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ISBN978850263699-6
Brandelli,LeonardoUsucapiãoadministrativa:Deacordocomonovocódigodeprocessocivil/LeonardoBrandelli.–SãoPaulo:Saraiva,2016.1.Usucapião2.Usucapião-BrasilI.Título.15-08783CDU-347.232.4
Índicesparacatálogosistemático:
1.Usucapião:Direitocivil347.232.4
DiretoreditorialLuizRobertoCuriaGerenteeditorialThaísdeCamargoRodrigues
AssistenteeditorialDeborahCaetanodeFreitasViadanaCoordenaçãogeralClarissaBoraschiMaria
PreparaçãodeoriginaisMariaIzabelBarreirosBitencourtBressaneAnaCristinaGarcia(coords.)
ArteediagramaçãoLaisSorianoRevisãodeprovasAméliaKassisWardeAnaBeatrizFragaMoreira(coords.)|IvaniA.
MartinsCazarimConversãoparaE-pubGuilhermeHenriqueMartinsSalvador
ServiçoseditoriaisElaineCristinadaSilva|KelliPriscilaPinto|MaríliaCordeiroCapaIdéearteecomunicação
Datadefechamentodaedição:1-10-2015
Dúvidas?
Acessewww.editorasaraiva.com.br/direito
Nenhumaparte desta publicação poderá ser reproduzida por qualquermeio ou forma sem a préviaautorizaçãodaEditoraSaraiva.AviolaçãodosdireitosautoraisécrimeestabelecidonaLein.9.610/98
epunidopeloartigo184doCódigoPenal.
Sumário
Prefácio
Introdução
1.Fundamentodadesjudicializaçãodausucapião
2.Ausucapiãoextrajudicialnodireitocomparado
3.Evoluçãohistóricadoinstitutonodireitobrasileiro
4.Naturezajurídicadausucapiãoextrajudicialimobiliária
5.Escopomaterialdeabrangênciadausucapiãoextrajudicial
5.1Momentodaaquisiçãopelausucapião
5.2Bensedireitosimobiliáriosquepodemserusucapidos
5.3Usucapiãoordinária
5.3.1Tradicional
5.3.2Usucapiãoordináriacomprazoreduzido
5.4Usucapiãoextraordinária
5.4.1Usucapiãoextraordináriatradicional
5.4.2Usucapiãoextraordináriacomprazoreduzido
5.5Usucapiãoespecialurbana
5.5.1Usucapiãoespecialurbanaindividual
5.5.2Usucapiãocoletiva
5.5.3Usucapiãofamiliar
5.6Usucapiãoespecialrural
5.7Usucapiãoespecialindígena
5.8Usucapiolibertatis
5.9Usucapiãotabular?
6.Oprocessodeusucapiãoimobiliárioextrajudicialregistral
6.1Procedimentocomum
6.1.1Introdução
6.1.2Requisitos
6.1.3Legitimidadeativa
6.1.4Legitimidadepassiva
6.1.5Procedimento
6.1.5.1Prenotação
6.1.5.2Autuação
6.1.5.3Primeiraqualificaçãoregistral
6.1.5.4Realizaçãoousolicitaçãodediligências
6.1.5.5Notificaçãodelegitimadospassivoscertos
6.1.5.6CientificaçãodoMunicípio,doEstadoouDistritoFederaledaUnião
6.1.5.7Publicaçãodeedital
6.1.5.8Qualificaçãoregistralfinal
6.1.6Análiseprobatória
6.1.7Atosderegistro
6.2ProcedimentoespecialprevistonaLein.11.977/2009
6.2.1Introdução
6.2.2Âmbitodeabrangência
6.2.3Requisitos
6.2.4Cogniçãoregistral
6.2.5Procedimento
6.2.5.1Requerimento
6.2.5.2Qualificaçãoregistral
6.2.6Atosregistraisaserempraticados
7.Usucapiãodeusoespecialparafinsdemoradia
8.ResponsabilidadecivildoRegistradornaqualificaçãodausucapiãoadministrativa
9.Sugestõesdelegeferenda
9.1Notificaçãoporeditaldelegitimadospassivoscertos
9.2Presunçãodeconcordâncianosilênciodenotificado
9.3Emolumentosparaoprocedimentoextrajudicialcomum
Referências
LeonardoBrandelli
DoutoremDireitopelaUFRGS.MestreemDireitoPrivadopelaUFRGS.
ProfessordeDireitoCivilnaEscolaPaulistadeDireito(EPD)eOficialdeRegistrono1ºCartóriode
RegistrodeImóveisdeJundiaí–SP.
ParaaRenata,aMariaValentina,aAnaCatarinaeoLuisOtávio,commeuamor.
Prefácio
Aaparênciapresuntivadatitularidadededireitosimobiliáriosresultaoudoregistrooudaposse−
desta,enquantoédetençãorealdacoisaimóvel−,masadapossecedepassoàexistênciadeumstatus
opostoinscritonoregistro.
Esselimiteàeficáciapublicitáriadapossessãopõeemevidênciaqueaconfiançasocialnoregistro
− em derradeira análise, trata-se da fidúcia radicada no próprio registrador − supera, em linha de
princípio e mesmo de fato (quod plerumque accidit), a expectativa de a posse ser algo além de
indiciária.
O conflito de aparências, contudo, solve-se em favor do registro. Isso permite aferir que duas
publicidadesgeramduaspresunçõesquepodemseruníssonas,masemqueasegunda−aemergenteda
posse − supõe um condicionamento: o silêncio tabular. Esse quadro sugere que, seja por força da
história,sejaporindicaçãometafísica(oqueédetodoadmissível,sesepensarnaideiamaisgenérica
depublicidade jurídica),devareconhecer-sena instituiçãodoregistrode imóveisumaconaturalidade
com a “palavra” do registrador. E, talvez, nãomenos, com seus silêncios. Trata-se de uma eficácia
adjetivapreferenteàsegunda,vinculadaàposse,daqual,comagregação(aomenos)dotempo,espera
retirar-seumaeficáciasubstantiva,queéausucapião.
Aprimeira, a da “palavra” do registrador, responde à natureza singular do registro imobiliário,
embora seja própria de uma variação acidental de estatuto definido historicamente: é um dado
personalíssimodeseuhábitoprofissional,edesigna-sefépública,conaturalàfinalidadeassecuratória
queseaguardadoregistro.
Nãosedera,comefeito,umaderradeirapresunçãodelegitimidadedosatosregistrais,ouseja,a
resultantedafépública,nãoteriasequersentidoainstituiçãoregistrária.Podeaindaagorarecrutar-se
umexemploatualíssimoparameditarcomproveito(digo-o,comperdão!):apretendidahipóstasedeum
Registro eletrônico − todavia, nunca se terá chamado de Registro datilográfico ao que sucedeu o
período damanuscrição − fala de um novo Registro (esse, eletrônico), ao modo (implícito, quando
menos)deumatransformaçãodecarátersubstantivo:oRegistroqueerajánãoéounãoserá.Substitui-
se aí adescobertaprudencialda rescertapelaconfiançaburocráticanumaresmachina, a esforçada
invençãodoagirconcretopelamonótonafalsacertezadeumasimplestécnica.
A fé pública do registrador, entretanto, corresponde a um hábito do registrador, e o hábito do
registrador é o próprio registrador em hábito. A admitir (o que não se queira!) o escambo da
pessoalidadenaatuaçãoregistralpelorecursosimplistaaotédioanônimoeformuláriodosbitsdeum
computador,chegar-se-iaalevarafépúblicadoregistradornãojáesóaumacrise,masaumestado
agônico, de recusa da própria natureza da instituição registral (vem-me aqui à lembrança o étimo de
“agonia”:agone?Querdizer:devoagir?).
Seafépúblicadoregistradoréachaveadjetivadapropriedadeimobiliária,asubstantiva, jáse
disse,éausucapião,quesesintetiza(impropriamente)comosomadapossecomotempo−quando,em
verdade,congregaaindaotítulo,aboa-féeacoisajuridicamentesuscetíveldeadquirir-se:reshabilis,
titulus,fides,possessio,tempus...Estaeraaenunciaçãoquesehaviadememorizar.
Peseemboraorelevojurídicoepolíticodausucapião,sobretudoàvistadeseucaráterdeclave
derradeiraparaostatusdedomínio−nãopassemosaolargodequeafunçãosocialdapropriedadeestá
firmadaemdemarcaroqueédeumeoqueédeoutro−,nãosecontaentreseusrequisitosclássicosa
jurisdicionalidade. Deve pensar-se aqui em algo parecido com a irrelevância (ou mesmo
inconveniência)dajudiciaridadenoscasosdainiurecessioedosprocessosfingidos(concluídoscoma
confessio in iure e a confessio in iudicio). Assim, recupera-se a tradição não só de uma passagem
histórica da jurisdição contenciosa à de caráter voluntário, mas ainda a seguinte, do passo da
judiciaridadeàfonteextrajudicial(exemplomarcanteéaconversãodopræceptumdesolvendoque,de
origemjudicial,veioapermitir-sepelavianotarial,pormeiodaescrituraguarentigia).
Épossível,aquieali,criticar-seosimplismocomquesealçamashipótesesdedesjudiciarização.
E,muitavez,senãoporseuobjeto−suscetíveldeatrair-seporumapotestasnoniudicialis−,muitoe
gravemente pelos fundamentos com que se propõe desjudiciarizar alguns casos. Nesse sentido, não
parecebemque seadoteocritériosimplex daceleridadecomo regradeumanova justiça: lógicada
produtividade, discurso da brevidade, reino da quantidade: no direito pós-moderno, disse Ettore
Gliozzi,“l’unicacosasocialmente importanteèche igiudicidecidano lecontroversie,non importa in
chemodoeconqualimotivazione”.Ouseja,emvezdasdeusasThêmisouDiké,onovodeusdojurídico
seráentãoHermes–odeuseólico−,dando-se,alémdisso,aprevalênciadosinteressesdaeconomiade
mercado(economicismojurídico)sobreosdapessoahumana:oobjetododireitodesloca-sedohomem
paraocapital(issoécomumaocapitalismoeaosocialismo,note-sebem).
Mas,adespeitodessesexcessos,estábemadmitir:redditesuntCæseris,Cæseri.Esehá,comohá
ainda,umaexitosaMagistraturadapazjurídica−felizexpressãodeAntonioMonasterioyGalí−,bemé
que a ela acorram os casos e as situações não conflitivas, ainda as que contenham provável
conflituosidade inmot¯o (é trivial,masconvém referir: o atoqueestánapotência, enquantoestá em
potência,nãoéato…nãohaveria,pois,conflitoatual).Ébemparaissoque,sobcertoaspecto,devem
existir as Notas e os Registros públicos: Magistratura da prevenção, Magistratura da conciliação,
Magistraturadaconcórdia.
ÉdeumausucapiãoimobiliáriadesjuridiciarizadaquetratamaisestelivrodeLeonardoBrandelli,
doutrinador já consagrado, embora jovem, pela marca de um pensamento rigorosamente articulado.
Conheci-lheprimeiroporumaobra(seuvaliosoestudosobreaatanotarial):masaobradapessoaéjáa
pessoaemobra(rectius:emato).Festejei-lhe,depois,inpector¯e,aconvocaçãoparaatuarnoInstituto
de Registro Imobiliário do Brasil, porque avistei, esperançoso, uma nova retomada do status
verdadeiramentecientíficoqueumainfelizdécadanominalistadesperdiçouparaosbonsestudiososdo
DireitoRegistralImobiliáriobrasileiro(eelessãomuitos).Sobretudo,adiante,pudeaferirosomatório
deduasvirtudesgratificantesnessevalorosopensador.Issomuitooexplica:reúneLeonardoBrandellia
sagacidade e a docilidade; é dizer que aprendemeditando por si próprio, mas também trilhando os
trilhosdequemjátrilhou.
Quandoultrapassoaslinhasdeumestendidomeridiano(porminhaconta−eapesardasevidências
emcontrário−resolviestendê-lo,decerto),contenta-mevermaisestaobradeLeonardoBrandelli,que
aliaseusaberprudencialderegistradoraodeumarticuladorpensadordaciênciadoDireitoRegistral
Imobiliário.
RicardoDip
DesembargadordoTJSP
Introdução
Trata-seoprocedimentoextrajudicialdeusucapiãodeimportantenovidadequeveiorecentemente
introduzidanoordenamentojurídicobrasileiro,comacerto,emnossoentender,possibilitando,emcasos
de ausência de litígio, o reconhecimento da aquisição de direitos reais imobiliários diretamente no
RegistroImobiliário,semanecessidadedeprocessojudicial,tornando,assim,ocaminhomaiscélere,
menos custoso (não apenas pecuniariamente falando, mas também psicologicamente), e auxiliando a
reduçãodacargadesumanadeprocessossubmetidosaoPoderJudiciário.
O§5ºdoart.214daLRP, inseridopelaLein.10.931/2004,eoart.1.242,parágrafoúnico,do
CódigoCivil já haviam dado um primeiro passo ao elevar o patamar de importância do registro no
Registro de Imóveis, o primeiro, evitando o seu cancelamento por vício de procedimento quando
presentesosrequisitosdausucapião,e,osegundo,elevandoregistro,elepróprio,arequisitodecerta
espécie de usucapião, a qual analisaremos oportunamente. Adiante-se, todavia, que não se trata de
hipótesesdeusucapiãotabular,comoatecnicamentesetemafirmado.
Posteriormente,surgiuoprocedimentodeusucapiãoextrajudicial,ouadministrativa,comaLein.
11.977/2009,queomanteve,entretanto,circunscritoasituaçõesderegularizaçãofundiáriadeinteresse
social,comoseverá.
Finalmente,em2015,omaisvultuosopasso:oprocedimentodeusucapiãoextrajudicialordinário,
queaplica-seàaquisiçãodequalquerdireitousucapível,porqualquerformadeusucapião.
Ditoprocedimentoextrajudicialordinário,instituídopeloart.1.071donovoCPC,queacresceuo
art.216-AàLeideRegistrosPúblicos,trata-sedeimportantenovidadeinseridanoordenamentojurídico
eque,senãoéperfeita,eprecisa,emnossaopinião,deajusteslegislativos,comoseverá,temomérito
deavolumarummovimentoquejáhaviaantessidoiniciadoemsolobrasileiroeemterrasalienígenas,
bem como de colocar na ordem do dia uma discussão extremamente importante, quemuitas vezes é
tratada ideologicamente, mas que precisa ser discutida séria e tecnicamente, qual seja, a da
extrajudicializaçãodeuma série dematérias quepermanecemna seara judicialmais por umcostume
arraigadodoquepropriamenteporumanecessidadetécnica,atrapalhando,assim,Juízes–quecarregam
umasobrecargadesumanade trabalho, imensaedesnecessária–epartes–quepadecemdasmazelas
acarretadas pela sobrecarga de trabalho dos Magistrados –, quando há profissionais do Direito
selecionadosemdificílimoscertamespúblicos,dotadosdeadequadascaracterísticasparaatenderatal
demanda:osRegistradoreseosNotários.
Oart.1.071donovoCódigodeProcessoCivil,queentraráemvigorem18-3-2016,insereoart.
216-AdaLRP,noqualcriaoprocedimentocomumdeusucapiãoextrajudicial,inexistenteatéentãono
Direitobrasileiro.
Apesar de ser uma importante inovação, não há aí a invenção da roda. Já havia a usucapião
extrajudicialemoutrosordenamentosjurídicos,emesmonoordenamentojurídicobrasileiro,conforme
seviu.
Masofatoéqueonovelart.216-Acriouumimportanteinstitutoquedánovadimensãoàusucapião
extrajudicial,oquefazcomquepasseaserpossívelenecessárioumestudotécnicoesistemáticosobre
otema,oquesepretendefazernestelivro.
Estetrabalhotemporescopoanalisarausucapiãoextrajudicialregistral,nassuasformaspossíveis,
verificandotantoajáexistentenoordenamentojurídicoantesdoNCPCquantoaporesteinstituída,bem
comofazendoumaanálisededireitocomparadoafimdeverificarasexperiênciasestrangeirasprévias
àsnossas.
Pretende-sefazerumaanálise,emborasuperficial,dasespéciesmateriaisdeusucapião,comseus
requisitos de juridicidade, pois o procedimento extrajudicial é, segundo majoritário entendimento,
apenas declaratório de requisitos previamente implementados, os quais precisam ser conhecidos e
discutidos, atémesmoparaque sepossaperceberacomplexidadedaanálise jurídicaquedeverá ser
levada a cabopeloOficial deRegistrode Imóveis, a fimdebementenderos caminhospossíveis da
decisãoqualificadoraregistral.
Institutonovoqueé,seráconcretizadoaolongodotempopeladoutrinaepelajurisprudência,de
maneiraqueopresentelivronãopretende,poróbvio,sepultardiscussões,massiminiciá-las,pondona
mesaquestõestécnicasrelativasaoinstitutoobjetivado,aoqualsepretendedartambémumtratamento
técnico,emborainicial.
Trata-se de novidade a respeito da qual hámuitas dúvidas e pontos a esclarecer e pacificar, de
modoqueumentendimentoprecisodaquestãosomentepoderáserobtidocomotempo,conformeforse
assentandooentendimentojurisprudencial.
Por fim,neste introito, é importante salientarque, emboraoCPCatual aindaesteja emvigor, já
vamoscuidardamatériacomoseemvigorestivesseoNCPC,afimdeanalisarqualseráemnossavisão
o tratamento damatéria quando entrar este efetivamente em vigor, e passar, assim, a ser aplicado o
procedimentoextrajudicialcomumdeusucapião.
1.Fundamentodadesjudicializaçãodausucapião
Sempreseviu,nodireitobrasileiro,ausucapiãoserjudicial,edetalmaneiraessecostumeficou
incrustado no meio jurídico que ideia diversa pode soar estranha à primeira vista, muito mais pela
conformidade com a forma que sempre existiu do que por uma impossibilidade jurídica bem
argumentadaemsentidocontrário.
Todavia,apesardasurpresaquepodetrazervercertoinstitutodeslocar-sedaesferajurisdicional
para a extrajudicial, e de eventual desconforto decorrente da necessidade de sair do lugar-comum, a
desjudicialização de certos institutos, em casos em que não haja lide, tem sido bem recebida pela
comunidade jurídica e pela sociedade. Veja-se, para ilustrar, os casos da retificação de registro, da
regularizaçãofundiária,dodivórcioedoinventárioepartilha.
Inicialmente,éimportantequesedigaquenãoháinconstitucionalidadealgumanadesjudicialização
da usucapião. Ver-se nela algo de inconstitucional seria apenas reflexo da “boca torta feita pelo
cachimbo”,conformedizoditopopular.NadahánaConstituiçãoFederaladesautorizartalmedida.
Não há qualquer óbice constitucional em levar para outro órgão, que não o judicial, o
reconhecimentodausucapião,desdeque,obviamente,nãoseafronteoinsculpidonoart.5º,XXXV,da
Constituição Federal, isto é, que não se exclua a possibilidade da discussão judicial do tema, se de
naturezanãojurisdicionalforoórgãoquereceberaincumbência.
Não representa nenhum risco para o aludido dispositivo constitucional a usucapião extrajudicial
registral, a qual, conforme se verá, tem, por entendimento uníssono no Direito brasileiro, caráter
administrativo,demodoquepermitesempre,eaqualquertempo,arevisãojudicial.
TambémnãoháofensaalgumaaoincisoXXIdomesmoart.5ºdaCartaMagna,umavezquenãohá
lide instaurada na usucapião extrajudicial, havendo acordo, expresso ou tácito, dos potencialmente
envolvidos,conformelembraVenicioSalles1.
Nocasodausucapião,salvoashipótesesemquehouverlideinstaurada,adesjudicializaçãonãosó
é constitucional e possível juridicamente, como é recomendável, como forma de tirar do Poder
Judiciáriomatériaquenãolheéessencialmenteafeta,colaborandoassimparareduzirsuasobrecarga,
logrando-semaiorceleridadecomigualníveldesegurançajurídica.
Eoprofissionaldodireitoquenaturalmente temascaracterísticasnecessáriaspara receberessa
incumbênciaéoguardiãodapropriedadeimobiliáriaedosdemaisdireitosreais,ouobrigacionaiscom
eficáciareal,imobiliários:oOficialdeRegistrodeImóveis.
Nãohavendolitígio,nãoháatojurisdicionalnecessário,detalmodoqueaatuaçãodoEstado-Juiz
nãoéimprescindível.
Atémesmoquandohajalitígio,aopçãopelasuaresoluçãopormeiodoEstado-Juizéumaopção
legislativa,enãoalgoquesigaumcaminhodecunhonecessário,servindocomoprovadetalassertivaa
arbitragem2. Dessa forma, uma usucapião litigiosa poderia ser decidida pelo Oficial de Registro de
Imóveis,sea legislaçãoassimpermitisseeseessa fosseaopçãodaspartes,umavezquese tratade
direito patrimonial disponível; nada haveria de inconstitucional nessa opção, assim como não há na
arbitragem.Haveriaatransmissãodepartedajurisdiçãoestatal.
Nãohavendolitígio, todavia,éatémaisrecomendávelqueaquestioiurisnãosejasubmetidaao
Poder Judiciário, o que permite, a um, que o Juiz possa dedicar-se com mais tempo e afinco às
tormentosasquestõeslitigiosasquelhessãosubmetidas,e,adois,quehajamaiorceleridadesemperda
de segurança jurídica, ao ser a questão resolvida por outro profissional do Direito que, com mais
liberdadedeatuação,mascomcertascaracterísticasfuncionais,comoafépública,aindependênciaea
imparcialidade,porexemplo,podedarsoluçãoseguraerápidaaodeslindedaquestão.
No caso da usucapião, o Oficial de Registro de Imóveis, profissional do direito dotado de fé
pública e com profunda expertise na matéria imobiliária, é o profissional adequado para analisar e
decidiracercadasquestõesemquenãohajalideestabelecida.
Os princípios3 que permeiam a função registral imobiliária, como o da legalidade, instância,
especialidade, continuidade, presunção e atribuição territorial, por exemplo, dão os instrumentos e
garantiasnecessáriosàassunçãodetalmister.
ORegistradorpodeedevepresidirosprocessosdereconhecimentodaaquisiçãodapropriedade
imobiliáriapelausucapiãoemquenãohálide,porseratividadequelheémaisafetadoqueaoJuiz.
É o Oficial de Registro de Imóveis, dentre todos os profissionais do direito, aquele a quem a
usucapiãonãolitigiosadebensimóveisémaisafetapelapróprianaturezajurídicadafunçãoregistral
imobiliária.
Em matéria de direitos reais e obrigacionais imobiliários com eficácia real, na esfera não
contenciosa,oRegistradoréomelhorgatekeeperpossível,seoRegistrofordeDireitos4,comoéno
Brasil.
Quer isto dizer que é o Oficial de Registro de Imóveis o profissional adequado, dotado das
características certas, para bem fazer a depuração jurídica de tais direitos, qualificando-os
juridicamente.Mais do que isto, é a quem cabe, de acordo com o ordenamento jurídico, fazer essa
qualificaçãojurídica,razãopelaqualomesmoordenamentodota-odascaracterísticasnecessáriasatal
mister.
ORegistradorImobiliárioéoprofissionalaquemcabe,naesferadedesenvolvimentovoluntário
dodireito,adepuraçãojurídicadosdireitosreaiseobrigacionaiscomeficáciareal,imobiliários,como
intuito de publicizá-los, com efeito constitutivo ou declarativo. Em um Registro de Direitos, que
pretende garantir o direito inscrito, o Oficial deve qualificar juridicamente os direitos que serão
publicizados,somentepublicizandodireitosconformeoordenamentojurídico.
Tratando-seausucapiãoextrajudicialdeprocessoadministrativoquepodelevaràaquisiçãodeum
direitorealimobiliáriodemodooriginário,estáelaafetaàatividaderegistralimobiliária.
Háanecessidadedeumterceiroimparcialquepresidaedecidaaquaestioiurispostanoprocesso
administrativo, e em nosso ordenamento jurídico, como de resto nos países da tradição romano-
germânica, o Oficial de Registro de Imóveis é o profissional jurídico dotado dessas características
necessárias.
ONotário,quetambémédotadodecertascaracterísticasqueoRegistradortem,comoafépública
e a imparcialidade, atua na esfera obrigacional do Direito, ou autenticando fatos, por ata notarial,
autenticaçãodecópias,reconhecimentodefirmasetc.,ouacolhendoeinstrumentalizandomanifestações
devontadedestinadasacomporosuportefáticodealgumatojurídico(latosensu),demodoqueescapa
do seu âmbito de atuação a condução de umprocesso administrativo voltado para a obtenção de um
direitorealoriginariamente.
Ao contrário do que ocorre com o divórcio extrajudicial, por exemplo, ou com a partilha
extrajudicialpormorte,emqueháumatojurídicosendoinstrumentalizado,dadasasmanifestaçõesde
vontadedaspartes,todasconcordes,nausucapiãoextrajudicial,nãoédistoquesetrata,massimdeum
processoadministrativonoqualserãoanalisadasprovas,eserádeferido,ounão, fundamentadamente,
umpedidodedeclaraçãodeumaaquisiçãoorigináriadedireitorealimobiliárioaserpublicizado.
AoNotáriocabeacolhereinstrumentalizardeclaraçõesdevontade,ouautenticarfatos.Nãocabe
presidir processos administrativos, analisando provas e deferindo ou não o pedido, publicizando o
direitoounegandotalpublicidade.
AoRegistrador é que cabe talmister, demodoque é acertada, emnosso entender, a escolhado
legisladorbrasileirodesubmeteraoRegistroImobiliáriooprocessodeusucapiãoextrajudicial.
EmboraoNotáriotenhaumpapelimportantenalavraturadaatanotarialqueinstruiráapeçainicial
doprocesso,suaatuaçãoéadeautenticarfatosouinstrumentalizaratos jurídicosenãoadeconduzir
processosadministrativosligadosàaquisiçãodedireitosreais;ademais,atuaelenaesferaobrigacional
doDireito.
ONotárioéumgatekeeperdedireitosobrigacionais;oRegistradoImobiliárioéumgatekeeperde
direitosreaisouobrigacionaiscomeficáciareal.
É bem verdade que uma série de direitos reais são adquiridos pela via obrigacional, cujo
instrumento,apóspublicizadonoRegistroImobiliário,adquireeficáciareal,demaneiraqueoNotário
deve antecipar-se ao fenômeno publicitário, porém é o Registrador quem efetivamente fará a
qualificaçãojurídicaparaaeficáciarealaseragregadaaonegóciojurídicopelapublicidaderegistral.
Não é o caso da usucapião, entretanto, cuja aquisição é originária, não passando pela via
obrigacional.Suaviaé,diretamente, a real.Nãoháato jurídicoprévio;nãohá instrumentalizaçãode
vontades.Háumasucessãodeatos,umprocesso,portanto,afimdeverificarseocorreram,ounão,os
requisitosdausucapião.
Assim,comosetrataoprocessodeusucapiãoextrajudicialdeumprocessoadministrativovoltado
paraaanálisedeumconjuntoprobatório,comofimdeverificarsehouve,ounão,aaquisiçãooriginária
de um direito real imobiliário, não havendo ato jurídico a ser instrumentalizado, é o Registrador
Imobiliárioqueestáafetopelalei,corretamenteemnossoentender.
Mutatismutandis,éomesmoquesepassacomoprocessoextrajudicialderetificaçãodoregistro
imobiliário,previstonoart.213daLRP.
Édeseanotar,porfim,queadesjudicializaçãodausucapiãoémedidaquetemsidolouvadapelo
civilistapátrio5.
2.Ausucapiãoextrajudicialnodireitocomparado
A usucapião extrajudicial não foi uma inovação do ordenamento jurídico brasileiro, embora o
institutoemnossodireitotenhaconotaçõespróprias,maisacertadasemnossoentender.
O Direito peruano e o português, por exemplo, já continham previsão da possibilidade da
usucapiãoreconhecidaextrajudicialmente.
NoPeru,dentrodeumavisãodepropulsãoeconômicapelaformalizaçãodapropriedadefundiária,
iniciada na década de 19906, o ordenamento jurídico incorporou a previsão da possibilidade do
reconhecimentoextrajudicialdeusucapiãopelavianotarial 7.
Também o Direito português reconheceu a possibilidade da declaração de usucapião pela via
extrajudicial mediante o instituto da justificação de direitos8, que consiste em um expediente
simplificadoutilizadoparasolucionaroproblemadecorrentedafaltadetítulocomprobatóriododireito
adquiridoaserregistrado9.
Tal instituto foi prestigiado em demasia com o advento do Decreto-Lei n. 273/2001, que
implementouumapolíticadedesjudicializaçãodematériassobreasquaisnãohavialitígio,tirando-as
dosTribunaisepassando-asparaasConservatóriaseparaosNotários10.
Trata-sedeprocedimentoadministrativoquepodeser levadoacabodeduasformas:pela forma
notarial, mediante uma escritura de justificação com um procedimento processual específico, ou
diretamentenasconservatóriasprediais,medianteumprocedimentoadministrativopresididoedecidido
peloConservador.
Cumpreàparteinteressadaescolherqualdasviaspretendeutilizar,estandoasduas,igualmente,à
suadisposição.
Tanto no exemplo do Peru quando no de Portugal, há a possibilidade de que a usucapião seja
reconhecidaextrajudicialmentepelavianotarial,oque,comovimosacima,nãoéotecnicamentemais
adequado.
Melhor é a solução adotada em nosso ordenamento jurídico, que também foi reconhecida no
ordenamento jurídico português no Decreto-Lei n. 273/2001, qual seja a de que o procedimento de
reconhecimento da aquisição de um direito real imobiliário pela usucapião tenha trâmite noRegistro
Imobiliário.
3.Evoluçãohistóricadoinstitutonodireitobrasileiro
AusucapiãoadministrativaregistralsurgiucomaLein.11.977/2009,muitoembora,desdeoano
de2001,pelaprevisãonaMedidaProvisórian.2.220/2001,jáhouvessepossibilidadedeaquisiçãode
direitos sobre imóveis públicos, demaneira administrativa, extrarregistral,mediante instituto que nos
parecesetratardehipótesedeprescriçãoaquisitiva,comoveremosadiante.
Antes disso, ja tinha havido um reconhecimento da importância do Registro Imobiliário para o
institutodausucapião,primeiro,quandooCódigoCivil reconheceuo registrodo títulocomoumdos
requisitosparaareduçãodoprazodausucapiãoordinária,noart.1.242,parágrafoúnico,e,segundo,
quandoaLRP,no§5ºdoart.214,determinouquenãoseriadeclaradaanulidadedeato registralpor
víciodoprocedimentoquandofosseafetadoterceirodeboa-féquetivessejápreenchidoosrequisitos
daaquisiçãopelausucapião.
Houve aí, talvez, o embrião de um movimento que se desenvolveu até chegar à usucapião
extrajudicial.
ALei n. 11.977/2009 tratou do tema da regularização fundiária, pretendendo dar vazão a certos
princípios constitucionais e criar um regulamento que permitisse a formalização de uma importante
parceladosolobrasileiroqueseencontraparceladairregularmente,masdeformaconsolidada.
Dividiuasregularizaçõesem:deinteressesocial,quandoointeresseprevalenteforodepopulação
debaixarenda,edeinteresseespecífico,paraosdemaiscasos,estabelecendoinstitutosprivilegiadose
facilitadoresparaasregularizaçõesdeinteressesocial.
Entre tais institutos, encontra-seodaoutorgade títulode legitimaçãodeposse, a ser concedido
peloPoderPúblicoaoocupantedoloteregularizado,títuloessequepodeserregistradonamatrículado
loteeque,então,poderáconduzir,administrativamente,àaquisiçãodapropriedade,conformeserámais
bemanalisadoabaixo.
Foiumimportantepassoparaadesjudicializaçãodausucapiãonoscasosemquenãoenvolvesse
litígio,porémumpassoaindatímido,limitadosomenteaoreconhecimentodaaquisiçãododireitoreal
de propriedade, e nos casos de regularização fundiária de interesse social em que tivesse havido
primeirooregistrodotítulodelegitimaçãodeposseconcedidopeloPoderPúblico.
ComoNCPCdeu-se,então,ograndesaltoparaumaaplicaçãointegraldausucapiãoextrajudicial,
passandoatornarpossível,eexigível,umasistematizaçãoarespeito.
Foiinseridooart.216-AdaLRP,queinstituioprocedimentoextrajudicialcomumdeusucapião,o
qual pode ser utilizado, por opção da parte e nas hipóteses em que não haja lide presente, para o
reconhecimentodaaquisiçãoporusucapiãodequalquerdireitorealimobiliárioquesejapassíveldeser
usucapidoporqualquerespéciedeusucapião.
Noestágioatualdoordenamentojurídico,comainovaçãotrazidapeloNCPC,nãoémaispossível
tratar de processo de usucapião sem analisar o processo extrajudicial, conduzido diretamente no
Registro Imobiliário, o qual passa a ser, ao lado do processo judicial, a forma possível de
reconhecimentodeumaaquisiçãoorigináriadedireitosreaisimobiliáriospelaviadausucapião.
4.Naturezajurídicadausucapiãoextrajudicialimobiliária
Trata-se a usucapião extrajudicial imobiliária de um processo administrativo especial ou de um
processodejurisdiçãovoluntáriaespecial?Emoutraspalavras,afunçãoregistralimobiliáriaéfunção
administrativaoujurisdicional?
No direito brasileiro tem-se entendido que a função registral bem como a função notarial são
funçõesadministrativas,públicas,exercidasporumparticular,porsuacontaerisco,mediantedelegação
estatal.
ConformelecionaLuísPauloAliendeRibeiro,“osnotárioseregistradores,emboraexercentesde
função pública, não são funcionários públicos, nem ocupam cargos públicos efetivos, tampouco se
confundemcomosservidoresefuncionáriospúblicosintegrantesdaestruturaadministrativaestatal.Por
desempenharemfunçãoquesomentesejustificaapartirdapresençadoEstado—oqueafastaaideiade
atividade exclusivamenteprivada—, inserem-sena ampla categoriadeagentespúblicos, nos termos
acolhidosdeformapacíficapeladoutrinabrasileiradedireitoadministrativo”11.
Daídepreende-setratardeatividadeadministrativa,enãojurisdicional.
Parecenãohavervozalgumadissonantenoentendimentonacionalno sentidodequeaatividade
registralimobiliáriatenhanaturezaadministrativa,demodoque,segundoesseentendimentoreinanteem
solo brasileiro, o processo de usucapião extrajudicial é processo de natureza administrativa, e não
jurisdicional.
Sendo,pois,oprocessoadministrativo,suarevisãojurisdicionalésemprepossível,eaqualquer
tempo. Durante o curso do processo administrativo, ou após seu término, mas antes do prazo
prescricional,sempreserápossívelbuscarasuarevisãojudicial.
Pelamesmarazão,nãoinduzelelitispendêncianemtampoucofazcoisajulgada,quesãoqualidades
dajurisdição12.
Trata-seoprocedimentodeusucapiãoextrajudicialdeumprocessoadministrativo,conduzidopor
umaautoridadeadministrativa,queopreside,analisaoconjuntoprobatório,e,aofinal,defereoudenega
opedidofeito.
Comoprocedimentoadministrativoqueé,deveoOficialdeRegistroater-seàleinasuacondução,
decidindoasquestõesprocedimentais edeméritopertinentes,masnão tendoatribuiçãopara analisar
questõesjurídicasqueultrapassemapossibilidadedeumprocessoadministrativo,talcomoaalegação
deinconstitucionalidadedoinstituto,ouanecessidadedealgumamedidadetutelaprovisórianostermos
doart.294eseguintesdoNCPC.
Apesar de, nos termos do entendimento pacífico hoje noDireito brasileiro, tratar-se a atividade
registral imobiliária de uma atividade administrativa, sendo, desta forma, a usucapião extrajudicial
registral também administrativa, a usucapião assim reconhecida continua sendo forma originária de
aquisição, embora sujeita à discussão judicial durante o prazo prescricional de eventual pretensão
contraposta.
Oreconhecimentodaaquisiçãoseráadministrativo,masaaquisiçãocontinuasendooriginária,tal
qualtivessesidodeclaradapelaviajurisdicional.
Embora o entendimento no Direito pátrio seja o de tratar-se a função registral de função
administrativa,oquepodeparecer-nosóbviodadoopacifismodetalentendimentoentrenós,nuncaé
demais lembrar que há boa doutrina alienígena que conclui tratar-se a função registral de função
jurisdicional, de ato de jurisdição voluntária, por razões que se poderiam tambémaplicar aoDireito
brasileiro, o que permitiria levar aindamais longe as possibilidades e a extensão da intervenção do
RegistradordeImóveisnasquestõesqueversemsobredireitosimobiliários13.
Nãoédemaislembrarque,emboraoutrora,noDireitobrasileiro,ajurisdiçãotenhaestadosempre
vinculadaaoPoderJudiciário,processualistas jáadmitemaquebradesta ilação,asseverandonãoser
exclusividadedoPoderJudiciáriooexercíciodajurisdição,servidodeprovacientíficadetalassertiva
aarbitragem,oque,parece,éencampadopeloNCPC,demodoqueaparentahaverumsolocadavez
maisfértilàrediscussãodotemadanaturezajurídicadaatividaderegistralimobiliária,conferidorade
direitos14.
Todavia,nãoéesteoescopodopresentetrabalho.Aqui,noslimitaremosaadotaraposiçãoatual
da doutrina nacional da natureza administrativa da função registral, e, como consequência, a natureza
tambémadministrativadoprocessoextrajudicialdeusucapião.
5.Escopomaterialdeabrangênciadausucapiãoextrajudicial
O processo de usucapião extrajudicial, no seu procedimento comum, pode ser utilizado para
qualquerespéciedeusucapiãoimobiliária,naaquisiçãodequalquerdireitorealimobiliáriopassívelde
serusucapido.
A usucapião do direito de propriedade decorrente do registro do título de legitimação de posse
expedido pelo Poder Público em processo de regularização fundiária de interesse social tem
procedimentoextrajudicialespecífico.Paraasdemaishipótesesaplica-seoprocedimentoextrajudicial
comumdeusucapião.
Nãohá limitaçãonoart216-AdaLRPquantoàespéciedeusucapiãoquepossaser reconhecida
pelausucapiãoextrajudicial, tampoucoháalguma incompatibilidadeporcontadanatureza jurídicade
alguma espécie, de modo que qualquer espécie de prescrição aquisitiva pode ser reconhecida
extrajudicialmentesepresentesosrequisitosparatanto.
Qualquer aquisição de direito real imobiliário usucapível poderá ser reconhecida na via
extrajudicial,sepresentesaposseadusucapionempelotempoadequado,aliadaaosdemaisrequisitos
eventualmenteexigidos,adependerdaespéciedeusucapião.
Assim, mister se faz analisar quais as espécies de usucapião imobiliário possíveis e quais os
requisitosexigíveisparacadaumadelas.
Importantelembrarqueapesardaredaçãodosarts.1.238eseguintesdoCódigoCivil,nãoapenasa
propriedade pode ser adquirida pela usucapião, mas qualquer direito real suscetível de exercício
continuadodeposseadusucapionem.
Para saber qual o direito real que foi usucapido, haverá que perquerir a respeito doanimus do
possuidor,arespeitodaimagemdodireitoqueapossereflete.
5.1Momentodaaquisiçãopelausucapião
É pacífico, no Direito brasileiro, o entendimento de que a aquisição de um direito real pela
usucapiãosedánomomentoemqueháoimplementomaterialdosrequisitosparatanto,adependerda
espéciedeusucapiãoqueincidasobreahipótesefática15.
Implementadososrequisitosdausucapião,adquiridoestaráodireitorealusucapido.
A natureza jurídica da sentença que reconheça a aquisição é meramente declaratória do direito
adquirido, e não constitutiva.Visa apenaspossibilitar a aquisiçãodeum títuloparao registro.Neste
sentidoéconstitutiva,dotítuloregistrável.
O registro da usucapião declarada é igualmente declarativo, isto é, não constitui o direito real,
comoacontececomosdireitosreaisadquiridosnegocialmente,poratointervivos.
Oregistro,emboranãooconstitua,lheconfereoponibilidadeergaomnes, istoé,absolutividade,
bemcomodisponibilidadeenquantoumdireitoreal.
Osefeitosdasentençaretroagemàdatadoimplementomaterialdausucapião,oqualfoideclarado.
Noquetocaaoregistro,osseusefeitosdeoponibilidadeergaomnesnãopodemretroagir,passandoa
existirdadatadoregistro.
Este é o entendimento uníssono no Direito brasileiro a respeito do momento em que se dá a
aquisiçãododireitopelaprescriçãoaquisitiva16.
Todavia,nãoéóbviaaconclusão,nãoapenasporquesuscitaquestõesintrigantesestasolução,mas
tambémporqueháordenamentosjurídicosondeasoluçãoédiversa.
Noordenamentojurídicoportuguês,porexemplo,aaquisiçãonãosedáipsoiure,automaticamente
comoimplementodosrequisitosmateriaisdausucapião,devendoaaquisiçãoserinvocada,judicialou
extrajudicialmente.Opreenchimentodoselementosessenciaisdosuportefáticodausucapião,emsolo
português,apenasfacultaaaquisiçãopelausucapião,aqualdependerádeumaatuaçãodousucapiente,
judicialouextrajudicial 17.
MesmonoDireitobrasileiro,édesequestionarseasoluçãounanimementeadotadaérealmentea
maisadequada.
ÉelapautadanoentendimentodequeassiméporqueoCódigoCivilarrolaausucapiãodentreas
formasdeaquisiçãodapropriedade,daídepreendendo-sequeela,porsisó,produzoefeitoaquisitivo
dodireitorealdepropriedade.
Todavia,édeseperceberquenemsempreolaborhermenêuticoéassimtãosimples.Bastadizer,
paracomprovartalassertiva,queomesmoinstitutoencontra-sesomenteentreascausasdeaquisiçãodo
direito de propriedade, quando é possível adquirir-se outros direitos reais, como, por exemplo, o
usufruto.
Não servindo a posse como meio de publicidade emmatéria de direitos imobiliários, e sendo
necessário, para que haja os efeitos decorrentes da publicidade jurídica, o registro no Registro
Imobiliário,podehaveraaquisiçãodeumdireitorealimobiliáriosemoregistro?
Se a posse qualificada por certo tempo, com ou sem justo título e boa-fé, é o que basta para
adquirirumdireitorealimobiliário,eseoregistronoRegistroImobiliárioéqueconferiráataldireito
eficáciaergaomnes,restaperquerir-searespeitodequetipodedireitorealéestequenãoproduzefeito
senãointerpartes.
Queespéciededireitorealéestequeapósnascer,pelausucapião,nãoproduzeficáciaultrapartes?
Quedireitorealéestequepermanecerelativo,quandoumadasprincipaiscaracterísticasdosdireitos
reaiséaabsolutividade?
Nascerámesmoodireitorealipsoiurecomoimplementodosrequisitosmateriaisdeconsecução
dausucapião?
Parece tratar-se não ainda de um direito real, mas de um direito expectativo que precisa
implementar-sepeloseuregistro.
O direito real, para existir, deve ser absoluto, isto é, deve ser oponível contra todos. Sem esta
característicanãohádireitoreal.
Nãoexistejuridicamenteumdireitorealseelenãoéoponívelergaomnes.Trata-sededireitode
outranatureza,masnãodeumdireitoreal.
Aoponibilidadeergaomnesdependeráoudoconhecimentoefetivoporpartede todos–oqueé
faticamenteimpossível–,oudaexistênciadeummeiodepublicidadequegerecognoscibilidade.
No caso dos direitos imobiliários, é o registro de imóveis o órgão publicitário apto a gerar tal
cognoscibilidade18.
Nesteponto, épertinente relembrara liçãoministradaporCharlesMaynz, segundooqual “pour
qu’undroit existeetpuisseagirvis-à-visde tous lesmembresde la société, il fautque la sociétéait
concouruàl’établissementdudroitetenaitsanctionnél’existence”19.
Assim,semummeioeficazdepublicidadeimobiliária,nãoseteráumefetivodireitorealsobreo
imóvel,oponívelaterceiros,umavezqueestesodesconhecerão;poder-se-áchamardedireitoreal,mas
em verdade não o será, ou não o será em sua plenitude, por encontrar sérias restrições jurídicas
decorrentesdaignorânciadesuaexistênciaporterceiros20.
CriticavajáTeixeiradeFreitas,emliçãoqueseaplicaàpresenteanálisearespeitodaaquisição
porusucapião,atradiçãotradicionalcomomeiodepublicidade,asseverandoqueelalongeestavade
ser um expediente satisfatório, mormente pelo fato de ter a posse sido separada da propriedade,
firmandoqueosdireitosreaisexigiampublicidademaiseficazparasefazeremnotórios.Demonstrava
queatémesmooDireito francês,quepassouapermitira transmissãodapropriedadecomoefeitodo
consentimentodaspartes21,precisou,por leide1855, instituirumsistemadepublicidadeimobiliária,
paraqueosdireitosreaissobreimóveispassassema“valerperanteterceiros”22.
