI é o valor do imóvel; VT é o valor do terreno; CB é o custo de reedição da benfeitoria; FC é o fator de comercialização.

2.2 – O PROBLEMA

A NBR-14.653-2, da ABNT, estabelece os seguintes métodos para identificação do valor de

mercado de compra e venda de um bem:

- método comparativo direto de dados de mercado;

- método evolutivo;

4

- método involutivo;

- método da renda

A NBR 14.653-2 recomenda ainda a utilização do método comparativo direto de dados de

mercado, sempre que possível. Todavia, há casos em que o mercado não apresenta as

condições necessárias para a utilização desse método, especialmente quando não há elementos

comparativos em quantidade suficiente. Nessa situação é preciso recorrer a um dos outros três

métodos disponíveis.

Dentre as possibilidades, frequentemente o método evolutivo é o de maior aplicabilidade e o

mais simples de ser executado, dentro dos critérios mínimos exigidos pela norma. Acrescenta-

se ainda que, normalmente, o valor encontrado com este método tem uma sensibilidade menor

em relação aos parâmetros utilizados, i.e., a amplitude dos valores possíveis de serem

encontrados, para um mesmo imóvel, com a aplicação correta do método, tende a ser menor

no método evolutivo que nos outros métodos indiretos.

Todavia, a definição do fator de comercialização constante na parte 1 da NBR 14.653 (“Razão

entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição, que pode ser maior ou menor do que 1 (um)”) ,

pode gerar duas interpretações distintas, cada uma remetendo a uma determinada equação de

valor de imóvel.

Na primeira interpretação o fator de comercialização incidiria apenas sobre o custo de

reedição e, uma vez que nos imóveis urbanos apenas as benfeitorias têm custo de reedição, o

fator de comercialização não incidiria sobre o valor do terreno. Porém, esta interpretação entra

em conflito com a equação apresentada na NBR 14.653-2, onde o fator de comercialização

incide sobre o valor do terreno e sobre o custo da benfeitoria.

Seguindo esta primeira interpretação, a equação que guarda coerência com a definição de

fator de comercialização constante na parte 1 da norma é:

VI = VT + CB . FC (Equação 1)

Já na segunda interpretação da definição do fator de comercialização, o custo de reedição

corresponderia a todo o custo do empreendimento, incluído aí a compra do terreno. Esta

interpretação é compatível com a seguinte equação constante na parte 2 da norma:

VI = (VT + CB) . FC (Equação 2)

5

ROTTMANN (2004), na equação 1, utiliza um fator F, chamando de fator de ajuste, em lugar

do FC, e conjuga a equação 1 com a equação 2 para encontrar a seguinte equação:

FC = (F.α +1) / (α +1)

onde:

α = a razão VT/CB.

Ainda conforme ROTTMANN (2004), o fator F é reflexo do:

- Nível de Utilidade: que indica a adequação e o aproveitamento das benfeitorias, dentro da

vocação do terreno;

- Diagnóstico de Mercado: que aborda aspectos de liquidez, desempenho e tendências.

Dessa forma, enquanto o fator F depende apenas do nível de utilidade e do diagnóstico do

mercado, o FC, na equação 2, depende também da relação entre o valor do terreno e o custo

da benfeitoria.

Já DANTAS (2004) diz que “a engenharia de avaliação serve para subsidiar tomadas de decisões a

respeito de valores, custos e alternativas de investimentos, envolvendo bens de qualquer natureza.”

Como a tomada de decisão, muitas vezes, passa pelos relatórios contábeis, é importante

registrar de forma correta os ativos patrimoniais. Além disso, esses registros impactam

diretamente no valor do imposto de renda. Todavia, o registro patrimonial correto exige a

apropriação separada do valor do terreno e das benfeitorias.

Todavia a norma é omissa quanto ao procedimento a ser adotado para isso.

Diante essa omissão, os avaliadores vêm realizando essa tarefa da forma como julgam mais

adequada. As duas formas mais comuns são aplicando as equações 3 e 4 ou aplicando as

equação 5 e 6, abaixo. Teremos, então:

Primeira forma:

VT = VT . FC (Equação 3)

VB = CB . FC (Equação 4)

E na segunda forma:

VT = VT (Equação 5)

6

VB = VI – VT (Equação 6)

onde

VI é o valor do imóvel;

VT é o valor do terreno;

CB é o custo de reedição da benfeitoria;

FC é o fator de comercialização.

