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Carteira composta por fundos imobiliários negociados na
B3, com o objetivo de superar o desempenho do Índice de
Fundos de Investimento Imobiliário (IFIX).
A seleção dos fundos é pautada nas estratégias: ganho
de capital e renda.
METODOLOGIA
CARTEIRA DE FUNDOS DE
INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Dezembro 2019
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» Introdução
O mês de novembro caracterizou-se pela tendência altista que se verificou ao longo dos últimos meses, com
investidores assumindo posições otimistas em função do apaziguamento em torno das tensões comerciais. A
China, por exemplo, acabou acatando um dos pedidos dos EUA ao afirmar que endureceria as leis para punir
aqueles que violassem os direitos de propriedade intelectual. Nos EUA, o S&P500 avançou 3,40%, porém o
DXY, que mede a força do dólar contra seus principais pares, valorizou-se 0,95%. Está leve valorização do
DXY acabou refletindo os movimentos de vai-e-vem entre as duas maiores economias, com a indefinição em
torno de quando e onde o acordo será firmado ainda no radar dos investidores.
Na Europa, o STOXX600 valorizou-se em 2,69%, acompanhando de lado a melhora nas tensões comerciais
assim como uma série de indicadores de atividade ligeiramente positivos. No Brasil, o Ibovespa avançou
0,95%, não conseguindo romper consistentemente o limiar de 108 mil pontos. O real continuou perdendo
força contra o dólar e, ao final do mês, renovou sua máxima histórica ao bater a cotação de R$/US$ 4,27.
Naturalmente, este movimento explica-se em função das forças econômicas em ação. A dizer: juros mais
baixos, retração da demanda global, CDS travado acima dos 120 pontos base e expectativas alimentadas
contra o real.
No front da geopolítica mundial, desenvolvimentos recentes em torno do Brexit promoveram alívio aos
mercados. O pedido de Johnson de antecipar as eleições gerais para dezembro foi efetivamente aceito pelo
Parlamento, tornando a probabilidade de um Brexit desordenado praticamente nula. Ao longo do final do mês,
porém, a promulgação da lei de defesa a Hong Kong assustou investidores, uma vez que poderia funcionar
como um entrave para o avanço das negociações comerciais. Nos EUA, o Fed acabou sinalizando uma pausa
no ciclo de cortes, afirmando que somente uma deterioração dos dados econômicos ou um escalamento das
tensões comerciais justificariam mais um corte na taxa básica. A decisão faz sentindo econômico, uma vez
que os dados importantes divulgados em novembro como os índices PMI e PIB 3T2019, assim como PCE
(medida de inflação), catalogaram avanços relevantes. Como era de se esperar, o consumo das famílias
continua sendo a força motriz do ciclo de expansão da economia americana. Na Ásia, dados chineses
continuaram ilustrando a desaceleração econômica do país, incitando mais um corte de cinco pontos base
pelo BC nas taxas longa e curta. Paralelamente, na Europa, índices de atividade continuam em território
contracionista, porém apresentaram leve melhora, retirando, parcialmente, duvidas em torno de uma
estagnação generalizada e contínua do bloco. O índice de preços ao consumidor, por sua vez, inflacionou,
indicando que o cortes de juro e o programa de compra de ativos (QE, na sigla em inglês) do BCE está
surtindo efeito.
No Brasil, o principal destaque do mês ficou com a apresentação, logo no início, do programa pós-
Previdência, que contou com a apresentação da PEC Emergencial, dos Fundos, do Pacto Federativo e a MP
do choque de emprego. Não obstante, a decisão do STF sobre condenação em segunda instância e a PEC
criada para tratar de revertê-la acabaram ofuscando a importância das medidas de cunho fiscal. Mesmo com
os holofotes sobre a chamada PEC da segunda instância, a aprovação da PEC Paralela (que visa integrar os
estados e municípios para dentro da nova Previdência) no Senado, assim como a promulgação da nova
Previdência seguiram sustentando o otimismo em torno do ajuste fiscal brasileiro tão necessário para
alavancar o crescimento potencial da economia. Os leilões da cessão onerosa, que não contaram com a
presença em massa de empresas estrangeiras, decepcionaram investidores, ocasionando uma alta do dólar
após semanas em baixa.
No que tange à atividade, investidores brasileiros apreciaram bons resultados nesta frente. O índice do Banco
Central, o IBC-Br, veio levemente acima das expectativas, registrando um crescimento de 0,91% no terceiro
trimestre e 0,44% com relação ao mês de setembro. O indicador refletiu leituras positivas para todas
pesquisas setoriais, com destaque para o setor de serviços, que passou a mostrar um avanço no acumulado
no ano. A liberação das contas do FGTS já parece estar surtindo efeito sobre a economia real, uma vez que
as vendas no varejo, beneficiadas pela baixa inflação e juros, assim como pelo aumento do crédito,
continuaram a registrar altas. A inflação, por sua vez, continua confortavelmente abaixo do centro da meta de
4,25%, indicando, com alta probabilidade, mais um corte na taxa Selic pelo Copom nos dias 10 e 11 de
dezembro. O mercado de trabalho, por sua vez, catalogou uma queda de 0,2 ponto percentual, levando a taxa
de desemprego a 11,6%, acompanhada de um leve avanço do rendimento real médio em novembro.
Cenário MacroeconômicoVictor Beyruti Guglielmi
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» Sobre a carteira recomendada:
No mês de novembro de 2019, o mercado de Fundos Imobiliários atingiu a marca de R$ 3,9 bilhões de Ofertas Públicas
registradas na CVM. O Patrimônio Líquido, no fechamento do mês de outubro, atingiu o valor de R$ 67,03 bilhões. Já o
número de investidores, aumentou 10,19% em relação ao mês anterior, chegando ao número de 517.994 investidores.
No mês de novembro, nossa carteira teve desempenho acima do IFIX em 1,9%, com valorização de 5,5% no mês.
Para o mês de Dezembro, nos iremos liquidar a posição do fundo RBR Alpha FoF (RBRF11), pelo fato que não enxergamos uma
melhora nos dividendos em um curto período. Com isso, alocaremos 5% da nossa carteira no fundo Quasar Agro (QAGR11) na
estratégia de Ganho de Capital. Dado o momento bastante aquecido da indústria de FII, seguiremos com 6 Ativos com o objetivo de
Ganho de Capital. Isto porque vislumbramos uma possível valorização das cotas frente ao atual momento destes fundos. Da mesma
maneira, a Carteira contará com 8 Ativos para Renda.
Performance
Fonte: Bloomberg; BM&FBovespa. Elaboração: Guide Investimentos
*Taxa anualizada do último rendimento.
