ABNT - Avaliação de Imóveis

NORMA BRASILEIRA

ABNT NBR 14653 - 2Segunda edio 03.02.2011 Vlida a partir de 03.03.2011

Avaliao de bens Parte 2: Imveis urbanosAssets appraisal Part 2: Appraisal of urban real estate

.151 V0 -

JONkSM AI I OS - Oo

ICS 03.080.99

ISBN 978-85-07-02596-2

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ASSOCIAO

Nmero de referncia ABNT NBR 14653-2:2011 54 pginas

BRASILEIRADE NORMAS

TCNICAS

@ ABNT 2011

ABNT NBR 14653-2:2011

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ABNT 2011 Todos os direitos reservados. A menos que especificado de outro modo, nenhuma parte desta publicao pode ser reproduzida ou utilizada por qualquer meio, eletrnico ou mecnico, incluindo fotocpia e microfilme, sem permisso por escrito da ABNT. ABNT Av.Treze de Maio, 13 - 28" andar 20031-901 - Rio de Janeiro - RJ Tel.: + 55 21 3974-2300 Fax: + 55 21 3974-2346 [email protected] www.abnt.org.br

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C ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

ABNT NBR 14653-2:2011

SumrioPrefcio Introduo 1 2 3 4 5 5.1 5.2 5.3 6 7 7.1 7.2 7.3 7.3.1 7.3.26,3 o

Pginaiv vi 1 1 2 9 9 9 9 10 10 10 11 11 11 11 11 11 12 12 12 13 13 13 17 18 19 19 20 21 21 21 26 27 28 29 29 30 30 30lit

Escopo Referncias normativas Termos e definies Smbolos e termos abreviados Classificao dos imveis urbanos Quanto ao uso Quanto ao tipo do imvel Quanto ao agrupamento dos imveis Procedimentos de excelncia Atividades bsicas Documentao Legislao a consultar Vistoria Caracterizao da regio Caracterizao do terreno Caracterizao das edificaes e benfeitorias Edificaes e benfeitorias no documentadas Situaes especiais Procedimentos metodolgicos Procedimentos gerais Mtodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos Mtodo comparativo direto de dados de mercado Mtodo involutivo Mtodo da renda Mtodo evolutivo Mtodos para identificar o custo de um imvel Mtodo da quantificao do custo Mtodo comparativo direto de custo Especificao das avaliaes Generalidades Mtodo da quantificao de custo Mtodo involutivo Mtodo evolutivo Apresentao do laudo de avaliao Laudo de avaliao completo Laudo de avaliao simplificado Anexos Procedimentos especficos

7.3.3 7.3.4 7.3.5 8 8.1 8.2 8.2.1 8.2.2 8.2.3 8.2.4 8.3 8.3.1

5

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8.3.2 9 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 10 10.1 10.2 10.3 11

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Mtodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo direto de custo .22

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OD ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

ABNT NBR 14653-2:2011

11.1 11.1.1 11.1.2 11.2 11.2.1 11.2.2 11.3 11.4 11.4.1 11.4.2 11.4.3

Desapropriaes Classificao das desapropriaes Critrios Servides Classificao Critrios Glebas urbanizveis Avaliao de aluguis Por comparao direta Pela remunerao do capital Reformas

30 30 31 31 31 32 32 32 32 33 33 33 34 34 34 35 35 35 36 36 36 37 37 37 37 37 38 38 38 38 40 40 40 40 41 41 41 41 42 42 42 42 42 43ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

11.5 Liquidao forada Anexo A (normativo) Procedimentos para a utilizao de modelos de regresso linear A.1 A.2 A.2.1 A.2.1.1 A.2.1.2 A.2.1.3 A.2.1.4 : cm I, a '-1co o a, ciO 0

Introduo Pressupostos bsicos Verificao dos pressupostos do modelo Linearidade Normalidade Homocedasticidade Verificao da autocorrelao Colinearidade ou multicolinearidade Pontos influenciantes ou "outliers" Testes de significncia Poder de explicao Variveis dicotmicas Cdigos alocados Cdigos ajustados Diferentes agrupamentos Apresentao do modelo Avaliao intervalar

A.2.1.5 A.2.1.6 A.3 A.4 A.5 A.6 A.7 A.8 AS A.10

N

\,

= ,-, o cr)

Anexo B (normativo) Procedimentos para a utilizao de tratamento por fatores B.1 Introduo B.2 B.3 B.4 B.5 B.6 B.7 Recomendaes quanto amostra Saneamento da amostra Erros de especificao Fatores de homogeneizao Efeito de heterogeneizao Avaliao intervalar Introduo Pressupostos bsicos Recomendaes Diagnstico da autocorrelao espacial Incorporao de efeitos de dependncia espacial

9,

z

= c) =^Ot73

Anexo C (informativo) Recomendaes para tratamento de dados por regresso espacial C.1 C.2 C.3 C.3.1 C.3.2 iv

c

os , c s /

ABNT NBR 14653-2:2011

Anexo D (infomativo) Recomendaes para a utilizao de anlise envoltria de dados (envoltria sob dupla tica) (EDO/DEA) D.1 D.2 D.3 D.4 Introduo Pressupostos bsicos Recomendaes Estimativa pontual artificiais E.1 E.2 E.3 Introduo Recomendaes Apresentao do modelo 44 44 44 45 45 47 47 48 48 49

Anexo E (infomativo) Recomendaes para tratamento de dados por redes neurais

Bibliografia

Figuras Figura A.1 - Valores admissveis quando for adotada a estimativa de tendncia central Figura A.2 - Valores admissveis quando for adotado o valor arbitrado Figura E.1 - Modelo de RNA com indicao das funes de ativao utilizadas durante o processo de treinamento; .N

38 39 48

Tabelas Tabela 1 - Grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear Tabela 2 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear Tabela 3 - Grau de fundamentao no caso de utilizao do tratamento por fatoresll CL

22 24 25 26 26 26 27 27 28 29 29

Tabela 4 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de tratamento por fatores Tabela 5 - Grau de preciso nos casos de utilizao de modelos de regresso linear ou do tratamento por fatores Tabela 6 - Grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo da quantificao

c, o

de custo de benfeitorias Tabela 7 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo da quantificao do custo de benfeitorias Tabela 8 - Grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo involutivo Tabela 9 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo involutivo Tabela 10 - Grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo evolutivo Tabela 11 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo evolutivo

(n)

-

o ' .n z o y r o3 4)

CO ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

ABNT NBR 14653-2:2011

PrefcioA Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) o Foro Nacional de Normalizao. As Normas Brasileiras, cujo contedo de responsabilidade dos Comits Brasileiros (ABNT/CB), dos Organismos de Normalizao Setorial (ABNT/ONS) e das Comisses de Estudo Especiais (ABNT/CEE), so elaboradas por Comisses de Estudo (CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratrios e outros). Os Documentos Tcnicos ABNT so elaborados conforme as regras da Diretiva ABNT, Parte 2. A Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) chama ateno para a possibilidade de que alguns dos elementos deste documento podem ser objeto de direito de patente. A ABNT no deve ser considerada responsvel pela identificao de quaisquer direitos de patentes. A ABNT NBR 14653-2 foi elaborada no Comit Brasileiro da Construo Civil (ABNT/CB-02), pela Comisso de Estudo de Avaliao na Construo Civil (CE-02:134.02). O seu 1 2 Projeto circulou em Consulta Nacional conforme Edital n 08, de 18.08.2009 a 16.10.2009, com o nmero de Projeto ABNT NBR 14653-2. O seu 2 Projeto circulou em Consulta Nacional conforme Edital n 2 07, de 02.07.2010 a 30.08.2010, com o nmero de 2 Projeto ABNT NBR 14653-2. Esta segunda edio cancela e substitui a edio anterior (ABNT NBR 14653-2:2004), a qual foi tecnicamente revisada. rr, A ABNT NBR 14653, sob o ttulo geral "Avaliao de bens', tem previso de conter as seguintes partes:

'5. E

Parte 1: Procedimentos gerais; Parte 2: Imveis urbanos; Parte 3: imveis rurais; Parte 4: Empreendimentos;

o_

Parte 5: Mquinas, equipamentos, instalaes e bens industriais em geral;-

Parte 6: Avaliao de bens; Parte 7: Bens de patrimnios histricos e artsticos.

o-

O Escopo desta Norma Brasileira em ingls o seguinte:

SCOpe This part of ABNT NBR 14653 specifies procedures for the appraisal process of urban propeli) , on the following aspects: a) b) c) typology of urban properly; terminology, definitions, symbols and abbreviations; basc activities of the appraisal process;ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

o

vi

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d) e) f)

basic methodology; specification of appraisals; basic requirements of appraisal reports.

This part of ABNT NBR 14653 aims to detail the general procederes of ABNT NBR 14653-1, regarding the evaluation of urban properties, including urbanized tracts, standardized units and urban servitudes.

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ti X0 ABNT 2011 - Todos os direitos reservados VII

ABNT NBR 14653-2:2011

IntroduoEsta parte da ABNT NBR 14653 de uso obrigatrio em qualquer manifestao escrita sobre avaliao de imveis urbanos e visa complementar os conceitos, mtodos e procedimentos gerais especificados na ABNT NBR 14653-1 para os servios tcnicos de avaliao de imveis urbanos. Nesta Norma, so utilizadas as formas verbais em conformidade com a Diretiva ABNT, Parte 2. A forma verbal "deve" utilizada para indicar os requisitos a serem seguidos rigorosamente. As formas verbais "convm que", " recomendvel", " recomendado" e "recomenda-se" so utilizadas para indicar que, entre vrias possibilidades, uma mais apropriada, sem com isso excluir outras, ou que um certo modo de proceder prefervel, mas no necessariamente exigvel.

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5i) ( Peurdu 28

NORMA BRASILEIRA

ABNT NBR 14653- 2:2011

Avaliao de bens Parte 2: Imveis urbanos

1 EscopoEsta parte da ABNT NBR 14653 fornece os procedimentos para a avaliao de imveis urbanos, quanto a: a) b) c) d) e)c xe r no lai p a r a u so exc lu siv o - J ONA S ivoeCi r Ob - 032. 2 '2(.6Xx3- 51, ( Peu ido 28;3 4 77 i mp re sso. 228.2/L 0 11)

classificao da sua natureza; instituio de terminologia, definies, smbolos e abreviaturas; descrio das atividades bsicas; definio da metodologia bsica; especificao das avaliaes; requisitos bsicos de laudos de avaliao.

f)

Esta parte da ABNT NBR 14653 visa detalhar os procedimentos gerais da ABNT NBR 14653-1, no que diz respeito avaliao de imveis urbanos, inclusive glebas urbanizveis, unidades padronizadas e servides urbanas.