Assim, para cada par de equações que se opte, o avaliador obterá diferentes valores de terreno

e de benfeitoria(s), muito embora, em ambas as situações, o valor total do imóvel seja o

mesmo.

Veremos ainda que a aplicação da equação 2 pode levar a conclusões equivocadas, a depender

do fator de comercialização e da relação entre o custo da benfeitoria e o valor do terreno.

2.3 – PROBLEMAS NA EQUAÇÃO 2 (RECOMENDADA PELA NBR 14.653-2)

Nesta seção, buscamos analisar a aplicabilidade da equação recomendada pela norma

(equação 2), considerando as diversas possibilidades de combinação entre o fator de

comercialização e a relação entre o custo de reedição das benfeitorias e o valor do terreno.

Primeiramente preparamos a equação 2 para análise, dividindo cada lado da igualdade pelo

valor do terreno (VT):

�� = �� + ��. �� (Equação 2)

�� = �� + ��. ��

��

� �� = �1 + ��

�� . �� (Equação 7)

Podemos analisar então a equação, a partir dos seguintes parâmetros:

VI/VT: relação entre o valor do imóvel e o valor do terreno;

CB/VT: relação entre o custo da benfeitoria e o valor do terreno - inverso do fator α utilizado

por ROTTMANN (2004);

FC: fator de comercialização.

Cabe destacar que, conforme a NBR 14.653

avaliação da ABNT “se aplicam a situações normais e típicas do mercado.

É importante lembrar que o esperado no mercado é que uma benfeitoria agregue valor ao

imóvel. No entanto o valor a ser agregado pode ser igual, maior ou menor que o custo de

reedição. Pode-se considerar normal, então, casos em que o valor de mercado de um

determinado imóvel venha a ser maior que o valor de mercado do terreno acrescido do custo

de reedição da benfeitoria nele existente, assim com

valor de mercado do bem seja inferior à soma do valor de mercado do terreno e o custo de

reedição da benfeitoria nele existente.

São considerados casos atípicos, poré

valor de mercado apenas do terreno. Nesse caso, a benfeitoria existente no terreno estaria

desvalorizando o terreno. Esse tipo de caso necessita de procedimentos diferenciados e não

será abordado neste trabalho.

No gráfico 1, abaixo, a superfície plotada representa a equ

Gráfico 1


destacar que, conforme a NBR 14.653-1, os procedimentos descritos nas normas de

se aplicam a situações normais e típicas do mercado.”


entanto o valor a ser agregado pode ser igual, maior ou menor que o custo de

se considerar normal, então, casos em que o valor de mercado de um


ição da benfeitoria nele existente, assim como também são normais casos em que o


reedição da benfeitoria nele existente.

onsiderados casos atípicos, porém, quando o valor de mercado do bem é inferior ao



será abordado neste trabalho.

a superfície plotada representa a equação 7, derivada da equação 2.

7

1, os procedimentos descritos nas normas de


entanto o valor a ser agregado pode ser igual, maior ou menor que o custo de

se considerar normal, então, casos em que o valor de mercado de um


também são normais casos em que o


o valor de mercado do bem é inferior ao



ação 7, derivada da equação 2.

CB/VT

8

Gráfico 2

Gráfico 3

Para melhor visualização, destacamos nos gráficos 2 e 3 dois casos particulares, fixando o

parâmetro FC respectivamente em 0,6 (menor que a unidade) e 1,8 (maior que a unidade).

Nesses gráficos, o eixo horizontal representa a relação CB/VT, enquanto o eixo vertical

representa a relação VI/VT.

Nesses gráficos analisamos a aplicabilidade da equação recomendada pela norma (equação 2)

para as diversas possibilidades de relação entre o custo da benfeitoria e o valor do terreno.

Uma equação adequada deve ser válida para imóveis com benfeitorias com custos de reedição

expressivos em relação ao valor do terreno, assim como também deve ser válida para imóveis

com benfeitorias menos significativas, comparativamente ao terreno.

