Carteira Fundos Imobiliários Felipe Vaz – Analista de Fundos Imobiliários

01 de outubro de 2019

FUNDO CÓDIGO SEGMENTO PESO % YIELD 12 MESES

ESTIMADO1 ESTRATÉGIA

Vinci Logística VILG11 Logístico/Industrial 15% 7,0% Renda

SDI Rio Bravo Renda Logística SDIL11 Logístico/Industrial 10% 6,6% Renda

Hedge Brasil Shopping HGBS11 Shoppings/Varejo 15% 6,6% Renda

XP Malls XPML11 Shoppings/Varejo 15% 6,2% Renda

CHSG Recebíveis Imobiliários HGCR11 Ativos Financeiros 15% 7,3% Renda

JS Real Estate Multigestão JSRE11 Híbrido 20% 6,5% Ganho de Capital

Tower Bridge Office TBOF11 Escritórios 10% 4,8% Ganho de Capital

DESCRIÇÃO Esta carteira é composta apenas por Fundos Imobiliários, e é recomendada para

quem gosta de investir no mercado imobiliário e quer contar com vantagens

fiscais, maior liquidez e sem a burocracia de ter que gerenciar um imóvel.

Para escolher os fundos que compõe essa carteira, o analista seleciona aqueles

com maior previsibilidade de rendimentos e/ou que estejam sendo negociados

abaixo do seu valor patrimonial/avaliação (oportunidade de ganho de capital).

OBJETIVO O objetivo desta carteira é superar a variação do IFIX (Índice de Fundos de

Investimentos Imobiliários – B3) em um horizonte de 12 a 24 meses.

PERFIL DO INVESTIDOR

VANTAGENS

Vantagens Fiscais: As pessoas físicas

são isentas do Imposto de Renda sobre

os rendimentos distribuídos pelo FII,

sendo uma vantagem comparativa

importante em relação ao investidor que

recebe aluguéis diretamente de um

imóvel próprio.

Liquidez: a facilidade com a qual o

investidor pode sair do investimento no

mercado secundário de Fundos

Imobiliários negociados em Bolsa é

relativamente maior na comparação com

quem detém um imóvel diretamente.

Gestão profissional: Para o investidor

que não têm muito tempo para

acompanhar e identificar as

oportunidades dentro do mercado

imobiliário, os Fundos Imobiliários

são boas alternativas.

Acessível: permitem ao investidor

aplicar em ativos relacionados ao

mercado imobiliário sem, de fato,

precisar comprar um imóvel.

Menor burocracia: as tarefas ligadas

à administração de um imóvel ficam

a cargo dos profissionais

responsáveis pelo Fundo.

Rendimentos periódicos: as receitas

geradas pelos imóveis são

periodicamente distribuídas aos

cotistas (em geral mensalmente).

CONSERVADOR

ACOMPANHAMENTO

DA CARTEIRA

RENTABILIDADES

Período Carteira IFIX

Setembro +3,19% +1,04%

2019 +26,29% +14,15%

2018 +15,60% +5,62%

2017 +26,13% +19,44%

12 meses +42,32% +26,09%

Desde

Jan/2017 +84,14% +43,96%

DESTAQUE DE SETEMBRO

VISC11 +9,52%

ESTATÍSTICAS

Início da Carteira 02/01/2017

Meses com

performance

superior ao

Benchmark

24 de 33

(72,7%)

OUTROS INDICADORES

Índice Setembro 2019

CDI +0,46% +4,66%

IBOV +3,57% +19,18%

IDKA Pré

5 Anos +2,67% +19,17%

IMA-B +2,86% +19,55%

1Yield calculado com base na projeção de distribuições nos próximos 12 meses, dividido pelo valor de mercado da cota na data-base (30/09/2019). Fonte: Santander e Bloomberg

RECOMENDAÇÃO PARA OUTUBRO

6,5%

Fonte: B3, Quantum e ANBIMA

Fonte: B3 e Santander

Fonte: Santander

Média Ponderada:

Mercado de Fundos Imobiliários (FIIs): no mês de setembro, o IFIX, que mede o comportamento dos Fundos

Imobiliários mais negociados na Bolsa foi de alta de +1,04%. Em 2019 acumula uma rentabilidade de +14,15% e nos

últimos 12 meses, a performance é de +26,09%. O rendimento / yield anualizado médio dos Fundos Imobiliários está

em 6,35%. Nos gráficos abaixo, o comparativo do IFIX com outros índices de mercado, assim como a visão dos yields

anualizados por segmento de FIIs.

”Janela de Oportunidade” - Perspectivas Macro

(Departamento Econômico Santander)” - Os

dados de atividade econômica continuam emitindo

sinais mistos, com produção industrial declinando e

serviços crescendo. Em termos líquidos,

acreditamos que o gradualismo seguirá marcando o

processo de retomada econômica nos meses à

frente.

Por sua vez, o comportamento benigno da inflação

segue surpreendendo. As últimas leituras mensais

de inflação (IPCA) vieram abaixo das expectativas,

motivando a revisão das nossas projeções para a

variação do indicador em 2019 e 2020 (para 3,3% e

3,5%, respectivamente).

A combinação de atividade em lenta recuperação,

ampla ociosidade, inflação corrente declinante,

expectativas inflacionárias ancoradas e avanço das

reformas no Congresso abre espaço para novos

cortes na taxa Selic. Tendo como premissa que o

cenário internacional não apresentará piora

adicional no curto prazo, projetamos que a taxa

básica de juros chegará a 4,50% no final deste

ano e permanecerá nesse patamar ao longo de

2020.

