As 7 Regras Imóveis.pdf

Seu contedo definitivo para entender o setor imobilirio:

As 7 Regras Fundamentaispara Lucrar com Imveis

Descubra o que todos os investimentos bem-sucedidos tm em comum

E comece a ganhar o DOBRO da mdia no aluguel

Caro leitor,

hora de aproveitar para comprar ou esperar os preos carem? At onde podem cair?Vender meu imvel hoje seria um bom negcio? Ou devo esperar uma valorizao?Dvidas to opostas quanto atuais. Prova de que vivemos um momento de incertezas nosetor imobilirio.

A partir de hoje, voc vai saber o que importa nos investimentos imobilirios e como lucrarmuito acima da mdia.

Incertezas e dvidas sero coisa do seu passado.

Veja por que algumas pessoas lucram o DOBRO da mdia com aluguis.

As 7 Regras Fundamentais para Lucrar com Imveis | Empiricus Rese... http://www.empiricus.com.br/sete-regras/?key=7cac79de-b3b0-4d51-...

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Saiba qual o conceito utilizado pelas pessoas que realmente ganham dinheiro com imveis.

E como voc pode comear a aplicar isso desde j.Esclarea suas dvidas e saiba qual o imvel ideal para voc investir ou como torn-lo maisrentvel.

Voc vai conhecer As 7 Regras Fundamentais para Lucrar com Imveis e como tirarproveito de cada uma delas.

Comprar um imvel sem levar em considerao detalhes importantes pode fazer com quevoc perca dinheiro.

O mesmo raciocnio vale se voc est pensando em vender. Tome decises apenas com totalsegurana e informao precisa. No arrisque seu patrimnio.

Por outro lado, com a devida assistncia, temos assinantes conseguindo praticamente odobro de rendimentos com aluguis. Obtendo 9% enquanto a mdia em So Paulo 5,4%.

Muitas pessoas acreditam que a compra de imvel (ou imveis) trar tranquilidade financeira,renda extra, aposentadoria ou elevar seu padro de vida.

Mas feito de maneira incorreta, o investimento pode gerar justamente o oposto do esperado.O momento oportuno. Muitas pessoas sem informao esto apavoradas com boatos efazendo verdadeiras loucuras.

Alm disso, o estoque das incorporadoras est elevado, conforme grfico abaixo:

Fonte: Secovi SP

Construtoras com um grande nmero de imveis disponveis para venda, precisando fazercaixa urgente. Esse o momento de sair comprando?

Podemos tirar proveito disso. Mas cuidado.

Um erro muito comum cometido pela maioria das pessoas:avaliar apenas o preo do imvel.

No faa o que eles esto fazendo. Faa melhor.

inegvel que excesso de oferta benfico aos compradores.Mas, antes de sair visitando os luxuosos e fantasiosos stands de vendas das incorporadorasem busca de pechinchas, reflita: qual a finalidade da compra?

Caso voc queira sair do aluguel ou adquirir um local maior para sua famlia, voc encontrar


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respostas hoje.Caso voc queria adquirir um ou mais imveis para fazer renda ou diversificar seusinvestimentos, voc tambm encontrar respostas.

Seja para moradia ou investimento, voc precisa estar munido de algo fundamental para queo sonho no vire um pesadelo.

Antes de sair tomando decises de compra ou venda de imveis, entenda do assunto.

Qual a razo por trs dessa quantidade elevada de estoque?

As vendas fceis de anos anteriores fizeram as construtoras realizar projetos inadequados? Arenda do brasileiro caiu? Os preos dispararam?

Recentemente, assisti em uma propaganda de banco a seguinte indagao: Se agora todomundo est comprando casas, para quem que eles vo vender?

Essa preocupao vlida: excesso de oferta derrubaria os preos de qualquer produto.Inclusive dos imveis.

Mas isso que est ocorrendo hoje no Brasil?Dados do ltimo Censo do conta de um dficit de quase 7 milhes de moradias no Pas.

Para fins de comparao, o programa federal Minha Casa Minha Vida havia entregado cercade 1,7 milho de residncias em 2014, quando completou 5 anos.

evidente que no vivemos um caso de excesso de imveis. Ocorre que muitas vezes aoferta no est bem localizada ou foca outra faixa de renda.