Econcluíaoilustreautor–emliçãoquesemantémmaisatualdoquenuncaequeseaplicatambém
àoradiscutidaaquisiçãopelausucapião–emrelaçãoà interpretaçãodoart.8ºdas leishipotecárias
brasileirasde1864e1890:
Ecomoconcebe-se,queodireitorealsópossaexistirparacomumindividuo?Odominioépor
suaessenciaum,equandoselhenegaestecaracter,certamentenãoexistedomínio.Seovendedor
desdeomomentodocontractotemperdidoodominiodacousavendida,nãoseconcebetambem,
queellevalidamenteapossavendersegundavezaoutrapessoa,sóporqueoprimeirocomprador
nãofoidiligenteemfazertranscreverseutitulonosregistroshypothecarios.
OnossoDireitonãolutacomtaesincoherencias[...].Reinaosalutarprincipiodatradição,aque
estãoigualmentesujeitastransmissõesdapropriedademovel,eimmovel;osdireitospessoaeseos
direitosreaesnãoseconfundem,enãohaveráinnovaçãoradical,seatradiçãodosimmoveisfôr
feita por modo uniforme, solemne, e bem notório, qual o da inscripção, ou transcripção nos
registrospúblicos23.
Diantedoexposto,parecerealmentequestionávelsenoDireitobrasileiroaaquisiçãodeumdireito
real imobiliáriopelausucapiãosedáautomaticamentepelo implementodosseus requisitosmateriais,
sendoasentençaeoregistromeramentedeclaratórios.
Todavia, para o escopo deste trabalho, aceitaremos o entendimento unânime existente, e assim
trataremosdotemadoravante.
Édeanotar, finalmente,que, emborahajao entendimentopacíficonodireitobrasileirodequea
aquisiçãopelausucapiãodá-seipsoiure,éindispensávelqueopostulantealegueseudireito,sejapor
viadeação,sejaporviadeexceção,nãosendopossíveloreconhecimentodeofíciopeloMagistrado24.
5.2Bensedireitosimobiliáriosquepodemserusucapidos
Noquediz respeitoaosbens imóveisquepodemserobjetodeusucapião, tem-sequesão todos,
excetoosque,porsuanaturezaoudisposiçãolegal,estiveremexcluídos,istoé,oordenamentojurídico
nãoenumeraascoisasquepodemserobjetodeusucapião,sendo,emprincípio,todasascoisasimóveis.
Alei,adoutrinaeajurisprudênciatratamdedefinir,aocontrário,aquelascoisasque,porsuanatureza
oudisposiçãoexpressadanormajurídica,nãosãosuscetíveisdeseremusucapidas.
O Código Civil, em seus arts. 79 a 81, define quais são os bens imóveis. O primeiro ponto a
desvelarésequalquerbemimóvelládefinidopodeserobjetodeusucapião,earespostaénegativa.
Somente as coisas imóveis é que podem ser objeto de aquisição pela usucapião – e, damesma
forma,objetodedireitosreaisimobiliários,salvoexceçãolegal.
Coisas imóveis são aqueles bens imóveis corpóreos, materiais, que sejam suscetíveis de
apropriação pelo ser humano e tenham para este uma utilidade ou valor econômico, de modo que
satisfaçamuminteresseseu25.
Tem-se,assim,oprimeirorequisitoarespeitodobemimóvelusucapível:eledeveserumacoisa.
Umaaçãoreal(art.80,I,doCódigoCivil),assim,apesardeserbemimóvel,nãoécoisaimóvel,enão
é,portanto,passíveldeserusucapida.
Além de ser coisa, deve ser coisa hábil, isto é, coisa apta a ser usucapida porque passível de
incidirsobreelaoselementosessenciaisdosuportefáticocaracterizadordausucapião.
Sãoinábeisparaseremusucapidos,nessesentido,ascoisasimóveisqueestejamforadocomércio,
bemcomoasquesejampúblicas.
Estão fora do comércio, por exemplo, os bens instituídos como bem de família26 ou os bens
inalienáveis27.
Noquedizrespeitoaosbensinalienáveis,nãosãoaptosaseremusucapidos,emprincípio,apenas
osqueassimoforempordisposiçãolegaloudecisãojudicial 28,nãoocorrendoomesmocomosque
sejaminalienáveispordecorrênciadavontadehumana.
Nãopodemserusucapidos,nessesenso,porexemplo,osbenspenhoradosemexecuçãodedívida
ativadaUnião,suasautarquiasefundaçõespúblicas(art.53daLein.8.212/91),ouaqueles tornados
inalienáveispordecisãojudicial,comodecorrênciadopodergeraldecauteladequeédotadooJuiz.
Quantoaosbensgravadosdeinalienabilidadedecorrentedevontadehumanaexaradaemtestamento
oudoação,asorteéoutra.
A inalienabilidade voluntária somente tem o condão de impedir a alienação também voluntária,
derivada, não tendo força para impedir a prescrição aquisitiva, originária que é29, salvo se o
usucapienteforoproprietáriodobeminalienável,cujoefeitodaaquisiçãoorigináriapoderiaserode
fraudarditacláusula.NestesentidodecidiuoSTJ30.
EntendeuoSTJqueum imóvelque esteja comsuamatrículabloqueadaadministrativamente, em
decorrência de existência de um vício do processo registral nos termos do art. 214 da LRP, e cujo
bloqueiotenhaaintençãodecongelarafimdepermitirasanaçãodovício,nãoestáimpedidodeser
usucapido, se durante o prazo prescricional aquisitivo nada for feito para que o vício que levou ao
bloqueiosejasanado31.
Osbensimóveispúblicostambémnãopodemserobjetodeusucapião,nostermosdoart.102do
CódigoCiviledosarts.183e191daConstituiçãoFederal.Nessesentido,aliás,pacificoujáotemao
STF,atravésdesuaSúmula34032.
Sejamdequeespécieforem,osbenspúblicos,segundoentendimentoatual,nãopodemserobjeto
deusucapião,aindaquesetratedebensdominicaisoudeterrasdevolutas33.
O fato de imóvel estar situado em faixa de fronteira não tem, por si só, o condão de torná-lo
público, de maneira que tal fato não impede a aquisição pela usucapião34. Da mesma forma, a
inexistênciadematrículadobemimóvelederegistroacercadasuapropriedade,noRegistrodeImóveis
comatribuiçãoparatal,nãogerapresunçãoemfavordoEstadodequesetratadeimóvelpúblico(terras
devolutas),demodoquenãoháimpedimentoaoreconhecimentodaaquisiçãopelausucapião,salvoseo
Estadoprovarserpropriedadepública35.
Apesardenãoserempassíveisdeusucapiãoosbenspúblicos,nenhumóbiceháparaausucapião
dodomínioútilemaforamentojáconstituídosobrebempúblico,namedidaemqueasituaçãodobem
público não se altera, havendo apenas uma substituição do enfiteuta, não trazendo, assim, qualquer
prejuízoaoEstado,conformejádecidiuoSTJ36.
Convémanotarquenestahipótese,porsetratardeaquisiçãoorigináriadodomínioútil,nãoserá
devidolaudêmio.
Nãoháóbiceàusucapiãodebenspertencentesasociedadesdeeconomiamista,consoanteassentou
oSTJ37.
Não podem ser usucapidas as coisas acessórias semque seja usucapida também a principal, de
modoquenãopodeserusucapidaaconstrução (acessãoartificial) semquesejausucapido tambémo
terreno sobre o qual repousa, salvo, evidentemente, se o direito espelhado pela posse for de uma
propriedade superficiária, casoemquea acessãopassará a ser a coisaprincipaldestedireito, enão
maisacessória.
Nahipótesedecoisa imóvelcomum,sejaemrelaçãoaocondomíniocomum,sejaemrelaçãoàs
partescomunsdocondomínioedilício,emquehátolerânciadeusoportodososcondôminos,somenteé
possível falar-se em possibilidade de usucapião quando a mutação deste exercício de um ato de
tolerânciaemumaposseprópriaforexcludentedosdemaiscondôminos38.
Comose tratadeaquisiçãooriginária,preenchidosos requisitosparaaaquisiçãododireito real
pelausucapião,esendoacoisahábil,nãoincidirãocertaslimitaçõesincidentessobreastransmissões
derivadas.
Nesse senso, tratando-sede imóvel rural,nada impedeque sejausucapido,por exemplo, imóvel
comárea inferiorà fraçãomínimadeparcelamento.Porseraquisiçãooriginária,decorrentedaposse
qualificada,porcertotempo,nãoincideavedaçãodecorrentedoart.65daLein.4.504/64.
O mesmo ocorre com a aquisição pela usucapião de um lote em um parcelamento do solo
clandestino, isto é, que não existe juridicamente, ou de uma unidade autônoma de um condomínio
horizontal também juridicamente inexistente, porque não registrada a sua instituição no Registro
Imobiliário.
Em todos esses casos, nenhum óbice haverá para o reconhecimento judicial da aquisição pela
usucapiãoe,nosdoisprimeirosexemplos–daárearuralinferioraomódulomínimodefracionamento,e
do lote de um loteamento/desmembramento juridicamente inexistente –, nenhum óbice haverá para o
registro,eisqueaquestãoémeramentematerial,depossibilidadematerialdaocorrênciadausucapião,
nãohavendoóbiceformalparaoregistro.
Desta forma, há a possibilidade, nestes casos, de reconhecimento da usucapião na esfera
extrajudicial, na medida em que o acolhimento do pedido implicará a prática do ato registral
consequente,enenhumóbicehaveráparatanto.
Diferente é o casodausucapiãodaunidade autônoma juridicamente inexistente.Enquantoo lote
inexistentepodeserusucapido,nãocomoumlotedeloteamentoinexistente,mascomoumaporçãode
solo, a unidade autônoma não pode existir sozinha, sem a instituição do condomínio, porque cada
unidadeautônomasópodeexistircomotalquandocoexistentecomasdemais,cadaqualcomsuafração
idealnosoloenascoisasdeusocomum.
Nestecaso,épossíveloreconhecimentojudicialdaaquisição,masnãoépossíveloseuregistro
enquanto não houver o registro de instituição do condomínio edilício, e, desta forma, fica
impossibilitadooseureconhecimentoextrajudicialmente.
Na lição de Pontes de Miranda, o objeto da usucapião é o objeto da posse, e tratando-se de
usucapiãoextraordináriaoobjetodaposseoéatéondecorrespondaotítulo39.
Apesar da redação dos arts. 1. 238 a 1.241 do Código Civil, que podem induzir em erro o
intérprete,nãoapenasodireitodepropriedadepodeserobjetodaaquisiçãoporusucapião.
“Todososdireitosreaisquetenhamporseupressupostoodireitoàpossecomfunçãodefruição
sãopassíveisdeusucapião”40.
Assim,asservidõesaparentes,ousufruto,ouso,ahabitaçãoeodomínioútiltambémpoderãoser
objetodeusucapião.Haveráqueseperquirirarespeitodequedireitorealérefletidonapossedaquele
queadquirepelausucapião,porqueseráestedireitoadquirido.
Odireitorealdehipoteca,porexemplo,aocontrário,nãopodeserusucapido,porquenelenãohá
direitoàpossedobemhipotecado.
A intenção objetivamente apreendida do possuidor é que caracterizará o direito real adquirido
originariamentepelausucapião.
“Oquecaracterizaapossibilidadedehaverusucapiãonãoéo fatode seestaremumasituação
análogaàdoproprietárioemrelaçãoaobem,masofatodehaverumaespecíficaintençãoexercidano
ânimodosujeito.Aintençãodepossuircomotitulardodireitorealreferidoéquecaracteriza,demodo
claroeobjetivoasituaçãodequaldireitorealseestáausucapir”41.
Eis porque parece inadequado falar-se em animus domini como um dos elementos essenciais
caracterizadoresdausucapião.
5.3Usucapiãoordinária
5.3.1Tradicional
Ausucapiãoordináriaéaformadeaquisiçãoorigináriadapropriedadedecorrentedaprescrição
aquisitivaprevistanoart.1.242doCódigoCivil.
Para que se configure a aquisição da propriedade pela usucapião ordinária, deve haver a
ocorrênciadequatroelementosessenciais:(1)possemansa,pacíficaeininterrupta,comânimodetitular
dodireitorealusucapido,pelo(2)prazolegal;(3)justotítulo;e(4)boa-fé.
Oprimeirodoselementoséaposse.
Na usucapião, o fato principal que leva à aquisição do direito é a posse, “suficiente para
originàriamenteseadquirir;não,paraseadquirirdealguém”,conformeensinaPontesdeMiranda42.
Aposseéquestãofática,quenãoseconfundecomacrençanojustotítuloounacausadeadquirir,
nemcomoprópriojustotítulo.“Podemexistirojustotítuloeacrença,semexistiraposseprópria,ou
qualquerposse.Podemexistiraposseeotítulo,semexistircrença.Podemexistiracrençaeaposse,
semexistirotítulo.Podeexistirotítulo,semexistiremacrençaeaposse;ouapossesemexistiremo
títuloeacrença;ouacrença,semexistiremposseetítulo”43.
Sendo a usucapião uma aquisição da propriedade ou de outro direito real usucapível em
decorrênciadaposse,háquesedistinguirestadameradetenção,quenãoconduzàusucapião.
Sendoameradetençãoumexercícioemnomedeoutrem,opossuidordireto,namedidaemqueo
detentoratuaemnomealheio,comoocorre,porexemplo,nahipótesedecaseiro,nãohápossibilidade
deissoconduziràusucapião,salvosehouveralgumaalteraçãonascircunstânciasfáticas,eadetenção
transformar-seemposse,comexclusãodopossuidordireto44.
Nãoéqualquerpossequedádireitoàusucapião,mastãosomenteaquelapossequecontémcertas
característicasespecíficas,achamadaposseadusucapionem.
A posse ad interdicta, isto é, aquela posse despida das características quemarcam a posse ad
usucapionem,conferedireitoàutilizaçãodacoisabemcomoàproteçãopossessória,masnãoconferea
possibilidadedaaquisiçãopelausucapião.
Aposseadusucapioneméumapossequalificada.
Ascaracterísticasquedefinemapossecomoadusucapionem, isto é, comoaquelaposse apta a
conduziràaquisiçãodapropriedadepelausucapião,sãoasdeserumapossejusta,comânimodetitular
dodireitoreal,quesejamansaepacífica,econtínua.
Apossedeve,emprimeirolugar,serjusta,istoé,nãodecorrerdeviolência–físicaoumoral,ou
esbulho–,clandestinidade–obtidaàsescondidas,demaneiraoculta–ouprecariedade–obtidacom
abusodeconfiançaoudedireito.
Aposseinjustanãoproduzefeitosparafinsdeusucapião.
Nos termosdo art. 1.208doCódigoCivil não induzemposse os atos violentos ou clandestinos,
somentedepoisdecessaraviolênciaouaclandestinidade.
Aposseinjustaporviolênciaouclandestinidadepodem,assim,serconvalidadas,apósacessação
da violência ou da clandestinidade, quando, então, alterada sua natureza, passarão a produzir efeitos
parafinsdeusucapião.
O mesmo não ocorre com a posse injusta por precariedade, a qual não pode ser convalidada,
mantendoseucaráterinjustoenãoproduzindoefeitosparafinsdeusucapião.
Deveaposseserexercidasemoposiçãodotitulardodireitorealquesepretendeadquirir,demodo
quenãopodeditotitulartertomadoprovidênciajudicialouextrajudicial 45contraaposseexercidapelo
usucapiente.
A oposição, judicial ou extrajudicial, que não surtiu efeito, como, por exemplo, alguma ação
possessória julgadaimprocedente,nãoteráocondãodetirarocaráterdemansaepacíficadaposse,
nemdeinterromperoprazoprescricional,conformeentendimentodoSTJ46.
Nessesentido,alertaMarcoAurélioBezerradeMelo,quese“houverumaoposição,pormeioda
autotutelaque tenha sido ineficazem razãoda resistênciadoalegadoesbulhadoroude tutela judicial
julgadaimprocedente,nãoseconfigurouaoposiçãoaptaaafastarausucapião”47.
Deve ainda a posse ser contínua, ininterrupta, isto é, deve o possuidor ter possuído a coisa a
usucapirdurantetodoolapsotemporalexigidopelalei,semsoluçãodecontinuidade.
Nãoépossível somar-se lapsos temporaispossessóriosparao fimdealcançaroprazo legal.O
prazodevetersidoatingidodeumasóvez,ininterruptamente.Sefoiinterrompido,recomeçaráumnovo
prazoprescricionalcasoreinicieaposse.
Nãoqueristodizerqueopossuidordevatersempreaapreensãofísicadiretadacoisa,quedevater
domicílio ou residência no imóvel. Se a pessoa nãomora nem trabalha no local, oumudou-se, pode
ainda assimmanter a posse ininterrupta, desde que continue a exercer atos possessórios, desde que
continueadaràcoisaasuadestinaçãoeconômica,desdequecontinue,enfim,sendopossuidor.
Nocasodeesbulho,paraevitarainterrupção,deverápromoveresforçospararecuperaraposse,
sejapelaforça(art.1.210,§1º,doCódigoCivil),sejapelaaçãodereintegraçãodeposse.
A ação possessória exitosa interposta dentro de ano e dia pelo possuidor ad usucapionem
esbulhadotemocondãodefazercomquenãohajainterrupçãodaposseecomqueoperíododoesbulho
sejacomputadonoprazopossessório.
Paraacontinuidadedapossepermite-sequehajaasucessãopossessória,semqueistoimporteem
soluçãodecontinuidade.Paratanto,mistersefazquetantoapossedoantecessorquantoadosucessor
sejamadusucapionem,equeambostenhamjustotítuloeboa-fé.
Paraquepossahaver sucessãonaposse, faz-senecessárioqueopossuidor sucedido,bemcomo
aquelequesucedeu,tenhapossedemesmanatureza,contendooselementosexigidosparaaespéciede
usucapião.
Fosseoutraaespéciedeusucapião,quenãoaordinária,oraanalisada,equeexigissealgumaposse
qualificada pelo trabalho, por exemplo, para que fosse possível a sucessão, a título singular ou
universal,ambos,sucessoresucedido,deveriamterpossedemesmaqualidade.
A sucessão pode ser a título singular, nos termos dos arts. 1.207 e 1.243 doCódigoCivil. É a
accessiopossessionis, a qual não é solene, podendo ser escrita, pela formapública ouparticular, ou
verbal.
Aaccessiopossessionisnãoéautomática,tampoucoobrigatória.Trata-sedefaculdadequecabeao
sucessornaaquisiçãoatítulosingular.
A sucessão possessória pode ser também a título universal, quando então se chamará successio
possessionis,previstanoart.1.207doCódigoCivil.Éocasodoherdeiro,porexemplo,quecontinuaa
possedofalecido.
Aqui não há opção: a continuação da posse é uma decorrência legal, para a qual não importa a
vontadedosucessor.Osucessor,porcerto,recebeapossequetinhaosucedido.
Oherdeiropassaaterapossequeodecujustinha.Sónãoatemseatomaramdepoisdamortedo
decujus.Oherdeironãonecessitasaberdasucessãooumesmodapossequetinhaodecujus,podendo
atémesmousucapirsemosaber 48.
Costuma-seindicarnadoutrinaenajurisprudênciaqueaposse,paraseradusucapionem,deveser
exercidacomanimusdomini,istoé,comânimodeproprietário,oquesetratadecacoetequepermanece
entrenósequedecorredamáredaçãodotextocivil,quelevaaopossíveleequivocadoentendimentode
quesomenteodireitodepropriedadepodeserusucapido,oquenãocorrespondeàverdade.
Qualquerdireitorealqueestejasujeitoàumapossepúblicaecontínuapodeserusucapido,exceto
osdireitosreaisdegarantia.
Assim,podem,porexemplo,serusucapidasoutrasformasdepropriedadequenãoaplena,como,
por exemplo, a nua propriedadeou a propriedade superficiária, o usufruto, as servidões aparentes, o
uso,odomíniodiretoetc.
Desta forma,parecemais correto falar emânimode titular dodireitousucapido, isto é, a posse
deveserexercidademodoaqueopossuidoraexerçacomosefosseotitulardodireitoquepretende
usucapir,oqueseráevidenciadopelossinaisexternosdaposse,edeveráseranalisadocasoacaso.Éo
animosuo,aqueserefere,tecnicamentecommaisacerto,LucianodeCamargoPenteado49.
Maisfelizeadequadanessesentidoéaexpressãoportuguesa,dequeapossedeveseràimagemdo
direitorealaserusucapido50.
Estãoexcluídas,porestecritério,todasaquelaspossesquedecorremdeumarelaçãoobrigacional
subjacente,comoa locaçãoouocomodato,porexemplo51, salvosehouveramodificaçãodocaráter
possessórionodecorrerdarelaçãojurídica,demodoaevidenciarquepassouahaverumapossecom
ânimo,nãomaisdelocadoroucomodatário,masdetitulardeumdireitoreal 52.
Opossuidoradusucapionemdeve tercapacidadeparaadquirir,dizpartedadoutrina53. Parece,
todavia,quenãosefaznecessáriatalcapacidadepoisnãosetratadeaquisiçãodecorrentedenegócio
jurídico,massimdecorrentedeposseporcertolapsodetempo.Namedidaemqueaposseéatoreal,
ato-fato, portanto, não há nela qualificação da vontade, demodo que o possuidor a adquire uma vez
preenchidososrequisitos,tenhaounãocapacidadeaquisitivanegocial.
Melhor andou Lenine Nequete, ao asseverar que também podem adquirir por usucapião os
incapazes,porintermédiodeseusrepresentantes54.
A falta de capacidade de adquirir do possuidor, quando muito, desqualifica o justo título por
nulidade.
Nãobastaquehajaumaposseadusucapionem,sendonecessárioqueelaperdurepeloprazolegal
exigidoparaaespéciedeusucapiãoinvocada.
Olapsotemporal,peloqualapossedevedesenvolver-separaconduziràaquisiçãopelausucapião,
naespécieordináriatradicionaléode10anos,nostermosdoart.1.242,caput,doCódigoCivil.
Nadaobstaqueoprazosecompletenocursodoprocesso,judicialouadministrativo,ressalvadaa
hipótesedema-féprocessualdoautor,conformeficouassentadonoenunciadon.497daVJornadade
DireitoCivil,equenosparececorreto.
Tendo havido, por ocasião da entrada em vigor do atual Código Civil, redução de prazo
prescricionalaquisitivoemrelaçãoaoCódigoCivilanterior,etendotranscorridomenosdametadedo
tempo estabelecido no Código de 1.916, o termo inicial da prescrição aquisitiva será o da data da
entradaemvigordoCódigode200255.
O art. 1.244 do Código Civil determina que se aplique à usucapião as causas que obstam,
interrompemoususpendemoprazodaprescriçãoextintiva,asquaisestãoprevistasnosarts.197a202
doCódigoCivil.
Na obstação ou impedimento o prazo prescricional sequer começa a correr, como acontece, por
exemplo,entreascendentesedescendentesduranteopoderfamiliar(art.197,II,doCódigoCivil),de
modoquenãohaveráiníciodeprazoparausucapiãodurantetalperíodo.
Asuspensãoimplicapararoprazoqueestácorrendo,para,depois,continuá-lodeondeparou.
Nainterrupção,oprazoéparadoparaentãorecomeçardoinício,servindodeexemploodespacho
doJuiz,mesmoqueincompetente,determinaracitaçãoemaçãocontraopossuidorquetenhaocondão
deelidirocarátermansoepacíficodaposse(art.202,I,doCódigoCivil) 56.
Oterceiroelementoexigidoparaadeclaraçãodausucapiãoordináriaéodojustotítulo.
Trata-seojustotítulodeinstrumentohábilparatransmitirodomínioououtrodireitorealpassível
deserusucapido,equeestejaformalmenteemordem,istoé,queestejaintrinsecamenteaptoatransmitir
odireitorealpretendido,emborapadeçadeumvícioextrínseco.
Sãojustotítuloosinstrumentosdeatosjurídicoscujoadimplementotenhaocondãodetransmitirou
constituirumdireitorealprescritível,taiscomoaescrituradecompraevenda,aescrituradepermuta,a
cartadearrematação,acartadeadjudicação,ocompromissodecompraevendaquitado57etc.
Tem-seentendidoqueéjustotítulotodoatojurídicohábil,abstratamenteconsiderado,atransferir
ou constituir um direito real passível de usucapião, esteja registrado ou não58, incluindo-se o
compromissodecompraevendaquitado59.
DecidiuoSTJque:“Por justo título,paraefeitodausucapiãoordinária,deve-secompreendero
atooufatojurídicoque,emtese,possatransmitirapropriedade,masque,porlhefaltaralgumrequisito
formal ou intrínseco (como a venda a ‘non domino’), não produz tal efeito jurídico. Tal ato ou fato
jurídico, por ser juridicamente aceito pelo ordenamento jurídico, confere ao possuidor, em seu
consciente, a legitimidade de direito à posse, como se dono do bem transmitido fosse (cum animo
domini)”60.
Não pode ser verbal, portanto, o título justo, da mesma forma que não pode ser inválido por
nulidade,oqueafastariasuajusteza.Podeseranulável 61.
Nesse sentido, decidiu o STJ não ser justo título uma venda fraudulenta de ascendente para
descendente, sem o consentimento dos demais descendentes, a qual por ser anulável não poderia ser
consideradajustotítuloparafinsdeusucapiãoordinária62.
Otítuloputativonãobasta,poissenãoexistenãopodeserjusto63.
Porfim,aboa-féfaz-senecessáriaparaoimplementodausucapiãoordinária.
Trata-sedeboa-fésubjetiva,consistentenoestadodeignorância,derivadodeumerroescusável,
em que se encontra o usucapiente a respeito do vício que lhe impede a aquisição do direito real
pretendido64.
Temaboa-féíntimaligaçãocomojustotítulo,mascomelenãoseconfunde.
Acrençasubjetivadequeseadquiriuodireito,ou,melhor,a ignorânciaa respeitodovícioque
impedeaaquisiçãododireito,geralmentederivadojustotítuloquesetem,porémnãoseconfundem.
Pode haver justo título sem boa-fé, porque a pessoa não ignora o vício extrínseco existente no
título, assim como pode haver boa-fé sem haver justo título, porque há um vício de nulidade, por
exemplo.
OCódigoCivil, emseuart.1.201,parágrafoúnico, fazpresumiraboa-fédaqueleque tem justo
título,noseguintestermos:“Opossuidorcomjustotítulotemporsiapresunçãodeboa-fé,salvoprova
emcontrário,ouquandoaleiexpressamentenãoadmiteestapresunção”.
5.3.2Usucapiãoordináriacomprazoreduzido
Segundodispõeoparágrafoúnicodoart.1.242,doCódigoCivil,o lapso temporaldepossead
usucapionem na usucapião ordinária fica reduzido para 5 anos se “o imóvel houver sido adquirido,
onerosamente,combasenoregistroconstantedorespectivocartório,canceladaposteriormente,desde
que os possuidores nele tiverem estabelecido a suamoradia, ou realizado investimentos de interesse
socialeeconômico”.
Trata-sedeprescriçãoaquisitivacujofocoprincipalsitua-senaconfiançadepositadaemregistro
canceladoaliadaaumaposseparamoradiaoudaqualtenhadecorridoinvestimentosdeinteressesocial
oueconômico.
ConformeanotaMelhimNamrmChalhub,trata-sedeseguirumatendênciadereforçodaposiçãodo
adquirente registral de boa-fé e da segurança jurídica, apresentando-se tal usucapião como forma de
protegeroadquirentequeconfiounoregistro65.
Exige-se,paraqueoprazodausucapiãoordináriasejareduzidopara5anos,osmesmosrequisitos
dausucapiãoordináriatradicional,quaissejam,aposseadusucapionem,ojustotítuloeaboa-fé,além
dosrequisitosespeciaisexigidospelodispositivolegalespecial.
Namedida emque há aqui a necessidade de que a aquisição do direito tenha se dadomediante
registroposteriormentecancelado,osrequisitosdojustotítuloedaboa-férestambastantetranquilos,eis
que,otítulo,sefoiregistrado,serájusto,edoregistroserápresumidatambémaboa-fé.
Se alguém adquire certo bemmediante registro de determinada escritura de compra e venda, e
depoisoregistroécancelado,obviamentequetaltítuloéjusto,eporcertoqueaboa-féserápresumida,
senão de maneira absoluta, de maneira juris tantum bastante robusta, tudo como decorrência das
própriasqualidadesdoRegistroImobiliário,dedepuradorjurídicodosdireitospublicizados,defiscal
jurídicodassituaçõesjurídicassubmetidasaregistro.
O título registrado será justo ainda que se trate de compromisso de compra e venda, desde que
estejaopreçoquitado66.
Apesar de presumida a boa-fé, pode ser provada amá-fé diante de uma análise da conduta do
adquirente.
O prazo da usucapião ordinária será, desta forma, reduzido pela metade se o usucapiente tiver
adquiridooimóvelcombaseemregistroconstantenoRegistroImobiliário,canceladoposteriormenteà
aquisição,comoformadeprestigiaraquelequeconfiounainformaçãooficialofertadapeloEstadopor
meiodeumagentedelegadoseu.
Ocancelamentodoregistro,parafinsdareduçãodoprazodaaquisiçãopelausucapiãoordinária,
comobemanotaEduardoSócratesCastanheiraSarmentoFilho67,podesertantocomfundamentonoart.
214quantonoart.216daLRP,istoé,podesercomfundamentoemvíciodopróprioprocedimentode
registro, ou por vício na causa do registro, reconhecido na esfera administrativa ou na jurisdicional.
Poucoimportaqualofundamentodocancelamento.Oqueimportaéquehajacancelamentodoregistro
quegerouaaquisiçãododireito,oquelevaria,emtese,àperdadodireito,umavezquenossosistemaé
relativamentecausal.
Pouco importa também que o registro cancelado seja, diretamente, o do próprio adquirente,
bastandoqueocancelamentodiretolevetambémaocancelamentodoregistrodousucapiente.
Ocancelamentodeumatode registro levaaocancelamentode todaacadeia registralposterior,
calcadanoatoregistralcancelado.
Oatoderegistroasercanceladoéoatoquegerouaaquisiçãododireito,atoregistrallatosensu,
poucoimportandosesetrata,naespécie,deatodeaverbaçãooudeatoderegistrostrictosensu68.
Para a redução, será exigido também um elemento adicional da posse, o de que tenha ela sido
utilizadaparamoradiadopossuidor, ouque tenha ele realizado investimentosno imóvelde interesse
socialoueconômico.
Bastaqueousucapientemorenoimóvelusucapiendo,ouqueoexploreeconomicamente,sejapara
finsurbanos,sejapararurais,nãoselheexigindoqueoinvestimentosocialoueconômicosejadegrande
monta.Bastará,porexemplo,quealugueouarrendeoimóvel 69.
Havendoosrequisitosexigidos,oprazodausucapiãoordináriaseráreduzidopara5anos.
Seránecessário,nestecaso,quehaja5anosdeposseadusucapionemespecial,qualificadapela
moradia ou pelo investimento de interesse social ou econômico, que deve coincidir com 5 anos de
registrodotítulo,istoé,devehaver5anosdeposseadusucapionemqualificada70comregistro.
Esteprazoseráaumentadoem2anosemprazosdeprescriçãocompletadosaté2anosdepoisda
entradaemvigordoatualCódigoCivil,porforçadodispostonoart.2.02971.
LecionaEduardoSócratesCastanheiraSarmentoFilho,noquenospareceacertar,que,aocontrário
doquelevaacreraredaçãododispositivolegaloraemcomento,nãohánecessidadedeseesperarque
oregistrosejacanceladoparaquesepossaverreconhecidaaaquisiçãopelausucapião.
Équeo§5º,doart.214,daLRP,reconheceodireitodaquelequepreencheuosrequisitosparaa
usucapiãodevê-loreconhecido,demodoaimpediraanulaçãodoregistro72.
Nãofariasentidoexigir-seopréviocancelamentodoregistroparaadmitirqueaquelequeusucapiu
pudesse pleitear o reconhecimento da aquisição, quando, embora ainda não tendo havido o
cancelamento,verificou-sejáhaveralgumvícioquepodelevaratalcancelamento.Édeseadmitir,em
talcaso,aatuaçãocautelar.
Soluçãocontráriaseriaantijurídicaeantieconômica.
5.4Usucapiãoextraordinária
5.4.1Usucapiãoextraordináriatradicional
O caput do art. 1.238 do Código Civil reconhece a usucapião extraordinária em sua forma
tradicional.
Trata-sedeespéciedeusucapiãoemqueháaaquisiçãododireitoreal imobiliáriosemquehaja
necessidadedequesefaçampresentesojustotítuloeaboa-fé.Podematéexistir,massãodespiciendos
paraaaquisiçãopelausucapião.
Basta, para esta espécie, que haja a posse ad usucapionem pelo prazo de 15 anos, valendo a
respeitodapossetudooquefoiacimaditoquandodaanálisedausucapiãoordináriatradicional.
5.4.2Usucapiãoextraordináriacomprazoreduzido
Omesmoart.1.238doCódigoCivil,emseuparágrafoúnico,estabelecequeo“prazoestabelecido
neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia
habitual,ounelerealizadoobrasouserviçosdecaráterprodutivo”.
Havendo posse ad usucapionem qualificada pela utilização do imóvel para moradia, ou pela
realizaçãodeobrasouserviçosdecaráterprodutivo–razãopelaqualcostumaserconhecidaporposse
trabalho73–,haveráreduçãodoprazoprescricionalde15para10anos.
Tambémaquioprazoéaumentadoem2anosparaprazosprescricionaisaquisitivosencerradosem
até2anosdaentradaemvigordoatualCódigoCivil,nostermosdodispostonoart.2.029.
5.5Usucapiãoespecialurbana
5.5.1Usucapiãoespecialurbanaindividual
Ausucapiãoespecialurbanaindividual,tambémconhecidaporusucapiãoconstitucionalurbanaou
usucapiãopromisero,encontra-sepositivadaemnossoordenamentojurídiconoart.183daConstituição
Federal 74,noart.1.240doCódigoCivil 75enoart.9ºdaLein.10.257/200176.
O primeiro requisito para esta espécie de ususcapião é o de se tratar de adquirir direito de
propriedadesobreimóvelurbanodeaté250metrosquadrados.
Emborahaja limitemáximopara a área a ser por esta espécieusucapida, nãohá limitemínimo.
Desdequeaáreapermitao implementodosrequisitosmateriaisdaespéciedeusucapiãoemquestão,
possívelseráaaquisiçãodeáreainclusiveinferioraolimitemínimoparaparcelamentourbano,definido
infraconstitucionalmente77.
O imóvel urbano pode consistir em terreno nu ou edificado, inclusive em unidade autônoma de
condomínioedilício78,desdequeatendaaosrequisitosnecessáriosàespéciedeprescriçãoaquisitiva,
emespecial,odequesirvaparamoradiadousucapienteoudesuafamília.
Seumterrenonãoedificadoatenderaosrequisitosnecessários,porque,porexemplo,opossuidor
nelemoracomsuafamíliaemumabarraca,emboranãotenhaoterrenoumaacessão,seráoterrenonu
tambémpassíveldesubmeter-seaestaespécieprescritivapositiva.
Emse tratandodecondomínioedilício,aáreaaser levadaemconsideraçãoseráaárea totalda
unidade,queenglobaasuaáreaprivativasomadaàáreaproporcionaldeusocomum,enãoapenasa
áreaprivativa.Équenãoépossíveldesvincularaunidadeautônomadasuafraçãoidealnoterrenoenas
demaiscoisasdeusocomumdocondomínio,demodoqueaquelequeadquireumaunidadeautônoma
nãoadquireapenasaáreaprivativadeditaunidade,mastambémaáreadeusocomumcorrespondente
(garagens, armários, piscina, gramado etc.), a qual integra a área de uso da unidade para fins de
moradia79.
Nãosendourbanooimóvel,ousendo,mastendoáreasuperiora250metrosquadrados80,afastada
estarádeplanoapossibilidadedausucapiãoconstitucionalurbana.
Ao limitar a área do imóvel a ser usucapido por esta forma a 250 metros quadrados, aparece
claramenteaconotaçãosocialquesepretendeudaraoscasosemquesepudesseutilizarestaviadotada
decertasfacilidadesmateriais.
Decorredestamesmaconotaçãosocialaexigênciadeumaposseadusucapionemqualificada,eis
que,alémdosseuscaracteresregulares,deverãoestarpresentes tambémautilizaçãoparamoradiado
possuidoroudesuafamília.
Pretende-se, com esta usucapião de cunho social, conceder mais facilmente moradia àquelas
pessoasmenos afortunadas, que possuírem paramoradia sua ou de sua família imóveis urbanos com
áreasmaismodestas.
Disso decorre a exigência de que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel, urbano ou
rural,bemcomoquenãotenhajásidocontempladocomaquisiçãodedireitodepropriedadeporesta
via.
Ademais,decorreaindaaexigênciadequehajaverdadeiroanimusdomini,umavezquesomentea
propriedadepoderáseradquiridaporestaviadeprescriçãoaquisitiva,conformedecorrenãoapenasda
naturezajurídicadoinstituto,masdaprópriadicçãolegal.
Todavia, não é apenas a propriedade plena que pode ser adquirida,mas também a propriedade
superficiária de edificação, consoante decorre da autorização contida no caput do art. 9º da Lei n.
10.257/2001.
Sendousucapidaapropriedadesuperficiáriadeedificação,estanãopoderáteráreasuperiora250
metrosquadrados,incidindonamesmalimitaçãoaplicávelaoterrenoassimusucapido81.
Presentes todos os elementos acima colhidos, o prazo para aquisição é bastante reduzido,
adquirindo-seapropriedadeem5anos.
5.5.2Usucapiãocoletiva
Ausucapiãocoletiva,espéciedeusucapiãoespecialurbana,éinstitutotratadonoart.10daLein.
10.257/200182,e,consoanteadverteFranciscoEduardoLoureiro,éinstitutoquenãopodeseranalisado
soboprismaexclusivododireitocivil,porqueseupropósitonãoéodeapenascriarumanovaformade
aquisiçãodapropriedade,mas,especialmente,decriarumanovaformaderegularizaçãofundiária,de
ordenaçãourbana83.
Trata-sedeformaorigináriadeaquisiçãodepropriedadecoletiva,emregimedecopropriedade.
É espécie de usucapião constitucional, demodo que as áreas individuais de posse (das frações
ideaisdecadaum)nãopodemsuperaraáreade250m²,emboraasomadelasdevasuperartaláreapara
quesepossaaplicaraespécieaquisitivaemanálise.
Noscasosemquepopulaçãodebaixarendatenhacompossedecertoimóvelcomáreasuperiora
250metrosquadrados,nasmesmascondiçõesdaposseexigidanausucapiãoespecialurbana,emque
nãosejapossívelindividualizaraáreapossuídaporcadaum,haveráapossibilidadedeserreconhecida
aaquisiçãodapropriedade,naverdadeacopropriedade,pelausucapiãocoletiva,cujoprazodeposseé
tambémomesmoprazode5anosdausucapiãoconstitucionalurbana.
Sendopossívelidentificarosterrenosocupadosporcadapossuidor,ahipóteseserádeusucapião
constitucionalindividual,enãocoletiva.
Nestaespéciedeprescriçãoaquisitivaexige-sequeospossuidoressejamdebaixarenda,oquena
usucapiãoconstitucionalindividualépresumidoquandohouveropreenchimentodosdemaisrequisitos
exigidos,nãohavendonecessidadedeserprovado.
Oprodutodestausucapiãoéaformaçãodeumcondomínio,noqualcadausucapientereceberáa
propriedadedeumafraçãoidealdeterrenodeigualtamanho,salvohipótesedeacordoescritoentreos
condôminosestabelecendofraçõesideaisdiferenciadas84, sendoocondomínioformado,emprincípio,
indivisíveldopontodevistadodireitodepropriedade,emborapossaserprodivisodopontodevista
possessório.
Entretanto,sendoacoisafísicaejuridicamentedivisível,podemoscoproprietáriosdividirem-na,
medianteaprovaçãode,nomínimo,2/3.Ordinariamente,aextinçãodecondomínioexigeaunanimidade
doscondôminos,todavia,nestahipótese,aleipermitiuaextinçãomediantequorumde2/3.
5.5.3Usucapiãofamiliar
O art. 1.240-A do Código Civil, inserido pela Lei n. 12.424/2011, criou uma nova espécie de
usucapiãoespecialurbana:ausucapiãofamiliar,ouusucapiãoespecialurbanaporabandonodelar.
Temoescopodeproteçãodocônjugeabandonadoouprivado“deassistênciamaterialedosustento
damoradia,mantém-senoimóveleseresponsabilizapelosrespectivosencargos”85.
Trata-sedaespéciedeusucapiãocomomenorprazodeposseexigidoparaaaquisiçãododireito:
2anos,oqualdevesercontadoporinteiroapartirdaalteraçãolegislativaqueinseriuestaespéciede
usucapiãonoordenamentojurídico,qualsejaaLein.12.424/201186.
Assimcomoocorrecomasdemaisespéciesdeusucapiãoespecialurbana,tambémnestaodireito
usucapidoseráodapropriedade,umavezquetrata-sedeespécietambémfacilitadadeusucapião,como
intuitodemoradia.
Damesmaforma,aplica-seaimóveisurbanoscomáreadeaté250metrosquadrados.
Podemdelavaler-seaquelesqueviviamemumarelaçãofamiliar,sejadecasamento,sejadeunião
estável, homo ou heteroafetiva, na qual o outro cônjuge/companheiro abandonou o lar, e o
cônjuge/companheiroremanescentecontinuouautilizá-loparasuamoradiaoudesuafamília.
Como a lei exige que o bem esteja sendo utilizado para moradia do (ex)cônjuge ou
(ex)companheirooudesuafamília,hánecessidadedequehajapossedireta87dosmoradores,istoé,há
necessidadedequehajapoderfáticosobreacoisa,oqueexigeamoradia,eque,aliás,estáexpressono
dispositivolegalregulamentadordoinstituto,emboranemhouvessenecessidadededisposiçãoexpressa
nessesentido.
Vê-sequenãobastaaposseadusucapionemcomum,exigindo-se-lheautilizaçãoparamoradiasua
ou de sua família, portanto, com posse direta (poder de fato) de tais pessoas, de modo que não é
possível,porexemplo,queobemestejalocadoaterceiro.
Havendo“disputa,judicialouextrajudicial,relativaaoimóvel,nãoficarácaracterizadaapossead
usucapionem”. “Eventualmente, o cônjuge ou companheiro que abandonou o lar pode notificar o ex-
consorteanualmente,parademonstraroimpasserelativoaobem,afastandoocômputodoprazo”88.
Aludido dispositivo legal assevera que, para que haja a incidência dessa espécie de prescrição
aquisitiva,háanecessidadedetratar-seda“propriedadedivididacomoex-cônjugeouex-companheiro
queabandonouolar”.
Odispositivoéatécnicoereclamaesclarecimentos.
Apalavrapropriedadeestáaínosentidodecoisaimóvel.
Aexigênciadequeacoisafossedivididadeveserentendidaemsentidoleigo,querendosignificar
quehánecessidadedequeoscônjuges/companheirosnelavivessem.
Asexpressõesex-cônjugeeex-companheirotambémdevemserbemcompreendidas,namedidaem
quenãodevemserentendidasnecessariamenteemseusentidotécnico,depós-divórciooupós-extinção
dauniãoestável.
Parece-nosqueessahipótesedeusucapiãotemcabimentotambémemrelaçãoàquelassituaçõesde
separaçãodefatoporabandonodolar,sejaemcasamento,sejaemuniãoestável,emqueaindanãohá
extinçãoformaldocasamento/uniãoestável.
Devehaverumentendimentofáticodasexpressões,nosentidodeseparaçãodefato,como,aliás,
entendeuoenunciadon.501doCJF/STJdaVJornadadeDireitoCivil.
Porfim,aexpressãoabandonouolartambémmereceatenção.
Poderiainduziremerrovinculandoasituaçãoaoscasosdedissoluçãoculposadovínculofamiliar,
oquenãoéo caso.Ela tambémestámaisparaumsentido leigode abandonodoque emumsentido
técnicodesaídadolarconjugal,demodoqueo(ex)cônjugeou(ex)companheiroabandonaolar,antes
oudepoisdaextinçãodocasamentooudauniãoestável,quandodeixadedaraoimóvelsuadestinação
econômica,deixando-oentregueàsortedaqueleoutro(ex)cônjugeou(ex)companheiroquepermaneceu
no imóvel, usando-o como moradia sua ou de sua família, arcando totalmente com as despesas do
imóvel, e sem que tenha qualquer relação com a outra parte, como, por exemplo, por meio de um
contratodemútuooudelocação.
Nãoseinclui,certamente,noconceitodeabandonodolaroscasosdeexpulsãodolar.
Para que possa haver a usucapião, obviamente, mister se faz que a coisa imóvel integrasse um
regimedecomunhão–decorrente,porexemplo,deumcasamentopeloregimedacomunhãouniversalde
bens –, ou de condomínio – em um casamento pelo regime da separação convencional de bens, por
exemplo,emqueambososcônjugesadquirememcondomíniocomum–,oupertencesseintegralmenteao
outrocônjuge/companheiro.
Também, para que possa ser reconhecida esta aquisição, não poderá ter havido já algumprévio
reconhecimento deste mesmo direito, ademais de não poder o usucapiente ser proprietário de outro
imóvelurbanoourural.
5.6Usucapiãoespecialrural
Ausucapião especial rural, tambémchamadadeusucapião constitucional rural ouusucapiãopro
labore,encontra-seprevistanoart.1.239doCódigoCivil 89,enoart.191daCartaMagna90.
Trata-sedeespéciedeusucapiãoaplicávela imóveis ruraiscujaáreanãoexcedaa50hectares,
istoé,a50.000metrosquadrados.
