UNIVERSIDADE CÂNDIDO MENDES

PÓS GRADUAÇÃO

AUDITORIA E CONTROLADORIA

A INFLUÊNCIA DA AUDITORIA E CONTROLADORIA

NAS EMPREENDEDORAS DE SHOPPING CENTERS

Elaine dos Santos Borges de Almeida

Professor: Luciano Gerard

Rio de Janeiro, 26 de fevereiro de 2010

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A INFLUÊNCIA DA AUDITORIA E CONTROLADORIA NAS

EMPREENDEDORAS DE SHOPPING CENTERS

“Este trabalho visa demonstrar o papel importante que a Auditoria e a

Controladoria exerce nas empreendedoras de Shopping Centers diante do

crescimento do setor, que nos últimos anos tem sido um dos grandes

agenciadores do crescimento da oferta de emprego no País.”

3

AGRADECIMENTOS

A Deus por estar sempre presente na minha vida, a minha família que me

incentivou, e, principalmente ao meu esposo, minha filha e minha mãe, por eles

terem criado condição para a conclusão deste trabalho.

DEDICATÓRIA

“Dedico este trabalho a minha família que me incentivou a concluir mais esta

fase na minha vida”.

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RESUMO

Vivemos em um país que não valoriza o conhecimento, e muito menos sabe da

importância da auditoria e da controladoria, e sua enorme influência para os

empreendimentos de shopping centers.

O valor agregado a função, tanto de auditor como de controller deve ser de

extrema relevância dentro das empresas. A falta destes profissionais no

segmento de shopping traz ao setor instabilidade e descrédito, enquanto a

presença traz confiabilidade e segurança no investimento que está sendo

adquirido.

Pretendo mostrar a importância destes profissionais dentro das organizações,

no que tange a conhecimentos contábeis, financeiros, gestão de riscos e

gestão de recursos humanos, que fazem com que os serviços fiquem com uma

maior qualidade, e acima de tudo uma maior competitividade.

Com este trabalho, espero ter obtido êxito ao tentar elucidar de forma clara

tanto aos profissionais que anseiam ingressar neste mercado, como aos leigos,

sabendo que não seria possível esgotar o assunto. Espero sinceramente que

com esta pequena pesquisa, tenha aumentado os conhecimentos, bem como

esclarecido dúvidas.

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SUMÁRIO

INTRODUÇÃO....................................................................................................6

CAPÍTULO 1........................................................................................................7

OS PRINCÍPIOS CONTÁBEIS SÃO AS FERRAMENTAS FUNDAMENTAIS

PARA A AUDITORIA E A CONTROLADORIA

CAPÍTULO 2......................................................................................................17

AUDITORIA FERRAMENTA DE IMPORTÂNCIA PARA O SHOPPING

CENTERS

CAPÍTULO 3......................................................................................................25

GESTÃO DE RISCO E CONTROLE INTERNO DENTRO DO SHOPPING

CENTERS

CAPÍTULO 4......................................................................................................29

GESTÃO DE RECURSOS HUMANOS DENTRO DO SHOPPING CENTERS

CAPÍTULO 5 .....................................................................................................31

O CONTROLE INTERNO DENTRO DO SHOPPING CENTERS

CONCLUSÃO....................................................................................................33

BIBLIOGRAFIA..................................................................................................34

WEBGRAFIA.....................................................................................................34

6

INTRODUÇÃO

Este trabalho acadêmico tem por objetivo estudar a importância da auditoria e

da controladoria dentro das empresas empreendedoras de shopping centers de

grande porte tornando evidente que os controles internos bem estruturados são

componentes importantes para a verificação e exatidão no que tange os dados

e fatos contábeis.

A palavra Auditoria significa ouvir e escutar. Ela vem do latim “audire”. No

sentido lato, é um confronto entre os critérios usados pelo auditor e os

processos usados pelas empresas.

A auditoria se divide em interna e externa. A auditoria interna atua dentro das

empresas analisando processos nos departamentos e objetivando garantir a

fidedignidade dos controles internos nas operações. A auditoria externa atua

como prestador de serviço e seu objetivo é analisar demonstrações contábeis e

financeiras para emissão de parecer técnico de auditoria sobre as informações

analisadas.

O foco deste trabalho foi analisar a auditoria interna e a controladoria, pois

dentro do que será exposto nos próximos capítulos, será possível verificar os

princípios contábeis aos quais elas estão enraizadas. Será definido o que

realmente elas são e quais são as estratégias e riscos enfrentados.

