Carteira de FIIs

A nossa carteira de FIIs tem como objetivo entregar valor para o clientepriorizando a valorização das cotas, dividend yield e aspectosimportantes como porcentagem de vacância dos fundos. Esse fatoresgeram uma carteira com foco não somente em dividendos e valorizaçãono longo prazo, mas também foco em crescimento.

A carteira de FII foi criada com a intensão de diversificar e protegerainda mais nossas sugestões. Apesar do impacto negativo provocadopela reforma, estamos otimistas em relação a carteira, que temfundamento e empresas sólidas em seu portfólio.

Com o objetivo de atender à necessidade de montar umportfólio de fundos imobiliários para nossos clientes com base no querecomendamos, buscamos entender o prazo, a prioridade doinvestimento e o tamanho do investidor que estamos lidando. Ascaracterísticas para a produção desse portfólio foram escolhidas paraque seja carregada uma carteira de FIIs no médio/longo prazo.

Setembro, assim como agosto continuou difícil para o mercado de capitais no Brasil. O estresse se refletiu nasações e fundos imobiliários, bem como nas taxas de juros. O Ibovespa registrou queda de 6,57% no período,acumulando outra queda chegando a 110 mil pontos, acumulando no ano uma queda de 6,6%. Assim, sem surpresas,o Banco Central do Brasil decidiu aumentar a taxa Selic em setembro de 5,25% para 6,25% ao ano, em linha com asexpectativas do mercado. Além dessa alta de 100 bps, o comunicado já prevê mais uma alta de 100 bps para a próximareunião do Copom no dia 27 de outubro. O ambiente internacional de incertezas, associado ao atual contexto fiscal epolítico, mantém o real mais depreciado do que os fundamentos sugerem, corroborando com a visão de maiorprudência com a inflação.

Os fundos imobiliários seguem apresentando um cenário mais desafiador por conta da alta da taxa Selic e,consequentemente, maior custo de oportunidade para os cotistas com potencial impacto no fluxo de recursosdirecionado aos FIIs. Esse efeito pode ser sentido no terceiro trimestre de 2021, período que registrou queda novolume captado do mercado primário em ofertas públicas (ICVM 400 e 476) em comparação com os primeiros doistrimestres do ano. Nesse terceiro trimestre, houve uma captação de R$ 5,8 bilhões, o que representa uma queda de30% e 43% do 1T21 e 2T21, respectivamente. Na média, o segmento de recebíveis foi responsável por 59% do volumecaptado por trimestre.

Para os fundos imobiliários ainda vemos espaço para a recomposição da classe após os choques negativos daCovid-19, efeito de possível taxação (que não existe mais) e a abertura da curva de juro. Parte dos riscos já foram parao preço e seguimos vendo fundos com valuations em patamares atrativos para composição de portfólio, sobretudoabaixo do valor patrimonial e do custo de reposição – algo não usual no médio prazo. Em setembro, o IFIX apresentouqueda de 1,2%, com contribuição negativa disseminada, mas destaque para fundo de fundos, fundos híbridos erecebíveis. Assim como no mês passado, mais uma vez o movimento da curva de juro brasileira (também influenciadapela curva americana) impactou o setor imobiliário (inclusive as ações listadas em bolsa) pelo aumento no custo deoportunidade.

SetembroTicker Proporção Mês 12 Meses 2020

MALL11 20% -2,71% 7.99% -12.55%

BTLG11 20% 1,16% 11.29% 6.85%

HCTR11 20% -0,52% 41.43% 46.95%

XPSF11 20% -2,40% -5.41% -

ALZR11 20% -0,67% -4.83% -1.45%

Mês 12M 2020Carteira -1.03% 10.09% -

IFIX -1.24% -2.46 -10.24%IPCA 0,55% 9.62% 4.52%

O impacto positivo, foi a continuidade dos bons dividendos mesmo com a desvalorização das cotas, além de grandes capitações no mercado que geraram boa demanda. Apesar domovimento inicial negativo com quedas acentuadas das cotas, vemos uma estabilização desses ativos no curto prazo. O movimento de mercado mostra grandes captações de ativos comoBTLG11, HCTR11 e ALZ11 em setembro, e isso no médio prazo será revertido em maiores proventos.

