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Capítulo 21

Avaliações em massa com ênfase em planta de valores

Antônio Sérgio Liporoni

engenharia de avaliações C ibape-sp

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1. Conceitos

A origem das avaliações em massa confunde-se, historicamente, com a cobrança de impostos sobre a propriedade imobiliária, sendo este tributo, de origem milenar. Tratando-se de uma das fontes de tributação das mais tradicionais e tendo o valor dos imóveis como base de lançamento, é certo que a evolução das metodologias de avaliação em massa foram direcionadas no sentido da apuração dos valores territoriais e prediais dos imóveis, denominados valores venais.

A avaliação em massa de imóveis urbanos tem como objetivo a determinação sistemática, em larga escala, dos valores dos imóveis, de forma a manter uma justa proporcionalidade destes valo-res entre si, em face da localização de forma genérica e das características específicas de terrenos e benfeitorias, por meio de metodologia e critérios de avaliações.

A avaliação em massa tem como princípios fundamentais a identificação e caracterização de zonas homogêneas e a definição das condições paradigma dos valores genéricos.

As zonas homogêneas podem ser definidas como regiões que possuem, genericamente, a mesma valorização imobiliária, determinadas quer seja por pólos que provocam valorizações ou desvalorizações sistêmicas, quer seja pelo padrão construtivo das edificações que nela se encon-tram. Normalmente, zonas homogêneas caracterizam-se por apresentar, sobre toda sua extensão, atividades semelhantes de uso do solo, intensidade, tipologia, padrão construtivo e ocupação. Podem ser identificadas como distritos, bairros ou conjuntos de bairros, loteamentos, condomí-nios horizontais, centros administrativos e comerciais, corredores comerciais e seu entorno, áreas industriais, áreas sob restrições ambientais, ou até mesmo áreas sem limites físicos ou políticos preexistentes, por determinação do próprio zoneamento ou plano diretor do município.

Nos casos de regiões homogêneas, um simples elemento amostral pode representar um número nada desprezível de outros elementos, infringindo a hipótese básica da independência deles, admi-tida nos modelos de regressão que utilizam o método dos mínimos quadrados que pode conduzir a resultados viesados. Nestes casos recomenda-se a utilização das “regressões espaciais”.

A avaliação em massa de terrenos parte de uma intensa pesquisa de valores de mercado cole-tados em oferta ou em transações recentemente realizadas no mercado imobiliário do município, que serão agrupadas em cada zona homogênea definida, em quantidade proporcional à extensão territorial e suficiente para que sejam identificadas todas as variáveis influenciantes na composição do valor de terreno, possibilitando que seja estabelecida uma equação matemática que correlacione todas estas variáveis aos valores observados no mercado imobiliário.

Tarefa importante para a elaboração de uma avaliação em massa, que possa ser aplicada aos imóveis urbanos de determinada região ou município, é a definição da situação paradigma para o universo estudado, isto é, definir os parâmetros para as variáveis estudadas em cada uma das regiões homogêneas estabelecidas, para a formação dos valores de faces de quadra.

avaliações em massa com ênfase em planta de valores C antônio sérgio liporoni

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Como exemplo pode-se citar a aplicação da variável área, uma característica física peculiar a cada imóvel estudado, não se devendo aplicá-la genericamente sem maiORES cuidados, devido à dife-renciação que ocorre bairro a bairro, loteamento a loteamento, onde as características do terreno, especialmente a área, são padronizadas de formas distintas, em função de zoneamentos, caracte-rísticas socioeconômicas e outros aspectos que assim a conduzem. No caso de Plantas de Valores, por exemplo, definir-se uma área paradigma igual para o município inteiro provocaria um grande erro no momento do lançamento dos impostos, pois a área não é uma característica uniforme para todas as faces de quadras, bairros e municípios. A variável área é uma característica implícita dos lotes, onde cada loteamento tem sua área paradigma.

Com a formação do universo amostral, a identificação das variáveis influenciantes e o estabele-cimento das situações paradigmas para a região em estudo, parte-se então para o tratamento da amostragem obtida e, obviamente, a análise de suas características observadas. Este tratamento poderá ser realizado pela metodologia determinística (homogeneização dos valores por estatística descritiva ou por fatores de ponderação), pela metodologia probabilística (regressão linear múltipla por inferência estatística), ou ainda, outras tecnologias, sendo aplicada aquela que melhor se adequar ao universo amostral obtido e à massa de imóveis sob avaliação.

Assim, pode-se concluir que a determinação do valor territorial de cada imóvel resultará do pro-duto entre sua área superficial de terreno e o valor unitário genérico respectivo à face de quadra onde está localizado tal imóvel, corrigido conforme suas características específicas pelos critérios estabelecidos pelos modelos determinísticos ou probabilísticos empregados.

Esvaindo-se para sistemas de geoprocessamento, em plantas de valores georreferenciadas, tra-tando-se da aplicação de uma metodologia determinística, os fatores de ponderação são aplicados por meio de cláusulas e sintaxes, por intermédio de linguagens de computação a um banco de dados contendo as faces de quadra do município, estabelecendo uma avaliação cujos critérios são genéri-cos a todos os imóveis da região. Da mesma forma, quando empregada a metodologia probabilís-tica, o modelo matemático, isto é, a equação representativa do mercado imobiliário, é aplicada ao banco de dados que contém as características das faces de quadra da região, através da utilização das mesmas cláusulas e sintaxes.

Cabe dizer que o banco de dados mencionado, que contém os dados da face de quadra, prove-niente na maioria das vezes de um cadastro técnico municipal ou de um cadastro executado para os serviços a que se destinam, será adaptado e armazenará não só dados tabulares como, por exem-plo, os valores unitários da Planta de Valores Georreferenciada, mas também os dados espaciais que compõem a base cartográfica municipal.

Já a avaliação em massa de edificações trata da observação das tipologias e padrões construtivos mais incidentes e significativos da massa de imóveis sob avaliação. A identificação, classificação e determinação dos valores unitários genéricos para cada tipologia e respectivos padrões construti-vos constituem a base de cálculo dos valores das edificações.

O estabelecimento dos padrões construtivos numa avaliação em massa deve não só atender às Normas de Avaliação vigentes (no Brasil, tanto as da ABNT quanto as do Ibape), mas sim se constituir também de uma intensa pesquisa de mercado, realizada para fundamentar e analisar


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estatisticamente os padrões, materiais e tecnologias aplicadas na construção das edificações, rea-lizando-se estudos para identificação do real valor de mercado da construção, que, geralmente, destoa agressivamente dos custos de reprodução dos imóveis.

O valor de cada edificação, correspondente ao valor predial de cada imóvel, é definido pelo pro-duto entre o valor unitário genérico para a tipologia e o padrão construtivo observados, conforme toda a metodologia de classificação estabelecida, multiplicado pela área edificada dos imóveis, de-finida por meio do banco de dados do cadastro técnico municipal ou de um cadastro específico e, ainda, a sua respectiva depreciação, definida por critérios que considerem sua idade real, vida útil e estado de conservação ou sua idade aparente, abrangendo todos os imóveis da região.

Assim, podem-se definir como características das avaliações em massa:

c a uniformidade nos critérios de avaliação;

c a proporcionalidade entre os valores aplicados;

c a alta produtividade nos processos avaliatórios;

c o tratamento específico para imóveis excepcionais.