Emborahajalimitemáximoparaaáreaaserusucapidapelausucapiãoespecialrural,nãohálimite
mínimo, desde que implementados os seus requisitos implementadores, de modo que é possível
reconhecer-setalespéciedeusucapiãoaindaqueaáreausucapidasejainferioraomódulomínimode
parcelamentodefinidonalegislaçãoagráriaparaaregiãoemqueselocalize,conformedecidiuoSTJ91.
Oenunciadon.313doConselhoda JustiçaFederal/STJ, exaradonas JornadasdeDireitoCivil,
asseveraquequando“aposseocorresobreáreasuperioraoslimiteslegais,nãoépossívelaaquisição
pelaviadausucapiãoespecial,aindaqueopedidorestrinjaadimensãodoquesequerusucapir”,sobo
argumentodequehaveriaumvenirecontrafactumproprium,namedidaemqueapessoa,demaneira
inesperada, alteraria sua posse para diminuir o prazo prescricional, surpreendendo o proprietário do
imóvelcontrariamenteàboa-féobjetiva.
Parece-nosadequadotalenunciado92.
Trata-sedeumbenefícioaquisitivoparaaquelequedáao imóvel rurala sua funçãoeconômica,
sendooprazoparausucapirde5anos,bastantereduzidoportanto.
Por esta razão, o ordenamento jurídico neste caso não aceita também a simples posse ad
usucapionem,exigindoquesejaelaqualificadaporelementossuplementares,quaissejam,odequea
posse exercida seja para fins de moradia e de tornar o imóvel produtivo, mediante atividades
agropecuáriassuaoudesuafamília.
Aposseparaconduziraestaespéciedeusucapiãoprecisaserdesenvolvidanosentidodedarao
imóvel rural destinação demoradia do usucapiente ou de sua família, aliada ao desenvolvimento de
atividadeagrícola,pecuáriaouextrativista,tornandoprodutivaaterraporforçadoseutrabalho,istoé,
dando-lheasuadestinaçãoeconômica.
Também nesta hipótese de usucapião somente o direito de propriedade pode ser adquirido,
exigindo-seoanimusdomini.
5.7Usucapiãoespecialindígena
Trata-sedeespéciedeusucapiãoreguladapeloEstatutodoÍndio,Lein.6.001/73.
O art. 33 do citado diploma legal assim dispõe: “O índio, integrado ou não, que ocupe como
próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinquenta hectares, adquirir-lhe-á a
propriedadeplena.Parágrafoúnico.OdispostonesteartigonãoseaplicaàsterrasdodomíniodaUnião,
ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que trata estaLei, nem às terras de propriedade
coletivadegrupotribal”.
Trata-sedehipótesedeaquisiçãodapropriedadeplena,tãosomente,demodoquedevehaveraqui
oanimusdomini.
Nãoseexigeparaquesejareconhecidaestausucapiãoqueoíndionãosejaintegradoàsociedade,
jáquealeiprescrevequeoíndio,integradoounão,terádireitoaestaprescriçãoaquisitiva.
Oart.4ºdoEstatutodoÍndiodefinequemsequalificacomoindígena,conceituando-os.
5.8Usucapiolibertatis
A usucapião libertadora, ou usucapio libertatis, é aquela prescrição aquisitiva através da qual
adquire-secertodireitoreallivredequaisqueroutrosdireitospreexistentes.Trata-sedehipóteseemque
a usucapião faz comqueo possuidor adquira a coisa imóvel livre de quaisquer direitos ou encargos
porventuraexistentes.
O direito usucapido é adquirido liberto de quaisquer outros direitos que incidissem já sobre o
imóvelemquerecaiodireitoadquirido.Ausucapiãoteriaoefeitodeeliminartaisdireitos.
Osdireitosconstituídossobreoimóvelanteriormenteaoimplementodaprescriçãoaquisitivaoude
suapublicidadeestarãofadadosaodesaparecimentoemvirtudedaaquisiçãooriginária?
Esseefeitolibertadornadatemavercomaaquisiçãoorigináriaouderivada.Aaquisiçãopodeser
originária, por não estabelecer qualquer relação jurídica de continuidade com o titular anterior do
direito,masnãoextinguirosdemaisdireitosqueporventuraexistam.
Seraaquisiçãoorigináriasignificaqueodireitoadquiridonãoseapoiaemumdireitoantecessor,
analisando-setalcaracterísticanomomentodaaquisição,nãodecorrendodaíaconclusãonecessáriade
que haja a extinção de qualquer outro direito existente sobre o bem adquirido originariamente, mas
apenasdaquelesquenãocouberemnomesmoespaçojurídicododireitoadquirido.
LecionaVonTuhrque“ousucapientefundamentasuaaquisiçãonapossedemuitoanos,enaboa-fé
ounainscriçãonoregistrodebensderaiz[…];nãotemnenhumarelaçãocomoproprietárioanterior”,
razãopelaqual, trata-sedeaquisiçãooriginária.Daídecorreasubstituiçãodeumdireitoanteriorpor
umposterior,deigualconteúdo,razãopelaqualodireitoadquiridoextingueoqueexistia, jáquenão
podem existir conjuntamente sobre a mesma coisa93. Tal não ocorre, porém, quando é possível a
coexistênciadodireitoadquiridooriginariamentecomeventualdireitoquejáexistia,fosseeleadquirido
originariamenteouderivadamente.
Ausucapiãoéespéciedeaquisiçãooriginária,como já foiaquidito,porém,a indagaçãoquese
devefazernestemomentoésetalcaracterísticadaprescriçãoaquisitivatemocondãodefazercomque
todososdireitosqueexistamsobreoimóvelusucapidoserãosempreextintospelausucapião,istoé,se
ousucapienteadquirirásempreacoisalivredequaisquerônus.
Aresposta,parece-nos,devesernegativa.Asoluçãonãocomportaumaúnicaresposta,edeveser
encontradacombasenasnuançasdocasoconcreto94.
Assim, a questão que se coloca é a de se, por exemplo, adquirindo alguém, pela usucapião, a
propriedadedecertobem,há,ounão,aextinçãodehipotecaquesobreelepesavaantesdaaquisição.
Nodireitoportuguês,demonstraDurvalFerreiraqueausucapiolibertatisconsistenaposse,por
certotempo,dodireitorealmaior,queacabaráporenglobareaniquilarodireitorealmenor,alertanto,
entretanto,quejamaissepoderádaraextinção“daquelesdireitosquenãopressupõemumdomíniode
facto(porexemplo,ahipoteca)”95.
No direito italiano, Nicola Stolfi defendeu a impossibilidade da usucapião libertadora,
asseverando que a usucapião tem eficácia somente aquisitiva, e não extintiva, salvo em relação ao
própriodireitorealusucapido96.
Há quem entenda não haver no Direito brasileiro a usucapio libertatis97, e, ao contrário, há
aquelesqueentendemqueausucapião,noDireitobrasileiro,ésemprelibertadora98.
Emnossosentir,podeser,ounão,nocasoconcreto,libertadoraausucapião,adependerdaposse
exercidapelousucapiente,do justo título, sehouver,dapublicidade registral existente,bemcomodo
direitoquesepretendelibertarpelausucapião.
Emprimeirolugar,háqueseperceberocaráterdaposseexercida,oumelhor,quedireitorealépor
elarefletido,afimdeverificarqualseráodireitousucapido,para,então,verificarseeleéincompatível
comodireitopreexistente.
Seausucapiãofordeumdireitorealdeservidãodepassagem,porexemplo,nãoháquesefalarem
extinçãododireitodepropriedadeexistente.Aservidãousucapidapassaráaonerarapropriedade,que
continuaráexistindoparaoseuproprietário.
Omesmo ocorre se a usucapião trouxer à tona um direito real de usufruto, por exemplo.O seu
nascimento,originário,não teráocondãodeextinguirapropriedade.Apenasaonerará, semqueseja
relevanteavontadedoproprietário.
Havendousucapiãofundadaemjustotítulo,aposseseráexercidanoslimitesdotítulo.Imagine-se,
assim,queotítulosejaumacompraevendanaqualconstaaexistênciadeumdireitorealdehipoteca
registrado.Talusucapiãonãoteriaocondãodeaniquilarodireitorealdehipoteca.
Elucidativa neste ponto a lição de Eduardo Sócrates Castanheira Sarmento Filho, para quem na
usucapiãoordináriacomprazoreduzidopodehaverounãooefeitolibertadordausucapião,adepender
dotítuloregistrado,umavezqueapossedeveserexercidanoslimitesdotítulo,demodoque“nãose
pode,porexemplo,desrespeitarumaservidãoinstituídaemfavordapropriedadevizinha”99.
Noquedizrespeitoaodireitodehipoteca,bemcomoqualqueroutrodireitorealquenãoimplique
direitoàposse,LucianodeCamargoPenteadovaimaislonge,asseverandoquesenãoépossívelhaver
prescriçãoaquisitiva,tambémnãooéextingui-lospelaprescriçãoaquisitiva100.
Parece-nos importantíssimo, por fim, analisar a publicidade a respeito dos direitos que incidem
sobreoimóvel 101.
Emmatériadedireitosreaisouobrigacionaiscomeficáciareal,imobiliários,nãoháeficáciaerga
omnessemquehajapublicidadenoRegistrodeImóveisquetenhaatribuiçãoterritorialparatanto.
Desta feita, alguémquepretenda tornaroponível seudireitousucapido, deverádar a conhecer a
terceirosseudireito,sejaatravésdoregistrodacitaçãodaaçãodeusucapião,sejaatravésdaaverbação
daexistênciadaação,sejaatravésdaaverbaçãodealgumamedidaacautelatóriadeferidapeloJuizetc.
Sem que haja a publicidade de sua pretensão em ver reconhecida a aquisição por usucapião de
certodireitoreal,talsituaçãojurídicanãoéoponívelaterceiros,demodoque,sehouveratransmissão
do direito inscrito, porventura incompatível com o direito usucapido, a um terceiro de boa-fé
(subjetiva),nãoseráaesteoponívelaaquisiçãopelausucapião.
Arigor,nemsetratadenãohaverusucapiolibertatis,massimdenãohaveraquisiçãododireito
pelausucapião,umavezqueprevaleceráodireitopublicizadodoterceirodeboa-fé.
Énotacorrentenodireitobrasileiroqueadquire-seodireitorealpelausucapiãoipsoiure,istoé,
havendooimplementomaterialdosrequisitosdausucapião,adquiridoestaráodireito.Asentençaserá
declaratória, tendo apenas condão de produzir título apto ao Registro, e o registro será igualmente
declaratório, cujo intuito será, não o de constituir o direito já adquirido,mas torná-lo oponível erga
omnesedisponívelcomodireitoreal.
Semapublicidade,odireitoadquiridopelaviadausucapiãonãoéoponívelcontraterceiros,de
modoqueestesnãopodemserporeleafetados.
ODireitobrasileirocontemplaoprincípiodaproteçãodaaparência jurídicacomoumprincípio
tácito,extraídodeumacadeiaprincipiológicaanteriorquelheservedeamparológico-jurídico,etemo
escopo de proteger as pessoas que confiaram legitimamente em situações que aparentavam ser
juridicamentequandoemverdadenãoeram,permanecendoocultaarealsituação102.
Assim, noDireito brasileiro, aquele que adquire umdireito publicizado no registro imobiliário,
confiandonasituaçãojurídicapublicizada,peloEstado,ecomfépública,diga-se,seráprotegidoemtal
direito–melhordizendo,terádireitoàaplicaçãodoprincípiodatuteladaaparênciajurídica,oquelhe
garantiráodireitoadquirido,salvose,nocasoconcreto,houvercolisãocomalgumoutroprincípioou
regra,cujaponderaçãoatribuaumpesomaior.
Não semostra razoável imaginar as seguintes situações: (1) quehajapara aspessoasoônusde
publicizarassituaçõesjurídicasconcernentesaimóveisquetenhamapotencialidadedeafetarterceiros,
sejam elas reais ou obrigacionais com eficácia real (art. 167 da Lei n. 6.015/1973); (2) que essa
publicização seja precedida de uma depuração da situação jurídica publicizada, demodo a somente
publicizaroquesejajuridicamentehígido(arts.195e198,dentreoutros,daLein.6.015/1973) 103;(3)
que o conteúdo da publicidade registral imobiliária seja facilmente acessível a todos, em razão da
territorialidade registral edapublicidade (arts.16,17e169daLein.6.015/1973); (4)queumavez
publicizadootítulo,essapublicizaçãoserálevadaaefeitoporumagentedelegado,queatuaporconta
própriamasemnomedoEstado,ecomfépública,istoé,compresunçãojuristantumdeserverdadeiro
o que tal agente publiciza; e, ao mesmo tempo, (5) que o terceiro que pretenda negociar o direito
decorrentedasituaçãosubjetivapublicizadanãopossaconfiarnessainformação,devendoreanalisara
cadeia negocial já analisada peloRegistrador, não sendo protegido se a informação registral não for
correta.
ORegistrodeImóveisbrasileiropublicizatodasassituaçõesjurídicasreaiseobrigacionaiscom
efeitos reais em relação abens imóveis e aspubliciza coma característicada fépública104 e com a
eficáciamínimadeclarativa, isto é, coma eficáciamínimade tornar oponívelergaomnes a situação
jurídicapublicizada.Nãoháoponibilidadeaterceiros,dedireitosimobiliários,semasuapublicidade
registral,aqualtemeficáciarelativa105.
Há no direito registral imobiliário brasileiro, a obrigatoriedade – o ônus legal – de que sejam
levadosaoRegistroImobiliáriotodososatosjurídicosquedevamserpublicizados,conditiosinequa
non para que se alcance o efeito que tenha o registro para a situação (constitutivo ou declarativo,
conformeocaso).
Semodevido registro, ouodireito nãonascerá, ou ele não será oponívelergaomnes. É o que
preconizaoprincípioregistral 106imobiliáriodainscrição,decorrentedosarts.1.227e1.245doCódigo
Civil,bemcomodosarts.167,169e172daLein.6.015/1973.
De acordo com referido princípio, os atos previstos em lei como registráveis devem ser,
obrigatoriamente, registrados, sob pena de não produção dos efeitos que seriam alcançados com o
registro.
Assim,umdireitodepropriedadeimobiliárioadquiridoporsucessãonãoseráoponívelaterceiros
que não os envolvidos no processo sucessório (meeiro, herdeiros e legatários), bem como não será
disponívelcomodireitodepropriedadeoponívelergaomnes.
Embora o art. 172 da Lei n. 6.015/1973 refira-se tão somente aos direitos reais imobiliários, a
normacontidanoprincípiodainscriçãoaplica-setambémaosdireitosobrigacionaiscomeficáciareal,
parasuaoponibilidadeaterceiros.Veja-se,paraconfirmaroasseverado,exemplificativamente,ocaso
do direito de preempção do locatário em locação de imóvel urbano (art. 167, II, 16, da Lei n.
6.015/1973,eart.33daLein.8.245/1991107).
Todasassituações jurídicasquedevamseroponíveisa terceiroscontêmprevisão legalparasua
publicidade registral no álbum imobiliário, vale dizer, todas as situações jurídicas que devam ser
oponíveisaterceirosdevemserpublicizadasnoregistroimobiliário,semoquenãoatingirãoreferida
oponibilidade,permanecendonaesferameramenteobrigacional,comeficáciainterpartes.
Assim,alguémquetenhacumpridoosrequisitosmateriaisdausucapião,e,destaforma,adquirido
certodireito,deverápublicizardealgumaformasuapretensão(registrodacitaçãodaação,averbação
daexistênciadaação,registrodaprópriausucapiãoetc.),demodoatorná-laoponívelcontratodosos
terceiros,oquesomenteocorrecomapublicidaderegistral.
Sem esta providência, o terceiro adquirente de boa-fé poderá confiar na publicidade registral,
afastando a possibilidade de reconhecimento da aquisição pela usucapião daquele que não tomou as
cautelaspublicitáriasdevidas.
Nos casos apontados, não basta outra forma de publicidade, como, v.g., a processual, ou a
notarial 108. Ou há conhecimento efetivo, no caso concreto, o qual deve ser provado por aquele que
alega,ouacognoscibilidadefoigeradapelapublicidaderegistralimobiliária,nãoservindooutraforma
depublicidade.
Os atos jurídicos que versam sobre direitos reais ou direitos obrigacionais com eficácia real
imobiliários,sejaconstituindo-os,transmitindo-osouextinguindo-os,sejaacautelando-os,esejameles
instrumentalizados(conformeasolenidadeexigidaporlei)pelaformapública(quaisquerquesejam–
tanto notarial como judicial ou administrativa) ou particular, devem ser publicizados no registro
imobiliário,sobpenadepermaneceremnaesferapuramenteobrigacional.
Mesmo os atos judiciais, relativos a imóveis, que devam ser oponíveis a terceiros que não
participaram,dealgumaforma,doprocesso, somenteoserãosepublicizadosno registro imobiliário,
não tendo a publicidade processual o condão de tornar os atos praticados no processo oponíveis a
terceiros,poisa relaçãoprocessualéuma relação jurídicae, apesardepública, épúblicanomesmo
sentidodapublicidadenotarial,nosentidonegativo,deseracessívelaquemqueiratomarconhecimento
deseuconteúdo,masnãogeracognoscibilidade,nãoéumapublicidadeativa.Seoatoprocessual,que
diga respeito a imóveis, pretender tornar-seoponívelergaomnes, deverá ser publicizado no registro
imobiliário,conditiosinequanonparaquealcanceaaludidaeficácia,salvo,excepcionalmente,quando
provar-se,nocasoconcreto,quehouveefetivoconhecimentodasituação.
A penhora de bem imóvel, v.g., efetivar-se-á no processo, porém somente poderá ser oposta a
algumterceirodeboa-fé,que tenhaadquiridoo imóvel, se tiver sidoaverbadanamatrícula registral.
Casonãotenhasidolevadoaefeitooatoregistral,parapublicizarapenhoraetorná-lacognoscívele,
portanto,oponívelaquemnãotenhaparticipadodoprocesso,eventualterceirodeboa-fé–istoé,que
não tenha participado do processo e que não tenha tomado conhecimento da penhora; que confiou na
publicidade registral, onde nenhuma penhora constava – que adquirir o imóvel não será considerado
adquirentefraudulento,sejaemfraudeacredores,sejaemfraudeàexecução.
Veja-se a esse respeito aSúmulan. 375doSTJ, aqual rezaque “o reconhecimentode fraudeà
execuçãodependedoregistrodapenhoradobemalienadooudeprovademá-fédoterceiroadquirente”,
isto é, assevera que, para que a penhora seja oponível a um terceiro que não participa da relação
processual,deveráhaverapublicidadedoatoprocessualdapenhoranoregistroimobiliário,ouaprova
doefetivoconhecimentodapenhora,apesardaausênciadapublicidaderegistral.
ASúmuladoSTJemreferência,ououtrasdecisõesjudiciaisqueaaplicamporanalogiaaoutros
atos processuais confirmam o fato de que somente com a publicidade registral imobiliária é que os
direitosreaisouobrigacionaiscomeficáciareal,imobiliários,serãooponíveisaterceiros,tenhameles
origem em instrumentos públicos, ainda que judiciais, ou em instrumentos particulares. Aludidas
decisões,noentanto,nadadizema respeitodaeficáciamaterialdo registro–se relativaouabsoluta.
Para ilustrar, cita-secomoexemplodedecisãoanalógicaaproferidapeloTribunalde JustiçadoRio
Grande do Sul, cuja ementa é colacionada a seguir: “EMBARGOSDE TERCEIRO. BEM IMÓVEL
ALIENADOPELODEVEDORQUANDOJÁFORADECLARADOINSOLVENTE.ALIENAÇÃODO
IMÓVELAOEMBARGANTEAPÓSSEQUÊNCIADEALIENAÇÕES.SÚMULAN.375,STJ.Merece
proteçãooembargante,adquirentedeboa-fé,dequem,diantedaausênciadeaverbaçãodadeclaração
deinsolvênciadoantigoproprietárionamatrículadoimóvel,nãoseexigiaqueaveriguasseapendência
deprocessosemrelaçãoà longacadeiadeaquisições.Aplicação,poranalogia,daSúmulan.375do
STJ.APELAÇÃO IMPROVIDA” (ApelaçãoCível n. 70051458800,Décima PrimeiraCâmaraCível,
TribunaldeJustiçadoRS,Relator:LuizRobertoImperatoredeAssisBrasil,julgadoem27-2-2013).
Amesma regravale em relaçãoàusucapião.Ouodireitodeaquisiçãoderivadodo implemento
material da usucapião é publicizado, ainda que cautelarmente, durante o seu processo de
reconhecimento,ouelenãoseráoponívelaterceirosdeboa-fé.
O fato de exigir-se a publicidade dos direitos com origem judicial, para que se tornem direitos
absolutos,comeficáciaergaomnes,nãoguardanenhumarelaçãocomotipodepresunçãogeradapor
essa publicidade em face de terceiros de boa-fé, quando houver dissonância entre publicidade e
realidade; não se refere a haver a proteção, ou não, do terceiro de boa-fé que confiou, v.g., em um
mandado de usucapião falso registrado. O princípio da tutela da aparência jurídica, sim, é que diz
respeitoaotemaemquestão.
Ashipotecasjudiciais(art.167,I,2);aspenhoras,arrestosesequestros(art.167,I,5);ascitações
deaçõesreaisoupessoais reipersecutórias(art.167, I,21);os julgadosquedividiremimóveisouos
demarcarem (art. 167, I, 23); as sentenças que adjudicarem imóveis em pagamento das dívidas da
herança(art.167,I,24);osatosdeentregadelegados,departilhaedeadjudicação(art.167,I,25,eII,
14); a arrematação ou adjudicação em hasta pública, ou a remissão (art. 167, I, 26); as sentenças
declaratóriasdeusucapião(art.167,I,28);adesapropriação(art.167,I,34);aimissãoprovisóriada
posse109 em ação de desapropriação, quando o poder público desapropriante estiver executando
parcelamentopopularcalcadoemditaposse(art.167,I,36);assentençasdeclaratóriasdaconcessãode
usoespecialpara finsdemoradia (art.167, I,37); asdecisões judiciais, recursose seusefeitos,que
tenhampor objeto atos ou títulos registrados ou averbados (art. 167, II, 12) 110; os atos judiciais que
impliquemconstituição,alteração,ouextinçãodedireitosregistráveis,sejamreais,sejampessoaiscom
eficácia real (como, v.g., uma sentença que declare a extinção de um direito real de servidão com
fundamento no art. 1.389, III, do Código Civil) 111; todos os demais atos judiciais que não tenham
previsãolegalexpressapararegistro,masquedealgumaformaimponhamalgumlimite112aoexercício
dereferidodireitorealimobiliáriooudireitoobrigacionalcomeficáciarealimobiliário,registrável,ou
quealtereasituaçãojurídicadessedireito(art.246daLein.6.015/1973) 113;devemserpublicizadosno
Registro Imobiliário114 com efeito mínimo declarativo, isto é, para, minimamente, valerem contra
terceiros.Emalgunscasos,comoodahipotecajudicial,v.g.,oregistroserá,maisdoquedeclarativo,
constitutivo.
Todososatosjudiciais,enfim,queversaremsobre,edealgumaformaafetarem,direitosreaisou
obrigacionaiscomefeitorealimobiliáriosdeverãoserpublicizadosnoRegistrodeImóveisparaterem
efeitocontraterceiros.Antesdisso,oefeitoserásomenteinterpartes115.
Osarts.54,55,e56daLein.13.097/2015fortementeratificarameamplificaramoacimadito,de
modoquenãomaisparecehaverdúvidasarespeito116.
Porfim,consoantelembraPontesdeMiranda,os“direitosreais,pordesmembramentododomínio,
ouemgarantia,nãoseextinguemcomatransferênciaoucomaaquisiçãoatítulooriginário”117.
5.9Usucapiãotabular?
Tem-sedito,porvezes,quefoi instituídonodireitobrasileiroausucapião tabular,noart.1.242,
parágrafoúnico,doCódigoCivil,enoart.214,§5º,daLRP118.
Rezaoparágrafoúnicodoart.1.242doCódigoCivilqueoprazodausucapiãoordináriaseráde
cinco anos “se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do
respectivocartório,canceladaposteriormente,desdequeospossuidoresneletiveremestabelecidoasua
moradia,ourealizadoinvestimentosdeinteressesocialeeconômico”.
O § 5º, do art. 214 da LRP, por seu turno, assevera que a nulidade de registro por vício do
procedimento registral “não será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as
condiçõesdeusucapiãodoimóvel”.
Com o devido respeito às opiniões contrárias, não nos parece haver no direito brasileiro a
usucapiãotabular,demodoque,emnossoentender,taiscasosquetemporvezessidoapontadoscomo
hipótesesdeusucapiãotabular,nãoosão.
A usucapião tabular é aquela que decorre tão somente da existência do registro, sem que seja
exigidoalgumoutrorequisito.Havendooregistroporcertotempo,haveráaaquisiçãopelausucapião,
nestecasotabular,nãosendonecessáriaaposse,ouboa-fé,ououtrorequisitoqueseja.Bastaoregistro,
edeledecorreaaquisiçãododireitorealsehouvessealgumvícionasuacausa.
Nessesentido,lecionamJoseLuisLacruzBerdejoeFranciscodeAsisSanchoRebullida,combase
no entendimento dos Tribunais espanhóis, que a usucapião tabular não se confunde com a usucapião
secundumtabulas,porquantonaprimeirabastaoregistro,aopassoquenasegunda,háanecessidadede
algum requisito a mais, como a posse efetiva119, que é exigida no ordenamento jurídico espanhol e
tambémnonosso.
No mesmo sentido, Manuel Albaladejo ensina que não há no ordenamento jurídico espanhol a
usucapiãotabular,aqualconsisteemusucapirpelosófatodeterinscritoumdireitodurantecertotempo,
namedidaemqueéexigida,nodireitoespanhol,aposseeaboa-fé,asquaissãopresumidasporconta
doregistro120.NomesmosentidoLuisDíez-Picazo121.
Nemoparágrafoúnicodoart.1.242doCódigoCivil,nemo§5ºdoart.214,daLRP,estabelecem
hipótesedeusucapiãodecorrentetãosódofatodoregistroporcertotempo.emambososcasosexige-
se,alémdoregistro,aposse,nomaisdasvezesqualificada,alémdeoutrosrequisitos,adependerda
espéciedeprescriçãoaquisitiva,nocasodoart.214daLRP.
Dessa forma, em verdade, nenhuma das duas hipóteses é caso de usucapião tabular, o qual não
existeemnossodireito.
São, sim, casos de usucapião secundumtabulas – embora a hipótese do art. 1.242 nem sempre
será,poispodeterhavidojáocancelamentodoregistrodaquelequeusucapiu–, istoé,usucapiãode
acordocomo registrado,oqueécoisadiversadausucapião tabular,bemcomodausucapiãocontra
tabulas,queéadmitidaemnossodireito.
Ocasodoart.1.242écasodeusucapiãoordináriacomprazoreduzidoemrazãodoregistro,em
queaexistênciadoregistroéelementoimportante,masnãoéoúnico.
Ahipótesedoart.214édepossibilidadedeutilizaçãodausucapiãocomomatériadedefesaem
processos administrativos em que se busca o cancelamento de registro em razão de vício do
procedimento registral, de modo a evitar o cancelamento caso seja provada a aquisição do direito
inscritoemrazãodoimplementodealgumaespéciedeusucapião.
Em ambos os casos a existência do registro exerce um papel fundamental, determinante para a
soluçãodaquestãoposta.Háumaelevaçãodoregistroemmatériadeusucapião.Todavia,nãochegaa
haveraconfiguraçãodausucapiãotabular.
6.Oprocessodeusucapiãoimobiliárioextrajudicialregistral
6.1Procedimentocomum
6.1.1Introdução
O art. 216-A da Lei n. 6.015/73 – Lei dosRegistros Públicos (LRP), inserido pelo novoCPC,
estabeleceuoprocedimentocomumdeusucapiãoextrajudicialregistral.
Aaquisiçãodapropriedadepelausucapiãodá-sepeloimplementodosseusrequisitosmateriais,de
acordo coma espécie deusucapião emquestão.Este é o entendimentoque se tem tido a respeito da
questãoconformeviu-seacima.
A decisão que a reconhece, judicial ou extrajudicial, é meramente declaratória; o registro da
usucapião no Registro Imobiliário é também declaratório, isto é, faz com que a aquisição seja
publicizada, tendoo efeito de tornar o direito adquirido oponívelergaomnes e disponível como um
direito real.Antesdoregistro,odireito,emboraadquirido,nãogozadeeficáciaergaomnes, nemde
disponibilidadeenquantoumdireitoreal.
Pela sistemática do Código de Processo Civil de 1973, o reconhecimento do implemento dos
requisitosmateriais da usucapião, isto é, o reconhecimento da aquisição da propriedade imóvel pela
usucapião, somente poderia dar-se na via jurisdicional, pelo Juízo competente, devendo este expedir
mandado(art.945doCPC/73)aoOficialdoRegistrodeImóveiscomatribuiçãoterritorialparaoato,
contendoosrequisitosprevistosnosarts.226,225,e176daLein.6.015/73,paraqueesteprocedesse
aoregistro.
Apublicidaderegistraldasentençadeprocedênciadausucapião,mediantemandadoderegistro,é
que conferia publicidade contra terceiros acerca de tal aquisição, e disponibilidade do direito real
adquirido.
Oprocedimento do processo de usucapião encontrava-se regido, noCódigoProcessualCivil de
1973, nos arts. 941 a 945, exigindo-se petição na qual o autor identificasse o imóvel usucapiendo
explicitando claramente a causa de pedir e os elementos autorizadores da usucapião, instruída coma
plantaememorialdescritivodoimóvel,devendosercitadosoproprietáriotabulardoimóvel–aquele
emcujonomeencontra-seoregistroimobiliário,bemcomoosproprietáriosdosimóveisconfrontantes.
Os cônjuges do proprietário e dos confrontantes também deveriam ser incluídos no polo passivo
processual, e, portanto, citados. Deveriam ser citados por edital os réus (proprietário tabular e
confrontantes) em lugar incertoenão sabido, casoemque lhesdeveria sernomeadocurador 122, bem
comooseventuaisinteressados.
Haviaanecessidadedeinstauraçãodeumlitisconsórcio–necessário,portanto–entreosréus,o
qual não era todavia unitário, podendo os réus não receberem, na sentença, tratamento idêntico. Os
prazos,assim,eramcontadosemdobro.
A União, o Estado ou Distrito Federal, e o Município deveriam ser intimados para que se
manifestassem acerca de eventual interesse na causa, na medida em que os imóveis públicos são
insuscetíveisdeusucapião.
Damesmaforma,deveriaserintimadooMinistérioPúblico.
Embora a lei processual civil determinasse a intimação em todos os casos, havia entendimento
administrativo do próprio Ministério Público asseverando que somente nos casos em que houvesse
justificativaparaqueseatuassecomofiscaldaleiéquedeveriaoMinistérioPúblicoatuar,como,por
exemplo,porhaverinteressedemenorenvolvido123.
Apóstaiscitaçõeseintimações,oprocedimentoseguiriapeloritoordinário,e,excepcionalmente,
pelo rito sumário, no caso de usucapião coletiva (art. 14 da Lei n. 10.257/2001), podendo haver
julgamentoantecipadodalidecasonãohouvesseimpugnaçãoaopedidoporpartedosentespúblicosou
doMinistérioPúblico,eentendesseoJuiznãohavernecessidadedeproduçãodeoutrasprovas.
O art. 1.071 do novo Código de Processo Civil, que inseriu o art. 216-A na Lei de Registros
Públicos(Lein.6.015/73),alterouprofundamenteestepanorama.
Deu tal artigo uma guinada jurídica de 180 graus no procedimento da aquisição da propriedade
imóvelpelausucapião.
Oprocedimento,quedeveriasersemprejurisdicional,passouapoderserextrajudicial,parecendo,
inclusive, que pretendeu o legislador tornar a forma extrajudicial a regra em matéria de usucapião
amigável,fomentando-a,namedidaemqueadisciplinoupormenorizadamente,commaisfôlegoatédo
queadisciplinaqueexistianoCódigode1973,aopassoquedeixoudetratardemaneiraespecíficado
procedimentodeusucapiãojudicial,oqual,emboraaindasendopossível,enecessárioemalgunscasos,
passouaestarenglobadopeloprocedimentoprocessualcomum.
Aaquisiçãodapropriedadepelausucapião,quesemprefoimatériaafetaaoprocessojurisdicional
civil,passouagoraaserafetatambémepreferencialmenteaoprocessoregistralimobiliário,cabendoà
parteaescolhadaviaaadotar.
Optandoaspartespeloprocedimentoextrajudicialdeusucapião,submeterãoseupedidoaoOficial
de Registro de Imóveis que tenha atribuição territorial para tanto, que é o Oficial da circunscrição
imobiliária na qual situa-se o imóvel, o qual presidirá e conduzirá o processo124, deferindo ou
indeferindoopedidodeusucapião,deacordocomoprocedimentoestabelecidoemlei.
ÉdoOficialdeRegistroa atribuiçãodepresidir edecidiroprocessoadministrativocomumde
usucapião,nãohavendonecessidadedehomologaçãojudicial.Trata-sedeprocessoadministrativo,que
versasobredireitospatrimoniaisdisponíveis,equedispensa,assim,aintervençãojudicialbemcomoa
doMinistérioPúblico,asquaisnãosãoexigidaspelanormajurídicaqueestabeleceoprocedimento.
Édesequestionarsenocasodeapessoaqueadquireodireitorealpelausucapião,oudaqueo
perde,for incapaz,haveránecessidadedealvará judicialparaquepossamanifestarsuavontade.Vale
dizer,umavezqueausucapiãoimplementa-se,segundoentendimentounânime,nodireitobrasileiro,ipso
iure com o implemento dos requisitos materiais, sendo o seu reconhecimento posterior apenas
declaratório,haveráatoqueultrapassaameraadministraçãonorequerimentoounaconcordânciadeum
processodeusucapião?
Searespostaforpositiva,entãoorepresentanteouassistentedoincapazdeveráteralvarájudicial
paratanto(arts.1.691,1.748e1.774doCódigoCivil).Emcasocontrário,não.
Importantegizar,porfim,quenãoseconfundemosprocessosjudicialeextrajudicialdeusucapião,
nemnoquedizrespeitoaoprocedimento,nemaosefeitos.
Noque tocaaosefeitos,oprocedimento judicialproduz litispendênciaecoisa julgada,aopasso
queoextrajudicialregistral,porcontadesuanaturezaadministrativa,não,emboraambosreconheçam
umaaquisiçãoorigináriadealgumdireitorealimobiliário.
É de se questionar se a usucapião especial urbana coletiva poderia ser reconhecida pela via
registral,umavezqueoart.10,§2º,daLein.10.257/2001,asseveraquetalusucapiãoserádeclarada
pelo Juiz, por sentença, bemcomo, em seu art. 11, que tal açãodeusucapião sobrestará, durante seu
curso,qualqueroutraação,petitóriaoupossessória,arespeitodoimóvelusucapiendo.
Tal questão não comporta uma resposta inatacável, e certamente discussões serão travadas a
respeito,todavia,parece-nos,àprimeiravista,quetambémausucapiãoespecialurbanacoletivapoderá
serlevadaacaboporprocessoadministrativoregistral.
O fatodeoart.10doaludidodiploma legal referir-seao reconhecimento judicial simplesmente
denota, em nosso entender, não uma determinação a esse respeito, mas um reconhecimento da única
forma de declarar-se a usucapião existente até então. Somente poderia ser declarada pelo Juiz em
sentença.
Comoadventodoart.216-AdaLRPeaalteraçãoparadigmáticaporeletrazida,reclama-seuma
releituradoart.10daLein.10.257/2001,agoradeacordocomanovasistemáticadausucapião,etal
hermenêutica leva à conclusão de que, havendo o reconhecimento da possibilidade da usucapião
extrajudicial,elasomenteserádeclaradapeloJuiz,porsentença,quandoforjudicialmenteprovocada,o
quenãoimpedeaprovocaçãoadministrativa,agorapermitida.
Esteéoentendimentoquesedeveter,emnossosentir,doaludidoart.10.
Noquedizrespeitoaoart.11,somenteaplica-seaoprocessodeusucapiãojudicial,umavezqueo
processoadministrativonãopoderia ter talefeito,salvodisposiçãolegalexpressa,pois,nãoédesua
naturezaproduzirlitispendênciaoucoisajulgada,demaneiraque,salvosealeidissesseexpressamente
ocontrário– coisaquenãoocorre–,nãopoderia eleobstaro cursodeações judiciaispetitóriasou
possessórias.
6.1.2Requisitos
O processo extrajudicial de usucapião é processado perante o Registro de Imóveis em cuja
circunscrição territorial situe-se o imóvel usucapiendo, e será presidido e decidido pelo Oficial de
RegistrodeImóveis,porsiouseusprepostosautorizados.
Apesar de o caput do art. 216-A da LRP rezar que tal processo de usucapião será processado
“diretamenteperanteocartórioderegistrodeimóveisdacomarca(grifonosso)emqueestiversituadoo
imóvelusucapiendo”,háumpecadilhotécnico-redacional,umavezqueacircunscriçãoimobiliáriade
certoRegistroImobiliáriopoderáabrangertodaaComarca,oupoderáabrangerpartedeumaComarca,
noscasosemqueestaestejadesdobradaemmaisdeumacircunscriçãoimobiliária.
Para que possa instaurar-se, perante oOficial deRegistro de Imóveis, o processo de usucapião
extrajudicial comum, é necessário primeiramente que a parte que tenha legitimidade ativa para tanto
requeiratalinstauraçãoaoOficial,umavezquerezaoprincípiodainstânciaregistralqueoRegistrador,
salvo raras exceções previstas em lei, não poderá atuar de ofício, mas somente diante e dentro do
solicitadopelapartelegitimadaarequerer.
O requerimentonoRegistrode Imóveis, porvezes, pode ser tácito, porém,nocasodoprocesso
extrajudicialdeusucapião,deveráserexpressoeespecial,consubstanciadoemuminstrumentopúblico,
ouparticularcomfirmareconhecida(art.221,II,daLRP).
No requerimento, peça inicial doprocessodeusucapião extrajudicial, deverá a parte legitimada
requerer a instauração do procedimento administrativo bem como o registro da usucapião ao final,
justificando pormenorizadamente o seu direito à usucapião, detalhando qual a espécie de usucapião
aplicávelaocaso,noseuentender,bemcomorelatandominuciosamenteacercadopreenchimentodos
requisitosmateriaisparaaaquisiçãopelausucapiãonocasoconcretoalegado,oquedeverá,porcerto,
serprovadosubsequentementeaoOficialdeRegistropelosmeiosdeprovaadmitidos.
Deveráorequerenteasseverar,detalhadamente,acercadequalosuportefáticodenormajurídica
quefoiconcretizado,esobrecomosedeutalconcretização.
Deverá detalhar se há, ou não, por exemplo, accessio possessionis, justo título, posse mansa,
pacíficaeininterruptapeloprazonecessárioetc.,deacordocomamodalidadedeusucapiãoinvocada.
Taldetalhamentodosfundamentosdefatoededireitoqueautorizamodeferimentodopedidofeito
éimportanteparaquepossaoRegistradorentenderexatamenteoquesepede,esobqualfundamento,a
fimdequepossamelhoranalisartalpedido.
É de se notar, entretanto, que não há na lei tal exigência, de modo que, parece-nos, apesar de
importante, se não for ela cumprida, havendo apenas requerimento expresso e especial para que se
reconheça e registre a usucapião, sem indicação de qual seja a espécie nem os fundamentos que a
autoriza,poderáoOficialdeRegistrodeferiropedidosetivercondiçõesdedepreendertaiselementos
da documentação apresentada juntamente com o requerimento, bem como das demais provas
eventualmenteproduzidas.
A parte legitimada a requerer a usucapião extrajudicialmente deverá fazer-se representar por
advogado,nostermosdocaputdoart.216-AdaLein.6.015/73(LeideRegistrosPúblicos–LRP).Não
poderárequererdiretamenteaoRegistrador,salvoseadvogandoemcausaprópria.
Assim,deveráserjuntadanecessariamenteaorequerimentoaprovadarepresentaçãodoadvogado,
isto é, a procuração com poderes suficientes para requerer a usucapião extrajudicial, ou a prova de
tratar-seorequerentedeadvogado,emcasodeadvogaremcausaprópria.
Aprocuraçãopoderá serpor instrumentopúblicoouparticular, edeverá terpoderesespeciais e
expressos,umavezqueimplicaematoqueextrapolaameraadministração(art.661doCódigoCivil).
Sendopor instrumentoparticular,haveránecessidadedequea firmaesteja reconhecidaporTabelião,
nostermosdoart.221,II,daLRP.
Ordinariamente,naesferaregistralimobiliária,nãoháanecessidadedeaparteinteressadafazer-se
representar por advogado; não é somente o advogado que tem jus postulandi na esfera registral, ao
contráriodoqueocorre,noDireitobrasileiro,naesferajudicial.
Todavia,excepcionalmente,emmatériadeprocessoextrajudicialdeusucapião,peloprocedimento
comumprevistonoart.216-AdaLRP,haveráanecessidadedeapartepostulanteserrepresentadapor
advogado, por expressa disposição legal, como reminiscência do processo jurisdicional, cuja
necessidade, na esfera registral, é, no mínimo, discutível tecnicamente, uma vez que não há litígio
instaurado.
O requerimento da parte interessada deverá estar instruído com os documentos constantes dos
incisosIaIVdoaludidodispositivolegal.
I–Primeiramente,nostermosdoincisoI,deveapeçainicialfazer-seacompanharporatanotarial
atestandoo tempodeposse,dousucapienteoudeseusantecessores (casohajaaccessioousuccessio
possessionis),aplicávelaocasoinvocadodeusucapião.
A ata notarial é o instrumento públicomediante o qual o notário capta, por seus sentidos, uma
determinada situação, um determinado fato, e o translada para seus livros de notas ou para outro
documento. É a apreensão de um ato ou fato, pelo notário, e a transcrição dessa percepção em
documentopróprio.
Aatanotarialdecorredopodergeraldeautenticaçãodequeédotadoonotário,peloqual lheé
atribuídoopoderdenarrarfatoscomautenticidade,atribuiçãoessaqueseencontrainsculpidanoart.6º,
III,daLein.8.935/94.Talatribuiçãoé ínsitaaoTabeliãoedecorredanatureza jurídicadaatividade
notarialaliadaàfépúblicadequeédotadooTabelião.
Doconceitodeatanotarial,podemosdepreenderoseuobjeto,qualseja,ameraapreensãodeum
fato jurídico e a sua transladação, sem alteração, para o livro notarial, ou para outro documento,
conformesejaaataprotocolarouextraprotocolar 125.
Oobjetodaatanotarialé,portanto,umfatojurídicocaptadopeloNotário,porintermédiodeseus
sentidos,etranscritonodocumentoapropriado;émeranarraçãodefatoverificado,nãopodendohaver
porpartedoNotárioqualqueralteração,interpretaçãoouadaptaçãodofato,oujuízodevalor.
Se o conteúdo da ata resume-se a fatos captados pelo notário, cumpre perquirir acerca da
possibilidade,ounão,deoTabeliãonarrar,emata,umatojurídicopresenciadoe,paranós,aresposta
deveserpositiva.
Oobjetodaatanotarialéobtidoporexclusão,istoé,paraserobjetodeatanotarialnãopodeser
objeto de escritura pública, uma vez que esta subsume aquela, e a diferença básica entre ambas é a
existência,ounão,dedeclaraçãodevontade,queestápresentenaescrituraeausentenaata.Assim,não
pode o Tabelião recepcionar uma declaração de vontade destinada a compor um suporte fáctico
abstrato126, mediante ata notarial; a recepção de tal manifestação de vontade, que caracteriza o ato
jurídicolatosensu–sejaatojurídicostrictosensu,sejanegóciojurídico–,dar-se-ámedianteescritura
pública,pelaqualoNotárionãosomenterecepcionarátalvontade,comoamoldarájuridicamente.Na
ataháanarraçãodeumfatoquesecaracterizapelaausênciademanifestaçãodevontade.
Aausênciademanifestaçãodevontadeéjustamenteoquecaracterizaofatojurídico,queéoobjeto
daatanotarial.Nessediapasão,lecionaMarcosBernardesdeMello,quefatojurídico(strictosensu)é
aquelenoqual,“nacomposiçãodoseusuportefáctico,entramapenasfatosdanatureza,independentes
de ato humano como dado essencial”127, como, por exemplo, a morte, o implemento da idade, e a
avulsão.
Dizerqueoconteúdodaatanotarialéumfatojurídiconãoexcluientretantoapossibilidadedeque
alguns atos humanos venham a sê-lo. Há atos humanos que, desde logo, fazem saltar aos olhos a
possibilidade de ser objeto de ata, como, por exemplo, a narração da entrega de um objeto de uma
pessoaaoutra.Seriaissoaquebradaregraacimaestipulada?Efetivamentenão.Trata-sesimdeumato-
fato jurídico, isto é, de uma atividade volitiva humana, nomundo dos fatos, que ingressa nomundo
jurídico como fato, visto que para oDireito, nesta situação, a vontade humana é irrelevante por não
integrarosuportefácticoabstrato.ConsoanteesclareceojuristamaiorPontesdeMiranda,nestecaso“o
ato é recebido pelo direito como fato do homem”128, desimportando assim a vontade eventualmente
presente, como ocorre, verbi gratia, nos atos reais, dentre os quais se encontra a tradição de coisa
móvel.No ato-fato jurídico, “o ato humano é da substância do fato jurídico,mas não importa para a
normasehouve,ounão,vontadeempraticá-lo”129.