Será enfatizado também o papel do controle interno, bem como sua definição,

captação de recursos financeiros, e tendências de mercado A grande intenção

deste trabalho é adicionar conhecimento sobre o assunto aos leigos e também

aos que exercem a função ou procuram exercê-la.

7

CAPÍTULO 1

1. OS PRINCÍPIOS CONTÁBEIS SÃO FERRAMENTAS

FUNDAMENTAIS A AUDITORIA E A CONTROLADORIA

O empreendimento de shopping center é um ramo de alta complexidade,

e, por isso não pode se dar o luxo de ter erros. O “produto” do shopping

é a locação de espaços. O contador que se envolve com este ramo deve

se especializar na área. Há vários trabalhos que precisam de uma visão

apurada. No campo tributário por exemplo, os impostos são uma

preocupação constante dentro da contabilidade de uma empreendedora

de shopping; o imobilizado que geralmente é de valor muito relevante,

pois os imóveis onde os grandes shoppings estão localizados são de

grande valor no mercado; o contas a receber, que deve estar sempre

atualizado, inclusive com provisão para devedores duvidosos; as

contingências, que precisam ser registradas e atualizadas em tempo

real; a publicidade e o marketing, que são instrumentos necessários ao

bom desempenho do negócio, entre outros.

Para falar do papel da auditoria e da controladoria no shopping centers é

preciso voltar ao conceito. Quando nos reportamos ao papel da

auditoria e da controladoria temos em mente o conhecimento teórico,

mas qual é exatamente o papel destas disciplinas dentro das

empreendedoras de shopping?

O campo de atuação é tão amplo que por mais que o tema seja

abordado, ainda assim o assunto não seria esgotado.

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1.1 A Importância dos Princípios Contábeis

Para entrarmos no conceito de auditoria e controladoria e seu

papel dentro das empreendedoras de shopping centers vamos

resgatar alguns conceitos contábeis, principalmente no que tange

aos Princípios Fundamentais da Contabilidade.

O campo de atuação da contabilidade é constituído pelas

entidades, sejam elas de finalidade lucrativa ou não, e procura

captar e evidenciar as variações ocorridas na estrutura patrimonial

e financeira, em face das decisões da administração, e também

das variáveis que escapam ao controle e ao poder de decisão da

administração.

Os princípios fundamentais da contabilidade representam a

excelência das teorias e doutrinas relativas à ciência da

contabilidade.

1.1.1 Princípio da Entidade

No Princípio da Entidade o patrimônio é visto como objeto

da contabilidade, tem autonomia, e deve ser diferenciado

do patrimônio dos sócios.

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1.1.2 Princípio da Oportunidade

Tal princípio tem dentro do seu contexto simultaneamente

tanto a tempestividade como a integridade do registro do

patrimônio e de suas variâncias, sabendo que, de imediato

e de forma correta e adequada deverá ser feito registro

independentemente das causas que as originaram.

Devemos ter de forma clara que os registros deverão ser

tecnicamente estimáveis e devem ser feitos mediante a

hipótese de razoável certeza de sua ocorrência,

compreendendo os elementos quantitativos, qualitativos e

contemplando os aspectos físicos e monetários.

O registro deve propiciar o reconhecimento universal das

variações contidas no patrimônio da entidade, levando-se

em conta o tempo determinado, fator importante para que

se possa gerar informações úteis ao processo decisório da

gestão.

1.1.3 Princípio da Competência

Este princípio tem como objetivo mostrar como os ativos e

passivos de um patrimônio interfere na diminuição e no

aumento do patrimônio líquido. Estabelece também

diretrizes para classificação das mudanças patrimoniais. O

princípio da competência prevê o registro de um bem,

direito ou obrigação no momento de seu fato gerador.

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1.1.4 Princípio da Continuidade

Ao analisar a continuidade ou não de uma entidade, temos

que levar em consideração; primeiro quanto a classificação

e avaliação das mutações patrimoniais, tanto no nível

quantitativo como qualitativo. A continuidade influência no

valor econômico dos ativos, e, em muitos casos no valor ou

vencimento dos passivos, especialmente quando sobre a

ótica de extinção tem prazo determinado, previsto ou

provável. A sua observância é de extrema importância para

a correta aplicação do princípio da competência, tanto no

que diz respeito a quantificação dos componentes

patrimoniais e a formação de resultado, e bem com a sua

constituição para que se possa aferir a sua capacidade

futura para geração de resultado.