Quando vivamos o boom imobilirio, isso no se mostrava relevante. Vendia-se qualquercoisa, em qualquer lugar, por qualquer preo.

Hoje a situao mudou. preciso saber exatamente o que estamos fazendo.Taxas, condomnios onerosos, inadimplncia, impostos, dificuldade de alugar (vacnciaelevada) so alguns dos problemas que derrubam o seu lucro.Poucas pessoas se arriscam a investir em aes, ttulos pblicos ou debntures sem a devidaorientao de profissionais. Por que com imveis deveria serdiferente?

Ganhar dinheiro no setor imobilirio exige tanto ou mais conhecimento do que qualquer outraforma de investimento.

Sair comprando o primeiro apartamento com preo atrativo que voc encontrar pode semostrar um pssimo negcio a mdio e longo prazo.

Se voc tem imveis para investimento ou pretende adquirir um, existe um assunto que jdeve ter deixado voc preocupado:

Bolha ImobiliriaVivemos uma bolha no Brasil?

Esse tema comeou a ganhar destaque praticamente na mesma poca em que os preos dosimveis atingiram altas histricas.

Uma forma de medir a relevncia que as pessoas atribuem a um determinado assunto medira quantidade de buscas na internet.

Veja no grfico que, no incio de 2014, o tema atingiu seu pico em ferramentas de busca.Aps esse perodo, veio perdendo fora:


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Fonte: google trends

Mas essa tendncia pode ser replicada para fora do mundo virtual?

De fato, houve um arrefecimento das preocupaes acerca de um estouro de bolha imobiliriano Brasil.

Mas em algum momento essa possibilidade de estouro foi realmente verdadeira?

Alguns pontos nos levam a crer que no corremos riscos de que algo do tipo ocorra.

Veja as quatro razes pelas quais descartamos qualquer possibilidade de estouro de bolhaimobiliria no Brasil:

a) Crdito e alavancagemA relao crdito imobilirio sobre PIB no Brasil est na casa dos 8% percentual baixo paraser classificado como excessivo.

Na bolha americana, por exemplo, essa relao bateu 80%. Atualmente est em 68%.

E o percentual brasileiro tambm mais baixo do que em muitos pases: 20% no Chile, 38%na Alemanha, 23% na Itlia, 64% na Holanda, 37% na Grcia, 58% naEspanha e por a vai.

b) Ineficincia da informaoO mercado de imveis altamente ineficiente em termos de informao.

No h cotao em tempo real. No h uma bolsa para as pessoas negociarem imveis comono mercado de aes.

E, por incrvel que parea, neste momento isto uma vantagem de duas formas.

Em primeiro lugar, qualquer reduo de preo no fica to bvia e no desperta o incmodosentimento de ver o ativo desvalorizar.

A menos que voc esteja ativamente buscando vender seu imvel.Assim, diminui o efeito da influncia social, mais conhecido como efeito manada, em que ofato de um preo cair faz com que as outras pessoas vendamtambm, levando para uma queda ainda maior.

Em segundo lugar, por no haver cotao em tempo real, as pessoas colocam seus imveis venda pelo preo que acham justo e esperam meses para que essepreo seja atingido.Um exemplo disso ocorre no prdio em que moro. H um apartamento sendo ofertado fora depreo de mercado, que continua venda por mais de 18 meses semsucesso.

O fato de o dono no precisar do dinheiro, associado ao fato de no ter uma cotao emtempo real, faz com que o proprietrio do imvel fique confortvelem esperar.

Agora imagine ficar 18 meses com a oferta de venda na bolsa? Altamente improvvel. Vocajustaria seu preo em poucos dias.c) Influncia socialO modo com que a sociedade brasileira encara o investimento em imveis uma influncia


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social importante.

interessante que o mercado de imveis um dos poucos em que a maioria das pessoasacredita que nunca vai perder.

Acham que s uma questo de pacincia para se obter a valorizao de seu ativo.

Assim, a crena geral que imveis so investimentos slidos e que nunca desvalorizam. Eeste um aspecto importante desse mercado.