Embora o método evolutivo objetive avaliar imóveis compostos de terreno e benfeitorias,

analisamos aqui a aplicabilidade da equação para imóveis com o custo da benfeitoria

tendendo a zero, até imóveis com custo da benfeitoria equivalente a três vezes o valor de

mercado do terreno.

Para os casos de terrenos sem benfeitorias o valor do imóvel é, obviamente, o valor do

terreno. Em situações normais, como dito anteriormente, benfeitorias existentes no terreno

0

2

4

6

8

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5

CB/VT X VI/VT (FC 1,8)

0

2

4

6

8

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5

CB/VT X VI/VT (FC 0,6)

9

agregam valor ao imóvel. Dessa forma, é esperado que imóveis com benfeitorias tenham

valores de mercado superiores aos valores de seus respectivos terrenos. À medida que

diminuímos a área construída da benfeitoria, é esperado que o valor do imóvel aproxime-se do

valor do terreno.

Nos gráficos 1, 2 e 3 podemos verificar que, aplicando-se a equação 2, recomendada pela

NBR 14.653-2, à medida que o custo da benfeitoria diminui em relação ao valor do terreno, o

valor do imóvel se aproxima do equivalente ao valor do terreno multiplicado pelo fator de

comercialização, que só será igual ao valor do terreno quando o fator de comercialização for

igual à unidade.

No caso particular destacado no gráfico 2, com fator de comercialização de 1,8, podemos

verificar que à medida que o custo de reedição diminui, o valor do imóvel se aproxima de 1,8

vezes o valor do terreno. Já no caso particular destacado no gráfico 3, com fator de

comercialização de 0,6, podemos verificar que à medida que o custo de reedição diminui, o

valor do imóvel se aproxima de 0,6 vezes o valor do terreno. Em ambos os casos, a situação

observada não corresponde ao esperado em situações normais e típicas, o que invalida o

modelo.

Da equação 7 podemos extrair ainda que quando a relação entre o custo da benfeitoria e o

valor do terreno for menor que ��

�� , o valor do imóvel será menor que o valor do terreno.

Lembramos novamente que imóveis com benfeitorias, em uma situação normal, não tem valor

inferior ao valor do terreno.

Voltando ao caso do gráfico 3, com FC igual a 0,6, quando a razão entre o custo da

benfeitoria e o valor do terreno for menor que 2/3, o valor do imóvel será menor que o valor

apenas do terreno.

2.3.1 – SEPARAÇÃO DO VALOR DO TERRENO E DO VALOR DAS

BENFEITORIAS

Vimos anteriormente que em alguns casos é necessário informar, além do valor total do

imóvel, o valor do terreno e das benfeitorias separadamente.

10

Vimos que, como a NBR 14.653-2 não contempla procedimentos para realizar essa separação

dos valores, os avaliadores utilizam-se de duas formas distintas, a saber:

Primeira forma:

VT = VT . FC (Equação 3)

VB = CB . FC (Equação 4)

E na segunda forma:

VT = VT (Equação 5)


onde

VI é o valor do imóvel;

VT é o valor do terreno;

CB é o custo de reedição da benfeitoria;

FC é o fator de comercialização.

Para cada par de equações que se opte, o avaliador obterá diferentes valores de terreno e de

benfeitoria(s), muito embora, em ambas as situações, o valor total do imóvel seja o mesmo.

A aplicação do primeiro par de equações (equações 3 e 4), leva à conclusão de que, para todos

os casos, o valor da benfeitoria será igual ao seu custo de reedição multiplicado pelo fator de

comercialização, enquanto o valor do terreno será igual ao valor do terreno multiplicado pelo

fator de comercialização.

Dessa forma, chegamos à conclusão que, para fator de comercialização diferente da unidade,

o valor do terreno é diferente do valor do terreno (VT ≠ VT), o que matematicamente não faz

sentido.

Alguns interpretam que o valor do terreno a esquerda da equação é o valor livre, ou sem

benfeitoria, enquanto o valor do terreno a direita da equação é o valor com a influência da

benfeitoria, ou valor incorporado. Caso essa interpretação seja aceita, cabe à norma esclarecer

esse aspecto, incluindo as nomenclaturas adequadas para cada valor.

Um dos principais motivos da necessidade de se apropriar os valores separadamente é o

registro contábil, onde apenas a benfeitoria perde valor com o passar do tempo por meio da

depreciação, até que esta seja de 100% e reste apenas o valor do terreno.