Seguimos otimistas com o mercado que pode destravar valor principalmente com o fim da pandemia e flexibilização das restrições. Lembramos que, apesar do momento de maiorvolatilidade, os fundos continuam rentabilizando seus cotistas com rendimentos atrativos. Nossa carteira recomendada teve um dividend yield líquido no mês de setembro de 0,74%, houveuma queda principalmente pela renovação da carteira de recebíveis do HCTR11 e ALZR11.

MALL11 – O Malls Brasil Plural FII é um fundo de investimento imobiliário focado na aquisição/gestão de participação em shopping centers pelo Brasil, com o objetivo de promover renda

imobiliária a seus cotistas. Sua tese de investimentos consiste nos seguintes pilares: Momento Favorável; Ativos Estratégicos; Consolidação do Setor e Expertise da Gestão.• Momento Favorável: O momento é favorável ao mercado imobiliário com a manutenção de taxas de juros baixas na economia e sinais de retomada econômica.• Ativos Estratégicos: Prospecção de ativos com cap rates na ordem de 7-10% a.a., já consolidados, com dominância regional e com gestão profissional.• Consolidação do Setor: O mercado de shoppings é altamente competitivo e fragmentado além de possuir vasto potencial de uma consolidação no setor.• Expertise da Gestão: Equipe de Gestão e Consultoria altamente qualificadas, com foco no setor imobiliário e qualidade reconhecida de gestão, com melhores práticas de governança.

Hoje o fundo conta com a participação em 7 (sete) shopping centers dominantes, em diferentes regiões pelo Brasil

BTLG11 – O BTG Pactual Logística possui uma carteira diversificada, com ativos em diferentes regiões do Brasil mas com receita concentrada no Estado de São Paulo, o mercado mais líquido

do país. O portfólio do fundo é composto por imóveis que possuem inquilinos de diversos setores. Além disso, o Fundo conta com um certo grau de previsibilidade da sua receita, sendo 60%oriunda de contratos atípicos. Essa combinação de diversificação com atipicidade resulta em um dos fundos de menores vacâncias da indústria, não apresentando inadimplência nos últimosanos. O BTLG busca auferir renda e ganho de capital aos seus cotistas por meio de investimentos oportunísticos. Em 2021 o fundo vendeu 4 Ativos antigos da sua carteira com 60% de ganho decapital. Esse foi o primeiro movimento da BTG Gestora desde que assumiu o Fundo em outubro de 2019 com intuito de reciclagem do portfólio e foi motivado pelo momento propício demercado para o desinvestimento. Por outro lado, o Fundo busca aquisições que façam sentido para sua estratégia: Ativos A+, bem localizados, principalmente com fácil acesso as principais viasdo país, composto por locatários prime e com foco no perfil logístico. O BTLG11 se destaca pela gestão ativa de sua carteira, com o objetivo primordial na obtenção de renda e ganho de capitalpor meio da exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações no segmento de logística

HCTR11 – A Hectare Capital Gestora de Recursos Ltda. (“Hectare” ou “Gestora”) tem como principal foco a atividade de gestão de títulos e valores mobiliários, com expertise na gestão tanto