Deve-se ressaltar que em toda avaliação em massa existem casos excepcionais, ou seja, imóveis cujas características destoam ou não se enquadram à massa representativa dos imóveis do municí-pio, ou região avalianda, seja por extensão de área territorial ou edificada, pelo porte das constru-ções incorporadas ou pela situação em que se localizam, além de outros condicionantes notáveis.

Como exemplo, elucidando estes imóveis “excepcionais”, pode-se tomar como base grandes in-dústrias, como as automobilísticas do Grande ABC Paulista, cujas avaliações não podem, nem devem ser elaboradas pela mesma metodologia de avaliação em massa, pois há o risco de uma subavaliação, ou ainda, uma superavaliação, no caso de uma planta de valores para fins tributários, esta subava-liação poderia ocasionar a perda de receita à administração municipal, e a superavaliação ocasionar a evasão fiscal, ou ainda a êxodo industrial, tendo em vista os altos impostos municipais.

Na avaliação em massa, existe um envolvimento muito complexo de variáveis na composição dos valores unitários, não só pela sua abrangência, mas também pela intrincada lógica do mercado imobiliário. Em outras palavras, na avaliação isolada de um imóvel pode-se definir seu valor por meio de poucas variáveis, atingindo-se precisão satisfatória nesta avaliação. Porém, tratando-se de uma massa de imóveis, torna-se necessária a utilização de um número maior de variáveis, que torne possível a determinação do valor dos imóveis em diferentes condições de localização, e ainda abrangendo diversos aspectos valorizantes e desvalorizantes.

Como o número de variáveis adotadas numa avaliação em massa é obtido em função da de-manda de elementos comparativos e, nem sempre, o mercado oferece amostras em quantida-de, dispersão e qualidade na medida ideal, prejudicando a precisão dos resultados, deve-se buscar a compatibilização do binômio variáveis-amostra na apuração dos valores, sem comprometimento à confiabilidade dos resultados.

Cabe ainda, como ressalva, lembrar que as avaliações em massa devem ser elaboradas confor-me as especificidades de cada região, uma vez que as orientações aqui apresentadas têm caráter generalista, buscando maior abrangência.


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2. Novasferramentasaliadas àavaliaçãoemmassa

O avanço tecnológico está presente em todas as áreas do conhecimento humano. Sabe-se que desde os primórdios até os tempos de hoje o ser humano e todas as ciências por ele dominadas evoluíram. E é por isso que se apresentam hoje, também na área da engenharia de avaliações, mé-todos que poderão ser implementados para uma evolução no sistema de avaliações imobiliárias.

Tomando como ponto de partida o avanço das tecnologias espaciais, referindo-se em especial às ciências cartográficas e aos sistemas de informática ligados ao geoprocessamento, obtém-se um excelente ferramental para aplicação no dia-a-dia do engenheiro avaliador.

É sabido que toda avaliação envolve não apenas aspectos intrínsecos ao próprio imóvel avalian-do, mas também aspectos exógenos, pois toda avaliação, seja de pequeno, médio ou grande porte está inserida em um universo, ou ainda, estreitando-se mais o tema no que concerne à avaliação imobiliária, num mercado imobiliário.

A avaliação imobiliária, por sua vez, sofre, extrinsecamente, a influência de diversas caracterís-ticas sociais e culturais (instituídas pela sociedade), econômicas (instituídas pelos agentes financei-ros e mercadológicos), legais (instituídas pelo Estado) e, principalmente, as características físicas – instituídas pelo ambiente onde está inserido o imóvel objeto da avaliação. E é a esta gama de características físicas (geográficas), como a topografia, o tipo de solo, as distâncias a determinados pólos de valorização e desvalorização, as delimitações físicas, as mensurações, etc., que envolvem diretamente a engenharia de avaliações com diversas outras áreas do conhecimento humano, por muitas vezes, até invadindo-as, como no caso da geografia, da cartografia e da informática inse-ridas neste contexto.

Assim, é importante apresentar as funcionalidades e toda a problemática envolvida na elabora-ção de Bases Cartográficas e Sistemas de Informações Geográficas para Avaliações, deixando-se claro que o uso desta tecnologia pode não ser apenas em grandes projetos como plantas de valores, mas também como avaliações de pequeno e médio porte, onde a exigência de um padrão técnico mais apurado e de maior precisão se faz necessária.

2.1 Basecartográfica

Tecnicamente, conforme a Norma Brasileira NBR-14.166, que estabelece os procedimentos para implantação da rede de referência cadastral municipal, define-se base cartográfica como “con-junto de cartas e plantas integrantes do Sistema Cartográfico Municipal que, apoiadas na rede de referência cadastral, apresentam, no seu conteúdo básico, as informações territoriais necessárias


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ao desenvolvimento de planos, de anteprojetos, de projetos, de cadastro técnico e imobiliário fiscal, de acompanhamento de obras e de outras atividades que devam ter o terreno como referência”.

Dentre as inúmeras áreas que exigem ou aproveitam a abrangência das bases cartográficas, se-rão demonstradas, neste capítulo, algumas de suas funcionalidades e suas aplicações à engenharia de avaliações.

A interação da base cartográfica com a avaliação imobiliária decorre, justamente, em função da comprovada existência de interdependências especiais de características decorrentes da localização dos imóveis do mercado imobiliário, além do contexto urbano em que se inserem elementos cujo principal atributo é a sua configuração territorial (georreferenciamento), com a composição do valor dos imóveis.

Tratando-se de cartografia para Municípios, para as áreas urbanas, os tipos de bases cartográ-ficas mais adequados podem assim ser classificados:

c Cartas Cadastrais – Executadas em escala grande – 1:2.000 ou 1:1.000 – por inter-médio de levantamento aerofotogramétrico ou orbital, mostram os limites físicos das propriedades e suas construções.

c Ortofotocartas – Executadas na escala 1:2.000 ou 1:1.000, representam uma imagem aérea vertical, cujas distorções, do sistema óptico do sensor e das feições do relevo, são eliminadas por um processo de transformação da projeção cônica para a projeção ortogonal e retificadas para um único datum altimétrico.

Relacionam-se, a seguir, as principais plantas que compõem a base cartográfica utilizadas pelas municipalidades nas escalas indicadas para visualização e plotagem:

c Planta Geral da Cidade

c Planta de Setor Fiscal

c Planta de Quadra Fiscal

c Planta de Equipamentos Urbanos e Serviços Públicos

c Planta de Mapeamento Ambiental

c Planta de Uso do Solo

c Planta de Valores

2.2 Geoprocessamento

Geoprocessamento nada mais é do que o processamento informatizado de dados georreferen-ciados por meio de programas específicos, permitindo o uso de informações gerais associadas às coordenadas dos mapas, gerando um arquivo de imagem composta inclusive por dados georrefe-renciados e não arquivos de imagens tradicionais puramente cartográficos.


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O geoprocessamento tem, como características determinantes, a operação de bancos de dados que possuem referência geográfica, denominados dados georreferenciados, ou seja, associados à sua localização espacial. Estes dados, no caso de avaliações imobiliárias, são aqueles que compõem a base cartográfica do município ou de uma região e que, direta ou indiretamente, constituem-se como características dos imóveis e influem na tendência da formação dos valores de mercado.