2 Referncias normativasOs documentos relacionados a seguir so indispensveis aplicao deste documento. Para referncias datadas, aplicam-se somente as edies citadas. Para referncias no datadas, aplicam-se as edies mais recentes do referido (incluindo emendas). Leis Federais n2 6766/79 e 9785/99, que dispem sobre o parcelamento do solo urbano Decreto Federal n 2 81.621/78, que aprova o Quadro Geral de Unidades de Medida Decreto Lei ri 2 9760/46, que dispe sobre os terrenos de marinha e acrescidos de marinha-

ABNT NBR 12721:2006, Avaliao de custos unitrios e preparo de oramento de construo para incorporao de edifcios em condomnio Procedimento ABNT NBR 13752:1996, Percias de engenharia na construo civil ABNT NBR 14653 1:2001, Avaliao de bens Parte 1: Procedimentos gerais-

ABNT NBR 14653 4:2002, Avaliao de bens Parte 4: Empreendimentos-

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1

ABNT NBR 14653-2:2011

3 Termos e definiesPara os efeitos desta Parte da ABNT NBR 14653, aplicam-se os termos e definies da ABNT NBR 14653-1 e os seguintes. 3.1 aproveitamento eficiente aquele recomendvel e tecnicamente possvel para o local, numa data de referncia, observada a atual e efetiva tendncia mercadolgica nas circunvizinhanas, entre os diversos usos permitidos pela legislao pertinente 3.2 rea de servido parte do imvel serviente diretamente atingida pela servido 3.3 rea total de construo de unidades em condomnio rea resultante do somatrio da rea real privativa e da parcela de rea comum a ela atribuda, definidas conforme a ABNT NBR 12721 3.4 rea til da unidade rea real privativa, definida na ABNT NBR 12721, subtrada a rea ocupada pelas paredes e outros elementos construtivos que impeam ou dificultem sua utilizao 1 )5

E Rz. till

3.5 BDI percentual que indica os benefcios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construo 3.6 cdigos ajustados escala extrada dos elementos amostrais originais por meio de modelo de regresso, com a utilizao de variveis dicotmicas, para diferenciar as caractersticas qualitativas dos imveis 3.7 cdigos alocados escala lgica ordenada para diferenciar as caractersticas qualitativas dos imveis 3.8 conciliao adoo do valor final da avaliao, devidamente justificado, em funo dos resultados obtidos, quando utilizado mais de um mtodo 3.9 conduta do mercado prticas predominantes adotadas pelos agentes para influenciar as transaes

ro.33

pi d lib e) e

lusi vo - J OR.

1) A rea til da unidade no se confunde com a rea privativa nem com a rea total calculadas conforme a ABNT NBR 12721, usualmente utilizadas nas matriculas dos Registros de Imveis e nos cadastros municipais para a cobrana de IPTU e outras finalidades.2C ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

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3.10 conjuntura do mercado conjunto de circunstncias, tais como estrutura, conduta e desempenho, que influenciam no comportamento do mercado em determinado perodo 3.11 defeitos construtivos anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaa potencial sade ou segurana do usurio, decorrentes de falhas do projeto, do servio ou do material aplicado na execuo da construo 3.12 depreciao fsica perda de valor em funo do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, resultante de decrepitude, deteriorao ou mutilao 3.13 desempenho do mercado evidncias da evoluo do mercado, pela anlise do seu comportamento num determinado perodo de tempo 3.14 desmembramento subdiviso de um terreno em lotes destinados a edificao, com aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique a abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem o prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentesE

3.15 domnio direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva, ao poder e vontade de algum 3.16 domnio direto aquele pertencente ao proprietrio do imvel sob o instituto da enfiteuse 3.17 domnio pleno domnio total, que a soma do domnio til com o domnio direto

o_ -)S

o

o

3.18 domnio til direito atribudo ao enfiteuta de se utilizar do imvel, podendo extrair dele seus frutos, vantagens e rendimentos econmicos 3.19 equipamento comunitrio benfeitoria que visa atender s necessidades bsicas de sade, educao, transporte, segurana ou lazer da comunidade 3.20 entidades tcnicas reconhecidas organizaes e instituies, representativas dos engenheiros de avaliaes e registradas no sistema CONFEA/CREAC ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

7)

= o.1)

a s si ,.s

3

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3.21 estado de conservao

situao das caractersticas fsicas de um bem, em um determinado instante, em decorrncia da sua utilizao e da manuteno a que foi submetido3.22 estimador

funo baseada nos dados de uma amostra usada para estimar um parmetro da populao3.23 estimativa de tendncia central

estimativa pontual obtida por um estimador de tendncia central (por exemplo, mdia)3.24 estimativa pontual

valor obtido para o estimador pontual3.25 estrutura do mercado

decomposio analtica dos agentes predominantes no mercado3.26 frente de referncia(OS - 0.) 2. 2L /. 6e d- 5u ( Pe d ido 28 '3,477 i mp i e sse : 22, 03iL

frente da situao paradigma adotada3.27 frente projetada

projeo da frente real sobre a normal ao menor dos lados ou a corda, no caso de frente em curva3.28 frente real

comprimento efetivo da linha divisria do imvel com a via de acesso, em projeo horizontal3.29 gabarito de altura

altura mxima de uma edificao permitida legalmente para um determinado local3.30 gleba urbanizvel

terreno passvel de receber obras de infra-estrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, por meio de loteamento, desmembramento ou implantao de empreendimento3.31 idade estimada

o o (7, 3 ria

aproximao da idade real do imvel, levando em considerao as suas caractersticas construtivas, arquitetnicas e funcionais3.32 idade real

-

tempo decorrido desde a concluso de fato da construo at a data de referncia adotada no laudo3.33 imvel alodial

cr3

aquele livre de quaisquer nus, encargos, foros ou penses 4C ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

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3.34 imvel com vocao urbana imvel em local com caractersticas, uso, ocupao, acesso e melhoramentos pblicos disponveis, que possibilitam sua utilizao imediata para fins urbanos 3.35 imvel dominante imvel que impe restrio a outro, por servido 3.36 imvel paradigma imvel hipottico cujas caractersticas so adotadas como padro representativo da regio ou referencial da avaliao 3.37 imvel serviente imvel que sofre restrio imposta por servido 3.38 imvel urbano imvel situado dentro do permetro urbano definido em lei 3.39 infra-estrutura bsica equipamentos urbanos de escoamento das guas pluviais, iluminao pblica, redes de esgoto sanitrio, abastecimento de gua potvel, de energia eltrica pblica e domiciliar e as vias de acesso),)

N-

-r

3.40 intervalo de confiana intervalo de valores dentro do qual est contido o parmetro populacional com determinada confiana 3.41 intervalo de predio estimativa de um intervalo de valores, a partir de dados de mercado observados, dentro do qual novos dados do mesmo contexto estaro contidos, com determinada probabilidade 3.42 lote poro de terreno resultante de parcelamento do solo urbano

ao

o_Lb"

1) (3

3.43 loteamento subdiviso de gleba em lotes destinados a edificaes, com abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes 3.44 luvas quantia estabelecida para assinatura ou transferncia do contrato de locao, a ttulo de remunerao do ponto comercial 3.45 manuteno aes preventivas ou corretivas necessrias para preservar as condies normais de utilizao de um bem0 ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

oo

o

5

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3.46 modelo dinmico

modelo no qual as despesas e receitas so previstas ao longo do tempo, com base em fluxo de caixa3.47 modelo esttico

modelo que utiliza frmulas simplificadas e que no leva em conta o tempo de ocorrncia das despesas e receitas3.48

outlier ponto atpico, identificado como estranho massa de dados3.49 padro construtivo

qualidade das benfeitorias em funo das especificaes de projetos, materiais, execuo e mo-deobra efetivamente utilizados na construo3.50 p-direito

distncia vertical livre entre o piso e o teto3.51 percentual de comprometimento de rea

relao entre a rea objeto de gravame e a rea total do imvel o cn cnE

3.52 percentual de comprometimento de valor

relao entre os valores da rea atingida por um gravame, antes e depois da sua instituio3.53 planta de valores

o_6

representao grfica ou listagem dos valores genricos de metro quadrado de terreno ou do imvel em uma mesma data3.54 plo de influncia

local que, por suas caractersticas, influencia os valores dos imveis, em funo de sua proximidade com o elemento avaliando o3.55 ponto comercial

o

bem intangvel que agrega valor ao imvel comercial, decorrente de sua localizao e expectativa de explorao comercial3.56 ponto influenciante

o;c 7. o.

ponto atpico que, quando retirado da amostra, altera significativamente os parmetros estimados ou a estrutura do modelo3.57 posse

deteno ou ocupao, com ou sem fruio, de coisa ou direito 6(C) ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

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3.58 profundidade equivalente resultado numrico da diviso da rea de um lote pela sua frente projetada principal 3.59 quota parte nmero atribudo a uma frao ideal 3.60 renda fruto da explorao de bens ou direitos, ou aplicao de capital 3.61 segmento de rea diretamente desmembrvel parte de um terreno com frente para vias ou logradouros pblicos oficiais, passvel de aproveitamento econmico e legal 3.62 terreno de fundo aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via pblica por um corredor de acesso 3.63 terreno encravado aquele que no se comunica com a via pblica cn cn 1.) 3.64 terreno interno aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local assemelhado, acessrio da malha viria do Municpio ou de propriedade de particulares, e que no consta oficialmente na Planta Genrica de Valores do Municpio 3.65 terrenos acrescidos de marinha terrenos formados, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha 2 ) 3.66 terrenos de marinha terrenos em uma profundidade de 33 m, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posio da linha do preamar-mdio de 1831, sendo os situados no continente, na costa martima, nas ilhas e nas margens dos rios e lagoas, at onde se faa sentir a influncia das mars, ou contornando as ilhas situadas em zonas onde se faa sentir a influncia das mars 3 ) 3.67 testada medida da frente do imvel

E-7= o_

O

-C

o

o

o .1)-

c

2) 3)

Ver Decreto Lei 112 9760 de 5/9/1946, Seo II, artigo 3 2 . Ver Decreto Lei ri 2 9760 de 5/9/1946, Seo II, artigo 2 2. 7

O ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

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3.68 unidade imobiliria padronizada imvel de ocorrncia usual e repetitiva no mercado imobilirio, comprovada atravs de pesquisa especfica, e identificado de acordo com suas caractersticas construtivas 3.69 validao procedimento destinado a testar o modelo utilizado na avaliao ou o seu resultado (por exemplo, a utilizao de dados de mercado conhecidos, mas no empregados na elaborao do modelo) 3.70 valor arbitrado valor pontual adotado como resultado final da avaliao, dentro dos limites do campo de arbtrio estabelecido nesta norma 3.71 valor deprecivel diferena entre o custo de reproduo da benfeitoria e o seu valor residual 3.72 variveis independentes variveis que do contedo lgico variao dos preos de mercado coletados na amostra 3.73 variveis qualitativas variveis que no podem ser medidas ou contadas, mas apenas ordenadas ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem 3.74 variveis quantitativas variveis que podem ser medidas ou contadas 3.75 varivel dependente varivel cujo comportamento se pretende explicar pelas variveis independentes 3.76 varivel dicotmica varivel que assume apenas duas posies 4) 3.77 varivel "proxy' varivel utilizada para substituir outra de difcil mensurao e que se presume guardar com ela relao de pertinncia, obtida por meio de indicadores publicados ou inferidos em outros estudos de mercado 3.78 vcio anomalia que afeta o desempenho de produtos ou servios, ou os torna inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuzos materiais ao consumidor

uso exc lus ivo - J ONA S iVI A U (O S - O lx ?. . 2 iz reso- Su ( Pe o ido 284 77 inxp i e ss

o_ ,

LB x u

4) As variveis dicotmicas tambm so conhecidas na literatura como variveis binrias, "dummies", "de estado", "zero-um" e outros termos. 8ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

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3.79 vcio construtivo vcio que decorre de falha de projeto, de material aplicado na construo ou de execuo 3.80 vcio de utilizao vcio que decorre de uso inadequado ou de falha na manuteno 3.81 vocao do imvel uso presumivelmente mais adequado de determinado imvel em funo das caractersticas prprias e do entorno, respeitadas as limitaes legais

4 Smbolos e termos abreviadosAs notaes adotadas pelo engenheiro de avaliaes devem ser devidamente explicitadas no laudo, indicando-se tambm suas respectivas unidades de medida, de acordo com o Decreto Federal 81621, de 03/05/78.

77 imp r esso : 22r d 3iL 0 11i

5 Classificao dos imveis urbanos 5 5.1 Quanto ao usoa) b) c) d) e) residencial; comercial; industrial; institucional; misto.

)

ei np lai p ara uso e xc lus ivo - J ONAS M Ar 1 05 - 0.3 1_ 2z / Gep - 5i) ( Pe d ido 28:

5.2 Quanto ao tipo do imvela) b) c) d) e) f) g) terreno (lote ou gleba); apartamento; casa; escritrio (sala ou andar corrido); loja; galpo; vaga de garagem;

5) A classificao no exaustiva.(g ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

9

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h) i) j) k)

misto; hotis e motis; hospitais; escolas;

I) cinemas e teatros; m) clubes recreativos; n) prdios industriais.

5.3 Quanto ao agrupamento dos imveisa) b) c) d) e) o loteamento; condomnio de casas; prdio de apartamentos; conjunto habitacional (casas, prdios ou mistos); conjunto de salas comerciais;

f) prdio comercial; g) h) conjunto de prdios comerciais; conjunto de unidades comerciais; complexo industrial.

CO

i)

6 Procedimentos de excelnciaCD

Consultar Seo 6 da ABNT NBR 14653-1:2001.

7 Atividades bsicas o recomendvel que o engenheiro de avaliaes, ao ser contratado ou designado para fazer uma avaliao, esclarea aspectos essenciais para a adoo do mtodo avaliatorio e eventuais nveis de fundamentao e preciso que se pretende atingir, entre outros:

O

finalidade: locao, aquisio, doao, alienao, dao em pagamento, permuta, garantia, fins contbeis, seguro, arrematao, adjudicao e outros;

G)

objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locao; outros valores, tais como: valor em risco, valor patrimonial, custo de reedio, valor de liquidao forada, valor de desmonte (ver definio na ABNT NBR 14653-4:2002); indicadores de viabilidade e outros; prazo-limite para apresentao do laudo; condies a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito. 10ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

a a x u

ABNT NBR 14653-2:2011

7.1 DocumentaoReportar-se a 7.1 e 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001.

7.2 Legislao a consultarRecomenda-se consultar as legislaes municipal, estadual e federal, bem como examinar outras restries (inclusive decorrentes de passivo ambiental) ou incentivos que possam influenciar no valor do imvel.

7.3 VistoriaAlm do disposto em 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, observar, no que couber, o descrito em 7.3.1 a 7.3.4. 7.3.1 Caracterizao da regio aspectos gerais: anlise das condies econmicas, polticas e sociais, quando relevantes para o mercado, inclusive usos anteriores atpicos ou estigmas; aspectos fsicos: condies de relevo, natureza predominante do solo, condies ambientais; localizao: situao no contexto urbano, com indicao dos principais plos de influncia; uso e ocupao do solo: confrontar a ocupao existente com as leis de zoneamento e uso do solo do municpio, para concluir sobre as tendncias de modificao a curto e mdio prazos; infra-estrutura urbana: sistema virio, transporte coletivo, coleta de resduos slidos, gua potvel, energia eltrica, telefone, redes de cabeamento para transmisso de dados, comunicao e televiso, esgotamento sanitrio, guas pluviais e gs canalizado; atividades existentes: comrcio, indstria e servio; equipamentos comunitrios: segurana educao, sade, cultura e lazer.

Ex e mp lai p ar a uso exc lu s ivo - J O NMS v AlfOs - 032. 22(. 69o- 50 ( Peo ido 2834 77 imp re ss o: 22(

7.3.2 Caracterizao do terreno localizao: situao na regio e na via pblica, com indicao de limites e confrontaes definidas de acordo com a posio do observador, a qual deve ser obrigatoriamente explicitada; utilizao atual e vocao, em confronto com a legislao em vigor; aspectos fsicos: dimenses, forma, topografia, superfcie, solo; infra-estrutura urbana disponvel; restries fsicas e legais ao aproveitamento; sub ou superaproveitamento.

7.3.3 Caracterizao das edificaes e benfeitorias aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnolgicos, comparados com a documentao disponvel;


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ABNT NBR 14653-2:2011

aspectos arquitetnicos, paisagsticos e funcionais, inclusive conforto ambiental; adequao da edificao em relao aos usos recomendveis para a regio; condies de ocupao; patologias aparentes como anomalias, avarias, danos construtivos e outras, conforme definidas na ABNT NBR 13752 que possam influenciar de forma significativa a variao dos preos relativos dos elementos amostrais.

7.3.4 Edificaes e benfeitorias no documentadas No caso da existncia de edificaes e benfeitorias que no constem na documentao, observar o disposto em 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001. 7.3.5 Situaes especiais 7.3.5.1 Vistoria por amostragem Na avaliao de conjunto de unidades autnomas padronizadas, permitida vistoria interna por amostragem aleatria de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omisso no contrato, o engenheiro de avaliaes deve definir o tamanho da amostra utilizando critrios estatsticos. 7.3.5.2 Impossibilidade de vistoria Quando no for possvel o acesso do avaliador ao interior do imvel, o motivo deve ser justificado no laudo de avaliao. Neste caso, em comum acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliao pode prosseguir com base nos elementos que for possvel obter ou fornecidos pelo contratante, tais como: a) b) descrio interna; no caso de apartamentos, escritrios e conjuntos habitacionais, a vistoria externa de reas comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo edifcio e informaes da respectiva administrao; no caso de unidades isoladas, a vistoria externa.

Exe mp lar p a ra u so ex c lu s ivo - J O NA SMA lOS - 032. 22/. 5ea- Sb ( Pe d ido 2834 77 Imp resso : 22/ 0 31z 0 l1)

c)

As consideraes hipotticas sobre o imvel, que configuram a situao paradigma, devem estar claramente explicitadas no laudo de avaliao. 7.3.5.3 Planta de valores Nas avaliaes em massa, a partir de dados cadastrais, recomenda-se vistoria por amostragem, com o objetivo de aferir os critrios e percepes considerados no cadastro.

8 Procedimentos metodolgicosNa aplicao dos mtodos avaliatrios referidos na Seo 8 da ABNT NBR 14653-1:2001, recomendam-se os procedimentos metodolgicos relacionados em 8.1 a 8.3.

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8.1 Procedimentos gerais 8.1.1 Para a identificao do valor de mercado, sempre que possvel preferir o mtodo comparativo direto de dados de mercado, conforme definido em 8.2.1 da ABNT NBR 14653-1:2001. 8.1.2 Quando couber e o objetivo for a identificao do valor de mercado, recomendvel que sejam apresentadas consideraes quanto ao aproveitamento eficiente do imvel. 8.1.3 Nos mercados em transio so recomendveis a anlise e o diagnstico da situao do mercado, eventualmente com a adoo de outro enfoque, procedendo-se conciliao. 8.1.4 Mtodos utilizados no detalhados nesta Norma devem ser descritos e fundamentados no trabalho. 8.2 Mtodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos 8.2.1 Mtodo comparativo direto de dados de mercado 8.2.1.1 Planejamento da pesquisaNo planejamento de uma pesquisa, o que se pretende a composio de uma amostra representativa de dados de mercado de imveis com caractersticas, tanto quanto possvel, semelhantes s do avaliando, usando-se toda a evidncia disponvel. Esta etapa que envolve estrutura e estratgia da pesquisa deve iniciar-se pela caracterizao e delimitao do mercado em anlise, com o auxlio de teorias e conceitos existentes ou hipteses advindas de experincias adquiridas pelo avaliador sobre a formao do valor. Na estrutura da pesquisa so eleitas as variveis que, em princpio, so relevantes para explicar a tendncia de formao de valor e estabelecidas as supostas relaes entre si e com a varivel dependente. A estratgia de pesquisa refere-se abrangncia da amostragem e s tcnicas a serem utilizadas na coleta e anlise dos dados, como a seleo e abordagem de fontes de informao, bem como a escolha do tipo de anlise (quantitativa ou qualitativa) e a elaborao dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros).

ei no lai p a ra u so exc lusi vo - J O NAS ivI A"i 1 05 - 0:5 2 22/. 69d-5u ( Ped ido 28:y4 77 imp ie sso : 2i 0 31< 0

8.2.1.2 Identificao das variveis do modelo 8.2.1.2.1 Varivel dependentePara a especificao correta da varivel dependente, necessria uma investigao no mercado em relao sua conduta e s formas de expresso dos preos (por exemplo, preo total ou unitrio, moeda de referncia, formas de pagamento), bem como observar a homogeneidade nas unidades de medida.

