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Carteira de Fundos

de Investimento

Imobiliário

Carteira composta por fundos imobiliáriosnegociados na B3, com o objetivo desuperar o desempenho do Índice deFundos de Investimento Imobiliário (IFIX).

A seleção dos fundos é pautada nasestratégias: ganho de capital e renda.

METODOLOGIA

04 de Maio 2020

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www.guide.com.br04 de Maio de 2020

Cenário Macroeconômico

Introdução

O mês de abril foi marcado por ser um mês de recuperação para ativos de risco ao redor do globo, que devolveram parte das fortes perdas acumuladas em março. Dosprincipais mercados, as bolsas de NY foram as que mais avançaram no período. Ao fim do mês, o S&P 500 havia acumulado ganhos da ordem de 12,7%. Na zona doeuro, o STOXX 600, índice que abrange ativos de diversas regiões do bloco, também se beneficiou da melhora (+6,2%). Aqui, o Ibovespa acompanhou o humorverificado no exterior, voltando a operar no patamar dos 80.505 pontos (+10,2%), enquanto o real continuou se desvalorizando de forma acentuada contra o dólar, oque fez a divisa brasileira fechar o mês cotada a R$ 5,48/US$ (+5,4%).

Os mercados globais continuaram com dinâmica caracterizada pela forte volatilidade, mesmo que em menor magnitude com relação ao que foi verificado em março,movidos por diversos desenvolvimentos relevantes no período. De destaque, o início do movimento de reabertura nas principais economias do mundo – previsto parair tomando forma nas próximas 2 a 4 semanas – e a reafirmação por parte de governos e dos bancos centrais de que não seriam poupados esforços para sustentarempresas e a sociedade nestes tempos de crise foram os principais drivers para o bom desempenho das bolsas no período.

Além da magnitude sem precedentes com que os Bancos Centrais estão realizando a compra de títulos de dívida pública e privados para aliviar a pressão sobre omercado de crédito (com destaque para as sinalizações do Fed, BCE e BoJ na última semana do mês) o Congresso americano aprovou um novo pacote de estímulos deUS$ 484 bilhões com o intuito de sustentar pequenas empresas e os líderes da zona do euro chegaram a um consenso sobre um pacote de estímulo no valor de EUR$540 bilhões para enfrentar a crise. No pano de fundo, resultados corporativos também auxiliaram na formação de expectativas, apresentando resultados mistos emrelação ao que era esperado pelo mercado.

Na ponta oposta, a divulgação de indicadores econômicos historicamente fracos promoveu um maior ceticismo sobre a velocidade de recuperação da economia globalapós o afrouxamento das medidas de distanciamento social. O PIB americano no 1T20 deu fim à expansão que vinha perdurando desde meados de 2009 após a crisefinanceira. O número configurou a maior contração desde 2008 e a 1ª desde 2014, e teve como grande responsável pelo resultado a queda no consumo, que alcançou7,6% no período – maior recuo desde 1980 – a despeito das medidas de estímulo aprovadas pelo governo e pelo nível de juros próximo de 0% estabelecido peloFederal Reserve. Ainda, acreditamos que o dado não mostra o tamanho do estrago, principalmente quando avaliando a deterioração verificada no mercado detrabalho no período, com os pedidos de auxílio desemprego saltando em mais 30 milhões em um período de 6 semanas.

Enquanto isso, do outro lado do atlântico, a economia do velho continente recuou ao ritmo histórico de 3,8% no 1T20, reflexo do impacto do fechamento abrupto daseconomias do bloco no combate à pandemia do coronavírus. Como destaques da leitura, a Itália (-4,7%) chama atenção por se encontrar entre os países maisendividados do bloco e França e Espanha por registrarem contrações de mais de 5,0%. O resultado mostra que, apesar das medidas de injeção de dinheiro naeconomia aprovados pelos governos e pelo BCE, novos estímulo terão de ser colocados em prática para que a economia entre em trajetória de recuperação –principalmente pelas sequelas que esta crise pode deixar sobre a capacidade produtiva da economia. Tendo isso em vista, com o afrouxamento das medidas deisolamento social em curso no velho continente e subsequente retomada gradual da atividade, resta saber se esta será sustentável e, se sim, quanto tempo levará paraa demanda voltar a se aproximar dos patamares pré-crise. Vamos acompanhar...