Para Dezembro
Peso Ticker Fundo Yield Mês Contribuição5% MGFF11 Mogno FoF 8,03% 15,19% 0,76%
10% HGLG11 CSHG Logística 5,98% 12,48% 1,25%
5% BRCR11 BC Fund 7,42% 8,22% 0,41%
15% ALZR11 Allianza Trust Renda 6,07% 7,32% 1,10%
10% HSML11 HSI Mall 7,57% 7,16% 0,72%
5% BCFF11 FII BTG Pactual FoF 6,63% 7,07% 0,35%
5% RBRF11 RBR Alpha FOF 7,73% 5,00% 0,25%
5% HGBS11 Hedge Brasil 6,25% 3,38% 0,17%
5% FIGS11General Shopping Ativo e
Renda2,25% 2,59% 0,13%
10% VRTA11 Fator Veritá 6,29% 2,48% 0,25%
5% XPML11 XP Malls 6,04% 2,13% 0,11%
10% VGIR11 Valora RE III 8,59% 1,72% 0,17%
5% HGCR11 CSHG Recebíveis Imobiliários 5,98% -1,09% -0,05%
5% HGRE11 CSHG Real Estate 5,29% -2,76% -0,14%
Mês 2019 12M Início
Carteira 5,5% 21,7% 26,0% 148,5%
IFIX 3,5% 22,9% 25,5% 111,1%
Diferença 1,9% -1,2% 0,4% 37,5%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
110%
120%
130%
140%
150%
160%
mai/14 jan/15 set/15 mai/16 jan/17 set/17 mai/18 jan/19 set/19
Desempenho acumuladoDesde o inicio (02/06/14)
Carteira de FII IFIX
Peso Ticker Fundo Estratégia Alterações
15% ALZR11 Allianza Trust Renda Renda =
5% BCFF11 FII BTG Pactual FoF Ganho de Capital =
5% BRCR11 BC Fund Ganho de Capital =
5% FIGS11 General Shopping Ativo e Renda Ganho de Capital =
5% HGBS11 Hedge Brasil Renda =
5% HGCR11 CSHG Recebíveis Imobiliários Renda =
10% HGLG11 CSHG Logística Renda =
5% HGRE11 CSHG Real Estate Ganho de Capital =
10% HSML11 HSI Mall Ganho de Capital =
5% MGFF11 Mogno FoF Renda =
5% QAGR11 Quasar Agro Ganho de Capital Entrou
10% VGIR11 Valora RE III Renda =
10% VRTA11 Fator Veritá Renda =
5% XPML11 XP Malls Renda =
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Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11)
Objetivo do Fundo: Investimento em propriedades para renda via contratos de locação atípicos (Built-To-Suit e
Sale&Leaseback).
Portfólio: O Fundo é proprietário de 2 Edifícios Comerciais, com ABL de 12.694 m² e 4 Galpões Logístico, com ABL de
30.685 m².
Fonte: Relatório Gerencial ALZR11 – Outubro
No mês de outubro, a cota do Fundo apresentou retorno total (ou seja, contemplando tanto a variação do preço, quanto os
rendimentos distribuídos) de 6,17%, comparado a 4,29% do IFIX.
Na área de Property Management, responsável pela gestão das propriedades do Fundo, realizamos dia 12/11/2019 a
vistoria periódica ao imóvel da Atento Rio de Janeiro/RJ. Na avaliação, o imóvel Atento Rio de Janeiro/RJ está em ótimas
condições de manutenção e conservação e conta com a documentação legal em dia, como, por exemplo, o Auto de Vistoria
do Corpo de Bombeiros (AVCB).
Liquidez: Em outubro, o volume diário médio de negociação foi de R$ 1,5 milhões e representou um giro equivalente a
9,0% das cotas do Fundo.
Rendimento: Em novembro, o Fundo anunciou rendimentos relativos a outubro, que foram distribuídos em 25/11/2019, no
valor de R$ 0,55 por cota, correspondente a uma rentabilidade de 5,64% anualizado.
Comentários e Recomendações
FUNDOS PARA RENDA
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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CSHG Logística (HGLG11)
Objetivo do Fundo: Exploração de empreendimentos imobiliários voltados primordialmente para operações logísticas e
industriais, por meio de aquisição de terrenos para sua construção ou aquisição de imóveis em construção ou prontos, para
posterior alienação, locação ou arrendamento.
Portfólio: Composto por 13 empreendimentos, nos estados de SP, RJ, SC e MG totalizando mais de 491 mil m² de ABL
próprio. Atualmente o Fundo possui 34 locatários, de setores de atuação diversos, cerca de 55% dos contratos típicos,
vacância financeira de 8,3% e física de 6,8%.
No dia 28 de outubro de 2019, a administradora realizou a Assembleia Geral Extraordinária (“AGE”) quanto a aprovação da
6ª emissão de cotas do fundo CSHG Logística FII no volume ofertado de até R$ 1.445.000,00. Tal convocação foi feita em
razão da convicção da administradora na aquisição de bons ativos para o Fundo, unindo a liquidez já disponível na carteira
do Fundo com os valores levantados por meio da 6ª Emissão. Até o momento a administradora não protocolou a oferta na
CVM e isso só acontecerá quando tiverem maior sensibilidade do pipeline de ativos.
Devido ao aluguel anual do ativo Volkswagen Vinhedo, este mês continua a defasagem entre o Resultado do Fundo e o
Rendimento anunciado e, para tal, continuaram usando o saldo de resultado acumulado do Fundo. Esta diferença será
reajustada no mês de dezembro com o pagamento do aluguel anual devido pelo locatário. Lembrando que neste primeiro
ano o Fundo só tem direito a parte do aluguel, pois adquiriu o imóvel no mês de julho, ou seja, o aluguel competência
anterior à aquisição, será devido ao antigo proprietário.
No âmbito da manutenção e readequação dos imóveis, a equipe de engenharia iniciou medidas de manutenção e
reposicionamento dos ativos do Fundo, a fim de manter a qualidade e competitividade dos imóveis em relação aos demais
do mercado. Neste mês, o enfoque foi no FedEx Guarulhos e CEA, este ultimo, possui áreas vagas para locação.
Liquidez: Em outubro, o volume médio de negociação foi de R$ 140,6 milhões e representou um giro equivalente a 7,4%
das cotas do Fundo.
Rendimento: Em outubro, o Fundo anunciou rendimentos relativos a setembro, no que foram distribuídos em 14/11/2019,
no valor de R$ 0,78 por cota, correspondente a uma rentabilidade de 5,8% ao ano.
Comentários e Recomendações
FUNDOS PARA RENDA
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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Comentários e Recomendações
FUNDOS PARA RENDA
Valora RE III (VGIR11)
Objetivo do Fundo: O Fundo tem como objeto o investimento preponderante em CRIs (Ativo-Alvo) e complementarmente
em (Ativos de Liquidez): (i) cotas de outros FII; (ii) letras hipotecárias emitidas por Instituições Financeiras Autorizadas; (iii)
letras de crédito imobiliário emitidas por Instituições Financeiras Autorizadas; (iv) letras imobiliárias garantidas que possuam
classificação de risco (rating), em escala nacional, igual ou superior a “A-” ou equivalente, atribuída pela Standard&Poors,
Fitch ou Moody’s; (v) cotas de fundos de investimento classificados como “renda fixa”; (vi) títulos de emissão do BACEN;
(vii) certificados e recibos de depósito a prazo e outros títulos de emissão de Instituições Financeiras Autorizadas, incluindo,
sem limitação, CDBs; e (viii) operações compromissadas lastreadas em títulos públicos federais.
Destaques do fundo:
O Fundo encerrou o mês de outubro de 2019 com 98,5% de seu patrimônio líquido alocado em CRI, distribuídos em 30
diferentes operações, num total investido de R$ 282,7 milhões. Os demais recursos estão investidos em instrumentos de
caixa.
No início do mês de outubro, o Fundo adquiriu, no mercado primário, R$4 milhões do CRI Rovic 173S, com cupom de CDI +
5,5% ao ano, além de um prêmio adicional de 100 bps, equivalente a remuneração pela estruturação da operação.
Além disso, durante o mês de outubro, o Fundo fez aquisição de quatro novos CRI no mercado primário. Foram investidos
(i) R$28 milhões no CRI Manhattan, com cupom de CDI + 5,7% ao ano, e um prêmio adicional de 100bps recebido no mês
de outubro; (ii) R$25 milhões no CRI São José 231S, com cupom de CDI + 5,5% ao ano, além de um prêmio adicional de
150bps a ser recebido em novembro; (iii) R$20 milhões no CRI Tegra, com cupom de CDI + 1,1% ao ano e rating A- pela
Fitch; e (iv) R$15 milhões no CRI Praias 175S, com cupom de CDI + 6,0% ao ano, e um prêmio adicional de 100bps
recebidos no mês de outubro. O Fundo também adquiriu uma posição adicional de R$1,4 milhões do CRI Setin no mercado
secundário.
Com essas aquisições ao longo de outubro, a Gestão encerra a alocação dos recursos da 3ª. Emissão de Cotas, menos de
dois meses após sua liquidação em 04/09/2019. Na visão da Gestão, os ativos adquiridos contribuem para a manutenção de
uma carteira equilibrada e diversificada, com relação risco-retorno positiva, e com prêmios em linha com a carteira existente.