de ativos líquidos como de ativos ilíquidos (caso dos FIDCs, FIIs, FIPs). A filosofia de investimento da Hectare Capital é baseada em profunda análise fundamentalista e controle de riscosrigoroso. “Acreditamos na importância de entender detalhadamente cada um dos mercados alvo, com o objetivo de identificar assimetrias positivas de risco x retorno. Com isso, buscamosconstruir um portfólio balanceado, privilegiando empresas e projetos que se enquadrem em nossos 3 pilares de gestão: (i) modelo de negócios com diferencial competitivo; (ii) governançasólida e transparente (iii) retorno atrativo. Diferencial Competitivo – Projetos com vantagens competitivas estruturais: potencial de crescimento acima de seu custo de capital, modelo denegócios estruturado e alto potencial de geração de caixa. Governança – Acreditamos que governança, controle e transparência são fatores essenciais para o sucesso dos projetos. Para tanto, éindispensável que os líderes dos projetos e suas equipes sejam competentes e tenham interesses alinhados para entregar os resultados esperados. Retorno – Buscamos projetos queapresentem assimetrias relevantes de risco x retorno, proporcionando margem de segurança para o investimento. Acreditamos que a disciplina na análise é essencial para maximizar retornos epara gerir os riscos associados, reduzindo assim a ocorrência de investimentos que resultem em perda permanente de capital.

Características dos FIIs

XPSF11 – O XP Selection FOF de FII tem por objeto realizar investimentos imobiliários preponderantemente por meio da aquisição de Cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário.

Além de Cotas de FIIs, o XP Selection pode investir em LCIs, CRIs e outros títulos do mercado imobiliário. Pontos Positivos: Gestão da XP Asset possui grande expertise no mercado imobiliário(XPLG, XPML, XPIN entre outros). Por isso, vemos potencial para a gestora continuar gerando valor para seu portfolio no médio prazo. Além disso, o XPSF11 possui baixa alocação em fundos daprópria gestora; Pontos Negativos: baixa liquidez do fundo se comparado a seus pares de mercado. Por esses motivos iniciamos a cobertura do XPSF11 com recomendação NEUTRA e preçoalvo de R$ 99,20 por cota. Atualmente as alocações de seu patrimônio líquido são bem diversificadas, 43% em CRIs, 19% em lajes corporativas, 20% logístico, 10% renda urbana, 5%desenvolvimento, 2% shoppings e 0,3% multifamiliar. As cotas do XPSF11 começaram a ser negociadas em 17/02/2020. Desde então, ocorreram 5.225.417 negociações no período,movimentando um volume de R$ 493,8 milhões. A liquidez média diária na bolsa foi de R$ 1,6 milhões e a cotação no mercado secundário fechou o mês em R$ 97,33 por cota, sem contar comos R$ 0,87 por cota divulgados no encerramento do pregão do dia 31/05/2021.

ALZR11 - O desempenho do mercado imobiliário de uma região está fortemente correlacionado à sua atividade econômica. Os imóveis do Fundo estão localizados majoritariamente nos