Dizer queo conteúdoda ata notarial é um fato jurídicoquer significar em síntese quenãopode
havernaatanotarialanarraçãodevontadehumanaou,emhavendo,nãopodeadeclaraçãodevontade
estar endereçada ao Tabelião e destinada a concretizar o suporte fáctico abstrato descrito na norma
jurídica, isto é, não pode tal declaração de vontade destinar-se a celebrar, pelo instrumento público
notarial,umatojurídico130;oNotáriopode,entretanto,sermeroobservadordaquelasvontades,nãoas
recepcionando.Daíqueépossívellavrarumaatanotarialdeumaassembleiadeumapessoajurídica,ou
da celebração de um contrato verbal, pois, embora se trate de um ato jurídico, a vontade não está
endereçadaaonotárioque,tãosomente,narraoacontecido,casoemqueonarradonaatanotarial,porsi
só, constitui-se num ato-fato jurídico. Nesse mesmo sentido, não seria possível a lavratura de ata
notarialquepresenciasseacelebraçãodeumcontratodecompraevendadebemimóvel,paraoquala
lei exige a escritura pública, uma vez que neste caso, por exigência legal, deve a manifestação de
vontadedas partes ser endereçada aoNotário, que a receberá e amoldará juridicamente, lavrandoo
instrumentoadequado.
Vê-se,assim,aimportânciadateoriadofatojurídicoafimdedefiniredelimitaroobjetodaata
notarial,epoderdiferenciá-locorretamentedoobjetodaescriturapública,ambasespéciesdogênero
atonotarial.
Note-sequenaatanotarialdeveoTabeliãolimitar-seanarrarofatoporeleverificado,abstendo-
sedeemitirqualquerjuízodevalor 131.
ONotário, desta forma,para instruir opedidodeusucapião extrajudicial, lavrará atanotarial, a
pedidodaparteinteressada,naqualdeveránarrar,compresunçãorelativaderivadadesuafépública,
oselementosquepudercoletara respeitoda titularidade,do tempoedaqualidadedaposseexistente
sobreoimóvelusucapiendo.
Para tanto,poderáoNotário,porexemplo,descreverasituaçãopossessóriaquecaptouporseus
sentidosvisualizandooimóvel,colherdeclaraçõesdepessoas132quepossamalgodizersobreotema,
comovizinhos,enfim,narrartodososelementosquepudercoletarporseussentidosarespeitodetodas
as situações que possam esclarecer sobre quem exerce a posse do imóvel usucapiendo, o tempo e a
qualidade da posse do usucapiente, e que não tenham origem documental, pois neste último caso
desnecessáriaseráaatanotarial,incidindooincisoIV,adianteanalisado.
Será importante coletar elementos que possam dizer algo a respeito da qualidade da posse, em
primeirolugar.Aposseéadusucapionemouadinterdicta?SeoNotáriotivercondiçõesdeperceber
algo a este respeito, deverá narrar na ata, damesma forma que deverá narrar alguma percepção que
possaajudaraesclarecersesetratadepossedeboaoudemá-fé,quandoesteelementotiverrelevância
emrazãodaespéciedeusucapiãoinvocada.
Quemestánapossedo imóvelquesepretendeusucapireháquanto temposãoquestõesparaas
quaisdeveoNotáriotentarcaptarrespostas.
OimóvelemquerecaiaposseéoutroelementoimportantesobreoqualdeveperqueriroTabelião.
NãohánecessidadedeprecisãonadescriçãodoimóveldadoqueoTabeliãopoderánãoterelementos
técnicosparatanto,emboranadaobstequesejaeleacompanhadoporprofissionaltécnicoindicadopela
parterequerentedaata,oqual indiqueasdescrições levantadas,sendoistonarradonaatanotarial.O
queimportaéqueaatanãoconflitecomoprojetoememorial,queterãoadescriçãodoimóvelqueserá
levadaemcontaemcasodedeferimentodopedido.
Nadaobstaquesejamapresentadastantasatasquantasforemnecessárias,nãohavendoobrigação
dequeapenasumaatanotarialexista.
Assim, por exemplo, se for lavrada certa ata notarial a respeito de certos elementos, e, ummês
depois,lembraremaspartesrequerentesqueháoutroelementoimportantequedevaserperpetuadoem
atal notarial, poderá ser lavrada nova ata, sendo ambas apresentadas ao Registrador Imobiliário,
podendoestasegundaataserapresentadajuntamentecomorequerimento,seeleaindanãofoiprotolado,
oupodendoserjuntadanoprocessoposteriormente.
Havendonecessidadedehavermaisdeumaatanotarial,nãonecessitamelasserproduzidaspelo
mesmoNotário,podendo,ainda,serfeitasporNotáriosdelocalidadesdiferentes.
Imagine-se,porexemplo,asituaçãodealguémquefoivizinhodoimóvelusucapiendodurantetrinta
anos,e,háummês,mudou-separaoutraComarca.Poderá, semproblemaalgum,Notáriodessaoutra
Comarca,diversadadoimóvelusucapiendo,lavraratanotarialdasdeclaraçõesdestevizinho.
Obviamentequeasatasnotariaisquesejamlavradasnalocalizaçãodoimóvelsomentepoderãoser
feitaspeloNotárioquetenhaatribuiçãoterritorialparaalocalidade,porforçadodispostonoart.9ºda
Lein.8.935/94.
Naatanotarial,oNotárionão faz juízodevalor,masapenas transcreveoquepercebepor seus
sentidos,demodoquedeveelenarraroqueverificar equepossacolaborarparaesclarecer sobrea
qualidadeeotempodaposseexistenteporaquelequepretendeusucapircertobemimóvel.
Em outras palavras, o notário, na ata notarial, limitar-se-á a narrar com fé pública o que puder
verificarsobreapossedaquelequepretendeusucapir.Nãolhecabedecidirarespeito.
Adecisãoarespeitodaprocedênciadopedidodeusucapião,aanálisedoconjuntoprobatório,o
juízodevalor, enfim,caberáaoOficialdeRegistro.ÉoOficialdeRegistrode Imóveisquemfaráo
juízodevalor a respeitodoconjuntoprobatórioerigido,oqual a atanotarial integra juntamentecom
outroselementosdeprova,nãosendo,pois,oúnicoelemento.
II–Deverãotambéminstruiropedidoinicialdeusucapiãoplantaememorialdescritivocontendoa
descriçãodoimóvelusucapiendo,assinadosporprofissionallegalmentehabilitadopeloCREAoupelo
CAU, acompanhados da prova de anotação de responsabilidade técnica no conselho profissional
devidamentequitada.
ÉoquedispõeoincisoIIdooracomentadoartigo.
A planta e o memorial descritivo deverão indicar o imóvel usucapiendo e seus confrontantes
medianteseusnúmerosdematrículaou transcrição, indicandoaindaos titularesdedireitos sobre tais
imóveis,comseunomeequalificaçãomínimaquepermitasuaidentificação,talcomonúmerodeCPFou
carteiradeidentidade,afimdequepossaoRegistradoridentificaremtaisdocumentososimóveiseos
titularesdedireitoenvolvidosnoprocesso.
A descrição do imóvel usucapiendo deverá obedecer aos requisitos de especialidade objetiva
insculpidosnosarts.176e225daLRP.
Além do profissional habilitado, que deverá assinar tanto a planta quanto o memorial por ele
elaborados, sob sua responsabilidade, deverão assinar concordando como trabalho técnico, e como
pedido, o requerente da usucapião e o possuidorad usucapionem, se diferirem, bem como todos os
titularesdedireitos, reaisounão, registradosou averbadosnasmatrículasou transcriçõesdo imóvel
usucapiendoedeseusconfrontantes.
Équeausucapião,porseraquisiçãoorigináriadedireitoreal,tempotencialextintivodedireitos
publicizadosnoRegistro Imobiliário133, sejam reais oupessoais, demodoque sedeveoportunizar a
todososseustitulares,potencialmenteafetados,apossibilidadedeimpugnaropedido.
Ausucapião extrajudicial registral somente é permitida quando for amigável, isto é, quandonão
houver litígioa respeitodopedido.Emhavendo litígio,deveráoprocessoser judicial,umavezque,
peloestadoatualdoordenamentojurídico,nãoédadoaoOficialdeRegistrodecidirsobrelitígios.
O fato de ser a usucapião extrajudicial registral amigável, embora mantendo seu caráter de
aquisição originária do direito real, tem implicações importantes e que consistem em pontos de
divergênciaemrelaçãoàusucapiãojudicial.
Emrelaçãoàplantaememorialdescritivorefletemtambémtaisespecificidades.
Em regra, as aquisições originárias, para seu registro no Registro de Imóveis, independem da
localizaçãodoregistroanterior,oquesóé insuperávelsendoa transmissãoderivada.Amesmaregra
valeparaocasodenãoselocalizaremasmatrículasoutranscriçõesdosimóveisconfinantes.
Assim,emcasodeusucapião judicial,porexemplo,o registrodomandadoépossívelaindaque
não se tenha logrado descobrir qual a matrícula ou transcrição de onde sai o imóvel usucapido. A
descobertadetalinformaçãoéadequadaafimdepossibilitarumaaverbaçãonamatrículaoutranscrição
de onde sai o imóvel usucapido, com o intuito de manter a higidez da cadeia proprietária e evitar
duplicidade matricial. Porém, se não houver possibilidade de tal localização, isso não impedirá o
registrodomandadodeusucapião,umavezquesetratadeaquisiçãooriginária,equeoMM.Juizdo
processohádetertratadojudicialmentedaquestão,mediantecitaçãoporeditalporexemplo.
Asorte,noentanto,éoutraquandosetratadeusucapiãoextrajudicial.
Apesardecontinuarsendo,certamente,aquisiçãooriginária,anecessidadedequesejaamigável,
isto é, de que haja a anuência dos titulares de direitos do imóvel usucapiendo bem como dos
confrontantes, faz com que haja a necessidade de se localizar a matrícula ou transcrição do imóvel
objeto da usucapião bem como de seus confinantes, sem o que inviabilizado estará o processo de
usucapiãoextrajudicialregistral.
Pela dicção do inciso II (“planta e memorial descritivo assinado…”), parece que, salvo o
profissional habilitado, que inegavelmente deve assinar ambos, os demais titulares de direitos,
usucapiente ou requerente, deveriam assinar somente o memorial, o que não parece ser a melhor
compreensão. A planta é geralmente mais compreensível ao leigo, porque permite visualizar a área
usucapida e as confrontantes, de modo a compreender melhor a situação, coisa que o memorial
descritivo,salvoemcasosdedescriçõesmuitosingelas,nãopermite.
Desta forma, parece que a anuência deva ser dada na planta, a fim de garantir a melhor
compreensãodoqueseestáanuindo,enãonomemorial,emnadaobstando–eatésendopreferível–
queseanuaemambos.
III – Deverão ser apresentadas com o requerimento, ainda, nos termos do inciso III, “certidões
negativasdacomarcadasituaçãodoimóveledodomicíliodorequerente”.
Talexigênciasuscitaalgumasquestões,epareceserporvezesinócua,porvezesimprecisa,embora
possater,eháqueseencontrar,algumconteúdotécnico.
Imagina-se que tais certidões refiram-se a todos os distribuidores judiciais, da Justiça Estadual
comum,bemcomoda JustiçaFederal, comumeespecial.Assim,deveriamserbuscadas certidõesna
JustiçaEstadual comum, civil e criminal, na JustiçaFederal comum, civil e criminal, e na Justiçado
Trabalho,quesãoascostumeirascertidõesbuscadasquandosepretendeexplicitarasituaçãojudicialde
certapessoa.NãosecostumaincluirnesterolaJustiçaMilitar,EstadualeFederal.
Assim,taiscertidõesdevemserjuntadasàinicialnoprocessodeusucapiãoextrajudicial,emsua
formanegativa,segundoteordoartigo.
Certamente,ascertidõesestaduaiseasfederaisdaJustiçaFederalcomumpoderãoserúteispara
detectar alguma situaçãoque impeçaodeferimento, como,por exemplo, a informaçãodequeháuma
açãopossessóriadoproprietário tabularcontraopossuidorrequerente,cujacitação teveoescopode
interromperoprazoprescricionalaquisitivo(art.202,I,doCódigoCivil),ouumaaçãoreivindicatória
daUniãocontraorequerentedausucapião,porseroimóvelpúblico.
Todavia,parecepararporaíointeresseemtaiscertidões,demodoqueomelhorserianãoexigi-
las,edeixarquefossemmatériadedefesa,cujoônusseriadoimpugnante.
Parece,mais,pararantesointeresseportaiscertidões,namedidaemqueaLein.13.097/2015,em
seusarts. 54,55, e56,determinaqueas açõesquepossamafetar algumdireito constantedo registro
imobiliário devam estar publicizadas namatrícula do imóvel para que possamproduzir efeito contra
todos.
Despiciendas,assim,parece-nos,taiscertidões,masofatoéquealeiposterioreespecialasexige,
demodoquedeveráoRegistradorexigi-las.
Apesardeotextolegalasseverarqueascertidõesdevemsernegativas,somentenoscasosemque
a positividade da certidão representar um empecilho ao reconhecimento da usucapião, porque afeta
algumdeseusrequisitosobrigatórios,como,porexemplo,apossemansa,pacíficaeduradoura,éque
terá ela que ser negativa. Caso seja positiva, mas as ocorrências nenhuma relação tiverem com o
reconhecimento da usucapião, a positividade da certidão em nada afetará a possibilidade de
reconhecimentoextrajudicialdopedido,apesardeoteordocomentadoincisofazerparecerocontrário.
Assim, verbi gratia, se as certidões apontarem algumas ações pessoais de cobrança em que o
requerente da usucapião seja o réu, em nada afetará o andamento da usucapião; pelo contrário, a
aquisiçãopelausucapiãoatéinteressaráaospossíveiscredoreseàefetivaçãodeumapossívelsentença
de procedência. Por esta razão, a certidão trabalhista nada pode acrescentar à análise do pedido de
usucapião,razãopelaqualdeve-seentendercomoexcluídadaexigêncialegal.
Casoalgumacertidãodênotíciadehaver jáumaação judicial deusucapião,domesmo imóvel,
pelomesmoautor,contraosmesmosréus,haverálitispendência?
Caso a ação, idêntica, com os mesmos elementos, já tenha sido decidida, seja procedente ou
improcedente,etenhafeitocoisajulgada,nãopoderáaquestãovoltaraserdiscutidaregistralmente,de
modoquedeveoOficialdeRegistroqualificarnegativamenteopedido.
Todavia, sehouveração,masaindanãohouverdecisão transitadaem julgado,parecenãohaver
litispendência entre a jurisdição judicial e a jurisdição registral, de modo que não haverá qualquer
impedimentoparaqueoOficialdeRegistrorecebaeanaliseopedido.
Certamente, adecisãodo Juizprevalecerá sobreadoRegistrador,demodoqueparecequeeste
deverácomunicaràquele sobreopedidoadministrativo feito,paraqueaqueledetermineaesteoque
entendercabível,deacordocomaconvicçãoqueformaraoanalisarosautosjudiciaisdausucapião.
Mas inúmeras sãoaspossibilidades.Pode,por exemplo,oRegistradordecidir antesdo Juiz,de
modoqueadecisãojurisdicional,posterior,poderámodificarounãoadoRegistrador.ORegistrador
pode negar o pedido e o Juiz deferir, e mandar registrar a usucapião; o Registrador pode deferir o
pedido,eoJuizpodeindeferi-lo,emandarcancelaroregistrodeusucapiãofeito;oRegistradorpode
deferiropedido,eoautordesistirdoprocessojudicialnassituaçõesemqueforpossível(art.485,VIII,
§§ 4º e 5º, do NCPC); o Registrador pode deferir o pedido, e registrar a usucapião, e o Juiz pode
também deferir o pedido, o que possibilitaria, em nosso ver, um novo registro damesma usucapião,
agora judicial e dotadade coisa julgadamaterial, cujos efeitos sãomais severosdoque ausucapião
extrajudicial.
Pode, ainda, o Juiz decidir antes, o que terá o condão de definir a questão após o trânsito em
julgado, devendo ser então encerradooprocessodeusucapião extrajudicial, aindaquenãodecidido,
poisnadamaispoderáserdecididopeloRegistrador,dadaacoisajulgadadadecisãojudicial.
IV – Por fim, o pedido do requerente deverá ser instruído com o justo título, se for o caso, e
qualqueroutrodocumentoquefaçaprovadosrequisitoscabíveisàespéciedeusucapiãoinvocada,nos
termosdoincisoIVdoaludidoartigo.
Aprimeiraquestãoa seranalisadaéadeseo justo título sempreserianecessárionausucapião
extrajudicialregistral,umavezqueadicçãodoaludidoincisoIVpodefazeristoparecer.
Efetivamentenãoéestaamelhorinterpretaçãodoinciso.
O procedimento extrajudicial de usucapião serve para reconhecer a aquisição material de um
direito real pela usucapião, e o justo título somente será necessário quando a espécie de usucapião
invocadareclamá-lo.
Assim, se a usucapião invocada for, por exemplo, a extraordinária, não há que se falar em
apresentaçãodejustotítulo.
Em segundo lugar, cumpre entender adequadamente a expressão “justo título ou (grifo nosso)
quaisqueroutrosdocumentosquedemonstremaorigem,acontinuidade,anaturezaeotempodaposse”.
Este “ou” há que ser entendido apenas como opção porque pode não haver prova documental a
respeito da posse, e não no sentido de que possa o justo título, quando exigível, ser substituído por
outrosdocumentosqueprovemaposse.
Desta forma, havendo, ademais do justo título quando exigível, documentos que façam prova a
respeito da origem, continuidade, natureza e tempo da posse, deverão eles ser juntados com o
requerimento.
São exemplos de tais documentos comprovantes de pagamento de tributos sobre o imóvel, um
compromissodecompraevenda,umrecibodepagamentodecompradoimóveletc.
6.1.3Legitimidadeativa
A legitimidade ativa no processo de usucapião extrajudicial registral parece ser ampliada em
relaçãoaoprocessojudicialdeusucapião.
Pela regra insculpida no art. 941 doCPC/1973, e que parece permanecer sendo o entendimento
doutrinárionoNCPC134,apesardeestenãoterrepetidotalregra,somentepodeintentaraçãojudicialde
usucapiãoopossuidorqueafirmateradquiridoosrequisitosmateriaisparatanto,aindaquejánãomais
tenhapossenomomentodaproposituradaação.
Otextodoart.941rezavaque“competeaaçãodeusucapiãoaopossuidorparaqueselhedeclare,
nostermosdalei,odomínioouaservidãopredial”.
Nesse senso, há entendimento no sentido de que, se houver composse, todos os compossuidores
deverãoserautoresdaação135.
O cônjuge ou companheiro é litisconsorte necessário na ação, salvo o disposto no art. 1.647 do
CódigoCivil.
Desta forma, é ao possuidor que se tem entendido caber a ação de usucapião, não havendo
necessidadedequetenhaapossedobemnomomentodasuapropositura,hajavistaque,entende-se,a
sentençaémeramentedeclaratóriadeumaaquisiçãoquejáimplementou-se136.
Todavia, cabe indagar se, diante do NCPC, que extirpou o regramento especial da ação de
usucapião,deixando-adentrodoprocedimentocomumondenãohámaisdisposiçãoprocessualquediga
queaopossuidoréquecabeaaçãodeusucapião,seriapossívelquetalaçãofosseintentadaporalgum
terceiro, que não o possuidor, mas que tem interesse jurídico no reconhecimento da aquisição da
propriedade pela usucapião por parte do possuidor, sendo este terceiro autor, e o possuidor, o
proprietário,osconfrontantes,eeventuaisinteressadoscitadosporedital,osréus,emlitisconsórcio.Ou
ainda,seseriapossívelapenasumdoscompossuidoresproporaação,semquehouvessenecessidadede
um litisconsórcio ativo. Parece haver legitimidade processual ativa para a ação de usucapião nestes
casos,diantedoregramentodoNCPC137.
Nesse tocante, lembra Benedito Silvério Ribeiro que o “Código Civil permite a alegação da
prescrição pela parte a quem aproveita” (art. 193), em lição também aplicável à prescrição
aquisitiva138.
Importa-nos, para o presente trabalho, o tratamento da ação de usucapião extrajudicial, e nesta,
parece,nãohádúvidasdequealegitimidadeativaéampla,nãoapenastendo-aopossuidorquequerver
reconhecidaaaquisiçãopelausucapião,mastambémqualqueroutrapessoa–terceiro–capaz,quetenha
jurídicoelegítimointeresseemtalreconhecimento.
Oart216-AdaLRPnãoserefereaopossuidor,massimao“interessado”.
Opossuidor,sefororequerente,nãoprecisaterpossenomomentodaproposituradoprocedimento
deusucapiãoextrajudicial,bastandoquetenhatidopossesuficienteparaimplementar,juntamentecomos
outrosrequisitosexigidos,aaquisiçãododireitorealpelausucapião,aqualsepretendeverdeclarada
extrajudicialmente.
Nocasodeorequerenteserumterceirojuridicamenteinteressado,quenãoousucapiente,nãohá
quesequerquestionar-se,logicamente,eventualnecessidadedequetivesseposse.
Dessa forma, qualquer pessoa que tenha interesse jurídico, devidamente demonstrado, poderá
requereraaçãoextrajudicialdeusucapião,como,porexemplo,algumcredordopossuidor,que tenha
interesseemverapropriedadeadquiridapelausucapiãoreconhecidaeregistrada,portantooponívela
todosedisponível,paraverfacilitadaarealizaçãodasuapretensãocreditícia.Damesmaforma,verbi
gratia,eventualterceiroquetenhacelebrado,pelaformaadequada,contratodecompraevendadobem
usucapiendo,noqualconstecomovendedoropossuidor,ecomocompradoroterceirorequerente.
6.1.4Legitimidadepassiva
Alegitimidadepassivanoprocessoextrajudicialdeusucapiãonãotemamesmaconotaçãoquetem
naaçãojudicial.
Alegitimidadepassivaprocessualimplicaumarelaçãodesujeiçãodoréudiantedapretensãodo
autor, isto é, trata-sedapessoa, oupessoas, contraquemapretensãodo autor édirigida, e emquem
encontraoposição,devendooJuizjulgaralideemfavordeum,totalouparcialmente139.
A legitimidade passiva processual civil não tem necessária coincidência com a legitimidade
passiva material, eis que a ação pode ser julgada improcedente justamente por conta dessa não
coincidência.
Alegitimidadepassivaprocessualédefinidapelopedido;decorredacontraposiçãoaopedidodo
autor, emboramediatamente esteja calcada em informaçõesdedireitomaterial, deumapretensãonão
atendida,equegerouoprocesso,oquepode,posteriormente,serconfirmadoounão140.
Noprocessoextrajudicialdeusucapião,namedidaemqueoOficialdeRegistrosomentelidacom
pretensõesnãoafrontadas,nãoháquesefalaremautoreréu.
Aqui legitimidade passiva não significa o contraponto ao pedido do autor; a exceção à ação de
direitomaterial;aoposiçãoàpretensãodorequerente.
Legitimidade passiva, aqui, significa somente a qualidade das pessoas que devem participar,
necessariamente, do processo, dando seu assentimento, por terem direito potencial ou efetivamente
afetadospelopedidodorequerente,osquaisnãopodemperdersenãoporsuavontadeoupordisposição
legal.
Legitimadospassivosnoprocessoregistraldeusucapiãosãoaspessoasquedevemparticipardo
processo extrajudicial, voluntariamente ou intimadas peloOficial deRegistro, porque têm sua esfera
jurídica efetiva ou potencialmente afetada pelo pedido de reconhecimento de usucapião feito pelo
requerente,edevem,destaforma,necessariamentemanifestarpositivamentesuavontadeparaquepossa
o Registrador reconhecer o pedido, se entender preenchidos os requisitos processuais e materiais
necessários.
Sealgumdoslegitimadospassivosnãoforchamadoaoprocessoextrajudicial,ou,sendochamado,
contrapuser-seaopedido,nãopoderáhaverodeferimento.
Hálegitimadospassivoscertoseincertos.
Certossãoos titularesdedireitosregistradosnamatrículado imóvelusucapiendoedos imóveis
confrontantes,opossuidoradusucapionem–senãoforeleorequerente–,bemcomoaUnião,oEstado
ouDistritoFederal,eoMunicípio.
Incertossãoosterceiroseventualmenteinteressadosaqueserefereo§4ºdoart.216-AdaLRP,os
quais serão cientificadosmediante edital. É qualquer pessoa que não o usucapiente e os titulares de
direitosinscritossobreoimóvelusucapiendoousobreosimóveisaeleconfrontantes,nemtampoucoos
entesfederados,equepossamteralguminteressejurídicoafetadopelopedidodeusucapião.
Os cônjuges e companheiros são também legitimados passivos, que devem participar
necessariamentedoprocessodeusucapião,excetonahipótesedoart.1.647,caput,doCódigoCivil.
Os legitimados passivos certos e incertos da usucapião extrajudicial comum devem
necessariamente participar do processo, manifestando sua vontade a favor do pedido, seja
expressamente,sejatacitamente,quandopermitido,sobpenadenulidade.
Emrelaçãoaoslegitimadospassivoscertos,ouhaveráparticipaçãovoluntária,oudeverãoelesser
notificados pessoalmente, não cabendo notificação por edital. Caso estejam em local incerto e não
sabido,nãopoderáhaverusucapiãoextrajudicialregistral.
Parece-nos equivocada esta opção, que por vezes inviabilizará a adoção da usucapião
extrajudicial.Melhor teria sido permitir a notificação por edital dos legitimados passivos certos que
estejamemlocalincertoenãosabido.
6.1.5Procedimento
O procedimento do processo extrajudicial comum de usucapião deve seguir o rito que encontra
explicitadonoart.216-AdaLRP,sejademaneiraexpressa,sejademaneiratácita,comodecorrênciade
laborhermenêutico.
Importante notar que, por se tratar de processo administrativo, não há regras procedimentais
estanques, insuperáveis, damesma formaque há no procedimento jurisdicional, demodo que pode o
Oficial deRegistro aceitar alguma alteração procedimental justificável juridicamente, de acordo com
suaprudenteanálise.
Nos termos do art. 15 do NCPC, na constatação de alguma lacuna normativa na condução do
processo administrativo de usucapião, as disposições do NCPC deverão ser aplicadas supletiva e
subsidiariamente.
Trata-sedeprocessoquenãoéestranhoaosOficiaisdeRegistrodeImóveis,quejálidamemseu
laborjurídicocomaconduçãodeprocessosadministrativos,taiscomoosprocessosderetificaçãode
registro e de regularização fundiária extrajudiciais, além de o ordenamento jurídico já prever forma
especialdeusucapiãoextrajudicial,aqualseráadianteexaminada.
Trata-se,também,comoseverá,deprocessoqueimplicaumtrabalhocomplexodeanálisejurídica,
querequerprofissionais–Oficiaiseprepostos–preparadostecnicamente,demaneiraquedeveráhaver,
medianteinstituiçãoemleisestaduaisdeemolumentos,aprevisãodeumaadequadaremuneraçãoparaa
conduçãodoprocesso,sejaopedidodeferidoouindeferido.
6.1.5.1Prenotação
Opedidode usucapião feito extrajudicialmente deve ser prenotado– inscrito no protocolo – no
RegistroImobiliárioemcujacircunscriçãoterritorialsitua-seoimóvel.
Aprenotação,ordinariamente, temprazodevalidadede30dias,nos termosdoart.188daLRP,
findooqualéautomaticamentecancelada,devendootítulosernovamenteprenotado.
Entretanto,nocasodoprocessodeusucapião,comooprocedimentotendeademorarmaisdoque
os 30 dias de validade ordinária da prenotação, por conta da necessidade de complexa análise
probatória,notificaçõeseeditais,instituio§1ºdoart.216-AdaLRPqueoprazodaprenotaçãoficará
prorrogadoatéquehaja,porpartedoOficial,aanálisedopedido,acolhendo-oourejeitando-o;atéque
haja a qualificação jurídica dopedido, registrando-se a usucapião, emcasode qualificaçãopositiva,
devolvendo-seadocumentaçãocomnotadeexigênciafundamentada,emcasodequalificaçãonegativa,
ouencaminhando-seoprocessoaoJuízocompetente,emcasodeimpugnaçãodopedido.
O requerimento feito por quem tenha legitimidade ativa para tanto, representado por advogado,
acompanhadodaprocuraçãocomfirmareconhecida,oudaprovadeadvogadoemcasodeatuaçãoem
causa própria, bem como dos documentos previstos nos incisos I a IV do art. 216-A da LRP, acima
analisados (ata notarial, planta e memorial, certidões dos distribuidores da comarca da situação do
imóveledodomicíliodorequerente,ejustotítuloedemaisdocumentoscomprobatóriosdosrequisitos
da espécie de usucapião invocada), deverá ser protocolado no Registro Imobiliário, recebendo um
númerodeprenotação.
Nomomentodoprotocolonãoháanálisejurídicadopedidooudadocumentaçãoqueoinstrui,o
que é feito emmomento posterior, o da qualificação registral, que é omomento onde há a cognição
jurídicadopedidoedosdocumentosdoprocesso.
Pode-se verificar, no momento do protocolo, numa análise perfunctória, que há algum vício na
documentaçãoqueinstruiopedido,oquelevaráàqualificaçãonegativa.
Talverificação,sehouver,trata-sedemeracortesia,nãosendoobrigatóriaumavezqueomomento
doprotocolonãoéomomentodaanálisejurídica,eeventualpercepçãodealgumvíciodocumentalnão
obstaoprotocolo.Adecisãodeprotocolar,ounão,tendosidoconstatadoalgumvíciodocumental,éda
parte, e não doOficial, demodo que eventualmácula documental, reitere-se, não obsta o direito ao
protocolo(art.12daLRP).
Édesequestionarseoprotocolodoprocessodeusucapiãogeradireitodeprioridade.
Emregra,oprotocoloregistraldeumtítulogera,duranteoprazodevalidadedaprenotação,direito
deprioridadeemrelaçãoàaquisiçãodedireitoscontraditóriosprotocoladossubsequentemente(art.185
daLRP).
Assim, por exemplo, uma escritura pública de compra e venda protocolada tem direito de
prioridade no registro em relação a outra escritura pública de compra e venda, do mesmo imóvel,
protocolada subsequentemente. Somente uma poderá ser adimplida mediante o seu registro, sendo,
assim,transmitidaapropriedadedobem.
Os direitos contraditórios podem ser excludentes, quando somente um dos direitos concorrentes
poderá subsistir, como, por exemplo, no caso do direito de propriedade transmitido pelo mesmo
proprietárioadoiscompradoresdiferentes,casoemquesomenteumpoderáadquirirodireito.Podem
sernãoexcludentes,nahipótesedeambosdireitosconcorrentespoderemexistirjuridicamente,havendo,
entretanto, uma graduação entre eles, definida pelo registro, como, verbi gratia, no caso de duas
hipotecas.
Assim,ostítulosprotocoladoscujoregistroimplicaráacriaçãooutransmissãodeumdireitoreal
ouobrigacionalcomeficácia real têmpreferênciaem relaçãoaos títulosprotocoladosposteriormente
quepretendamtransmitiroucriardireitosquelhessejamcontraditórios.
Excepcionalmentenãodecorredaprenotaçãodireitodeprioridade,quandonãohouvernotítuloa
instituiçãodealgumdireitoquepossasercontraditórioaoutroquetenha,porventura,sidoprotocolado
posteriormente.Assim,porexemplo,ocorrecomaprenotaçãodeumaretificaçãoderegistro141.
A prenotação do pedido de usucapião gera direito de prioridade, isto é, prenotado o pedido de
usucapião, estará obstada a análise de qualquer título subsequentemente protocolado até a decisão,
positivaounegativa,dopedidodeusucapião?
Arespostapareceserpositiva.
Aocontráriodoqueocorrecomaretificaçãoderegistro,porexemplo,ondenãoháacriaçãoou
transmissãoouextinçãodealgumdireitoregistrado,masapenasaalteraçãodeelementosobjetivosou
subjetivosdoregistro,nausucapiãoextrajudicial,sedeferida,haveráacriaçãoeaextinçãodedireitos
registrados,oqueimpactaránaqualificaçãodeeventuaistítulossubsequentesqueversemsobredireitos
contraditórios.
Vale dizer, na usucapião extrajudicial está presente a potencialidade da existência de direitos
contraditórios,excludentesounão,oquenãoocorrenaretificaçãoderegistro,demodoqueparece-nos
haver a incidência da prioridade registral, de modo que, até a decisão da usucapião, os títulos
posteriormenteprotocoladosnãoserãoqualificados.Somenteoserãoapósoencerramentodaanálisedo
pedidodeusucapião.
6.1.5.2Autuação
Protocolado o pedido acompanhado dos documentos exigidos, fará o Registrador a autuação do
processo, tornando-os uma única peça documental, com termo de abertura, numeração e rubrica das
folhas.
Apartirdeentão,todasasintercorrênciasdeverãosercertificadasnoprocesso.
Assim, eventual notificação, publicação de editais, alguma diligência feita pelo Oficial, alguma
juntada de documento, eventual impugnação, enfim, todas as ocorrências deverão ser certificadas no
processo,atéfinaldecisão.
Aautuação,nestemomento,deacordocoma lei federal, será física, istoé, trata-sedeprocesso
físico,emborahajatendênciadequevenhaahaverautorizaçãoparaquesejadigital,oquedemandará
regramentoadministrativo.
6.1.5.3Primeiraqualificaçãoregistral
Protocolado o pedido e autuado, deverá o Oficial de Registro proceder à sua primeira análise
jurídica.
ORegistradorexerceapolíciajurídicadosatosquepubliciza,somentepodendopublicizarosque
se encontrem de acordo com o ordenamento jurídico. É o que determina o chamado princípio da
legalidaderegistral.
OOficialdeRegistrodeImóveiséogatekeeperdosdireitosreais,ouobrigacionaiscomeficácia
real,imobiliários.
AqualificaçãoregistraléomomentoemqueoRegistradoranalisaaconformidadedotítulocomo
ordenamentojurídico,aviabilidadejurídicadopedido.
ÉnesseprimeiromomentodequalificaçãoregistralqueoOficialverificaráseestãopreenchidos
osrequisitosdeadmissibilidadedausucapiãoextrajudicial,sehálegitimidadeativadequemrequer,se
o requerimento está acompanhado dos documentos obrigatórios, se estão provados os requisitos da
espéciedeprescriçãoaquisitivainvocada,seosrequisitosformaisregistraisgeraisestãopreenchidos
etc.
Assim, ao qualificar nesse primeiro momento o processo de usucapião extrajudicial, deverá o
Registrador verificar, em primeiro lugar, se estão presentes os requisitos formais para o pedido de
usucapião.
Verificará,assim,sehárequerimento,seelecontémaformaadequadaeseexplicitaefundamenta
adequadamenteopedidoeacausadepedir,sehárepresentaçãoporadvogadoesearepresentaçãoestá
em ordem, bem como se o requerimento está acompanhado pela documentação inicial mínima e
obrigatória– atanotarial, planta ememorial descritivo elaborada e assinadaporprofissional técnico
habilitado,acompanhadosdeARTouRRTquitadas,nasquaisestejamespecificadasasmatrículasdo
imóvel usucapiendo e dos confrontantes, bemcomo identificaçãodos titulares de direitos inscritos, e
conste a assinatura destes ou não constando se há requerimento para sua notificação, assinaturas
reconhecidas por Tabelião, certidões dos distribuidores da comarca de situação do imóvel e do
domicíliodorequerente,justotítuloseforocaso,edemaisdocumentoscomprobatóriosdosrequisitos
da espécie de usucapião invocada, se for o caso –, se há obediência à especialidade objetiva e
subjetiva,eàcontinuidadesubjetiva.
Em segundo lugar, analisará o Registrador se estão presentes os requisitos autorizadores da
aquisiçãododireitorealquesepretendeadquirirpelaespéciedeusucapiãoinvocada.
Fará o Oficial uma análise do conjunto probatório apresentado com o pedido inicial a fim de
formarsuaconvicçãoarespeitodeestarempresentes,ounão,oselementosconcretizadoresdosuporte
fáticodanormajurídicadaespéciedeusucapiãoinvocada.
Deverá haver aqui uma análise a fim de formar a convicção sobre existir, ou não, posse ad
usucapionem, pelo prazonecessário, composse qualificada quando for o caso, de existir justo título
quandoforocaso,dehaverboaféetc.
ORegistradorserá,aqui,oJuizextrajudicialdausucapião,devendoformarsuaconvicçãodiante
doconjuntoprobatório,comindependêncianostermosdoart.28daLein.8.935/94,demodoque,salvo
em caso de dolo ou culpa grave, não poderá ser o Registrador responsabilizado por sua decisão,
baseadaemsuaconvicçãofundamentadaformadaapartirdoconjuntodeprovasapresentadas.
EntendendooRegistradornãoestaremordemformalmenteopedido,outendoformadoconvicção
de que não houve aquisição pela usucapião, qualificará negativamente, negando o pedido e exarando
notadevolutiva,contraaqualcaberásuscitaçãodedúvidaparaoJuízocompetente142.
Assim ocorrerá se, por exemplo, a planta e omemorial descritivo não contiverem os requisitos
exigidos,comoaassinaturadoprofissionalhabilitado,v.g.,ousefaltaralgumadascertidõesexigidas,
ousenãohouveraatanotarial.
Estandoopedidoformalmenteemordem,eestandotambémmaterialmenteemordem,istoé,tendo
o Registrador formado sua convicção positivamente a respeito da existência de prova a respeito do
preenchimento dos requisitos materiais da aquisição imobiliária por usucapião, seguirá com o
procedimento, indo para a fase de análise da necessidade, ou não, de notificações de legitimados
passivoscertos(versubitem6.1.5.5).
Estando, entretanto, o pedido formalmente em ordem, de modo a permitir o seguimento do
procedimentodeusucapiãoextrajudicialregistral,mashavendoconvicçãoregistralnegativaarespeito
dos requisitosmateriais ensejadoresdaaquisiçãopelausucapiãopor entenderquehánecessidadede
maior produçãoprobatória, oRegistrador realizará ou solicitará diligências que entender necessárias
paraaprovadoalegado(veritem6.1.5.4).
6.1.5.4Realizaçãoousolicitaçãodediligências
ORegistradorImobiliáriodeveráanalisarasprovasacostadasaoprocedimentoextrajudicialcom
ointuitodeverificaraocorrência,ounão,dopreenchimentodosrequisitosmateriaisdaaquisiçãoda
propriedadeimobiliáriapelausucapião.
TendooOficialdeRegistrodeImóveis,naprimeiraqualificaçãojurídicadopedidodeusucapião
levadaacabo,chegadoaumaqualificaçãoformalpositiva,masaumaqualificaçãomaterialnegativa–
nãoporqueentendaestarprovadoquenãohouveaaquisiçãopelausucapião,masporqueentendanão
estarprovadoquehouve,equeépossívelquevenhaa serprovadoquehouve,ouque,aomenos,há
necessidadedeanálisedemaismeiosdeprova–,realizaráelediligênciascomointuitodeproduziras
provasqueentendanecessárias,ousolicitaráaorequerentequeasrealize.
Caso o Oficial, na primeira etapa qualificadora, tenha provas conclusivas de que não houve o
preenchimento dos requisitos materiais da usucapião, recusará o pedido motivadamente, cabendo
suscitaçãodedúvidanostermosdoart.198daLRP.
Casotenhaprovasconclusivasdehouveaaquisiçãododireitorealimobiliáriopelausucapião,não
haverá a necessidade de realizar ou solicitar diligências complementares, pulando esta etapa do
procedimentoeindodiretamenteparaaetapaseguinte(item6.1.5.5).
ArealizaçãoouasolicitaçãodediligênciasterácabimentoquandooRegistradorImobiliárionão
temprovas conclusivas a respeito da ocorrênciamaterial da aquisição pela usucapião, não podendo,
portanto,excluirnemafirmarasuaocorrênciasemmaisprovas,casoemquepoderárealizardiligências
comointuitodepromovertaisprovas,oupoderásolicitarqueorequerenteaspromova.
Havendo necessidade de aumentar o conjunto probatório, poderá o Registrador realizar as
diligênciasnecessáriasparatanto,sepossívelfor,ousolicitaraorequerentequeasrealize,sobpenade,
senãoasrealizar,nãoprovaroalegadoeverseupedidonegado.
Foi muito salutar a previsão legal desta possibilidade, na medida em que nas espécies mais
complexas de usucapião, quando hámais requisitos do que amera posse ad usucapionem por certo
prazo, ou mesmo em espécies mais simples, quando apenas haja aqueles dois requisitos, haverá
situações emque a provadocumental pura não servirá para demonstrar implementaçãoda usucapião,
sendonecessárioaoOficialteroutrasespéciesdeprovas,ouaindasolicitarmaisdocumentos,afimde
formarsuaconvicção.
Issonãopoderiaserobtidopormeiodeatanotarial,porquese tratadesucessãodeatos,deum
processo,portanto,osquaisnãoseriamimplementáveisemtodasuaplenitudeporatanotarial.Haveria,
nesse caso, atos “extra oficiais” porque não haveria autuação nem certificação, havendo apenas a
narrativadosfatospercebidos,sendoaataum“resumo”doquefoifeito,semfundamentaçãodoporque
foi feito,muitomenos juízodevalor a respeitodaocorrência,ounão,da concreçãodaaquisiçãodo
direitopelausucapião.
Nãoparecequesejaamelhorsoluçãoemmatériaqueemsipodenãosernamaiorpartedoscasos
complexa,mascujacomprovaçãonãoésimplesdeser feitapormeraprovadocumental,semperícia,
semcontraditório, semoitivade testemunhas, semvistoriadacoisaetc., istoé, semumasucessãode
atosdecolheitadeprovasedecisõescommínimofundamentoarespeitodesuanecessidade.
Estacomprovaçãonãopoderiaserobtidapormeiodeatanotarial,pornãocomportar,comoseviu,
acaptaçãodeumprocessoadministrativo,oqueoreconhecimentodausucapiãoexige.Somenteseria
possível pensar emutilizaçãode ata notarial, aqui, se fosse atribuída à declaraçãoda parte – a qual
seriacaptadapelaata–umpoderquaseautorizadordoseuprópriodireito,semcontraditório,nosentido
de que a parte declararia aoNotário ter havido os requisitos da usucapião, apresentaria provas que
corroboremtalsituação,eadquirisse,assim,odireito.
Ou tal ata seguiria para oRegistro de Imóveis, onde seria iniciado umprocesso administrativo,
para,meramente,darpossibilidadeaterceirosinteressadosdeconfrontaropedidofeito.
Efetivamente,talsolução,quenãofoipornósadotada,nãoéatecnicamentemaisadequada.
Se se pretende extrajudicializar o reconhecimento da aquisição de direitos pela usucapião, há a
necessidadedeserinstauradoumprocessoadministrativoondesejamcolhidasasprovasnecessárias–
ata notarial e outras provas que se façamnecessárias – para formar a convicçãode quemdecidirá o
pedido,demaneiraminimamentefundamentada.
Tal processo somente poderia ser conduzido pelo Oficial de Registro de Imóveis, que é o
profissionaldoDireitoquetemoscaracteresfuncionaisquepermitemtalcondução,e,felizmente,andou
bemo legisladorbrasileiroaoacolher talentendimento,aocontráriodoque,atecnicamenteemnosso
sentir,fezolegisladorportuguêsouperuano.
SejamasdiligênciasfeitaspelopróprioOficial,porsiouporseusprepostos,sejamelasfeitaspelo
requerente,asdespesasdecorrentesdasdiligências,sehouver,serãosuportadaspelorequerente,queéo
interessadonaproduçãoprobatória.
Sendo a prova necessária possível de ser produzida tanto por diligência do Oficial quanto do
requerente,seráopçãodoOficialrealizaradiligênciaousolicitaraorequerentequearealize.
Otermodiligência,aqui,deveserinterpretadoemseusentidolato,comaconotaçãodequalquer
açãovoltadaparaaproduçãodeprovanoprocessoadministrativoregistraldeusucapião.
Qualquer meio de prova admitido em direito poderá ser solicitado pelo Oficial se entender
importanteparaodeslindedaquestão.
Assim,poderá,porexemplo,sersolicitadaaoitivadeumatestemunha–quepodeserouvidapelo
OficialoupodeprestardeclaraçõesaumTabeliãoquelavraráatanotarial–oudoprópriousucapiente,
aapresentaçãodealgumdocumento,aapresentaçãodealgumtrabalhotécnico,avistoriadacoisaetc.
Embora somente provas documentais acompanhem o pedido inicial (ata notarial e demais
documentos), havendo necessidade, poderá o Registrador solicitar a produção de qualquer meio de
prova admitida emDireito, ainda que não documental, pois, como no processo comum de usucapião
extrajudicial registral há uma cognição ampla, na qual oRegistrador precisa formar sua convicção a
respeitodeterhavidoounãoopreenchimentodosrequisitosdausucapião,poderáelesolicitarqualquer
meiodeprovaafimdechegaraessaconvicção,semoquenãopoderiadecidir.
