Uma abordagem prática

Art. 721 - Incumbe aos Oficiais de Justiça e Oficiais de Justiça Avaliadores da Justiça do Trabalho a realização dos atos decorrentes da execução dos julgados das Juntas de Conciliação e Julgamento e dos Tribunais Regionais do Trabalho, que lhes forem cometidos pelos respectivos Presidentes.  (Redação dada pela Lei nº 5.442, de 24.5.1968)        § 1º Para efeito de distribuição dos referidos atos, cada Oficial de Justiça ou Oficial de Justiça Avaliador funcionará perante uma Junta de Conciliação e Julgamento, salvo quando da existência, nos Tribunais Regionais do Trabalho, de órgão específico, destinado à distribuição de mandados judiciais.  (Redação dada pela Lei nº 5.442, de 24.5.1968)

Art. 887 - A avaliação dos bens penhorados em virtude da execução de decisão condenatória, será feita por avaliador escolhido de comum acordo pelas partes, que perceberá as custas arbitradas pelo juiz, ou presidente do tribunal trabalhista, de conformidade com a tabela a ser expedida pelo Tribunal Superior do Trabalho.         § 1º Não acordando as partes quanto à designação de avaliador, dentro de cinco dias após o despacho que o determinou a avaliação, será o avaliador designado livremente pelo juiz ou presidente do tribunal.        § 2º Os servidores da Justiça do Trabalho não poderão ser escolhidos ou designados para servir de avaliador.(Artigo tacitamente derrogado pelo anterior)

Art. 680. A avaliação será feita pelo oficial de justiça (art. 652), ressalvada a aceitação do valor estimado pelo executado (art. 668, parágrafo único, inciso V); caso sejam necessários conhecimentos especializados, o juiz nomeará avaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo. (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006).

Art. 683.  É admitida nova avaliação quando: (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006).I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006).II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; ou (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006).III - houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem (art. 668, parágrafo único, inciso V). (Redação dada pela Lei nº 11.382, de 2006).

Entre as prerrogativas legais do Oficial de Justiça encontra-se a fé pública, que faz presumir verdadeiros os atos por ele praticados. Assim, para se desconstituir o valor de uma avaliação de bens penhorados realizada pelo Oficial de Justiça, é imprescindível a produção de prova consistente e incontestável que a invalide. Caso contrário, a avaliação, indiscutivelmente, deverá prevalecer.

A avaliação realizada pelo Oficial de Justiça Avaliador goza de presunção de legitimidade, por ser ato emanado de agente público de confiança do Juízo, sendo necessária a presença de elementos de forte convicção para rejeitar o valor atribuído por ele ao bem penhorado.

Na atualidade, existem várias formas de se documentar alguma coisa, além da escrita, como por exemplo o uso de fotografias, os sistemas de dados informatizados, planilhas de pagamento, microfilmagens etc. 

O que torna um documento público é a sua autoria por um oficial público e não a sua forma (escrita, verbal, visual etc.). Por essa razão, o documento público precisa estar assinado por um oficial público, pois quem detém a fé pública não é o timbre oficial em si, e sim o oficial público que o elaborou.

"A avaliação, nesta Justiça Especializada, é realizada por oficial de justiça avaliador, pessoa habilitada e detentora de fé pública, possuindo condições para o desempenho de tal mister, militando a presunção de que o valor por ele atribuído aos bens se mostra compatível com o preço de mercado. Exige-se a produção de prova robusta e consistente a infirmar a avaliação procedida pelo meirinho, o que não ocorre no caso em tela“ (DES. DORA VAZ TREVIÑO, TRT 2ª REGIÃO em decisão de AGRAVO DE PETIÇÃO)

Características:Requer mais cuidados em relação à descrição do bem e sua exata localização;Maior possibilidade de venda em leilão;Maior dificuldade na ciência ao executado;Possibilidade de divergências em relação à avaliação do bem

Leitura dos dados de registro Descrição e indicação da localização

exata Casos de necessidade de planta e croqui Matrícula atualizada Verificação da situação atual do imóvel Dados do cadastro da Prefeitura Uso do Google Maps ou Google Earth

O que deve conter:Descrição do imóvel como consta da matrículaDados de identificação adicionaisEndereço atualBenfeitorias (descrição atual do imóvel)OcupaçãoFotografias

Diferenças entre a avaliação do Oficial de Justiça e as avaliações dos engenheiros e dos corretores de imóveis