1.1.5 Princípio do Registro pelo Valor Original

Todos os elementos que compõem o patrimônio devem ser

registrados pelo seu valor original. Em relação com o

mundo exterior, os valores serão expressos pela moeda

corrente do país e das suas mudanças.

A avaliação dos bens patrimoniais deve ser feita com base

nos valores de entrada, estando claro que terá que haver

um consenso entre os agentes externos ou da imposição

destes, sabendo que uma vez integrado ao patrimônio não

poderão ser alterados os seus valores intrínsecos.

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1.1.6 Princípio da Atualização Monetária

O princípio da atualização monetária tende a mostrar que a

moeda sofre efeitos da alteração do poder aquisitivo da

moeda nacional. Tais efeitos devem ser reconhecidos nos

registros contábeis através de ajustamentos da expressão

formal dos valores dos componentes patrimoniais.

È preciso entender que embora a moeda tenha

reconhecimento universal como medida de valor, esta não

representa uma unidade constante como poder aquisitivo,

ela tende a ter variações, ou seja, o valor de uma

mercadoria hoje não será o mesmo no futuro, haverá

depreciação ou valorização principalmente no caso de

imóveis.

Para que o patrimônio avaliado possa manter seus valores

originais, eles terão que ser expressos. Será importante

que o mesmo seja atualizado em sua expressão formal em

moeda nacional a fim de que os valores do patrimônio

estejam corretos e por sua conseqüência o do patrimônio

líquido.

Cabe lembrar que a atualização monetária não consiste

necessariamente em uma nova avaliação, e sim em um

ajustamento de valores originais para data atual mediante

a aplicação de indexadores ou de outros elementos aptos

a traduzir a variação do poder aquisitivo da moeda

nacional em um dado período.

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Este princípio foi fortalecido pelo advento da lei 11.638 em

2007, que enfatiza a necessidade de atualização monetária

dos bens, direitos e obrigações da entidade.

1.1.7 Princípio da Prudência

O objetivo deste princípio é mostrar que devemos adotar

menores valores para os componentes do ativo e maiores

valores para os componentes do passivo, sempre que se

apresentem alternativas válidas para a quantificação das

mutações patrimoniais que alterem o patrimônio líquido.

O princípio da prudência ganha ênfase quando na definição

de valores relativos as variações patrimoniais são feitas

estimativas que envolvem incertezas de grau variável.

Considerando as definições dos princípios contábeis, a inobservância destes

seria um forte erro, e, ao desconsiderá-los, tanto o auditor como o controller

faria um trabalho incompleto, pois os princípios contábeis, bem como a

legislação contábil e fiscal, serão uma direção, e é neles que ambos devem se

ater.

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No ramo de shopping centers a utilização pelo auditor e pelo controller dos

princípios contábeis é contínua. O produto principal é o aluguel proveniente dos

contratos de locação das lojas, quiosques e stands. Há também produtos

secundários como receita de merchandising, que são painéis de propaganda,

publicidade e adesivação nas cancelas e espaços espalhados pelos shoppings;

aluguel percentual sobre as vendas dos lojistas; aluguel semestral por garantia

de desempenho; venda de pontos “luvas”, e, em alguns empreendimentos, o

estacionamento, quando a atividade não é tercerizada.

De acordo com a Lei das Locações, os shoppings podem comercializar

contratos de locação temporários, que geralmente são por prazos de 01 até 03

meses, e contratos com prazo determinado, que são de 01 a 05 anos (ou

mais). Nos contratos com prazo igual ou superior a 05 anos, o lojista tem direito

ao ponto.

Atualmente no mercado brasileiro, as grandes empreendedoras de shopping

como os grupos: Brookfield , Multiplan, BR Malls, etc, possuem participação em

muitos shoppings, e cada um com sua característica, público alvo e

particularidade.

Imagine a situação do contador e do auditor para contabilizar e analisar

produtos diferentes, de lojas e espaços distintos de um ou mais shoppings?

Somente com a direção contida nos princípios contábeis isto seria possível.

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Na contabilização do contas a receber por exemplo o contador conta com a

ajuda do princípio da prudência ao analisar a inadimplência e efetuar a

provisão para devedores duvidosos com base nas normas da entidade.