No Brasil, o mercado brasileiro acompanhou a dinâmica do exterior, mesmo que em menor escala, enquanto a Covid-19 intensificava o contágio ao redor do país. Aofim do mês, o país contabilizava mais de 90 mil casos confirmados e 6 mil óbitos relacionados à doença. Contudo, a política tomou a frente no noticiário em diversasoportunidades, servindo como um agravante para a situação em diversos momentos no mês. Dentre os destaques tivemos a saída de 2 ministros do governo, comtrocas realizadas nas pastas da saúde e da justiça.

A resignação de Sergio Moro, porém, sobressaiu com um dos momentos mais marcantes para os mercados, principalmente por ter sido acompanhado de acusaçõessérias ao presidente Jair Bolsonaro, que já passaram a ser investigadas pelo MP. Em seguida, o “dia do fico” de Paulo Guedes, que saiu fortalecido na semana seguinteà saída de Moro, trouxe alívio aos investidores, que continuam a avaliar o “Posto Ipiranga” de Bolsonaro como principal pilar de credibilidade do governo. Na esteirada permanência de Paulo Guedes, a bolsa local conseguiu se beneficiar da dinâmica positiva que vigorava no exterior, encerrando abril em terreno positivo.

No que se refere à atividade econômica, as pesquisas setoriais de fevereiro trouxeram resultados mistos mas, por terem sido de um período anterior ao fechamentoda economia, tiveram pouca relevância na avaliação da situação corrente da economia. O principal destaque do mês foi a divulgação do Índice de Atividade do BancoCentral (IBC-Br) para o mês. Não obstante, os indicadores de confiança na economia da FGV (confiança do consumidor, do setor de serviços e do comércio) registraramalguns dos piores resultados desde que o dado passou a ser coletado para o mês de abril. A medida do nível de utilização da capacidade instalada da indústria(FGV/Ibre) também caiu às mínimas, com a ociosidade se aproximando de 40% no período. Para fechar o mês, os dados de emprego (PNAD-Contínua) referentes ao 1ºtrimestre de 2020 confirmaram projeções de mercado ao levar a taxa de desemprego para acima dos 12% (12,2%) – junto dos dados mencionados acima, o aumentode 1,2 milhão de pessoas desocupadas e saída de 1,8 milhão de pessoas no período parece ser apenas uma pequena sinalização do que está por vir. Tendo estesnúmeros em vista, esperamos uma piora generalizada das pesquisas setoriais, principalmente a partir de abril, o que, junto com a dinâmica deflacionária verificada nopaís, deve abrir espaço para que o Copom realize um novo corte de 0,5 p.p. taxa Selic no dia 6 de maio.

Entrando no 2T20, verificamos uma leve melhora no quadro técnico dos mercados, mas em um momento em que indicadores econômicos começam a vislumbrar osefeitos catastróficos da crise para a atividade mundial. Em função disso, novos ajustes de posição com base nos dados que sairão são inevitáveis. No Brasil, o quadrode disseminação do coronavírus ainda deve se agravar em maio, e o governo será obrigado a manter a quarentena em regiões importantes do país. A instabilidadepolítica que se instaurou de forma mais agressiva em abril também tende a atuar como agravante, com investidores de olho no quadro fiscal. Em função disso, apesarde apostar em novos cortes da Selic, esperamos que estes sejam feitos com cautela, através de pílulas de 50 pontos base, pelo menos até termos mais clareza sobre osimpactos no final do ano. Em relação à atividade, com base nos indicadores até hoje, revisamos nossas projeções do PIB/2020 para -5,5% e do PIB/2021 para 2,5%.

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Sobre a carteira recomendada:

No mês de Abril de 2020, o mercado de Fundos Imobiliários atingiu a marca de R$ 7,8 bilhões de Ofertas Públicas registradas na CVM. O PatrimônioLíquido, no fechamento do mês de Abril, atingiu o valor de R$ 148,24 bilhões. Já o número de investidores, aumentou 3,91% em relação ao mêsanterior, chegando ao número de 792.229 investidores.

No mês nossa carteira teve desempenho levemente abaixo do IFIX em 1,4%, com valorização de 3,0% no mês.

Nossa carteira em abril teve uma performance positiva, vindaprincipalmente da nossa estratégia mais defensiva para o mês. Aindacontinuamos no campo negativo no ano. O IFIX, que é o índice quereflete a variação média de uma carteira representativa dos FundosImobiliários, ainda está com uma performance de -18,71% a.a, mas comuma variação positiva no mês.

A crise, por um lado, tira um pouco de demanda e crescimento, maspor outro lado faz com que a taxa de juros permaneça, no curto prazo,baixa e isso é muito bom para os FIIs.