O fato de as pessoas acreditarem que este um mercado slido faz com que esse mercadoseja realmente mais slido.A influncia social no mercado de imveis faz com que a maioria das pessoas no tenhapreocupao com o futuro do ativo.

d) Averso perda e negao da realidadeDetestamos perder num nvel 2,5 vezes maior do que gostamos de ganhar.

Sim, isso j foi medido. Daniel Kanheman, prmio Nobel, constatou que o sentimento negativoquando perdemos 2,5 vezes maior do que o sentimento positivode ganhar.

Evitamos ao mximo reconhecer uma perda. Isso explica algumas carteiras inundadas deposies perdedoras que ficamos com d de realizar.

Quanto maior for o montante investido, maior ser a resistncia de reconhecer uma perda.

Em outras palavras, os investidores em imveis residenciais tm, na sua maioria, uma enormeresistncia em reconhecer uma perda relevante.

Ainda mais em um mercado que no tem cotao em tempo real, no h uma tela alertandoum nmero vermelho na sua frente. Voc pode facilmente evitarreconhecer que est perdendo.

Entra no modo de negao da realidade.

Esses fatores reforam a convico que temos. O risco de uma bolha imobiliria estourar noBrasil no curto prazo zero.

A Bolha uma ilusoPorm, isso no quer dizer que a curva de preos dos imveis no v apontar para baixo nosprximos meses.

Adequao de preos no tem nenhuma relao com estouro de bolha. Basta lembrar do queocorreu nos EUA em 2008 e as consequncias para toda a economiamundial. Aquilo foi uma bolha enorme que estourou e pegou (quase) todo mundo de surpresa.Descartada essa possibilidade catastrfica, o setor imobilirio tem timas oportunidades paraquem souber aproveitar. Voc precisa estar um passo frentedas pessoas comuns.

A nova realidadeO ritmo de crescimento dos preos, atualmente, nem de longe lembra o que ocorreu no Brasilentre 2009 e 2011:


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Fonte: Banco Central do Brasil

O IVG-R calculado com base nos dados de operaes de emprstimos imobilirios parapessoas fsicas que tm garantia em imveis ou hipotecas. Os dados sodo Banco Central.

A base do ndice o preo de avaliao de cada imvel calculado pelo banco na hora deconceder o crdito.

A taxa de crescimento dos preos bateu em 20% ao ano em 2010, mas agora desacelerou.Isso refora nossa convico de que no h uma bolha, no h umcrescimento exponencial que represente risco para o sistema.

Se voc possuir informaes que tragam vantagem estratgica aos seus investimentos, atuma queda de preos passa a ser uma tima oportunidade de lucrar.

Enquanto seu vizinho acredita em estouro de bolha no Brasil, voc planeja sua prximaaquisio para lucrar mais.

Para isso, fundamental contar com a assistncia de algum que domina o assunto.

O Segredo do SucessoPor que algumas pessoas ficam milionrias investindo em imveis e outras no saem do lugarou at mesmo perdem dinheiro?

O que diferencia aquele investidor que comea com um ou dois imveis e, com os passar dosanos, constri um imprio?

Podemos afirmar, com certeza, que TODOS os investidores bem-sucedidos tm uma coisaem comum

E algo que no sai de moda. Algo que funciona no Brasil, nos EUA e at mesmo naArgentina.

No importa o lugar, a poca, o tipo de imvel ou qualquer outra caracterstica doinvestimento. Existe algo que acompanha todas as pessoas que j lucrarammuito e as que esto lucrando neste exato momento:

Informao. Sem informao voc no gera conhecimento. E sem conhecimento voc noprospera no mercado imobilirio.

Sem informao, voc compra um apartamento para alugar numa regio onde a taxa devacncia enorme.

Sem informao, voc investe em um hotel e gera um lucro lquido pfio de 0,1%.

Voc precisa entender do assunto para tirar o mximo de proveito das situaes que seapresentam.

No existe momento bom ou ruim para quem tem informao. S existemoportunidades.


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Depois de muitos anos atuando no setor imobilirio, Marcio Fenelon reuniu as principaisregras em um nico trabalho.