O contador trabalha com a ajuda do princípio da atualização monetária para

correção no balanço dos direitos e obrigações. A correção do contas a receber

apurado em atraso, dos depósitos judiciais e contingências, etc. O auditor

também conta com o auxílio do mesmo princípio para analisar se o trabalho do

contador foi efetuado com eficiência.

A análise do imobilizado da entidade é outro exemplo de que o auditor conta

com a ajuda dos princípios contábeis. Ele utiliza o princípio do registro pelo

valor original no momento em que analisa se todos os ativos fixos da empresa

foram registrados pelo seu efetivo valor de entrada. Conta ainda com o auxílio

do princípio da entidade para analisar se os ativos estão em conformidade com

a legislação e se os mesmos não se confundem com o patrimônio dos sócios.

Um outro exemplo muito presente da utilização dos princípios contábeis na

auditoria e controladoria são os lançamentos diários no cotidiano do contador.

Todos os registros e contabilizações das atividades são efetuados com base no

princípio da competência.

As grandes empreendedoras são regidas pelo regime de apuração por

competência, e, por isso, toda despesa e receita deve ser registrada no

momento do seu fato gerador.

O controller e o auditor contam também com a ajuda de outras ciências, as

quais fornecerão subsídios para que eles possam executar suas atividades.

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A administração, as ciências econômicas, a matemática financeira, a estatística

(com o uso do histograma), e o direito (especialmente o tributário, o código

Civil, a CLT e a Constituição) são ferramentas que devem estar a disposição do

auditor e do controller não apenas como conceitos decorados, mas como

instrumentos de base para alimentar suas atribuições.

Todos estes conceitos devem estar enraizados na mente do controller e do

auditor, pois serão ferramentas importantes para que o mesmo possa

desempenhar o seu papel dentro da área que será auditada de forma

incontestável e que venha a ter o controller o papel fundamental para viabilizar

projetos e os sonhos que a entidade, sócios ou acionistas desejam.

O grupo Brookfield é um grupo Canadense com investimento no Brasil em

shopping centers. O grupo aumentou bastante seus investimentos no ramo na

última década. Possui participação em shoppings no Rio de Janeiro, Minas

Gerais, São Paulo e Paraná.

No Rio de Janeiro o grupo um dos empreendedores do shopping Rio Sul, do

Madureira Shopping, do Botafogo Praia Shopping e do Bay Market Center na

cidade de Niterói.

Em Minas Gerais participa no Itaú Power e Shopping Cidade, e no Paraná no

shopping Crystal Plaza.

Em São Paulo participa no shopping Paulista, West Plaza, Pátio Higienópolis,

Mogi Shopping, Raposo Shopping e investiu participação no Vila Olímpia, que

está em construção.

A participação em shoppings no Brasil do grupo Brookfield exemplifica bem o

papel importante do controller e do auditor em uma empreendedora de

shopping.

Estes profissionais precisam ser especializados e estar bem preparados para o

desempenho de suas atribuições.

16

17

CAPÍTULO 2

AUDITORIA E CONTROLADORIA: FERRAMENTAS DE

IMPORTÂNCIA PARA O SHOPPING CENTERS

2.1. AUDITORIA

A auditoria é o exame de operações financeiras ou registros contábeis

visando determinar sua correção ou legalidade. È também o conjunto de

procedimentos técnicos que tem por objetivo examinar a integralidade, a

adequação e eficácia dos controles internos e das informações físicas,

contábeis, financeiras e operacionais da instituição.

Tem como principal função demonstrar de forma transparente a saúde

financeira de uma empresa, dando a seus sócios, acionistas e clientes

uma segurança e estabilidade, e apontando os riscos de cada projeto que

está para ser elaborado, auxiliando e dando uma direção para os objetivos

que são traçados pela empresa futuramente.

2.1.1 A Auditoria se divide em Auditoria Interna e Externa

A missão da Auditoria Interna é acima de tudo assessorar a

administração no desempenho de suas funções e

responsabilidades através dos seguintes procedimentos:

a) Integridade e Confiabilidade das informações e Registros;

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b) Integridade e Confiabilidade dos sistemas estabelecidas para

assegurar a observância das políticas, metas, planos,

procedimentos, leis, normas e regularidades de sua efetiva

utilização;

c) Eficiência e eficácia do desempenho e da utilização dos

recursos, dos procedimentos e métodos para salvaguardar os

ativos e a comprovação de sua existência, assim como a

exatidão dos ativos e passivos;

d) Compatibilidade das operações e programas com objetivos,

planos e meios de execução estabelecidos.