Na nossa visão, quem estiver bem posicionado em bons ativos, combons fundamentos e com uma gestão ativa, assim que passar estemomento que estamos vivendo, terão bons ativos, porque no médio elongo prazo, os FIIs vão continuar tendo e crescendo em valor.

Diante desde posicionamento, liquidaremos as posições: BTCR11 eVINO11, principalmente pelo fato não podermos descartar uma altavolatilidade, como também no risco de crédito e inadimplência destesfundos. Porém, acreditamos que o pior já passou e com issoentraremos nos fundos: HFOF11 e HGRU11, visando a melhora domercado.

Performance

Para Maio

Fonte: Bloomberg; BM&FBovespa. Elaboração: Guide Investimentos

*Taxa anualizada do último rendimento.

Saiu Entrou

BTG Crédito Imob (BTCR11) Hedge TOP FOFII 3 (HFOF11)

Vinci Offices (VINO11) CSHG Renda Urb. (HGRU11)

Mês 2020 12M Início

Carteira 3,0% -17,3% 11,2% 136,8%

IFIX 4,4% -18,6% 4,9% 90,1%

Diferença -1,4% 1,3% 6,3% 46,7%

-25%

0%

25%

50%

75%

100%

125%

150%

175%

200%

mai/14 mai/15 mai/16 mai/17 mai/18 mai/19

Desempenho acumuladoDesde o inicio (02/06/14)

Carteira de FII IFIX

Peso Ticker Empresa Estratégia Alterações

10% ALZR11 Allianza Trust Renda Renda =

10% BCFF11 FII BTG Pactual FoF Ganho de Capital =

10% BRCo11 Bresco Logística Renda =

10% BTLG11 BTG Pactual Logística Ganho de Capital =

10% HFOF11 Hedge TOP FOFII 3 Ganho de Capital Entrou

10% HGRU11 CSHG Renda Urbana Renda Entrou

10% KNCR11 Kinea Rendimentos Imobiliários Renda =

10% MGFF11 Mogno FoF Ganho de Capital =

10% RBIV11 Rio Bravo Crédito Imobiliário IV Ganho de Capital =

10% VGIR11 Valora RE III Renda =

Peso Ticker EmpresaYield

(2020E)Variação Contribuição

10% MGFF11 Mogno Fundo de Fundos 9,19% 9,77% 0,98%

10% BCFF11 FII BTG Pactual FoF 7,08% 9,67% 0,97%

10% ALZR11 Allianza Trust Renda 6,50% 7,92% 0,79%

10% VGIR11 Valora RE III 8,15% 7,66% 0,77%

10% KNCR11Kinea Rendimentos

Imobiliários6,66% 6,74% 0,67%

10% BRCO11 Bresco Logística 1,45% 3,76% 0,38%

10% BTLG11 BTG Pactual Logística 6,25% 2,92% 0,29%

10% BTCR11BTG Pactual Crédito

Imobiliário7,92% -6,05% -0,60%

10% RBIV11Rio Bravo Crédito

Imobiliário IV6,05% -6,12% -0,61%

10% VINO11 Vinci Offices 8,34% -6,12% -0,61%

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Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11)

Objetivo do Fundo: Investimento em propriedades para renda via contratos de locação atípicos (Built-To-Suit e Sale&Leaseback).

Portfólio: O Fundo é proprietário de 3 Edifícios Comerciais, com ABL de 18.097 m² e 4 Galpões Logístico, com ABL de 30.685 m².

Fonte: Relatório Gerencial ALZR11

O Fundo anunciou que todos os alugueis devidos pelos inquilinos dos imóveis foram pagos em suas respectivas datas de vencimento.Atribuem a continuidade da adimplência destes contratos aos seguintes fatores:

I. O Fundo é proprietário de um conjunto de imóveis locados via contratos de locação atípicos, instrumentos fortes que criamincentivos contrários a qualquer medida de inadimplência, como por exemplo as garantias adicionais (fianças bancarias, aval) eindenização em valor equivalente a, no mínimo, o valor presente do fluxo de aluguéis devidos até o final do período locatício.

i. Tais imóveis são essenciais para seus inquilinos e suas respectivas operações, e estes inquilinos são grandes companhiasmultinacionais, saudáveis em suas finanças e ágeis nas medidas de gestão de crise.

Liquidez: Em março, o volume diário médio de negociação foi de R$ 1,3 milhão e representou um giro equivalente a 9,5% das cotas doFundo.