Marcio tem mais de 20 anos de experincia na rea financeira. Graduado pela FGV, comps-graduao pelo Insper e pela USP, Fenelon se especializou no setorimobilirio.

Foi por muitos anos executivo de uma grande empresa do setor listada na Bolsa. Por isso,Marcio possui algo muito valioso: ele analisa todas as informaescom a tica de investimento.

Muitas pessoas se aventuram a escrever sobre diversos assuntos, mas pouqussimospossuem trato com o mercado e experincia prtica.

Seu domnio no assunto, somado forma simples e direta de se comunicar com os leitores,resulta em um contedo de altssima qualidade e de fcilentendimento.

Fenelon escreve a srie Valor Imobilirio, com newsletter semanais e relatrios mensais.

Veja um comentrio que recebemos recentemente:

Marcio, Excelente artigo! Voc realmente tem o dom de escrever com clareza, precisoe simplicidade!

Os relatrios de sua srie tm sido de grande aprendizado para mim Muita satisfaoem poder ser um de seus assinantes!

Parabns, obrigado por compartilhar seu talento e conhecimento conosco.Abrao. Michel D.


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Voc entender os conceitos mais importantes para decidir a melhor forma de investir emimveis, sejam residncias, escritrios, hotis ou galpes.Alm de tudo, estamos lanando hoje uma novidade exclusiva: o guia definitivo parainvestidores de sucesso.

So sete regras fundamentais que transformam completamente a forma com que osinvestidores individuais atuam no mercado de imveis.

Informao que s os grandes investidores, com suas consultorias carssimas, podiam teragora, disponvel para voc.

A aplicao dessas regras resulta em lucros maiores, como o caso de um dos nossos leitoresque consegue o dobro do rendimento mdio do aluguel em SoPaulo.

Com mais de 10 mil horas dedicadas ao setor imobilirio, Fenelon reuniu As 7 RegrasFundamentais para Lucrar com Imveis:

Regra #1: Custo de Ocupao

Regra #2: Inquilino Baixa Renda

Regra #3: Operaes Alavancadas

Regra #4: Leitura de Mercado (ou Deal Flow)Regra #5: Mtricas de Criao de Valor

Regra #6: Investimento no Exterior

Regra #7: Aproveitando Crises

Cada uma delas com capacidade de fazer voc lucrar mais, alm de escapar das inmeraspegadinhas do setor.

No se preocupe com termos que possam parecer de difcil entendimento.

Como de praxe em todo o nosso contedo publicado, sempre utilizamos uma linguagemsimples e direta.

Apresentaremos agora para voc um resumo das duas primeiras regras.

Apesar de serem as mais simples, eu garanto que voc compreender as demais com amesma facilidade.

Regra #1: Custo de Ocupao

Para o inquilino, no importa quanto dinheiro vai para o proprietrio, via aluguel, e quanto vaipara condomnio, IPTU e outros.

S importa o montante que dever desembolsar. Para ele, o que vale o custo de ocupaototal.

Assim, um aluguel de R$ 2.000 + condomnio de R$ 1.500 igual a um aluguel de R$ 3.000com condomnio de R$ 500.Para o inquilino tanto faz. Nos dois casos ele vai pagar R$ 3.500 todo ms.Mas para voc faz toda a diferena do mundo.

Existem condomnios grandes, bem localizados, em reas perto do transporte pblico, comtodas as facilidades, em que o custo mensal relativamente maisbarato.

Essa uma forma de voc obter uma maior parcela do que ser pago pelo locatrio,conseguindo assim um lucro mais alto.

No estou falando disso s em teoria.

Temos um assinante usando essa estratgia e ele consegue um lucro de aluguel de 9,0% aoano. S para relembrar, a mdia do mercado de So Paulo para


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imveis residenciais 5,4%.

Ele adquiriu um apartamento em um condomnio com vrios prdios, cerca de 300 unidades.So domiclios pequenos e que atendem muito bem a demanda deprimeira moradia, alm de ser muito bem localizado, perto do metr.

Apesar de ter todas as facilidades possveis (academia, portaria, espao gourmet, etc), ocondomnio ainda barato devido ao nmero de unidades e assim olocatrio fica com mais dinheiro no final do ms.