8.2.1.2.2 Variveis independentesAs variveis independentes referem-se s caractersticas fsicas (por exemplo, rea, frente), de localizao (como bairro, logradouro, distncia ao plo de influncia, entre outros) e econmicas (como oferta ou transao, poca e condio do negcio vista ou a prazo). As variveis devem ser escolhidas com base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas variveis consideradas no planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes na explicao do comportamento da varivel explicada e vice-versa.ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

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Sempre que possvel, recomenda-se a adoo de variveis quantitativas. As diferenas qualitativas das caractersticas dos imveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade: a) pelo emprego de tantas variveis dicotmicas quantas forem necessrias, especialmente quando a quantidade de dados for abundante e puderem ser preservados os graus de liberdade necessrios modelagem estatstica definidos nesta Norma (por exemplo, aplicao de condies booleanas do tipo "maior do que" ou "menor do que", "sim" ou "no"); pelo emprego de variveis proxy 6 ), por exemplo: custos unitrios bsicos de entidades setoriais, para expressar padro construtivo; ndice fiscal, ndice de desenvolvimento humano, renda mdia do chefe de domiclio, nveis de renda da populao, para expressar localizao; coeficientes de depreciao para expressar estado de conservao das benfeitorias; valores unitrios de lojas em locao para expressar a localizao na avaliao de lojas para venda;

b)

c) por meio de cdigos ajustados, quando seus valores so extrados da amostra com a utilizao dos coeficientes de variveis dicotmicas que representem cada uma das caractersticas. O modelo intermedirio gerador dos cdigos deve constar no laudo de avaliao (ver A.7);r")

d) por meio de cdigos alocados construdos de acordo com A.6.

8.2.1.3 Levantamento de dados de mercado 8.2.1.3.1aE

Observar o disposto em 7.4.2 da ABNT NBR 14653-1:2001.

8.2.1.3.2 O levantamento de dados tem como objetivo a obteno de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imvel avaliando esteja inserido e constitui a base do processo avaliatrio. Nesta etapa o engenheiro de avaliaes investiga o mercado, coleta dados e informaes confiveis preferentemente a respeito de negociaes realizadas e ofertas, contemporneas data de referncia da avaliao, com suas principais caractersticas econmicas, fsicas e de localizao. 8.2.1.3.3 As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possvel e identificadas. A identificao das fontes pode ser dispensada em comum acordo entre as partes contratantes. 8.2.1.3.4 Recomenda-se que os dados de mercado tenham suas caractersticas verificadas pelo engenheiro de avaliaes. 8.2.1.3.5 Os dados de oferta so indicaes importantes do valor de mercado. Entretanto, devemse considerar superestimativas que em geral acompanham esses preos e, sempre que possvel, quantific-las pelo confronto com dados de transaes. 8.2.1.3.6 Na amostragem deve-se sopesar o uso de informaes que impliquem opinies subjetivas do informante e recomenda-se:a) visitar cada imvel tomado como referncia, com o intuito de verificar, tanto quanto possvel, todas as informaes de interesse;

co CN

J-; o

o(1.)CO

6) Observao: as variveis "proxy', conforme definidas em 3.77, no devem ser confundidas com a atribuio de cdigos alocados, nem obtidas de relaes ou conceitos deduzidos da prpria amostra.

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b) c)

atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos; confrontar as informaes das partes envolvidas, de forma a conferir maior confiabilidade aos dados coletados.

8.2.1.4 Tratamento de dados 8.2.1.4.1 Preliminares recomendvel, preliminarmente, a sumarizao das informaes obtidas sob a forma de grficos que mostrem as distribuies de freqncia para cada uma das variveis, bem como as relaes entre elas. Nesta etapa, verificam-se o equilbrio da amostra, a influncia das variveis que presumivelmente expliquem a variao dos preos a forma dessa variao, possveis dependncias entre elas, identificao de pontos atpicos, entre outros. Assim, pode-se confrontar as respostas obtidas no mercado com as crenas a priori do engenheiro de avaliaes, bem como permitir a formulao de novas hipteses. Nos casos de transformao de pagamento parcelado ou a prazo de um dado de mercado para preo vista, esta deve ser realizada com a adoo de uma taxa de desconto, efetiva, lquida e representativa da mdia praticada pelo mercado, data correspondente a esse dado, discriminando-se a fonte. No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em funo da qualidade e da quantidade de dados e informaes disponveis:/. 6o d- 5u ( Peu ido 28S4 77 i mp l e ss o : 22(

tratamento por fatores: homogeneizao por fatores e critrios, fundamentados por estudos conforme 8.2.1.4.2, e posterior anlise estatstica dos resultados homogeneizados. tratamento cientfico: tratamento de evidncias empricas pelo uso de metodologia cientfica que leve induo de modelo validado para o comportamento do mercado.

Deve-se levar em conta que qualquer modelo uma representao simplificada do mercado, uma vez que no considera todas as suas informaes. Por isso, precisam ser tomados cuidados cientficos na sua elaborao, desde a preparao da pesquisa e o trabalho de campo, at o exame final dos resultados. O poder de predio do modelo deve ser verificado a partir do grfico de preos observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar pontos prximos da bissetriz do primeiro quadrante. Alternativamente, podem ser utilizados procedimentos de validao. A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a: a) correta identificao dos dados de mercado, com especificao e quantificao das principais variveis levantadas, mesmo aquelas no utilizadas no modelo; iseno das fontes de informao; identificao das fontes de informao, observada a exceo contida em 8.2.1.3.3; nmero de dados de mercado efetivamente utilizados, de acordo com o grau de fundamentao; sua semelhana com o imvel objeto da avaliao, no que diz respeito sua situao, destinao, ao grau de aproveitamento e s caractersticas fsicas; diferenas relevantes perante o avaliando devem ser tratadas adequadamente nos modelos adotados;ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

Exe mp la p a r a uso exc lusi vo - J ONA S M Ki OS - O

b) c) d) e)

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ABNT NBR 14653-2:2011

f) insero de mais de um tipo de agrupamento no mesmo modelo. Nestes casos, o engenheiro de avaliaes deve se certificar de ter contemplado as diferenas significativas entre esses grupos, sendo obrigatria a verificao da influncia das interaes entre as variveis. Recomenda-se a incluso dos endereos completos dos dados de mercado. 8.2.1.4.2 Tratamento por fatores O tratamento por fatores aplicvel a uma amostra composta por dados de mercado com as caractersticas mais prximas possveis do imvel avaliando. Os fatores devem ser calculados por metodologia cientfica, como citado em 8.2.1.4.3, justificados do ponto de vista terico e prtico, com a incluso de validao, quando pertinente. Devem caracterizar claramente sua validade temporal e abrangncia regional e ser revisados no prazo mximo de quatro anos ou em prazo inferior, sempre que for necessrio. Podem ser: a) calculados e divulgados, juntamente com os estudos que lhe deram origem, pelas entidades tcnicas regionais reconhecidas, conceituadas em 3.20, bem como por universidades ou entidades pblicas com registro no sistema CONFEA/CREA, desde que os estudos sejam de autoria de profissionais de engenharia ou arquitetura; deduzidos ou referendados pelo prprio engenheiro de avaliaes, com a utilizao de metodologia cientfica, conforme 8.2.1.4.3, desde que a metodologia, a amostragem e os clculos que lhes deram origem sejam anexados ao laudo de avaliao.

b)77 i mp i esso : 22/ 0 31z 0 l1)

No caso de utilizao de tratamento por fatores, deve ser observado o Anexo B. 8.2.1.4.3 Tratamento cientfico Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formao de valores, seus pressupostos devem ser devidamente explicitados e testados. Quando necessrio, devem ser intentadas medidas corretivas, com repercusso na classificao dos graus de fundamentao e preciso. Outras ferramentas analticas para a induo do comportamento do mercado, consideradas de interesse pelo engenheiro de avaliaes, tais como regresso espacial, anlise envoltria de dados e redes neurais artificiais, podem ser aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto de vista terico e prtico, com a incluso de validao, quando pertinente. Os Anexos C, D e E apresentam de forma resumida as caractersticas e fundamentos bsicos dessas ferramentas analticas em carter informativo, visando sua difuso para o desenvolvimento tcnico da engenharia de avaliaes. No caso de utilizao de modelos de regresso linear, deve ser observado o Anexo A. 8.2.1.5 Campo de arbtrio 8.2.1.5.1 O campo de arbtrio definido em 3.8 da ABNT NBR 14653-1:2001 o intervalo com amplitude de 15 %, para mais e para menos, em torno da estimativa de tendncia central utilizada na avaliao. 8.2.1.5.2 O campo de arbtrio pode ser utilizado quando variveis relevantes para a avaliao do imvel no tiverem sido contempladas no modelo, por escassez de dados de mercado, por inexistncia de fatores de homogeneizao aplicveis ou porque essas variveis no se apresentaram estatisticamente significantes em modelos de regresso, desde que a amplitude de at mais ou menos 15 % seja suficiente para absorver as influncias no consideradas e que os ajustes sejam justificados. 16ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

r xei np lal p a ra uso exc lu sivo - J ONA S

1 0S - 03 2 22 /. 6s d- 50 ( Peu ido 28

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8.2.1.5.3 Quando a amplitude do campo de arbtrio no for suficiente para absorver as influncias no consideradas, o modelo insuficiente para que a avaliao possa atingir o grau mnimo de fundamentao no mtodo comparativo direto de dados de mercado e esse fato deve ser consignado no laudo. 8.2.1.5.4 O campo de arbtrio no se confunde com o intervalo de confiana de 80 % calculado para definir o grau de preciso da estimativa.8.2.2 Mtodo involutivo O mtodo involutivo, conforme definido em 8.2.2 da ABNT NBR 14653-1:2001, compreende as etapas descritas em 8.2.2.1 a 8.2.2.10. 8.2.2.1 Vistoria Deve ser realizada de acordo com 7.3. 8.2.2.2 Projeto hipottico Na concepo do projeto hipottico, o engenheiro de avaliaes deve verificar o aproveitamento eficiente para o imvel avaliando, como definido em 3.1. 8.2.2.3 Pesquisa de valoresCVO

o o

A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do mtodo comparativo direto de dados de mercado, conforme 8.2.1, e tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobilirio projetado para a situao hipottica adotada e sua variao ao longo do tempo. 8.2.2.4 Previso de receitas

00

o_

As receitas de venda das unidades do projeto hipottico so calculadas a partir dos resultados obtidos em 8.2.2.3, considerados a eventual valorizao imobiliria, preferencialmente inferida, a forma de comercializao identificada na conduta do mercado e o tempo de absoro em face da evoluo conjuntural no mercado e evidncias de seu desempenho. 8.2.2.5 Levantamento do custo de produo do projeto hipottico Este levantamento corresponde apurao dos custos diretos e indiretos, inclusive de elaborao e aprovao de projetos, necessrios transformao do imvel para as condies do projeto hipottico. 8.2.2.6 Previso de despesas adicionais Podem ser includas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas:

CO ("V

J7

O

o

a) de compra do imvel; b) de administrao do empreendimento, inclusive vigilncia; c) com impostos, taxas e seguros; d) e) com publicidade; com a comercializao das unidades.