11

A partir deste momento em que toda a benfeitoria foi depreciada, desconsiderando alterações

de mercado, e admitindo que os valores praticados dos imóveis não sofram alterações no

período estudado, teríamos um registro apenas do terreno livre, com um valor diferente do

valor de mercado.

Gráfico 4

O gráfico 4 representa o registro contábil de um imóvel sendo depreciado no decorrer de 50

anos. Nesse exemplo, no ano zero, o valor de mercado do terreno é de 1.000 mil, o custo de

reedição da benfeitoria é de 2.000 mil e o fator de comercialização é de 1,75. Dessa forma,

utilizando as equações 3 e 4, o valor do terreno registrado, seria de 1.750 mil e o valor da

benfeitoria seria 3.500 mil. Como apenas a benfeitoria sofre depreciação, teríamos ao final

dos 50 anos apenas o registro do terreno pelo valor de 1.750 mil enquanto o valor de mercado

é de 1.000.

Verifica-se então que a primeira forma de separar os valores do terreno e das benfeitorias gera

informações distorcidas para fins contábeis.

Já quando utilizamos as equações 5 e 6, para apropriação do valor do terreno e do valor da

benfeitoria eliminamos o problema de termos o valor do terreno diferente do valor do terreno,

além de não termos também uma informação equivocada para fins contábeis.

-

500,00

1.000,00

1.500,00

2.000,00

2.500,00

3.000,00

3.500,00

4.000,00

0 10 20 30 40 50 60

VALOR DE MERCADO DO

TERRENO

VALOR DO TERRENO

INCORPORADO

VALOR DA BENFEITORIA

12

Gráfico 5

O gráfico 5 representa o registro contábil de um imóvel sendo depreciado no decorrer de 50

anos. Nesse exemplo, durante todo o período, o valor de mercado do terreno é de 1.000 mil, o

custo de reedição da benfeitoria é de 2.000 mil e o fator de comercialização é de 1,75.

Podemos ainda analisar o uso das equações 5 e 6 para separações dos valores do terreno e das

benfeitorias a partir da combinação da equação 2 com a equação 6, obtendo, assim, uma nova

equação:

�� = �� + ��. �� (Equação 2)


VI = VB + VT

Substituindo na equação 2:

VB + VT = (VT + CB) FC

VB = VT.FC + CB.FC – VT

VB = VT.(FC-1) + CB.FC

Dividindo-se cada lado da igualdade por CB:

�� = ��

�� ∙ �� − 1 + ��

Ou,

�� = ��

�� + �� (Equação 8)

Podemos analisar, então, a equação a partir dos seguintes parâmetros:

-

1.000,00

2.000,00

3.000,00

4.000,00

5.000,00

0 10 20 30 40 50 60

VALOR DE MERCADO DO

TERRENO

VALOR DO TERRENO

INCORPORADO

VALOR DA BENFEITORIA

13

VB/CB: relação entre o valor e o custo da benfeitoria;

CB/VT: relação entre o custo da benfeitoria e o valor do terreno;


Gráfico 6

No gráfico 6 a superfície plotada representa a equação 8, derivada das equações 2 e 6.

Gráfico 7

Gráfico 8

Para melhor visualização, destacamos nos gráficos 7 e 8 dois casos particulares, fixando o


-

20,00

40,00

60,00

80,00

100,00

0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350% 400% 450%

CB/VT X VB/CB (FC 1,8)

-50,00

-40,00

-30,00

-20,00

-10,00

-

10,00

0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350% 400% 450%


FC

14


representa a relação VB/CB.

Buscamos nesses gráficos analisar a aplicabilidade da segunda forma de apropriar o valor do

terreno e o valor das benfeitorias, para as diversas possibilidades de relação entre o custo da

benfeitoria e o valor do terreno. Uma equação adequada deve ser válida para imóveis com

benfeitorias grandes em relação ao terreno, assim como também deve ser válida para imóveis

com benfeitorias menos significativas, comparativamente ao terreno.