Rendimento: Em abril, o Fundo anunciou rendimentos relativos a março, que foram distribuídos em 26/04/2020, no valor de R$ 0,59por cota, correspondente a uma rentabilidade de 7,00% anualizado. No fechamento deste relatório, a rentabilidade anualizada está em5,94% a.a.

Comentários e Recomendações

FUNDOS PARA RENDA

*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.

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Bresco Logística (BRCO11)

Objetivo do Fundo: O Bresco Logística Fundo de Investimento Imobiliário é um fundo de investimento imobiliário de renda com gestãoativa, pertencente ao segmento de atuação logística (fundo de tijolo).

Portfólio:

Fonte: Relatório Gerencial BRCO11

O Bresco Logística FII possui 10 propriedades com 375 mil m² de área bruta locável (“ABL”) e potencial para expansão da ABL em 10%.O portfólio do fundo encontra-se com 100% de sua área logística locada e com uma receita anual estabilizada de mais de R$100milhões, sendo 40% provenientes de propriedades localizadas na cidade de São Paulo. Os contratos de locação possuem prazo médioremanescente de 4,8 anos e 78% são considerados atípicos. Mais de 80% dos inquilinos são classificados como grau de investimento(escala global), AAA (br) ou AA (br) pelas agências de rating.

Liquidez: Em março, o volume médio diário foi de R$ 1,5 milhões.

Rendimento: Em março, o Fundo anunciou rendimentos relativos à fevereiro, que foram distribuídos em 07/04/2020, no valor de R$0,55 cota, correspondente a uma rentabilidade de 6,6% ao ano. No fechamento deste relatório, a rentabilidade anualizada está em5,03% a.a.


FUNDOS PARA RENDA


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CSHG Renda Urbana (HGRU11)

Objetivo do Fundo: O Fundo tem por objeto a exploração de empreendimentos imobiliários urbanos de uso institucional e comercial,que potencialmente gerem renda por meio de alienação, locação ou arrendamento, desde que atendam aos critérios deenquadramento e à política de investimentos do Fundo, sendo certo que o Fundo irá priorizar a aquisição de empreendimentosimobiliários institucionais ou comerciais que não sejam lajes corporativas, shopping centers ou da área de logística.

Portfólio:

O Fundo completou o ciclo de investimentos iniciados na 2ª emissão, com sua ultima aquisição anunciada do Ed. Santo Alberto, locadoà rede de universidades Laureate. Dessa forma, a carteira de investimentos imobiliários do Fundo ficou com 89,8% de alocação diretaem imóveis. Considerando o investimento no FII SPVJ11, que detém 7 ativos varejistas em um contrato atípico de locação, oinvestimento total do fundo (direto e indireto) em imóveis totaliza 96,8% da carteira. Entre as modalidades de locação, considerando acarteira imobiliária, o HGRU11 possui 87% dos seus contratos em regime de locação atípica e tem como principal locatário o Grupo BIG,em 10 ativos, representando aproximadamente 60% da receita de locação imobiliária direta.

O time de gestão, a principio, não adotará nenhuma política padrão para negociar condições dos contratos de locação, sendo queanalisarão eventuais demandas caso a caso. Estão em contato com os locatários para entender os impactos da pandemia em seusnegócios, especialmente naqueles mais representativos em termos de renda para o Fundo ou que atuem em segmentos mais afetadospela pandemia. Para alguns casos, é possível que seja necessário conceder um prazo adicional para o pagamento de alugueis, de formaa manter o nível de ocupação, a saúde financeira dos locatários e reforçar as relações de longo prazo.

Liquidez: Em março, o volume mensal foi de R$ 108,4 milhões.Rendimento: Em março, o Fundo anunciou rendimentos relativos à fevereiro, que foram distribuídos em 13/03/2020, no valor de R$0,68 cota, correspondente a uma rentabilidade de 7,5% ao ano. No fechamento deste relatório, a rentabilidade anualizada está em6,52% a.a.


FUNDOS PARA RENDA


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Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11)

Objetivo do Fundo: Pagar rendimentos mensais equivalentes a + 100% do CDI Líquido.

Resumo da Carteira:

Fonte: Relatório Gerencial KNCR11

- Momento do Fundo:

Dado o atual cenário de incertezas, o Fundo se dedica à operações de baixo risco, baseada em devedores e garantias de primeira linha.As operações possuem alto grau de segurança, mesmo em tempos de maior volatilidade, como o atual. Destacam que a carteira deativos do Fundo permanecem saudável e adimplente em suas obrigações.