Os principais atributos associados à base cartográfica são os dados cadastrais relacionados a lotes ou glebas, quadras e logradouros e correspondem a informações obtidas a partir de levan-tamentos cadastrais de imóveis, atividades comerciais, infra-estrutura urbana, equipamentos e serviços públicos, além de informações socioeconômicas.

Em síntese, um SIG (Sistemas de Informações Geográficas) é um recurso de informática que integra bases de dados de origens distintas, sobre uma base cartográfica. Lembramos que os dados associados aos elementos da base cartográfica não se restringem apenas a dados alfanuméricos, mas a qualquer tipo de informação, desde que digitalizada, adequada e compatível com o SIG em uso. Também a base cartográfica deve ter sido construída com a finalidade de integrar um SIG, ou deverá ser preparada para esta aplicação, o que, em certos casos, pode conduzir à decisão de construção de uma nova base cartográfica.

2.3 Inferênciaestatísticaeestudodevariáveis

No passado, as avaliações em geral encerravam alto grau de subjetivismo, pois o trabalho do engenheiro de avaliações era restrito ao uso de “pesos” ou “fatores” de correção “assimiladores”, para que diversas características dos imóveis e suas localizações fossem computadas. A maioria desses “pesos” ou “fatores” não tinha embasamento científico dependentes apenas de uma “tradi-ção” e, por isso, geravam resultados com certa margem de erros.

Com a aplicação de métodos científicos na engenharia de avaliações, especialmente da inferência estatística, esse grau de subjetividade tende a diminuir, uma vez que essa técnica propicia a determi-nação de quais características (variáveis) mais influenciam na tendência da formação dos valores de mercado e de que forma se dão essas influências. Em outras palavras, podem ser identificados os efeitos de cada uma das características de um imóvel sobre seu valor de mercado, tais como, distância a pólos de valorização ou desvalorização, zona de uso e ocupação do solo, melhoramentos públicos, meio de transportes disponíveis, densidade comercial, qualidade de infra-estrutura local, etc.

Ao especificar os modelos inferenciais, o avaliador deve estar atento para procurar a tendência da formação dos preços de mercado, e não a tendência da variação dos preços, com base em variáveis secundárias, ficando o valor médio de mercado “escondido” no valor do intercepto da equação.

E, adentrando-se nos conceitos da inferência estatística, não se pode deixar de lado o estudo de variáveis, isto é, das medidas que assumem valores diversos em diferentes pontos de observação. Existem variáveis fáceis de identificar, como a idade de um imóvel, a sua área privativa. Mas há outras mais complexas, como a localização. As variáveis são aspectos observáveis de um fenômeno, e devem apresentar variações ou diferenças em relação ao mesmo ou a outros fenômenos.


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Quando um aspecto observável de um fenômeno está ligado a outras variáveis em relação determi-nada, pode haver variação conjunta, associação, dependência, causalidade, etc. Na relação de depen-dência, as variáveis independentes são aquelas que afetam a variável dependente, mas não precisam estar relacionadas entre si; enquanto que a variável dependente é aquela afetada ou explicada pelas variáveis independentes, isto é, varia de acordo com as mudanças nas variáveis independentes.

Estas variáveis podem ainda ser quantitativas quando podem ser medidas, como, por exemplo, a área construída, ou qualitativas, quando se referem a uma qualidade inerente ao bem, como, por exemplo, novo, usado, etc.

Na Engenharia de Avaliações considera-se geralmente como variável dependente o preço prati-cado no mercado e como variáveis independentes as respectivas características físicas (área, frente, etc.), locacionais (bairro, logradouro, distância a pólo de influência, etc.), econômicas (oferta ou transação, época, condição do negócio - à vista ou a prazo, etc.). É um passo importante a especi-ficação correta das variáveis, bem como a escolha das variáveis influenciantes.

As variáveis quantitativas em geral podem ser quantificadas pela sua própria medição, como, por exemplo, a frente de um terreno, a área, a distância a um pólo de influência, o número de quar-tos, a largura do logradouro, etc. Para quantificação das variáveis qualitativas, faz-se necessário estabelecer uma codificação, pois algumas respostas para ser tratadas precisam ser transformadas em códigos numéricos.

São muitas as situações onde se dá às variáveis duas opções, com respostas do tipo sim ou não, ausência ou presença de determinado atributo, tais como oferta ou transação, locação ou venda, posição nascente ou não nascente, bairro comercial ou residencial, cidade A ou B, etc. Nestes casos, atribui-se geralmente 0 (zero) para a variável na situação que apresenta menor valor e 1 (um) para a situação oposta. Por exemplo, para a variável natureza do evento que pode ser oferta ou tran-sação, como as ofertas em geral apresentam preços superiores às transações, atribui-se 0 (zero) para dados de transações e 1 (um) para dados ofertados. Estas variáveis são chamadas de binárias, dicotômicas ou ainda dummies.

As variáveis “dummies” podem indicar variações de intercepto ou de inclinação da variável em exame. Neste último caso, o avaliador deve estar atento para o surgimento de uma nova variável de interação. Exemplo: a equação y = a + (b + c Dummy) X pode ser escrita y = a + bX + c Dummy X, onde a variável multiplicativa Dummy X representa a interação, fato que costuma ocorrer nos casos de distinção de bairros com valores médios unitários distintos, ou até no simples caso de distinção entre ofertas e transações.

2.4 Análisespossibilitadasporsistemasde geoprocessamentonoâmbitoavaliatório

A partir da união dos elementos descritos anteriormente – a base cartográfica, o geoprocessa-mento e a inferência estatística – é possível a criação de um poderoso ferramental para a avaliação em massa.


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Tratando-se de pequenas e médias avaliações, ou ainda estudos de valorização, usualmente aplicados em operações urbanas, a base cartográfica, geralmente, é obtida nas administrações mu-nicipais ou pelo órgão contratante, ou obtidas a baixos custos em empresas de aerofotogrametria e sensoriamento remoto, tendo em vista que as áreas em estudo se restringem, relativamente, a poucos quilômetros quadrados.

Quanto ao custo, hoje em dia é possível encontrar softwares de qualidade para aplicações em bases cartográficas e geoprocessamento gratuitos de domínio público. A partir desses programas se faz possível a realização de análises espaciais, georreferenciamento, construção de entidades espaciais (desenhos), modelagem de terrenos, criação de superfícies e isolinhas de valores, e, ain-da, a melhor das virtudes dos sistemas de geoprocessamento: a atribuição de características às entidades espaciais.