Todos esses movimentos corroboram a estratégia da Gestão em não impactar o nível de distribuição mensal de dividendos
durante o processo de alocação dos recursos de novas emissões, além de continuamente calibrar o tamanho de novas
emissões a um pipeline de operações existentes, permitindo a alocação rápida dos recursos.
No início do mês de novembro, o Fundo adquiriu R$4,5 milhões do CRI BR Properties 26S, com cupom de CDI + 0,7% ao
ano e rating Aa2.br pela Moody´s. Com isso, o Fundo passou a ter praticamente 100% de seu PL alocado em CRI,
distribuídos em 31 operações distintas.
Liquidez: Em outubro, o volume médio diário foi de R$ 1,05 milhões.
Rendimento: Em novembro, o Fundo anunciou rendimentos relativos à setembro, que foram distribuídos em 12/11/2019, no
valor de R$ 0,69 cota, correspondente a uma rentabilidade de CDI + 2,32% ao ano.
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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FUNDOS PARA RENDA
XP Malls (XPML11)
Objetivo do Fundo: O XP Malls FII tem como objetivo a obtenção de renda por meio da exploração imobiliária de shopping
centers, bem como o ganho de capital, mediante a compra e venda de shopping centers. O fundo enxerga que o setor de
shopping centers possui uma correlação grande com a confiança do consumidor e dos serviços em geral. Ainda assim, os
principais shoppings do país continuam mostrando aumento de vendas em suas lojas, fruto da melhoria de mix que foi feita
ao longo dos últimos anos.
Portfólio: Atualmente a carteira imobiliária do Fundo é composta por 12 shopping centers, sendo 11 em operação, os quais
possuem, em conjunto, Área Bruta Locável (ABL) de aproximadamente 317.656 m² e aproximadamente 1.700 lojas. A ABL
Própria do Fundo, por sua vez, totaliza 95.046 m², já considerando as aquisições do Natal Shopping e Downtown concluídas
em outubro/19.
Os gráficos abaixo ilustram a diversificação do portfolio investido em quantidade de shopping centers, em contribuição
destes para o NOI do Fundo, em administradores e por região do país.
Fonte: Relatório Gerencial XPML11 – Outubro
No mês de setembro de 2019 o portfólio consolidado do XP Malls apresentou alguns indicadores que sinalizam que a fase
de números expressivos de crescimento comparados ao ano anterior ficou para trás, reflexo de uma melhora do consumo e
vendas iniciada no terceiro trimestre de 2018. Ainda assim, em todos os indicadores o Fundo mantém a tendência de
crescimento que reflete a qualidade do portfólio.
As vendas mesmas lojas (SSS) tiveram crescimento de 2,3% neste mês e quando analisamos o crescimento de 8,4% em
2018, explica-se o comentário do parágrafo anterior. Ainda assim, um crescimento de 2,3% é saudável se considerarmos
que setembro já possui uma tendência de crescimento mais baixa no varejo brasileiro. Os alugueis mesmas lojas (SSR)
tiveram crescimento de 4,5% no mês e acumulam alta de 7,6% no ano. A taxa de ocupação do Fundo segue em patamar
saudável de 97,6%, 1 p.p maior que o mesmo mês do ano passado
Em outubro o Fundo concluiu a aquisição de 45% do Natal Shopping e parte dos blocos 5, 7 e 17 do Downtown no Rio de
Janeiro, ambos administrados pela Ancar Ivanhoe, uma das principais administradoras do país e pioneira na indústria de
shopping centers no Brasil. Estes ativos ainda não impactaram os números apresentados neste relatório referente a
setembro.
Liquidez: Em outubro ocorreram 1.894.609 negociações, movimentando um volume de R$ 219,1 milhões e representou um
giro de 13,8% das cotas do Fundo.
Rendimento: Em novembro, o Fundo anunciou rendimentos relativos a outubro, no que foram distribuídos em 25/11/2019,
no valor de R$ 0,59 por cota, correspondente a uma rentabilidade de 5,46% ao ano.*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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Comentários e Recomendações
FUNDOS PARA RENDA
Mogno Fundo de Fundos (MGFF11)
Objetivo do Fundo: O Fundo tem por objeto auferir rendimentos e ganhos de capital na aquisição de Fundos de
investimentos Imobiliários ("FII") e outros ativos ligados ao mercado imobiliário.
Portfólio:
Fonte: Relatório Gerencial MGFF11 – Outubro
Destaques do mês de outubro:
Operaram sensivelmente menos esse mês de outubro se comparado ao mês anterior, pois estavam com menos caixa e
tinham como objetivo principal executar trocas de posições estritamente necessárias para focar no que entendem ser as
melhores oportunidades de alocação de capital nesse momento, além de ajustes de curto prazo.
As únicas diminuições significativas que realizaram foram XPIN e HSML. A decisão foi embasada simplesmente por julgar
que havia outras oportunidades mais interessantes de alocação de curto prazo e pelo fato de que estes fundos farão ofertas
no futuro em preços que permitem remontar, pelo menos parte das posições, a preços que julgam interessantes.
Já as únicas compras significativas foram as ofertas do HGRE e FFCI (agora RCRB) pois ambas ofertas estavam
apresentando preços bastante descontados em relação aos preços de tela.
A variação do PL + dividendo do fundo foi de 2,73%, abaixo do IFIX. Isso é facilmente justificado, pois mais de um terço do
portfólio está em operações 476, sendo que a maior parte ainda não foi negociada em bolsa. Portanto, é natural que a
carteira tenha variações menores que o mercado. No entanto, continuam com um desempenho acumulado acima do IFIX e
bastante confiantes que essas operações logo trarão ganhos importantes para o fundo.
Liquidez: Em outubro, o volume médio diário foi de R$ 59,20 mil.
Rendimento: Em outubro, o Fundo anunciou rendimentos relativos à setembro, que foram distribuídos em 19/11/2019, no
valor de R$ 0,70 cota, correspondente a uma rentabilidade de 8,0% ao ano.
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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FUNDOS PARA RENDA
CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11)
Objetivo do Fundo: O Fundo tem por objeto o investimento em empreendimentos imobiliários por meio da aquisição,
preponderantemente, de Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”), desde que atendam aos critérios definidos na
Política de Investimentos do Fundo.
Portfólio: A Carteira do Fundo está alocada nas seguintes porcentagens do PL:
Movimentações de outubro:
(i)Aquisição de R$ 27 milhões do CRI Giftlog à taxa de CDI + 3,00% a.a.. O CRI possui 10 anos de prazo, tem como lastro
contrato de locação atípica e como garantias fundo de reserva, alienação fiduciária de cotas da empresa proprietária do
imóvel, fiança dos sócios pessoas físicas, garantia de investimentos dos sócios e a alienação fiduciária de imóvel logístico
(LTV 43%) localizado no município de Caieiras, região metropolitana de São Paulo, localizado às margens da Rodovia dos
Bandeirantes;
(ii)Aquisição de R$ 87,8 milhões do CRI Iguatemi Fortaleza Sr à taxa de CDI + 1,30% a.a.. O CRI possui prazo de
aproximadamente 15 anos, conta com alienação fiduciária e hipoteca de 41% do shopping Iguatemi Fortaleza (LTV 49%),
localizado na cidade de Fortaleza, como garantia, além da cessão fiduciária dos fluxos provenientes do shopping, aval da
holding do grupo detentor do shopping e fundo de reserva. O Shopping Center Iguatemi Fortaleza foi inaugurado em 1982 e
está classificado entre os maiores shopping centers do Brasil;
(iii)Aquisição de R$ 51,9 milhões do CRI Iguatemi Fortaleza à taxa de CDI + 1,50% a.a.. O CRI compartilha as mesmas
garantias dos CRI acima e possui prazo de aproximadamente 17 anos e LTV de 64%;
(iv)Aquisição de R$ 5,0 milhões do CRI Balaroti à taxa de CDI + 3,00% a.a.. O CRI possui prazo de aproximadamente 10
anos, conta com alienação fiduciária de 7 imóveis (LTV 73%), localizados em cidades dos estados do Paraná e Santa
Catarina. Além disso, possui alienação fiduciária de cotas, coobrigação, fiança e fundo de reserva;
(v)Pagamento antecipado integral pelos devedores dos CRI AMY, no valor de R$ 11,4 milhões, e do CRI Iguatemi Fortaleza,
no valor de R$ 16,3 milhões;
(vi)Aumento da posição em R$ 33,7 milhões no FII BARI11 por meio do exercício do direito de preferência em nova emissão
de cotas;
(vii)Aumento da posição em R$ 0,7 milhões no FII KNCR11 via mercado secundário.