A evolução do quadro global compreende o

principal fator de risco ao nosso cenário econômico,

sobretudo via impacto na taxa de câmbio e não

obstante o quase ausente pass-through (repasse

cambial). Os focos de incerteza já são conhecidos:

guerra comercial, Brexit e eleições na Argentina. O

aumento da volatilidade cambial é inibidor de

investimentos.

Como sempre tenho destacado nos relatórios, a

expectativa de juros mais baixos por mais tempo têm

um peso importante na trajetória do valor das cotas

dos Fundos Imobiliários negociados em Bolsa, uma

vez que o rendimento isento de IR dos FIIs acabam

ficando mais atrativos, “puxando para cima” o valor

das cotas. O fluxo de investidores para a categoria

reforça esse movimento: segundo os dados mais

recentes divulgados pela B3 no Boletim do Mercado

Imobiliário (Ago/19), o volume de negociação no

mercado secundário dos Fundos Imobiliários em

2019 atingiu R$ 15,3 bilhões, com uma média de

R$ 91 milhões/dia, o maior nível da série histórica.

O número de investidores de FIIs superou os 431

mil, um expressivo crescimento de +149% nos

últimos 12 meses.

COMENTÁRIOS DO ANALISTA

Fonte: Bloomberg e Santander Fonte: Bloomberg e Santander

2

32,0%31,4%

6,3%

26,1%

-5,0%

0,0%

5,0%

10,0%

15,0%

20,0%

25,0%

30,0%

35,0%

40,0%

45,0%

set-18 jan-19 mai-19 set-19

Rentabilidade 12 meses

Ibovespa IMA-B CDI IFIX

8,47%

7,61%

6,67%

6,50%

6,44%

6,35%

5,82%

5,26%

Agências Bancárias

Ativos Financeiros

Fundos de Fundos/Outros

Educacional/Hospitais/Hotéis

Logístico/Industrial

IFIX

Shoppings/Varejo

Escritórios

Yield por Segmento (Anualizado)

A rentabilidade da Carteira Fundos Imobiliários

no mês de setembro ficou em +3,19%,

considerando tanto a valorização das cotas como a

distribuição de rendimentos dos FIIs recomendados.

O retorno acumulado dos últimos 12 meses ficou em

+42,32% (16.2 p.p. superior ao IFIX no mesmo

período). Desde o início em Jan/17, a rentabilidade

da carteira é de +84,1% (40 p.p. acima do IFIX).

As rentabilidades no mês por fundo foram:

VISC11 (+9,52%), VILG11 (+6,35%), TBOF11

(+4,30%), JSRE11 (+2,79%), XPML11 (+2,36%),

SDIL11 (+0,76%), HGBS11 (+0,44%) e HGCR11

(-0,55%),

O que muda na carteira de outubro? O FII Vinci

Shopping Centers (VISC11) deixa de fazer parte da

Carteira. O peso de 10% que tínhamos no Fundo foi

redistribuído entre os FIIs HGCR11 (de 10% para

15%) e JSRE11 (de 15% para 20%). Histórico: o FII

VISC11 havia sido incluído na Carteira em Jan/18, por

(I) possuir um portfólio de ativos diversificado,

maduro e com níveis de vacância/inadimplência

controlados; (II) interessante yield de 7% e (III) time

de gestão qualificado e com grande experiência no

setor, com um mandato de gestão ativa que envolve

seleção, negociação e aquisição de ativos para o

portfólio, que poderia se aproveitar do momento

aquecido de negociações/aquisições no segmento.

Em Abr/18, o FII tinha finalizado sua 4ª emissão de

cotas, que levou mais tempo que o esperado para

ser alocada e acabou fazendo com que as cotas

ficassem “de lado” por um tempo. Mas com o

anúncio da finalização da alocação em Jul/19

(aquisição de participação do Minas Shopping),

aliado aos últimos proventos “turbinados” por conta

do ganho de capital na venda de participações dos

Shoppings Ilha Plaza e Tacaruna, as cotas do FII

tiveram uma valorização expressiva de +19,98% nos

últimos três meses (vs. IFIX de +2,87%). Desde que o

incluímos o VISC11 na Carteira (Jan/18), o retorno

foi de +41,15%, considerando a valorização das

cotas e os rendimentos distribuídos no período

(superior ao IFIX de +20,27%). A saída do FII da

Carteira não têm a ver com algo negativo sobre a

carteira ou ativos do Fundo, mas sim por uma

decisão tática. Depois da recente valorização das

cotas, deve entregar nos próximos 12 meses, um

yield isento de ~5,8%, sem grandes

gatilhos/catalizadores de curto prazo que façam o FII

aumentar os proventos. Nesse nível de preço,

acredito que haja melhores oportunidades em

outros FIIs do próprio segmento de shoppings/varejo

que mantemos na Carteira (HGBS11 e XPML11).

Para mais detalhes sobre cada um dos Fundos

Imobiliários recomendados (desempenho histórico,

portfólio de imóveis/ativos, pontos positivos,

principais riscos, últimas notícias), confira as

próximas páginas desse relatório.

BALANÇO DO MÊS E

CARTEIRA PARA OUTUBRO

3

SDI RIO BRAVO RENDA LOGÍSTICA

Portfólio: O Fundo investe em imóveis dos segmentos logístico e

industrial. O portfólio atual é formado por 2 empreendimentos

localizados nos estados do RJ e SP, com um total de 177.971 m² de

Área Bruta Locável (ABL).