Com a implantação da base cartográfica e do geoprocessamento, a análise e definição das variáveis para aplicação da inferência estatística na determinação dos valores unitários, sejam de terreno, locação ou benfeitorias, se torna sensivelmente mais fácil, não só pelo poder de visualiza-ção oferecido pelas imagens da base cartográfica, mas também pela dinamicidade oferecida pelos sistemas de geoprocessamento. É fácil explicitar o quão grande é a diferença de uma análise para definição de variáveis a partir de uma base cartográfica e um sistema de geoprocessamento, senão vejamos:

Na fig. 1 é possível observar algumas das variáveis que podem influenciar o valor unitário de terreno para o imóvel avaliando, num mesmo plano de informação. Deve-se salientar que na refe-rida figura não estão demonstradas todas as características tabuladas nesta base cartográfica, isto é, como exemplo, no layer de logradouros, tem-se os seguintes dados tabulados, não apresentados na figura anterior:

Figura 1


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Num sistema de geoprocessamento, as informações deixam de ser apenas desenhos e passam a integrar um banco de dados espacial e alfanumérico que pode ser facilmente manipulado. Real-mente uma das grandes vantagens da aplicação do geoprocessamento às avaliações é a facilidade da exportação e da tabulação de todos estes dados, que podem ser ou não visualizados, para pro-gramas (softwares) específicos de inferência estatística existentes atualmente no mercado.

Outra característica importante desses sistemas é a possibilidade de modelagem de superfícies de valores, de acordo com a área estudada, além disso, também é possível criar isolinhas de valores, tanto a partir dos elementos de pesquisa quanto a partir dos resultados finais.

LLogradouro LLinhas

LLogr_Tip

LLogr_nome

LLogr_cod

LLogr_pav

LLogr_aba

LLogr_fav

LLogr_tv

TTexto

TTexto

NNúmero

NNúmero

NNúmero

NNúmero

TTexto

610 caracteres

250 caracteres

IInteiro Longo

IInteiro Curto

IInteiro Curto

IInteiro Curto

112 caracteres

TTipo de Logradouro

NNome de Logradouro

CCódigo de Logradouro

PPavimentação

AAbastecimento de Água

FFavela

TTipo de Via

FFEIÇÃO EENTIDADE CCAMPO TTIPO TTAMANHO “ALIASS”


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3.Avaliaçãoimobiliáriaamparada pelastécnicasdegeoprocessamento

Um sistema de geoprocessamento eficiente oferece recursos para a análise de sistemas viários e de transportes intermodais, de passageiros ou cargas, da implantação de equipamentos de infra-estrutura como saneamento básico, distribuição de energia elétrica e iluminação pública, da estru-tura de equipamentos e serviços públicos nas áreas de saúde, educação, cultura, esportes e lazer. Funciona também como instrumento de implantação e acompanhamento de logística de limpeza pública, coleta de lixo e tratamento e destinação de resíduos.

A maioria oferece um grande número de recursos, que, racionalmente usados, permitem ob-ter visões muito particulares do espaço analisado, impossíveis de serem percebidos in loco pelo mais experiente dos avaliadores. Não existem fórmulas prontas para as análises em sistemas de geoprocessamento no ambiente urbano, tampouco sistemas ou dados. Cada usuário pode e deve desenvolver suas próprias aplicações para resolver os problemas locais mais importantes, lançando mão desses recursos que já superam a condição de tendência tecnológica, impondo-se como uma realidade para um número crescente de administrações municipais.

O geoprocessamento, aplicado à Planta de Valores e à avaliação em geral, como vimos, consiste no processamento eletrônico dos dados que servirão de base para o cálculo dos valores unitários de terreno, por face de quadra, bem como da espacialização dos resultados obtidos, permitindo assim o acesso a informações associadas aos elementos cartográficos dos mapas, gerando um ban-co de dados espacial dinâmico e georreferenciado, indo muito além de dados tabulares e imagens estáticas.

Obtida a base cartográfica, adequada à massa estudada e compatível com o sistema implantado, são espacializados os elementos comparativos (pesquisas obtidas em campo ou em outras fontes de informação), com as respectivas fotografias e dados sobre o imóvel (características físicas, valor de venda, condições de pagamento, fonte de informações, etc.).

Os valores obtidos para cada face de quadra são também transportados para a base cartográfi-ca, associando-se à sua localização espacial.

Tais valores podem ser comparados por meio de mapas temáticos com os valores unitários de mercado do lançamento do ano anterior, a fim de estabelecer uma comparação para analisar em qual região a variação (aumento ou diminuição) dos valores unitários foram maiores ou menores, numa visão geral que possibilita um amplo diagnóstico do comportamento do mercado imobiliário estudado.

Os Sistemas de Informação Geográfica (SIG) disponibilizam, também, funções geoestatísticas, permitindo, assim, enriquecer a qualidade das informações e testar a consistência dos dados cole-tados em campo, possibilitando ainda, simulações de plotagem e análise de seus resultados.


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Os resultados dos trabalhos devem ser obtidos de forma completa, abrangendo toda a expla-nação sobre a metodologia adotada, a pesquisa imobiliária, os equipamentos urbanos importantes e, por fim, a listagem de valores de cada face de quadra agrupados segundo regiões homogêneas, distinguindo e assinalando a eventual heterogenia de valores quadra a quadra ou, ainda, em uma mesma face com diferenciado desenvolvimento comercial ao longo de sua extensão. Podem-se relacionar como aplicações da avaliação geoprocessada:

c A determinação de valores com proporcionalidade equivalente à distribuição dos valores observados no mercado imobiliário, resultando em exatidão no processo avaliatório, não só pela análise dos resultados finais obtidos, como também por meio de diversos mapas temáticos para elucidação dos resultados.

c A atualização constante das informações do mercado imobiliário estudado.

c Uma vez estabelecido o produto final, contendo tanto os valores unitários como as pes-quisas de mercado, pode-se estabelecer um procedimento de alimentação dinâmica da base, com a finalidade de acompanhar as mudanças do mercado imobiliário no tempo, para servir como mantenedor da avaliação executada e gerar novas simulações.


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4.Plantadevalores georreferenciados

4.1 Aimportânciadaplantadevalores

Conhecida ainda como Planta de Valores Genéricos ou simplesmente Planta de Valores, é parte integrante e básica do sistema de informações do Cadastro Municipal e juntamente com o Cadastro Imobiliário forma a base de cálculo tanto do IPTU, quanto do ITBI e da Contribuição de Melhoria. Ela deve apresentar valores médios unitários de terrenos para cada face de quadra do município. Sua elaboração, por isso mesmo, constitui-se de um trabalho bastante extenso, que, nem por isso, deve prescindir de um grande nível de detalhamento, uma vez que todas as peculia-ridades de cada local devem ser consideradas.

Felizmente, já se foi o tempo em que se acreditava possível deixar um serviço técnico como o da elaboração da Planta de Valores a cargo de pessoal não habilitado, sendo cada vez mais presente a consciência da necessidade de realização do serviço por profissionais especializados na Engenharia de Avaliações, desvinculados de interesses comerciais na cidade.

Muitas administrações municipais já constataram que não há compensação numa fictícia “eco-nomia”, no momento da confecção da Planta de Valores, se os seus resultados forem imprecisos. Nesse caso, podem ocorrer situações verdadeiramente desastrosas, pois, apesar de a prefeitura já ter gasto uma quantia considerável para o pagamento de tais serviços, a imprecisão da planta faz com que diversos problemas persistam, incluindo-se aí a injustiça fiscal, provocando ainda mais descontentamento e crítica por parte da população e do legislativo.