Liquidez: Em outubro, o volume mensal foi de R$ 131,3 milhões.
Rendimento: Em outubro, o Fundo anunciou rendimentos relativos à setembro, que foram distribuídos em 14/11/2019, no
valor de R$ 0,74 cota, correspondente a uma rentabilidade de 7,10% ao ano.
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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Comentários e Recomendações
FUNDOS PARA RENDA
Fator Verità (VRTA11)
Objetivo do Fundo: O Fator Verità FII é um fundo de investimento imobiliário, que tem como objetivo a aquisição de ativos
financeiros de base imobiliária, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letra de Crédito (LCI), Letras
Hipotecárias (LH), quotas de FII, quotas de FIDC, quotas de FII Renda Fixa e Debêntures. O Benchmark do Fundo é IGP-M
6% a.a. com prazo de duração inderteminado.
Portfólio:
Fonte: Relatório Gerencial VRTA11 – Outubro
Destaques para o mês de outubro:
No mês de outubro/19, a gestão continua evidando esforços para analisar e adquirir operações de CRI para alocar os
recursos da 6ª Emissão de Cotas. Conforme gráfico abaixo, já alocaram 59,4% dos recursos, que nesta primeira leva, foram
destinadas a operações consideradas high grade.
Fonte: Relatório Gerencial VRTA11 – Outubro
Continuam acompanhando de perto as operações em PDD e caso evoluam, informaram aos cotistas. Além dos PDDs, estão
sendo acompanhados, devido ao aumento da situação de inadimplência das carteiras, o CRI Rizzo 2, CRI Group CEM e o
CRI Montanini, os quais estão em tratativas juntos as Cedentes dos créditos, a fim de agregar mais a carteira e mais
garantias às estruturas das operações.
Realização novas alocações em 2 CRIs, que foram:
- CRI Vitacon – R$ 30 milhões, vencimento Set/29, CDI + 2,50% a.a;
- CRI Balaroti – R$ 27,1 milhões, vencimento Out/29, CDI + 3,00% a.a.
Liquidez: Em outubro, o volume mensal foi de R$ 49,74 milhões.
Rendimento: Em outubro, o Fundo anunciou rendimentos relativos à setembro, que foram distribuídos em 14/11/2019, no
valor de R$ 0,72 cota, correspondente a uma rentabilidade de 6,80% ao ano.
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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Comentários e Recomendações
FUNDOS PARA RENDA
Hedge Brasil Shopping (HGBS11)
Objetivo do Fundo: O Fundo tem como objetivo auferir rendimentos pela aquisição e exploração comercial de
participações em shoppings centers, atuando de forma ativa na gestão da carteira de investimentos.
Portfólio: Fundo encerrou o mês de outubro de 2019 com investimentos em 12 shopping centers, distribuídos em nove
cidades e cinco estados, que juntos totalizam aproximadamente 496 mil m² de ABL. Atualmente, a participação do HGBS
nos shopping centers contempla investimentos diretos nos imóveis e via cotas de FIIs (para os efeitos deste relatório os
investimentos nos shoppings Parque Dom Pedro, Praça da Moça, Via Parque, West Plaza e Floripa por meio cotas de
Fundos de Investimento Imobiliários são considerados Ativos Imobiliários). A ABL própria da carteira totaliza 136,3 mil m².
63% da carteira de ativos do Fundo estão locados em Ativos Imobiliários e 37% em Fundos de Investimento Imobiliário
Líquidos (FII), Certificados de Recibíveis Imobiliários (CRI), Fundos de Investimentos Imobiliário de Certificados de
Recebíveis Imobiliários (FIIs de CRI) e outros ativos de renda fixa (RF)
Destaques do mês outubro:
- Destaques Positivos:
• Shopping São Bernardo: o shopping apresentou resultado operacional, incluindo estacionamento, 35% acima do
observado em setembro de 2018, os principais destaques foram: (i) crescimento do aluguel mínimo em 29%, impactado
por uma base fraca em 2018, e (ii) redução de 70% nos encargos com lojas vagas;
• Shopping Mooca: o shopping continua sendo dos principais destaques do portfólio, com o resultado operacional
crescendo 14% em comparação com setembro de 2018. No ano, o shopping apresenta resultado operacional, incluindo
estacionamento, 15% acima do observado em 2018;
• Shoppings Tivoli: no mês, o Tivoli apresentou resultado operacional 7% acima de setembro de 2018, sendo o principal
destaque a redução dos encargos com lojas vagas em 51%. No acumulado do ano, o shopping apresenta crescimento do
NOI de 13% em relação ao mesmo período do ano anterior;
• Shopping Penha: o shopping apresentou crescimento no resultado operacional 12% quando comparado a setembro de
2018 com destaque para o aumento no aluguel complementar de 40%, e redução nos encargos com lojas vagas de 15%
no período.
- Destaques Negativos:
• I-Fashion Novo Hamburgo: Observaram uma queda no resultado operacional de setembro de 25%, quando comparado
a setembro 2018, maior custo de comercialização, relacionado à entrada da Adidas no empreendimento, e um aluguel
mínimo faturado. Para os próximos meses esta situação deverá se normalizar;
• Goiabeiras Shopping: conforme informado nos relatórios gerenciais, o resultado deste ativo está sendo impactado pela
inauguração do concorrente. No mês, tivemos desembolso do Fundo próximo a R$ 870 mil.
Liquidez: Em outubro, o volume negociado foi de R$ 104,8 milhões.
Rendimento: Em novembro, o Fundo anunciou rendimentos relativos à setembro, que foram distribuídos em 14/11/2019, no
valor de R$ 1,40 por cota, correspondente a uma rentabilidade de 6,24% ao ano.
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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FUNDOS PARA GANHO DE CAPITAL
BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11)
Objetivo do Fundo: Investir em escritórios comerciais de laje corporativa com renda no Brasil, estrategicamente
localizados em grandes centros comerciais, por meio da aquisição de imóveis comerciais de escritórios ou direitos relativos
a imóveis, prontos ou em fase final de construção.
Portfólio: O BC Fund foi lançado em 2007, e desde então, realiza uma gestão ativa em sua carteira de ativos imobiliários.
Atualmente, a carteira do fundo é composta por 11 ativos, totalizando 176.916 m² (base setembro 2019), com 58 contratos
de locação.
- Momento do Fundo:
Embora o fundo se encontre com um novo patamar de vacância, do lado operacional, o principal desafio do fundo continua
sendo a comercialização das áreas vagas do portfólio, com destaque para o Cenesp. O mercado de São Paulo já apresenta
uma melhora significativa para imóveis bem posicionados e de qualidade como os do fundo. No Cenesp o fundo tem
concentrado os esforços na parte operacional do imóvel, buscando a redução do custo condominial, tornando o mesmo
competitivo a frente da concorrência. Tal trabalho resultou numa das locações mais relevantes do ano de 2019 em termos
de ABL e em uma redução na ordem de mais de R$ 10,00/m² de custo condominial mensal desde janeiro de 2017.