>

o o co,

(C) ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

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ABNT NBR 14653-2:2011

8.2.2.7 Margem de lucro do incorporador

Quando for usada margem de lucro em modelos que no utilizem fluxo de caixa, esta margem deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que est diretamente ligado quantidade de unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do capital. A margem de lucro adotada em modelos estticos deve ter relao com o que praticado no mercado.8.2.2.8 Prazos

No caso de adoo de modelos dinmicos, recomenda-se que: a) o prazo para a execuo do projeto hipottico seja compatvel com as suas caractersticas fsicas, disponibilidade de recursos, tecnologia e condies mercadolgicas; o prazo para a venda das unidades seja compatvel com a estrutura, conduta e desempenho do mercado.

b)

8.2.2.9 Taxas

No caso de adoo de modelos dinmicos, recomenda-se explicitar as taxas de valorizao imobiliria, de evoluo de custos e despesas, de juros do capital investido e a mnima de atratividade.8.2.2.10 ModeloCN

o

A avaliao pode ser realizada com a utilizao dos seguintes modelos, em ordem de preferncia: a) por fluxos de caixa especficos; b) com a aplicao de modelos simplificados dinmicos; c) com a aplicao de modelos estticos.

a

a.

8.2.3 Mtodo da renda

CN

As avaliaes de empreendimentos de base imobiliria (hotis, shopping centers e outros) devem observar as prescries da ABNT NBR 14653-4. No caso de avaliao de imvel que no se enquadre na situao anterior, devem ser observados os aspectos descritos em 8.2.3.1 a 8.2.3.4.8.2.3.1 Estimao das receitas e despesas

o J)

o5

Em funo do tipo de imvel que se pretende avaliar, so levantadas todas as despesas necessrias sua manuteno e operao, impostos etc., e receitas provenientes da sua explorao.8.2.3.2 Montagem do fluxo de caixa

2 O

o

A montagem do fluxo de caixa feita com base nas despesas e receitas previstas para o imvel e suas respectivas pocas.8.2.3.3 Estabelecimento da taxa mnima de atratividade

o3 o u u

Esta taxa estimada em funo das oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e, tambm, dos riscos do negcio.

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8.2.3.4 Estimao do valor do imvel O valor mximo estimado para o imvel representado pelo valor atual do fluxo de caixa, descontado pela taxa mnima de atratividade. 8.2.4 Mtodo evolutivo A composio do valor total do imvel avaliando pode ser obtida atravs da conjugao de mtodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reproduo das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercializao, ou seja:

V! = (VT+ CB) FConde

V/

o valor do imvel;

VT o valor do terreno; CB o custo de reedio da benfeitoria; FC o fator de comercializao.o xe mp lal p a ra uso e xc lus ivo - J ONA S vlAl i OS - 03 2. 22/. 6- 51) ( Pe d ido 28:5 4 77 i mp resso : 2 2/ 03/z 0 l

A aplicao do mtodo evolutivo exige que: a) o valor do terreno seja determinado pelo mtodo comparativo de dados de mercado ou, na impossibilidade deste, pelo mtodo involutivo; as benfeitorias sejam apropriadas pelo mtodo comparativo direto de custo ou pelo mtodo da quantificao de custo; o fator de comercializao seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a unidade, em funo da conjuntura do mercado na poca da avaliao.

b)

c)

8.2.4.1 Quando o imvel estiver situado em zona de alta densidade urbana, onde o aproveitamento eficiente preponderante, o engenheiro de avaliaes deve analisar a adequao das benfeitorias, ressaltar o sub-aproveitamento ou o superaproveitamento do terreno e explicitar os clculos correspondentes. 8.2.4.2 Quando puder ser empregado, o mtodo evolutivo pode ser considerado mtodo eletivo para a avaliao de imveis cujas caractersticas sui generis impliquem a inexistncia de dados de mercado em nmero suficiente para a aplicao do mtodo comparativo direto de dados de mercado. 8.2.4.3 O mtodo evolutivo pode tambm ser empregado quando se deseja obter o valor do terreno ou o custo de reedio da benfeitoria a partir do conhecimento do seu valor total, considerada a equao de 8.2.4.

8.3 Mtodos para identificar o custo de um imvelOs mtodos a seguir so recomendados para a identificao do custo de todos os tipos de imveis, inclusive os que compem os empreendimentos objeto da ABNT NBR 14653-4.


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8.3.1 Mtodo da quantificao do custo

Utilizado para identificar o custo de reedio de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitrio bsico de construo ou por oramento, com citao das fontes consultadas.8.3.1.1 Identificao de custo pelo custo unitrio bsico (ABNT NBR 12721) 8.3.1.1.1 Vistoria

Tem como objetivo principal examinar as especificaes dos materiais aplicados, para estimao do padro construtivo, a tipologia, o estado de conservao e a idade aparente.8.3.1.1.2 Clculo da rea equivalente de construo

A rea equivalente de construo deve ser calculada de acordo com a seguinte frmula, em consonncia com o previsto na ABNT NBR 12721 para os casos de prdios em condomnio:

S = A p + E( Aq

e)

onde S a rea equivalente de construo;

Ap a rea construda padro;CO

CO

Aq, a rea construda de padro diferente; P/ o percentual correspondente razo entre o custo estimado da rea de padro diferente

EN-

e a rea padro, de acordo com os limites estabelecidos na ABNT NBR 12721.8.3.1.1.3 Estimao do custo de construo

o o_-7)

Para a estimao do custo de construo pode-se aplicar o modelo a seguir:C CUB +

4

OE + 01 + (0Fe OFd )

](1+ A)(1+ F)(1+ L)

ti

onde

2n

C

o custo unitrio de construo por metro quadrado de rea equivalente de construo;

CUB o custo unitrio bsico; OE 01 o oramento de elevadores;

z R

o oramento de instalaes especiais e outras, tais como geradores, sistemas de proteo contra incndio, centrais de gs, interfones, antenas, coletivas, urbanizao, projetos etc.;

OFe o oramento de fundaes especiais; OFd o oramento de fundaes diretas; S1J

a rea equivalente de construo, de acordo com a ABNT NBR 12721; e ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

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ABNT NBR 14653-2:2011

A

a taxa de administrao da obra; o percentual relativo aos custos financeiros durante o perodo da construo;

F L

o percentual correspondente ao lucro ou remunerao da construtora.

8.3.1.2 Identificao do custo pelo oramento detalhado 8.3.1.2.1 Vistoria A vistoria detalhada da benfeitoria tem como objetivo examinar as especificaes dos materiais aplicados, o estado de conservao e a idade estimada. 8.3.1.2.2 Levantamento dos quantitativos Nesta etapa so levantados todos os quantitativos de materiais e servios aplicados na obra. 8.3.1.2.3 Pesquisa de custos De acordo com as especificaes dos materiais e servios utilizados para execuo da benfeitoria, coletam-se os seus respectivos custos em fontes de consulta especializadas. 8.3.1.2.4 Preenchimento da planilha oramentriaEx e mp la r p a r a u so ex c lu s ivo - J O NA S v 11 OS - 0a2. 2/1. 6b d- 51) ( Ped ido 28a4 77 [ mp i essa : 2 2, 3 3/z

O preenchimento da planilha deve ser de acordo com o modelo sugerido na ABNT NBR 12721, onde so discriminados todos os servios, indicando-se a unidade de medida, a quantidade, o custo unitrio, o custo total e a fonte de consulta. 8.3.1.3 Depreciao fsica O clculo da depreciao fsica pode ser realizado de forma analtica por meio de oramento necessrio recomposio do imvel na condio de novo ou por meio da aplicao de coeficiente de depreciao, que leve em conta a idade e o estado de conservao. Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor deprecivel. 8.3.1.4 Custo de reedio da benfeitoria O custo de reedio da benfeitoria o resultado da subtrao do custo de reproduo da parcela relativa depreciao. 8.3.2 Mtodo comparativo direto de custo A utilizao do mtodo comparativo direto para a avaliao de custos deve considerar uma amostra composta por imveis de projetos semelhantes, a partir da qual so elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do mtodo comparativo direto de dados de mercado.

9 Especificao das avaliaes 9.1 Generalidades9.1.1 A especificao de uma avaliao est relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliaes, como com o mercado e as informaes que possam ser dele extradas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentao desejado tem por objetivo a determinao do empenho no trabalho avaliatrio, mas no representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentao. Quanto ao grau de preciso, este depende exclusivamente das caractersticas do mercado e da amostra coletada e, por isso, no passvel de fixao a priori.ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

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ABNT NBR 14653-2:2011

9.1.2 Todos os trabalhos elaborados de acordo com as prescries desta Norma sero denominados laudos de avaliao. O grau de fundamentao atingido deve ser explicitado no corpo do laudo. Nos casos em que o grau mnimo I no for atingido, devem ser indicados e justificados os itens das Tabelas de especificao que no puderam ser atendidos e os procedimentos e clculos utilizados na identificao do valor. 9.1.3 Os laudos de uso restrito, conforme 10.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, podem ser dispensados de especificao, em comum acordo entre as partes.