Pontos positivos: (I) Contratos de locação com prazos longos

(90% com vencimento depois de 2022) - detalhamento da

ocupação abaixo; (II) Estimamos um yield atrativo de ~6,6% nos

próximos 12 meses, isento de IR, acima da média do segmento

logístico/industrial, atualmente em ~6,4% ; (III) FII acabou de

finalizar uma emissão de novas cotas (R$ 125 milhões), que pode

aumentar a diversificação do portfólio/inquilinos.

Principais riscos: (I) Portfólio não é tão diversificado, ainda que as

últimas emissões tenham melhorado o perfil do Fundo nesse aspecto.

(II) Cotas estão sendo negociadas com ágio de +26,3% em relação

ao valor de avaliação/patrimonial dos ativos.

Destaques/Últimas notícias: Em 25/Jun, o administrador do FII

divulgou (link) que assinou compromisso para a aquisição de um

empreendimento localizado na região Sudeste, com ABL de 37 mil m².

O compromisso inclui: (I) a totalidade de uma operação no formato

Built-to-Suit (BTS) com uma empresa de 1ª linha, com contrato de

locação de 120 meses e (II) direito de preferência para aquisição da

totalidade das expansões do imóvel. O valor estabelecido na

negociação foi de R$ 84,7 milhões. Não foi informado dados como o

cap rate de aquisição, inquilino e impacto na distribuição de

rendimentos. O administrador indicou que esses dados serão

comunicados em um próximo comunicado, quando superadas

algumas questões suspensivas para conclusão do negócio.

Composição dos Ativos (Imóveis/Locatários):

DETALHES DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS RECOMENDADOS

4

1 Data-base: 30/09/2019 2 Com base no último PL divulgado pelo

administrador 3 (Valor de Mercado da Cota / Valor Patrimonial da

Cota) - 1 4 Média de volume diário negociado nos últimos 30 dias 5 Rentabilidade do Fundo incluindo a distribuição do rendimento

e valorização da cota 6 Mensal: último rendimento distribuído,

dividido pelo valor de mercado da cota. Anualizado: Yield mensal

multiplicado por 12.

Fonte: Santander

Multimodal Duque de Caxias (RJ)

Fonte: Relatório Gerencial do Fundo (Jul/19)

Distribuições e Yield

Galpões: 2 (22 Módulos)

Segmento: Logístico

Área Bruta Locável (ABL):

44,1 mil m2 (Galpões) +

52,0 mil m2 (Pátio)

Participação do FII: 100%

Vacância: 14,1%

Locatários: BR Foods,

Bridgestone, Royal Canin,

CIMED e IFCO

Link Google Maps

One Park – Ribeirão Pires (SP) Galpões: 7

Segmento: Logístico

Área Bruta Locável (ABL):

81,8 mil m2

Participação do FII: 62,5%

Vacância: 0%

Locatários: Braskem, Adhex

Sherwin-Willians, Cromus

Embalagens e Andromeda

Link Google Maps

Fonte: Quantum - Axis

Código

Segmento

Administrador

Gestor

Classificação ANBIMA

Data de Início

Taxa de Administração

(a.a.)

Qtde. Cotas

Área Bruta Locável -

ABL (m2)

Vacância

Valor de Mercado Cota

(R$)1

Valor Patrimonial Cota

(R$)2

Ágio / Deságio3

Valor de Mercado (R$)

Patrimônio Líquido (R$)

Valor de Mercado

(R$/m2)

Volume Negociado

(R$)4

Rentabilidade5 SDIL11 IFIX

Mês1 0,76% 1,04%

Ano1 20,44% 14,15%

12 meses 39,33% 26,09%

2018 19,43% 5,62%

Desde o Início 124,70% 81,65%

Yield 6 SDIL11 IFIX

Mensal 0,55% 0,53%

Anualizado 6,55% 6,35%

117,24

DADOS DO FUNDO

SDIL11

Logístico/Industrial

Rio Bravo

Rio Bravo / SDI

FII Renda Gestão

Passiva

16/11/2012

0,84%

4.770.100

177.971

3,5%

INDICADORES

92,68

+26,5%

559.246.524

442.092.868

2.284

2.804.615

0,6

4

0,6

4

0,6

4

0,6

4

0,6

4

0,6

4

0,6

4

0,6

4

0,6

4

0,6

4

0,6

4

0,6

4

ou

t/1

8

no

v/1

8

dez

/18

jan

/19

fev/

19

mar

/19

abr/

19

mai

/19

jun

/19

jul/

19

ago

/19

set/

19

Distribuição (R$/Cota)

0,00%

0,20%

0,40%

0,60%

0,80%

1,00%

Yield (% a.m)

VINCI LOGÍSTICA

Portfólio: O Fundo investe em imóveis dos segmentos logístico e

industrial. O portfólio atual é formado por 3 empreendimentos

localizados nos estados de SP e MG, com um total de 93.677 m² de

Área Bruta Locável (ABL) própria.

Pontos positivos: (I) Portfólio formado por galpões logísticos

localizados em regiões com alta demanda de áreas – Jundiaí (SP) e

Extrema (MG); (II) Estimamos um yield atrativo de ~6,8% nos

próximos 12 meses, isento de IR, acima da média do segmento

logístico/industrial, atualmente em ~6,4% ; (III) Gestora do FII conta

com parceria com a empresa Fulwood, que pode agregar

oportunidades em outros ativos em novas emissões de cotas.