A absoluta maioria das operações do fundo (87% do PL) conta com garantias reais na forma da Alienação Fiduciária de Imóveis, CessãoFiduciária de Recebíveis e/ou Fundos de Reserva. Os demais ativos (13%) tem devedores de alta qualidade de crédito (Petrobrás, Cyrelae MRV). Os CRIs baseados em edifícios corporativos possuem LTV adequados (entre 50% e 70%) e garantias de recebíveis locatíciosdestas lajes.

Os Imóveis que estão localizados em São Paulo e Rio de Janeiro e possuem, em geral, baixos níveis de vacância. Já os CRIs de ShoppingCenters são baseados em ativos maduros e possuem níveis de LTV adequados (40% e 60%), além da garantia de recebíveis locatíciosativos.

Adicionalmente, todas as operações contam com Fundos de Reserva visando mitigar situações transitórias que impactem os fluxos dosshoppings. O restante da carteira está relacionado a outros segmentos do setor imobiliários como, por exemplo, o de ativos logísticos eincorporação residencial.

Liquidez: Em março, o volume médio diário de negociação foi de R$ 8,38 milhões.

Rendimento: Em abril, o Fundo anunciou rendimentos relativos a março, que foram distribuídos em 14/04/2020, no valor de R$ 0,45por cota, correspondente a uma rentabilidade de 5,52% ao ano. No fechamento deste relatório, a rentabilidade anualizada está em6,08% a.a.


FUNDOS PARA RENDA


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Valora RE III (VGIR11)

Objetivo do Fundo: O Fundo tem como objeto o investimento preponderante em CRIs (Ativo-Alvo) e complementarmente em (Ativosde Liquidez): (i) cotas de outros FII; (ii) letras hipotecárias emitidas por Instituições Financeiras Autorizadas; (iii) letras de créditoimobiliário emitidas por Instituições Financeiras Autorizadas; (iv) letras imobiliárias garantidas que possuam classificação de risco(rating), em escala nacional, igual ou superior a “A-” ou equivalente, atribuída pela Standard&Poors, Fitch ou Moody’s; (v) cotas defundos de investimento classificados como “renda fixa”; (vi) títulos de emissão do BACEN; (vii) certificados e recibos de depósito a prazoe outros títulos de emissão de Instituições Financeiras Autorizadas, incluindo, sem limitação, CDBs; e (viii) operações compromissadaslastreadas em títulos públicos federais.

Destaques do Fundo:

O Fundo encerrou o mês de março de 2020 com 90,4% de seu patrimônio líquido alocado em CRI, distribuídos em 33 diferentesoperações, num total investido de R$394,8 milhões. Os demais recursos estão investidos em instrumentos de caixa.

Durante o mês de março, o Fundo adquiriu uma posição adicional de R$359mil no CRI Rovic 107S, além de uma posição de R$882mil noCRI Ditolvo 97S. Esse CRI conta com garantia de alienação fiduciária de imóveis residenciais prontos de médio-padrão localizados nacidade de São Paulo. Ainda no mês de março, o Fundo recebeu a liquidação total do CRI CEGG, como consequência de vendas dosimóveis em garantia. O Fundo também vendeu suas posições nos CRI GTR, CRI Buriti e CRI Rede D’Or (total de R$3,4 milhões indexadosa inflação) e uma posição R$4,3 milhões do CRI Tegra. O Fundo encerrou o mês de março com uma posição de caixa superior aoprojetado, visto que operações que estavam em fase final de estruturação tiveram que sofrer alguns ajustes face ao cenário atual etiveram suas liquidações adiadas.

Atualização sobre os potenciais impactos da pandemia da COVID-19:

Primeiramente, importante destacar que a absoluta maioria dos CRI (81,7% da carteira de CRI) conta com garantias reais imobiliárias naforma de alienação fiduciária de imóveis ou cessão fiduciária de recebíveis, além de garantias adicionais para manutenção do fluxomensal de pagamentos, como fundos de reserva. Além disso, a totalidade dos CRI tem uma empresa como devedora principal daoperação, também responsável pela manutenção do fluxo de pagamentos.

Em segundo lugar, entendem que o fato da carteira estar concentrada no segmento residencial (85,1% da carteira) é um fatormitigador de risco e denota uma postura defensiva do Fundo frente ao momento. Essa afirmação se baseia em dois pontos:

I. o mercado residencial estava ainda em processo lento de recuperação (especialmente nos estoques prontos – grande parte daexposição dos CRI do Fundo), tendo sido pouco beneficiado pelo movimento de alta dos preços dos ativos ocorrida nos 18 mesesanteriores ao inicio dessa crise – portanto não esperamos grandes desvalorizações nas garantias imobiliárias; e

II. as empresas do setor atravessaram um ciclo de restruturação e estavam vivenciando melhorias significativas nas condições definanciamento, estando em uma posição melhor para enfrentar o momento.