9.2 Mtodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo direto de custo 9.2.1O grau de fundamentao, no caso de utilizao de modelos de regresso linear, deve ser determinado conforme a Tabela 1, observando o descrito em 9.1 e 9.2. Tabela 1 Grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear Grau Item Descrio III Caracterizao do imvel avaliando Quantidade mnima de dados de mercado, efetivamente utilizados Completa quanto a todas as variveis analisadas 6 (k + 1), onde k o nmero de variveis independentes II Completa quanto s variveis utilizadas no modelo 4 (k + 1), onde k o nmero de variveis independentes I Adoo de situao paradigma

1 oco

Er--

2

3 (k + 1), onde k o nmero de variveis independentes

o :o o

tio):

3

Identificao dos dados de mercado

o.1)

Apresentao de informaes relativas a todos os dados e variveis analisados na modelagem, com foto e caractersticas observadas no local pelo autor do laudo

Apresentao de . informaes relativas a todos os dados e variveis analisados na modelagem

Apresentao de informaes relativas aos dados e variveis efetivamente utilizados no modelo

oo)

Admitida para apenas uma varivel, desde que: a) as medidas das caractersticas do imvel avaliando no sejam superiores a 100 % do limite amostrai superior, nem inferiores metade do limite amostrai inferior;

Admitida, desde que:

z o4o

Extrapolao

No admitida

a) as medidas das caractersticas do imvel avaliando no sejam superiores a 100 % do limite amostrai superior, nem inferiores metade do limite amostrai inferior;

CI 22C ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

ABNT NBR 14653 2:2011-

Tabela 1 (continuao) Grau Item Descrio III II b) o valor estimado no ultrapasse 15 % do valor calculado no limite da fronteira amostrai, para a referida varivel, em mdulo 1 b) o valor estimado no ultrapasse 20 % do valor calculado no limite da fronteira amostrai, para as referidas variveis, de per si e simultaneamente, e em mdulo

4

Extrapolao

No admitida

5

Ar;

oE.))) o o

Nvel de significncia a (somatrio do valor das duas caudas) mximo para a rejeio da hiptese nula de cada regressor (teste bicaudal) Nvel de significncia mximo admitido para a rejeio da hiptese nula do modelo atravs do teste F de Snedecor

10 %

20 %

30

6

1%

2%

5%

-6

9.2.1.1 a)o5

Para atingir o Grau III, so obrigatrias:

apresentao do laudo na modalidade completa; apresentao da anlise do modelo no laudo de avaliao, com a verificao da coerncia do comportamento da variao das variveis em relao ao mercado, bem como suas elasticidades em torno do ponto de estimao; identificao completa dos endereos dos dados de mercado usados no modelo, bem como das fontes de informao; adoo da estimativa de tendncia central.

o

b)

co z

c) d)

o,73

T.)C)

o(CS'S

9.2.1.2 permitido ao engenheiro de avaliaes fazer ajustes prvios nos atributos dos dados de mercado, sem prejuzo do grau de fundamentao, desde que devidamente justificados, em casos semelhantes aos seguintes: a) converso de valores a prazo em valores vista, com taxas de desconto praticadas no mercado na data de referncia da avaliao; ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

O.

C75

o

23

ABNT NBR 14653 2:2011-

b) c)

converso de valores para a moeda nacional na data de referncia da avaliao; converso de reas reais de construo em reas equivalentes, desde que com base em coeficientes publicados (por exemplo, os da ABNT NBR 12721) ou inferidos no mercado; incorporao de luvas ao aluguel, com a considerao do prazo remanescente do contrato e taxas de desconto praticadas no mercado financeiro.

d)

9.2.1.3 permitida a utilizao de tratamento prvio dos preos observados, limitado a um nico fator de homogeneizao, desde que fundamentado conforme 8.2.1.4.2, sem prejuzo dos ajustes citados em 9.2.1.2 (por exemplo, aplicao do fator de fonte para a transformao de preos de oferta para as condies de transao). 9.2.1.4 Recomenda-se a no extrapolao de variveis que presumivelmente explicariam a variao dos preos e que no foram contempladas no modelo, especialmente quando o campo de arbtrio no for suficiente para as compensaes necessrias na estimativa de valor. 9.2.1.5 O engenheiro de avaliaes deve analisar o modelo, com a verificao da coerncia da variao das variveis em relao ao mercado, bem como o exame de suas elasticidades em torno do ponto de estimao. 9.2.1.6 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os seguintes critrios: ECO

a) na Tabela 1, identificam-se trs campos (Graus III, II e I) e seis itens; b) o atendimento a cada exigncia do Grau I ter um ponto; do Grau II, dois pontos; e do Grau III, trs pontos;C)

o enquadramento global do laudo quanto fundamentao deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo Tabela 2.

o_

9.2.1.6.1 No caso de amostras homogneas 7), ser adotada a Tabela 1, com as seguintes particularidades: a) b) sero admitidos os itens 3 e 4 apenas no Grau III, de forma a ficar caracterizada a homogeneidade; ser atribudo o Grau III para os itens 5 e 6, por ser nulo o modelo de regresso. Tabela 2 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear Graus Pontos mnimos III 16 2, 4, 5 e 6 no Grau III e os demais no mnimo no Grau II 11 10 2, 4, 5 e 6 no mnimo no Grau II e os demais no mnimo no Grau I 1 6 Todos, no ,. mnimo no Grau 1

N

o

o

o o

Itens obrigatrios

o

co 3 cr).)

9.2.2

O Grau de fundamentao com o uso do tratamento por fatores deve estar conforme a Tabela 3.

o-

7) Em caso de dvida sobre a homogeneidade da amostra, esta pode ser analisada por meio da Distncia de Mahalanobis entre os elementos amostrais e o centride amostrai.

24


ABNT NBR 14653-2:2011

Para o atendimento Tabela 3, observar 9.1 e 9.2.

Tabela 3 Grau de fundamentao no caso de utilizao do tratamento por fatores Grau Item Descrio III1 Caracterizao do imvel avaliando Quantidade mnima de dados de mercado, efetivamente utilizados Completa quanto a todos os fatores analisados

IICompleta quanto aos fatores utilizados no tratamento

IAdoo de _. situao paradigma

2

12

5

3

3

Identificao dos dados de mercado

CN

coEF

Apresentao de informaes relativas a todas as caractersticas dos dados analisadas, com foto e caractersticas observadas pelo autor do laudo 0,80 a 1,25

Apresentao de informaes relativas a todas as caractersticas dos dados analisadas

Apresentao de informaes relativas a todas as caractersticas dos dados correspondentes aos fatores utilizados

4

t cEo

Intervalo admissvel de ajuste para o conjunto de fatores

0,50 a 2,00

0,40 a 2,50 a

a

No caso de utilizao de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissvel de ajuste de 0,80 a 1,25, pois desejvel que, com um nmero menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterognea.

o

9.2.2.1a)

Para atingir o Grau III so obrigatrias:

apresentao do laudo na modalidade completa; identificao completa dos endereos dos dados de mercado, bem como das fontes de informao; valor final adotado coincidente com a estimativa pontual de tendncia central.

= xeffip la. p at a us o exulu si vo - D ONAS iviA i OS -

b) c)

9.2.2.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os seguintes critrios:a) b) c) na Tabela 3, identificam-se trs campos (Graus III, II e I) e itens; o atendimento a cada exigncia do Grau I ter 1 ponto; do Grau II, 2 pontos; e do Grau III, 3 pontos; o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo Tabela 4.

Para o atendimento Tabela 4, observar o descrito em 9.1 e 9.2.


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ABNT NBR 14653 2:2011-

Tabela 4 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de tratamento por fatores GrausPontos mnimos Itens obrigatrios

III10 Itens 2 e 4 no Grau III, com os demais no mnimo no Grau II

II6 Itens 2 e 4 no mnimo no Grau II e os demais no mnimo no Grau I

I4 Todos, no , . ~imo no Grau 1

9.2.3

O Grau de preciso deve estar conforme a Tabela 5.

Tabela 5 Grau de preciso nos casos de utilizao de modelos de regresso linear ou do tratamento por fatores DescrioAmplitude do intervalo de confiana de 80 % em torno da estimativa de tendncia central2 /. 6P- 50 ( Pe d ido 28 477 i mp ie ss o: 22f 0 3/L 1 1)

Grau III_5 30 %

II5 40 %

I5 50 %

NOTA Quando a amplitude do intervalo de confiana ultrapassar 50 %, no h classificao do resultado quanto preciso e necessria justificativa com base no diagnstico do mercado.

9.3 Mtodo da quantificao de custoPara o atendimento Tabela 6, observar o descrito em 9.1 a 9.3.

Tabela 6 Grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo da quantificao de custo de benfeitorias Item Descrio Graus III IIPela utilizao de custo unitrio bsico para projeto semelhante ao projeto padro Justificado

IPela utilizao de custo unitrio bsico para projeto diferente do projeto padro, com os devidos ajustes Arbitrado

1Exe mp lai p ara uso e xc lus ivo - J O N/A S MA-i 1 OS - Oa

Estimativa do custo direto

Pela elaborao de oramento, no mnimo sinttico

2

BDI

Calculado Calculada por levantamento do custo de recuperao do bem, para deix-lo no estado de novo ou Casos de bens novos ou projetos hipotticos

3

Depreciao fsica

Calculada por mtodos tcnicos consagrados, considerando-se idade, vida til e estado de conservao

Arbitrada

26

@ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

ABNT NBR 14653- 2:2011

9.3.1

Para atingir o Grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade completa.

9.3.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os seguintes critrios:a) b) na Tabela 6, identificam-se trs campos (Graus III, II e I) e trs itens; o atendimento a cada exigncia do Grau I ter um ponto; do Grau II, dois pontos; e do Grau III, trs pontos; o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo Tabela 7. Tabela 7 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo da quantificao do custo de benfeitorias Graus Pontos mnimosido 2854 77 limp i osso 22oat u l si

c)

III 7 1, com os demais no mnimo no Grau II

II 5 1 e 2, no mnimo no Grau II

I 3 todos, no mnimo no Grau I

Itens obrigatrios no grau correspondente 9.4 Mtodo involutivo Conforme Tabela 8.

Para o atendimento Tabela 8, observar o descrito em 9.1 a 9.4. Tabela 8 Grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo involutivo Grau Item Descrio III 1 Nvel de detalhamento do projeto hipottico Preo de venda das unidades do projeto hipottico Estimativa dos custos de produo Anteprojeto ou projeto bsico No mnimo Grau II de fundamentao no mtodo comparativo Grau 111 de fundamentao no mtodo da quantificao do custo Fundamentados com dados obtidos no mercado II Estudo preliminar Grau 1 de fundamentao no mtodo comparativo Grau II de fundamentao no mtodo da quantificao do custo Justificados I Aproveitamento, ocupao e usos presumidos Estimativa Grau 1 de fundamentao no mtodo da quantificao do custo Arbitrados

exe mp lai p aia us o e xc lu si vo - J O N/A S MAl i OS - O

2c f 6s d- 51, ( P

2

3

4

Prazos

13 ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

27

ABNT NBR 14653-2:2011

Tabela 8 (continuao) Grau Item Descrio III 5 Taxas Fundamentadas com dados obtidos no mercado Dinmico com fluxo de caixa De estrutura, conjuntura, tendncias e conduta Mnimo de 3 Simulaes com discusso do comportamento do modelo II Justificadas Dinmico com equaes predefinidas Da conjuntura 2 Simulaes com identificao das variveis mais significativas I Arbitradas

6

Modelo Anlise setorial e diagnstico de mercado Cenrios Anlises de sensibilidade do modelo

Esttico

7 8

Sintticos da conjuntura 1

9( Pea do 28 ;aa 77 arp ie sso. 22/ 0 3/r u 11)