Principais riscos: (I) Dado que o preço da nova emissão (R$ 111) é

menor que o valor atual das cotas, pode haver pressão para baixo no

valor no mercado secundário de Bolsa; (II) Há concentração do

portfólio em Extrema (MG), cujos inquilinos contam com benefícios

fiscais estaduais/municipais. Alterações tributárias poderiam impactar

negativamente a atratividade da região e dos ativos do Fundo.

Destaques/Últimas notícias: Em 26/Set, o FII anunciou sua 3ª

emissão de cotas (link), de ~R$ 195 mm. As novas cotas terão preço de

emissão (incluindo custos), de R$ 111. Os cotistas que possuíam

posição em 26/Set, poderão exercer o direito de preferência na

subscrição de novas cotas na proporção de ~82,75% entre os dias 03 e

14/10/2019. Os recursos serão direcionados a aquisição de 3 ativos-

alvo localizados nas cidades de Guarulhos (SP), Pouso Alegre (MG) e

Cachoeirinha (RS), cujo cap rate de compra ponderado estimado pelo

gestor no 1º ano é de 8,8%. Acredito que a captação seja positiva para

o FII, podendo contribuir para uma maior diversificação da carteira.

Composição dos Ativos (Imóveis/Locatários):

Distribuições e Yield

5

1 Data-base: 30/09/2019 2 Com base no último PL divulgado pelo

administrador 3 (Valor de Mercado da Cota / Valor Patrimonial da

Cota) - 1 4 Média de volume diário negociado nos últimos 30 dias 5 Rentabilidade do Fundo incluindo a distribuição do rendimento

e valorização da cota 6 Mensal: último rendimento distribuído,

dividido pelo valor de mercado da cota. Anualizado: Yield mensal

multiplicado por 12.

Fonte: Santander

Fernão Dias Business Park (MG)

Localização: Extrema (MG) Galpões: 2 (9 Módulos) Segmento: Logístico Área Bruta Locável (ABL):

54,6 mil m2 Participação do FII: 100% Vacância: 0% Locatários: Netshoes, Petlove,

Intecom e Stock Tech Tipo Contrato: Atípico e Típico Link Google Maps

Centro Distribuição Privalia (MG)

Localização: Extrema (MG) Galpões: 1 Segmento: Logístico Área Bruta Locável (ABL):

26,8 mil m2 Participação do FII: 100% Vacância: 0% Locatário: Privalia Tipo Contrato: Atípico Link Google Maps

Jundiaí Business Park (SP) Localização: Jundiaí (SP) Galpões: 2 Segmento: Logístico Área Bruta Locável (ABL):

28,8 mil m2 Participação do FII: 43% (3

módulos) Vacância: 0% Locatário: Foxconn Tipo Contrato: Típico Link Google Maps

Fonte: Relatório Gerencial do Fundo (Ago/19) e Pesquisas do Analista

Fonte: Quantum - Axis

Código

Segmento

Administrador

Gestor

Classificação ANBIMA

Data de Início

Taxa de Administração

(a.a.)

Taxa de Performance

Qtde. Cotas

Área Bruta Locável -

ABL (m2)

Vacância

Valor de Mercado Cota

(R$)1

Valor Patrimonial Cota

(R$)2

Ágio / Deságio3

Valor de Mercado (R$)

Patrimônio Líquido (R$)

Valor de Mercado

(R$/m2)

Volume Negociado

(R$)4

Rentabilidade5 VILG11 IFIX

Mês1 6,35% 1,04%

Ano1 - 14,15%

12 meses - 26,09%

2018 - 5,62%

Desde o Início 20,21% 8,23%

Yield 6 VILG11 IFIX

Mensal 0,59% 0,53%

Anualizado 7,07% 6,35%

DADOS DO FUNDO

VILG11

Logístico/Industrial

BRL Trust

Vinci Real Estate

FII Renda Gestão Ativa

10/12/2018

0,95%

+14,0%

2.197.406

93.677

0,0%

20% do que exceder

IPCA + 6% a.a.

2.311.958

INDICADORES

264.787.423

232.265.814

2.827

120,50

105,70

0,0

2

0,4

1

0,9

4

0,7

8

0,8

0

0,8

0

0,7

3

0,7

3

0,7

1

0,7

1

ou

t/1

8

no

v/1

8

dez

/18

jan

/19

fev/

19

mar

/19

abr/

19

mai

/19

jun

/19

jul/

19

ago

/19

set/

19

Distribuição (R$/Cota)

0,00%

0,20%

0,40%

0,60%

0,80%

1,00%

Yield (% a.m)

HEDGE BRASIL SHOPPING

Portfólio: Composto pela participação em 12 Shoppings, com um

total de 134.600 m² de Área Bruta Locável (ABL) própria,

distribuídos em 9 cidades e 5 estados brasileiros.

Pontos positivos: (I) Fundo possui portfólio de ativos diversificado

(localidades e operadores) – detalhes abaixo, maduro e com níveis de

vacância/inadimplência controlados; (II) acreditamos em cenário de

recuperação econômica, ainda que tímida, no horizonte de 2 anos, que

deve beneficiar o segmento de shoppings/varejo; (III) Estimamos um

yield atrativo de 6,6% nos próximos 12 meses, isento de IR; (IV) Time

de gestão qualificado e experiente no setor, com um mandato de

gestão ativa que envolve seleção, negociação e aquisição de ativos

para o portfólio, que pode se aproveitar do atual momento aquecido

no segmento (saldo da última emissão e da nova - detalhes abaixo).