Rendimento: Em abril, o Fundo anunciou rendimentos relativos à março, que foram distribuídos em 20/04/2020, no valor de R$ 0,53cota, correspondente a uma rentabilidade de CDI + 2,21% ao ano. No fechamento deste relatório, a rentabilidade anualizada está em8,92% a.a.


FUNDOS PARA RENDA


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BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11)

Objetivo do Fundo: O FII BTG Pactual Fundo de Fundos Imobiliários tem como objetivo principal a aquisição de cotas de outros Fundosde Investimento Imobiliário, bem como Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”), Letras Hipotecárias (“LH”) e Letras de CréditoImobiliário (“LCI”).

Portfólio:

Fonte: Relatório Gerencial BCFF11

O BCFF deve alocar gradualmente e com disciplina o caixa ao longo dos próximos meses, tendo em vista o período de elevadavolatilidade e de baixa liquidez em que nos encontramos.

1. Foco no mercado secundário x ofertas restritas: Com a recente queda do IFIX, o BCFF realocou rapidamente a sua estratégia deinvestimento do caixa da emissão, tendo como foco a compra de cotas no mercado secundário. Para que novas ofertas sejamconsideradas, deverão apresentar relação risco/retorno atrativa em relação ao mercado secundário;

2. Foco no ganho de capital x rendimento curto prazo: Acreditam que os preços dificilmente devem permanecer no patamar atual,no qual projetam uma correção para, pelo menos, os valores patrimoniais ao longo dos próximos trimestres. Deste modo, estãoposicionando a carteira para aumentar as posições em estratégias com foco no ganho de capital, mesmo que isso implique umaqueda do rendimento recorrente do BCFF no curto prazo;

3. Foco na compra de FIIs x Venda: O valor de mercado de alguns FIIs que compõem a carteira do Fundo sugere uma redução emtodo fluxo de caixa de seus ativos por diversos anos, o que discordam dentro da análise, em que esses impactos deverão serpercebidos apenas no curto prazo. Como objetivo de preserver o patrimônio do Fundo e dos Investidores no longo prazo, devemreduzir as vendas no presente momento.

Liquidez: Em março, o volume negociado foi de R$ 212,3 milhões.

Rendimento: Em abril, o Fundo anunciou rendimentos relativos a março, que foram distribuídos em 13/03/2020, no valor de R$ 0,40por cota, correspondente a uma rentabilidade de 6,10% ao ano. No fechamento deste relatório, a rentabilidade anualizada está em6,62% a.a.


FUNDOS PARA GANHO DE CAPITAL


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BTG Pactual Logística (BTLG11)

Objetivo do Fundo: O Fundo tem por objeto a obtenção de renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentosimobiliários focados em operações nos segmentos logística.

Portfólio:

Fonte: Relatório Gerencial BTLG11

Acreditam que o segmento logístico e industrial não deve ser dos mais afetados pelos efeitos da pandemia do Covid-19 numa faseinicial, no entanto, os efeitos ainda são difíceis de serem estimados.

Neste contexto, a Gestão mantém-se, ainda mais, próxima de todos seus inquilinos, prezando não apenas pela rentabilidade atual dosativos, mas por uma relação de longo prazo, de forma que todas eventuais demandas serão analisadas caso a caso. Até o momento depublicação deste relatório, todos os ativos do portfolio se encontram adimplentes e em funcionamento normal de suas operações.

Liquidez: Em março, o volume mensal foi de R$ 21,6 milhões.

Rendimento: Em abril, o Fundo anunciou rendimentos relativos à março, que foram distribuídos em 24/04/2020, no valor de R$ 0,50cota, correspondente a uma rentabilidade de 6,80% ao ano. No fechamento deste relatório, a rentabilidade anualizada está em 7,30%a.a.




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Hedge TOP FOFII 3 (HFOF11)

Objetivo do Fundo: O Hedge TOP FOFII 3 FII tem como objetivo auferir valorização e rentabilidade de suas cotas no longo prazo pormeio do investimento preponderantemente em cotas de outros FII, com foco tanto dos rendimentos quanto ganhos de capital noprocesso de desinvestimento.