estados de São Paulo/SP e do Rio de Janeiro/RJ, que juntos constituem o maior polo econômico do país, com 42% do PIB nacional. Em termos práticos, isso significa grande quantidade evariedade de empresas de diferentes setores potencialmente interessadas em ocupar os imóveis. Em contrapartida, praças menores tendem a ser mais concentradas em poucos setores daeconomia, com demanda por imóveis mais propensa a variações bruscas, caracterizando-as como de maior risco. Outra consequência do dinamismo econômico destes mercados é sua maiorpropensão para transformação urbana, que gera mudanças dos usos dos imóveis, com regiões mais próximas ao centro comercial e residencial evoluindo para usos de mais alto valor agregado,com maior preço por metro quadrado. Enquanto isso, praças menores tendem a exibir mercados imobiliários mais estáticos. Por estas razões, a localização dos imóveis deste portfólio é umgrande diferencial competitivo do Fundo. Por fim, podemos considerar que o Fundo mescla renda fixa com variável, uma vez que os cotistas recebem, mensalmente, os aluguéis dos imóveisinvestidos ao passo que também podem negociar as cotas no mercado secundário, apropriando-se de eventuais ganhos de capital com a valorização das cotas.No contexto de investimentos imobiliários, os Ativos-Alvo do Fundo são os imóveis ditos “performados”, ou aqueles que atingiram seu desempenho operacional pleno, já tendo superadoetapas mais arriscadas. Isso significa que: Os imóveis já foram identificados e adquiridos: Não há mais risco de prospecção dos imóveis, negociação de preço e diligência jurídica e ambiental.Já tiveram seus projetos executivos aprovados na prefeitura: Em outros casos, esta etapa pode se estender significativamente, dependendo da complexidade do projeto e da capacidadeoperacional da prefeitura em analisá-lo, podendo até demandar reduções relevantes de área e escopo. No portfólio do Fundo, não há esse risco.Estão 100% construídos e operacionais: Não há risco civil e de engenharia relacionados à construção, de execução da obra pela construtora, bem como de estouro de orçamento e prazo.Já estão alugados para inquilinos:: A etapa de locação pode se provar desafiadora em certos mercados, com o proprietário tendo que pagar condomínio e IPTU do imóvel até a ocupação plenado imóvel, bem como corretagem aos intermediários. Não é o caso do portfólio do Fundo, que já está 100% alugado. Assim, nos Ativos-Alvo, todas estas etapas que em outros casosadicionariam risco ao investimento, já estão 100% superadas.

Características dos FIIs

AtivosMalls Brasil Plural FII (MALL11) – Shopping

Apesar do cenário desafiador, o fundo foi capaz de gerar um resultado consistente para o mês de agosto, haja vista que alguns

dos ativos ainda sofreram com as limitações de horário de funcionamento e de nível de ocupação. Na data de 31/08/2021, foi

divulgado a mercado a distribuição de rendimentos referente ao mês de agosto, com pagamento no dia 15/09/2021. O Fundo

gerou um resultado no mês equivalente a R$ 0,51/cota, sendo o valor distribuído equivalente a R$ 0,55/cota. Dessa forma, a base

acumulada de resultados a distribuir para os próximos meses ficou em, aproximadamente, R$ 0,20/cota. Mesmo acreditando

que o pior momento já tenha passado, optamos por ainda reter parte da base, pois dessa forma o Fundo estará mais preparado

para voltar aos patamares de distribuição pré-pandemia mais rapidamente.

O cenário da pandemia ainda é incerto e demanda cautela. Entendemos que, apesar da qualidade do nosso portfólio - formado

por ativos dominantes, resilientes e de elevadas taxas de ocupações - além do fato do Fundo contar com garantia de renda

mínima em aproximadamente 35% dos ativos, podemos enfrentar turbulências no curto prazo dependendo de novas medidas

devido a variante Delta.

Hoje já contamos 6 vacinas aprovadas pela Anvisa, uma base nacional em rota de produção e milhões de doses já aplicadas e

contratadas. No fechamento de agosto, tínhamos aproximadamente 141 milhões de pessoas que já haviam tomado pelo menos

a 1ª dose da vacina6, aproximadamente 67% da população total do país.

Acreditamos que com a massificação da vacinação, a geração de caixa dos ativos se reestabeleça ao longo de 2021 e os ativos

tenham suas operações normalizadas, conforme podemos observar ao longo dos últimos meses.

Por fim, a Equipe de Gestão e o Consultor permanecem atentos para oportunidades de aquisição de novos ativos.

AtivosFII BTG Pactual Logística (BTLG11) – Logística

Em agosto o BTLG distribuiu R$ 0,72/cota² aos seus cotistas, representando assim um Dividend Yield de 8,19%

com base na cota de fechamento do mês. Em 24 meses o retorno é de 24,0% (vs IFIX 3,4%). Em virtude do

recebimento da parcela intermediária de R$ 40mm no dia 23 de agosto de 2021 o resultado sofreu um

impacto positivo e não recorrente. Essa parcela, gerou um lucro de R$ 17,9mm, que representa R$ 1,18/cota.