Por outro lado, o mercvado do Rio de Janeiro tem se mostrado desafiador para novas locações, com o baixo número de
locações efetivas. No entanto, houve um aumento nas visitas às áreas vagas, que podem no médio prazo resultar na
melhora absorção dessas áreas.
Com relações a novos investimentos, o BC Fund se encontra num momento de busca por oportunidades de aquisição, não
descartando para tais operações seu potencial de alavancagem.
A vacância ao final de setembro de 2019 correspondia a 21.874 m² no CENESP, 2.443 m² no BFC, 1.938 m² no Eldorado,
1.753m² no Montreal e 525 m² no Transatlântico.
Fonte: Relatório Gerencial BRCR11 – Outubro
Liquidez: Em outubro, o volume médio diário de negociação foi de R$ 5,4 milhões.
Rendimento: Em novembro, o Fundo anunciou rendimentos relativos a outubro, que foram distribuídos em 14/11/2019, no
valor de R$ 0,55 por cota, correspondente a uma rentabilidade de 6,6% ao ano.*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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FUNDOS PARA GANHO DE CAPITAL
BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11)
Objetivo do Fundo: O Fundo foi constituído em janeiro de 2010 e tem como objetivo o investimento (a) Cotas de outros FII
- preferencialmente; (b) Imóveis, com a finalidade de venda, locação, arrendamento ou exploração do direito de superfície
das unidades comerciais, podendo, ainda, ceder a terceiros os direitos e créditos decorrentes da venda, locação,
arrendamento e direito de superfície dessas unidades; (c) LH; (d) LCI; (e) CRI; e (f) ações ou Cotas de sociedades cujo
único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII.
Portfólio:
Fonte: Relatório Gerencial BCFF11 – Outubro
Algumas características atuais do BCFF11:
- Durante o mês, viram boas oportunidades no mercado para venda de alguns papéis e giraram a carteira do Fundo em,
aproximadamente, R$72 milhões, de forma ativa no mercado secundário. As movimentações foram feitas tanto via vendas
no mercado secundário, como por meio de block-trades que permitiram sair de dois FIIs com ganho de capital;
- A queda momentânea dos rendimentos recorrentes dos FIIs neste período está relacionada ao não recebimento de
dividendos do BTG Malls (+ ~R$ 0,06/cota), em virtude da sua recente constituição, além de outras ofertas primárias em que
entraram ao longo do mês e, consequentemente, não obtiveram rendimento;
- Adicionalmente, cabe ressaltar que, o BCFF possuí, aproximadamente, R$0,58/cota de lucros acumulados. Este valor não
contempla os R$ 0,92/cota já recuperados pelo Fundo nos processos referentes às restituições de Imposto de Renda sobre
o lucro auferido em alienações de cotas de FIIs.
Liquidez: Em outubro, o volume negociado foi de R$ 58,6 milhões.
Rendimento: Em novembro, o Fundo anunciou rendimentos relativos a outubro, que foram distribuídos em 14/11/2019, no
valor de R$ 0,53 por cota, correspondente a uma rentabilidade de 7,6% ao ano.*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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FUNDOS PARA GANHO DE CAPITAL
CHSG Real Estate (HGRE11)
Objetivo do Fundo: O CSHG Real Estate FII tem como objetivo a aquisição, para exploração comercial, de
empreendimento imobilários, prontos ou em construção, que potencialmente gerem renda, através de aquisição de parcelas
e/ou da totalidade de empreendimentos imobiliários, para posterior alienação, locação ou arrendamento.
Portfólio:
Destaques do Fundo:
A carteira de imóveis do Fundo encerrou o mês de outubro com 14,68% de vacância financeira e 16,24% de vacância física.
O resultado distribuível foi de R$ 1,08 por cota, sendo distribuídos R$ 0,74 por cota até a data de 14 de novembro.
A vacância foi reduzida em função de duas novas locações celebradas no fundo – a cobertura duplex do Ed. Delta Plaza e o
último andar vago do Ed. Mario Garnero – aliadas ao efeito da entrada do Ed. Chucri Zaidan, totalmente locado, ao portfólio
do fundo. Além disso, já estão assinados dois novos contratos que impactarão a vacância do mês de novembro por conta da
data de início das locações, sendo o primeiro deles a totalidade da área vaga pertencente ao fundo (um único andar) no Ed.
CENESP, ativo este que era um dos maiores desafios de locação deste ano (acompanhado do Ed. Verbo Divino e Ed.
Guaíba) e de mais um andar do Ed. Mario Garnero, que foi locado imediatamente após a desocupação do locatário a um
valor superior ao praticado anteriormente. Comercialmente a equipe de gestão segue confiantes na continuidade do
movimento de redução de vacância para os próximos meses. O mercado continua aquecido e com um volume consistente
de visitas e negociações, inclusive no Ed. Verbo Divino que está com algumas negociações evoluindo para a locação de
espaços de tamanho variado.
Por outro lado, o fundo recebeu a notificação formal de desocupação de 03 andares do Ed. Paulista Star e a expectativa é
que a notificação de desocupação do restante da área seja feita nas próximas semanas e com previsão de saída no 1º
trimestre de 2020, uma vez que o locatário já comunicou ao mercado a mudança para uma nova sede. Tal movimento foi
acompanhado pela gestão do fundo, pois o locatário buscou conversas para redução da área ocupada e valores de locação,
que não foram aceitos. A visão da gestão para o ativo é muito positiva.
Liquidez: Em outubro, o volume negociado foi de R$ 84,62 milhões com giro mensal de 6,8%
Rendimento: Em setembro, o Fundo anunciou rendimentos relativos à agosto, que foram distribuídos em 14/11/2019, no
valor de R$ 0,74 por cota, correspondente a uma rentabilidade de 5,12% ao ano.*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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FUNDOS PARA GANHO DE CAPITAL
HSI Mall (HSML11)
Objetivo do Fundo: O Fundo tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital, mediante investimento em
imóveis ou direitos reais sobre imóveis prontos do segmento de Shopping Centers, através de aquisição para posterior
locação, arrendamento, exploração do direito de superfície ou alienação, inclusive de bens e direitos a eles relacionados.
Portfólio: A alocação do HSI Malls no final de Setembro era de 99% do seu capital. Em menos de 1 mês após aprovação
da aquisição dos ativos pelos investidores concluíram a compra dos 3 shoppings alvo da oferta inicial, somando 67.085 m2
de ABL própria.
Fonte: Relatório Gerencial HSML11 – Outubro
Destaques para o mês de setembro:
Vendas e fluxo: Setembro apresentou crescimento de 7,7% nas vendas totais do portfolio comparado com o mesmo mês do
ano anterior, mantendo assim um ritmo próximo da média do ano de 6,3%. A expectativa para o restante de 2019 é positiva
e influenciada pela leve recuperação da econômica, do emprego e também pelo início das liberações das contas de FGTS.
O fluxo de veículos foi 19,5% maior do que em 2018 e acima da média do ano 12,9%.
Resultado: No mês os ativos entregaram resultado 6% maior do que Setembro do ano anterior. Em 2019 o crescimento
acumulado do resultado é de 5% e 3% acima do orçado. Influenciado pela sazonalidade, o resultado previsto para o último
trimestre é 13% maior do que o terceiro trimestre.
Comercial: Doze contratos foram assinados no mês, incluindo Burger King no Granja Vianna e Pizza Hut no Osasco,
somando 1.117 m². Além disto, o total de propostas aprovadas aguardando assinatura soma 2.391 m² em nove operações
incluindo uma nova loja âncora e um supermercado.
Liquidez: Em setembro, o volume médio diário foi de R$ 3,28 milhões, com giro de 11%.
Rendimento: Em outubro, o Fundo anunciou rendimentos relativos à setembro, que foram distribuídos em 07/11/2019, no
valor de R$ 0,62 cota, correspondente a uma rentabilidade de 7,24% ao ano.