Por outro lado, se elaborada por profissionais especializados, uma Planta de Valores condizente com a realidade só traz benefícios ao município, como, por exemplo, a maior facilidade e celeridade nos processos expropriatórios, que, com o advento da Constituição de 1988, exigem o embasa-mento no valor de mercado do imóvel e o aumento de arrecadação. A elaboração de plantas de valores por meio de técnicas de avaliação avançadas e altamente recomendadas tem contribuído grandemente para o alcance dessa justiça fiscal, não sendo aplicável somente a pequenos municípios onde a pesquisa imobiliária é muito pequena, ou às vezes até inexistentes.


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4.2 Princípiosbásicosparaelaboraçãodaplanta devalores

A elaboração de uma planta de valores torna-se complexa na medida em que envolve não só a ciência e os métodos da Engenharia de Avaliações, mas também o dinamismo do mercado imobi-liário atual e a inserção da tecnologia de geoprocessamento, que vem se apresentando como um ferramental extremamente importante às grandes administrações municipais, mostrando fenôme-nos nem sempre previsíveis e sofrendo a interferência de diversas funções no seu contexto por tal dinamismo.

4.2.1 Metodologia

As plantas de valores, conforme mencionado anteriormente, podem ser executadas por meio da homogeneização de valores, ou seja, por modelos determinísticos ou por intermédio da inferência estatística, isto é, a utilização de modelos probabilísticos.

4.2.1.1 – Modelos predeterminados ou determinísticos

Esse modelo comumente utilizado pela maioria dos municípios é elaborado por meio da ho-mogeneização dos elementos comparativos, mediante a aplicação de fatores quanto à localização, testada, profundidade, esquina, topografia, superfície, forma, zoneamento, equipamentos urbanos (pavimentação, guias e sarjetas, água esgoto, galerias de águas pluviais, luz domiciliar, iluminação pública, telefone, arborização, etc.) e outros atributos que cada caso possa requerer.

Para a homogeneização desses atributos em cada elemento pesquisado, sugerem-se as dire-trizes básicas recomendadas pela NBR 14653-2 Avaliação de Bens – Parte 2 – Imóveis Urbanos da ABNT e pela Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do Ibape/SP – 2005, que atende às exigências do item 8.2.1.4.2 da Norma Brasileira, e a complementa em relação a peculiaridades do Estado de São Paulo. Seu uso em outras cidades ou regiões deve receber adaptações, quando necessárias, adequações às posturas legais e às condições do local de sua aplicação.

Com base na pesquisa de valores de mercado, onde são coletados os elementos de pesquisa necessários aos trabalhos, é feita plotagem de cada um destes elementos na planta geral da cidade, juntamente com dados de suma importância na análise do contexto geral do mercado imobiliário do município, como, por exemplo, os pólos de valorização, os tipos de vias, os melhoramentos públicos, entre outros, e que podem variar conforme a região analisada. Com base nisso, são determinadas as áreas valorizantes e as desvalorizantes e, finalmente, com o uso de fatores de ponderação, são indicados os valores unitários correspondentes a cada face de quadra.


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4.2.1.2 Modelos probabilísticos ou inferenciais

Atualmente, com o avanço das tecnologias da informação e a rapidez e a confiabilidade de operações de complexas fórmulas matemáticas, realizada em módulos computacionais, possibili-tando a obtenção de resultados em pouco espaço de tempo, esses modelos estão cada vez mais sendo propagados e utilizados pelas municipalidades.

Por esta metodologia, o trabalho de coleta e seleção dos elementos tem a mesma seqüência utilizada na metodologia determinística, mas convém salientar que, tanto em uma como noutra, é de fundamental importância para o sucesso do trabalho a existência de um conjunto suficiente de elementos, que possa ser tomado estatisticamente como amostra representativa do mercado imobiliário, o que exige muito do engenheiro de avaliações, pois o resultado final dependerá basi-camente da confiabilidade da seleção desses elementos, bem como a escolha das variáveis influen-ciantes no mercado imobiliário do município ou região em estudo.

A inferência estatística pode indicar ao engenheiro de avaliações que o resultado não é conclu-sivo, que eventualmente faltam fatores e variáveis importantes correlacionados, mas não é capaz por si só de informar quais são. Cabe à sensibilidade do avaliador, à sua acurada percepção, à sua capacidade de verificar e julgar o que está se passando com o mercado imobiliário, identificar esses fatores e variáveis já na fase de coleta de dados no campo, para posteriormente analisá-los, evitan-do assim as possíveis distorções que poderiam influenciar o resultado final procurado.

Dessa forma, a escolha das variáveis torna-se uma das fases mais importantes de qualquer ava-liação, e, mais ainda, na elaboração de uma planta de valores, diante do grande número de fatores envolvidos que, direta ou indiretamente, trazem parcelas de influência na composição dos valores unitários de terreno.

As possíveis variáveis independentes (ou explicativas) que podem influenciar no preço de um imóvel devem ser listadas a priori. A definição das variáveis explicativas preliminarmente economi-za tempo e diminui o custo de execução da pesquisa. A seguir apresentamos uma lista que sugere um conjunto de variáveis independentes, que podem ser incluídas no modelo, quando a pesquisa é elaborada para executar uma Planta de Valores.


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Variável quantitativa que corresponde à área superficial do terreno. Infere-se que quanto maior a área do imóvel menor o seu valor unitário

Variável quantitativa correspondente à metragem frontal do imóvel para a via pública. Geralmente, a testada influencia positivamente no valor dos imóveis. Em contrapartida, podem ocorrer casos em que no mercado imobiliário local constata-se que a influência da testada no valor unitário é quase nula.

Variável quantitativa que representa a profundidade dos terrenos da amostra, isto é, a relação área do terreno/testada. Contudo, dentre as três variáveis, AT, FP e PE, apenas duas podem ser utilizadas em conjunto devido à correlação entre elas.

Variável quantitativa correspondente à distância em metros ou quilômetros da face de quadra ao centro da cidade.

Variáveis quantitativas que representam eixos imaginários para ordenar a va-lorização a partir do centro. Substituem a variável DC, devendo-se tomar o cuidado para que a região avaliada esteja no mesmo quadrante, para que os resultados sejam sempre positivos.

Variável dicotômica. Proveniente de dados coletados em campo, traduz a im-portância do logradouro ao Município; economicamente, assume-se que vias principais devam ser mais valorizadas do que os demais tipos de vias.

Variável dicotômica. Traduz a importância da via para a região/bairro, isto é, são vias principais dentro dos bairros, geralmente onde há itinerários de ônibus e comércio setorial. Contudo, com a associação das variáveis VP e OV, normal-mente descarta-se o uso desta variável.

Variável dicotômica. Representa as vias locais, residenciais ou não do Municí-pio.

Variável dicotômica. Representa a importância da pavimentação de vias na com-posição do valor unitário de terreno.

Variável Dicotômica. Após a realização da pesquisa de mercado, faz-se neces-sário o agrupamento das pesquisas em grupos homogêneos, isto é, em mesma região geoeconômica, visto que o Setor Fiscal em questão pode não apresentar uma valorização sistêmica. Assim, podemos dividir homogeneamente a região em A, B, C, etc.