Obviamente,queatuandooOficialderegistronaesferaadministrativa,apenaspoderásolicitara
produçãodasprovasqueentendernecessárias,ouproduzi-lassepossívelfor,masnãopoderáproduzi-
lascompulsoriamente,pornãoterpoderdepolícia,ateordoquetemoJuiz.
Dessaforma,se,porexemplo,faz-senecessáriaaoitivadealgumapessoaquetenhainformações
essenciais sobre a qualidade da posse exercida pelo requerente, não poderá oRegistrador obrigar a
pessoaadepor,conduzindo-a“debaixodevara”.SomenteoJuiztemtalpoder.
HavendonecessidadedaproduçãodealgumaprovaqueoRegistradornãopossaproduzir,enãoa
produzindoorequerenteemprazorazoávelfixadopeloOficial,esteindeferiráopedidopornãotersido
provadaaocorrênciadaaquisiçãopelausucapião.
NãoháprazoassinaladonaleiparaaproduçãodasprovassolicitadaspeloRegistrador,demodo
que deve o Oficial fixar prazo razoável para tanto, podendo o requerente solicitar mais prazo
justificadamente.
Da decisão do Registrador que solicita alguma diligência não cabe recurso administrativo.
Todavia,nãoconcordandoapartecomaexigênciadeproduçãodeprovaenãoaproduzindonoprazo
fixadopeloOficial,enegandooOficialopedidodeusucapiãoporfaltadeprovasdiantedoocorrido,
caberáasuscitaçãodedúvidaaoMM.Juízocompetente.
ORegistradordeverásolicitarourealizarasprovasnecessáriasparaaformaçãodasuaconvicção.
Tendo-aformado,deverádecidir,positivaounegativamente.
Apósaproduçãodasprovascomplementaresnecessárias,oOficialdeRegistroprocederáauma
nova qualificação jurídica, onde analisará o mérito da usucapião a fim de formar sua convicção e
decidirpelaacolhida,ounão,dopedido.
ProduzidasasprovasqueoRegistradorentendernecessárias,etendoeledecididonegativamente,
deverárecusaropedidomotivadamente.Tendodecididopositivamente,seguiráoprocessooseucurso.
Não se tendo produzido as provas por desídia ou desconformidade da parte requerente, ou não
havendo mais provas a produzir, mas não restando provada a aquisição pela usucapião, rejeitará o
Oficialopedidomotivadamente.
6.1.5.5Notificaçãodelegitimadospassivoscertos
Tendohavidoqualificaçãopositiva,comousemnecessidadedediligênciascomplementares,faráo
Oficialanotificaçãodoslegitimadospassivoscertosquenãotenhamanuídoespontaneamentenaplanta
acostadaaorequerimentoinicial.
Como vimos, todos os titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel
usucapiendo, bem como nasmatrículas dos imóveis confrontantes com aquele, além do possuidorad
usucapionem,deverãoconcordarcomopedidodeusucapiãoextrajudicial,semoqualnãopoderáser
atendidoopedido.
Sejamosdireitosinscritosreaisouobrigacionaiscomeficáciareal,osseustitularesdeverãoanuir
comopedidodeusucapião, pois, tratando-sede aquisiçãoorigináriadodireito real, põe em riscoo
direito daqueles, que não podem perder seus direitos sem sua anuência, ou sem um julgamento com
direitoaocontraditório,noqualseapliquealgumacausalegaldeextinçãodoseudireito.
Damesmaforma,opossuidoradquirente,senãofororequerente,deverátambémconcordarcom
pedidoquelheatribuirádeformaorigináriaodireitorealusucapido.
Nãohavendonaplantaaanuênciadealgumdoslegitimadospassivos,deveráorequerentesolicitar
a sua notificação pelo Oficial de Registro de Imóveis, informando o endereço no qual será feita a
notificação.
Éônusdorequerentesolicitaranotificação,porforçadoprincípioregistraldainstância,bemcomo
informaroendereçodonotificando.
Havendoo requerimento,eestandoformalmenteemordem,oOficialnotificaráapessoaparase
manifestaracercadopedidodeusucapiãonoprazode15diasacontardorecebimentodanotificação.
Deveráacompanharanotificaçãoosdocumentosquepermitamaonotificandoconheceropedido
feitoeanalisaroobjetodopedido, istoé,devesaberoquesepedee sobqualalegação,bemcomo
verificarotrabalhotécnicoquedescreveoimóveleodireitoobjetadopelopedidodeusucapião.
Dessaforma,anotificaçãodeveráseracompanhada,nomínimo,decópiadorequerimentoinicial,
bemcomodaplantaememorialdescritivoedemaisdocumentosqueinstruíramapeçavestibular.
O notificando, tendo dúvidas, poderá dirigir-se ao Registro Imobiliário e verificar o processo
administrativo,afimdemelhoranalisaropedidofeitoeasprovasproduzidas,tendo,assim,melhores
elementosparamanifestar-se.
Anotificaçãoserá semprepessoal,devendoserentregueaopróprionotificandoouaprocurador
compoderesbastantes,ou,emcasodepessoacoletiva,aoseupresentanteourepresentante.
Sendoumaempresaanotificanda,nãopoderáanotificaçãoserentreguenarecepção,porexemplo.
ÉaoOficialdeRegistrodeImóveisaquemcabefazeranotificação,porsiouporseusprepostos
autorizados.
Paratanto,poderáoOficialrealizarsuaestruturadeprepostos,fazê-laporsipróprio,oupormeio
decorreio,porARemmãospróprias.
Pode ainda, apesar de o art. 216-A não especificar, a notificação ser feitamediante Oficial de
RegistrodeTítuloseDocumentos,porprovocaçãodoOficialdeRegistrodeImóveis,namedidaemque
háprevisãodetalformadenotificaçãonaLRP,sendoelapessoal,e,portanto,passíveldeserutilizada
peloRegistradorImobiliário.
AformaqueoOficialdoRegistrodeImóveisutilizaráparaefetuaranotificaçãoéescolhasua,com
vistasàorganizaçãodoserviçoeàefetividadedasnotificações.Deveescolher,nãoporcapricho,mas
emrazãodaefetividadenoalcancedoquesepretende,queéanotificaçãocomêxito.
Não há possibilidade de notificação por edital em hipótese alguma no que diz respeito a
legitimadospassivoscertos.
Assim,estandoonotificandoemlocalincertoenãosabido,porexemplo,ouocultando-separanão
receber a notificação, não poderá a notificação ser feita por edital, devendo ser, em tais hipóteses,
denegadoopedidodeusucapiãoextrajudicial,oqualsomentepoderáseratingidonaviajudicial.
Asdespesascomanotificaçãocorremacargodaparteinteressada.Assim,oscustosdenotificação
peloRegistroImobiliário,porRegistrodeTítuloseDocumentos,ouporcorreio,serãosuportadospelo
requerentedausucapião.
Recebida a notificação, noprazo legal de15dias, poderáonotificado concordar comopedido
feito,impugnaropedido,ousilenciar.
Noprimeirocaso,deconcordância, seguiráoseucursoausucapiãoextrajudicial,namedidaem
quecontinuaelasendoamigável,nãohavendolitígio.
Nocasodehaverimpugnação,oRegistradodeveráencaminharoprocessoaoJuízocompetente,o
queserámaisbemanalisadonoitem6.1.5.8abaixo.
Silenciando o notificado, entender-se-á que impugnou ele o pedido, e não que concordou, por
expressadisposição legal (art.216-A,§2º,daLRP),aqualébastantecriticável, e,parece-nos, será
causadegrande faltade êxitodavia extrajudicial registral deusucapião, comoqueperdem todos–
partesinteressadas,PoderJudiciário,etc.
Omaisadequadoseriaqueosilênciofizessepresumiraconcordância,pois,seapessoanãoteve
interesseemimpugnar,nãopareceseromelhorcaminhopresumir,justamente,quequisimpugnar.Não
pareceserestaavontademanifestadaatravésdosilêncio,napresenteespécie.
Osilênciodonotificadodeveriajogarafavordorequerente.Seriamaisadequadoemaisconcorde
comosparâmetrosdoordenamentojurídico,emqueaboa-féobjetivaeaconfiançasão,ouaomenos
devemser,pilarescentraisdeumEstadoDemocráticodeDireito.
Amanifestaçãoexpressa,favoráveloucontrariamenteaopedidodorequerente,poderáserfeitapor
escritoeentreguenoRegistroImobiliário,hipóteseemqueserájuntadanoprocesso,oupoderáserfeita
verbalmentenopróprioRegistro,casoemqueserátomadaatermonopróprioprocesso.
Apesardeorequerimentodausucapiãosomentepoderserfeitomedianteadvogado,omesmonão
ocorrecomamanifestaçãoprovocadapelanotificação,sejaelapositiva,nosentidodeconcordância,
sejaelanegativa,nosentidodeimpugnar-seopedido.
Qualquer que seja a manifestação da parte notificada, poderá sê-la pessoalmente, sem a
necessidadedefazer-serepresentarporadvogado.
Aleinãoexigetalrepresentação,e,emRegistroImobiliário,aregraéadequeojuspostulandi
nãoéprivativodeadvogado,demodoqueasexceçõesdevemserfeitasexpressamentepelalei,ealei
excepcionouaregraapenasnoquetocaaorequerimentoqueinstauraoprocedimentoextrajudicial.
Não é sem razão que no caso demanifestação do notificado não se exigiu a representação por
advogado, pois, ou haverá a concordância, e o processo seguirá seu curso amigavelmente, ou haverá
impugnação, e o processo será remetido a Juízo, em que seguirá o rito comum, havendo então a
necessidadederepresentaçãoporadvogado.
ORegistradornãojulgaráeventuallitígioqueseformar.EnviaráoprocessoaoJuízocompetente
paraquejulgue,demodoquenãohárazãoparaqueaimpugnaçãosejafeitamedianterepresentaçãode
advogado.Abatalhatécnica,sehouver,correráemJuízo.
ORegistradornãojulgaaimpugnação.Havendo-a,remeteráosautosparaoJuízocompetente.
No atual estado da legislação, em que o silêncio faz presumir a impugnação, parece não haver
espaçoparaalgumainterpretaçãomaismaleável,nosentidodepermitiraoOficialdeRegistrodescartar
asimpugnaçõesinfundadas,quenãoapresentemelementosjuridicamenterelevantesparafundamentara
impugnação,ateordoqueocorreunoprocessoderetificaçãoderegistro143.
6.1.5.6CientificaçãodoMunicípio,doEstadoouDistritoFederaledaUnião
Tendohavido qualificação registral positiva, tanto formal quantomaterial, tenha havido, ou não,
necessidade de produção complementar de diligências, além da notificação pessoal dos legitimados
passivosquenãoderamexpressaevoluntariamenteoseuassentimento,deveráoOficialdeRegistrode
Imóveisprocedertambémànotificaçãodosentesfederados.
O Registrador deverá dar ciência do pedido de usucapião aoMunicípio, ao Estado ouDistrito
Federal,conformeocaso,eàUnião.
Valeaquitudooquefoiacimaditoemrelaçãoànotificaçãodoslegitimadospassivoscertos,com
exceçãonoque tocaànecessidadedepedidoexpressoe indicaçãodeendereço,umavezquedeverá
havertalnotificaçãoemtodososcasos,edeveráoRegistradorterciênciadosendereçosdenotificação
dosentesfederados,bemcomonoquedizrespeitoaoefeitojurídicoproduzidopelosilêncioduranteo
prazode15diasapósanotificação,que,nestecaso,implicaráanuência,enãoimpugnação.
Namedidaemquehádeterminaçãolegalparaquehaja,emtodososcasos,anotificaçãodosentes
federados,nãohánecessidadedequeorequerentesolicitetalnotificação.ORegistradoragirádeofício,
emcumprimentododitamelegal(art.216-A,§3º,daLRP).
Oprazoparaaimpugnaçãodausucapião,nessecaso,étambémde15diasacontardorecebimento
danotificação.
Anotificaçãoaqui tambémpoderá ser feitapeloOficialdeRegistrodeTítuloseDocumentos, a
pedidodoOficial deRegistro de Imóveis, porém, neste caso, nãohá necessidadede uma construção
hermenêuticamaisapuradaparasechegaratalconclusão,considerando-sequeháexpressadisposição
legalarespeito,insculpidano§3ºdoart.216-AdaLRP.
Faz-senecessáriatalciêncianamedidaemqueosbenspúblicosnãosãousucapíveis,devendoos
entes federadosparticiparemdoprocessodeusucapião,a fimdepoderemverificarsehá tentativade
usucapirbempúblico,tendo,destaforma,aoportunidadedeimpugnaropedido.
Assim,ointuitonessanotificaçãoéodedarciênciaaosentesfederados,dando-lhesoportunidade
dedemonstrar interessenoprocesso, concordandocomopedidoou impugnando-o,diferentementedo
queocorrenanotificaçãodoslegitimadospassivoscertos,emqueointuitonãoéodedarciência,maso
deobterassentimento.
Portalrazão,emboranadaestejaditoarespeitonoart.216-AdaLRP,osilênciodoentepúblico
noprazoparamanifestação,apósrecebidaanotificação,implicarádesinteressetácito,nãoobstandoo
seguimento do procedimento. Não implicará impugnação tácita, solução legal dada no caso de
notificaçãodoslegitimadospassivoscertos.
Mantendo-se silente o ente público pelo prazo de 15 dias, será presumido o desinteresse no
processo,ouaconcordância,masjamaisadiscordância.
Cumpre lembrar que, por se tratar de procedimento administrativo, no qual o procedimento
processual não é rígido da mesma forma que o é se judicial, não há preclusão da possibilidade de
impugnar,oudeassentir,apesardoprazolegalestabelecido.
TalprazotemmaisosignificadodeseroprazopeloqualdeveráoOficialdeRegistroesperaruma
resposta sem seguir com o procedimento, do que o de ser um prazo rígido após o qual preclui a
possibilidadedemanifestação.
Até o momento da decisão do Registrador, seja ela positiva ou negativa, poderá ser dado o
assentimento ou ser impugnado o pedido. E esta regra vale não apenas para a notificação dos entes
federadosmasparaqualquernotificaçãooumanifestaçãovoluntária.
6.1.5.7Publicaçãodeedital
Oslegitimadospassivoscertosdeverãodarseuassentimentoaopedidoextrajudicial registralde
usucapião voluntariamente ou após seremnotificados peloOficial deRegistro, devendo, neste último
caso,havernotificaçãopessoal,jáquesãocertasaspessoas.
Há, porém, como vimos, os legitimados passivos incertos, que são as pessoas que possam
eventualmente ter algum direito afetado pelo acatamento do pedido de usucapião, mas que não são,
inicialmente,conhecidasouidentificadas.
Por tal razão, haverá a necessidade de, em todo procedimento extrajudicial de usucapião, ser
promovida pelo Registrador a publicação de edital em jornal de grande circulação, para que tais
legitimadospassivosincertos,istoé,paraqueeventuaisterceirosinteressadosnoprocessopossamdele
tomarconhecimentoearespeitodelemanifestarem-senoprazode15diasapósapublicaçãodoedital.
A lei não estabelece a necessidade demais de uma publicação, demodo que, parece-nos, uma
publicaçãosóbasta.
O§4ºdoart.216-AdaLRPestabelecequeoeditaldeveráserpublicado“em jornaldegrande
circulação,ondehouver”.
Tal dicção poderá levar ao equivocado entendimento de que somente haverá a necessidade de
publicaçãodeeditalnasComarcasondehouverjornaldegrandecirculação,oquenãoécorreto.
Na medida em que o edital é uma necessidade jurídica presente em todos os processos de
usucapião,comofimdeatingiraeventuais terceiros interessados,valedizer,aeventuais legitimados
passivosincertos,elejamaispoderáserdispensado.
Nas Comarcas onde eventualmente não houver jornal de grande circulação, deverá haver a
publicaçãoemjornaldegrandepublicaçãodeComarcavizinha,queatinjaos leitoresdaComarcado
imóvelusucapiendo,ouemjornaldealcanceestadual.
Embora caiba ao Oficial providenciar a publicação do edital, é ao requerente que caberá o
pagamentodasdespesasdecorrentesdetalpublicação.
Passadooprazode15diasacontardapublicaçãosemquetenhahavidoimpugnação,presumir-se-
á a anuência, e seguirá o processo. Em tal caso, presumir-se-á que, ou não há legitimados passivos
incertos,ouoshámashátambémassentimentotácitoparaoreconhecimentoextrajudicialdaaquisição
pelausucapião.
Oedital,conformejádito,somenteseráutilizadoparaalcançaroslegitimadospassivosincertos.
Os legitimados passivos certos jamais poderão ser notificados por edital. Ou se os notifica
pessoalmente,oudãoseuassentimentosemnecessidadedenotificação,ouopedidodeveráserrecusado
naviaadministrativa,devendoserfeitonaesferajudicial.
6.1.5.8Qualificaçãoregistralfinal
Encerrado o procedimento, com as etapas acima, deverá o Registrador Imobiliário realizar a
derradeiraqualificaçãojurídicadopedido,verificandoseécasodeacatamentodopedidoerealização
doregistrodeusucapião,denegativadopedidoerealizaçãodenotadevolutiva,ouseécasoderemessa
dosautosaoMM.Juízocompetente.
Estandoopedidoformalematerialmenteemordem,istoé,tendohavidoprovadopreenchimento
dosrequisitosdaaquisiçãododireitorealimobiliáriopelausucapião,eestandooprocessoformalmente
emordem,por teremsido apresentadososdocumentosmínimos exigidospor lei, pela formaexigida,
tendohavidoasnotificaçõesnecessáriasesendoelasexitosas,comapublicaçãodoedital,semquehaja
impugnaçãodopedidoporalgumlegitimadopassivocertoouincertoouporalgumentepúblico,deverá
oOficialaceitaropedido,justificandodemaneirasucinta,eprocedendoaoatoderegistro.
Nãoestandoopedidoemordem,sejaporalgumproblemadecunhoformal,sejadecunhomaterial,
deveráoOficialrejeitaropedido,justificandosucintamentesuarecusa,eelaborandonotadevolutiva,
contraaqualcaberásuscitaçãodedúvidanostermosdosarts.216-A,§7º,e198daLRP.
Apesar de ter qualificado o pedido após a produção das diligências feitas ou solicitadas, e ter
entendidoqueestavaprovadaaocorrênciamaterialdausucapião,quandoentãodecidiuseguircomo
processo,nadaobstaqueoRegistradorrevejasuadecisão,seentender,comfundamentojurídicodeque
assimdevaproceder,eisqueoprocessoaindanãochegouaofim,enãohápreclusãooucoisajulgada
dasdecisõesadministrativastomadasnocursodoprocesso,asquaispodemserrevistas,seforocaso,
atéadecisãofinal,aqual,porsuavez,comotambémnãotransitaemjulgado,senegativa,poderáser
revistaemnovareformulaçãodopedido.
Poroutrolado,seperceberoRegistradorImobiliárioqueháalgumvícioformalnãosanado,como,
porexemplo,afaltadenotificaçãodeumlegitimadopassivocertopordesídiadaparte,ouafaltade
produçãode algumaprova solicitada,pelamesma razão, rejeitaráoOficialopedido, fundamentando
sucintamenteeelaborandonotadevolutiva,daqualcaberá,conformedito,asuscitaçãodedúvida.Aqui
tambémcaberevisãojustificadadeeventualdecisãopretérita.
Por fim, tendo havido impugnação de algum dos notificados, seja legitimado passivo certo ou
incerto,sejaentepúblico,deveráoOficialdeRegistrodeImóveisencerraroprocessoadministrativoe
remeterosautosparaoJuízocompetentedaComarcadasituaçãodoimóvel,nostermosdoart.216-A,§
10,daLRP.
Acompetênciaserá,ordinariamente,daJustiçaEstadualcomumdoforodasituaçãodoimóvel,nos
termosdoart.47doNCPC144.
Todavia,noscasosemquehajaimpugnaçãodaUnião,deentidadeautárquicasua,oudeempresa
públicafederal,porentenderhavertentativadeusucapiãodeimóveldesuapropriedade,passaráelaa
integrar o polo passivo do processo, deslocando a competência da Justiça Estadual comum para a
JustiçaFederalcomumdaComarcadasituaçãodoimóvel(art.109,I,daConstituiçãoFederal).
Para que haja o deslocamento da competência, não basta que haja vontade da União, de sua
entidadeautárquicaoudaempresapúblicafederal,medianteumaimpugnaçãoquenãodemonstrehaver
realmente interessenodeslindedo feito145.Faz-senecessárioquehaja real interessede taispessoas,
devidamentecomprovado,conformetemdecididooSTJ146.
AquestãoestápacificadanaSúmulan.150doSTJ:“CompeteàJustiçaFederaldecidir sobrea
existência de interesse jurídico que justifique a presença, no processo, daUnião, suas autarquias ou
empresaspúblicas”.
Todavia,nãocabeaoRegistradorfazertalanálise,devendoencaminharoprocessoparaaJustiça
Federalcomumsehouver impugnaçãodaUnião,autarquiasua,ouempresapúblicafederal,doquese
presumehaverjurídicointeresseseu147.CaberáaoMM.JuízoFederal,casoentendanãohaverdefato
interessedaUnião,remeterosautosparaaJustiçaEstadualcomum.
No caso de usucapião que verse sobre antigo aldeamento indígena, entendeu o STJ haver
competênciadaJustiçaEstadual,porfaltaràUniãointeressejurídiconaação148.
Nesse caso, o processo deverá seguir judicialmente pelo procedimento comum, que é o
procedimentoaserseguidonosprocessosdeusucapiãodeacordocomoNCPC,devendoorequerente,
agoraautor,emendarainicialparaadequá-laaosrequisitosprocessuaisdapetiçãoinicial.
6.1.6Análiseprobatória
OprocedimentocomumextrajudicialregistralépresididoedecididopeloOficialdeRegistrode
Imóveis.
OOficialdevereceberasprovasapresentadasarespeitodaalegadaocorrênciadaaquisiçãodo
direitorealimobiliáriopelausucapiãoeanalisarseháprovassuficientesparaformarsuaconvicçãoou
senecessitademaisprovas,asquaisdeveráproduzirousolicitarqueseproduza.
Afinal,havendoprovassuficientes,ounãoashavendoporquenãosãopossíveisdeproduzir,ou
porqueaparteinteressadanãoasproduziuapesardesolicitadasepossíveis,deverádecidir,positivaou
negativamente,opedidofeito.
Trata-sedecogniçãoprofunda,apesardeextrajudicial,naqualoOficialdeveentrarnoméritoda
questão, além dos aspectos formais, isto é, além de verificar se há o preenchimento dos requisitos
formais do processo administrativo, bem como das normas registrais, deverá o Oficial verificar se
houveaocorrênciadosrequisitosmateriaisparaaaquisiçãododireitorealimobiliáriopelausucapião.
Há,comosedisse,umacogniçãoamplaeprofunda,apesardeextrajudicial.
Trata-sedesituaçãodiversadaqueocorreemoutrosprocessosadministrativosregistrais,comoo
de retificação de registro ou mesmo da usucapião registral decorrente da Lei n. 11.977/2009, por
exemplo,emqueacogniçãoérasaelimitadaaaspectosformais,ou,quandomuito,aaspectosmateriais
verificáveisobjetivamente.
Na usucapião extrajudicial registral comum, a cognição é profunda, indo além dos elementos
formais, e ingressando nos aspectos materiais, os quais não são, muitas vezes, verificáveis
objetivamente,erequeremumaanáliseatentaecasuísticadoRegistrador.
Háumverdadeirojuízoregistral.
Noprocessoadministrativoderetificaçãoderegistro,previstonoart.213daLRP,hámeramente
umaanáliseformalarespeitodapossibilidadedaretificaçãosolicitada,bemcomoumaanálisematerial
superficial e objetiva, no sentido de verificar se, pelos elementos documentais apresentados, não há
demonstraçãodequesetrataderetificaçãoextramuros,istoé,senãosetratadehipótesesdeaquisição
dapropriedadeemlugarderetificaçãoderegistro,casoemquedeveráhaveraimplementaçãopelavia
adequada,adependerdequalaespéciedeaquisição.
Assim,sendo,limitaráoOficialsuaatuação,primeiro,aaspectosformais,como,porexemplo,se
hálocalizaçãodamatrículaoutranscriçãodoimóvelretificando,seaplantaeomemorialpreenchemos
requisitosnecessáriosparaproporcionararetificação,seháadequaçãodopedidoàsnormasregistrais,
v.g., da especialidade etc., e, segundo, se há na documentação apresentada, ou nos documentos
arquivados no Registro Imobiliário, elementos objetivos que indiquem não se tratar de hipótese de
retificaçãoderegistro,massimdeaquisiçãodedireito,istoé,dehipótesedachamadaretificaçãoextra
muros, aqual, emverdade,nãoé retificação,massimaquisiçãodepropriedade, sendopoishipótese
materialmentediversa,eaqualdeveráseguiroritoadequado,adependerdaformaaquisitiva.
OmesmoocorrenoreconhecimentodaaquisiçãopelausucapiãoprevistanaLein.11.977/2009,a
qualseráabaixomaisbemexaminada.
Trata-se daqueles casos de regularização de parcelamento clandestino ou irregular em que o
Município,apósoregistrodaregularização,forneceaospossuidoresdoslotesumtítulodeconcessãode
posse,oqualpodeserlevadoaoRegistroImobiliário.
Umavezinscritotaltítulodeconcessãodepossenamatrículadoloteemquestão,passadoprazo
suficiente para o reconhecimento da aquisição pela usucapião, poderá a parte interessada requerer a
conversãodaposseempropriedade.
Ao receber o pedido, o Registrador deverá analisar se estão presentes os requisitos formais
autorizadoresdopedido,emespecialosconstantesdoart.60daLein.11.977/2009,bemcomoseestão
presentes os requisitos materiais, porém, no que toca a estes últimos, novamente há uma cognição
superficial,decorrentedeelementosobjetivosconstantesdoatoregistral.
A posse anterior ao registro é desprezada neste caso, demodo que a ocorrência dos elementos
autorizadores da aquisição pela propriedade pela usucapião, exceto o prazo, decorrem do próprio
registro.Deledecorrem,semquehajanecessidadedequeoOficial façaalgumaanálisea respeito,a
posseadusucapionem,eventualjustotítuloeboa-fénecessáriosetc.
ORegistradorsomentedeveráverificarsehouve,ounão,adecorrêncianecessáriadetempoapóso
registro:5anos,casooimóveltenhaaté250metrosquadradosdeárea,ou,emcasodeultrapassaresta
área,oprazoquedeterminaraespécieaplicáveldeusucapião.
Bastante diversa é a situaçãonoprocesso extrajudicial registral comumdeusucapião, noqual a
cognição,comosedisse,ématerialmenteprofunda.
Como deverá haver a análise do preenchimento dos requisitos materiais autorizadores da
usucapião,osquaistiveram,ounão,suaocorrênciaemmomentopré-registral,asituaçãoémuitodiversa
daquela prevista naLei n. 11.977/2009, emque os requisitosmateriais – exceto o tempode posse –
decorremdopróprioatoregistral,porquesedesprezaaposseanterioraele.
No procedimento comum, deverá haver, primeiramente, a análise formal, como em qualquer
procedimentoregistral.
Nestepontodeveráserverificadaaocorrênciadosrequisitosdeformaprevistosnoart.216-Ae
demaisartigosdaLRP,e,estandoopedido formalmenteemordem,deveráoRegistradorefetuaruma
profundaanálisearespeitodosrequisitosmateriaisensejadoresdaaquisiçãopelausucapião.
Trata-se de tarefa complexa, por vezes, de ser realizada, mesmo na esfera judicial, e esta
complexidade aumenta quando efetivada na esfera administrativa, na qual não há o contraditório
processual com amesma extensão que há no âmbito judicial, não há proteção da coisa julgada, e a
responsabilidadeprofissionalésensivelmentemaisgrave.
Terá oRegistrador que analisar a qualidade da posse: trata-se de possead usucapionem ouad
interdicta?
Nesse último caso, como é cediço, embora haja direito à tutela possessória, não conduz ela à
aquisiçãoorigináriadealgumdireitoreal,demodoquedeveoRegistradorrechaçaropedido.
Trata-se de análise delicada, que requer verificação atenta das provas apresentadas e,
eventualmente,aproduçãodealgumaprovamaisparaesclareceralgumpontodedúvida.
Sendo a posse ad usucapionem, deverá o Oficial de Registro analisar se estão presentes os
requisitos materiais autorizadores da espécie de usucapião invocada pela parte, isto é, se há o
preenchimento do suporte fático da norma jurídica da prescrição aquisitiva invocada, os quais
analisamosemmomentooportuno,acima.
Nem sempre é fácil verificar se a posse foi mansa e pacífica, na medida em que há situações
controversas,como,porexemplo,seaoposiçãohádeserjudicial.Parece-nosquenão,queaoposição
extrajudicialésuficienteparaafastarapossemansaepacífica149,porémháautoresqueentendemque
somenteaoposiçãojudicialéquetemessaforça150.
A continuidade da posse pode ser também elemento que nem sempre é fácil de constatar, como
ocorre, por exemplo, naqueles casos em que a pessoa não mais vive no imóvel usucapiendo, mas
continuatendosuaposseporquecontinuadando-lhedestinaçãoeconômicaadequada.
Verificar qual direito foi adquirido pela usucapião é por vezes também tarefa extremamente
complexa, porque implicará verificar qual imagem de direito foi refletida pela posse, qual direito é
externadopelapossetida,oquenemsempreéfácildeperceber,devendooRegistradorestaratentopara
eventualprovaqueconfirmeoucontrarieoalegadopelaparte.Trata-sedequestãobastantesutil,que
requerexameacuradoedifícil.
Assim,porexemplo,seapartealegaqueadquiriuapropriedade,masoconjuntoprobatórioindica
que,emverdade,aquelaposserefletiaumdireitodeservidãodepassagem,deveopedidosernegado.
Apossequalificadarequernomaisdasvezestambémumaatençãoespecial,porqueprecisarestar
provada,umavezquedeladecorremcertosbenefícios,como,porexemplo,nocasodaposse-trabalho
doart.1.238,parágrafoúnico,doCódigoCivil.
Mesmooprazo,requisitomaiselementardausucapião,podeapresentarcomplexidadenamedida
emquepodenãotercomeçadoacorrernadataindicada,oupodetersidointerrompido,porexemplo,o
queexigeumconjuntoprobatóriorobustoafimdequepossaseravaliado.
Pelo fato de se ter estabelecido um procedimento especial que permite a análise dos elementos
essenciais formadores do suporte fático de qualquer espécie de usucapião, em qualquer situação
possessória,paraaquisiçãodequalquerdireitorealusucapível,háanecessidadedequehajaporparte
doOficialdeRegistroumacogniçãoprofundaquepermitaanalisarseocorreu,ounão,aaquisiçãodo
direitoapontadopelaespéciedeusucapiãoinvocada,afimdeatender,ounão,aopedidoderegistro,ao
mesmotempoquepodenãohaverlimitaçãoquantoàespéciedeusucapiãoqueoRegistradorécapazde
reconhecernoprocedimentocomumdonovoCPC,porqueháumprocedimentodecogniçãoprofunda,
queassimpermite.
A análise probatória no procedimento de usucapião extrajudicial registral comum é ampla e
profunda,porquenãohálimitaçãodaespéciedeusucapiãoinvocávelnestavia,etemoRegistradoro
deverdeformarsuaconvicçãoacercadaocorrência,ounão,doselementosautorizadoresdaespéciede
usucapião invocada, os quais tiveram sua existência fora e anteriormente ao ingresso no Registro
Imobiliário.
Tal análise constitui atividade jurídica complexa que deve ser realizada com a prudência que o
exercíciodafunçãoregistralexige151.
6.1.7Atosderegistro
Restandoprovadaaaquisiçãododireitorealimobiliáriopelausucapião,esendo,assim,acolhido
peloOficialdeRegistroopedidodaparte,deveráserpraticadoumregistrostrictosensudeusucapião,
nostermosdosarts.167,I,e28,daLRP.
Embora o aludido dispositivo legal não trate da decisão em processo extrajudicial registral de
usucapião,eisqueanterioraoart.216-AqueoraéinseridonaLRP,deixaclaroquesetrataadeclaração
deusucapiãodeatoobjetoderegistrostrictosensu,seguindoaregradoart216-Aomesmodesfecho
registralqueomandadoderegistroexaradonausucapiãojudicial.
Trata-se de ato de registro stricto sensu, porquanto de reconhecer e publicizar a aquisição
origináriadeumdireitorealimobiliário.
Namedidaemque,comoseviu,ocaráterorigináriodaaquisiçãopelausucapiãosemantémintacto
quandooseureconhecimentosedánaesferaextrajudicialregistral,háefeitosjurídicosquedecorremdo
fatodeoprocessoterseguidoestavia.
O trato sucessivo é um dos pilares mestres do sistema registral, o que significa dizer que a
matrícula de um imóvel noRegistro Imobiliário deve refletir perfeitamente a sua cadeia dominial.A
matrículadeumimóveldeveexternarumperfeitoencadeamentodosdireitosincidentessobreoimóvel,
semquehajalacunas.
Como decorrência disso, tem-se que aquele que consta no título submetido a registro como
dispondodecertodireitodeveserotitularregistraldodireito,comidênticaqualificação(continuidade
subjetiva).Senãoofor,deverá,previamenteaoregistrorequerido,haveroutro,noqualapessoaque
agoradispõedodireitooadquira.
Éoquedispõeoart.195daLRP.
Também significa o trato sucessivo, conhecido como princípio da continuidade, que deve o
Registrorefletirumaperfeitacadeianoquedizrespeitoàdescriçãodoimóvel(continuidadeobjetiva).
Assim, por exemplo, se certo título de disposição de direito real registrado é apresentado a
registro,eadescriçãodoimóvelqueconstanotítulodiferedadescriçãoregistral,nãoserápossívela
práticadoatoregistralpretendido.Deveráserretificado,previamente,otítuloouoregistro,adepender
deondelocaliza-seoequívoco.
Omesmoocorresehouverdivergênciaentreaqualificaçãodotitulardodireitoinscritoconstante
dotítuloedoRegistro.
Todavia,otratosucessivo,umavezqueénormaregistralquetemnascedouroemnormadedireitos
reais–quesãooobjetoprincipaldapublicidaderegistral–querezaqueninguémpodedispordedireito
realquenãotem–,nãoseaplicaatodasasaquisiçõesdedireitosreais.
Asaquisiçõesorigináriasdedireitoreais,nessesentido,estãoisentasdaobrigaçãodeobediênciaà
continuidaderegistral.
Ausucapiãoreconhecida judicialmentenãoprecisaobedecernemàcontinuidadeobjetiva,nemà
subjetiva, vale dizer, nem há necessidade de que a descrição do imóvel no mandado de usucapião
coincidacomadescriçãoconstantenamatrícularegistral–bastandoquehajarequisitossuficientesde
especialidadeeosdemaisrequisitosparaaberturadematrícula(art.226daLRP)–,nemhánecessidade
queotitulardodireitoesuaqualificaçãonoRegistroImobiliáriocoincidamcomoréunoprocessode
usucapiãoesuaqualificação.
Por se tratardeaquisiçãooriginária, seráabertamatrículacomosdadosconstantesnomandado
judicialeefetuadooregistrostrictosensu,ignorando-seacadeiadominialexistenteatéentão,fazendo-
se, tão somente,umaaverbaçãonamatrículado imóveldoqual sai a áreausucapida, se forpossível
localizá-la,comointuitodepublicizarainformaçãoeevitarduplicidadematricial.
Nausucapiãoextrajudicialregistral,aregraéumpoucodiversadajudicial,apesardeambasserem
formasdereconhecimentodeaquisiçãoorigináriadeumdireitorealimobiliário.
No que diz respeito à continuidade objetiva, da mesma forma que no processo judicial, o
reconhecimentopelaviaextrajudicial,paraserprocedente,nãonecessitaobedecê-la.
Trata-se de aquisição originária, e, apesar de haver a necessidade de localizar asmatrículas ou
transcrições de onde saem a área usucapida, em razão da necessidade de se localizar os titulares de
direitosinscritos–oquenãoéexigidonausucapiãojudicial,naqualháapossibilidadedecontornartal
desconhecimentomediante citação editalícia –, não há necessidade de que as descrições coincidam.
Basta que a nova descrição, caso não coincida, tenha os requisitos mínimos de especialidade a
possibilitaraaberturadematrícula.
Releva notar que, caso não haja obediência à continuidade objetiva, deverá haver abertura de
matrícula para o imóvel usucapido, previamente ao ato de registro da ususcapião. Neste caso, deve
havernoprocessoosrequisitosnecessáriosàtalabertura,insculpidosnosarts.176e225daLRP.
Emhavendorespeitoàcontinuidadeobjetiva,bastaráoatoderegistrostrictosensu.
Noquetocaànecessidadederespeitoàcontinuidadesubjetiva,asorteéoutra.
Em que pese a usucapião reconhecida judicialmente não necessite a ela atender, a usucapião
extrajudicialnecessita.
É que, no procedimento extrajudicial, dada a necessidade de que seja ele amigável, e que os
titulares de direitos inscritos, tanto do imóvel usucapiendo quanto dos imóveis a ele confrontantes,
estejamdeacordocomopedido,hánão somenteanecessidadede se identificar tais titulares, como,
para tanto,obviamente,quehajacoincidênciaentre tais titulareseos legitimadospassivoscertosque
participamdoprocesso.
Assim,noquecumpreaosatosderegistroaserempraticadosemcasodeseracolhidoopedido
extrajudicialdeusucapião,éde seconcluirquese tratadeumatode registrostrictosensu, havendo
continuidade objetiva, e de uma abertura de matrícula seguida de um registro stricto sensu, se não
houvertalcontinuidade.
Ademais, aocontráriodoqueocorrecomausucapião judicial,naextrajudicialhaverá semprea
necessidadede identificaçãodasmatrículasou transcriçõesdeondesaemo imóvelusucapiendo,bem
comoderespeitoàcontinuidadesubjetiva.
Tratando-sede imóvel rural,o registrodausucapiãoexigeapréviadelimitaçãoda reserva legal
ambiental, nos termos do art. 16, § 8º, do Código Florestal, a qual deverá ser inscrita no Cadastro
AmbientalRural(CAR),ecujonúmerodeinscriçãodeveráseraverbadonamatrículadoimóvel.Assim
decidiu o STJ, no Recurso Especial 2012/0251709-5, tendo por Relator oMinistro Paulo de Tarso
Sanseverino.
Ainda, no que diz respeito à usucapião de imóvel rural, pela via administrativa, pode haver a
necessidadededescriçãogeorreferenciadacertificadapeloINCRA,nostermosdoart.225daLRPeda
Lein.10.267/2001eseuDecretoregulamentador,adependerdoenquadramento,ounão,doimóvelnos
prazos lá estabelecidos, diversamente do que ocorre com a usucapião judicial, quando sempre será
exigido tal requisito, com fundamento nosmesmos textos legais, e conforme já reconheceu o STJ ao
julgar oREsp 1123850/RS,RecursoEspecial 2009/0126557-5,Relator(a):MinistraNancyAndrighi,
TerceiraTurma,DJe27-5-2013.
6.2ProcedimentoespecialprevistonaLein.11.977/2009
6.2.1Introdução
Alémdoprocedimento comumdeusucapião extrajudicial acimaanalisado, aLein. 11.977/2009
instituiuumprocedimentoespecialdeusucapiãoadministrativa,cujoâmbitodeabrangênciaémenordo
queodoprocedimentocomum,ecujacogniçãoregistralémenosprofunda.
Trata-se de procedimento especial de reconhecimento de aquisição da propriedade imóvel pela
usucapiãoaserutilizadoemprocessosderegularizaçãofundiária,osquaissãoestabelecidospelaLein.
11.977/2009.
Talprocedimentoespecialéoquepassaremosaanalisar.
6.2.2Âmbitodeabrangência
Enquantooprocedimentoextrajudicialcomumdeusucapião,estabelecidonoart216-AdaLRP,tem
umaabrangênciabastanteamplacomoseviu,podendoserutilizadoparaverreconhecidaaaquisiçãode
qualquer direito real usucapível que tenha sido adquirido por qualquer das espécies de usucapião, o
procedimentoespecialprevistonaLein.11.977/2009temumaabrangênciamaisrestrita.
Emprimeirolugar,háumapossibilidadedeaplicaçãomaisestreitanesseprocedimentoespecialde
usucapião extrajudicial no que toca às situações possessórias em que cabe sua aplicação, eis que
somente podem ser reconhecidas as aquisições do direito de propriedade decorrentes de posse ad
usucapionemcomprovadasportítulodelegitimaçãodeposseregistradonamatrículadoimóvelcomo
consequênciadeumprocedimentoderegularizaçãofundiária.
Noprocedimentocomum,comovimos,háapossibilidadeampladoreconhecimentodaocorrência
dausucapiãoemqualquerdesuasformas,emqualquersituaçãopossessóriaqueconduzaaela.
OprocedimentoespecialprevistonaLein.11.977/2009somentetemcabimentoquandosetratarde
situaçãoderegularizaçãofundiáriadeinteressesocialnaqualoMunicípioconcedatítulodelegitimação
deposseaosocupantes,enaqualtaistítulossejamregistradosnasmatrículasdosimóveis.
Hátambémrestriçãoemrelaçãoaodireitoquepodeserreconhecidopelausucapiãoadministrativa
especialdaLein.11.977/2009.
Nostermosdoart.60doaludidotextolegal,somenteodireitodepropriedadepodeseradquirido
poressaformadeusucapião,aocontráriodoqueocorre,comovimos,comoprocedimentocomum,no
qualpodehaveroreconhecimentodaaquisiçãodequalquerdireitorealimobiliárioquesejapassívelde
serusucapido.
Reconhecidaaocorrênciadausucapiãoporessaformaespecialextrajudicial,haveráoregistroda
transformação da posse em propriedade, e não em outro direito real, o que está de acordo com os
intentosdaregularizaçãofundiária,emquesebuscaofertaraosocupantesdoslotesirregulares,depois
desta,asuadominialidade.
Por fim, também os requisitos de possibilidade de ocorrência da usucapião no procedimento
especialsãomaisseveros,conformeseverá.
6.2.3Requisitos
Os requisitos para o reconhecimento da ocorrência de usucapião extrajudicialmente pelo
procedimentoespecialprevistonaLein.11.977/2009sãomaisrestritivosdoqueosdoprocedimento
comum.
Emprimeiro lugar,háquese tratardesituaçãoderegularizaçãodeparcelamentodosolourbano
irregular ou clandestino, de interesse social 152, no qual oMunicípio expeça título de legitimação de
posse.
A Lei n. 11.977/2009 tratou da matéria da regularização fundiária dos parcelamentos do solo
urbano clandestinos, isto é, aqueles que se encontram à margem de qualquer aprovação dos órgãos
estatais e do registro especial previsto no art. 18daLei n. 6.766/79, bemcomodos irregulares, que
tiveramaprovação estatal e registro especial,mas foramexecutadosdemododiversodo aprovado e
publicizado.
Dividiuolegisladorasespéciesderegularizaçõesemdeinteressesocialedeinteresseespecífico.
Asprimeirastêmcabimento,nostermosdoart.47,VII,daLein.11.977/2009,quandosetratarde
parcelamentosirregulares/clandestinosocupadospredominantementeporpopulaçãodebaixarenda,com
ocupaçãohápelomenos5anos,situadosemZEIS(ZonaEspecialdeInteresseSocial)ouemáreasde
entespúblicosdeclaradasdeinteressesocialparaimplantaçãodeprojetosderegularizaçãofundiáriade
interessesocial.
Assegundassãoasdemaisregularizações,quenãoseenquadramnoconceitoderegularizaçãode
interessesocial.
Vê-se, dessa forma, que o legislador preocupou-se em diferenciar os parcelamentos irregulares
com população de baixa renda, mais vulnerável, daqueles outros ocupados por pessoas menos
vulneráveissocialmente,conferindoaosprimeirosalgunsinstrumentosfacilitadores.
Nãoénossoobjetivotratardosrequisitosparaaregularizaçãodeinteressesocial,constantesnos
arts.53eseguintesdacomentadalei.
Bastasaber,paraoescopodestaobra,queumdosinstrumentosespeciaisqueolegisladorconferiu
paraa regularizaçãode interesse social foiodapossibilidadedeoPoderPúblico, após registradaa
regularizaçãodoparcelamento,outorgar títulode legitimaçãodeposseaosocupantesdos lotes,assim
identificadosecadastradospeloPoderPúblico.
Trata-sedetítuloadministrativopormeiodoqualoPoderPúblicolegitimaapossedosocupantes
doslotesregularizados,oqualpodeserregistradonamatrículadolote,abertaporocasiãodoregistro
daregularização.
Apesardeoart.58,§1º,daLein.11.977/2009asseverarqueapósoregistrodoparcelamentoo
poder público concederá o título de legitimação de posse, parece não ser esta uma imposição,
porquanto, para que possa haver tal expedição, deverá ser possível ao Poder Público, antes demais
nada,identificartalposse(ocupação),alémdeverificarsenãoháenquadramentoemalgumacausade
exclusãodetalpossibilidade,como,porexemplo,aprevistano§3ºdocitadoartigo,ouaindanoart.
59.
Nãobasta,todavia,queoocupanterecebaotítulodelegitimaçãodepossedoPoderPúblicopara
que possa habilitar-se à usucapião extrajudicial especial. É necessário que registre o seu título na
matrículadoimóvel.