Um item de grande importância é como a auditoria tem se

comportado diante das empresas que estão se modernizando,

assim como no caso das empresas empreendedoras de

shopping.

No caso do setor de compras por exemplo, não deve ser levado

em consideração somente o preço, mas também a qualidade,

prazo e regularidade nas entregas.

O fornecedor deve estar sintonizado com os programas de

qualidade pré-estabelecidos pela empresa, estando ciente que a

auditoria deve participar previamente da contratação.

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Os custos são dividos por segmento em operacional e não

operacional, sendo o primeiro ligado diretamente às operações do

shopping centers e o segundo aos investimentos e projetos em

elaboração (expansões, revitalizações, etc).

Os impostos, encargos sociais, folha de pagamento, benefícios,

obras e reformas, devem estar bem calculados e segregados,

estando ciente que em um empreendimento em operação as

obras e a folha de pagamento são de importâncias relevantes.

Visando minimizar estes problemas muitos dos grandes

shoppings hoje trabalham com tercerização de mão de obra

operacional, transferindo parte de sua obrigação trabalhista e

otimizando tempo nas operações. O processo de contratação das

empresas tercerizadas é rigoroso. A auditoria participa ativamente

no sentido de atestar que a empresa contratada está apta aos

padrões de qualidade estabelecidos pelo shopping.

Atualmente os grandes focos da auditoria interna são baseados

nos controles de SOX. Estes controles foram estabelecidos pela

Lei Sarbanes Oxley, criada em 30 de julho de 2002 com o

objetivo de garantir a criação de mecanismos de auditoria e

segurança confiáveis nas empresas. A lei inclui regras de

supervisão e operação visando a mitigação dos riscos nos

negócios e evitando a ocorrência de fraudes.

Em shoppings é comum verificar a atuação de um outro tipo de

auditoria, que também pode ser entendida como uma auditoria

interna. É a auditoria de lojas.

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A auditoria de lojas é um procedimento de análise das

informações prestadas e dos procedimentos efetuados pelos

lojistas em operação.

A auditoria de Lojas é de suma importância para a controladoria e

para a auditoria. Ela permite analisar a veracidade das

informações prestadas pelos locatários, e, conseqüentemente

assegurar a fidedignidade das informações contábeis do

empreendimento.

Os integrantes da auditoria de lojas geralmente são profissionais

contratados pelo empreendedor, em alguns casos empresas

tercerizadas, que atuam dentro das lojas registrando as

operações diárias dos lojistas. As informações registradas são

posteriormente confrontadas com as prestadas pelos lojistas em

seus relatórios.

A Auditoria de Lojas auxilia a controladoria no cálculo de um dos

produtos do shopping que é o aluguel percentual. Este produto é

calculado com base na venda informada pelo lojista. Neste

ínterim, podemos observar como este trabalho é importante para

o contador, uma vez que, com base nas informações analisadas

pela auditoria de lojas ele poderá validar o cálculo correto das

receitas trazendo mais lucratividade aos sócios e acionistas

21

A missão da Auditoria Externa é analisar informações prestadas

pela entidade para emissão de um parecer técnico de auditoria

sobre as demonstrações contábeis.

2.1.2 A Estratégia da Auditoria

O que é estratégia da auditoria?

É o modelo de decisão influenciado pela cultura e valores, que

pode ser incorporado pela empresa quando se mostrado

confiável.

Tal procedimento aumenta o escopo da vantagem competitiva da

organização através da análise dos componentes em potencial.

“ É uma ferramenta que promete avaliar a relação de

causa e efeito entre os indicadores quantitativos e

qualitativos, dividindo-os em 4 perspectivas básicas. São

elas: financeira, do cliente, de processo, e de aprendizado

e crescimento” (Norton e Kaplan – 1990)

A estratégia segundo seus criadores Kaplan e Norton se dará em

4 etapas:

22

a) Tradução da Visão: Ela se desdobra em um conjunto de

objetivos e indicadores capazes de delinear o caminho

para o seu alcance.

b) Comunicação e Comprometimento: É o alinhamento dos

objetivos de longo prazo com os objetivos departamentais

e individuais;

c) Plano de Negócios: A partir dos desdobramentos e

direcionamentos estratégicos, as organizações poderão

desenvolver seus planos específicos alinhando aspectos

relacionados a atividades fim e atividades meio, incluindo

marketing, finanças, recursos humanos e outros.

d) Feedback e Aprendizado: O acompanhamento do

desempenho através das metas, e a análise dos resultados

remetem um aprendizado e proporcionam ao gestor a

correção de erros e revisão da estratégia.