Variável dicotômica. Tem por objetivo retirar do valor unitário de terreno a especulação imobiliária que compõe o valor do imóvel. Assim, um imóvel tran-sacionado habitualmente tem o valor inferior àqueles dispostos em oferta

AT (Área de Terreno)

FP (Frente Projetada)

PE (Profundidade Equivalente)

DC (Distância ao Centro)

X CoordenadaY Coordenada

VP (Via Principal)

VS (Via Secundária)

OV (Outras Vias)

PV (Pavimentação)

ZH (Zonas Homogêneas)

OT (Oferta / Transação)


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Variável qualitativa, embasada nas normas de avaliação vigentes, onde se defi-nem as classes de topografia e a depreciação ou valorização que cada uma delas causa ao valor unitário de terrenos.

Variável Dicotômica. Essa variável corresponde à existência ou não de abasteci-mento de água potável.

Variável Dicotômica. Representa os logradouros públicos onde existem linhas de ônibus operantes. Infere-se que as quadras com face para estes logradouros possuem valor mais alto do que as demais.

Variável quantitativa. Indica a parcela do terreno ocupada pela projeção hori-zontal da benfeitoria.

Variável qualitativa. Indica o resultado da divisão da área construída pela área de terreno, que caracteriza casos de sub ou superaproveitamento de terreno.

Variável Dicotômica. Representa os imóveis em esquina. A hipótese nula indica que o terreno se situa em meio de quadra.

Variável Dicotômica que representa as classes de mananciais, utilizadas em Mu-nicípios dentro da Área de Proteção aos Mananciais.

Variável qualitativa ou séries de dicotômicas que representam o Zoneamento Municipal. Sugere-se a utilização desta variável quando o Município estudado possuir um zoneamento atualizado.

Variável dicotômica que representa, em municípios com problemas de inunda-ções, se o imóvel analisado está ou não situado em área sujeita a inundações, depreciando os imóveis em caso afirmativo.

TP (Topografia)

AA (Abastecimento de água

IO (Itinerário de ônibus)

TO (Taxa de ocupação)

CA (Coeficiente de aproveitamen-

EQ (Esquina)

CM (Classe de Manancial)

ZM (Zoneamento Municipal)

EC (Enchentes)

Também, dependendo da complexidade da região analisada, pode-se cogitar de utilizar outras variáveis, como, por exemplo:

Assim, escolhidas as variáveis, passa-se à análise estatística dos dados, determinando-se uma função matemática entre os dados observados através de um modelo estatístico que deve ser equa-cionado para ser representativo da cidade ou região como um todo, de forma a permitir idealizar, por fim, a essência da pesquisa, que é elaborar a Planta de Valores.

Considerando que a principal finalidade da avaliação em massa é a de se obter uma base de cál-culo atualizada para cobrança dos tributos imobiliários, mais especificamente, o IPTU e o ITBI, de maneira a garantir a eqüidade fiscal e a prática da justiça tributária, é imprescindível obter equações matemáticas abrangentes e esclarecedoras, de modo que o modelo adotado permita representar o universo em estudo, simplificando a uma estrutura de variáveis intervenientes consideradas im-portantes e que possibilitem ser aplicadas para todos os imóveis da cidade, salvo aqueles que se constituem em exceções.

Com o estudo destes modelos, espera-se um comportamento específico para as variáveis, em que é possível considerar que o valor de um imóvel (variável dependente) possa ser deduzido me-diante uma relação linear (ou linearizáveis), envolvendo seus múltiplos atributos (variáveis inde-pendentes), em que a sua confiabilidade estatística é verificada através de testes de hipótese sobre


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a significância de cada um dos regressores isoladamente (testes t) e do modelo como um todo (teste F), além dos pressupostos básicos de variância constante dos resíduos ou homocedasticidade; ausência de autocorrelação, quando incluídas séries temporais, normalidade quanto à distribuição dos resíduos (ou erros, ei) e independência entre as variáveis explicativas (multicolinearidade).

4.2.2 Organização

A característica principal para a elaboração da Planta de Valores, apesar das peculiaridades de cada município estudado, é manter sua uniformidade no estabelecimento dos valores unitários médios de cada face de quadra. Portanto, a organização de um projeto de planta de valores é fun-damental para atingir este objetivo, sugerindo-se o seguinte fluxograma para a sua elaboração:

4.2.2.1 – Recursos e planejamento dos trabalhos


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Inicialmente, devem ser tomadas providências relativas ao dimensionamento dos recursos hu-manos e materiais necessários à elaboração do projeto.

A equipe básica deve ser composta de coordenadores, supervisores e alguns pesquisadores experientes, aos quais são mesclados outros cadastradores, auxiliares e, ainda, parte da equipe de escritório, profissionais estes residentes no município onde será realizado o serviço, completando, assim, o quadro de recursos humanos necessários à execução do projeto.

Quanto às instalações para o projeto, é interessante que os serviços sejam desenvolvidos junto ao setor competente da municipalidade, ou, na pior das hipóteses, em imóvel situado a poucos

Prazos (meses)

3

4

5

5.000/ pesq.

8.000/ pesq.

9.000/ pesq.

Até 20.000 unidades

De 20.000 a 50.000 unidades

Acima de 50.000 unidades

6.000/ pesq.

8.000/ pesq.

10.000/ pesq.

7.000/ pesq.

9.000/ pesq.

11.000/ pesq.

Pesquisadores / Unidades imobiliárias

metros deste setor.

De forma geral, pode-se estimar os pesquisadores por unidade imobiliária, através da seguinte tabela:

Quanto aos materiais, não podem deixar de estar na relação, além de todo o material comum de escritório e eletrônicos como micros, máquinas fotográficas digitais, telefone, fax, copiadoras, um ou mais veículos, assim como motos para uso dos pesquisadores.

Finalmente, deve ser previsto um treinamento para homogeneização da equipe, apresentação do material existente e das atribuições individuais para o bom desenvolvimento do trabalho.

4.2.2.2. – Material obtido com a municipalidade

c Planta Geral da Cidade – escala 1:10.000

c Planta de Setor ou Planta de Referência Cadastral – escala 1:5.000

c Planta de Equipamentos Urbanos – escala 1:5.000 ou 1:10.000

c Planta de Serviços Públicos – escala 1:5.000 ou 1:10.000

c Planta de Zoneamento – escala 1:10.000

c Plano Diretor


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c Planta de Loteamentos – escala 1:500; 1:1.000 ou 1:2.000.

c Pesquisa de transações (ITBI) e ofertas de arquivo

c Código Tributário Municipal

c Lei de fixação do perímetro urbano, bem como planta delimitativa na escala 1:10.000

c Lei regulamentadora da última PVG

c Lei Orgânica do Município

c Lei Federal de Parcelamento do Solo (nº 6.766/79)

c Cadastro Geral de Logradouros

c Outras informações importantes para o projeto

4.2.2.3 – Coleta de dados

c Ofertas em imobiliárias, jornais, placas no local

c Transações no arquivo da municipalidade (ITBI) e no Cartório de Registro de Imóveis

c Comissão de peritos para desapropriações

c Laudos judiciais ou de assistentes técnicos

c Banco de dados de entidades como, por exemplo, Ibape/SP, Caixa Econômica Federal (CEF) e outras instituições financeiras

c Outras fontes fidedignas

4.2.2.4 – Dados a coletar sobre o imóvel

c Localização.

c Data.

c Fonte de informação com nome, endereço, telefone, etc.

c Dimensões.

c Preço e condições de pagamento.