Otítulodelegitimaçãodeposseregistrado,nostermosdadicçãolegal,“constituidireitoemfavor
dodetentordapossediretaparafinsdemoradia”.
O textoé tecnicamente impreciso,aoconfundirdetençãoeposseeao fazerparecerquesomente
comoregistrodotítulodelegitimaçãodeposseéquenasceriaalgumdireitoparaopossuidor,oque
obviamentenãoéverdadeiro.
Opossuidorcomotítulodelegitimaçãodeposse–ouaindaquenãootenha–,podevaler-sede
outrasformasdeaquisiçãodapropriedade,oudereconhecimentodeaquisiçãodapropriedade.
Pode,porexemplo,apósoregistrodaregularizaçãodoparcelamento,registraracadeiadominial
detítulosquetenha,existindoelaesendopossíveloseuregistro153.
Podeainda,v.g.,nãoregistrarseu títulodeposseevaler-sedaaçãodeusucapião judicial,onde
será desde logo analisada sua posse e o eventual preenchimento dos requisitos da aquisição pela
usucapiãoemalgumadesuasformas.
Pode,enfim,emvezdeesperaroprazodausucapiãoadministrativaespecial,optarpor registrar
títuloaquisitivoquetenhaequeestejaaptoaregistro,oupodeoptarporproporprocesso,judicialou
extrajudicial, de usucapião, caso tenha elementos pré-registrais suficientes, para ver reconhecido seu
direitoantesmesmodoimplementodotempodepossepós-registrodotítulodelegitimaçãodeposse.
O que quer em verdade dizer o dispositivo legal é que, para que possa valer-se da usucapião
extrajudicial especial, mais tranquila e menos custosa, há de registrar, obrigatoriamente, o título de
legitimação de posse, pois é dele que começará a contar o prazo para a prescrição aquisitiva
extrajudicialespecial,umavezquenelasedesprezaotempodeposseanterior.
Faz-senecessário,dessaforma,paraessafinalidade,oregistrodotítulodelegitimaçãodeposse
expedidopeloPoderPúblico em favordeocupantede lote derivadodeum registrode regularização
fundiáriadeinteressesocial.
Ordinariamente, a posse é situação jurídica extrarregistral, porque fática154. Excepcionalmente,
admite-se o seu ingresso noRegistro Imobiliário, em situações juridicamente justificadas, como, por
exemplo,aprevistanoart.26daLein.6.766/79.
Otítulodelegitimaçãodeposse,cujapublicidadeéomarconecessárioparaquesepossaatingira
pretendidaprescriçãoaquisitivanestaviaextrajudicialespecial,tem,porissomesmo,previsãolegalde
acessoaoRegistroImobiliário,sejanocaputdoart.59daLein.11.977/2009,sejanoart.167,I,41,da
LRP.
Registradootítulodelegitimaçãodeposseassimexpedido,poderáopossuidor,apóspreenchidos
osrequisitosprevistosnoart.60daLein.11.977/2009,requereraoOficialdeRegistrodeImóveiso
reconhecimento da aquisição do direito de propriedade do lote que possui, isto é, poderá requerer
extrajudicialmente,diretamenteaoOficialdeRegistrodeImóveis,oreconhecimentodaocorrênciada
aquisiçãodapropriedadepelausucapião.
Pode,nosdizeresdalei,requereraoOficialatransformaçãodaposseempropriedade.
Como se trata de hipótese especial de usucapião extrajudicial,mais facilitada porque voltada à
regularizaçãododireitodepropriedadedapopulaçãodebaixarenda,aleiexigequeestejampresentes,
emprimeirolugar,osrequisitosprevistosnoart.183daConstituiçãoFederal.
Assim,deverá tratar-se,o loteregularizadoaserusucapido,deáreaurbana,comaté250metros
quadrados,possuídapor5anosininterruptamenteesemoposição,medianteutilizaçãoparamoradiado
possuidoroudesuafamília,nãopodendoopossuidorserproprietáriodeoutroimóvelurbanoourural.
Ademais,nãopodeomesmopossuidorverreconhecidaaaquisiçãoporessaformadeusucapiãomais
deumavez.
Opreenchimentoounãodosrequisitosdausucapiãoconstitucionalurbana,parafinsdausucapião
especial extrajudicial em regularização de interesse social, serão analisados objetivamente, sem
necessidadedeumamaiorcogniçãoprobatória.
Em primeiro lugar, o prazo de 5 anos, para fins dessa forma de usucapião administrativa, será
contadoapartirdoregistrodotítulodelegitimaçãodepossenamatrículadoimóvel,conformedispõeo
caputdoart.60daLein.11.977/2009.Eventualposseanterior,quedeveráexistir,namedidaemquea
pessoa que recebeu o título foi reconhecida como ocupante do lote, será desprezada na esfera
extrajudicial especial. A análise dessa posse anterior poderá ser feita em processo judicial de
usucapião,ouemprocedimentoadministrativocomumdeusucapião,masnãonestamodalidadeespecial
oraanalisada.
Aáreadoimóvel,quedeve,emprincípio–abaixoseveráquehápossibilidadedeusucapirpor
essa via área maior –, ser inferior a 250 metros quadrados, é facilmente verificável pela própria
descriçãodoimóvelconstantedasuamatrícula,aqual,porsuavez,foiretiradadoprojetoememorial
apresentadosparaoregistrodaregularizaçãofundiária.
Os demais requisitos são provados, segundo a lei, documentalmente, mediante declaração do
possuidordequenãopossuioutroimóvelruralouurbano–oquenãoelideapossibilidadedeoOficial
realizar buscas a respeito nos indicadores do seu Registro de Imóveis, bem como nos dos demais
Registrosque estejameventualmente interligados eletronicamente–, dequeo imóvel é utilizadopara
moradia sua ou de sua família, e de que não teve reconhecido anteriormente direito à usucapião
constitucionalurbana.
Aposse contínua e semoposição será provadapela apresentaçãode certidões de distribuidores
judiciais,comprovandoquenãoháaçõespossessóriasoupetitóriasemcurso.
Análisemeramenteobjetiva,comosevê,dosrequisitosdausucapiãoconstitucionalurbana,oque
passa a ser permitido pela engenharia de se desprezar a posse anterior ao registro do título de
legitimaçãodeposse.
Embora o caput do aludido art. 60 exija que a área a ser usucapida não possa superar os 250
metros quadrados, o § 3º do citado artigo, incluído pela Lei n. 12.424/2011, passou a permitir o
reconhecimentoextrajudicialdausucapiãodeáreassuperioresa250metrosquadrados,entendendoque,
por tratar-se de situação especial derivada de regularização fundiária de interesse social, não seria
eventualexistênciadeáreasuperioraos250metrosquadradosquedesqualificariaointeressesocialdo
parcelamentoregularizado,permitindo,entãoqueaformaespecialdeusucapiãoadministrativapudesse
serusada.
Nessahipótese,oprazoexigidodepossenãoserámaisode5anosdausucapiãoconstitucional
urbana,porqueestaseaplicaapenasparaáreasdeaté250metrosquadrados,masseráoprazo legal
estabelecidopelalegislaçãopertinentesobreusucapião,nostermosdocitado§3º.
Namedidaemquedoregistroderivaobjetivamenteapossemansaepacífica–corroboradapelas
certidõesdosdistribuidoresjudiciais–,oprazodeposse,bemcomoojustotítulo(títulodelegitimação
deposse,oqualsóéexpedidocomointuitodepermitiraaquisiçãodapropriedade)eaboa-fé(salvo
provaemcontrário),parece-nosque,sendoaáreadoimóvelsuperiora250metrosquadrados,oprazoa
seraplicadoseráodoart.1.242,caput,doCódigoCivil,ouseja,10anos155.
Entretanto, apesar de a área poder ser superior aos 250 metros quadrados, alterando o prazo
possessório para a usucapião, os demais requisitos do art. 183 da Constituição Federal continuam
aplicáveis,umavezqueocaputdoart.60osexige,eo§3ºdetalartigoapenasexcepcionaoprazo.
Ademais, as exigências do art. 183 da Constituição são coerentes com essa espécie de usucapião
extrajudicial, que é voltada para regularização dominial de lotes utilizados por população de baixa
renda,comcunhomarcadamentesocial.
6.2.4Cogniçãoregistral
AcogniçãoprobatórialevadaacabopeloOficialdeRegistronausucapiãoextrajudicialespecial
prevista na Lei n. 11.977/2009 é bastantemais reduzida e rasa do que a efetivada no procedimento
comum.
Noprocedimentocomum,namedidaemqueseaplicaaqualquerhipótesedeusucapião,equehá
necessidadedeseanalisarapossepréviaaorequerimentoextrajudicialdereconhecimentodaaquisição
pelausucapião,alémdapossibilidadedequequalquerdireitorealusucapívelpossaserdelaobjeto,a
necessidadede análise registral é significativamentemais presente e profunda, atuandooRegistrador
comoumJuizextrajudicial,quedeveanalisaroconjuntoprobatórioparaformarsuaconvicção,podendo
solicitarourealizarprovas.
Noquedizrespeitoàusucapiãoadministrativaespecialaquitratada,asuapróprianaturezalimitao
escopo de atuação registral, fazendo com que haja uma cognição administrativa bastante superficial,
calcadaemelementosmeramenteobjetivos.
Ofatodesermarcanteointeressesocialenvolvido,quefoiprivilegiadopelolegislador,aliadoao
fatodequeaposseanterioraoregistrofoidesprezada,levaatalefeito.
Em primeiro lugar, o interesse social envolvido fez com que o legislador entendesse por bem
facilitaraprovadosrequisitosprevistosnoart.183daConstituiçãoFederal.
Nessesentido,apossequalificadapelautilizaçãopararesidênciadopossuidoroudesuafamília,
quepoderiarequererumaproduçãoprobatóriamaisextensa,foisimplificada,admitindo-secomoprova
ameradeclaraçãodoprópriopossuidor.
Por outro lado, o fato de se desprezar a posse prévia ao registro do título de legitimação
possessóriaexpedidopeloPoderPúblico, temo importantecondãodeesvaziar todaumanecessidade
probatóriarelevante,namedidaemqueaposseadususcapionempassaaserprovadapeloprópriofato
do registro, bastando, posteriormente, perquirir-se a respeito do tempode posse, contado a partir do
registro.
Nocasodeimóveiscomáreasuperiora250metrosquadrados,tambémdecorremdoregistrodo
título de legitimação de posse, e dos documentos exigidos no art. 60 do texto legal em comento, a
existênciadejustotítuloedeboa-fé,restandoapenasaaplicaçãodoprazodausucapiãoextraordinária
tradicionalparaserverificadodiantedocotejoentredatadopedidodeusucapiãoedatadoregistroda
legitimaçãodeposse.
Nãohá legitimadospassivosnoprocessoadministrativodeusucapiãonessecaso,pois,umavez
quesetratadereconhecerausucapiãodeloteprovenientederegularizaçãofundiáriadeinteressesocial,
eventuaislegitimadospassivos,certoseincertos,jáforamouvidosnestaetapa,anterioràusucapião,que
resta,portanto,tambémporissofacilitada.
Em resumo, basta ao Registrador analisar se a documentação exigida pelo art. 60 da Lei n.
11.977/2009 está em ordem, porque dela decorre objetivamente a prova de todos os requisitos da
usucapiãoconstitucionalurbana,excetooprazo,paraoqualbastaráumcotejoentreadatadopedidoda
usucapiãoeadatadoregistrodotítulodelegitimaçãodeposse.
Ademais,comooúnicodireitorealquepodeserusucapidoporessaviaéodepropriedade,nãohá
maioresindagaçõesaseremfeitasarespeitodequaldireitoéespelhadopelaposse,oquepodeserde
difícilprova,edecomplexaanálise.
6.2.5Procedimento
6.2.5.1Requerimento
AusucapiãoadministrativaespecialdaLein.11.977/2009nãopodeserreconhecidadeofíciopelo
Registrador,dadooprincípiodainstânciaregistral.
Deve haver requerimento para que seja tal usucapião reconhecida, e registrada, transformando a
possedecorrentedotítulodelegitimaçãoempropriedade.
Qualquerpessoaquetenhainteressejurídicopoderequerer,nãohavendonecessidadedequesejao
própriousucapienteorequerente.
O requerimento deve ser endereçado ao Oficial de Registro de Imóveis que tem atribuição
territorial para o imóvel, o mesmo que registrou o título de legitimação de posse, e deverá estar
acompanhadodosdocumentosexigidospeloart.60,§1º,daLein.11.977/2009.
Primeiramente (inciso I), são exigidas as “certidões do cartório distribuidor demonstrando a
inexistênciadeaçõesemandamentoqueversemsobreaposseouapropriedadedoimóvel”,relativas
tantoà totalidadedaáreaquefoi regularizada,quantoao loteusucapido,namedidaemquepodenão
haveraçãoversandoespecificamentesobreolote,mashaversobreaáreatotal,evice-versa(art.60,§
2º,daLein.11.977/2009).
Taiscertidõesvisamdemonstrarqueaposse,pósregistro,émansa,pacíficaecontínua.
Para talcomprovação,basta saberseháalgumaaçãopossessóriaoupetitóriaqueversesobreo
imóvel que se pretende usucapir, o que teria o condão de elidir a posse mansa e pacífica, não
importandosehá,ounão,outrotipodeaçãopessoal,como,porexemplo,algumaaçãoindenizatória.
Assim, as certidões necessárias são as cíveis da Justiça Estadual comum e da Justiça Federal
comum–namedidaemquepode tersidodeslocadaacompetênciadealgumaaçãorealporcontade
haverinteressedaUnião–daComarcadasituaçãodoimóvel(art.47doNCPC).
Emsegundolugar(incisosII,IIIeIV),haveránecessidadedeapresentardeclaraçõesdoadquirente
no sentido de que este preencha os demais requisitos do art. 183 daConstituição, isto é, de que não
possuioutroimóvelurbanoourural,dequeoimóvelquepretendeusucapiréutilizadoparamoradiasua
oudesuafamília,bemcomodequenãotevereconhecidoanteriormenteaquisiçãodepropriedadepela
usucapiãoconstitucionalurbana156.
Vê-sequeébastantesingelaadocumentaçãoexigida,poisanaturezadointeressesocialenvolvido
reconhecidopelolegisladoreadelimitaçãodoperíodopossessórioapenasaoposterioraoregistroda
legitimaçãodeposse,tornamaproduçãoeanáliseprobatóriasbastantesimples.
6.2.5.2Qualificaçãoregistral
Recebidoopedidodeusucapiãoadministrativaextrajudicialespecial,oregistradoroqualificará.
Como se viu, a qualificação nessa espécie aquisitiva é bastante singela, porquanto meramente
documentaleformal.
Bastaráaoregistradorverificarseorequerimentocontémosrequisitosformaisexigidos,dentreos
quais o reconhecimento de firma do signatário (art. 221, II, da LRP), se é feito por quem tenha
legitimidadeparatanto,istoé,porquemtenhainteressejurídicocomprovadonopedido,seháoregistro
do título de legitimação de posse outorgado pelo Poder Público, se está o pedido acompanhado dos
documentos exigidospelo art. 60daLein. 11.977/2009, e seoprazocorrido apartir do registrodo
título de legitimação de posse é suficiente para o reconhecimento da aquisição do direito real de
propriedade.
Nãoháautuaçãonemsucessãodeatos.
Havendo a recepção do pedido acompanhado da documentação exigida, a qual deve ser
juridicamente analisada pelo Oficial Registrador, e, estando em ordem, isto é, sendo positiva a
qualificação,deveráserprocedidooregistrostrictosensu(art.167,I,42,daLRP).
Sendoaqualificaçãonegativa,istoé,nãoestandoemordemopedido,deveráoregistradorrecusar
o registromediante nota devolutiva, contra a qual caberá a suscitação de dúvida para oMM. Juízo
CorregedorPermanente.
Havendo qualificação registral negativa por vício sanável, dada a natureza administrativa da
usucapiãooratratada,nadaimpedequeaparteinteressadasaneovícioenovamenterequeiraoregistro
detransformaçãodaposseempropriedade.
6.2.6Atosregistraisaserempraticados
Conditio sine qua non para que seja possível a usucapião administrativa especial em lote
decorrentederegularizaçãofundiáriadeinteressesocial,équetenhahavidooprévioregistrodotítulo
delegitimaçãodeposseexpedidopeloPoderPúblicoemfavordoocupantedolote,conformevimos.
Trata-sedeatoderegistrostrictosensu,previstonoart.167,I,41,daLRP,eart.59,caput,daLei
n.11.977/2009.
A posse reconhecida pelo título de legitimação de posse, e publicizadamediante registro desse
título, poderá ser cedida, devendo a cessão ser registrada na matrícula do imóvel, sob pena de ser
canceladootítulodelegitimaçãodeposse,e,porconsequência,oseuregistro.Tudoconformedisposto
noart.60-A,daLein.11.977/2009.
A cessão da posse legitimadapelo título concedidopeloPoderPúblico poderá ser cedida, pois
trata-sededireitoqueingressounopatrimôniodopossuidor,e,namedidaemquehádeterminaçãolegal
desuapublicidaderegistralparaquesejaoponívelergaomnesepossahaverausucapiãoextrajudicial,
a publicidade de sua cessão implicará a publicidade da transmissão, gratuita ou onerosa, de direito
registrado,oqueseimplementatambémmedianteatoderegistrostrictosensu.
Assim, a expressão registro de cessão de direitos prevista no art. 60-A da Lei n. 11.977/2009
refere-searegistrostrictosensu.
Não estando o beneficiário do título de legitimação de posse na posse do imóvel, e não tendo
havido o registro de cessão da posse, o título poderá ser extinto pelo Poder Público, caso em que
requereráaoOficialdeRegistrodeImóveisocancelamentodoseuregistro,conformepreceituaoart.
60-Adoaludidotextolegal.
Ocorrendo tal hipótese, o cancelamento do registro do título de legitimação de posse se dará
medianteatodeaverbação(art.167,II,27,daLRP,eart.60-A,parágrafoúnico,daLein.11.977/2009).
Implementados os requisitos para a usucapião especial, haverá a conversão da posse em
propriedade,mediante ato de registro stricto sensu efetivado na matrícula do imóvel, na qual já há
registrodotítulodelegitimaçãodeposse,eaqualjáfoiabertaporocasiãodoregistrodaregularização
doparcelamento.
Aefetivaçãodetalregistronãoimportará,obviamente,emnecessidadedepagamentodeimposto
detransmissão,namedidaemquesetratadehipótesedeaquisiçãoorigináriadapropriedade.
Apesar de tratar-se de aquisição originária, não haverá necessidade de abrir-se matrícula por
ocasião do registro da usucapião, uma vez que amatrícula já foi aberta nomomento do registro da
regularizaçãofundiária.
Adiscussãoarespeitodanecessidadedeobediênciaaotratosucessivoobjetivoesubjetivoquefoi
travada acima, quando do tratamento da usucapião extrajudicial ordinária, não tem aplicação nesta
hipótesedeusucapião,umavezquehaverá,necessariamente,obediênciaaambos;apesardetratar-sede
aquisição originária, eis que terá sido aberta matrícula com base na documentação apresentada por
ocasiãodaregularizaçãofundiária,cujadescriçãodoimóvelseráobedecidanotítulodelegitimaçãode
posseaserregistrado,e,finalmente,nomomentodoregistrodaconversãodaposseempropriedade,tal
conversãosedaráparaaprópriapessoaqueconstacomotitulardapossenoregistroimobiliário.
Se algum elemento registral tiver que ser alterado posteriormente, o serámediante processo de
retificaçãoderegistro.
7.Usucapiãodeusoespecialparafinsdemoradia
Jáfoiditoacimaque,conformeoestadoatualdalegislaçãoendossadopeloentendimentoatualda
jurisprudência e da doutrina, os bens imóveis públicos, sejam de que natureza forem, não são
usucapíveis.
Quer isto dizer que não é possível adquirir pela usucapião a propriedade, ou outro direito real
imobiliáriopassíveldeusucapião,sobrebensdedomíniopúblico,sejadequeentefederadofor.
A Medida Provisória n. 2.220/2001, todavia, instituiu a possibilidade de adquirir-se pela
usucapião, nas situações lá apontadas, o direito de uso para fins de moradia, o que não constitui
propriamenteumaexceçãoàregradaimpossibilidadedeusucapiãodebenspúblicosporquantonãose
tratataldireitodeusodeumdireitorealimobiliário.
PretendeutalMedidaProvisóriaresolversituaçãodefato,emquepessoasocupam,paramoradia,
benspúblicosetêmsuasituaçãoirregular,semprevisibilidadederegularizaçãojustamenteporseremos
benspúblicosimpassíveisdeusucapião.
Deu,então,asoluçãodepermitiraaquisição,diantedoimplementodosrequisitosdausucapião,
nãodeumdireitorealdepropriedadeououtrodireitorealusucapível,oqueévedadopeloordenamento
jurídico, em especial a Constituição Federal, como vimos,mas de um direito de outra natureza, que
garantaamantençadamoradiadefatoconsolidada.
Trata-sedehipótesedeusucapião,umavezqueháaaquisiçãododireitopelodecursodotempode
posseadusucapionemqualificada,aliadoaoutrosrequisitos,muitoemboraodireitoadquiridonãoseja
real,razãopelaqualoptamosportratá-lanestemomento,enãoemmomentoanterior,juntamentecomas
demaisespéciesdeusucapião.
Etrata-sedehipótesedeusucapiãoadministrativa,emboranãoregistral,umavezquedeveráser
reconhecida na esfera extrajudicial pela administração pública, e somente subsidiariamente na via
judicial.
Éusucapiãoadministrativa,extrajudicial,emboranãosejaregistral.
Oartigo1º,caput,daMedidaProvisórian.2.220/2001,dispõeque“Aqueleque,até30dejunho
de2001,possuiucomoseu,porcincoanos,ininterruptamenteesemoposição,atéduzentosecinquenta
metrosquadradosde imóvelpúblicosituadoemáreaurbana,utilizando-oparasuamoradiaoudesua
família, temodireitoàconcessãodeusoespecialpara finsdemoradiaemrelaçãoaobemobjetoda
posse,desdequenãosejaproprietárioouconcessionário,aqualquertítulo,deoutroimóvelurbanoou
rural”.
Osrequisitoscontidosnestecaput,excetuadaadata limitealiestipulada (30de junhode2001),
sãoidênticosaosestabelecidosnocaputdoart.183daCFparaausucapiãoespecialurbanaindividual.
Damesmaformaquenoart.183daConstituição,o§2ºdoart.1ºdaMedidaProvisóriaprevêque
o “direito deque trata este artigonão será reconhecido aomesmoconcessionáriomais deumavez”,
estipulandoo§3º,porsuavez,que,para“osefeitosdesteartigo,oherdeirolegítimocontinua,depleno
direito,napossedeseuantecessor,desdequejáresidanoimóvelporocasiãodaaberturadasucessão”.
Uma vez que, conforme o § 3º do aludido art. 183, os imóveis públicos não são passíveis de
usucapião, há apenas a possibilidade de o Poder Público, querendo, conceder o uso ou transmitir o
domínio,voluntariamente,aoparticular.Todavia,dotextoconstitucionalnãodecorreodireitosubjetivo
à aquisição da concessão do uso ou do domínio do bem público para o particular; trata-se de uma
faculdadeconferidaaoentepúblico157.
Da Constituição Federal decorre apenas a faculdade da concessão ou transmissão, pelo Poder
Públicoparaoparticular,noscasosemquepela legislaçãoseja istopossível,nãose lheaplicandoo
dispostonocaputdoart.183,quesóseaplicaàusucapiãodeimóvelparticular.Assim,nãodecorredo
textoconstitucionalumdireitosubjetivodemoradiaoponívelaoPoderPúblico.
Tal faculdade deve ser instituída, inclusive quanto aos seus requisitos, por legislação
infraconstitucional, o que é levado a cabo pelaMedida Provisória ora em análise. Daí que o termo
estipuladonocaputdoart.1º(30-6-2001)deveserobservado.
Assim, preenchidos os requisitos estipulados naMedida Provisória, passa, aí sim, a haver um
direitosubjetivooponívelparaaquelequepreencheutaisrequisitos.
A presente Medida Provisória aplica-se a quaisquer bens públicos, sejam de que entes forem
(União,EstadosoudistritoFederal,ouMunicípios) 158.
Éhipótesedeusucapiãourbana.SeoimóvelnãoestiversituadonazonaurbanadoMunicípio,não
serápossívelaaplicaçãodoinstituto.
Trata-se da concessão especial de uso em uma espécie de outorga compulsória – por força do
direitosubjetivoadquiridopelaprescriçãoaquisitiva–peloentepúblicoaoparticular,deusoprivativo
debempúblico,oqualdeveserdesempenhadodentrodadestinaçãoestabelecidaparaobem.
SegundoMaria SylviaZanela di Pietro, tal concessão égratuita (não pode haver cobrança por
partedoentepúblicoaoparticular),desimplesuso (nocasodaconcessãopara finsdemoradia,uma
vezqueestadeveráserasuafinalidade,vedadaasuaexploração),perpétua(permaneceráenquantoa
destinaçãoformantida),deutilidadeprivada (ousosedáno interessedafamília,naconcessãopara
moradia), obrigatória (uma vez atingidos os requisitos previstos para a sua concessão, não pode o
PoderPúblicoobstaraconcessão;háumdireitosubjetivoàaquisiçãodaconcessãodecorrentedeuma
prescriçãoaquisitiva),eautônoma(nãoestávinculadaaqualqueroutraconcessão) 159.
Tal direito de concessão especial veio com a finalidade de disciplinar o art. 183, § 1º, da
Constituição federal, posteriormente aosarts.15a20doEstatutodaCidade,que tratavamdamesma
matéria,cujostextosforamvetados.
Atéo adventodapresenteMedidaProvisória, ousodosbenspúblicos somentepoderiaocorrer
pelo próprio ente público proprietário, exceto nos casos de permissão ou concessão de uso, ou de
direito real de uso.Oparticular não tinha direitos subjetivos sobre os bens públicos, adquiridos por
prescriçãoaquisitiva.Asituaçãomudoucomoaludidotextolegal.
AMedidaProvisórianãoestipulaprazodeduraçãoparaaconcessão,pois,diantedoseuintuitode
regularizarodireitodemoradia,aestipulaçãodeumprazo,aindaquelongo,nãoseriadebomalvitre.
Trata-se,assim,dedireitoperpétuo.
Não há exigência, para a concessão de uso paramoradia, de que o beneficiário seja pessoa de
baixarenda,bastandoopreenchimentodosrequisitosdocaput.
No art. 2º,caput, daMedida Provisória n. 2.220/2001 há previsão de aquisição por prescrição
aquisitivadedireitodeconcessãodeusocoletivaemimóveispúblicosnasmesmashipótesesemquehá
odireitoàusucapiãoespecialurbanacoletiva,nocasodeimóveisparticulares,valendoaquioquefoi
acimaditoarespeitodosrequisitosdesta.Aúnicadiferençaemrelaçãoaorequisitodeexistênciade
umaeoutraéquenaprimeiraháumtermofinal(30dejunhode2001).
Diz o art. 2º: “Nos imóveis de que trata o art. 1º, com mais de duzentos e cinquenta metros
quadrados, que, até 30 de junho de 2001, estavam ocupados por população de baixa renda para sua
moradia,porcincoanos,ininterruptamenteesemoposição,ondenãoforpossívelidentificarosterrenos
ocupados por possuidor, a concessão de uso especial para fins demoradia será conferida de forma
coletiva, desde que os possuidores não sejam proprietários ou concessionários, a qualquer título, de
outroimóvelurbanoourural”.
Igualmente, da mesma forma que ocorre com a usucapião especial urbana coletiva, para a
concessãodeusocoletiva,aocontráriodaindividual,háanecessidadedequesejamosbeneficiários
pessoasdebaixarenda,conceitoesteaberto,quedeveráseranalisadonocasoconcreto,bemcomoque
as áreas ocupadas individualmente não ultrapassem os 250 metros quadrados, sendo que o
reconhecimento da aquisição do direito subjetivo à concessão especial de uso para moradia pela
prescrição aquisitiva dará ensejo a uma concessão especial de uso para fins de moradia tendo por
beneficiário várias pessoas, em proporções iguais, salvo a existência de um acordo escrito entre os
ocupantes estabelecendo proporções diferentes (§§ 2º e 3º, do art. 2º, da Medida Provisória n.
2.220/2001).
Tendo havido o preenchimento dos requisitos da prescrição aquisitiva, o possuidor adquirirá
originariamente o direito subjetivo a obter a concessão especial de uso paramoradia, ainda que por
algumadasrazõesprevistasnosarts.4ºe5ºdaMedidaProvisória160emquestãonãosejapossívelque
aconcessãoobjetiveo imóvel sobreoqualhouveaposse aquisitiva.Em tais casos,deveráoPoder
Públicoconferirodireitoespecialdeusoemoutroimóvelpúblicoadequadoparatanto.
O reconhecimento da aquisição do direito subjetivo à concessão de uso especial para fins de
moradia e o título de concessão serão obtidosmediante processo administrativo, perante o órgão da
administraçãopúblicaquetenhaatribuiçãoparatanto,podendosocorrer-sedaviajudicialemcasode
recusaoudeomissãoporpartedaadministraçãopública,aqualtemoprazodedozemeses,acontardo
protocolo,paradecidiropedido,devendoopedidoserinstruídocomcertidãomunicipalqueatesteque
o imóvel possuído localiza-se em área urbana e que a posse é exercida para o fim de moradia do
possuidoroudesuafamília161.
ACF,no§1º,doart.183,atribuiuafaculdadedeoPoderPúblicoconcederousodeseusbens.
Entretanto,tendoaUniãoimplementadotalfaculdadepormeiodapresenteMedidaProvisória,apessoa
que obtiver o preenchimento dos requisitos nela previstos tem direito subjetivo à concessão de uso
adquiridopelausucapiãoespecial,demodoquenãopodeoentepúblicoindeferiraconcessãodeuso
àquele que preencheu os requisitos. Em caso de negativa, poderá o prejudicado buscar a via
jurisdicional.
A decisão administrativa ou judicial não são constitutivas do direito à concessão, o qual foi
adquirido pelo implemento dos requisitos materiais previstos na Medida Provisória, embora sejam
constitutivosdodireitoespecialdeusoparafinsdemoradiaquefoiconcedido.
AconcessãododireitoespecialdeusoparafinsdemoradiadeveráserregistradanoRegistrode
Imóveis que tenha atribuição territorial paraobempúblico sobreoqual recai a concessão, a fimde
tornartaldireitooponívelergaomnes,edisponívelcomoumdireitoabsoluto.
Otítuloadministrativodeconcessão,ouasentençajudicialqueconcedeodireito,sãoconstitutivos
dodireitodeuso,umavezquenãosetratadedireitoreale,que,portanto,passajáaexistirinterpartes
apartirdoatojurídicoeficaz.
Oregistroserádeclarativo,porquepublicizaráodireitoquejáexiste,tornando-oabsoluto,istoé,
oponívelcontratodos,edisponívelcomotal.
Otítulodeconcessão,consistenteemtermoadministrativooutítulojudicial(mandadoderegistro,
certidãodasentença,oucartadesentença),seráobjetodeatoderegistrostrictosensu(art.167,I,37,
daLRP).
Uma vez que se trata de direito sobre bem público, que poderá não ter matrícula no Registro
Imobiliário, poderá fazer-se necessária previamente a abertura de matrícula para o bem concedido,
mediantedocumentaçãoexpedidapeloentepúblicoquetemodomínio,para,posteriormente,efetuaro
registrodaconcessãodeuso.
ParaMaria Sylvia Zanella Di Pietro, tal direito constitui um direito real, porquanto oponível a
terceiros,incluindoopróprioentepúblicoconcedente,oqualéconstituídopeloregistronoRegistrode
Imóveiscompetente162.
Também para Diógenes Gasparini trata-se o direito de concessão de uso especial para fins de
moradiadeumdireitoreal,namedidaemqueháeficáciacontratodosnousodacoisapública163.
Todavia,nãonospareceserestaasoluçãomaisadequada.Diantedalegalidadeedataxatividade
quepermeiamosdireitosreaisnoBrasil,parecequetaldireitorefere-seadireitoobrigacional,oqual
adquireeficáciareal,istoé,torna-seoponívelergaomnes,comapublicidaderegistral.Odireitopassa
aexistirjácomaconcessão,sejaadministrativa,sejajudicial,passandoatereficáciacontraterceiros
apósoregistro,quenãoéconstitutivo,masdeclarativo.Contraoentepúblicoodireito jáéoponível
apósaconcessão,mesmoquenãotenhahavidoaindaoregistro.
A absolutividade, hodiernamente, não émais característica exclusiva dos direitos reais, também
havendodireitos obrigacionais que a tem164, demodo que parece um equívoco classificar tal direito
comorealsimplesmentepelofatodeseroponívelcontratodos.Nãoéreal,emborasejaoponívelerga
omnes.
Umavezconcedidoodireitodeusoespecialparafinsdemoradia,poderáelesertransmitidopor
atointervivosoucausamortis,e,estandotaldireitoregistrado–sendoassimoponívelcontratodos–,
poderáserregistradaigualmenteatransmissão.
Namedidaemqueaconcessãoespecialdeusoéregistrávelparafinsdeoponibilidade,parece-nos
inquestionável que também o ato de alienação deva ser objeto de registro no Registro de Imóveis,
compreendidatalpossibilidadenaprevisãodopróprioart.167,I,37,daLRP,edoart.7ºdaMedida
Provisória.
Odireitoespecialdeusoparafinsdemoradia,umavezusucapido,seráperpétuocomoseviu,de
modoquenãoépossívelhavera suaextinçãodemodounilateral,porvontadeúnicadoentepúblico
proprietário, sendo possível apenas sua extinção se houver acordo de vontades entre ente público e
titulardodireitoespecialdeuso,ounashipótesesprevistasnoart.8ºdaMedidaProvisória,asaber:“I
–oconcessionáriodaraoimóveldestinaçãodiversadamoradiaparasiouparasuafamília;ouII–o
concessionárioadquirirapropriedadeouaconcessãodeusodeoutroimóvelurbanoourural”.
Havendo a extinção do direito, e tendo havido o seu registro, deverá ser averbada a extinção,
medianterequerimentoporquemtenhajurídicointeresseparatanto,instruídocomcertificaçãodoPoder
Públicoconcedentenosentidodeterhavidoaextinção(art.167,I,28,daLRP,eart.8º,parágrafoúnico,
daMedidaProvisórian.2.220/2001).
8.ResponsabilidadecivildoRegistradornaqualificaçãodausucapiãoadministrativa
AresponsabilidadecivildoRegistradorImobiliárioésubjetiva.
A regra insculpida noCódigoCivil brasileiro é a da responsabilidade civil derivadade umato
culposo,somentepodendoprescindir-sedesteelemento,istoé,somentepodendohaverresponsabilidade
civilobjetivaquandoaleiexcepcionareregrageral,ouquandoanaturezaderiscodaatividadeassim
recomendar.E,paratanto,deveráaleifazê-loexpressamente,ouanaturezadaatividadederiscodeverá
estarclaramentecaracterizada,como,porexemplo,nocasodeatividadenuclear.
NãoháregradeexceçãonocasodaresponsabilidadecivildoRegistrador,neméelaatividadede
risco,deumriscoanormal,maiordoqueoriscodecorrentedanormalidadedasprofissões,demodo
queseguearegrageraldaresponsabilidadecivilsubjetiva.
Aregrageraldaresponsabilidadecivilestáinsculpidanoart.927doCódigoCivil,queassimreza:
“Art.927.Aqueleque,poratoilícito(arts.186e187),causardanoaoutrem,ficaobrigadoarepará-lo.
Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos
especificadosemlei,ouquandoaatividadenormalmentedesenvolvidapeloautordodanoimplicar,por
suanatureza,riscoparaosdireitosdeoutrem”.
“OCódigoCivilbrasileirofiliou-seàteoria‘subjetiva’.[…]Aresponsabilidadesubjetivasubsiste
comoregranecessária,semprejuízodaadoçãodaresponsabilidadeobjetiva,emdispositivosváriose
esparsos. […] Isto significa que a responsabilidade objetiva não substitui a subjetiva, mas fica
circunscritaaosseusjustoslimites”165.
“Odireitocivilbrasileiroestabelecequeoprincípiogeralda responsabilidadecivil, emdireito
privado, repousanaculpa. Istonãoobstanteemalgunssetores,emesmoemalgumaspassagensdesse
vetustoinstituto,imperarateoriadorisco”166.
NaliçãodeCaioMáriodaSilvaPereira,atentando
nanecessáriaevoluçãodopensamento,entendemosqueaordemjurídicadeveráfixardoistiposde
responsabilidadecivil:a)aprimeirafundadanaculpa,caracterizadaestacomoumerrodeconduta
outransgressãodeumaregrapredeterminada,sejadenaturezacontratual,sejaextracontratual;b)a
segunda,comaabstraçãodaideiadeculpa,estabelecendoexlegeaobrigaçãoderepararodano,
desdequefiquepositivadaaautoriadeumcomportamento,semnecessidadedeseindagarsefoiou
nãofoicontrárioàpredeterminaçãodeumanorma.Umavezapuradaaexistênciadofatodanoso,
caberá indenização por parte do ofensor ou de seu preponente;mas, como se não cuida aqui da
imputabilidadedaconduta,somentehádetercabidanaquelescasosexpressamenteprevistosnalei,
pois é claro, se for deixado sem uma frenação conveniente, a consequência será o inevitável
desaparecimentodaprimeira,comosinconvenientesacimaapontados,daequiparaçãodaconduta
jurídicaàantijurídica.
Daí assentarmos a nossa posição, já delineada aliás no n. 115 (supra, vol. I), no tocante a este
problema e à sua solução: a regra geral, que deve presidir à responsabilidade civil, é a sua
fundamentação na ideia de culpa; mas, sendo insuficiente esta para atender às imposições do
progresso, cumpre ao legislador fixar os casos em que deverá ocorrer a obrigação de reparar,
independentementedaquelanoção167.
A regra da responsabilidade civil no direito brasileiro é, desta forma, a responsabilidade civil
subjetiva,calcadanaculpa168,sendoaresponsabilidadecivilobjetiva,naqualéirrelevanteaexistência
deculpa,exceçãoquedeveráderivardalei.
Cumpre, desta forma, verificar em primeiro lugar se há alguma norma de exceção à regra da
responsabilidadecivilsubjetiva,demodoaenquadrararesponsabilidadecivildoRegistradornaquelas
hipótesesderesponsabilidadeobjetiva.
Nãohátalregradeexceção,conformeseverá.
Em primeiro lugar, o art. 37, §6º, daConstituição Federal, que institui a responsabilidade civil
objetiva,aoasseverarqueas“pessoasjurídicasdedireitopúblicoeasdedireitoprivadoprestadoras
deserviçospúblicosresponderãopelosdanosqueseusagentes,nessaqualidade,causarematerceiros,
asseguradoodireitoderegressocontraoresponsávelnoscasosdedoloouculpa”,nãoseaplicaaos
Registradores.
Aludido artigo não se aplica ao Registradores na medida em que incide apenas sobre pessoas
jurídicas prestadoras de serviços públicos, e, apesar de os Oficiais de Registro exercerem uma
atividadequeépública,pordelegação,nãosãopessoasjurídicas.
Adelegaçãoépersonalíssimaefeitaàpessoanaturaldodelegadoregistral.ORegistrodeImóveis,
conhecidopopularmentecomocartório, não tempersonalidade jurídica, enão é equiparadoapessoa
jurídicaparafinscivis169,demodoqueficaafastadaaincidênciadoaludidodispositivoconstitucional,
queatribuiresponsabilidadeobjetivaaoEstado.
Ademais,paraosRegistradores,hánormaconstitucionalespecífica,queremeteaquestãodesua
responsabilidadeànormainfraconstitucional(art.236,§1º).
RicardoDip,comaproficiênciaquelheépeculiar,lecionaqueadelegaçãoregistraléfeitaauma
pessoa física e não coletiva, o que leva a concluir, com “conforto normativo”, que está afastada a
aplicaçãodoart.37,§6º,daConstituiçãoFederal,umavezquetalnormajurídicaaplica-seapessoas
jurídicas170.
Nada há de assemelhado entre oRegistrador e as pessoas jurídicas de direito público e direito
privadoprestadorasdeserviçopúblico,excetoaprópriaprestaçãodeumserviçopúblico.Assemelha-
se,oRegistrador,istosim,aqualqueragentepúblicopessoafísica,osquaisrespondemsubjetivamente.
ÉoRegistradorumagentepúblicodelegado–umparticularemcolaboraçãocomoPoderPúblico
–,porque realizaumaatividadepública, equiparando-se aosdemais funcionáriospúblicosou agentes
públicospessoasnaturais,osquais respondemsomenteemcasodedoloouculpa–emboraoEstado
responda objetivamente –, de modo que interpretar como sendo objetiva a responsabilidade do
Registradorimportariaemquebradoprincípiodaisonomia,consoantealertaRuiStoco171.
EnsinaDécioAntonioErpenquenãoseaplicaaosRegistradoresoart.37,§6º,daConstituição,
porque“não se cuidade serviçopúblicodeordemmaterialdaAdministraçãodiretaou indireta,mas
trata-sedeatividadepúblicaatípica,comregramentopróprio.Istoétãocorretoqueo§1ºdoart.236
[…]remeteuàleiordináriaaregulaçãodadisciplinaedaresponsabilidadecivilecriminal”172.
Leciona Hercules Alexandre da Costa Benício que a discussão a respeito do art. 37, § 6º, da
Constituição, não importa, na medida em que há norma constitucional específica para o caso dos
Registradores,insculpidanoart.236,§1º,queremeteaquestãoparaalegislaçãoinfraconstitucional 173.
Ealegislaçãoinfraconstitucionalinstituiumaresponsabilidadecivilsubjetiva,comoseverá.
Oartigo22,daLein.8.935/94174,égeralmenteosuportelegalutilizadoporaquelesquedefendem
seraresponsabilidadedoOficialdeRegistroobjetiva175.Alegam,basicamente,quecomonaredação
doartigonãoháaexigênciadeculpaparaquenasçaodeverdeindenizar,trata-sederesponsabilidade
objetiva.
Trata-se de equívoco técnico que despreza a regra geral de responsabilidade civil no direito
brasileiro.
“Nadamaisincorreto”,nodizerdeRuiStoco176.
Sendoaregrageraladaresponsabilidadecivilsubjetiva,comoseviu,quandoanormasilenciara
respeitodanecessidadeounãodeculpa,significaqueestáadotandoaregrageral,danecessidadede
culpa portanto, e não a exceção, da dispensa da necessidade de culpa, porque a exceção deve ser
expressa,comodecorredainterpretaçãodoart.927doCódigoCivil.
Osilêncioarespeitodanecessidadeounãodeculpaconduzàconclusãodequemantém-searegra
geral,enãoooposto.Aleiespecialnãoprecisarepetiroquejáestáditonaregrageral;anecessidade
de ser expressa só existe para romper com a regra e estabelecer uma exceção.É regra elementar de
hermenêutica.
Paraquearesponsabilidadefosseobjetiva,aleideveriaassimexpressamentedispor.Aocontrário,
nada é dito, de modo que mantém-se, claramente, a regra geral instituída no Código Civil, a da
responsabilidadesubjetiva.
Osqueveemnoaludidoart.22umaresponsabilidadeobjetivafazem,emverdade,confusãoentre
esta e a responsabilidade direta, esta sim insculpida no art. 22, isto é, a responsabilidade de o
registradordiretamenteresponderpelosdanosqueocasionarcomdoloouculpa177.
Acorroborartalentendimento,háoart.28daLRP178,oqualexpressamentereza–embora,como
vimos, isso sequer seria necessário dada a regra geral instituída na lei civil – que os Oficiais de
Registro somente respondememcasode culpaoudolo.Oart. 22daLeiposteriorn. 8.935/94nãoo
contraria,masoratifica.
E,finalmente,paraespancarqualquerdúvidaarespeito,háoart.38daLein.9.492/97179,oqual
expressamenteexigeodoloouaculpaparaaresponsabilidadecivildoTabeliãodeProtestos.Embora
talartigoconsteemleirelativaaoTabelionatodeProtestos,servedesupedâneolegalparademonstrara
responsabilidade civil subjetiva tanto de Tabeliães quanto de Registradores, na medida em que a
natureza jurídica da delegação é a mesma, e não há possibilidade de haver responsabilidade civil
diversa180.
Nãohá,dessaforma,nenhumdispositivolegalqueinstitua,paraosRegistradores,umaexceçãoà
regrageral civil de responsabilidade subjetiva, demodoque é subjetiva sua responsabilidade, e não
objetiva.
Socorremo-nos uma vez mais das lições de Ricardo Dip, para quem “à míngua de expressa
previsão legal exceptiva, deve entender-se que emerge supletivamente a norma comum de
responsabilidade subjetiva”, o que também se coaduna com a legislação infraconstitucional
regulamentadoradamatéria181.
Poder-se-iaalegaraindaqueenquadra-seaatividaderegistralnaregrageralderesponsabilidade
objetiva instituída noCódigoCivil, no parágrafo único do art. 927, qual seja, a de que é objetiva a
responsabilidade“quandoaatividadenormalmentedesenvolvidapeloautordodanoimplicar,porsua
natureza,riscoparaosdireitosdeoutrem”.