Vimos a importância da Auditoria e a estratégia de como deverá

ser desempenhada pela empresa num espaço de tempo

delineado e planejado por ela. Vamos analisar mais adiante

como a auditoria interna vê a gestão de riscos.

23

2.2 CONTROLADORIA:

A controladoria é o órgão administrativo responsável pela gestão

econômica da empresa, com o objetivo de levá-la a maior eficácia.

A base científica da controladoria é a ciência contábil, onde estão os

fundamentos da gestão econômica.

O foco da controladoria é a criação de valor para a empresa e para os

acionistas. Este valor será obtido pelos gestores de diversas atividades

desenvolvidas dentro da empresa, sendo todos inseridos em um

processo de gestão claramente definido.

A medida da eficácia empresarial é o lucro, e, por este motivo o ponto

chave da controladoria é a correta mensuração dos resultados.

A controladoria tem papel ativo para assegurar a obtenção do resultado

planejado. O controller é o responsável por organizar, classificar e

mensurar as informações de todos os departamentos, bem como apoiar

os gestores em todas as etapas do processo.

2.2.1 Planejamento, Execução e Controle

O processo de gestão caracteriza-se pelo ciclo de planejamento,

execução e controle.

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O planejamento pode ser em 3 aspectos distintos: planejamento

estratégico ou de longo prazo, planejamento operacional e

programação.

O orçamento é um exemplo de planejamento adotado pela

controladoria.

A execução é a ação realizada para efetivar o objeto planejado.

Controle é o processo administrativo necessário para avaliar a

execução das transações realizadas e promover eventuais

correções quando necessário.

A controladoria conta com a ajuda da tecnologia para o

desempenho de seus objetivos. Atualmente os sistemas de

informação são totalmente integrados e possuem ferramentas

potentes que auxiliam os profissionais na execução e controle

operacional.

2.2.2 Atividades Regulamentares da Controladoria

A Controladoria desenvolve uma série de atividades

regulamentares. As empresas possuem uma série de obrigações

criadas pela legislação, que devem ser atendidas sob pena de

impedimento das atividades operacionais, tais como: obrigações

legais, societárias e fiscais.

Para atender bem todas estas obrigações, a controladoria

geralmente utiliza a seguinte estrutura:

Controladoria

Contabilidade Societária

Contabilidade Gerencial

Contabilidade Fiscal

25

A contabilidade societária (financeira) refere-se a informação

contábil desenvolvida para usuários externos, como acionistas,

fornecedores, bancos, agências governamentais, etc.

A contabilidade gerencial identifica, interpreta, analisa, mensura e

prepara informações em relatórios gerenciais que auxiliam os

gestores para atingir objetivos organizacionais.

A contabilidade fiscal é responsável pela correta apuração,

mensuração e análise das obrigações fiscais e acessórias para

usuários externos.

CAPÍTULO 3

GESTÃO DE RISCO E CONTROLE INTERNO NO SHOPPING

CENTER

Na empreendedora de shopping, a função do controller é de extrema

importância, pois toda organização séria deve ter como pressuposto a

existência de um plano e de sistemas coordenados destinados a prevenir a

ocorrência de erros e irregularidades ou minimizar as suas conseqüências e a

maximizar o desempenho da entidade no qual se insere.

Tal função compreende tanto o controller interno contábil como o controller

administrativo.

26

Há necessidade de um controller, pois toda empresa precisa de profissionais

que tenham conhecimento tanto empírico como acadêmico que seja uma

gestão de riscos.

Gestão de riscos é entendida como um processo sistemático de identificar,

avaliar, classificar e mitigar os fatores de riscos que poderiam atrapalhar os

objetivos estratégicos de uma organização.

3.1. PERSPECTIVAS FUNDAMENTAIS DA GESTÂO DE RISCOS

3.1.1. Perspectivas Financeiras

Tal perspectiva avalia o desempenho de uma organização em

gerar resultados que satisfaçam seus acionistas e que venham a

garantir a sua sobrevivência e crescimento.