Portfólio:

Fonte: Relatório Gerencial HFOF11

No dia 9 de março de 2020, o HFOF recebeu os recursos das sobras do direito de preferência e montante adicional da 7ª emissão decotas, no volume de R$ 256,3 milhões. O timing da captação foi muito positivo para o Fundo, que pode aproveitar o mês de maiorqueda da série histórica do índice dos fundos imobiliários com uma posição confortável de caixa.

Acreditam que apesar de parte dos ativos alocados poderem sofrer um impacto negativo imediato nos dividendos distribuídos, o HFOFterá condições de suportar um FFO forte (resultado operacional sem considerar lucros com vendas), que junto com lucros acumuladosserá importante para compor um dividendo competitivo nos próximos meses quando comparado com seus pares, e ao mesmo tempoposicionar o patrimônio do Fundo em posições de ganho de capital, que devem destravar valor no médio prazo, impulsionandopositivamente a cota do HFOF.

Liquidez: Em março, o volume mensal foi de R$ 91,6 milhões.

Rendimento: Em abril, o Fundo anunciou rendimentos relativos à março, que foram distribuídos em 15/04/2020, no valor de R$ 0,70cota, correspondente a uma rentabilidade de 8,4% ao ano. No fechamento deste relatório, a rentabilidade anualizada está em 8,4% a.a.




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Mogno Fundo de Fundos (MGFF11)

Objetivo do Fundo: O Fundo tem por objeto auferir rendimentos e ganhos de capital na aquisição de Fundos de investimentosImobiliários ("FII") e outros ativos ligados ao mercado imobiliário.

Portfólio:

Fonte: Relatório Gerencial MGFF11

Destaque do mês de março:

Mesmo com o mercado pouco líquido, conseguiram fazer diversos ajustes na carteira, com vendas totais de R$ 51,6 milhões e comprasque somaram R$ 46,0 milhões. As vendas foram concentradas em fundos de CRI, muito próximo aos custos de aquisição e antes quedespencassem na terceira semana do mês. Focaram as compras em fundos com ativos corporativos, segmento onde realizaram mais dametade das últimas aquisições. Abriram uma posição comprada em XPIN11. Foram quotistas do fundo desde sua primeira oferta(restrita), mas já não eram quotistas há muito tempo, pois achávam que o fundo estava caro. Em março, viram uma oportunidadebastante clara de voltar a comprar quotas do fundo.

Estão monitorando muito de perto todas as posições e estão confortáveis com o portfólio. A estratégia de focar em bons ativos e/ouboas localizações traz tranquilidade pois acreditam que estes imóveis estão se comportando de maneira resiliente durante estemomento de estresse de mercado. O mesmo vale para os fundos de CRI que possuem em carteira. Estão em contato direto com osgestores dos fundos e monitorando caso a caso cada papel onde acreditam que possa ter algum problema. Até agora identificaram umCRI que representa menos de 0,2% da carteira total que deve ter suas condições renegociadas, mas não anteciparam qualquer perdade capital (LTV de 50%, ou seja, possuem o dobro de garantia do que o necessário para recuperarem o capital).

É também justamente em momentos de crises e grandes incertezas que podem surgir boas oportunidades. Diversos fundos negociamatualmente a preços que colocam os custos de seus ativos abaixo do preço de reposição dos mesmos, o que permite operar com boamargem de segurança e buscar yields atrativos. Investimentos bem feitos neste momento podem dar frutos relevantes para o portfóliopelos próximos anos, de maneira bastante conservadora.


Rendimento: Em abril, o Fundo anunciou rendimentos relativos à março, que foram distribuídos em 17/04/2020, no valor de R$ 0,60cota, correspondente a uma rentabilidade de 7,8% ao ano. No fechamento deste relatório, a rentabilidade anualizada está em 8,9% a.a.




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Rio Bravo Crédito Imobiliário IV (RBIV11)

Objetivo do Fundo: O fundo Rio Bravo Crédito Imobiliário IV – FII iniciou suas atividades dia 16 de dezembro de 2019 e tem comoobjetivo proporcionar retorno acima do CDI por meio do investimento em ativos imobiliários de renda fixa, preponderantemente emCertificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

Portfólio:

Fonte: Relatório Gerencial RBIV11

No fechamento de março/20, o fundo apresentava 98,5% do patrimônio alocado no ativo alvo da estratégia de gestão, totalizando 11CRIs e R$ 97,4 MM cuja taxa média ponderada de remuneração, na aquisição, é de 8,47% ao ano. Não garantem uma distribuiçãoconstante de rendimentos mensalmente pois uma das operações (CRI 4 - BB Mapfre/Aliança – 8,90% do fundo) tem pagamento anual,todo mês de janeiro, ou seja, não recebem isso mensalmente e um outro papel (CRI 6 - Grupo Pão de Açucar – 22,87% do fundo) pagaapenas o cupom, possui carência de amortização e correção monetária (acruada no Saldo Devedor) de 18 meses.

