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AVALIAÇÃO COMERCIAL
IMÓVEL EM PIRACAIA – SP
“POUSADA FIGUEIRA GRANDE”
Foto do restaurante com sala de yoga no piso superior
Solicitante: Proprietário
Finalidade: Avaliação Comercial
Objetivo: Valor de Mercado de Compra e Venda
Tipo: Imóvel – Pousada contendo casas e chalés
Uso: Comercial
Data: 12 de maio de 2020
1- LOCALIZAÇÃO
Endereço: Coordenadas GPS: 23 07 00 6 S 46 16 43 0 W - Propriedade às margens da represa Atibainha do sistema Cantareira. Distante 17 km da cidade de Piracaia
_______________________________________________________________________________________________CONFIDENCIAL: POUSADA FIGUEIRA GRANDE – A/C DR. LUIZ ROSELLI & HASTAPUBLICA 2
2- CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
Melhoramentos Públicos
Coleta de resíduos sólidos x Energia elétrica X Wifi via rádio
x Água Potável/Mina Nat. x Telefone X Redes de comunicação e televisão
x Águas pluviais Gás canalizado Esgotamento Sanitário
Principais polos de influência: Piracaia/SP, Nazaré Paulista/SP, Joanópolis/SP, Atibaia/SP e Bragança Paulista/SP. Estas cidades formam um “cinturão” de ecoturismo, com diversas trilhas para passeios a pé, cavalo, bike ou moto. Passeios a barco, diversas cachoeiras etc.
Principais vias de acesso: Rodovia D.Pedro I (SP-065) – Por dentro de Piracaia, rodando 17 km por estrada asfaltada, sinuosa mas em ótimo estado de conservação, estrada municipal André Franco Montoro – Ou à partir de Nazaré Paulista, 11 km de estrada vicinal em terra.
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3- Características do Imóvel
Tipo: Pousada turística – casas e chalés Estrutura: Tijolos
Padrão Construtivo: bom Telhado: Telhas de Cerâmica
Idade Aparente: 20 anos Revestimento externo: Reboco e pintura látex
Estado de conservação: Bom
4- Dados do imóvel Matrícula – 19.528 CRI de Atibaia Área Total = 40.935 m2 Área construída total =: 720 m2 Na área construída não estão incluídas a piscina e a capela. Refeitório / Cozinha / Banheiro / Salão de Convenções Cozinha – 5,60 x 4,40m Piso térreo = 6,07 x 16,27 = 98,76 m2, salão de refeições, cozinha, dispensa, banheiro, mais uma varanda em L, na largura de 3,40m, com uma churrasqueira em alvenaria. Piso superior = 6,07 x 16,27 = 98,76 m2, salão para convenção e outras atividades. Total desta edificação = 98,76 x 2 = 197,52 m2 Nesta construção não foi incluído um L de varanda de largura de 3,4 m Casa Social Aquecimento central elétrico/Solar Escritório, quarto gerente com banheiro, sala de TV social
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Banheiro social, sala com 3 ambientes e lareira. Varanda em L com redes e mesas – a.c. = 48,00 m2 Chalé 7, com suíte e aquecimento central elétrico/solar 17,30 x 9 = 156,00 m2 Recepção, 2 banheiros (H/M), Lavanderia, banheiro funcionários, dispensa – Lavanderia – 4,70 x 7,40m. Total = 9,10 x 7,80m = 71,00 m2 Chalés 1 e 2 de 44,54m2, suíte com aquecimento solar/aquecimento central elétrico no chuveiro, lareira. Chalés 3 e 4 de 44,54m2, suíte com aquecimento solar/aquecimento central elétrico no chuveiro, lareira Chalés 5 e 6 de 52,69m2, suíte com aquecimento solar/aquecimento central elétrico no chuveiro, lareira Casa (Chalé 8) com 3 dormitórios: 58,5 m² Varanda, 2 suítes, 1 quarto, 1 banheiro, 1 sala. Aquecimento dos chuveiros à gás. Garagem de hóspedes, 6 carros cobertos. Outra área estacionamento descoberto Casa de caseiro: 6,60 x 7,15m = 47,00 m² Capela – 3,10 x 4m = 12,40 m2 Piscina – 5 x 10m = 50,00 m2 Horta orgânica Pomar – Laranja, limão, lixia, goiaba, mamão, .... Redário WiFi – Em toda área dos chalés (com exceção do chalé 8), área do refeitório e salão de convenção, recepção, casa com ambiente de estar. Toda água originada de mina d'agua.
5- Observações Importantes Venda com “porteira fechada (mobiliada)". Excelente sítio onde funciona uma pousada para turismo e eventos. Exuberante vista à partir de 8 chalés, salão de convenções, refeitório, áreas sociais, cozinha de restaurante com forno à lenha, piscina, capela, horta e pomar orgânico e garagem. Propriedade às margens da represa Atibainha do sistema Cantareira com acesso direto às águas. O acesso à propriedade se dá através de estrada asfaltada, com apenas um trecho final em terra, de 500 metros. Num passado recente, era um destino muito procurado por motociclistas e ciclistas em busca de ótimas trilhas. Pessoas desejosas de um lugar tranquilo, com natureza exuberante, pesca farta de trutas e outros peixes, passeios à cachoeiras e comida típica de fazenda. No inverno, eram realizados festivais de trutas, fondues, com frequência de artistas da região e turistas de São Paulo e outras cidades..