Seguindo estes indicadores de desempenho a empresa é

orientada a definir seus objetivos financeiros alinhados com a sua

estratégia empresarial, que irão servir como instrumentos de

mensuração para podermos avaliar o faturamento, retorno dos

investimentos, bem como a margem de lucros.

3.1.2. Perspectivas de Clientes

O desenvolvimento, a durabilidade e o desempenho de uma

organização depende da capacidade da mesma de poder

27

construir um relacionamento duradouro e rentável com seus

clientes.

A gerência é orientada para identificar e perceber os problemas

possíveis que poderão ocorrer entre o cliente e a empresa e

também para ter a visão do mercado, e de seus principais

competidores, além de definir seus objetivos e maneiras de

executar o desempenho de suas atribuições.

Devem refletir sobre o nível de competitividade os seus produtos,

serviços e sobre a segmentação e avaliação do poder de compra

de seus clientes.

3.1.3. Perspectivas de Processos Internos

A satisfação dos clientes é alcançada devido a atividades

operacionais bem organizadas nas empresas.

As empresas que se preocupam com o desempenho dos seus

processos internos (metodologia de trabalho e qualidade) e

externos (venda e publicidade) e conseguem demonstrar de

forma prática para os seus clientes, que é ele (o cliente), tem

valor para a empresa e que não é um mero comprador, e sim

mais um cooperador para o crescimento da empresa, consegue

enfocar através dos seus serviços, principalmente no segmento,

que o cliente é importantíssimo, e que ele deve ser tratado com

primazia. Atualmente as empresas empreendedoras de shopping

centers investem em instalações cada vez mais confortáveis,

Serviço de Atendimento ao Cliente (SAC), entretenimento para

adultos e crianças, segurança, estacionamento, tudo para atender

28

bem ao cliente.Tais investimentos são importantes para cativar e

tornar durável a parceria entre o cliente e a empresa.

3.1.4. Perspectivas de Crescimento e Aprendizado

As expectativas dos clientes estão em constantes mudanças e as

organizações são pressionadas a fazer melhorias contínuas. O

sucesso das empresas e principalmente as do segmento de

shopping devem estar incutidas dentro dos valores da empresa

que a cultiva. Devem ser valores que façam parte da coletividade

(sócios, acionistas, funcionários, lojistas, compradores, etc.).

Inúmeros são os riscos que desafiam o empreendedor:

- Reputação;

- Regulamento;

- Capital Humano;

- Tecnologia;

- Mercado;

- Desastres naturais.

O risco está relacionado a incerteza, que, quando se materializa,

sai do abstrato para o concreto e fere os objetivos da

organização.

O sucesso e a eficácia da gestão de riscos nas empresas do

segmento de shopping depende das pessoas que estão inseridas

tanto em atividades de decisão, como as do setor de operação.

29

CAPÍTULO 4

4.1 GESTÃO DE RECURSOS HUMANOS DENTRO DO

SHOPPING CENTERS

Com o aquecimento do setor na última década, o ingresso de profissionais no

segmento de shopping cresceu bastante ao ponto que os departamentos de

Recursos Humanos das empreendedoras estarem sobrecarregados. O

recrutamento de funcionários é ascendente e isso tem obrigado as empresas a

mexer em sua política de gestão de pessoas.

A preocupação constante com os certificados de qualidade tem mudado a

visão e o método relativo a plano de cargos e salários que visam

automaticamente o aumento da competitividade.

Segundo a revista Você S.A. (2007) as empresas tem intensificado o

recrutamento interno e também oferecido aos seus diretores e gerentes cursos

de gestão para que eles sejam excelentes gestores.

Hoje as empresas verificam o risco de perder um candidato em questões de

horas se não tiver um posicionamento firme de suas crenças e valores.

30

4.1.1 Prestadores de Serviço dentro do Shopping Centers

Quando nos reportamos aos prestadores de serviço dentro do segmento

de shopping temos que visualizar as exigências que deverão ser

observadas pelo empreendedor. Neste ramo, a qualidade do serviço

prestado é de suma importância para a continuidade da operação, e, por

este motivo, o prestador de serviço deve estar apto a desenvolver a

atividade requerida com exímia qualidade.