Instituitalpreceitolegalumacláusulageralderesponsabilidadecivilobjetiva,aodeterminarqueo
autordeatividadesderiscoassimresponda.
Seriaaatividade registralumaatividadede risco,nos termosdocitadodispositivoda leicivil?
Evidentementequenão.
Praticamente qualquer atividade humana – não conseguimos imaginar alguma que nisso não se
enquadre–implicarisco.
Aatividademédica,aadvocatícia,aodontológica,aempresarial,a judicialetc., todas implicam
riscoparaosterceiroscomelasenvolvidos.Aindaquenãohajaculpadoqueexerceaatividade,háo
riscodeopacientevir aóbito,dea estratégia jurídicaadotadaparadefesadeumdireito semostrar
improdutiva, de a análise cuidadosa das provas que levaram à condenação penal de alguém se
mostraremdepoisinfelizesetc.
Todavia,nãoédesse riscoque trataoaludidoartigo.Nãoédo risconormalqueexisteem toda
atividade,equederivadaprópriafalibilidadehumana.
Trata-se, sim, do risco anormal, excessivamente alto, de causar prejuízos a terceiros,
desproporcional quando comparado ao risco das demais atividades, como, por exemplo, é o risco
existente na atividade nuclear, ou na atividade de transporte de valores em um país com segurança
sofrívelcomooBrasil.
Aregrageralde responsabilidadeobjetiva incide“apenasnasatividadesemquese imponhaum
risco anormal e especial, ou seja, no seu exercício devem ser identificadas duas características
fundamentais:especialidadeeanormalidade”182, característicasquenão estãopresentesna atividade
registral.
Aatividaderegistralnãoseenquadranestasatividadescomriscoanormaldepotencialprejuízoa
terceiros.Muitopelocontrário.Avidademonstraqueoriscodeaatividaderegistralcausarprejuízoa
terceiros é até mais reduzido do que a normalidade das demais atividades, dada a sua alta
regulamentação,queimpõelimitesseverosdeatuaçãoaoRegistrador.
Sob este fundamento também não se enquadra a responsabilidade do Registrador na espécie
objetiva.
Trata-se,efetivamente,deresponsabilidadesubjetiva.
Carlos RobertoGonçalves, entendendo ser contratual a responsabilidade do registrador, conclui
igualmenteserelasubjetiva183.
Dessa forma,paraque respondacivilmente,deveoRegistrador teragidocomdoloouculpa,de
modo que jamais poderá responder civilmente se tiver causado dano a alguém em cumprimento de
determinaçãoadministrativaoujudicial,porexemplo.
Pautando o Registrador sua atuação no cumprimento do ordenamento jurídico, bem como nas
determinações exaradas pelas Corregedorias Gerais de justiça, através de provimentos, circulares,
decisõesnormativasetc.,cumprindo-asporqueobrigatórias,sobpenaderesponderadministrativamente,
nãopoderárespondercivilmenteoRegistrador,porquenãoatuarácomculpa.
Omesmoocorrequando,por exemplo,não sendopacíficoodeslindedecerta situação jurídica,
optaroRegistradorporalgumadasinterpretaçõesexistentesepossíveis,aindaqueemdesacordocomo
quevenhaaserdecididoposteriormente,emprocessodesuscitaçãodedúvida,porexemplo184.
Assim,especialmentenadecisãodoprocessodeusucapiãoextrajudicialcomum,ondeacognição,
comovimos, é abrangente eprofunda, decidindooRegistrador, positivaounegativamente, de acordo
comtesejurídicaválidaecomasprovasapresentadas,eobedecendoaoprocedimentoadotadopelalei,
nãopoderáserresponsabilizadocivilmenteporquenãohaveráumagirdolosoouculposo.
9.Sugestõesdelegeferenda
9.1Notificaçãoporeditaldelegitimadospassivoscertos
Comovimosacima,oart.216-AdaLRPexige,emtodososcasosdeprocedimentodeusucapião
extrajudicialcomum,apublicaçãodeeditalparaaciênciadeeventuaislegitimadospassivosincertos.
Todavia,paraoslegitimadospassivoscertosnãoháapermissãodepublicaçãodeedital,devendo
elesprestaremseuassentimentovoluntariamente,ouseremnotificadospessoalmenteparaassentir.
Hácasos,entretanto,emquesesabequemsãooslegitimadospassivos,demodoquesãocertos,
masnãosesabeonderesidemoutrabalham,etambémnãoseconsegueobtertalinformação,apesarde
uma atuação diligente, de modo a caracterizar que estão em local incerto ou ignorado. Ou poderão
encontrar-seemlocalinacessível.
Em tais casos, pelo teor atual do aludido artigo, restará inviabilizada a usucapião extrajudicial,
devendoserintentadanaviajudicial,bastantemaisonerosaparaaspartes.
Naviajudicial,oterceirocontinuaráestandoemlocalincerto,ignoradoouinacessível,oqueterá
ocondãodefazercomqueacabecitadoporedital(art.256,II,doNCPC).
Seriamaisadequadosealei,quandocaracterizadasdemaneirasegurataishipóteses,permitisseao
OficialdeRegistronotificartaispessoasporedital,viabilizandoocaminhoextrajudicialdeusucapião,
fomentadopeloNCPC.
Tal alteração do art. 216-A seria de bom alvitre para aumentar a possibilidade de êxito nas
usucapiõesextrajudiciaiscomuns.
9.2Presunçãodeconcordâncianosilênciodenotificado
O§2º do art. 216-A, daLRP, constitui um sério óbice à consecuçãodausucapião extrajudicial
comum.
Vimos, ao analisar o procedimento dessa modalidade de usucapião extrajudicial, que há a
necessidade imperativadequeos legitimadospassivoscertosdeemseuassentimento,voluntariamente
oumediantenotificaçãofeitapeloOficialdeRegistro,apedidodaparteinteressada.
Caso haja notificação de algum legitimado passivo certo para que concorde com o pedido de
usucapiãofeitoaoRegistrador,teráele15diasparafazê-lo,apartirdorecebimentodanotificação.
Poderá, nesses 15 dias, assentir expressamente ou impugnar expressamente, o que não levanta
maioresquestões.
Oproblemaqueoraseenfrentaéodequepermaneçaonotificadosilente.
Emtalhipótese,aleideterminaexpressamentequesepresumaquehouveimpugnação,oquenão
apenasnãopareceseramelhorescolhalegislativa,comoteráocondãodeinviabilizargrandepartedas
usucapiões extrajudiciais, transformando em letra letárgica um instituto que pretendeu o legislador
fomentar.
Ora, sealgumlegitimadopassivocerto recebeanotificaçãoesemantémsilenteduranteoprazo
paraimpugnar,apresunçãoquedevehaveréadequenãotemeleinteresseemimpugnar.Setivesse,o
farianoprazo.
Alguém que, recebendo a notificação, verifique que há afronta a seu direito, não se calará;
impugnaráopedidofeito.Aocontrário,alguémque,notificado,percebaqueemnadalheafetaopedido,
não teráomenor incentivoparamanifestar-sepositivamentenoprocessoadministrativo, salvo sepor
questõesdeamizadeousimilares.
Dessemodo,apresunçãodeveriaseraoposta:osilênciodeveriafazerpresumiraconcordância,e
nãoaimpugnação.Estasoluçãoémuitomaisconcordecomalógicaecomoordenamentojurídico,o
quefazpresumiraboa-fé.
Háquesealteraraleinesseponto,paraquetenhaelaoefeitopretendidopelolegislador.
9.3Emolumentosparaoprocedimentoextrajudicialcomum
Oprocedimentodeusucapiãoextrajudicialcomum,insculpidonoart.216-AdaLRP,comovimos,é
procedimentocomplexoconfiadoaoRegistradorImobiliário.
Haverá que se ter uma estrutura interna preparada para tal atividade de análises, decisões,
notificações,dotadadegentecapacitada,aqualteráumcustoimportante.
OOficial deRegistro, como vimos, terá que efetuar análises jurídicas complexas a respeito da
materialidade da espécie de usucapião invocada, o que demandará análise de provas, solicitação de
produção ou produção de provas complementares, decisões refletidas, atendimentos às partes e seus
advogados,enfim,trata-setalprocessodeatividadenãoapenascomplexa,masbastantetrabalhosa,na
qualdeveráserdespendidobastantetempodopróprioOficialoudeprepostospreparadosparatanto,o
que demanda uma justa remuneração, inexistente atualmente, e que deverá ser instituída pelas leis
estaduaisdeemolumentos.
Deverãoasleisestaduaisdeemolumentosestabelecerumvalorjustoderemuneraçãoportrabalho
tãodispendioso,istoé,estabeleceremolumentosadequadosparaoprocedimentodeusucapião,sejaele
exitoso,quandoentãoserápraticadooatoderegistrodausucapião,sejaeleinfrutífero,hipóteseemque
nenhumatoderegistroserápraticado.
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1Direitoregistralimobiliário.3.ed.SãoPaulo:Saraiva,2012.p.243.
2Aideiadejurisdiçãocomoummonopólioestatalfoisuperadaprocessualmente,suatitularidadeédoEstado,porém,entende-sequeela
podeserexercidaporoutremquenãooPoderJudicialdoEstado,seesta foraopção legislativa.NoDireitobrasileiro,aarbitrageméo
exercíciodejurisdiçãoporumparticular:oárbitro.Vejaarespeito:WAMBIER,LuizRodrigues;TALAMINI,Eduardo.Cursoavançado
deprocessocivil.15.ed.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2015.v.1.p.105-9.
3Nãoéobjetodestetrabalhoanalisarsetaisprincípiososãorealmente,diantedeumaprecisãotécnica.
4AsseveraNicolásNoguerolesPeiróqueosregistrosdedireitos têmasseguintescaracterísticas:“1.Losderechosreales,seadquieran
intervivosomortiscausa, accedenal registroaunque la inscripciónpuede tenerdistintovalorenuncasoyenotro.2.La llevanzadel
registrosiguelatécnicadelfolioreal,loquesignificaqueelarchivosellevaporfincasycadafoliocontienetodoelhistorialjurídicodela
finca.Laorganizaciónesmáscomplicadaqueenelregistrodedocumentos.3.Seaplicaelprincipiodetractosucesivo,loquesignificaque
nadiepuedeinscribirsiaquéldequiénadquieresuderechoocontraelquedirigesupretensiónnotieneinscritosuderecho.Ademáscierra
alregistroolosderechoscontradictorios.4.Elefectodelainscripcióneslaprevalenciadeloinscritofrentealonoregistradoyportanto,el
queadquiereconfiandoenloqueelregistropublicaesprotegidoaunqueelderechodeltransferenteseanuleporcausasquenoconstanen
elregistro.Esteefectorecibeelnombredefepúblicayadmitedistintosgradosdeeficáciapudiendovariarlosrequisitosexigidosparasu
aplicacióndeunpaísaotro.5.Elcontroldeaccesoesmásintensoycomprendenosololosaspectosformales,sinotambiénlossustantivos.
Elámbitodecontrolestá relacionadoconel sistemade transmisiónde lapropiedad,abstractoocausal.Enestesistemael registroes la
pruebadelapropiedad,nosetratasolodepublicarsinotambiéndegarantizarlopublicado”(PEIRÓ,NicolásNogueroles.Laevoluciónde
lossistemasregistralesenEuropa.NoticiasdelaUniónEuropea,añoXXIII,n.265,p.121-2).
5Veja,porexemplo:CHALHUB,MelhimNamem.Direitosreais.2.ed.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2014.p.97.TARTUCE,Flávio.
OnovoCPCeodireitocivil.SãoPaulo:Método,2015.p.330.FARIAS,CristianoChavesde,ROSENVALD,Nelson.Cursodedireito
civil.11.ed.SãoPaulo:Atlas,2015.v.5.p.381-2.
6VILLAR,DidiHugoGomez.Lausucapiónnotarialen larevolucióncapitalistadelPerúde ladécadade los90.Acessadoem:
<http://www.monografias.com/trabajos94/usucapion-notarial-revolucion-capitalista-del-peru-decada-90/usucapion-notarial-revolucion-
capitalista-del-peru-decada-902.shtml>,em11deagostode2015.
7 Veja a respeito: MONTOYA, Oswaldo Arias. Prescripción adquisitiva en sede notarial, acessado em:
<http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:n5CFBOvJ8g0J:https://viperije20.files.wordpress.com/2013/04/prescricpcion-
adquisitiva-en-sede-notarial.doc+&cd=5&hl=pt-BR&ct=clnk&gl=br&client=safari>,em11deagostode2015.
8Paraaprofundaro tema,vejaa respeito: JARDIM,Mónica.Escritosdedireitonotarialedireitoregistal.Coimbra:Almedina,2015,
pos.8955(e-book)es.GUERREIRO,J.A.Mouteira.Temasderegistosedenotariado.Coimbra:Almedina,2010.p.97es.
9JARDIM,Mónica.Escritosdedireitonotarialedireitoregistal.Coimbra:Almedina,2015,pos.8993(e-book).
10JARDIM,Mónica.Escritosdedireitonotarialedireitoregistal.Coimbra:Almedina,2015,pos.9299(e-book).
11RIBEIRO,LuísPauloAliende.Regulaçãodafunçãopúblicanotarialederegistro.SãoPaulo:Saraiva,2009.p.54-5.
12Arts.301,IX,e502a508doNCPC.
13Veja-se, nesse sentido, por exemplo:GÁLLIGO, JavierGómez.La calificación registral (epílogo).CizurMenor:ThomsonCivitas,
2008. p. 11 e s. MEDEL, Jesus Lopez. Teoria del registro de la propiedad como servicio público. 3. ed. Madrid: Colegio de
RegistradoresdelaPropiedadyMercantilesdeEspaña,1991.p.220es.BERDEJO,JoseLuizLacruz,REBULLIDA,FranciscodeAsis
Sancho.Elementosdederechocivil.2.ed.Barcelona:Bosch,1991.v.IIIbis.p.297-9.CHICOYORTIZ,JoséMaría.Estudiossobre
derecho hipotecario. 4. ed. Madrid: Marcial Pons, 2000. t. I. p. 511 e s. DIEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos del derecho civil
patrimonial.4.ed.Madrid:EditorialCivitas,1995.t.III.p.365.
14Veja-se, exemplificativamente:WAMBIER,LuizRodrigues,TALAMINI,Eduardo.Curso avançado de processo civil. 15. ed. São
Paulo: Revista dos Tribunais, 2015. v. 1. p. 105-9. NEVES, Daniel Amorim Assumpção. Novo Código de Processo Civil – Lei
13.105/2015.SãoPaulo:Método,2015.p.29-30.NERYJUNIOR,Nelson,NERY,RosaMariadeAndrade.ComentáriosaoCódigode
ProcessoCivil.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2015.p.303.
15Asopiniõesemcontráriosãodeautorespassados.Dentreosatuais,nãoseconheceumavozdissonante.Veja-searespeito,portodos:
MELO,MarcoAurélioBezerrade.Cursodedireitocivil.SãoPaulo:Atlas,2015.v.V.p.139-40.
16Talentendimentopodeserbemcompreendidopela síntesecontidanadecisãodoSTJexaradanoREsp118360/SP.RecursoEspecial
1997/0007988-0,Relator(a):MinistroVascoDellaGiustina(DesembargadorConvocadodoTJRS),TerceiraTurma,DJe2-2-2011,RSTJv.
221p.485:“Ausucapiãoémodoorigináriodeaquisiçãodapropriedade;ouseja,nãohátransferênciadedomínioouvinculaçãoentreo
proprietárioanterioreousucapiente.[…]Asentençaproferidanoprocessodeusucapião(art.941doCPC)possuinaturezameramente
declaratória (e não constitutiva), pois apenas reconhece, com oponibilidade erga omnes, um direito já existente com a posse ad
usucapionem, exalando, por isso mesmo, efeitos ex tunc. O efeito retroativo da sentença se dá desde a consumação da prescrição
aquisitiva. […] O registro da sentença de usucapião no cartório extrajudicial não é essencial para a consolidação da propriedade
imobiliária,porquanto,aocontráriodoqueocorrecomasaquisiçõesderivadasdeimóveis,oatoregistral,emtaiscasos,nãopossuicaráter
constitutivo.Assim,asentençaoriundadoprocessodeusucapiãoétãosomentetítulopararegistro(arts.945doCPC;550doCC/1916;
1.241,parágrafoúnico,doCC/2002)–enãotítuloconstitutivododireitodousucapiente,buscandoeste,comademanda,atribuirsegurança
jurídicaeefeitosdecoisajulgadacomadeclaraçãoformaldesuacondição.[…]Oregistrodausucapiãonocartóriodeimóveisservenão
paraconstituir,masparadarpublicidadeàaquisiçãooriginária(alertandoterceiros),bemcomoparapermitiroexercíciodoiusdisponendi
(direitodedispor),alémderegularizaropróprioregistrocartorial”.
17FERREIRA,Durval.Posseeusucapião.2.ed.Coimbra:Almedina,2003.p.461.
18Issonãosignifica,necessariamente,quetodasaspessoaspossam,sempre, teracessoaoconteúdodoregistro,havendoordenamentos
jurídicosquevinculamesseacessoàdemonstraçãodeuminteressejurídico.Vejam-searespeito:WESTERMANN,Harryetal.Derechos
reales, 7. ed.Tradutores:AnaCañizaresLasoet al.Madrid:FundaciónCulturaldelNotariado,2007.v. II, p.931.NoDireitobrasileiro,
veja-seoart.16daLein.6.015/1973.
19Emtraduçãolivreparaesteestudo:“Paraqueumdireitoexistaepossavalerperantetodososmembrosdasociedadeéprecisoquea
sociedade tenha concorrido para estabelecê-lo e que lhe sancione a existência” (MAYNZ, Charles.Cours de droit romain. Paris: A.
Durand&Pedone-Lauriel,1891.t.I.p.726).Criticatambémoautoratentativafrancesaderevogar,mediantelei,essaexigênciadosfatos
davida,oquenãopodeserfeito:“L’experiénceconfirmecettevéritéthéorique,etcen’estpasimpuneméntquel’onyporteatteinte.En
vain le législateurfrançaisproclame-t-ilunprincipecontraire”(MAYNZ,Charles.Coursdedroit romain.Paris:A.Durand&Pedone-
Lauriel,1891.t.I.p.726).
20Veja-seque,mesmonoDireitofrancês,dotadodecausalidadeabsoluta,ésomentecomoregistroimobiliárioqueodireitorealadquire
oponibilidadeergaomnes.Verarespeito:TROPLONG,M.Droitcivilexpliqué.Surlatranscriptionenmattièrehypothécaire. Paris:
HenriPlon, Imprimeur-Éditeur,1864.p.299e s.COLIN,Ambroise;CAPITANT,H.Coursélémentairededroit civil français. Paris:
Dalloz,1920.v.I.p.940es.;TERRÉ,François;SIMLER,Philippe,LEQUETTE,Yves.Droitcivil.Lesobligations.6.ed.Paris:Dalloz,
1996.p. 110e130-1;CARBONNIER, Jean.Droitcivil.Lesbiens. 16. ed. Paris: PressesUniversitaires deFrance, 1995. p. 200 e s.;
TERRÉ,François;SIMLER,Philippe.Droitcivil.Lesbiens.4.ed.Paris:Dalloz,1992.p.246es.
21MostrouTeixeiradeFreitasqueatradiçãotinha,desdeoDireitoromano,tambémfunçãopublicitária,cujointuitoerainformaratodos
sobre as mutações da propriedade. Todavia, a “tendência dos ânimos para a facilidade das transações, o amor da simplicidade”,
introduziramváriasformasmaissingelasdetradição,comoasimbólicaeaficta,demodoqueatradiçãonominalsubstituiuatradiçãoreal,
tendo o direito francês entendido que poderia dar mais um passo adiante nessa simplificação, abrindo-se mão da própria tradição, e
aceitandoqueapropriedadefossetransmitidapeloefeitodoprópriocontrato,chamandotalinovaçãofrancesade“inesperada,perigosa,e
oposta à boa razão” (TEIXEIRADE FREITAS, Augusto.Consolidação das leis civis. 3. ed. Rio de Janeiro: Garnier, 1875. 2 v. p.
CLXXXII-CXCII).
22TEIXEIRADEFREITAS,Augusto.Consolidaçãodasleiscivis.3.ed.RiodeJaneiro:Garnier,1875.p.CLXXXII-CXCV.
23TEIXEIRADEFREITAS,Augusto.Consolidaçãodasleiscivis.3.ed.RiodeJaneiro:Garnier,1875.2v.p.CLXXXII-CXCV.
24REsp1106809/RS.RecursoEspecial2008/0260795-5,Relator(a):MinistroLuisFelipeSalomãoeMinistroMarcoBuzzi,QuartaTurma,
DJe27-4-2015.VertambémNEQUETE,LENINE.Daprescriçãoaquisitiva(usucapião).2.ed.Sulina:PortoAlegre,1970.p.26.
25Veja-searespeito:PENTEADO,LucianodeCamargo.Direitodascoisas.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2008.p.46-56.
26Excetosesobreviermudançaouabandono,casoemquepassaráaserpassíveldeusucapião,conformedecidiuoSTJ,aojulgaroREsp
174108/SP.RecursoEspecial1998/0033247-2,Relator(a):MinistroBarrosMonteiro,QuartaTurma,DJ24-10-2005,p.327.
27Veja-searespeito:PENTEADO,LucianodeCamargo.Direitodascoisas.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2008.p.268-9.
28Entendeu,nessesentido,oSTJ,nãoserusucapívelbemsequestrado(REsp79.669-SP,sendoRelatoroMin.AldirPassarinhoJr.,de21-
6-2005).
29Porestarazão,asseveraPontesdeMirandaqueoconceitodereshabilisminguou(Tratadodedireitoprivado.3.ed.RiodeJaneiro:
Borsoi,1971.t.XI.§1.192,1).
30REsp575572-RS,tendoporRelatoraMin.NancyAndrighi,de6-9-2005.
31REsp1133451/SP.RecursoEspecial2009/0065300-4,Relator(a):MinistraNancyAndrighi,TerceiraTurma,DJe18-4-2012.
32 Há, entretanto, quem entenda que as terras devolutas são usucapíveis enquanto não discriminadas (Ver em: CHALHUB, Melhim
Namem.Direitosreais.2.ed.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2014.p.81).
33AssimtementendidooSTJ.Vejam-se,exemplificativamente,asseguintesdecisões:AgRgnoREsp1268965/SC.AgravoRegimentalno
RecursoEspecial2011/0182284-0,Relator(a):MinistroSérgioKukina,PrimeiraTurma,DJe06-4-2015,noqualficouassentadoquenão“há
prescriçãoparaosbenspúblicos.Nostermosdoart.183,§3º,daConstituição,açõesdessanaturezatêmcaráterimprescritívelenãoestão
sujeitasausucapião (Súmula340/STF,art.200doDL9.760/1946eart.2ºdoCC)”;AgRgnoREsp851906/DF.AgravoRegimentalno
RecursoEspecial2006/0099759-5,Relator(a):MinistroAntonioCarlosFerreira,QuartaTurma,DJe11-12-2014,noqualdefiniu-sequea
“indevidaocupaçãodebempúblicodescaracterizaposse,qualificandomeradetenção,denaturezaprecária”;REsp1090847/RS.Recurso
Especial2008/0208007-3,Relator(a):MinistroLuisFelipeSalomão,QuartaTurma,DJe10-5-2013,onderezou-sequea“Súmula340/STF
orientaque,desdeavigênciadoCódigoCivilde1916,osbensdominicais, comoosdemaisbenspúblicos,nãopodemseradquiridospor
usucapião”;REsp242073/SC.RecursoEspecial1999/0114379-9,Relator(a):MinistroLuis FelipeSalomão eMinistroCarlos Fernando
Mathias(JuizFederalConvocadodoTRF1ªRegião),QuartaTurma,REPDJe29-6-2009,DJe11-5-2009,noqualdecidiu-sequeaos“bens
originariamenteintegrantesdoacervodasestradasdeferroincorporadaspelaUnião,àRedeFerroviáriaFederalS.A.,nostermosdaLei
número3.115,de16demarçode1957,aplica-seodispostonoartigo200doDecreto-leinúmero9.760,de5desetembrode1946,segundo
oqualosbensimóveis”públicos,“sejaqualforasuanatureza,nãosãosujeitosausucapião”.
34STJ,AgRg noREsp 611577/RS.AgravoRegimental noRecursoEspecial 2003/0213141-6,Relator(a):Ministro RicardoVillas Bôas
Cueva,TerceiraTurma,DJe26-11-2012:“AgravoRegimentalnoRecursoEspecial.PROCESSUALCIVIL.VIOLAÇÃODOARTIGO
535 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. INEXISTÊNCIA. USUCAPIÃO DE IMÓVEL EM FAIXA DE FRONTEIRA.
POSSIBILIDADE.TERRADEVOLUTA.PRESUNÇÃO.INEXISTÊNCIA.TITULARIDADE.ÔNUSDAPROVA.DIVERGÊNCIA
NÃODEMONSTRADA.AUSÊNCIADESIMILITUDEFÁTICA”.
35STJ,REsp964223/RN.RecursoEspecial 2007/0145963-0,Relator(a):MinistroLuisFelipeSalomão,QuartaTurma,DJe 04-11-2011,
RB.v.577.p.44,RevistadosTribunais.v.916.p.729:“DIREITOCIVILEPROCESSUALCIVIL.USUCAPIÃO.IMÓVELURBANO.
AUSÊNCIADEREGISTROACERCADA PROPRIEDADEDO IMÓVEL. INEXISTÊNCIADE PRESUNÇÃOEM FAVORDO
ESTADODEQUEATERRAÉ PÚBLICA. 1.A inexistência de registro imobiliário do bem objeto de ação deusucapião não induz
presunção de que o imóvel seja público (terras devolutas), cabendo ao Estado provar a titularidade do terreno como óbice ao
reconhecimento da prescrição aquisitiva. 2. Recurso especial não provido”. No mesmo sentido o REsp 674558/RS. Recurso Especial
2004/0071710-7,Relator(a):MinistroLuisFelipeSalomão,QuartaTurma,DJe26-10-2009,RevistadosTribunais.v.892.p.138.
36REsp575572/RS.RecursoEspecial2003/0149533-9,Relator(a):MinistraNancyAndrighi,TerceiraTurma,DJ06-2-2006.p.276.
37REsp647357/MG.RecursoEspecial2004/0038693-7,Relator(a):MinistroCastroFilho,TerceiraTurma,DJ23-10-2006.p.300.
38Veja-sea respeito:TARTUCE,Flávio.Direitocivil. 7. ed.SãoPaulo:Método,2015.v. 4. p. 163-4.Ver tambémdecisãodoSTJno
AgRg noAREsp 22114/GO.AgravoRegimental noAgravo emRecurso Especial 2011/0114852-3,Relator(a):Ministro JoãoOtávio de
Noronha, Terceira Turma, DJe 11-11-2013: “Agravo Regimental. Agravo em Recurso Especial. IMÓVEL EM CONDOMÍNIO.
POSSIBILIDADEDEUSUCAPIÃOPORCONDÔMINOSEHOUVERPOSSEEXCLUSIVA”.
39Tratadodedireitoprivado.3.ed.RiodeJaneiro:Borsoi,1971.t.XI.§1.197,2.
40PENTEADO,LucianodeCamargo.Direitodascoisas.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2008.p.271.
41PENTEADO,LucianodeCamargo.Direitodascoisas.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2008.p.271.
42Tratadodedireitoprivado.3.ed.RiodeJaneiro:Borsoi,1971.t.XI.§1.192,1.
43PONTESDEMIRANDA,F.C.Tratadodedireitoprivado.3.ed.RiodeJaneiro:Borsoi,1971.t.XI.§1.192,1.
44Nesse sentido, reconheceu o STJ, no julgamento doREsp 1188937/RS. Recurso Especial 2010/0057871-1, Relator(a):Ministro Luis
FelipeSalomão,QuartaTurma,DJe 2-4-2014, que ocorreu a transmudação da detenção em posse no caso de obreiro religioso, que se
desliga do quadro de pastores da igreja e continua nas dependências do templo, mas agora deixando de seguir as ordens do legítimo
possuidor.Passoudedetentorapossuidor,exercendoapossedeformacontráriaaosditamesdoproprietário,passando,assim,apartirdeste
momento,aterposseadusucapionem.
45Veja-searespeito:PENTEADO,LucianodeCamargo.Direitodascoisas.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2008.p.268.
46AgRgnoREsp1010665/MS.AgravoRegimentalnoRecursoEspecial2007/0280132-4,Relator(a):MinistroAntonioCarlos Ferreira,
QuartaTurma,DJe21-10-2014.
47Cursodedireitocivil.SãoPaulo:Atlas,2015.v.V.p.131.
48PONTESDEMIRANDA,F.C.Tratadodedireitoprivado.3.ed.RiodeJaneiro:Borsoi,1971.t.XI.§1.194,3.
49Direitodascoisas.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2008.p.267.
50FERREIRA,Durval.Posseeusucapião.2.ed.Coimbra:Almedina,2003.p.437e450.
51Nesse sentido, decidiu o STJ, noAgRgnoAREsp 240156/RS.AgravoRegimental noAgravo emRecursoEspecial 2012/0212207-3,
Relator(a)MinistroRaulAraújo,QuartaTurma,DJe3-8-2015,quenãoficoudemonstradooanimusdominiemrazãodaexistênciaprévia
decontratodelocação;noREsp1501272/SC.RecursoEspecial2014/0328730-7,Relator(a):MinistroRicardoVillasBôasCueva,Terceira
Turma,DJe15-5-2015,quenãorestouconfiguradooanimusdominiempossedecorrentedecontratodepromessadecompraevenda,
umavezquea“possedecorrentedecontratodepromessadecompraevendadeimóvelporserincompatívelcomoanimusdomini,em
regra,nãoamparaapretensãoàaquisiçãoporusucapião”;noREsp1221243/PR.RecursoEspecial2010/0208665-8,Relator(a):Ministro
JoãoOtávio deNoronha, TerceiraTurma,DJe 10-3-2014, onde ficou assentado que imóveis “destinados à população de baixa renda e
financiadospormeiodoSistemaFinanceirodeHabitação,geridopelaCaixaEconômicaFederal,nãoestãosujeitosàaquisiçãooriginária
pelausucapiãourbanaespecialdoEstatutodaCidadese,noperíododecincoanosdeposseprevistonoart.9ºdaLein.10.257/2001,a
CEFpromoviaosatos jurídicosnecessáriosàretomadaerefinanciamento.[…]Paraefeitosdausucapião,mesmoaespecialurbana,a
posseexercidacomanimusdominiultrapassaameravontadedepossuir,devendoresultardotítulopeloqualédetida,deformaqueposse
decorrentederelaçõescontratuaisqueafetemoproprietáriodoimóvelprescindedoanimusdomini”;ounoAgRgnoAREsp133028/MS.
AgravoRegimentalnoAgravoemRecursoEspecial2011/0306130-0,Relator(a):MinistroSidneiBeneti,TerceiraTurma,DJe8-5-2012,no
qualreconheceu-sequea“posseoriundadecontratodecomodatoimpedeacaracterizaçãodeanimusdomini,nãopodendooperíodode
vigênciadocontratosercomputadoparaaferiçãodeusucapião”.
52AssimdecidiuoSTJnoAgRgnoAREsp67499/RS.AgravoRegimentalnoAgravoemRecursoEspecial2011/0185437-0,Relator(a):
Ministro Massami Uyeda, Terceira Turma, DJe 21-6-2012: “Agravo Regimental – AÇÃO DE USUCAPIÃO – PROMESSA DE
COMPRAEVENDA–TRANSMUTAÇÃODAPOSSE,DENÃOPRÓPRIAPARAPRÓPRIA(INTERVERSIOPOSSESSIONIS)–
PRECEDENTES–RECURSOIMPROVIDO”.
53Veja-se,portodos,CHALHUB,MelhimNamem.Direitosreais.2.ed.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2014.p.81.
54Daprescriçãoaquisitiva(usucapião).2.ed.Sulina:PortoAlegre,1970.p.34-5.
55STJ,AgRgnoREsp1390539/PR.AgravoRegimentalnoRecursoEspecial2013/0198174-9,Relator(a):MinistroRicardoVillaSBôas
Cueva,TerceiraTurma,DJe12-2-2015.
56Nãoserveparaestafinalidadeacontestaçãonaprópriaaçãodeusucapião,conformedecidiuoSTJ,noAgRgnoAREsp180559/RS.
AgravoRegimentalnoAgravoemRecursoEspecial2012/0101704-0,Relator(a):MinistroLuisFelipeSalomão,QuartaTurma,DJe 3-2-
2014.
57 STJ, REsp 941464/SC. Recurso Especial 2007/0078158-8, Relator(a):Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma,DJe 29-6-2012:
“DIREITO DAS COISAS. Recurso Especial. USUCAPIÃO. IMÓVEL OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
INSTRUMENTOQUEATENDEAOREQUISITODEJUSTOTÍTULOEINDUZABOA-FÉDOADQUIRENTE.EXECUÇÕES
HIPOTECÁRIASAJUIZADASPELOCREDOREMFACEDOANTIGOPROPRIETÁRIO.INEXISTÊNCIADERESISTÊNCIAÀ
POSSEDOAUTORUSUCAPIENTE.HIPOTECACONSTITUÍDAPELOVENDEDOREMGARANTIADOFINANCIAMENTO
DAOBRA.NÃOPREVALÊNCIADIANTEDAAQUISIÇÃOORIGINÁRIADAPROPRIEDADE.INCIDÊNCIA,ADEMAIS,DA
SÚMULAN.308.1.Oinstrumentodepromessadecompraevendainsere-senacategoriadejustotítuloaptoaensejaradeclaraçãode
usucapião ordinária. Tal entendimento agarra-se no valor que o próprio Tribunal – e, de resto, a legislação civil – está conferindo à
promessadecompraevenda.Sea jurisprudência temconferidoaopromitentecompradorodireitoàadjudicaçãocompulsóriado imóvel
independentementederegistro (Súmulan.239)e,quandoregistrado,ocompromissodecompraevendafoierigidoàseletacategoriade
direitorealpeloCódigoCivilde2002(art.1.225,incisoVII),nadamaislógicodoqueconsiderá-lotambémcomo‘justotítulo’aptoaensejar
aaquisiçãodapropriedadeporusucapião.2.Apróprialeipresumeaboa-fé,emsendoreconhecidoojustotítulodopossuidor,nostermos
doquedispõeoart.1.201,parágrafoúnico,doCódigoCivilde2002”.
58MelhimNamemChalhubparecemesmoafastarapossibilidadedequeo justo títuloesteja registradoparaqueassimseconfigure,ao
asseverarque“deveopossuidordemonstrarqueojustotítulodequedispõenãochegouaproduzirefeito”,umavezqueotítuloregistrado
produz efeitos até que se cancele o registro, ainda que fosse a nom domino a venda (Direitos reais. 2. ed. São Paulo: Revista dos
Tribunais, 2014. p. 84). LenineNequete, ao contrário, somente admite o justo título quando houver registro (Da prescrição aquisitiva
(usucapião).2.ed.Sulina:PortoAlegre,1970.p.175-6).
59TARTUCE,Flávio.Direitocivil.7.ed.SãoPaulo:Método,2015.v.4.p.168.
60REsp652449/SP.RecursoEspecial2004/0099113-4,Relator(a):MinistroMassamiUyeda,TerceiraTurma,DJe23-3-2010.
61Verarespeito:PENTEADO,LucianodeCamargo.Direitodascoisas.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2008.p.272;ePONTESDE
MIRANDA,F.C.Tratadodedireitoprivado.3.ed.RiodeJaneiro:Borsoi,1971.t.XI.§1.197,4.
62REsp661858/PR.RecursoEspecial2004/0113832-2,Relator(a):MinistroCastroFilho,TerceiraTurma,DJ15-8-2005,p.311.
63PONTESDEMIRANDA,F.C.Tratadodedireitoprivado.3.ed.RiodeJaneiro:Borsoi,1971.t.XI.§1.197,4.
64PontesdeMirandaexcluidaboa-féoerrodedireito(Tratadodedireitoprivado.3.ed.RiodeJaneiro:Borsoi,1971.t.XI.§1.197,3).
65Direitosreais.2.ed.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2014.p.85.
66VerSARMENTOFILHO,EduardoSócratesCastanheira.Ausucapiãotabular.RevistadeDireitoImobiliário,ano38,n.78,jan./jun.
2015.p.113-5.
67Ausucapiãotabular.RevistadeDireitoImobiliário,ano38,n.78,jan./jun.2015.p.116-7.
68Veja-searespeito:SARMENTOFILHO,EduardoSócratesCastanheira.Ausucapiãotabular.RevistadeDireitoImobiliário,ano38,
n.78,jan./jun.2015.p.118.
69SARMENTOFILHO,EduardoSócratesCastanheira.Ausucapiãotabular.RevistadeDireitoImobiliário,ano38,n.78,jan./jun.2015.
p.118.
70Tambémchamada,poralguns,deposse-trabalho.Veja-se:TARTUCE,Flávio;SIMÃO,JoséFernando.Direitocivil.3.ed.SãoPaulo:
Método,2011.v.4.p.183.
71VerdecisãodoSTJnoREsp1314413/MG.RecursoEspecial2011/0161859-6,Relator(a):MinistroSidneiBeneti,TerceiraTurma,DJe
9-12-2013, onde se reconhece que o “art. 1.238, § único, doCC/02, tem aplicação imediata às possesad usucapionem já iniciadas na
vigênciadoCódigoanterior,qualquerquesejaotempotranscorrido,devendoapenasserrespeitadaafórmuladetransição,segundoaqual
serãoacrescidosdoisanosaonovoprazo,nosdoisanosapósaentradaemvigordoCódigode2002”.
72Ausucapiãotabular.RevistadeDireitoImobiliário,ano38,n.78,jan./jun.2015.p.119.
73PENTEADO,LucianodeCamargo.Direitodascoisas.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2008.p.273.
74“Art.183.Aquelequepossuircomosuaáreaurbanadeatéduzentosecinquentametrosquadrados,porcincoanos,ininterruptamentee
semoposição, utilizando-a para suamoradia oude sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desdequenão seja proprietário de outro imóvel
urbanoourural.§1ºOtítulodedomínioeaconcessãodeusoserãoconferidosaohomemouàmulher,ouaambos,independentementedo
estadocivil.§2ºEssedireitonãoseráreconhecidoaomesmopossuidormaisdeumavez.§3ºOsimóveispúblicosnãoserãoadquiridospor
usucapião.”
75“Art.1.240.Aquelequepossuir,comosua,áreaurbanadeatéduzentosecinquentametrosquadrados,porcincoanosininterruptamente
esemoposição,utilizando-aparasuamoradiaoudesuafamília,adquirir-lhe-áodomínio,desdequenãosejaproprietáriodeoutroimóvel
urbanoourural.§1ºOtítulodedomínioeaconcessãodeusoserãoconferidosaohomemouàmulher,ouaambos,independentementedo
estadocivil.§2ºOdireitoprevistonoparágrafoantecedentenãoseráreconhecidoaomesmopossuidormaisdeumavez.”
76 “Art. 9º Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos,
ininterruptamenteesemoposição,utilizando-aparasuamoradiaoudesuafamília,adquirir-lhe-áodomínio,desdequenãosejaproprietário
deoutroimóvelurbanoourural.§1ºOtítulodedomínioseráconferidoaohomemouàmulher,ouaambos,independentementedoestado
civil.§2ºOdireitodequetrataesteartigonãoseráreconhecidoaomesmopossuidormaisdeumavez.§3ºParaosefeitosdesteartigo,o
herdeirolegítimocontinua,deplenodireito,apossedeseuantecessor,desdequejáresidanoimóvelporocasiãodaaberturadasucessão.”
77 Veja-se a respeito a decisão do STJ no REsp 1040296/ES. Recurso Especial 2008/0059216-7, Relator(a): Ministro Marco Buzzi e
MinistroLuisFelipeSalomão,QuartaTurma,DJe14-8-2015.
78Nestesentidooenunciadon.85doCJF/STJ,daIJornadadeDireitoCivil.
79Emsentidocontráriooenunciadon.314doCJF/STI,daIVJornadadeDireitoCivil.
80 Veja-se a respeito a seguinte decisão do STJ: AgRg no AREsp 418598/RS. Agravo Regimental no Agravo em Recurso Especial
2013/0352030-1,Relator(a):MinistroJoãoOtáviodeNoronha,TerceiraTurma,DJe10-10-2014.
81LOUREIRO,FranciscoEduardo.Usucapião coletivo e habitaçãopopular.Revista deDireito Imobiliário, São Paulo, ano 24, n. 51,
jul./dez.2001.p.155.
82 “Art. 10.As áreas urbanas commais de duzentos e cinquentametros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua
moradia,porcincoanos,ininterruptamenteesemoposição,ondenãoforpossívelidentificarosterrenosocupadosporcadapossuidor,são
susceptíveisdeseremusucapidascoletivamente,desdequeospossuidoresnãosejamproprietáriosdeoutroimóvelurbanoourural.§1ºO
possuidorpode,paraofimdecontaroprazoexigidoporesteartigo,acrescentarsuaposseàdeseuantecessor,contantoqueambassejam
contínuas.§2ºAusucapiãoespecial coletivade imóvelurbano serádeclaradapelo juiz,mediante sentença, aqual serviráde títulopara
registro no cartório de registro de imóveis. § 3º Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor,
independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo
fraçõesideaisdiferenciadas.§4ºOcondomínioespecialconstituídoéindivisível,nãosendopassíveldeextinção,salvodeliberaçãofavorável
tomadapor,nomínimo,doisterçosdoscondôminos,nocasodeexecuçãodeurbanizaçãoposterioràconstituiçãodocondomínio.§5ºAs
deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas pormaioria de votos dos condôminos presentes, obrigando
tambémosdemais,discordantesouausentes.”
83Usucapiãocoletivoehabitaçãopopular.RevistadeDireitoImobiliário,SãoPaulo,ano24,n.51,jul./dez.2001.p.150.
84Art.10,§3º,daLein.10.257/2001.
85CHALHUB,MelhimNamem.Direitosreais.2.ed.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2014.p.90.
86 Veja-se a respeito: TARTUCE, Flávio.Direito civil. 7. ed. São Paulo: Método, 2015. v. 4. p. 176. CHALHUB,Melhim Namem.
Direitosreais.2.ed.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2014.p.91.
87Emnossosentir,apossediretadoart.1.240-Atemomesmosentidodapossediretadoart.1.197doCódigoCivil,nãonosentidode
haverumdesdobramentodaposse,masnosentidodequeaposseparamoradiaexigeoexercíciofáticodeumapossedireta,demodoque
aexpressãopossediretanoart.1.240-A,emnossosentir, temconotação técnica.Emsentidocontrárioentendeuoenunciadon.502do
CJF/STJdaVJornadadeDireitoCivil.
88TARTUCE,Flávio.Direitocivil.7.ed.SãoPaulo:Método,2015.v.4.p.175.
89“Art.1.239.Aqueleque,nãosendoproprietáriodeimóvelruralouurbano,possuacomosua,porcincoanosininterruptos,semoposição,
área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua
moradia,adquirir-lhe-áapropriedade.”
90“Art.191.Aqueleque,nãosendoproprietáriodeimóvelruralouurbano,possuacomoseu,porcincoanosininterruptos,semoposição,
áreade terra, emzona rural, não superior a cinquentahectares, tornando-aprodutivapor seu trabalhooude sua família, tendonela sua
moradia,adquirir-lhe-áapropriedade.Parágrafoúnico.Osimóveispúblicosnãoserãoadquiridosporusucapião.”
91REsp1040296/ES.RecursoEspecial2008/0059216-7,Relator(a):MinistroMarcoBuzzieMinistroLuisFelipeSalomão,QuartaTurma,
DJe14-8-2015.
92Emsentidocontrário:TARTUCE,Flávio.Direitocivil.7.ed.SãoPaulo:Método,2015.v.4.p.171-2.
93Derechocivil.BuenosAires:Depalma,1947.v.II1.p.47.
94 Também Benedito Silvério Ribeiro parece adotar uma posição temperada pela qualidade da posse no caso concreto: Tratado de
usucapião.8.ed.SãoPaulo:Saraiva,2012.v.1.p.228.
95Posseeusucapião.2.ed.Coimbra:Almedina,2003.p.465-6.
96Dirittocivile.Torino:UnioneTipografico-EditriceTorinese,1926.v.2.parteI.p.174.
97PENTEADO,LucianodeCamargo.Direitodascoisas.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2008.p.265.
98Veja-seNEQUETE, LENINE.Da prescrição aquisitiva (usucapião). 2. ed. Sulina: Porto Alegre, 1970. p. 49. Parece ser nesse
sentidooentendimentodoSTJ.Veja-se,porexemplo,aseguintedecisão:REsp620610/DF.RecursoEspecial2003/0230194-7,Relator(a):
MinistroRaulAraújo,QuartaTurma,DJe19-2-2014,RSTJ,v.233.p.487.
99Ausucapiãotabular.RevistadeDireitoImobiliário,ano38,n.78,jan./jun.2015.p.121-2.
100PENTEADO,LucianodeCamargo.Direitodascoisas.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2008.p.265.
101Veja-searespeito:DÍEZ-PICAZO,Luis,GULLÓN,Antonio.Sistemadederechocivil.7.ed.Madrid:Tecnos,2003.v.III.p.285es.
102Paraaprofundarnotema,veja-seBRANDELLI,Leonardo.Eficáciamaterialdoregistroimobiliário.(Noprelo).