Sem simulao

9.4.1


9.4.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os seguintes critrios: a) b) na Tabela 8, identificam-se trs campos (Graus III, II e I) e nove itens; o atendimento a cada exigncia do Grau I ter um ponto; do Grau II, dois pontos; e do Grau III, trs pontos; o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo Tabela 9. Tabela 9 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo involutivo Graus Pontos mnimos Itens obrigatrios no grau correspondente III 22 2,6,7 e 8, com os demais no mnimo no Grau II II 13 2,6,7 e 8, no mnimo no Grau II I 9 Todos, no mnimo no Grau I

c)

p ar a uso exc lus ivo - J ONm S v Al OS -

9.5 Mtodo evolutivoConforme a Tabela 10. Para o atendimento Tabela 10, observar o descrito em 9.1 a 9.5.

r xer ap lal

28


ABNT NBR 14653-2:2011

Tabela 10 Grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo evolutivo Item Descrio III Grau III de fundamentao no mtodo comparativo ou no involutivo Grau III de fundamentao no mtodo da quantificao do custo Inferido em mercado semelhante Grau II Grau II de fundamentao no mtodo comparativo ou no involutivo Grau II de fundamentao no mtodo da quantificao do custo Justificado I Grau I de fundamentao no mtodo comparativo ou no involutivo Grau I de fundamentao no mtodo da quantificao do custo Arbitrado

1

Estimativa do valor do terreno

2

Estimativa dos custos de reedio

3

Fator de comercializao

9.5.1/. 69 6-51) ( Pe d ido 28:) ,(77 i mp resso : 2 2/ (1 3/L d 11


9.5.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os seguintes critrios: a) b) c) na Tabela 10, identificam-se trs campos (Graus III, II e I) e trs itens; o atendimento a cada exigncia do Grau I ter um ponto; do Grau II, dois pontos; e do Grau III, trs pontos; o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo Tabela 11.

9.5.2.1 Quando o terreno ou as benfeitorias, isoladamente, representarem menos de 15 % do valor total do imvel, podem ser adotados dois pontos para este item, independentemente do grau atingido em sua avaliao. Tabela 11 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo evolutivo Graus Pontos mnimos Itens obrigatrios no grau correspondente III 8 1 e 2, com o 3 no mnimo no Grau II II 5 1 e 2, no mnimo no Grau II I 3 Todos, no mnimo no Grau I

exe mp lar p ar a u so e xc lus ivo - J ONMS iviKi 1 05 - 0,5

10 Apresentao do laudo de avaliao10.1 Laudo de avaliao completo O laudo de avaliao completo deve conter no mnimo os seguintes itens: a) identificao do solicitante;C ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

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ABNT NBR 14653-2:2011

b) c) d) e) f) g) h)

finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante; objetivo da avaliao; pressupostos, ressalvas e fatores limitantes atender ao disposto em 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001; identificao e caracterizao do imvel avaliando atender ao disposto em 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, no que couber; diagnstico do mercado relatar conforme 7.7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001; indicao do(s) mtodo(s) e procedimento(s) utilizado(s) relatar conforme Seo 8 da ABNT NBR 14653-1:2001; especificao da avaliao indicar a especificao atingida, com relao aos graus de fundamentao e preciso, conforme Seo 9. Quando solicitado pelo contratante, deve ser apresentado demonstrativo da pontuao atingida; planilha dos dados utilizados; no caso de utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado, descrio das variveis do modelo, com a definio do critrio de enquadramento de cada uma das caractersticas dos elementos amostrais. A escala utilizada para definir as diferenas qualitativas deve ser especificada de modo a fundamentar o correto agrupamento dos dados de mercado;

i) j)

("V

E

k) tratamento dos dados e identificao do resultado Explicitar os clculos efetuados, o campo de arbtrio, se for o caso, e justificativas para o resultado adotado. No caso de utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado, deve ser apresentado o grfico de preos observados versus valores estimados pelo modelo, conforme 8.2.1.4.1; I) resultado da avaliao e sua data de referncia; m) qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsvel(is) pela avaliao.

.00 0.) a.1)

10.2 Laudo de avaliao simplificadoO laudo de avaliao simplificado deve atender no mnimo, de forma resumida, aos itens, 10.1 a) at 10.1 h) e 10.1.k), desta Parte 2.

10.3 AnexosJ)

o _ s cs o

Para a identificao do valor de mercado, podem ser includos, de acordo com o grau de fundamentao, os seguintes anexos: documentao dominial, fotografias do imvel avaliando, plantas, identificao dos dados de mercado, memria de calculo ou relatrios originais dos programas computacionais utilizados.

11 Procedimentos especficos 11.1 Desapropriaes o(.0ZI5

11.1.1 Classificao das desapropriaes11.1.1.1 Quanto extenso

= x u

total: aquela que atinge o imvel em sua totalidade, ou cujo remanescente seja inaproveitvel;0 ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

30

ABNT NBR 14653-2:2011

parcial: aquela que atinge parte do imvel.

11.1.1.2 Quanto durao temporria; permanente.

11.1.2 CritriosNas desapropriaes totais, as avaliaes devem ser realizadas com a utilizao dos mtodos previstos nesta Norma. O engenheiro de avaliaes deve apresentar, a ttulo de subsdio, o custo de reedio, o de reproduo e o valor de mercado. Nas desapropriaes parciais, o critrio bsico o da diferena entre as avaliaes do imvel original e do imvel remanescente, na mesma data de referncia (critrio "antes e depois"). Devem ser apreciadas circunstncias especiais, quando relevantes, tais como alteraes de forma, uso, acessibilidade, ocupao e aproveitamento. No caso de benfeitorias atingidas, devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras de adaptao do remanescente, possvel desvalia acarretada por perda de funcionalidade e eventual lucro cessante, no caso de ser necessria desocupao temporria para a execuo dos servios. Se o engenheiro de avaliaes considerar inaproveitvel o remanescente do imvel, esta condio deve ser explicitada e seu valor apresentado em separado. Nas desapropriaes temporrias, as indenizaes devem considerar a renda que seria auferida pelo imvel, durante o perodo correspondente, bem como eventuais perdas adicionais.

Lxe mp la r p a ra u so exc lu s ivo - J O NAS iviAl i OS - 032. 22 /. 69d- 5C ( Ped ido 28 S4 77 i mp ress o: 22J u 3iz. 0 11)

11.2 Servides 11.2.1 Classificao 11.2.1.1 Quanto natureza, entre outras: administrativa ou pblica, quando o titular da servido for o Poder Pblico ou seu preposto, sem que exista um imvel serviendo; predial, quando a restrio for imposta a um imvel serviente para uso e utilidade do imvel serviendo.

11.2.1.2 Quanto finalidade, entre outras: passagem de pedestres e veculos; passagem de linhas de transmisso; passagem de tubulaes.

11.2.1.3 Quanto interveno fsica: aparente, quando h interveno fsica; no aparente, quando no h interveno fsica. 31


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11.2.1.4 Quanto durao: temporria; perptua.

11.2.2 Critrios 11.2.2.1 O valor da indenizao pela presena de servido corresponde perda do valor do imveldecorrente das restries a ele impostas, calculadas alternativamente por: a) diferena entre as avaliaes do imvel original e do imvel serviente, na mesma data de referncia (critrio "antes e depois"), com considerao de circunstncias especiais, tais como alteraes de uso, ocupao, acessibilidade e aproveitamento; diferena entre os valores presentes dos rendimentos imobilirios lquidos relativos ao uso do imvel antes e depois da instituio da servido.

b)

11.2.2.2 Prejuzos causados s benfeitorias atingidas pela faixa de servido devem ser avaliados. 11.2.2.3 Perdas adicionais decorrentes da instituio da servido no imvel, como a cessao deatividade econmica, devem ser consideradas, quando solicitadas.

11.3 Glebas urbanizveisO

3

11.3.1 A avaliao das glebas urbanizveis deve ser feita preferivelmente com a utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado. 11.3.2 Quando for utilizado o mtodo involutivo, recomenda-se considerar os seguintes aspectos:a) a viabilidade legal da implantao do parcelamento do solo simulado, respeitadas as restries da Lei 6766 e das Leis Estaduais e Municipais atinentes ao uso e ocupao do solo, com destaque para os parmetros fsicos e urbansticos exigidos para o loteamento, tais como o percentual mximo de reas vendveis, infra-estrutura mnima, leitos carroveis, declives mximos etc.; b) a possibilidade de desmembramentos parciais, com frente para vias ou logradouros pblicos oficiais, desde que legalmente viveis e economicamente vantajosos, com loteamento da rea remanescente;

E i

o_

(N

c).1)

o d)

o estado dominial e eventuais gravames sobre a gleba, tais como a existncia de direitos reais e possessrios, informados pelo contratante; caso a gleba urbanizvel seja avaliada como empreendimento, devem ser seguidos os preceitos da ABNT NBR 14653-4;

z

o

e) quando houver dvidas sobre a viabilidade da urbanizao da gleba, recomenda-se verificar o seu valor por meio de seus frutos, tais como locao, arrendamento etc.

11.4 Avaliao de aluguis 11.4.1 Por comparao direta 11.4.1.1 Trata-se do procedimento preferencial, usualmente empregado em aes renovatrias e revisionais. Para a sua aplicao exigido o conhecimento de dados de mercado referentes a locaes de imveis semelhantes.32ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

"J,

ABNT NBR 14653-2:2011

11.4.1.2 Especial ateno deve ser dada quando forem comparados aluguis com distintos perodos de reajuste ou estgios do contrato, admitindo-se os seguintes procedimentos:a) tornar os dados homogneos, com o auxlio de modelos que levem em conta a previso inflacionria; utilizar modelos de regresso com variveis que considerem as diferenas contratuais ou o estgio do contrato.

b)

11.4.1.3 No caso de antecipao de aluguis, devem ser adicionados aos aluguis nominais acrscimos constantes, financeiramente equivalentes ao pagamento antecipado. 11.4.2 Pela remunerao do capital 11.4.2.1 Neste caso, o aluguel determinado em funo do valor do imvel, podendo ser empregado em casos de imveis isolados e atpicos, para os quais a utilizao da comparao direta seja impraticvel. 11.4.2.2 Sua utilizao exige a determinao da taxa de remunerao e do valor do imvel. 11.4.2.3 A taxa de remunerao deve ser objeto de pesquisa especfica para cada caso, pois varia para cada tipo de imvel, localizao e, tambm, ao longo do tempo, dependendo da conjuntura econmica. 11.4.3 ReformasO

N

N.oo o

o co ") a c

o


33

ABNT NBR 14653-2:2011

Anexo A (normativo) Procedimentos para a utilizao de modelos de regresso linear

A.1 IntroduoA tcnica mais utilizada quando se deseja estudar o comportamento de uma varivel depenA.1.1 dente em relao a outras que so responsveis pela variabilidade observada nos preos a anlise de regresso. No modelo linear para representar o mercado, a varivel dependente expressa por uma A.1.2 combinao linear das variveis independentes, em escala original ou transformadas, e respectivas estimativas dos parmetros populacionais, acrescida de erro aleatrio, oriundo de: efeitos de variveis no detectadas e de variveis irrelevantes no includas no modelo; imperfeies acidentais de observao ou de medida;

o

variaes do comportamento humano, como habilidades diversas de negociao, desejos, necessidades, compulses, caprichos, ansiedades, diferenas de poder aquisitivo, diferenas culturais, entre outros. Com base em uma amostra extrada do mercado, os parmetros populacionais so estimados A.1.3 por inferncia estatstica. Na modelagem devem ser expostas as hipteses relativas aos comportamentos das variveis A.1.4 dependentes e independentes, com base no conhecimento que o engenheiro de avaliaes tem a respeito do mercado, quando sero formuladas as hipteses nula e alternativa para cada parmetro.