Os prestadores de serviço para desempenho de suas atividades dentro

do shopping devem primeiramente passar pelo processo de Edital de

Compras e Serviços mediante entrega de toda a documentação

constante de cada Edital, e no mínimo devem preencher os seguintes

requisitos básicos.:

1. Estar regular com a legislação pertinente a sua atividade;

2. Operar em conformidade com as normas da empresa.

Para o desempenho da operação os empreendedores precisam contar

com inúmeros prestadores de serviços, que, na atualidade são tratados

como parceiros, pois são essenciais a sobrevivência do negócio. Alguns

exemplos de serviços essenciais no shopping centers são: segurança,

limpeza e conservação, manutenção, paisagismo, ascensoristas,

recepcionistas e etc.

Os shoppings contratam empresas tercerizadas também para serviços

de obras e reformas.

Nestes casos, tanto no processo de contratação como no período de

execução devemos contar com a fiel orientação do controller e do

31

auditor para garantir que a entidade esteja em conformidade com a

legislação e obrigações específicas ao fato.

CAPÍTULO 5

5.1 O CONTROLE INTERNO DENTRO DO SHOPPING CENTERS

O controle interno é composto pelos planos de organização e coordenação de

métodos e medidas implantadas pela empresa para proteger o seu patrimônio

por meio de atividades de fiscalização e verificação de fidelidade dos

administradores e da exatidão dos processos de manipulação de dados

contábeis, promovendo , desta forma a eficiência operacional e a adesão de

políticas e estratégias traçadas pela alta gestão.

5.1.1. Relação Custo Benefício

Para verificar o custo benefício do controle é preciso ter uma

visão de mercado, de macro e micro economia, pois são

muitos detalhes. È preciso avaliar o fator preço. ter

conhecimento profundo da carga tributária e também das

retiradas esperadas pelos sócios para que os benefícios

superem custos desnecessários.

Em determinados casos, implantar algum tipo de controle

interno é mais oneroso para a instituição do que “conviver”

com o risco proposto. Neste momento o papel do controller ou

gestor é fundamental para decidir, de acordo com uma visão

32

global, a implantação ou não de um controle para um

processo.

5.1.2. Segregação de Funções

Algumas funções devem ter um ou mais funcionários com

conhecimento do que deve ser feito para que na

eventualidade de falta de algum funcionário o outro possa

suprir a ausência.

No shopping centers não é diferente. È imprescindível a

segregação de funções, em especial os profissionais de

coordenação de operações e área técnica pois a operação em

shopping funciona praticamente 24horas por dia. Após o

horário de funcionamento das lojas e estacionamento o

empreendimento continua operando principalmente com

atividades de perfil inadequado ao horário de funcionamento

ao público (exemplo: obras, mudanças, trocas de vitrines, etc.)

5.1.3 Instruções Formalizadas

Este procedimento é de suma importância, pois define quais

são os valores, métodos e procedimentos a serem adotados

por todo o corpo funcional da empresa.

No shopping centers as instruções são observadas facilmente

através de cartazes e baners indicativos das normas e

procedimentos, alarme sonoro via auto falante com

informações dos procedimentos aos clientes,etc.

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CONCLUSÃO

Concluímos que é fundamental para um empreendimento de shopping centers

ter profissionais com visão ampla da contabilidade, de economia e mercado

financeiro. Todas estas estão dentro da profissão do auditor Interno e do

controller.

O empreendimento precisa ter controle interno eficiente, para que junto com a

auditoria possa informar aos sócios, acionistas, investidores e clientes com

uma maior confiabilidade, transparência e também que tenham conhecimento

mais aprofundado dos riscos e estratégias a serem aplicados.

As duas funções devem ter um sistema de informação forte e coerente para

que possam manter informado tanto a nível contábil como financeiro, a alta

administração.

O auditor e o controller são os profissionais responsáveis por analisar os

pontos deficientes e sugerir correções, garantindo que os controles internos da

entidade e rotinas de trabalhos são executadas de forma correta, e também

que as informações contábeis e financeiras fornecidas são plenamente

confiáveis.

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BIBLIOGRAFIA

Clóvis Luis Padoveze, Controladoria Básica – Editora São Paulo

Osni Moura Ribeiro, Contabilidade Comercial – Editora Saraiva

William Attie, Controle Interno – Editora Atlas

William Attie, Auditoria Conceitos e Aplicações – Editora Atlas

WEBGRAFIA

Site da Holding Brascan Shopping Centers, empresa do grupo Brookfield

(www.brascan.com.br)