4.2.2.5 – Vistoria das pesquisas e da região

c Complemento dos atributos de cada pesquisa (topografia, superfície, etc.).

c Conferência e complemento das plantas de equipamentos urbanos e públicos fornecida pela municipalidade.

c Definição dos pólos de valorização e variáveis influenciantes.

c Definição das situações paradigmas a serem adotadas.


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c Definição das zonas homogêneas.

c Definição dos valores básicos das edificações das ofertas pesquisadoras.

4.2.2.6 – Agrupamento dos dados obtidos em planta

c Indicação das pesquisas.

c Indicação das variáveis influentes e pólos de valorização.

4.2.2.7 – Metodologia determinística

c Homogeneização, obtendo-se o valor básico unitário de cada pesquisa.

c Lançamento dos valores obtidos em planta.

c Determinação das zonas homogêneas.

c Determinação dos valores unitários por face de quadra, aplicando-se os fatores de ponderação para cada variável (valorizante e/ou desvalorizante).

c Análise dos casos atípicos.

c Conferência final da planta onde serão aplicados os valores unitários.

c Lançamento dos valores no cadastro de faces de quadra.

c Finalização da listagem dos valores unitários de terreno por faces de quadra.

c Elaboração de minuta de projeto de lei.

c Elaboração da simulação dos lançamentos, para verificação do aumento real da carga tributária sobre os contribuintes.

c Elaboração de mapas temáticos relacionados à valorização e desvalorização no municí-pio ou região estudada.

4.2.2.8 – Metodologia probabilística

c Lançamento das pesquisas e variáveis influenciantes no software escolhido.

c Pesquisa estatística para o estabelecimento da lei de formação de preços do mercado imobiliário.

c Testes de verificação, para saber se o modelo representa o fenômeno no nível de sig-nificância estabelecido pelas normas.

c Determinação dos valores de cada variável resultante do modelo.

c Cálculo dos valores unitários finais de cada face de quadra.

c Análise dos casos atípicos.

c Conferência final da planta onde serão aplicados os valores unitários.


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c Lançamento dos valores no cadastro de faces de quadra.

c Finalização da listagem dos valores unitários de terreno por faces de quadra.

c Elaboração de minuta do projeto de lei.

c Elaboração da simulação dos lançamentos, para verificação do aumento real da carga tributária sobre os contribuintes.

c Elaboração de mapas temáticos relacionados à valorização e desvalorização no municí-pio ou região estudada.

4.2.2.9 – Atividades Complementares

c Exposição do trabalho aos setores da municipalidade envolvidos.

c Exposição do trabalho, quando solicitado, à Câmara Municipal.

c Treinamento ao pessoal do departamento de finanças com exposição da metodologia.

4.2.3 Prazos

Os prazos para execução dos serviços dependerão basicamente da metodologia escolhida, bem como do número de unidades imobiliárias e de componentes da equipe de trabalho, variando nor-malmente de dois a quatro meses para cidades entre 20 mil a 120 mil unidades imobiliárias.

Pode-se, de forma geral, decompor esse prazo global da seguinte maneira:

c Material obtido com a municipalidade: 15 dias – primeiro ao décimo quinto dia.

c Coleta de dados e características a colher do imóvel: 2 meses (60 dias) – primeiro ao sexagésimo dia.

c Vistoria das pesquisas e da região: 1 mês (30 dias) – trigésimo ao sexagésimo dia.

c Agrupamento dos dados obtidos em planta: 15 dias – sexagésimo primeiro ao septua-gésimo quinto dia.

c Metodologia: 15 dias – septuagésimo sexto ao nonagésimo dia.

c Atividades Complementares: 15 dias a 1 mês (30 dias) – nonagésimo primeiro ao cen-tésimo vigésimo dia.

4.2.4 Benfeitorias

O valor das benfeitorias deve ser determinado mediante critérios técnicos estabelecidos pelas normas de avaliação vigentes, associadas à pesquisa de edificações existentes no mu-


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nicípio, podendo ser obtido através do método comparativo de dados de mercado ou por meio de orçamentos qualitativos ou quantitativos da benfeitoria avalianda, podendo, ainda, em nível de rigor inferior, serem utilizados custos, tabelas, registros e índices de entidades e publicações técnicas especializadas.

Porém, no caso de Planta de Valores de Benfeitorias, continua-se a utilizar o método compara-tivo, fazendo-se uma pesquisa de mercado no município, avaliando e determinando o valor unitário para as classificações das benfeitorias utilizadas no cadastro imobiliário.

4.2.5 Glebassustentáveisdeurbanização

As grandes áreas pertencentes às zonas urbanas podem ser enquadradas como glebas e defi-nidas pela NBR-14.653-2 – Avaliação de Bens – Parte 2: “Grande extensão de terreno, passível de receber obras de infra-estrutura urbana, visando ao seu aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimento”.

A avaliação das áreas definidas desta forma merece um tratamento especial, pois tais áreas não podem ser comparadas com lotes, podendo daí ser avaliadas tanto por métodos diretos como indi-retos, sempre atendendo à Norma, principalmente quanto ao item 11.3. – Glebas Urbanizáveis:

“11.3. Glebas Urbanizáveis

11.3.1. A avaliação das glebas urbanizáveis deve ser feita preferivelmente com a

utilização do método comparativo direto de dados de mercado.

11.3.2. Quando for utilizado o método involutivo, recomenda-se considerar os se-

guintes aspectos:

a) A viabilidade legal da implantação do parcelamento do solo simulado, respeita-

das as restrições da Lei nº 6.766 e das leis estaduais e municipais atinentes ao uso e

ocupação do solo. Com destaque para parâmetros físicos e urbanísticos exigidos para

loteamento, tais como o percentual máximo de áreas vendáveis, infra-estrutura mínima,

leitos carroçáveis, declíveis máximos, etc.;

b) A possibilidade de desmembramentos parciais, com frente para vias ou logradou-

ros públicos oficiais, desde que legalmente viáveis e economicamente vantajosos, com

loteamento da área remanescente;

c) Devem-se considerar o estado dominial e eventuais gravames sobre a gleba, tais

como a existência de direitos reais e possessórios, informados pelo contratante;

d) Caso a gleba urbanizável seja avaliada como empreendimento, devem ser segui-

dos os preceitos da NBR14653-4/2002;

e) Na aplicação de quaisquer dos métodos citados nesta norma é vedada a

utilização de “fatores de gleba” preconcebidos, que, aplicados sobre os valores

unitários de lotes urbanos, conduziriam, de forma simplificada, à obtenção direta


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do valor unitário da gleba;

f) Quando houver dúvidas sobre a viabilidade da urbanização da gleba, reco-

menda-se verificar o seu valor por meio de seus frutos, tais como locação, arren-

damento, etc.”

Uma das grandes dificuldades é a diferenciação entre os lotes e glebas, visto que as normas não fazem referência ao tamanho mínimo, normalmente fixado pela legislação municipal, variando em até 1.000 m² para lotes, de 1.000 m² até 10.000 m² para áreas e instituições voltadas ao lazer e acima de 10.000 m² para glebas.