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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FUNDOS PARA GANHO DE CAPITAL
General Shopping Ativo e Renda (FIGS11)
Objetivo do Fundo: O Fundo tem por objeto adquirir e explorar, direta ou indiretamente empreendimentos imobiliários
comerciais do tipo Shopping Center, construídos ou em fase de construção e/ou expansão, desde que desenvolvidos e/ou
administrados pela GSB, para posterior alienação, locação ou arrendamento, sendo que o objetivo principal do Fundo
consistirá na obtenção de renda a partir da locação dos Imóveis que comporão o seu patrimônio.
Portfólio: Localizado no município de Guarulhos, estado do São Paulo, o Shopping Bonsucesso foi inaugurado em 4 de
maio de 2006. O shopping possui área bruta locável (“ABL”) de 24.293 m2 com 160 lojas, sendo 8 âncoras, 6 salas de
cinema, 10 megalojas, 24 lojas de alimentação e 118 lojas satélites. Finalmente, o imóvel possui 649 vagas demarcadas. O
Parque Shopping Maia também está localizado no município de Guarulhos, estado de São Paulo, e foi inaugurado em 16 de
abril de 2015. O shopping possui 200 lojas totalizando 31.711 m² de ABL e 1.600 vagas de estacionamento.
- Investimentos:
O resultado do Shopping Bonsucesso e do Parque Shopping Maia não estão sendo repassados para o Fundo, para arcar
com os investimentos aprovados em Assembleia de Condôminos para o ano de 2019. Em razão desta situação, o fluxo de
caixa líquido do Fundo em outubro foi de R$ (36.197), ou seja, R$ (0,01)/cota, e consequentemente, não será distribuído
rendimento referente ao mês de outubro aos cotistas.
Conforme entendimento da Hedge, corroborado por ofícios circulares da CVM a esse respeito, todo e qualquer investimento
deve ser realizado utilizando-se de caixa do Fundo proveniente de patrimônio ainda não alocado e/ou resultado do Fundo
não distribuído, no limite de 5% do resultado gerado no semestre.
A posição de caixa líquido do Fundo em 31 de outubro de 2019, era de R$ 130 mil, ou seja, não há saldo suficiente para
fazer frente aos investimentos aprovados para o ano.
Liquidez: Em outubro, o volume negociado foi de R$16,91 milhões, com giro de 9,73%.
Rendimento: Em setembro, o Fundo anunciou a não distribuição de rendimento para outubro.
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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FUNDOS PARA GANHO DE CAPITAL
Quasar Agro (QAGR11)
Objetivo do Fundo: O QUASAR AGRO FII tem como política de investimento a aquisição de estruturas (imóveis) de
armazenagem para a cadeia do agronegócio Para compor seu portfólio, o fundo deverá adquirir e/ou construir ativos
imobiliários em quatro segmentos diferentes: Grãos; Açúcar/Álcool; Indústrias; Operadores logísticos.
Localização Geográfica: O Gestor focará em áreas com déficits de armazenagem, analisando a capacidade estática em
relação à produção de grãos.
Ativos Alvo: Unidades prontas ou em construção, relevantes para infraestrutura logística regional, em bom estado de
conservação e estrategicamente posicionadas.
Portfólio:
Oportunidade: Vemos com bons olhos a estratégia do fundo e principalmente como são os primeiros a investir neste tipo
de ativo, estamos vislumbrando uma possível valorização da cota em um médio/longo prazo.
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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» Sobre o mercado imobiliário:
Cenário de juros baixos e perspectiva de aceleração do crescimento econômico geram um impacto positivo no setor
imobiliário.
Recuperação do PIB
• Aceleração do crescimento econômico
• Retomada do Investimento
• Suporte para o segmento corporativo
• Projeção do crescimento do PIB 2019: 0,8%*
Inflação, Taxa de Juros e Desemprego
• Inflação ancorada: projeção de 3,59% para 2019 (Abaixo da meta do Banco Central)*
• Selic de um dígito: projeção 5,0% (o IFIX possui comportamento inverso ao da taxa Selic/forte correlação negativa)*
• Redução do desemprego (2017: 12,7% x 2018: 12,1% x 2019 (projeção): 11,2%)*
Inversão do Ciclo Imobiliário
• Momento oportuno de se posicionar para aproveitar o ciclo imobiliário favorável aos proprietários
Mercado Imobiliário
Pró
pro
pri
etá
rio
Pró
in
qu
ilin
o
Em Queda
No Vale
RecuperaçãoNo Pico
FIIs
Escritórios AAA
Shoppings Maduros
Shoppings NovosEscritórios AB
IndustrialLogístico
Pró Proprietário
Fonte: C&W e CBRE.
Vacância Histórica de Escritórios em SP (em %)
Ciclo Imobiliário do Mercado
19
88
19
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Pró Inquilino
2019
Inversão de Ciclo
Momento de entrada
Redução de vacância
Aumento dos alugueis
Pró Proprietário
Pró Inquilino
Pró Proprietário
Pró Inquilino
*Fonte: Banco Central, Boletim Focus e MCM.
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» Dados do mercado imobiliário:
• Escritório de Alto Padrão: SP - Relatório JLL: Escritórios de Alto Padrão São Paulo, 3º trimestre 2019
Novos negócios crescem, e mercado de escritórios de São Paulo tem aumento nas ocupações:
• Ocupação: 87 mil m² ocupados no trimestre. Significativas movimentações elevaram a absorção bruta no 3°trimestre de 2019. Faria Lima, JK, Barra Funda e Berrini/Chucri se destacam com as maiores ocupações, como
a mudança da Microsoft para o São Paulo Corporate Towers na JK, e também o Santander e a Ericsson para a
Barra Funda.
• Entregas: 50mil m² previstos para serem entregues ainda em 2019. Quatro novos edifícios possuem previsão
de conclusão ainda em 2019, o que adicionará mais 50 mil m2 no mercado de escritórios, especificamente nas
regiões Berrini/Chucri, Faria Lima e Alphaville.
• Taxa de vacância: 22,3%. Neste trimestre a taxa de vacância manteve a tendência de queda que vem
acontecendo deste o final de 2018, quando a taxa estava em mais de 23%. Com uma redução de 0,7 p.p. em
relação ao 2° trimestre, a vacância registrou queda principalmente nas regiões primárias, como Faria Lima e
JK.
• Preço pedido médio de locação: R$ 88/m²/mês. O preço médio de locação se manteve estável nas principais
regiões da cidade, enquanto o descolamento entre o valor pedido e negociado apresentou um descolamento
médio de 10%.
Volume de espaços alugados no 3° trimestre dobra em relação ao registrado no trimestre anterior. O período entre julho e
setembro de 2019 registrou um grande volume de negócios no mercado de escritórios, totalizando mais de 180 mil m2
alugados, ante aos aproximadamente 90 mil m2 concretizados no 2° trimestre. Grande parte das novas locações
aconteceram em regiões como Chácara Santo Antônio, Paulista e Berrini/ Chucri. Se destacam as transações do Banco
Original no Edifício Apogee Corporate, a Kroton Educacional na Av. Paulista e a Ford Brasil na Vila Olímpia.
Novas locações e novas absorções impulsionam queda da disponibilidade. Das 15 regiões analisadas pela JLL, 10
apresentaram quedas consecutivas dos espaços disponíveis para locação desde o 1° trimestre de 2019. No momento,
algumas regiões estão com mais de 90% dos espaços alugados e, portanto, possuem menos de 10% da área total
disponível para negociação, como é o caso da Faria Lima, Itaim, JK, Vila Olímpia, Jardins e Barra Funda. Esses números
expõem o aumento da procura por espaços de escritórios em São Paulo e demonstram que os novos projetos previstos
para serem entregues até o final de 2020, aproximadamente 200 mil m2, deverão apresentar rápida absorção.