O lucro referente a venda já vem sendo distribuído e será diluído durante os semestres de acordo o

regulamento do Fundo. Pelo viés comercial, em agosto tivemos uma movimentação de locatários no ativo BTG

Log Hortolândia. À medida que os módulos 15 e 16 foram devolvidos, tivemos duas expansões se

concretizando nos módulos 05 e 06. Comisso, a vacância do ativo se manteve no mesmo patamar.

A Gestora vem trabalhando ativamente para zerar a vacância do Fundo, que hoje está concentrada apenas no

ativo Hortolândia, assim como revisando valores de locação dos imóveis recém adquiridos. Pelo lado

operacional, o Fundo segue o trabalho de integralização do ativo BTG Log Ribeirão Preto no portfólio,

buscando sinergias de contratos e reduzindo custos. Nesse sentido, efetuamos a troca de administradora do

condomínio.

Evento subsequente:

No dia 16 de setembro, o Fundo lavrou a Escritura de Compra e Venda dos ativos Itambé e Supermarket. Com

isso, concluiu-se a alienação de 100% destes ativos. Maiores detalhes se encontram no Fato relevante. No dia

10 de setembro de 2021 o Fundo comunicou aos cotistas e ao mercado em geral sobre o cancelamento da

sua 11ª emissão de cotas. Sendo assim, as 211.622 cotas subscritas no Direito de preferência foram

canceladas com pagamento da retração no valor de R$ 109,93/cota no dia 16 de setembro. Maiores detalhes

se encontram nos comunicados do dia 10e13 de setembro.

AtivosHectare CE FII (HCTR11) - Papéis

No dia 08 /setembro o fundo anunciou um dividend yield de 1,3% com pagamento de R$ 1,50 por cota

(HCTR11) R$ 0,50 por recibo referente ao Direito de Preferência (HCTR 13 e R$ 0,04 por recibo referente a

Sobras e Montante Adicional (HCTR 14) como o pagamento a ser realizado em 15 /setembro.

Todos os ativos pagaram as obrigações conforme previsto Todavia, a Gestão mantém o acompanhamento

semanal intensificado dos recebíveis das carteiras, avanço de obras e vendas a fim de atuar de maneira

proativa aos eventuais impactos nos recebíveis A partir deste mês passaremos a divulgar o relatório mensal

entre o anúncio e o pagamento dos rendimentos, de forma a apresentar aos cotistas rapidamente a

composição do resultado do mês de referência. Para tanto, excepcionalmente neste mês apresentamos

algumas informações das operações (Razão Saldo Devedor, Razão de Fluxo Mensal, Duration Obras e

Vendas) iguais ao do relatório gerencial julho/ 21 uma vez que esses dados são divulgados apenas ao final

do mês.

Eventos Subsequentes

O FII Serra Verde anunciou em 01/09 distribuição de rendimento de R$ 0,12 por cota, resultando em um

recebimento de R$ 2,4 mm pelo HCTR11. Esta distribuição será acrescida ao rendimento a ser pago em

outubro. Com relação à 10 ª Emissão de Cotas, até o momento foram alocados R$ 411,9 mm (68% da

captação) Deste montante, R$ 326,3 mm foram alocados em CRIs e R$ 85,6 mm em FIIs. Adicionalmente, os

custos da oferta totalizaram R$ 5,6 mm (R$ 1,10 por cota ou 0,94% da captação total), valor inferior ao

projetado. A economia de R$ 4,7 mm será acrescida ao rendimento do próximo mês conforme previsto no

fato relevante de 26 de julho.

AtivosXP selection Fundo de Fundos FII (XPSF11) - Fof

Na indústria de FIIs o IFIX anulou a recuperação observada no mês anterior, tendo uma performance

negativa de 2,63% demonstrando um quadro de maior aversão ao risco nesta classe de ativo por parte dos

investidores derivado da incerteza com relação ao tamanho do ciclo de aperto monetário por parte do

Banco Central. Tal incerteza têm se elevado nas últimas semanas em virtude da persistência inflacionária e

da piora do cenário político e fiscal.