4.2.6 MinutadeProjetodeLei

A planta de valores deve ser aprovada por lei no ano anterior à sua vigência, de acordo com o Código Tributário Nacional, podendo ser atualizada por Decreto do executivo, conforme previsto no art. 97, § 2º, até o limite da correção inflacionária. Isso porque, entende a Suprema Corte, que tal correção não se trata de atualização, e, sim, da manutenção do seu valor de compra, notando-se nos dias de hoje que muitos municípios fazem automaticamente a atualização, atrelando à unidade de referência federal, ou, até mesmo, municipal (fator monetário padrão).

No relatório final, além de constar uma listagem dos valores unitários por face de quadra vin-culados ao cadastro da municipalidade, é recomendável que seja encaminhada também uma planta de referência cadastral ou planta de setor (escala 1:5.000) com os valores propostos, e também sugestão da minuta da Projeto de Lei a ser enviado ao legislativo, em que é detalhada a memória de cálculo de cada unidade imobiliária, relativamente ao terreno e às benfeitorias; estas últimas devem acompanhar os valores unitários para cada tipo de construção.

Finalmente, é imprescindível que sejam feitas simulações dos valores venais e respectivos im-postos, com a finalidade de detectar o impacto no orçamento municipal e aquele a ser assimilado pelo contribuinte, de tal forma que não afetem a imagem do executivo, os quais podem ser fixados paulatinamente nos anos subseqüentes.

4.3 GeoprocessamentoaplicadoàPlantadeValores

Através do geoprocessamento é possível dinamizar o processo de obtenção e manutenção de planta de valores, fazendo com que a PVG, que antigamente passava anos esquecida pelas admi-nistrações públicas, apenas sendo corrigida monetariamente por índices inflacionários, possa ser constantemente atualizada, dia a dia, mês a mês, ano a ano.

A manutenção de planta de valores estática por quatro, cinco, às vezes até dez anos, somen-te sendo corrigida por índices inflacionários caracteriza, no mínimo, uma irresponsabilidade das administrações públicas, comprometendo as finanças municipais com a perda de receita que esta


981

“desatualização”, embora corrigida monetariamente, pode causar. É preciso conscientizar as admi-nistrações municipais de que o mercado imobiliário, principalmente nas cidades em ascensão, cida-des de médio e grande porte, é completamente dinâmico, isto é, o mercado imobiliário apresenta mutações ao longo do tempo, quer seja pelas ações instituídas pelas próprias administrações, como, por exemplo, obras de infra-estrutura, quer seja pela tendência natural do mercado imobiliário.

O advento do geoprocessamento relacionado à Planta de Valores vem garantir a mobilidade necessária à sua manutenção, possibilitando a carga de dados a qualquer hora e proporcionando a constante atualização do sistema.

Portanto, a Planta de Valores Georreferenciados é um sistema composto pelos dados referentes à tributação, associados a uma base cartográfica, composta por feições espaciais como faces de quadra geocodificadas – isto é, com atributos de codificação tributária municipal, ex.: SETOR-QUA-DRA-LOTE-UNIDADE – além de uma extensa base de dados de elementos de pesquisa, incluindo-se aí todas as informações sobre eles, inclusive uma ilustração fotográfica do imóvel, e ainda a carga de uma equação matemática que determinará os valores venais do terreno.

Para execução da planta de valores georreferenciados, faz-se necessário que a municipalidade possua uma base cartográfica atualizada, caso contrário, a base para elaboração da PVG pode ser feita através da compilação de dados cartográficos existentes no município, ou ainda, com baixos custos, através de mapeamentos obtidos por sensoriamento remoto.

Além disso, a planta de valores georreferenciados está muito ligada a um cadastro técnico atua-lizado e uma gestão administrativa responsável, pois é uma das bases da autonomia financeira dos municípios, além de ser o pilar da justiça fiscal.


982

5. ModelosdeAnáliseEspacial

Os Sistemas de Informações Geográficas (SIGs), devido à sua crescente utilização, vêm incorpo-rando novos princípios e procedimentos de análise espacial. Esse esforço de desenvolvimento deve-se ao consenso existente de que o futuro sucesso da tecnologia dos SIGs depende da potência de seus procedimentos, na transformação dos dados observados, principalmente no que se refere à capaci-dade dos SIGs desenvolverem ferramentas de modelagem espacial. A literatura recente mostra que há uma crescente integração de modelos, sejam eles determinísticos ou estocásticos, aos Sistemas de Informações Geográficas, principalmente quando estes são aplicados a fenômenos ambientais.

Hoje é possível implementar funções complexas aos SIGs e entre todas as variáveis que influen-ciam os valores dos imóveis sabe-se que aquelas referidas à localização são as mais complexas de analisar e modelar, principalmente quando se trata de avaliação em massa.

Os modelos tradicionalmente utilizados na avaliação em massa, baseados na inferência estatística por mínimos quadrados, geralmente apresentam dificuldades perante a complexidade de fatores de localização, por serem extremamente amplos, desde pólos valorizantes, como proximidade ao cen-tro principal, escolas, hospitais, etc., até pólos que causam situações indesejáveis, como a presença de uma favela, lixão, etc. Os métodos de avaliação em massa devem considerar essas características espaciais de forma adequada e a estatística espacial passa a se constituir uma ferramenta importan-te nesse sentido. A inclusão de efeitos espaciais é importante sob o ponto de vista econométrico. A evolução de uma determinada região da cidade, por exemplo, pode ser influenciada pela evolução nas regiões vizinhas, que só podem ser verificadas através de análises espaciais. A existência, ou não, destes efeitos pode ser determinada por um conjunto de técnicas que têm sido desenvolvidas pela econometria espacial, onde Anselin, entre outros, com diversos trabalhos, tem dado grande contribuição. Segundo Anselin (1999), a econometria espacial é a parte da econometria que lida com o tratamento da estrutura espacial e interações de dados geograficamente distribuídos.

A análise espacial dos dados permite, por exemplo, analisar a distribuição territorial e identificar o padrão de áreas construídas, comparando-as com o poder econômico da população. O uso das técnicas de Análise Espacial potencializa a obtenção de mapas, delimitando áreas que descrevam a origem da demanda, identificando áreas quanto ao potencial de renda de residentes, permitindo refletir sobre possíveis efeitos no mapeamento dos valores.

A inferência espacial pode ser uma ferramenta importante para avaliações de imóveis em massa, e sua vantagem na elaboração da Planta de Valores sobre aquela tradicionalmente utilizada é o fato de considerar dados georreferenciados e o seu poder de estender a análise para toda uma cidade, permitindo a identificação de eventuais efeitos de interação espacial entre os dados.

Através de uma variável regionalizada e modelada por geoestatística é possível analisar e inter-pretar consistentemente a complexa interação de diversos pólos e respectivos efeitos de valorização e desvalorização de uma região; o reconhecimento de possíveis pólos secundários; a caracterização de uma área de influência, enfim, analisar de forma adequada diferentes atributos de uma região

e defini-la de forma objetiva, e inserir nos modelos de avaliação em massa.


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FALTACURRÍCULODOAUTOR

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Capítulo 21 Avaliações em massa com ênfase em planta de ...ctageo.com.br/insercoes/Cap%EDtulo%2021%20-%20Liporoni.pdf · Cabe dizer que o banco de dados mencionado, que contém