Mercado Imobiliário
Fonte: JLL - Relatórios de Mercado 3º trimestre 2019*Relatório mais atual divulgado pela JLL
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» Dados do mercado imobiliário:
• Escritório de Alto Padrão: RJ - Relatório JLL: Escritórios de Alto Padrão Rio de Janeiro, 3º trimestre 2019
O Porto Maravilha continua em crescente e impacta o cenário do mercado de escritórios carioca:
• Ocupação: 45 mil m² ocupados no trimestre. O terceiro trimestre registrou a maior absorção bruta dentre os três
trimestres passados no ano, um crescimento de 54% em relação ao último período, expondo as boas
ocupações dos espaços de escritórios. As regiões Porto Maravilha e Centro lideraram o volume de absorções,
seguidos pela Orla.
• Entregas: 124 mil m² espaços pré-locados. Hoje há um expressivo volume de áreas alugadas e que ainda não
foram ocupadas, em principal nas regiões Porto Maravilha e Centro. Como exemplo há o Bradesco, que está
ocupando gradativamente o Edifício Port Corporate e a Caixa Ecônomica Federal, no Edifício Passeio
Corporate.
• Taxa de vacância: 43,3%. O aumento da absorção no período refletiu em uma queda de 1 p.p. na taxa de
vacância da cidade, de 44,4% para 43,4%. As regiões Orla e Porto Maravilha registraram as maiores quedas e
a Zona Sul se mantém com a menor vacância de espaços, em 12%.
• Preço pedido médio de locação: R$ 95/m²/mês. Com uma diminuição de 1,5 p.p., o valor médio de locação
continua apresentando leves quedas, e o cenário competitivo por demandas impulsiona os proprietários a
flexibilizarem esses valores em suas transações.
Porto Maravilha se destaca no trimestre com a maior absorção líquida do Rio de Janeiro e grande queda da vacância. O
Rio de Janeiro registrou nos últimos anos entregas consecutivas de novos estoques, impactando a taxa de vacância da
cidade. Neste sentido, o Porto Maravilha, região que concentra grande parte dos novos edifícios, obteve um bom
desempenho e foi responsável por mais de 50% de toda a absorção bruta do 3° trimestre. O volume de novas ocupações e
novas locações impulsionaram a queda da vacância e disponibilidade na região, em 10 p.p. e 8 p.p. respectivamente.
Embora a taxa de vacância se mantenha alta no Porto Maravilha, atualmente em 65%, a taxa de espaços disponíveis para
serem alugados está em 44%, próximo a situação do Centro, com 38%.
Setor de Petróleo e Energia foi responsável pelo maior volume de novas locações do trimestre. Aproximadamente 70 mil
m² foram alugados no período entre julho e setembro de 2019 no Rio de Janeiro. Desta área, aproximadamente 50% são
de empresas do segmento de Petróleo e Energia, com destaque para a locação da Enel no AQWA Corporate, região do
Porto Maravilha, e da Furnas Centrais Elétricas no Edifício Barão de Mauá, no Centro. Há destaque também para outros
setores, como a locação no Edifício Glória 122 pela Sinaf Seguros e para o segmento de Fumo, representado pela Souza
Cruz, que locou aproximadamente 5,5 mil m² no Ventura Corporate, região central.
Mercado Imobiliário
Fonte: JLL - Relatórios de Mercado 3º trimestre 2019*Relatório mais atual divulgado pela JLL
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» Dados do mercado imobiliário:
• Condomínios Logísticos de Alto Padrão: Brasil - Relatório JLL, 3º trimestre 2019
Pela primeira vez em quatro anos a taxa de vacância atinge um valor inferior a 20%:
• Ocupação: 288 mil m² de absorção líquida. O acumulado dos três primeiros trimestres do ano apresentou
absorção líquida 20% maior se comparado ao mesmo período de 2018, reforçando a retomada do mercado. O
estado de São Paulo continua com grande representatividade, concentrando mais de 60% das ocupações
registradas em 2019.
• Entregas: 202 mil m² novo estoque entregue. Cinco estados receberam novos estoques durante o trimestre,
com 52% dessa metragem já ocupada. Os imóveis entregues se concentram em Cajamar, Duque de Caxias,
Extrema e no Rio Grande do Sul. Para último trimestre do ano, são esperados a adição de mais 514 mil m² no
estoque.
• Taxa de vacância: 19,2%. As novas ocupações do trimestre conduziram a diminuição da taxa da vacância em
todo o Brasil, com queda de 0,91 p.p em relação ao último trimestre e 4,0 p.p quando comparado ao mesmo
período do ano anterior. São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais possuem vacância de 19%, 28% e 15%,
respectivamente.
• Preço pedido médio de locação: R$ 18/m²/mês. O preço médio pedido no Brasil se mantém similar ao
registrado no terceiro trimestre de 2018, com aumento de 1,15%. Quando comparado ao último semestre,
houve uma queda de 1,29%.
Mais de 520 mil m² foram ocupados no terceiro trimestre em todo o Brasil. Grandes movimentações marcaram o mercado
imobiliário industrial no período entre Julho e Setembro de 2019. Embora São Paulo tenha concentrado 67% das
transações, contribuindo para a queda da vacância no estado, regiões como Rio de Janeiro e Amazonas também
registraram absorções relevantes, como a ocupação de 12 mil m² pela ID Logistics em Duque de Caxias,14 mil m² pela
Snap Log e Globalpack em Queimados, ambas no Rio de Janeiro, e a absorção de 10 mil m² no Distribution Park em
Manaus.
Sudeste concentrou 81% das absorções do mercado no Brasil. A região tem sido o foco da retomada do mercado no país.
A eficiência de rodovias como Bandeirantes e Dutra, o fácil acesso portuário e o consistente mercado consumidor, são
fatores influenciadores nas tomadas de decisão dos inquilinos. Em São Paulo, relevantes absorções aconteceram em
regiões próximas a Capital, sendo mais de 65 mil m² em Cajamar, impulsionado pela ocupação do Carrefour no Centro
Logístico Cajamar, além de 50 mil m² absorvidos em Embu, e aproximadamente 45 mil m² em Guarulhos. Há também
destaque para Minas Gerais, onde novos imóveis foram entregues já locados nas regiões de Extrema e Pouso Alegre.
Mercado Imobiliário
Fonte: JLL - Relatórios de Mercado 3º trimestre 2019*Relatório mais atual divulgado pela JLL
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» Dados do mercado imobiliário:
Shopping Center: Brasil – ABRASCE, 2019
O mercado de shopping centers teve o melhor início de ano desde 2014, quando a crise econômica começou a afetar mais
duramente o consumo no país. Segundo dados da ABRASCE, as vendas de lojistas de shoppings avançaram 8,4% no
primeiro semestre. A previsão para 2019 são 15 inaugurações, sendo que parte desse número refere-se a adiamentos de
shoppings que seriam abertos em 2018.
A Abrasce acredita que há um ambiente econômico mais positivo para a expansão das empresas neste ano. A expectativa
de queda na taxa de desemprego e estabilidade inflacionária ajudam a sustentar projeções melhores, mas a entidade não
espera, por parte do mercado, a volta do ciclo de investimentos em “greenfields”, os projetos construídos a partir do zero,
que só deve retornar a partir de 2020. O último grande ciclo de investimentos do setor terminou em 2013, no início da
maior crise econômica que já afetou essa indústria. Portanto, serão pelo menos sete anos de intervalo entre a fase anterior
e uma possível nova fase de anúncio de novos projetos em volume maior.
A Abrasce ainda informou que o setor de shopping vai anunciar uma inflação própria a partir de fevereiro e que será
publicada mensalmente. Esse índice deve ficar acima do IPCA (índice que monitora a inflação oficial no país), já antecipa a
entidade.
Tendências
Com crescimento expressivo nos últimos anos, os shopping centers brasileiros estão cada vez mais engajados com
assuntos relacionados à mobilidade urbana. Atualmente, 85% dos shoppings possuem vagas para bicicletas e 11% para
carros elétricos. Outra tendência que cresce no setor é a prática de pet friendly já encontrada em 91% dos shoppings do
país.