Objetivos distintos Método científico de avaliação, seguindo

as normas da ABNT Método comparativo ou evolutivo, para

estabelecer um parâmetro de venda em leilão judicial

“A Polêmica Avaliação de Imóveis por Oficialde Justiça”João Paulo Mont'Alvão Veloso Rabelo

Advogado de Brasil Salomão e Matthes Advocacia e pós-graduando em Direito Processual Civil pela Fundação Armando Álvares Penteado (FAAP)

Revista Consultor Jurídico, 29 de abril de 2009

Atualmente, a avaliação de imóveis urbanos é disciplinada pela NBR 14653-2, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). 

Para se ter uma pequena ideia da complexidade das atividades que devem empreendidas pelo avaliador, basta uma simples leitura do item 7.3.1 daquela norma, que recomenda que toda avaliação enfrente as seguintes questões: 

(i) aspectos gerais: análise das condições econômicas, políticas e sociais, quando relevantes para o mercado, inclusive usos anteriores atípicos ou estigmas;

(ii) aspectos físicos: condições de relevo, natureza predominante do solo e condições ambientais;

(iii) localização: situação no contexto urbano, com indicação dos principais pólos de influência;

(iv) uso e ocupação do solo: confrontar a ocupação existente com as leis de zoneamento e uso do solo do município, para concluir sobre as tendências de modificação a curto e médio prazo;

(v) infra-estrutura urbana: sistema viário, transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos, água potável, energia elétrica, telefone, redes de cabeamento para transmissão de dados, comunicação e televisão, esgotamento sanitário, águas pluviais e gás canalizado; 

(vi) atividades existentes: comércio, indústria e serviço;

(vii) equipamentos comunitários: segurança, educação, saúde, cultura e lazer. 

Fácil de se ver, portanto, que as providências enumeradas acima – meramente exemplificadas, já que hão de ser observadas outras balizas igualmente importantes – certamente não condizem com a natureza dos atos rotineiramente praticados pelos Oficiais de Justiça.

Método comparativo dos dados de mercadoDetermina-se o valor do imóvel fazendo a comparação com outros de natureza e características semelhantes, possibilitando a valoração do imóvel, levando-se em consideração as flutuações do mercado imobiliário, frequentemente diferente das flutuações dos outros ramos da economia.

O método comparativo dos dados de mercado pode ser usado quando é possível encontrar imóveis similares àqueles que se está avaliando

Pesquisa de mercado, com três imóveis de características semelhantes no mesmo bairro ou região

Uso de sites especializados na internet: 123i, Zap Imóveis, etc.

Busca-se um valor médio e aplica-se um desconto de 5% a 10%

Chega-se ao preço médio por metro quadrado dos paradigmas e aplica-se esse preço ao imóvel avaliado

Método evolutivoSoma do valor do valor do terreno às benfeitorias depreciadas, de acordo com a idade aparente do imóvelUtiliza-se esse método quando não se encontra paradigmas adequados para avaliar pelo método de comparaçãoPesquisa-se o valor do terreno pelo método comparativo

Calcula-se o custo das benfeitorias com aplicação do CUB (custo unitário básico) da construção civil à área construída

O valor do CUB pode ser obtido no site do Sinduscon

O valor do CUB é o valor mínimo aceitável para o cálculo das benfeitorias

Sobre a área construída, calcula-se a depreciação

Cálculo da depreciaçãoVida útil de um imóvel de alvenaria: 60 anosIdade aparente do imóvelFator de depreciação: idade aparente dividida por 60Exemplo: 25 anos / 60 = 0,416 (depreciação de 42%)

O uso do valor venal de referência para avaliação de imóveis - vantagens e perigos

Como obter o valor venal

Situações especiaisAvaliação de glebas urbanasAvaliação de imóveis ruraisAvaliação de grandes imóveisPenhora com avaliação posteriorDepositárioBem de família (Lei 8009/90)

Bibliografia:

Marcelo Araújo de Freitas, José Carlos Batista Junior OFICIAL DE JUSTIÇA – Elementos para Capacitação ProfissionalCuritiba, PR - J.M. Livraria Editora

Vanessa Bawden de Paula MacanhanA Avaliação de Imóveis pelos Métodos Econômico-Financeiros (Dissertação de Mestrado)Universidade Federal de Itajubá)

Muito obrigado pela atenção!