Adicionalmente, no fechamento do mês o fundo apresentava 1,5% da carteira em instrumentos de liquidez (Fundo Soberando do Itaú)para eventuais despesas e acontecimentos extraordinárias.

Movimentação do Mês: não foi feita nenhuma movimentação.

Liquidez: Em março, o volume mensal foi de R$ 6,06 milhões, com giro de 7,20%.

Rendimento: Em março, o Fundo anunciou rendimentos relativos à fevereiro, que foram distribuídos em 14/04/2020, no valor de R$0,39 cota, correspondente a uma rentabilidade de 6,12% ao ano. No fechamento deste relatório, a rentabilidade anualizada está em7,84% a.a.




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Sobre os FII:

Os fundos de investimento imobiliário, ou FIIs, sigla pela qual são popularmente conhecidos, são fundos que investem em ativos eprojetos imobiliários – como shoppings, escritórios, residenciais, hotéis e galpões industriais e logísticos – ou então em títulos dedívida privada com lastro em imóveis ou em operações imobiliárias – caso de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras deCrédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIG). Basicamente, os fundos imobiliários funcionamda seguinte forma: um grupo de investidores, os cotistas, reúne capital para aplicar em empreendimentos imobiliários existentes, como objetivo ou de obter renda constante através de aluguel (formato conhecido como fundo imobiliário para renda); ou em projetos aser desenvolvidos, com vistas a auferir retornos em um prazo mais longo (fundo imobiliário para desenvolvimento); ou ainda emtítulos com garantia imobiliária que gerem remuneração conforme critérios preestabelecidos (fundo imobiliário ‘de papel’). Odocumento essencial para a constituição de um fundo imobiliário é o regulamento. Ele define, entre outras coisas, a política deinvestimento a ser adotada e as regras que serão seguidas. O prospecto, por sua vez, apresenta as principais informações doregulamento ao investidor, com vistas a facilitar sua tomada de decisão – direitos e deveres dos cotistas e do administrador, políticas eestratégias de investimento do fundo, taxas etc. Ambos os documentos são analisados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM),autarquia vinculada ao Ministério da Economia responsável por regulamentar e fiscalizar esse mercado.

Ao comprar cotas de um fundo imobiliário, o cotista adquire automaticamente uma participação no patrimônio total e o direito dereceber rendimentos correspondentes à fatia que detém. O FII é constituído na forma de condomínio fechado, e não é permitido aoinvestidor resgatar as cotas antes do encerramento do prazo de duração do fundo. É importante notar que, na maioria das vezes, esseprazo é indeterminado; consequentemente, a forma de o investidor se retirar do fundo se dá por meio da venda de suas cotas aoutro(s) interessado(s).

Vantagens do Produto

• Diversidade e qualidade dos ativos: Ao adquirir cotas de um FII, os investidores têm acesso a uma diversidade de ativos mobiliários,usualmente de alta qualidade, que dificilmente poderiam comprar individualmente. O investidor de um FII pode se tornaroproprietário, por exemplo, de shoppings, torres de escritórios, complexos residenciais e galpões logísticos, mesmo a partir deaportes pequenos de recursos;

• Isenção fiscal de rendimentos: Os rendimentos dos investimentos de pessoas físicas em FIIs são hoje isentos de imposto de renda,desde que cumpridas algumas condições: o investidor deve ter menos de 10% do total das cotas do fundo; o fundo precisa somarpelo menos 50 cotistas; e o FII deve ser negociado exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado;

• Liquidez comparativa: Ao adquirir cotas de um fundo imobiliário, o investidor não compra diretamente um imóvel específico, e sima participação em uma carteira de ativos. A qualquer momento, ele tem a possibilidade de se desfazer dessa sua fatia no FII pormeio da venda de suas cotas –, condição que lhe oferece potencial de liquidez superior na comparação com o processo de vendade um imóvel, que eventualmente pode ser demorado;

• Gestão Profissional: Ao aderir a um FII, o investidor passa a contar com os serviços de especialistas, fator que potencializa asoportunidades de bons investimentos e maiores retornos.

Fundos de Investimento Imobiliário

Fonte: GRI Club – E-book Fundos Imobiliários(Um guia completo para quem quer conhecer e investir neste mercado).

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