FACULDADE DE ENGENHARIA CONSELHEIRO ALGACYR MUNHOZ MAEDER

CURSO DE ENGENHARIA CIVIL

AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO

ANA PAULA MARTINELI R.A. 51226723

CAROLINA BALISARDO BORDINASSI R.A. 51125072

SAMUEL DE ALENCAR GONÇALVES R.A. 51018500

Presidente Prudente -SP Junho - 2015

Objeto: Chácara, Volta ao Mundo, Presidente Venceslau / SP

Finalidade: Determinação do valor de venda

Interessado: Mauricio Piterichi

Proprietário: Carlos Eduardo da Silva

Grau de liquidez: Baixo

Data da avaliação: 25 de maio de 2015

Ilmo Sr. Mauricio Piterichi

Interessado pela avaliação do imóvel

Henrique Carvalho Ribeiro, infra-assinado, engenheiro civil, sócio-diretor e

responsável técnico pela Empresa Valia - Consultoria S/C Ltda., a qual foi

contratada para a elaboração de um Laudo de Avaliação de Imóvel Urbano,

sendo seu responsável técnico o engenheiro de avaliação, e tendo procedido às

diligências, vistorias e pesquisas que se fizeram necessárias, vem apresentar à

consideração de V.Sa. as conclusões a que chegou, por meio do seguinte Laudo

de Avaliação de Imóvel Urbano.

RESUMO

De acordo com as vistorias, cálculos e análises, o imóvel no bairro Volta ao

Mundo, Presidente Venceslau / SP foi avaliado para venda, incluindo terreno e

benfeitorias, no valor à vista de:

VC Valia Consultoria Ltda.

R$ 820.000,00

Oitocentos e vinte mil reais

SUMÁRIO

1. Apresentação ...................................................................................................... 5

2. Objetivo da Avaliação......................................................................................... 5

3. Metodologia da Avaliação .................................................................................. 5

4. Caracterização da Região.................................................................................. 5

5. Caracterização do Imóvel .................................................................................. 6

a. Terreno ............................................................................................................ 6

b. Benfeitorias ...................................................................................................... 6

6. Valor do Terreno ................................................................................................. 7

7. Determinação do Valor Unitário Básico ............................................................ 9

a. Valor do Empreendimento .............................................................................. 9

b. Diagnóstico de Mercado ............................................................................... 10

c. Fator de Oferta .............................................................................................. 10

d. Depreciação .................................................................................................. 10

8. Conclusão ......................................................................................................... 11

9. Encerramento ................................................................................................... 12

1. Apresentação

A empresa Valia Consultoria Ltda. tem sua sede em Presidente Prudente,

na Rua João Frederico 658. Vila Meteoro. Empresa atuante no ramo da

Engenharia Civil, em avaliações, perícias, consultorias estruturais e

comerciais há mais de 20 anos, na pessoa do engenheiro responsável

Henrique Carvalho Ribeiro.

2. Objetivo da Avaliação

A avaliação tem por objetivo determinar o Valor de Mercado para o

seguinte Imóvel:

Chácara no bairro Volta ao Mundo, Rua Rosa F. Pepino no 085, da cidade

de Presidente Venceslau/SP. Possuindo uma área total de área total:

5000 m².

3. Metodologia da Avaliação

A seguinte metodologia foi utilizada para a avaliação do imóvel:

Método Comparativo de Dados de Mercado

4. Caracterização da Região

As ruas são de paralelepípedo, com iluminação pública e passeio público

concretado com guia e sarjeta, todo o imóvel é murado com cerca elétrica.

Rede de abastecimento de água e afastamento de esgoto, rede de

drenagem, coleta de lixo, rede elétrica e telefônica.

5. Caracterização do Imóvel

a. Terreno

Possui dois quartos de despejo, poço semi-artesiano, casa na

árvore, piscina, churrasqueira, fogão a lenha, canil, mais de 50 tipos

de árvores frutíferas (60 pés de coco anão produzindo), com portão

eletrônico.

b. Benfeitorias

Casa Principal: 3 quartos, 2 banheiros, sala, cozinha

Casa de caseiro: 2 quartos, 1 banheiro, sala, cozinha

Piscina e espaço com churrasqueira e 1 banheiro

PRINCIPAL CARACTERÍSTICAS PISO TETO PAREDES

QUARTO 1 Guarda roupa planejado

em madeira maciça Taco Massa corrida Massa corrida

QUARTO 2 Guarda roupa planejado

em madeira maciça Taco Massa corrida Massa corrida

QUARTO 3 Guarda roupa planejado

em madeira maciça Taco Massa corrida Massa corrida

SALA - Taco Massa corrida Massa corrida

COZINHA Cozinha planejada em

madeira maciça Porcelanato Massa corrida Porcelanato

BANHEIRO 1 - Porcelanato Massa corrida Porcelanato

BANHEIRO 2 - Porcelanato Massa corrida Porcelanato

SÓTÃO - Taco Forro madeira Madeira

CASEIRO CARACTERÍSTICAS PISO TETO PAREDES

QUARTO - Cimento

queimado Forro madeira Massa corrida

BANHEIRO - Cimento

queimado Forro madeira Porcelanato

SALA - Cimento

queimado Forro madeira Massa corrida

COZINHA - Cimento

queimado Forro madeira Porcelanato

6. Valor do Terreno

Foram feitas pesquisas de mercado na I9 IMOBILIÁRIA para descobrir a

faixa de preço da metragem quadrada do terreno na região.

a. Metodologia

Em função da natureza do bem, da finalidade da avaliação e da

disponibilidade de dados de mercado, foi adotado o “Método Comparativo

Direto de Dados de Mercado”. Este método é preferencialmente utilizado

na busca do valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas,

apartamentos, escritórios, armazéns, entre outros, sempre que houver

dados semelhantes ao avaliando.

b. Especificações

O grau de fundamentação e precisão atingido com este método é de Grau

I, conforme a Norma Brasileira para Avaliações de Bens – NBR14.653-1

c. Planilha de dados

Os dados para o cálculo comparativo estão demonstrados na planilha

abaixo.