O Time de Gestão mantém parcela preponderante alocada em FIIs de CRIs entendendo que essa estratégia

deve mitigar a volatilidade do fundo, dado as estruturas de garantidas envolvidas nos ativos finais destes

portfólios adicionalmente, neste ambiente de elevada volatilidade seguimos parcimoniosos em relação as

novas alocações, buscando encontrar boas oportunidades, as quais podem se traduzir em melhora na

relação risco/retorno do nosso portfólio Mais informações à respeito das alocações do fundo podem ser

encontradas na seção de FIIs na página 3 deste relatório. O XPSF 11 encerrou o mês com uma cotação de

R$84,10 reais por cota ex proventos com um dividend yield de 9,99% anualizado e a cota patrimonial atingiu

R$91,04 reais ex proventos com um dividend yield de 9,23% anualizado.

Por fim, o time de gestão tem acompanhado os movimentos das demais gestoras à respeito de uma

possível restituição de imposto de renda sobre o ganho de capital gerado na alienação das cotas de FIIs.

Estamos estudando a melhor estratégia para atuar em benefício dos nossos cotistas Até hoje o fundo

recolheu 6 5 milhões de reais deste imposto. A distribuição de R$ 0,70 por cota comunicada no fim de

agosto será realizada em 15/09/2021 para os detentores de cotas do Fundo (XPSF 11 em 31/08/2021). No

semestre foi distribuído montante de 99 5 dos lucros apurados segundo o regime de caixa, e 97,2% do

resultado acumulado desde o início de 2021.

AtivosAlianza Trust Renda Imobiliária FII (ALZR11) – Híbrido

Na sequência da conclusão da 4ª emissão de Cotas do ALZR11, que capitalizou o Fundo em mais R$ 163,6

milhões através da emissão de 1,4 milhão novas cotas, e da aquisição do imóvel Pandurata/Bauducco em

25/06/2021, o Fundo encerrou, em 14/09/2021, a Consulta Formal que aprovou a aquisição do Centro Logístico

feito sob medida (“Built-To-Suit”) para a Coca-Cola FEMSA. Desta forma, o ALZR11 seguirá com a formalização

da aquisição do referido imóvel, localizado na Avenida do Estado, cidade de Santo André/SP. Relembramos que

o imóvel possui ou supera as mais modernas especificações técnicas aplicáveis a galpões logísticos AAA do

mesmo porte, e mais detalhes sobre ele podem ser observados no Material de Apoio criado para auxiliar os

cotistas no processo de decisão desta Assembleia. Lembramos, ainda, que o Fundo já desembolsou em

27/04/2021 o valor de R$ 14,0 milhões a título de sinal pela compra do ativo, e o saldo remanescente de R$

101 milhões será pago na conclusão definitiva da transação, que será oportunamente anunciada ao mercado.

O próximo pagamento dos rendimentos do Fundo está previsto para o dia 24/09/2021, referente ao resultado

caixa apurado em agosto/2021, no valor de R$ 0,6732 por cota, para a base de investidores detentora de cotas

no dia 17/09/2021. Ressaltamos que esta distribuição se refere exclusivamente às cotas ALZR11, que passaram

de 4.479.484 para 5.085.765 cotas devido à conversão dos Recibos ALZR13 e ALZR14 derivados do Direito de

Preferência e Sobras, respectivamente, da 4ª Emissão do Fundo. Além disso, o aumento do valor em caixa no

período também contribui momentaneamente para a leve redução no nível de rentabilidade do Fundo, dado

que este se encontra aplicado em fundos de liquidez (DI). Informações sobre os rendimentos derivados dos

Investimentos.

Backtest Rentabilidade

Backtest Risco

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