Número de Shoppings
São considerados shopping centers pela Abrasce os empreendimentos com Área Bruta Locável (ABL) superior a 5 mil m²,
formados por diversas unidades comerciais com administração única e centralizada, que praticam aluguel fixo e
percentual. Em 2018, o setor fechou com alta na ABL de 4,8%, sendo 16.322.252m² entre 563 shoppings do país. Para
2019, está previsto a inauguração de 15 shoppings.
Número de Lojas
O número de lojas aumentou 2,6% comparado ao ano anterior, saltando de 102.300 para 104.928 lojas, sendo em média
179 lojas por shopping.
Perfil dos Frequentadores
As classes AB predominam com mais de 50% no índice de frequentadores dos shoppings em todas as regiões do Brasil.
Sendo representados por 62% no centro-oeste, 53% no nordeste, 53% no norte, 66% no sudeste e 63% no sul.
Mercado Imobiliário
Fonte: ABRASCE – Números do Setor, Evolução
do Setor, Números Regionais, Desempenho daIndústria e Definições & Convenções
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» Dados do mercado imobiliário:
Shopping Center: Brasil – ABRASCE
Complexo Multiuso
Além de uma boa localidade, os shopping centers estão se tornando grandes complexos integrados para atender as
necessidades dos visitantes que procuram "resolver a vida" em um único lugar. Entre os empreendimentos interligados aos
shoppings estão: condomínio empresarial (63%), hotel (36%), centro médico e/ou ambulatório (29%), condomínio
residencial (18%), faculdades/universidades (27%) e outros (34%).
Alimentação
As tradicionais praças de alimentação dos shopping centers vêm ganhando novos espaços pelo mall ou boulevard
gastronômico. Atualmente, esse modelo de negócio ganha força e já está presente em 27% dos empreendimentos.
Mercado Imobiliário
Fonte: ABRASCE – Números do Setor, Evolução
do Setor, Números Regionais, Desempenho daIndústria e Definições & Convenções
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» Sobre os FII:
O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em ativos relacionados ao
mercado imobiliário. Cabe ao administrador, uma instituição financeira específica, constituir o fundo e realizar o processo
de captação de recursos junto aos investidores através da venda de cotas.
É possível comprar fundos de segmentos como: shoppings/ varejo, agências bancárias, galpões logísticos, industrial,
educacional, hotéis, hospitais, corporativo, residencial, incorporação, fundo de fundos e recebíveis imobiliários (CRI, LCI).
Com a aquisição dos imóveis, o fundo obterá renda com sua locação, venda ou arrendamento. Caso aplique em títulos e
valores mobiliários, a renda se originará dos rendimentos distribuídos por esses ativos ou ainda pela diferença entre o seu
preço de compra e de venda (ganho de capital). Os rendimentos auferidos pelo FII são distribuídos periodicamente aos
seus cotistas.
O FII é constituído sob a forma de condomínio fechado, em que não é permitido ao investidor resgatar as cotas antes de
decorrido o prazo de duração do fundo. A maior parte dos FIIs tem prazo de duração indeterminado, ou seja, não é
estabelecida uma data para a sua liquidação. Nesse caso, se o investidor decidir sair do investimento, somente poderá
fazê-lo através da venda de suas cotas no mercado secundário.
Vantagens do Produto
• Permite ao investidor aplicar em ativos relacionados ao mercado imobiliário sem, de fato, precisar comprar um imóvel.
• Não há a necessidade de desembolsar todo o valor normalmente exigido para investimento em um imóvel.
• Diversificação em diferentes tipos de ativos do mercado imobiliário (ex.: shopping centers, hotéis, lajes comerciais, etc.).
• As receitas geradas pelos imóveis ou ativos detidos pelo fundo são periodicamente distribuídas para os cotistas.
• Aumento nos preços dos imóveis do fundo gera aumento do patrimônio do fundo e, consequentemente, valorização do
valor das suas cotas.
• Todo o conjunto de tarefas ligadas à administração de um imóvel fica a cargo dos profissionais responsáveis pelo fundo:
busca dos imóveis, trâmites de compra e venda, procura de inquilinos, manutenção, impostos etc.
• As pessoas físicas estão isentas de imposto de renda distribuídos pelo FII, desde:
I - As cotas do Fundo de Investimento Imobiliário sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de
valores ou no mercado de balcão organizado;
II - O Fundo de Investimento Imobiliário possua, no mínimo, 50 quotistas; e
III - não será concedido ao quotista pessoa física titular de quotas que representem 10% ou mais da totalidade das
quotas emitidas pelo Fundo de Investimento Imobiliário ou cujas quotas lhe derem direito ao recebimento de
rendimento superior a 10% do total de rendimentos auferidos pelo fundo.
Fundos de Investimento Imobiliário
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Instituições Financeiras
1,87%
Investidores Institucionais
26,04%
Não Residentes
0,78%
Pessoa Física71,1%
Outros 0,18%
7,7
14
10,5
4,7
5,8 2,1
5,8
11,2
15,8
39
49
33
16
10 12
28
40
48
0
10
20
30
40
50
60
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Volume em R$ bi Nº de Ofertas
» A indústria em números (out/19):
Fundos de Investimento Imobiliário
Número de Fundos RegistradosParticipação por Tipo de Investidor
Ofertas Públicas – ICVM 400
Fonte: Boletim do Mercado Imobiliário B3 – Outubro de 2019
Relatório mais atual divulgado pela B3.
69
96
117
127
127
127
138
168
200
142
176
217
249
264
303
331
409
478
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
CVM [B]³
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30,0
40,0
50,0
60,0
70,0
80,0
90,0
PL (R$) Market Cap (R$)
15
3221 23 23
30
46
103
0
10
20
30
40
50
60
0
20
40
60
80
100
120
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Volume em R$ mm Nº de Negócios Milhares
» A indústria em números (out/19):
Fundos de Investimento Imobiliário
Volume Anual de Negociações – R$ Bi Média Diária de Negociações
Patrimônio Líquido x Valor de Mercado – R$ Bi FII Mais Negociados no Mês (out/19)
Fonte: Boletim do Mercado Imobiliário B3 – Outubro de 2019
Relatório mais atual divulgado pela B3.
Ticker Fundo
Volume
Negociado
(R$)
Part. %
FII XP LOG XPLG 247.834.461,77 15,48
FII XP MALLS XPML 220.731.146,48 13,78
FII KINEA KNRI 189.906.812,24 11,86
FII KINEA RI KNCR 165.530.461,17 10,34
FII JS REAL JSRE 155.486.313,49 9,71
FII CSHG LOG HGLG 140.570.853,32 8,78
FII CSHG CRI HGCR 131.294.384,61 8,20
FII BC FUND BRCR 124.991.493,61 7,80
FII VINCI SC VISC 120.609.548,59 7,53
FII HEDGEBS HGBS 104.497.328,87 6,53
Total dos 10 Fundos 1.601.452.804,87 100,0%
Percentual dos 10 Fundos sobre o Total
do Mês43,66%
75,5
74,4
3,6
7,9
5,1
5,3
5,6
7,3
11,2
21,8
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
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28
Luis Gustavo Pereira – CNPI
RENDA VARIÁVEL
Luiz Augusto Ceravolo (Guto)
TRADING
Alessandro Utiyama
Filipe Carvalho
CONTATOS
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EQUIPE ECONÔMICA
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Marco Antônio Govea
SALES
Gustavo Morgado
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POLÍTICAConrado Magalhães
Rodrigo Ramalho
Victor Beyruti Guglielmi
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Erick Scott Hood
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David Rocha
Rodrigo Fazzolari
FUNDOS
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Daniel Chinzarian
FUNDOS IMOBILIÁRIOS
Julia Carrera Bludeni
Gabriel S. Santos
Thomaz Telechun da Silva Telles
RENDA FIXA
Ricardo Sitonio Maia
Alejandro Ortiz Cruceno