Quando fixamos o FC em valor diferente de 1, a forma da curva resultante corresponde a uma

curva de função hiperbólica. À medida que o custo da benfeitoria aumenta em relação ao

valor do terreno, o valor da benfeitoria se aproxima do seu custo multiplicado pelo fator de

comercialização. Por outro lado, para benfeitorias pouco representativas em relação ao

terreno, à medida que o custo vai ficando menor, a relação entre o valor e o custo da

benfeitoria sobe de forma abrupta se o FC for maior que a unidade, ou cai de forma abrupta se

o FC for menor que a unidade.

No caso particular destacado no gráfico 7, com fator de comercialização de 1,8, podemos

verificar que à medida que o custo de reedição aumenta em relação ao valor do terreno, o

valor da benfeitoria se aproxima de 1,8 vezes o seu custo. Já quando o custo diminui em

relação ao valor do terreno, esta relação aumenta. Se a benfeitoria tiver um custo equivalente

a 10% do valor do terreno, por exemplo, o valor da benfeitoria já será quase dez vezes o seu

custo. Já se o custo da benfeitoria for equivalente a 1% do valor do terreno, o valor da

benfeitoria será cerca de 80 vezes o seu custo.

No caso destacado no gráfico 8, com fator de comercialização de 0,6, podemos verificar que à

medida que o custo de reedição aumenta em relação ao valor do terreno, o valor da benfeitoria

se aproxima de 0,6 vezes o seu custo. Já quando o custo diminui em relação ao valor do

terreno, essa relação diminui. Quando o custo da benfeitoria é menor que 2/3 do valor do

terreno, o valor da benfeitoria passa a ser negativo, o que não é razoável.

2.4 – APLICAÇÃO DA EQUAÇÃO 1 (SUGERIA PELOS AUTORES, EM

SUBSTITUIÇÃO À EQUAÇÃO 2 )

Diante dos potenciais problemas decorrentes da aplicação da equação do método evolutivo

recomendada pela NBR 14.653

1 (VI = VT + CB.FC), buscando verificar se sua

Primeiramente preparamos a equação 1 para análise, dividi

VT:

VI = VT + CB . FC (Equação 1)

� �� = 1 �

��

�� ∙ �� (Equação


VI/VT: relação entre o valor do imóvel e o valor do terreno;



Gráfico 9

No gráfico 9 a superfície plotada representa a equação 9, derivada da equação 1.


recomendada pela NBR 14.653-2, repetimos a análise substituindo a equa

CB.FC), buscando verificar se sua aplicabilidade é mais abrangente

Primeiramente preparamos a equação 1 para análise, dividindo cada lado da igualdade por

(Equação 1)

(Equação 9)


lor do imóvel e o valor do terreno;




15


equação 2 pela equação

ais abrangente.

do cada lado da igualdade por


16

Gráfico 10

Gráfico 11

Para melhor a visualização, destacamos nos gráficos 10 e 11 dois casos particulares, fixando o



representa a relação VI/VT.

Analisamos nesses gráficos a aplicabilidade da equação proposta pelos autores (equação 1)

para as diversas possibilidades de relação entre o custo da benfeitoria e o valor do terreno. A

equação será considerada adequada se for válida para imóveis com benfeitorias grandes em

relação ao terreno, e para imóveis com benfeitorias menos significativas, comparativamente

ao terreno.

Podemos observar nos gráficos 9, 10 e 11que a aplicação da equação 1 corresponde ao

comportamento esperado, onde, benfeitorias existentes no terreno agregam valor ao imóvel e

à medida que diminuímos a benfeitoria, o valor do imóvel aproxima do valor do terreno.

0

1

2

3

4

5

6

7

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5

CB/VT X VI/VT FC(1,8)

0

1

2

3

4

5

6

7

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5

CB/VT X VI/VT FC(0,6)

2.4.1 – APROPRIAÇÃO DO VALOR DO TERRENO E DO VALOR DA

BENFEITORIAS

Com o uso da equação 1 (VI = VT + CB.FC), as dúvidas

valor do terreno e o valor

comercialização passa a incidir apenas sobre o custo da benfeitora, não influenciando o valor

do terreno.

Dessa forma o valor do terreno permanecerá inalterado, enquanto o valor da benfeitoria será

dado pela equação 4 (VB = CB.FC).