103 A respeito do poder-dever de qualificação jurídica dos títulos submetidos a registro que tem o Registrador, vejam-se as seguintes
decisõesdoConselhoSuperiordaMagistraturadoEstadodeSãoPaulo:
“Vistos, relatados e discutidos estes autos deAPELAÇÃOCÍVELN. 1.041-6/6, da Comarca deMOGIGUAÇU, em que é apelante
MARIA DE LOURDES SYLVESTRE DE OLIVEIRA e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E
DOCUMENTOSECIVILDEPESSOAJURÍDICAda referidaComarca.ACORDAMosDesembargadoresdoConselhoSuperiorda
Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do Relator que fica fazendo parte
integrante do presente julgado. Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores ROBERTO VALLIM
BELLOCCHI,PresidentedoTribunaldeJustiçaeMUNHOZSOARES,Vice-PresidentedoTribunaldeJustiça.SãoPaulo,02dejunhode
2009. (a) RUY CAMILO, Corregedor Geral da Justiça e Relator. VOTO. REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida Inversa – Carta de
Adjudicação–AçãodeAdjudicaçãoCompulsória–Ingressoobstado–Necessidadedeapresentaçãodascertidõesnegativasdedébitodo
INSS e daReceita Federal –Recurso não provido.Trata-se de apelação interposta porMaria deLourdesSylvestre deOliveira contra
sentença que, em procedimento de dúvida inversamente suscitada [...]. O presente recurso não comporta provimento. Primeiramente,
ressalte-sequecabeaoOficialRegistradorprocederàqualificaçãodo título,aindaquese tratede títuloemanadodeautoridade judicial.
Neste sentido, veja-se o que restou decidido na Apelação Cível n. 22.417-0/4, da Comarca de Piracaia, relatada pelo eminente
DesembargadorAntonioCarlosAlvesBraga,entãoCorregedorGeraldaJustiça,cujaementaéaseguinte:RegistrodeImóveis–Dúvida–
Divisão–SubmissãodaCartadeSentençaaosprincípiosregistrários–Qualificaçãodostítulosjudiciais–Práticadosatosregistráriosde
acordocomasregrasvigentesaotempodoregistro–Recursonegado.AnecessidadedepréviaqualificaçãodequalquertítulopeloOficial
Registrador, ainda que se trate de título judicial, encontra-se, aliás, expressamente prevista pelas Normas de Serviço da Egrégia
CorregedoriaGeraldaJustiça,conformeseverificadoitem106doCapítuloXX,TomoII,asaber:‘Incumbeaooficialimpediroregistrode
título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos
judiciais.’ Portanto, o fato de se tratar de carta de adjudicação não se constitui emobstáculo à qualificação levada a efeito peloOficial
Registrador, jáquenenhum títuloestádispensadodocumprimentodosprincípios registrários.Convém ressaltarqueo simples fatode se
tratarde título judicialnão implica,porsi só,adispensaàobservânciadosdispositivos legaisde regência [...].Anteoexposto,pelomeu
voto,negoprovimentoaorecurso.(a)RUYCAMILO,CorregedorGeraldaJustiçaeRelator(Djede22-7-2009)”.
“Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL N. 990.10.034.303-3, da Comarca de AMERICANA, em que é
apelante IVONE STIVANIN e apelado o OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE
PESSOA JURÍDICA da referida Comarca. ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação
unânime,emnegarprovimentoaorecurso,deconformidadecomovotodoDesembargadorRelatorqueficafazendoparte integrantedo
presente julgado.Participaramdo julgamentoosDesembargadoresVIANASANTOS,PresidentedoTribunaldeJustiça,REISKUNTZ,
Revisor Convocado, LUIZ TÂMBARA, Decano, CIRO CAMPOS, LUIS GANZERLA e MAIA DA CUNHA, respectivamente,
Presidentes da Seção Criminal, de Direito Público e de Direito Privado do Tribunal de Justiça. São Paulo, 30 de junho de 2010. (a)
MUNHOZSOARES,CorregedorGeraldaJustiçaeRelator.VOTO.REGISTRODEIMÓVEIS–CartadeAdjudicaçãoexpedidaem
açãodealienaçãojudicial–Acessonegado–PenhorasanterioresafavordoINSSedaFazendaNacional–Indisponibilidadedeterminada
pelaLein.8.212/91,artigo53,§1º–Recursonãoprovido. [...].Primeiramente, ressalte-sequecabeaoOficialRegistradorprocederà
qualificaçãodotítulo,aindaquesetratedetítuloemanadodeautoridadejudicial.Nestesentido,veja-seoquerestoudecididonaApelação
Cíveln.22.417-0/4,daComarcadePiracaia,relatadapeloeminenteDesembargadorAntonioCarlosAlvesBraga,entãoCorregedorGeral
daJustiça,cujaementaéaseguinte:RegistrodeImóveis–Dúvida–Divisão–SubmissãodaCartadeSentençaaosprincípiosregistrários
–Qualificaçãodostítulosjudiciais–Práticadosatosregistráriosdeacordocomasregrasvigentesaotempodoregistro–Recursonegado.
A necessidade de prévia qualificação de qualquer título pelo Oficial Registrador, ainda que se trate de título judicial, encontra-se, aliás,
expressamenteprevistapelasNormasdeServiçodaEgrégiaCorregedoriaGeraldaJustiça,conformeseverificadoitem106doCapítulo
XX, Tomo II, a saber: ‘Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam
consubstanciadoseminstrumentopúblicoouparticular,querematosjudiciais.’Assim,ofatodesetratardecartadeadjudicaçãoexpedida
emautosdeaçãodealienaçãojudicialnãoimpedeaqualificaçãodotítulopeloOficialRegistrador,que,aofazê-lo,nãoincideemsuposto
descumprimentodeordem judicial. [...]Anteo exposto,pelomeuvoto,negoprovimentoaopresente recurso. (a)MUNHOZSOARES,
CorregedorGeraldaJustiçaeRelator.(DJede18-10-2010)”.
104 Aqui entendida com a característica da função registral consistente na credibilidade, com força relativa, daquilo que o Oficial de
Registroafirmanoexercíciodafunçãoregistral.
105Veja-senessesentido,v.g.,aseguintedecisãodoSTJ:
“RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CÓDIGO CIVIL DE 1916. CONTRATO PARTICULAR DE PERMUTA DE IMÓVEL. PACTO
COMISSÓRIO. CLÁUSULA RESOLUTIVA NÃO CONSTANTE DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. INADIMPLEMENTO.
PARALISAÇÃO DA CONSTRUÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA POSTERIORMENTE CELEBRADO PELA
CONSTRUTORA.TERCEIROQUECONHECIAASPENDÊNCIASREFERENTESAOIMÓVEL.PRESUNÇÃORELATIVADO
DOMÍNIO.RECURSODESPROVIDO.1.Tem-seaçãoajuizadacomoescopoprincipalde:(I)resolverocontratoparticulardepermuta
de imóvel celebrado entre as construtoras e a promovente, então proprietária, tendo em vista as consequências do inadimplemento
contratual previstas em cláusula do próprio contrato particular; e (II) anular a compra e venda posterior, celebrada entre aquelas
construtoras e terceiro, a ora recorrente, tendo emvista dolo das partes, alémdos consequentes pedidos de embargo da obra e de sua
demoliçãoedecondenaçãoaopagamentodemultacontratual,perdasedanoselucroscessantes.2.Olapsodecadencialdo§8ºdoart.
178doCC/1916nãoéaplicávelàespécie,porquantotalprazotrienalestávinculadoàretrovenda(art.1.141domesmoCodex),doquenão
cuidaahipóteseemexame.3.ÉaplicáveloprazotambémdecadencialprevistonaalíneabdoincisoVdo§9ºdoart.178doCC/1916,
cujotermoinicialéadatadecaracterizaçãododolo,sendoirrelevante,nocasodosautos,seestesedeucomacelebraçãodocontratode
compraevendaaseranuladooucomoregistroimobiliáriodessaescritura,pois,emqualquerdessashipóteses,nãohouveotranscursode
quatroanos.4.Asinstânciasordináriasconcluíramquearecorrentetinhaconhecimentodaspendênciasquetocavamaoimóvel,combase
naanálisetantodoacervofático-probatóriodosautoscomodascircunstânciasdocasoconcretoedasafirmaçõesfeitasnascontestações
apresentadas pelas construtoras-rés. Então, ainda que acolhida eventual ofensa ao art. 302, III, do CPC, o exame do recurso especial
esbarrarianoóbicedaSúmula7/STJ.5.Opactocomissório(CC/1916,art.1.163)asseguraaovendedorodesfazimentodavenda,quandoo
compradordeixardeefetuaropagamentonadataconvencionada.Entretanto,seacondiçãoresolutivanãoconstardoregistroimobiliário,a
resoluçãodocontratonãooperaefeitosemrelaçãoaterceirosdeboa-fé.6.Todavia,seterceiroadquirentedeimóvelvinculadoàcondição
resolutivaemoutrocontrato,conhecia,dealgumaforma,arestriçãoimpostapelopactocomissório,adjetoaoanteriorcontratodecomprae
venda ou de permuta, agindo, assim, de maneira temerária ou de má-fé na aquisição do bem, não poderá alegar em seu favor haver
presunçãoabsolutadodomínioconstantederegistroimobiliário.7.Apresunçãodeveracidadedosregistrosimobiliáriosnãoéabsoluta,mas
juristantum,admitindoprovaemcontrário.8.Recursoespecialaquesenegaprovimento.”(REsp664523/CE,daQuartaTurma,sendo
RelatoroMinistroRaulAraújo,julgadoem21-6-2012).
Namesma linha, a seguinte decisão doTJRS: “APELAÇÃOCÍVEL.DIREITOSREAISSOBRECOISASALHEIAS.PEDIDODE
DECLARAÇÃODENULIDADEDEESCRITURAPÚBLICAECANCELAMENTODEREGISTROIMOBILIÁRIO.AUSÊNCIA
DEREGISTRODAPROMESSADECOMPRAEVENDAANTERIOR.PROTEÇÃODOTERCEIROADQUIRENTEDEBOA-FÉ.
IMPROCEDÊNCIADOPLEITO.Nãoefetuadooregistrodapromessadecompraevendanamatrículadoimóvelesendoestealienado
aterceirodeboa-fé,ouseja,frustradoodireitoobrigacionaloriginário,diantedaevicçãoocorrida,resta-lheapenasdemandadeperdase
danosemfacedoalienante,hajavistaquenãopossuidireitodesequela.RECURSODESPROVIDOÀUNANIMIDADE.” (Apelação
Cíveln.70043271535,DécimaSétimaCâmaraCível,TribunaldeJustiçadoRS,Relator:LiegePuricelliPires,Julgadoem24-11-2011).
106Nãoseráobjetodopresentetrabalhoaanálisetécnicadeverificaçãoarespeitodetratar-se,ounão,osintituladosprincípiosregistrais
imobiliários,deverdadeirosprincípios jurídicos.Optar-se-áporutilizaranomenclaturaconsagradadeprincípiosregistrais, semque isto
importe,todavia,emumaconcordânciacomquetaisnormassejamrealmenteprincípiosjurídicos.
107 O direito de preferência que tem o locatário de imóvel urbano existe independentemente de sua averbação no registro imobiliário,
porém,elesomenteéoponívelaterceiros,istoé,somentepermiteaadjudicaçãodoimóvel,estejaelecomquemestiver,setiverhavidoa
sua publicidade tempestiva. Sem o registro, tem-se um direito puramente obrigacional, o qual resolver-se-á em perdas e danos; com o
registro,passa-seaterumdireitoobrigacionalcomeficáciareal,istoé,comeficáciaergaomnes,demodoquepodeseropostoaqualquer
pessoa. Sem o registro, a oponibilidade a algum terceiro dependerá da comprovação de que o terceiro em questão conhecia de fato a
existênciadodireitodepreempção.
108Aschamadaspublicidadesprocessualenotarial,emrigor,nãosãoformasdepublicidade,tecnicamentefalando,pornãoconteremos
requisitosnecessáriosparatanto.Sãopúblicas,nosentidodeseremacessíveisaqualquerpessoaquedelasqueiratomarconhecimento,mas
não são espécies de publicidade, pois não agregam nada no que tange à eficácia do ato, à oponibilidade do ato em relação a terceiras
pessoas.
109Aposse,usualmente,équestãoextrarregistral,porserquestãodefato.Trata-seapresentehipótesedeexceçãoàregra,justificadana
previsãolegalconstantedoart.26daLein.6.766/1979.Outraexceção,emqueapossetempossibilidadedeserpublicizada,éadocaso
previstonoart.58daLein.11.977/2009,aqualpode,inclusive,levaràusucapiãoadministrativa,diretamentenoRegistroImobiliário.
110Todososdispositivoscitadosatéaqui,nesteparágrafo,sãodaLein.6.015/1973.
111Vejam-searespeito:art.1.387doCódigoCivileart.167,II,2,daLein.6.015/1973.
112Como,porexemplo,umamedidadeindisponibilidade,tomadanoexercíciodopodergeraldecautelaquetemoMagistrado.
113Como ocorre, v.g., no caso de ser reconhecida, judicialmente, a existência de uma união estável, que faça comunicar bem que no
registroimobiliárioconstemcomoprivativo.
114Aformacomqueessesatosingressamnoregistroimobiliário,istoé,aformadeinstrumentalizarreferidosatos,éacontidanoart.221,
IV,daLein.6.015/1973.Sãooschamadostítulosregistraisjudiciais.
115Provamessaassertiva,alémdosartigoscitadosnoparágrafoanterior,osarts.169,172,240e259daLein.6.015/1973,bemcomoos
arts.615-A,659,§4º,e945doCPC,earts.1.227,1.245e1.501doCódigoCivil.
116 “Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir oumodificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em
relaçãoaatosjurídicosprecedentes,nashipótesesemquenãotenhamsidoregistradasouaverbadasnamatrículadoimóvelasseguintes
informações: I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias; II – averbação, por solicitação do interessado, de
constrição judicial,doajuizamentodeaçãodeexecuçãooudefasedecumprimentodesentença,procedendo-senos termosprevistosdo
art.615-AdaLein.5.869,de11dejaneirode1973–CódigodeProcessoCivil;III–averbaçãoderestriçãoadministrativaouconvencional
aogozodedireitosregistrados,deindisponibilidadeoudeoutrosônusquandoprevistosemlei;eIV–averbação,mediantedecisãojudicial,
da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos
termosdoincisoIIdoart.593daLein.5.869,de11dejaneirode1973–CódigodeProcessoCivil.Parágrafoúnico. Nãopoderãoser
opostassituações jurídicasnãoconstantesdamatrículanoRegistrode Imóveis, inclusivepara finsdeevicção,ao terceirodeboa-féque
adquiriroureceberemgarantiadireitosreaissobreoimóvel,ressalvadosodispostonosarts.129e130daLein.11.101,de9defevereiro
de2005,eashipótesesdeaquisiçãoeextinçãodapropriedadequeindependamderegistrodetítulodeimóvel.
Art. 55. A alienação ou oneração de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio
edilício, devidamente registrada, não poderá ser objeto de evicção ou de decretação de ineficácia,mas eventuais credores do alienante
ficam sub-rogados no preço ou no eventual crédito imobiliário, sem prejuízo das perdas e danos imputáveis ao incorporador ou
empreendedor,decorrentesdeseudoloouculpa,bemcomodaaplicaçãodasdisposiçõesconstantesdaLein.8.078,de11desetembrode
1990.
Art. 56. A averbação na matrícula do imóvel prevista no inciso IV do art. 54 será realizada por determinação judicial e conterá a
identificaçãodaspartes,ovalordacausaeojuízoparaoqualapetiçãoinicialfoidistribuída.§1ºParaefeitodeinscrição,aaverbaçãode
que trata ocaput é considerada semvalor declarado. § 2ºA averbação de que trata ocaput será gratuita àqueles que se declararem
pobressobaspenasdalei.§3ºOOficialdoRegistroImobiliáriodeverácomunicaraojuízoaaverbaçãoefetivadanaformadocaput,no
prazodeatédezdiascontadodasuaconcretização.§4ºAaverbaçãorecairápreferencialmentesobreimóveisindicadospeloproprietárioe
serestringiráaquantossejamsuficientesparagarantirasatisfaçãododireitoobjetodaação.”
117Tratadodedireitoprivado.3.ed.RiodeJaneiro:Borsoi,1971.t.XI.§1.191,2.
118Veja-se,porexemplo:CHALHUB,MelhimNamem.Direitosreais.2.ed.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2014.p.84-6.
119Elementosdederechocivil.2.ed.Barcelona:Bosch,1991.v.IIIbis.p.152.
120Derechocivil.10.ed.Madrid:Edisofer,2004.v.III.p.199-200.
121Fundamentosdelderechocivilpatrimonial.4.ed.Madrid:EditorialCivitas,1995.t.III.p.747-8.
122WAMBIER,LuizRodrigues;TALAMINI,Eduardo.Cursoavançadodeprocessocivil. 14. ed. São Paulo:Revista dosTribunais,
2015.v.3.p.337.
123Veja-se a respeito: “AtoNormativo n. 295-PGJ/CGMP/CPJ, de 12 de novembro de 2002 (Pt. n. 37.534/02) Estabelece normas de
racionalizaçãodeserviçonoque tangeà intervençãodoMinistérioPúblico,comofiscalda lei,noprocessocivil, emaçõesdeusucapião
individualdeimóveisurbanosoururais.
O PROCURADOR-GERAL DE JUSTIÇA, o CORREGEDOR-GERAL DO MINISTÉRIO PÚBLICO e o COLÉGIO DE
PROCURADORESDEJUSTIÇA,pormeiodeseuÓRGÃOESPECIAL,noexercíciodasatribuiçõesquelhessãoconferidaspelosarts.
19,XII,c,42,XI,e22,VI,daLeiComplementarEstadualn.734,de26denovembrode1993,e
CONSIDERANDOque compete ao Procurador-Geral de Justiça expedir atos e instruções para a boa execução das leis no âmbito do
MinistérioPúblico(art.19,XII,c,daLeiComplementarEstadualn.734,de26denovembrode1993);
CONSIDERANDOque aoCorregedor-Geral doMinistérioPúblico cabe expedir atos visando à regularidade e ao aperfeiçoamento dos
serviçosinstitucionais,noslimitesdesuasatribuições(art.42,XI,leg.cit.);
CONSIDERANDOqueoColégiodeProcuradoresdeJustiça,pormeiodeseuÓrgãoEspecial,instadopeloProcurador-GeraldeJustiça,
nostermosdoart.22,VI,daLeiComplementarEstadualn.734,de26denovembrode1993,manifestou-sefavoravelmente,emreunião
ordináriarealizadaem6denovembrode2002,sobreaediçãodeatonormativoqueestabeleçanormasderacionalizaçãodeserviçonoque
tangeàintervençãodoMinistérioPúblico,comofiscaldalei,nasaçõesdeusucapião;
CONSIDERANDO que a progressiva evolução institucional doMinistério Público ampliou suas atribuições na área cível, acarretando
considerávelsobrecargadetrabalhonasPromotoriasdeJustiça;
CONSIDERANDOque o perfil institucional traçado pelaConstituição daRepública (arts. 127 e 129) priorizou a atuação doMinistério
Público,comoórgãoagente,naáreadeinteressesdifusosecoletivos,gerandocomissoumajustaexpectativasocialdeeficienteeintegral
defesadessesinteresses;
CONSIDERANDOque, para bemcumprir todas suas funções institucionais, é necessário que oMinistérioPúblico fixe prioridades que
racionalizemosmeiosdequedispõe,tornandosuaatuaçãomaiseficaz;
CONSIDERANDOqueaexpressão‘interessepúblico’,constantedoart.82,III,doCódigodeProcessoCivil,mereceinterpretaçãoque
melhorseajusteaoperfilconstitucionaldaInstituição;
CONSIDERANDOque,emsuasmanifestaçõesprocessuais,cabeaoMinistérioPúblico,exclusivamente,examinareidentificar,emcada
caso,aexistênciadeuminteressepúblicoimediatoeconcretoquejustifiquesuaintervenção;
CONSIDERANDO que, em razão desse modelo institucional, nem todos os textos legais que preveem a intervenção obrigatória do
MinistérioPúblicoforamintegralmenterecepcionadospelaCartade1988;
CONSIDERANDOque,nasaçõesindividuaisdeusucapião,ointeressepatrimonialdaFazendaPública,porsisó,nãoacarretaointeresse
públicodequetrataoart.82,III,doCódigodeProcessoCivil;
CONSIDERANDOquesomenteafaltadeintimaçãodomembrodoMinistérioPúblico,enãoaausênciadesuaefetivamanifestaçãonos
autos,acarretanulidadeprocessual;
RESOLVEMEXPEDIROSEGUINTEATONORMATIVO:
Art.1ºAtuandocomofiscaldalei(custoslegis),oPromotordeJustiçapoderádeixardesemanifestarnasaçõesindividuaisdeusucapião
deimóvel.
§1ºOdispostonocaputdesteartigonãoseaplicaàshipótesesdeaçõesqueenvolvamparcelamentoilegaldosoloparafinsurbanosou
rurais,bemcomoàquelasemquehajainteressedeincapazes(art.82,I,doCódigodeProcessoCivil)ouemquesevislumbrerisco,ainda
quepotencial,delesãoainteressessociaiseindividuaisindisponíveis.
§2ºAoexaminarosautoseentenderquedevaprocederconformeodispostonocaputdesteartigo,oPromotordeJustiçaconsignaráque
deixa de intervir por não vislumbrar, até então, qualquer hipótese que justifique a atuação fiscalizatória protetiva do órgão doMinistério
Público.
§3ºOexamemencionadono§2ºdesteartigodeveráserrenovadoemtodavistadosautos,podendoserrealizadoaqualquermomento.
Art.2ºEsteatonormativoentraráemvigornadatadesuapublicação”.
124Porsiouporseusprepostosautorizados,massempresobsuaresponsabilidade.
125Osdocumentosnotariaisprotocolaressãooslavradosnoslivrosdonotário,ouosarquivados,nooriginal,naserventianotarial,sempre
derivados da intervenção notarial.Os documentos extraprotocolares, por seu turno, são os criados fora dos livros de notas, os quais se
entregamnooriginalaosinteressados,podendo,entretanto,haveroarquivodecópianotabelionato.
126ConformelecionaMarcosBernardesdeMello,háduasconotaçõesaconsiderarquandosefalaemsuportefáctico:a)umaquedesigna
oenunciadológicodanormaemqueserepresentaahipótesefácticacondicionantedesuaincidência;b)outraquenomeiaoprópriofato
quandomaterializado nomundo. a)Ao suporte fáctico, enquanto considerado apenas como enunciado lógico da norma jurídica, se dá o
nomedesuportefácticohipotéticoouabstrato,umavezqueexiste,somente,comohipóteseprevistapelanormasobreaqual,seocorrer,
dar-se-á a sua incidência. b)Ao suporte fáctico quando jámaterializado, isto é, quando o fato previsto como hipótese se concretiza no
mundofáctico,denomina-sesuportefácticoconcreto”(Teoriadofatojurídico:planodaexistência.9.ed.SãoPaulo:Saraiva,1999.p.
36-37).
127Teoriadofatojurídico:planodaexistência.9.ed.SãoPaulo:Saraiva,1999.p.109.
128Tratadodedireitoprivado.Campinas:Bookseller,2000.t.2.p.422.
129MELLO,MarcosBernardesde.Teoriadofatojurídico:planodaexistência.9.ed.SãoPaulo:Saraiva,1999.p.112.
130SegundoliçãodeMarcosBernardesdeMello,denomina-se“atojurídico”(latosensu)“ofatojurídicocujosuportefácticotenhacomo
cerne uma exteriorização consciente de vontade, dirigida a obter um resultado juridicamente protegido ou não proibido e possível”.
Subdivide-se o ato jurídico em a) ato jurídico stricto sensu, que é o “fato jurídico que tem por elemento nuclear do suporte fáctico
manifestaçãooudeclaraçãounilateraldevontadecujosefeitosjurídicossãoprefixadospelasnormasjurídicaseinvariáveis,nãocabendoàs
pessoasqualquerpoderdeescolhadacategoria jurídicaoudeestruturaçãodoconteúdodasrelações jurídicasrespectivas”,eb)negócio
jurídico, que consiste no “fato jurídico cujo elemento nuclear do suporte fáctico consiste em declaração oumanifestação consciente de
vontade,emrelaçãoàqualosistemajurídicofacultaàspessoas,dentrodelimitespredeterminadosedeamplitudevária,opoderdeescolha
decategoria jurídicaedeestruturaçãodoconteúdoeficacialdasrelações jurídicasrespectivas,quantoaoseusurgimento,permanênciae
intensidadenomundojurídico”(Teoriadofatojurídico:planodaexistência.9.ed.SãoPaulo:Saraiva,1999.p.119-165).
131Paraaprofundarotemaatanotarial,veja-se:BRANDELLI,Leonardo.Teoriageraldodireitonotarial.4. ed.SãoPaulo:Saraiva,
2011.BRANDELLI,Leonardo(Coordenador).Atanotarial.PortoAlegre:InstitutodeRegistroImobiliáriodoBrasileSérgioFabrisEditor,
2004.
132 Importante notar que é correta a exigência legislativa de oNotário colher declarações pormeio de ata notarial, e não pormeio de
escriturapública,umavezquetrata-sedeumfato,ouumato-fatopresenciadoecaptado,enãodeumatojurídico.Adeclaraçãosomente
seriaumato jurídicoasercaptadopormeiodeescrituranaqueles raroscasosemquese tratadeumadeclaraçãounilateraldevontade
endereçadaacomporosuporte fáticoabstratodeumato jurídicounilateral,comoumapromessade recompensa,porexemplo.Nãoéo
caso da captação de declarações sobre a posse exercida por alguém, trata-se, corretamente, de ata notarial, e não de escritura pública
declaratória.
133Veja-seotópicosobreusucapiolibertatisacima.
134Veja-se:WAMBIER, Luiz Rodrigues, TALAMINI, Eduardo.Curso avançado de processo civil. 14. ed. São Paulo: Revista dos
Tribunais,2015.v.3.p.336.
135Nessesentido,porexemplo:THEODOROJÚNIOR,Humberto.Cursodedireitoprocessualcivil.31.ed.RiodeJaneiro:Forense,
2003.v.III.p.173-4.PosiçãocontráriaéadeWAMBIER,LuizRodrigues,TALAMINI,Eduardo.Cursoavançadodeprocessocivil.
14.ed.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2015.v.3.p.336.
136Veja-se:WAMBIER, Luiz Rodrigues, TALAMINI, Eduardo.Curso avançado de processo civil. 14. ed. São Paulo: Revista dos
Tribunais,2015.v.3.p.334.THEODOROJÚNIOR,Humberto.Cursodedireitoprocessualcivil.31.ed.RiodeJaneiro:Forense,2003.
v.III.p.173.
137Parece sernesse sentidoo entendimentode:MARINONI,LuizGuilherme,ARENHART,SérgioCruz,MITIDIERO,Daniel.Novo
cursodeprocessocivil.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2015.v.2.p.78-81.MesmonoCPCde1973,jáasseveraraLenineNequete,a
usucapião poderia ser invocada por terceiros juridicamente interessados, como os credores, por exemplo (NEQUETE, Lenine. Da
prescriçãoaquisitiva(usucapião).2.ed.PortoAlegre:Sulina,1970.p.39-40).
138Tratadodeusucapião.8.ed.SãoPaulo:Saraiva,2012.v.1.p.60.
139WAMBIER,LuizRodrigues,TALAMINI,Eduardo.Cursoavançadodeprocessocivil. 15. ed. São Paulo:Revista dosTribunais,
2015.v.1.p.190-1.
140 Ver MARINONI, Luiz Guilherme, ARENHART, Sérgio Cruz, MITIDIERO, Daniel. Novo curso de processo civil. São Paulo:
RevistadosTribunais,2015.v.2.p.80-1.
141Item138.2doCapítuloXXdasNormasdeServiçoExtrajudiciaisdaCorregedoria-GeraldeJustiçadeSãoPaulo.
142NoEstadodeSãoPaulo,oJuízoCorregedorPermanente.
143NoEstadodeSãoPaulo,entendeu-seque,numaretificaçãoderegistro,sehouverimpugnação,ejulgando-aoRegistradorinfundada,
rejeitá-la-á, seguindo com a retificação, e notificando o impugnante para que recorra aoMM. Juízo Corregedor Permanente, se assim
desejar.Éoquedecorredoitem138.19,doCapítuloXX,dasNormasdeServiçoExtrajudiciaisdaCorregedoriaGeraldeJustiçadoEstado,
cujoteoréoseguinte:“138.19.Decorridooprazode10(dez)dias,prorrogávelumaúnicavezpor20diasapedido,semaformalizaçãode
transaçãoparasolucionaradivergência,oOficialdeRegistrodeImóveis:I–seaimpugnaçãoforinfundada,rejeitá-la-ádeplanopormeio
deatomotivado,doqualconstemexpressamenteasrazõespelasquaisassimaconsiderou,eprosseguiránaretificaçãocasooimpugnante
nãorecorranoprazode10(dez)dias.Emcasoderecurso,oimpugnanteapresentarásuasrazõesaoOficialdeRegistrodeImóveis,que
intimará o requerente para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 10 (dez) dias e, em seguida, encaminhará os autos,
acompanhados de suas informações complementares, ao Juiz Corregedor Permanente competente; ou II – se a impugnação for
fundamentada,depoisdeouviro requerenteeoprofissionalquehouverassinadoaplanta,na formado subitem138.18,destaSubseção,
encaminhará os autos ao Juiz Corregedor Permanente competente. NOTA – Consideram-se infundadas a impugnação já examinada e
refutadaemcasosiguaisousemelhantespeloJuízoCorregedorPermanenteoupelaCorregedoriaGeraldaJustiça;aqueointeressadose
limitaadizerquearetificaçãocausaráavançonasuapropriedadesemindicar,deformaplausível,ondeedequeformaissoocorrerá;aque
não contém exposição, ainda que sumária, dos motivos da discordância manifestada; a que ventila matéria absolutamente estranha à
retificação;eaqueoOficialdeRegistrodeImóveis,pautadopeloscritériosdaprudênciaedarazoabilidade,assimreputar”.
144 Se o bem tiver sido arrecadado pelamassa falida, namedida em que o reconhecimento da usucapião implica perda do direito real
usucapido,ojuízouniversaldafalênciaatraiparasiacompetência(CC114842/GO.ConflitodeCompetência2010/0205009-9,Relator(a):
MinistroLuisFelipeSalomão,SegundaSeção,DJe3-3-2015).Nãotendohavidoaarrecadaçãodobempelamassafalida,nãohaverávis
attractiva do Juízo falimentar (AgRg no CC 116417/RJ. Agravo Regimental no Conflito de Competência 2011/0062812-1, Relator(a):
MinistraNancyAndrighi,SegundaSeção,DJe26-10-2012).
145ARAÚJO,FabioCaldasde.Ousucapiãonoâmbitomaterialeprocessual.RiodeJaneiro:Forense,2003.p.295.
146Assim,porexemplo,odecididonoAgRgnoREsp1248859/SC.AgravoRegimentalnoRecursoEspecial2011/0082272-0,Relator(a):
MinistroOlindoMenezes(DesembargadorConvocadodoTRF1ªRegião),PrimeiraTurma,DJe12-8-2015,quereconheceuacompetência
daJustiçaFederalemrazãododemonstradointeressedaUniãoportratar-sedeterrenodemarinha;noAgRgnoCC122649/SP.Agravo
RegimentalnoConflitodeCompetência2012/0101921-2,Relator(a):MinistraMariaIsabelGallotti,SegundaSeção,DJe28-8-2012,noqual
ficouassentadoquehácompetênciadaJustiçaEstadualqueaUniãonãomanifestainteresseemusucapiãodeimóvelqueconfrontacom
imóvelseu;noREsp946713/RS.RecursoEspecial2007/0097400-9,Relator(a):MinistroHonildoAmaraldeMelloCastro(Desembargador
Convocado doTJ/AP),QuartaTurma,DJe 26-10-2009, no qual decidiu-se que há competência da Justiça Federal quando há interesse
jurídicodaCaixaEconômicaFederalemrazãodedenunciaçãoàlideacolhidapelaprópriaJustiçaFederal;ounoCC97359/SP.Conflitode
Competência2008/0157898-8,Relator(a):MinistroSidneiBeneti,SegundaSeção,DJe24-6-2009,emquereconheceu-seacompetênciada
JustiçaFederalparaausucapiãodeimóvelconfrontantecomriofederal,porhaverdemonstradointeressedaUnião.
147 O que, aliás, parece estar de acordo com entendimento do STJ, nos termos do decidido no REsp 1095357/SP. Recurso Especial
2008/0227540-0, Relator(a): Ministra Eliana Calmon, Segunda Turma, DJe 1º-7-2009: “Processual Civil e Administrativo. Ação de
usucapiãoextraordinário.Manifestaçãodauniãonosautos,opondo-seaopedido.Competência:JustiçaFederal.Súmula150/STJ”.
148AgRgnoAg730279/SP.AgravoRegimentalnoAgravodeInstrumento2005/0210825-4,Relator(a):MinistroSidneiBeneti,Terceira
Turma,DJ27-2-2008.p.189.
149Nessemesmo sentido, veja-se também:PENTEADO,Luciano deCamargo.Direitodascoisas. SãoPaulo:Revista dosTribunais,
2008.p.268.
150RIBEIRO,BeneditoSilvério.Tratadodeusucapião.8.ed.SãoPaulo:Saraiva,2012.v.1.p.782.
151Sobreaprudênciaregistralenotarial,veja-se:DIP,Ricardo.Registrodeimóveis(váriosestudos).PortoAlegre:safE,2005.p.11-34.
DIP,Ricardo.Prudêncianotarial.SãoPaulo:Quinta,2012.
152 Embora a Lei n. 11.977/2009 somente preveja a aplicação dessa hipótese de usucapião administrativa para as regularizações de
interesse social – estando ela prevista no art. 60da aludida lei, dentrodaSeção II, que trata da regularização fundiária de interesse
social,tendoaregularizaçãofundiáriadeinteresseespecíficoregrasespeciaisprevistasnoart.61es.,noEstadodeSãoPaulo,pornorma
administrativa da E. CorregedoriaGeral da Justiça –, parece que foi tal possibilidade ampliada, permitindo-se-lhe a aplicação tanto nas
regularizaçõesdeinteressesocialquantonasdeinteresseespecífico,nostermosdoitem298es.,doCapítuloXX,dasNormasdeServiço
Extrajudicial.
153NoEstadodeSãoPaulo,asformalidadesregistraisparaoregistrodetaistítulosfoibastantemitigadaemrazãodointeressesocial–
jurídicoeeconômico–naformalizaçãodapropriedadeinformal.Veja-searespeitooitem287es.doCapítuloXXdasNormasdeServiço
daCorregedoriaGeraldaJustiça.
154AsseveramJoseLuisLacruzBerdejo eFranciscodeAsisSanchoRebullidaqueo “Registrono es aptoparapublicar una relación,
comolaposesoria,taninestable,dematicestancambiantesy,sobretodo,tandependientedesituacionesdehecho”(Elementosdederecho
civil.2.ed.Barcelona:Bosch,1991.v.IIIbis.p.150).
155Emsentidocontrário,entendendoseroprazodoart.1.238doCódigoCiviloaplicável:CHALHUB,MelhimNamem.Direitosreais.2.
ed.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2014.p.93.
156Emborao art. 60 emcomento fale emdeclarar não ter reconhecidoo “direito à usucapiãode imóveis emáreasurbanas”, ocaput
remeteaos requisitosdoart.183daCartaMagna,demodoquepareceseramelhor interpretaçãoadequenãopode terhavidoprévio
reconhecimentodeusucapiãoconstitucionalurbana,enãoqualquerusucapiãourbana.
157Aesterespeito,veja-se:DIPIETRO,MariaSylviaZanela.Concessãodeusoespecialparafinsdemoradia(MedidaProvisória2.220,
de 4.9.2001). In: DALLARI, Adilson Abreu, FERRAZ, Sérgio (Coordenadores). Estatuto da cidade (Comentários à Lei federal
10.257/2001).SãoPaulo:Malheiros,2002.p.157-8.
158Ver art. 6º, § 2º, daMedida Provisória n. 2.220/2001. Em sentido contrário,Maria Sylvia Zanella Di Pietro, para quem aMedida
Provisória não pode impor sua regulamentação em relação aos bens estaduais emunicipais,mas tão-somente em relação aos bens da
União.ÉquenestamatériaaUnião,emrelaçãoaosbensmunicipaiseestaduais,somentetemcompetênciaparaestabelecernormasgerais
(Concessãodeusoespecialparafinsdemoradia(MedidaProvisória2.220,de4-9-2001).In:DALLARI,AdilsonAbreu,FERRAZ,Sérgio
(Coordenadores).Estatutodacidade(ComentáriosàLeifederal10.257/2001).SãoPaulo:Malheiros,2002.p.157-9).
159Concessão de uso especial para fins demoradia (Medida Provisória 2.220, de 4-9-2001), InDALLARI,AdilsonAbreu, FERRAZ,
Sérgio(Coordenadores).Estatutodacidade(ComentáriosàLeifederal10.257/2001).SãoPaulo:Malheiros,2002.p.163.
160“Art.4ºNocasodeaocupaçãoacarretarriscoàvidaouàsaúdedosocupantes,oPoderPúblicogarantiráaopossuidoroexercíciodo
direitodequetratamosarts.1ºe2ºemoutrolocal.Art.5ºÉfacultadoaoPoderPúblicoasseguraroexercíciododireitodequetratamos
arts.1ºe2ºemoutrolocalnahipótesedeocupaçãodeimóvel:I–deusocomumdopovo;II–destinadoaprojetodeurbanização;III–de
interessedadefesanacional,dapreservaçãoambientaledaproteçãodosecossistemasnaturais;IV–reservadoàconstruçãoderepresase
obrascongêneres;ouV–situadoemviadecomunicação”.
161“Art.6ºOtítulodeconcessãodeusoespecialparafinsdemoradiaseráobtidopelaviaadministrativaperanteoórgãocompetenteda
AdministraçãoPúblicaou,emcasoderecusaouomissãodeste,pelaviajudicial.§1ºAAdministraçãoPúblicateráoprazomáximodedoze
mesesparadecidiropedido,contadodadatadeseuprotocolo.§2ºNahipótesedebemimóveldaUniãooudosEstados,o interessado
deveráinstruirorequerimentodeconcessãodeusoespecialparafinsdemoradiacomcertidãoexpedidapeloPoderPúblicomunicipal,que
atestealocalizaçãodoimóvelemáreaurbanaeasuadestinaçãoparamoradiadoocupanteoudesuafamília”.
162Concessãode uso especial para fins demoradia (MedidaProvisória 2.220, de 4-9-2001), In:DALLARI,AdilsonAbreu,FERRAZ,
Sérgio(Coordenadores).Estatutodacidade(ComentáriosàLeifederal10.257/2001).SãoPaulo:Malheiros,2002.p.164-5.
163OEstatutodacidade.SãoPaulo:NDJ,2002.p.93.
164Vera respeito:BRANDELLI,Leonardo.Publicidade registralnas relaçõescontratuais. In:HIRONAKA,GiseldaMaria Fernandes
Novaes,TARTUCE,Flávio.Direitocontratual:temasatuais.SãoPaulo:Método,2007.p.603-25.
165GONÇALVES,CarlosRoberto.Responsabilidadecivil.9.ed.SãoPaulo:Saraiva,2005.p.23-4.
166STOCO,Rui.Tratadoderesponsabilidadecivil.6.ed.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2004.p.151.
167Instituiçõesdedireitocivil.18.ed.RevistaeatualizadaporCaitlinMulholland.RiodeJaneiro:Forense,2014.p.1268-70.
168Culpaemsentidocivil,abrangendotantoodoloquantoaculpastrictosensu,emsuasmodalidades.
169 Equivocado, neste ponto, datamaxima venia, o decidido pelo STF no RE 201.595-4/SP: “RESPONSABILIDADE OBJETIVA –
ESTADO–RECONHECIMENTODEFIRMA–CARTÓRIOOFICIALIZADO.RespondeoEstadopelosdanoscausadosemrazãode
reconhecimentodefirmaconsideradaassinaturafalsa.Emsetratandodeatividadecartoráriaexercidaàluzdoartigo236daConstituição
Federal,aresponsabilidadeobjetivaédonotário,noqueassumeposiçãosemelhanteàdaspessoasjurídicasdedireitoprivadoprestadoras
deserviçospúblicos–§6ºdoartigo37tambémdaCartadaRepública”(STF,RE201.595-4/SP,Rel.Min.MarcoAurélio,SegundaTurma,
DJU20-4-2001).
170Registrodeimóveis(váriosestudos).PortoAlegre:safE,2005.p.363-4.
171Tratadoderesponsabilidadecivil.6.ed.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2004.p.576-7.
172Responsabilidade civil, penal e administrativa dos notários e registradores e o danomoral (versão atualizada comoCódigoCivil de
2002),In:BRANDELLI,Leonardo(Coordenador).Direitocivileregistrodeimóveis.SãoPaulo:Método,2007.p.57-8.
173ResponsabilidadecivildoEstadodecorrentedeatosnotariaisederegistro.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2005.p.262.
174“Art.22.Osnotárioseoficiaisderegistro,temporáriosoupermanentes,responderãopelosdanosqueeleseseusprepostoscausema
terceiros,inclusivepelosrelacionadosadireitoseencargostrabalhistas,napráticadeatosprópriosdaserventia,asseguradoaosprimeiros
direitoderegressonocasodedoloouculpadosprepostos”.
175 Veja-se a respeito, exemplificativamente: “ADMINISTRATIVO. DANOS MATERIAIS CAUSADOS POR TITULAR DE
SERVENTIAEXTRAJUDICIAL.ATIVIDADEDELEGADA.RESPONSABILIDADESUBSIDIÁRIADOESTADO.1.Hipóteseem
queoTribunaldeorigemjulgouprocedenteopedidodeduzidoemAçãoOrdináriamovidacontraoEstadodoAmazonas,condenando-oa
pagarindenizaçãopordanosimputadosaotitulardeserventia.2.Nocasodedelegaçãodaatividadeestatal(art.236,§1º,daConstituição),
seudesenvolvimentodevesedarporcontaeriscododelegatário,nosmoldesdoregimedasconcessõesepermissõesdeserviçopúblico.3.
Oart.22daLei8.935/1994éclaroaoestabeleceraresponsabilidadedosnotárioseoficiaisderegistropordanoscausadosaterceiros,não
permitindoainterpretaçãodequedeverespondersolidariamenteoenteestatal.4.Tantoporsetratardeserviçodelegado,comopelanorma
legalemcomento,nãohácomo imputareventual responsabilidadepelos serviçosnotariaise registraisdiretamenteaoEstado.Aindaque
objetivaaresponsabilidadedaAdministração,estasomenterespondedeformasubsidiáriaaodelegatário,sendoevidenteacarênciadeação
por ilegitimidade passiva ad causam. 5. Em caso de atividade notarial e de registro exercida por delegação, tal como na hipótese, a
responsabilidadeobjetivapordanosédonotário,diferentementedoqueocorrequandosetratardecartórioaindaoficializado.Precedente
do STF. 6. Recurso Especial provido” (REsp 1087862/AM. Recurso Especial 2008/0204801-9. Segunda Turma. Relator Min. Herman
Benjamin.DJe19-5-2010).
176Tratadoderesponsabilidadecivil.6.ed.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2004.p.573.
177Ver,nessesentido:ERPEN,DécioAntonio.Responsabilidadecivil,penaleadministrativadosnotárioseregistradoreseodanomoral
(versão atualizada com o Código Civil de 2002), In: BRANDELLI, Leonardo (Coordenador).Direito civil e registro de imóveis. São
Paulo:Método,2007.p.60.DIP,Ricardo.Registrodeimóveis(váriosestudos).PortoAlegre:safE,2005.p.365-6.
178“Art.28.Alémdoscasosexpressamenteconsignados,osoficiaissãocivilmenteresponsáveisportodososprejuízosque,pessoalmente,
oupelosprepostosousubstitutosqueindicarem,causarem,porculpaoudolo,aosinteressadosnoregistro”.
179 “Art. 38.OsTabeliães de Protesto de Títulos são civilmente responsáveis por todos os prejuízos que causarem, por culpa ou dolo,
pessoalmente,pelossubstitutosquedesignaremouEscreventesqueautorizarem,asseguradoodireitoderegresso”.
180Veja-se:STOCO,Rui.Tratadoderesponsabilidadecivil.6.ed.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2004.p.575.
181Registrodeimóveis(váriosestudos).PortoAlegre:safE,2005.p.365-6.
182STOCO,Rui.Tratadoderesponsabilidadecivil.6.ed.SãoPaulo:RevistadosTribunais,2004.p.165.
183Responsabilidadecivil.9.ed.SãoPaulo:Saraiva,2005.p.482-9.
184Veja-searespeito:DIP,Ricardo.Registrodeimóveis (váriosestudos).PortoAlegre:safE,2005.p.364-5.ERPEN,DécioAntonio.
Responsabilidadecivil,penaleadministrativadosnotárioseregistradoreseodanomoral(versãoatualizadacomoCódigoCivilde2002).
In:BRANDELLI,Leonardo(Coordenador).Direitocivileregistrodeimóveis.SãoPaulo:Método,2007.p.59-61.