Principais riscos: (I) Eventual demora nas alocações dos recursos em

caixa e a serem captados com a nova emissão de cotas podem

impactar nossas projeções pois os recursos em caixa irão acompanhar

a taxa Selic; (II) Cotas estão sendo negociadas com ágio de +17,4% em

relação ao valor de avaliação/patrimonial dos ativos.

Destaques/Últimas notícias: O Fundo finalizou a sua 8ª emissão de

cotas (link) em Set/19, com um total captado de ~R$ 757,5 mm.

Acredito que a captação seja positiva para o FII, podendo contribuir

para uma ainda maior diversificação da carteira. O Fundo agregou no

relatório de agosto, informações mais detalhadas sobre a exposição

aos FIIs: (I) Shopping West Plaza (WPLZ11) – participação de 13,67% no

ativo; e (II) Floripa Shopping (FLRP11) – participação de 15,70% do

empreendimento. No mês de julho, houve crescimento de +18,6% nas

vendas do portfólio, impactado pela inclusão do West Plaza na base de

ativos. Os destaques positivos no mês foram: Shopping Penha

(+17,9%), Tivoli Shopping (+16,3%), Mooca Plaza Shopping (+14,5%). O

Shopping Goiabeiras segue como principal ofensor (-38,4%), por conta

da inauguração de um shopping concorrente.

Composição dos Ativos (Diversificação Geográfica/Operadores):

1 Data-base: 30/09/2019 2 Com base no último PL divulgado pelo

administrador 3 (Valor de Mercado da Cota / Valor Patrimonial da

Cota) - 1 4 Média de volume diário negociado nos últimos 30 dias 5 Rentabilidade do Fundo incluindo a distribuição do rendimento

e valorização da cota 6 Mensal: último rendimento distribuído,

dividido pelo valor de mercado da cota. Anualizado: Yield mensal

multiplicado por 12.

Fonte: Santander

Diversificação

(% do Portfólio)

Shoppings

(por Estado)

Fonte: Relatório Gerencial do Fundo (Ago/19)

Fonte: Quantum - Axis

Distribuições e Yield

6

Código

Segmento

Administrador

Gestor

Classificação ANBIMA

Data de Início

Taxa de Administração

(a.a.)

Qtde. Cotas

Área Bruta Locável

Própria - ABL (m2)

Vacância

Valor de Mercado

Cota (R$)1

Valor Patrimonial Cota

(R$)2

Ágio / Deságio3

Valor de

Mercado (R$)

Patrimônio

Líquido (R$)

Valor de Mercado

(R$/m2)

Volume Negociado

(R$)4

Rentabilidade5 HGBS11 IFIX

Mês1 0,44% 1,04%

Ano1 16,46% 14,15%

12 meses 39,89% 26,09%

2018 14,73% 5,62%

Desde o Início 648,74% -

Yield 6 HGBS11 IFIX

Mensal 0,55% 0,53%

Anualizado 6,60% 6,35%

FII Renda Gestão

Ativa

DADOS DO FUNDO

HGBS11

Shoppings/Varejo

Hedge Investments

Hedge Investments

28/12/2006

0,60%

6.718.650

134.600

5,0%

5.798.661

INDICADORES

254,70

216,86

+17,4%

1.711.240.155

1.457.006.439

12.714

1,1

5

1,3

5

1,5

2

1,4

0

1,4

0

1,4

0

1,4

0

1,4

0

2,0

0

1,4

0

1,4

0

1,4

0

ou

t/1

8

no

v/1

8

dez

/18

jan

/19

fev/

19

mar

/19

abr/

19

mai

/19

jun

/19

jul/

19

ago

/19

set/

19

Distribuição (R$/Cota)

0,00%

0,20%

0,40%

0,60%

0,80%

1,00% Yield (% a.m)

XP MALLS Portfólio: Composto pela participação em 10 Shoppings, com um

total de 70.780 m² de Área Bruta Locável (ABL) própria, distribuídos

em 6 cidades e 5 estados brasileiros.

Pontos positivos: (I) Com as últimas emissões de cotas (detalhes

abaixo), o FII têm conseguido montar um portfólio de ativos mais

diversificado e com níveis de vacância/inadimplência controlados;

(II) As “jóias da coroa” do portfólio são o Shop. Cidade Jardim (São

Paulo) e o Catarina Fashion Outlet (São Roque-SP), que têm tido

boa performance mesmo em um cenário de baixo consumo e

economia ainda frágil; (III) Estimamos um yield de 6,2% nos

próximos 12 meses, isento de IR; (IV) FII de gestão ativa e com

potencial para novas emissões, que pode deixar o portfólio ainda

mais equilibrado, aproveitando-se do atual momento mais

aquecido de negociações/aquisições no segmento.

Principais riscos: (I) Dado que o preço da nova emissão (R$

109,68) é menor que o valor atual das cotas, pode haver pressão

para baixo no valor no mercado secundário de Bolsa; (II) Uma

maior recuperação das receitas dos shoppings dependerão da

melhora de renda, emprego e da economia, ainda frágeis.

Destaques/Últimas notícias: Depois de ter anunciado em Ago/19,

o encerramento de sua 4ª emissão de cotas, com captação de R$

400 mm, que serão utilizados na aquisição de participações nos

Shoppings Natal (RN) e Downtown (RJ), de propriedade e

administrados pela Ancar Ivanhoe (detalhes da transação ainda

não divulgados), o FII anunciou em Set/19 mais uma emissão, a sua

5ª (link), no valor de ~R$ 400 mm. O preço de emissão das novas

cotas (incluindo custos), será de R$ 109,68 e a Oferta está em

aprovação da CVM (previsão do Anúncio de Início para 01/Out).