Gráfico 12

Gráfico 13

-

0,50

1,00

1,50

2,00

0% 50% 100%


APROPRIAÇÃO DO VALOR DO TERRENO E DO VALOR DA

Com o uso da equação 1 (VI = VT + CB.FC), as dúvidas referentes à forma de

valor do terreno e o valor das benfeitorias deixam de existir, uma vez que o fator de


erreno permanecerá inalterado, enquanto o valor da benfeitoria será

dado pela equação 4 (VB = CB.FC).

100% 150% 200% 250% 300% 350%


17

APROPRIAÇÃO DO VALOR DO TERRENO E DO VALOR DA S

referentes à forma de apropriar o

, uma vez que o fator de


erreno permanecerá inalterado, enquanto o valor da benfeitoria será

350% 400% 450%

FC

18

Gráfico 14

Os casos destacados nos gráficos 13 e 14 evidenciam que, para FC fixo, a relação do valor e o

custo das benfeitorias permanece inalterada. Dessa forma o valor da benfeitoria depende

apenas do seu custo e do fator de comercialização.

Do ponto de vista do uso dos valores pela contabilidade, como o valor do terreno não sofre

alteração, coincidindo com seu valor de mercado, o problema observado no gráfico 4, não

mais existe.

2.4.1 – CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES

O estudo mostra que a equação recomendada pela NBR 14.653-2 para o método evolutivo se

apresenta inválida para algumas situações, dependendo especialmente da combinação entre o

fator de comercialização e a relação entre o custo de reedição das benfeitorias e o valor do

terreno.

O estudo mostra ainda que a adoção da equação recomendada pela NBR 14.653-2 dificulta a

separação dos valores do terreno e das benfeitorias, entendendo-se os conceitos de valor de

benfeitorias e custo de reedição de benfeitorias como distintos. E na ausência de

procedimentos normativos para esta separação, o avaliador pode incorrer no uso de

procedimentos que levem a resultados indesejados. O trabalho evidencia que quando se utiliza

a equação de conjugação de métodos prevista em norma para se obter o valor total do imóvel

e, em seguida, buscando isolar o valor de benfeitorias, subtrai-se o valor inicial do terreno do

valor total obtido para o imóvel, faz-se, inadvertidamente, com que a fração de valor

incrementada ou decrementada no valor inicial do terreno, via fator de comercialização, passe

a compor o valor final isolado das benfeitorias, na forma de um acréscimo ou decréscimo. Por

-

0,50

1,00

1,50

2,00

0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50


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outro lado, quando se considera o valor do terreno sendo influenciado pelo fator de

comercialização, podem ocorrem equívocos no uso contábil dos valores.

Já a equação onde o fator de comercialização atua apenas sobre o custo da benfeitoria

apresenta-se válida para todas as combinações entre o fator de comercialização e a relação

entre o custo de reedição das benfeitorias e o valor do terreno, além de eliminar os problemas

na separação dos valores do terreno e das benfeitorias.

Cabe esclarecer, porém, que este trabalho não contempla um estudo comparativo de aderência

ao mercado da equação recomendada pela NBR 14.653-2 e a equação com o FC atuando

apenas sobre o custo das benfeitorias. Recomendamos, então, que outros trabalhos sejam

realizados com o intuito de testar a aderência das duas equações ao mercado.

3 – Referências

1. ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) – NBR 14.653-1, Avaliação de Bens –

Parte 1: Procedimentos Gerais, 2001.

2. ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) – NBR 14.653-2, Avaliação de Bens –

Parte 2: Imóveis Urbanos, 2011.

3. ROTTMANN, E.; ALMEIDA, S. W.; IWASSAKI, M. Proposta de Metodologia para

Diagnóstico de Mercado e sua Inter-Relação com o Fator de Comercialização, Nos Termos da

Nova Norma De Avaliação De Imóveis Urbanos NBR 14.653-2. IV Seminário Internacional

da LARES (Latin American Real Estate Society). São Paulo, Brasil, 2004.

4. DANTAS, R.A – Uma Introdução à Metodologia Cientifica – PINI – 2004

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Artigo SOBREA - AN LISE CR TICA DO M TODO EVOLUTIVO E ...LISE_CRÍTICA_DO_MÉTODO... · NBR 14.653-2 (Avaliação de Bens – Imóveis Urbanos), ... Já em sua parte 2, a NBR 14.653