6. Avaliação
Metodologia
No presente caso, tendo em vista a natureza do imóvel avaliado, sua situação “geo-sócio-econômica” e a
disponibilidade de dados seguros, optamos pelo “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”, para a definição
de valores.
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Tratamento de dados e Identificação do Resultado
O valor obtido foi determinado após uma ampla pesquisa junto ao mercado imobiliário, através de anúncios, contatos
com corretores, imobiliárias atuantes, proprietários e pessoas afins. Identificamos elementos comparativos válidos
que, de acordo com as “Normas”, devem possuir os seguintes fatores de equivalência:
a) Equivalência de situação
Dá-se preferência a locais da mesma situação “geo-sócio-econômica”, do mesmo bairro e zoneamento.
b) Equivalência de tempo:
Sempre que possível, os elementos comparativos devem apresentar contemporaneidade com a avaliação.
c) Equivalência de características:
Sempre que possível deve ocorrer à semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no que tange à situação, grau
de aproveitamento, características físicas, adequação ao meio, utilização etc.
Valor do imóvel após consultas em imobiliárias da cidade e internet (imóveis próximos e
compatíveis): R$ 1.700.000,00 (um milhão e setecentos mil reais)
Valor para venda forçada: R$ 1.400.000,00 (um milhão e quatrocentos mil reais)
Imobiliárias consultadas:
FEITÁ IMÓVEIS
GODOY IMÓVEIS
ÚNICA IMOBILIÁRIA
7. Outras informações fornecidas pela prefeitura de Piracaia
Se você gosta de fazer turismo ecológico, Piracaia é uma excelente dica. Ali é possível fazer trilha, tomar banho de cachoeira e comer muito bem – as trutas fazem a fama da cidade. Os entendidos dizem que o clima de montanha, mais fresco, favorece a criação deste peixe que é parente do salmão.
O município fica praticamente colado à Capital, a 82 quilômetros de distância. Cercada por enormes represas que integram o sistema Cantareira, a cidade oferece aos seus visitantes a pesca amadora e ecológica, além da prática de esportes náuticos. Os praticantes de esportes radicais como rafting e boia cross tem diversão garantida nas cachoeiras do Pião e Atibainha. Algumas cachoeiras estão encravadas na Mata Atlântica, o que se por um lado dificulta o acesso por outro garante a sua preservação.
Para quem gosta de caminhadas, a cidade tem vistas panorâmicas belíssimas a partir de picos que variam de 1.100 a 1.920 metros de altitude. Saindo do centrinho, por exemplo, você pode pegar a Rota do Atibainha. São 23 quilômetros de estradas pelo circuito das serras e das águas.
Bem no meio da Mata Atlântica, funciona a pousada Figueira Grande que tem todos os atributos de um refúgio ecológico. A mata preservada garante surpresas como ver e apreciar de perto raposas, beija-flores e frutas nativas.
Depois de se aventurar e curtir a natureza, a dica é conhecer o centro da cidade. A principal atração é o parque ecológico, que conta com lago, pista de Cooper, playground, quadra de areia, horto com viveiro de mudas, orquidário e lanchonete.
Em frente ao parque, existe a gruta de Nossa Senhora Aparecida, que foi inaugurada em 12 de outubro de 2004. Os religiosos ainda podem conhecer o Santo Cruzeiro, que fica no alto do morro. Para chegar lá, é necessário muito
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fôlego: subir uma escadaria com 590 degraus. Vale a pena. O conjunto de 14 metros é considerado o maior crucifixo do mundo e do alto pode se avistar toda a cidade.
08. Amostra Comparativa
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09. ENCERRAMENTO
É importante ressaltar que o valor definido para o imóvel, dentro dos critérios e procedimentos usuais da Engenharia
de avaliações, não representa um número exato e sim uma expressão monetária teórica e mais provável do valor pelo
qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um imóvel, numa data de referência, dentro das condições de
mercado vigente. Isto não significa que eventuais negociações efetivas não possam ser feitas por valores diferentes
destes, inferiores ou superiores, dependendo de aspectos específicos relacionados aos interesses das partes
envolvidas.
O Laudo Comercial é considerado como documento sigiloso, absolutamente confidencial.
10- imagens do imóvel
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Porteira da entrada
Recepção
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Recepção
Sala de yoga
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Varanda do restaurante
Restaurante
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Cozinha
Cozinha com fogão à lenha
Cozinha com grande freezer
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Piscina
Escada de acesso aos chalés
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Chalé
Frente de chalé
Escadas para chalés
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Chalé padrão
Interior de chalé padrão
Interior de chalé – TV com tela plana
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WC do chalé
Vista da varanda dos chalés
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Vista do chalé
Casa sede com restaurante ao fundo
Local da Pousada
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Vista aérea obtida por drone
chalés
Vista aérea obtida por drone
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Vista aérea obtida por drone
Obs. Final: Conforme pode ser comprovado através das fotos, atuais, feitas em 11/05/2020, a Pousada está
praticamente pronta para ser reaberta, necessitando de pequenos reparos, pintura e decorações. Investir num
bom restaurante e em eventos que atraiam o público ávido do ecoturismo. Possui atrativos para todas as
estações do ano. Trata-se de um bom investimento para empreendedores com know how em hotelaria e lazer.
Aproveitando a oportunidade para reiterar nossos votos de elevada estima e consideração.
Nos colocamos à disposição para maiores esclarecimentos.
São Paulo, 15 de maio de 2020
MARCELO VALLAND
HASTAPÚBLICA LEILÕES