Segundo o prospecto preliminar, o FII está possui carta proposta

para a aquisição de frações ideais/participação em 4 ativos: (I)

19,9% de shopping no Sudeste; (II) 20% de shopping localizado no

Sul; (III) 20% de shopping localizado no Centro-Oeste e (IV) 15% de

shopping localizado no Sudeste, pelo valor estimado de aquisição

de R$ 808,5 mm, sendo que metade do valor seria pago em até 180

dias da aquisição definitiva da aquisição.

Histórico de Aquisições do Fundo:

Distribuições e Yield

1 Data-base: 30/09/2019 2 Com base no último PL divulgado pelo

administrador 3 (Valor de Mercado da Cota / Valor Patrimonial da

Cota) - 1 4 Média de volume diário negociado nos últimos 30 dias 5 Rentabilidade do Fundo incluindo a distribuição do rendimento

e valorização da cota 6 Mensal: último rendimento distribuído,

dividido pelo valor de mercado da cota. Anualizado: Yield mensal

multiplicado por 12. Fonte: Santander

* A taxa de administração temporária do Fundo (entre Nov/18 e

Out/20) é proporcional ao seu valor de mercado: Até R$ 500 mm:

0,75% a.a. / De R$ 500 mm até R$ 1 bi: 0,65% a.a. / Acima de

R$ 1 bi: 0,55% a.a.)

7

Fonte: Quantum - Axis

Fonte: Relatório Mensal (Ago/19) +

Apresentação Trimestral (2ºT/19)

Código

Segmento

Administrador

Gestor

Classificação ANBIMA

Data de Início

Taxa de Administração

(a.a.)*

Taxa de Performance

Qtde. Cotas

Área Bruta Locável

Própria - ABL (m2)

Vacância

Valor de Mercado

Cota (R$)1

Valor Patrimonial Cota

(R$)2

Ágio / Deságio3

Valor de

Mercado (R$)

Patrimônio

Líquido (R$)

Valor de Mercado

(R$/m2)

Volume Negociado

(R$)4

Rentabilidade5 XPML11 IFIX

Mês1 2,36% 1,04%

Ano1 14,08% 14,15%

12 meses 43,01% 26,09%

2018 14,73% 5,62%

Desde o Início 28,17% 20,56%

Yield 6 XPML11 IFIX

Mensal 0,50% 0,53%

Anualizado 6,03% 6,35%

INDICADORES

20% do que exceder

IPCA + 6% a.a.

102,97

+10,2%

1.555.022.754

1.410.755.004

14.280

7.125.251

113,50

26/09/2017

0,75%

13.700.641

73.170

2,7%

FII Renda Gestão

Ativa

DADOS DO FUNDO

XPML11

Shoppings/Varejo

BTG Pactual

XP Vista

0,5

0

0,5

0

0,6

0

0,6

5 0

,88

0,6

0

0,6

0

0,5

4

0,5

1

0,5

6

0,5

7

0,5

7

Distribuição (R$/Cota)

0,00%

0,20%

0,40%

0,60%

0,80%

1,00% Yield (% a.m)

CSHG RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS

Portfólio: O Fundo aplica prioritariamente em CRIs (Certificados de

Recebíveis Imobiliários), podendo ainda investir em LCI, LH e

outros ativos financeiros, títulos e valores mobiliários.

Pontos positivos: (I) Carteira diversificada de 30 CRIs, com ratings

elevados (sendo ~78% A- ou superior) e boa estrutura de garantias;

(II) Esperamos que Fundo consiga distribuir nos próximos 12

meses, um rendimento atrativo (yield) isento de IR de 7,3%, acima

de seu alvo de rentabilidade (110% do CDI). O FII é uma opção

interessante para aqueles com foco na estratégia de renda.

Principais riscos: (I) Eventual inadimplência de algum dos ativos

do portfólio, poderia afetar diretamente os proventos distribuídos.

(II) As cotas estão sendo negociadas com ágio de +13,1% em

relação ao valor de avaliação/patrimonial dos ativos.

Destaques/Últimas notícias: Em setembro o FII anunciou o

encerramento de sua 6ª emissão de cotas, com a captação de ~R$

300 mm. Em agosto, o Fundo fez alocações líquidas de R$ 30,9 mm.

Destaques: Compras (I) R$ 30,2 mm no CRI V-House, com taxa de

7% a.a. e lastro em debêntures emitidas pela cedente, de

empreendimento de alto padrão localizado em São Paulo (LTV

58%); (II) R$ 10,9 mm no CRI Upcon, com prazo remanescente de 3

anos, remuneração de IPCA + 11% a.a. (LTV 69%) e (III) CRI Rio Ave,

à taxa de 7% a.a. Vendas: (I) R$ 10,2 do CRI BR Foods, à taxa de

5,45% a.a. + IPCA. Dado que o CRI tinha sido adquirido em Jan/19

com uma taxa de 7% a.a. + IPCA, a operação gerou um ganho de R$

1,4 mm para o Fundo; e (II) 10,7 mm do FII Barigui Rendimentos

com realização de lucro de R$ 734 mil. O Fundo possui um saldo de

R$ 6,4 mm de resultados acumulados, equivalente a R$ 1,09 por

cota, que deve contribuir positivamente para a entrega de um yield

atrativo nos próximos meses.