TERRENO ÁREA m² PREÇO R$ Valor m²

A V

EN

DA

I Residencial Faive 203 35000,00 172,41

II Jardim Eldorado 1 253 45000,00 177,87

III Jardim Eldorado 2 360 62000,00 172,22

IV Residencial Azenha 728 220000,00 302,20

V Cidade Jardim 600 165000,00 275,00

d. Análise dos dados

Encontrar a média dos preços dos lotes por metro quadrado,

descontando 10% no valor dos lotes já vendidos.

Encontrar uma nova média (Média Saneada) dos valores que não

ultrapassem 30% a mais ou a menos da primeira média encontrada.

Multiplica-se a média saneada pela área do lote em estudo e

obtém-se o valor do terreno.

e. Fator Topografia

Para um cálculo mais simplista poderão ser utilizados os seguintes fatores

corretivos:

Situação Paradigma ..................... Índice

Terreno Plano ................................. 1,00

Caído para o fundo - até 5% .......... 0,95

Caído p/ o fundo de 5 a 10 % ........ 0,90

Caído p/ o fundo com + 10 % ......... 0,80

Em aclive suave ............................. 0,95

Em aclive acentuado ....................... 0,90

O terreno em análise sofrerá correção por ser caído p/ fundo com + 10 %.

f. Resultados obtidos

O valor de mercado calculado para o terreno é de R$ 696.668,84.

7. Determinação do Valor Unitário Básico

a. Valor do Empreendimento

i. Casa do caseiro

Preço por m²: R$ 1.331,74

Área: 95 m²

Valor da construção: R$ 126.515,30

ii. Casa principal

Preço por m²: R$ 1.609,62

Área: 227,5 m²

Valor da construção: R$ 366.188,55

iii. Área da churrasqueira e piscina

Preço por m²: R$ 1.331,74

Área: 39 e 47,5 = 86,5 m²

Valor da construção: R$ 9.746,15

iv. Total

Valor da construção: R$ 502.450,00

Tabela 1 - Boletim Econômico - Abril de 2015 (FONTE: Sinduscon SP)

b. Diagnóstico de Mercado

O mercado imobiliário, nos últimos dois anos, passou por um

período de queda. Na região de Presidente Venceslau, percebe-se

uma baixa liquidez e a implantação de poucos empreendimentos

residenciais. Por esse motivo será adotado um fator de 0,7.

c. Fator de Oferta

Considerando-se que o imóvel está à venda, procedemos ao

acréscimo de 10% (dez por cento) sobre os mesmos, atendendo a

uma elasticidade de negócios no mercado imobiliário.

d. Depreciação

Estado: Reparos Simples

Idade: 15 anos

Vida útil: 80 anos

Idade em % de vida útil =15

80

% = 18,75%

𝐾 = 26,8 (obtido em tabela normativa)

𝐷 =100 − 𝐾

100

𝐹𝑎𝑡𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝐷𝑒𝑝𝑟𝑒𝑐𝑖𝑎çã𝑜 = 73,2%

8. Conclusão

Através do presente Laudo de Avaliação de Imóvel Urbano, conclui-se que

o Valor de Mercado do Imóvel Urbano com Benfeitorias, localizados no

Bairro Volta ao Mundo, Presidente Venceslau/SP é o seguinte:

(A) Valor do Terreno: R$ 696.668,84

(B) Valor das Benfeitorias: R$ 502.450,00

(x) Fator de Mercado: 0,7

(y) Fator de Venda: 1,1

(z) Fator de Depreciação: 0,732

𝑉𝑡 = [𝐴 + (𝐵 ∗ 𝑧)] ∗ 𝑥 ∗ 𝑦

Valor total: R$ 820.000,00 (Oitocentos e vinte mil reais)

9. Encerramento

Vai o presente Laudo de Avaliação de Imóvel Urbano digitado em 12

(doze) páginas escritas de um só lado, todas rubricadas, e a última datada

e assinada. Acompanha 01 (um) anexo de fotos contendo 16 (dezesseis)

fotos.

26 de maio de 2015

________________________________

Valia Consultoria Ltda.

Eng. Henrique Carvalho Ribeiro

CREA/SP: 506.765.121-1

ANEXO

Fotos do imóvel

Foto 1: vista aérea – área de lazer

Foto 2: vista aérea – área total da chácara

Foto 3 – Área de Lazer

Foto 4 – Churrasqueira e Forno a Lenha da área de lazer

Foto 5 – Cozinha da área de lazer

Foto 6 - Jardim

Foto 7 – Casa na árvore

Foto 8 – Quarto de Despejo

Foto 9 – Casa do Caseiro

Foto 10 – Casa Principal

Foto 11 - Jardim

Foto 12 – Cozinha da casa principal

Foto 13 – Sala da casa principal

Foto 14 - Sóton

Foto 15 – Banheiro 1

Foto 16 – Fachada