E i tsitt3

-

A.2 Pressupostos bsicosRessalta-se a necessidade, quando se usam modelos de regresso, de observar os seus pressupostos bsicos, apresentados a seguir, principalmente no que concerne sua especificao, normalidade, homocedasticidade, nomulticolinearidade, no-autocorrelao, independncia e inexistncia de pontos atpicos, com o objetivo de obter avaliaes no tendenciosas, eficientes e consistentes, em especial as seguintes: a) para evitar a micronumerosidade, o nmero mnimo de dados efetivamente utilizados (n) no modelo deve obedecer aos seguintes critrios, com respeito ao nmero de variveis independentes (k): 3 (k-i- 1) para n 5_ 30, ni 3 para 30 < n 100, ni 10% n

5 ti)

o o

o a ,t3 ,

para n > 100, ni 10 onde ni o nmero de dados de mesma caracterstica, no caso de utilizao de variveis dicotmicas e variveis qualitativas expressas por cdigos alocados ou cdigos ajustados; 34ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

x u

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Recomenda-se que as caractersticas especficas do imvel avaliando estejam contempladas na amostra utilizada em nmero representativo de dados de mercado; b) atentar para o equilbrio da amostra, com dados bem distribudos para cada varivel no intervalo amostrai; os erros so variveis aleatrias com varincia constante, ou seja, so homocedsticos; os erros so variveis aleatrias com distribuio normal; os erros so no autocorrelacionados, isto , so independentes sob a condio de normalidade; o engenheiro de avaliaes deve se empenhar para que as variveis importantes estejam incorporadas no modelo inclusive as decorrentes de interao e as variveis irrelevantes no estejam presentes; 8 ) em caso de correlao linear elevada entre quaisquer subconjuntos de variveis independentes, isto , multicolinearidade, deve-se examinar a coerncia das caractersticas do imvel avaliando com a estrutura de multicolinearidade inferida, vedada a utilizao do modelo em caso de incoerncia; no devem podem correlaes evidentes entre o erro aleatrio e as variveis independentes do modelo, ou seja, o grfico de resduos no pode sugerir evidncias de regularidade estatstica com respeito s variveis independentes; possveis pontos influenciantes, ou aglomerados deles, devem ser investigados e sua retirada fica condicionada apresentao de justificativas.

c) d) e) f)

g)

h)

c;"3rJ

c1

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EExei nu la p ar a usoex c lusi vo - J OINAS viA OS - 002. 22 7. 6u 8- 5u ( Pe d ido 28

A.2.1 Verificao dos pressupostos do modelo A.2.1.1 Linearidade

Recomenda-se que seja analisado primeiramente o comportamento grfico da varivel dependente em relao a cada varivel independente, em escala original. Isto pode orientar o avaliador na transformao a adotar. Existem formas estatsticas de se buscar a transformao mais adequada, como, por exemplo, os procedimentos de Box e Cox. As transformaes utilizadas para linearizar o modelo devem, tanto quanto possvel, refletir o comportamento do mercado, com preferncia pelas transformaes mais simples de variveis, que resultem em modelo satisfatrio. Aps as transformaes realizadas, se houver, examina-se a linearidade do modelo, pela construo de grficos dos valores observados para a varivel dependente versus cada varivel independente, com as respectivas transformaes.

A.2.1.2 NormalidadeA verificao da normalidade pode ser realizada, entre outras, por uma das seguintes formas: a) pelo exame de histograma dos resduos amostrais padronizados, com o objetivo de verificar se sua forma guarda semelhana com a da curva normal;

8) Para justificar o valor escolhido dentro do campo de arbtrio, o engenheiro de avaliaes pode utilizar um modelo auxiliar com a reintroduo de variveis recusadas no teste da hiptese nula.ABNT 2011 - Todos os direitos reservados

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b)

pela anlise do grfico de resduos padronizados versus valores ajustados, que deve apresentar pontos dispostos aleatoriamente, com a grande maioria situados no intervalo [ 2; + 2]. pela comparao da freqncia relativa dos resduos amostrais padronizados nos intervalos de [ 1; + 1 ], [ 1,64; + 1,64 ] e [ 1,96; + 1,96 ], com as probabilidades da distribuio normal padro nos mesmos intervalos, ou seja, 68 %, 90 % e 95 %; pelo exame do grfico dos resduos ordenados padronizados versus quantis da distribuio normal padronizada, que deve se aproximar da bissetriz do primeiro quadrante; pelos testes de aderncia noparamtricos, como, por exemplo, o qui-quadrado, o de KolmogorovSmirnov ajustado por Stephens e o de Jarque-Bera.

c)

d)

e)

A.2.1.3 HomocedasticidadeA verificao da homocedasticidade pode ser feita, entre outros, por meio dos seguintes processos: a) anlise grfica dos resduos versus valores ajustados, que devem apresentar pontos dispostos aleatoriamente, sem nenhum padro definido; pelos testes de Park e de White.

b)

A.2.1.4 Verificao da autocorrelaoExemp la r p ai a uso e xc lusi vo - J ON ASA i 0 S - 032. 22 7. 6u d- 5p ( Pe d ido 28 '3 477 urd i esso: 22u

O exame da autocorrelao deve ser precedido pelo pr-ordenamento dos elementos amostrais, em relao aos valores ajustados e, se for o caso, s variveis independentes possivelmente causadoras do problema. Sua verificao pode ser feita, entre outros procedimentos, pela anlise do grfico dos resduos cotejados com os valores ajustados, que deve apresentar pontos dispersos aleatoriamente, sem nenhum padro definido.

A.2.1.5 Colinearidade ou multicolinearidadeUma forte dependncia linear entre duas ou mais variveis independentes provoca A.2.1.5.1 degeneraes no modelo e limita a sua utilizao. As varincias das estimativas dos parmetros podem ser muito grandes e acarretar a aceitao da hiptese nula e a eliminao de variveis fundamentais. Para verificao da multicolinearidade deve-se, em primeiro lugar, analisar a matriz das A.2.1.5.2 correlaes, que espelha as dependncias lineares de primeira ordem entre as variveis independentes, com ateno especial para resultados superiores a 0,80. Como tambm possvel ocorrer multicolinearidade, mesmo quando a matriz de correlao apresenta coeficientes de valor baixo, recomenda-se, tambm, verificar o correlacionamento de cada varivel com subconjuntos de outras variveis independentes, por meio de regresses auxiliares, como pela anlise de varincia por partes. Para tratar dados na presena de multicolinearidade, recomendvel que sejam tomadas A.2.1.5.3 medidas corretivas, como a ampliao da amostra ou adoo de tcnicas estatsticas mais avanadas, a exemplo do uso de regresso de componentes principais. Nos casos em que o imvel avaliando segue os padres estruturais do modelo, a existnA.2.1.5.4 cia de multicolinearidade pode ser negligenciada.

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A.2.1.6 Pontos influenciantes ou "outliere

A existncia desses pontos atpicos pode ser verificada pelo grfico dos resduos versus cada varivel independente, como tambm em relao aos valores ajustados, ou usando tcnicas estatsticas mais avanadas, como a estatstica de Cook ou a distncia de Mahalanobis para detectar pontos influenciantes.

A.3 Testes de significnciaA.3.1

O nvel de significncia mximo admitido nos demais testes estatsticos (aqueles no citados na Tabela 1) no deve ser superior a 10 %.A.3.2

A significncia de subconjuntos de parmetros, quando pertinente, pode ser testada pela anlise da varincia por partes.A.3.3 Os nveis de significncia utilizados nos testes citados em A.3 sero compatveis com a especificao da avaliao.

A.4 Poder de explicaoEx e mp lar: p a a us o exc lus ivo - J ONA S vIA OS - 0a2. 2z /. 6pc3- 5e ( Pe d ido 28:3 477 I mp r esso : 22/ 03i a l i)

Em uma mesma amostra, a explicao do modelo pode ser aferida pelo seu coeficiente de determinao. Devido ao fato de que este coeficiente sempre cresce com o aumento do nmero de variveis independentes e no leva em conta o nmero de graus de liberdade perdidos a cada parmetro estimado, deve-se considerar o coeficiente de determinao ajustado.

A.5 Variveis dicotmicasToda varivel que possa assumir apenas dois valores deve ser tratada como varivel dicotmica, vedada a extrapolao ou interpolao nessa situao. usual a varivel dicotmica assumir os valores O e 1.

A.6 Cdigos alocadosOs critrios da construo dos cdigos alocados devem ser explicitados, com a descrio necessria e suficiente de cada cdigo adotado, de forma a permitir o claro enquadramento dos dados de mercado e do imvel avaliando e assegurar que todos os elementos de mesma caracterstica estejam agrupados no mesmo item da escala. A escala ser composta por nmeros naturais consecutivos em ordem crescente (1, 2, 3...), em funo da importncia das caractersticas possveis na formao do valor, com valor inicial igual a 1. No necessrio que a amostra contenha dados de mercado em cada uma das posies da escala construda. Recomenda-se a utilizao prvia da anlise de agrupamento de dados para a construo dos cdigos alocados. vedada a extrapolao de variveis expressas por cdigos alocados.

s


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A.7 Cdigos ajustadosAdmite-se que os cdigos sejam extrados da amostra por meio de modelo de regresso com a utilizao de variveis dicotmicas, desde que haja pelo menos trs dados por caracterstica. vedada a extrapolao ou a interpolao de variveis expressas por cdigos ajustados.

AS Diferentes agrupamentosNo caso de utilizao no mesmo modelo de regresso de diferentes agrupamentos (tipologia, mercados, localizao, usos etc.), recomenda-se verificar a independncia entre os agrupamentos, entre as variveis utilizadas e possveis interaes entre elas.

A.9 Apresentao do modeloA varivel dependente no modelo de regresso deve s

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