Composição dos Ativos (Por Classe/Detalhamento dos CRIs):

Distribuições e Yield

1 Data-base: 30/09/2019 2 Com base no último PL divulgado

pelo administrador 3 (Valor de Mercado da Cota / Valor

Patrimonial da Cota) - 1 4 Média de volume diário negociado

nos últimos 30 dias 5 Rentabilidade do Fundo incluindo a

distribuição do rendimento e valorização da cota 6 Mensal:

último rendimento distribuído, dividido pelo valor de mercado

da cota. Anualizado: Yield mensal multiplicado por 12.

Fonte: Santander

Fonte: Relatório Mensal do Fundo (Ago/19)

Por Classe

8

Fonte: Quantum - Axis

CRI

Corporativo;

79,4%

Renda

Fixa; 9,9%

FII;

3,1% LCI;

4,2%

CRI

Residencial;

3,4%

0,7

7

0,7

7 0

,97

0,7

4

0,7

4

0,7

4

0,7

4

0,7

4

0,7

4

0,7

4

0,7

4

0,7

4

ou

t/1

8

no

v/1

8

dez

/18

jan

/19

fev/

19

mar

/19

abr/

19

mai

/19

jun

/19

jul/

19

ago

/19

set/

19

Distribuição (R$/Cota)

0,00%

0,20%

0,40%

0,60%

0,80%

1,00% Yield (% a.m)

Código

Segmento

Administrador

Gestor

Classificação ANBIMA

Data de Início

Qtde. Cotas

Taxa de

Administração (a.a.)

Taxa de Performance

Valor de Mercado

Cota (R$)1

Valor Patrimonial

Cota (R$)2

Ágio / Deságio3

Valor de

Mercado (R$)

Patrimônio

Líquido (R$)

Volume Negociado

(R$)4

Rentabilidade5 HGCR11 IFIX

Mês1 -0,55% 1,04%

Ano1 18,63% 14,15%

12 meses 30,33% 26,09%

2018 22,69% 5,62%

Desde o Início 271,22% -

Yield 6 HGCR11 IFIX

Mensal 0,62% 0,53%

Anualizado 7,67% 6,35%

3.121.145

INDICADORES

23/12/2009

5.855.227

0,80%

118,60

104,86

+13,1%

20% do que exceder

110% do CDI

694.429.922

613.979.103

FII TVM Gestão Ativa

DADOS DO FUNDO

HGCR11

Ativos Financeiros

Credit Suisse

Credit Suisse

JS REAL ESTATE MULTIGESTÃO

Portfólio: O Fundo é diversificado e composto por edifícios

corporativos (participação direta ou por meio de FIIs), cotas de

outros Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), bem como ativos

financeiros com lastro imobiliário (como CRI, LCI e LH).

Pontos positivos: (I) portfólio é concentra do no segmento de

escritórios de São Paulo, com padrão AAA/AA/A e bem localizados

(mais detalhes abaixo); (II) yield estimado atrativo de ~6,5% nos

próximos 12 meses, isento de IR; (III) A cota do FII no mercado

secundário é negociada em linha com o valor de

avaliação/patrimonial dos ativos, mas ainda com oportunidade de

valorização em uma estratégia de ganho de capital no horizonte de

12/24 meses.

Principais riscos: (I) Eventual demora nas alocações dos recursos

em caixa e a serem captados com a nova emissão de cotas podem

impactar nossas projeções pois os recursos em caixa irão

acompanhar a taxa Selic; (II) Vacância/inadimplência dos inquilinos

do Fundo podem impactar negativamente as receitas e os

rendimentos a serem distribuídos.

Destaques/Últimas notícias: O Fundo anunciou o encerramento

de sua 6ª emissão de cotas (link), com a captação de ~R$ 606 mm e

o início da negociação das novas cotas em Bolsa será em 01/Out.

Agora o desafio do FII é realizar a alocação dos recursos captados.

Consideramos o movimento da nova emissão como positivo para o

Fundo, que poderá diversificar seu portfólio e dar andamento à sua

estratégia de concentrar a alocação dos recursos em escritórios

bem localizados, de maior padrão.

Composição da Carteira (Principais Imóveis e FIIs alocados):

Distribuições e Yield

Fonte: Quantum - Axis

1 Data-base: 30/09/2019 2 Com base no último PL divulgado

pelo administrador 3 (Valor de Mercado da Cota / Valor

Patrimonial da Cota) - 1 4 Média de volume diário negociado

nos últimos 30 dias 5 Rentabilidade do Fundo incluindo a

distribuição do rendimento e valorização da cota 6 Mensal:

último rendimento distribuído, dividido pelo valor de mercado

da cota. Anualizado: Yield mensal multiplicado por 12.