Regra #2: Inquilino Baixa Renda

Existe uma quantidade razovel de pessoas que no tm como acessar o mercado imobiliriopara compras. So pessoas com renda familiar de at 2 salriosmnimos que esto morando na periferia das grandes cidades.

Apesar disso, so lugares com suporte social nas redondezas, como terminal de nibus,creche, hospital e escola.

E, por isso, essas pessoas topam pagar um valor alto de aluguel. So aluguis na faixa deR$ 500 a R$ 700.Elas tm outras fontes de renda informais para conseguir pagar esse tipo de despesa.

O que mais amedronta a populao dessa classe social perder o crdito.

Sem o acesso ao credirio, com nome sujo, a vida dessas pessoas fica muito difcil. Porisso, so excelentes pagadores.

Um dos nossos assinantes tem um imvel com vrias unidades alugadas rendendo 10,3% aoano.

Por que essas pessoas no compram no programa Minha Casa Minha Vida?

Simplesmente porque os projetos nesta faixa de preo no esto to bem localizados. A talrede de suporte social est longe.

Mude sua forma de pensar em imveisVoc acabou de conhecer dois conceitos fundamentais para obter lucros acima da mdia nosetor imobilirio.

Eles compem um conjunto de sete regras, que, se conhecidas e aplicadas, transformamcompletamente a sua forma de investir em imveis.

Voc receber imediatamente o guia As 7 Regras Fundamentais para Lucrar com Imveis.

Ele rene todas as sete regras detalhadas, com exemplos prticos para voc comear a lucrarmais em seus investimentos imobilirios.

Voc j investe em imveis, mas no est satisfeito com seus rendimentos? Esse guia perfeito para voc.

Voc no investe ainda, mas quer encontrar uma maneira lucrativa e segura de investir? Esseguia tambm perfeito para voc.

Conhea as estratgias mais poderosas e saiba exatamente quanto vai ganhar em cada tipode investimento.

Voc sabe calcular com exatido a taxa de retorno de um imvel alugado? O que Cap Rate?E FFO Yield?

Os assinantes da Srie Valor Imobilirio, elaborada por Mrcio Fenelon, sabem exatamentequanto esperar de um investimento e qual o retorno real do seuimvel, seja residencial, comercial ou industrial.Recebem mensalmente um relatrio completo, alm da verso PRO (estendida) da Newslettersemanal, com informaes exclusivas.


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Conceitos muito importantes, sem complicao. Tudo que voc precisa saber de forma direta.

Veja o que alguns leitores da srie Valor Imobilirio pensam a respeito

Boa Tarde. Este artigo Decifrando os dados para ganhar dinheiro com aluguel escritopelo Marcio Fenelon, merece aplausos.

Extremamente bem escrito; posicionado; abrangente em todos aspectos dos segmentosimobilirios apresentados e principalmente com contedo tcnico/financeiro

atualizadssimo.Tornei-me Leitor. Marino M.

Ol Marcio Fenelon. Eu raramente deixo meu depoimento ou respondo e-mails, mashoje preciso elogiar e agradecer. Adorei seus artigos e a simplicidade que voc explicacoisas muito importantes. Graas ao seu conselho eu ca fora de uma fria para investir

num hotel que me faria perder dinheiro. Seu contedo indispensvel. Camila J.

Voc receber semanalmente a verso PRO da Newsletter, com dicas e informaesexclusivas.

Receber mensalmente o relatrio completo da srie Valor Imobilirio, indispensvel paravoc lucrar e tomar as decises certas.

Alm disso, quem assinar a partir dessa Carta Convite receber gratuitamente os relatriosmensais j enviados anteriormente.So informaes valiosas que ajudaro voc a tomar as melhores decises. Entre osrelatrios que voc ter acesso, esto:

Voando baixo para agarrar oportunidades em imveis

A forma inteligente de usar financiamento imobilirio

Retorno de imvel nos EUA melhor do que no Brasil


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Imveis: como lucrar e no perder com a falta de gua

O ingresso ao mundo dos imveis dar a voc acesso IMEDIATO a:

Newsletter semanal Valor Imobilirio verso PRO

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O guia As 7 Regras Fundamentais para Lucrar com Imveis

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