Fonte: Santander

Fonte: Relatório Mensal (Ago/19) + Pesquisas do Analista

Padrão: A Andares: 22 11 Elevadores ABL: 26,2 mil m2 Vacância: 0% Locatários:

Einstein, CEF, Valid, OLX, Prudential, ISCP, Equinix, CCEE e Regus

Link Google Maps

9

Padrão: AA Andares: 17 9 Elevadores Certificação: Green

Building LEED® ABL Própria:

15,9 mil m2 (~64% do total)

Vagas: 857 Vacância: 0% Locatário: Allianz

Seg. e CloudWalk

Link Google Maps

Ed. Paulista (SP)

Ed. Nações Unidas III (SP) Ed. Faria Lima 4440 (SP) – FII FVBI11

Padrão: AAA Andares: 15 Certificação:

LEED® Gold ABL Própria: 1,1 mil

m2 (~5% do total) Vagas: 576 Vacância: 8,4% Locatários: CCB,

UBS, Brasil Warrant, C. Agricole, CPBS, Munich RE, VTEX, RB Capital, Nomura

Link Google Maps

Ed. Metropolitan e Platinum (SP)

– FII HGPO11

Padrão: A Andares:

15/11 ABL Própria:

12,6 mil m2 Vagas: 384 Vacância:

1,5% Número de

Locatários: 31

Link Google Maps

Código

Segmento

Administrador

Gestor

Classificação

ANBIMA

Data de Início

Taxa de

Administração (a.a.)

Taxa de

Performance

Qtde. Cotas

Área Bruta Locável -

ABL (m2)

Vacância

Valor de Mercado

Cota (R$)1

Valor Patrimonial

Cota (R$)2

Ágio / Deságio3

Valor de

Mercado (R$)

Patrimônio

Líquido (R$)

Valor de Mercado

(R$/m2)

Volume Negociado

(R$)4

Rentabilidade5 JSRE11 IFIX

Mês1 2,79% 1,04%

Ano1 21,38% 14,15%

12 meses 23,04% 26,09%

2018 5,68% 5,62%

Desde o início 155,82% 158,34%

Yield 6 JSRE11 IFIX

Mensal 0,54% 0,53%

Anualizado 6,53% 6,35%

06/06/2011

1,00%

8.081.791

42.790

0,0%

114,02

110,92

+2,8%

16.591

2.064.488

INDICADORES

921.485.810

896.432.258

FII Híbrido

Gestão Ativa

20% do que exceder

6% a.a. + IGP-M

DADOS DO FUNDO

JSRE11

Híbrido

J. Safra

Safra

0,5

0

0,5

3

0,6

0

0,5

7

0,5

7

0,5

7

0,5

8

0,6

0

0,6

2

0,6

2

0,6

2

0,6

2

Distribuição (R$/Cota)

0,00%

0,20%

0,40%

0,60%

0,80%

1,00%Yield (% a.m)

TOWER BRIDGE OFFICE

Portfólio: O Fundo é proprietário de 100% do edifício padrão AAA

localizado na Av. Jornalista Roberto Marinho, 85, na região da

Berrini, cidade de São Paulo (mais detalhes abaixo).

Pontos positivos: (I) Imóvel padrão AAA, localizado em um dos

eixos de crescimento da cidade de São Paulo (região da Berrini), e

com potencial de redução de vacância e incremento real (acima da

inflação) da receita de aluguéis nos próximos anos; (II) No preço

atual de ~R$ 89,5 p/ cota, o ativo é negociado a um preço por m2 de

~R$ 16 mil. Nosso cenário-base considera que o preço por m2 na

região possa atingir R$ 20 mil em um horizonte de 2/3 anos (como

comparativo, na emissão de cotas em Jun/ 2013, o ativo chegou a

ser avaliado a R$ 18,5 mil p/ m2);

Principais riscos: (I) Estimamos que o yield possa atingir ~4,8% nos

próximos 12 meses, ligeiramente abaixo da médio do segmento de

escritórios. A recomendação de compra portanto é indicada a

investidores com um viés de médio/longo prazos, e que aceitam

abrir mão de um rendimento mensal maior no curto prazo, em

busca de uma maior valorização da cota, tendo em vista os ciclos

mais longos do mercado imobiliário; (II) a demora na locação dos

espaços vagos do edifício podem comprometer as projeções de

yield e potencial de valorização do m2 projetados.

Destaques/Últimas notícias: Em Set/19, o FII anunciou mais um

novo contrato de locação, reduzindo a vacância de 14% para 10,2%

e impacto de +7,7% na distribuição de rendimentos, segundo o

administrador do Fundo. O contrato foi fechado com a SalesForce,

que já locava o 14º andar e irá expandir sua operação em outros

2,2 mil m2, do 15° andar do imóvel. O contrato têm prazo de 5

anos, contados a partir de Fev/20 e carência (não informada no

comunicado), que pelas características do ativo/região, estimo que

tenha sido de 6 meses. As cotas do FII no mercado secundário em

setembro reagiram bem ao comunicado, com valorização de +XX%.

Sigo confiante que o ativo deve conseguir incrementar o yield atual

de ~4%, para níveis de ~5% nos próximos 12 meses, em linha com

o segmento de escritórios e com um bom potencial de valorização

da cota com a recuperação do segmento de escritórios na cidade.

Composição do Fundo (Características/Locatários):

Distribuições e Yield

Fonte: Informativo Mensal (Jul/19)

1 Data-base: 30/09/2019 2 Com base no último PL divulgado

pelo administrador 3 (Valor de Mercado da Cota / Valor

Patrimonial da Cota) - 1 4 Média de volume diário negociado

nos últimos 30 dias 5 Rentabilidade do Fundo incluindo a

distribuição do rendimento e valorização da cota 6 Mensal:

último rendimento distribuído, dividido pelo valor de mercado

da cota. Anualizado: Yield mensal multiplicado por 12.

Fonte: Santander

Fonte: Quantum - Axis

Padrão: AAA

Andares: 24 + 5 Subsolos

Certificação: LEED® Gold

Área Bruta Locável

(ABL): 56,5 mil m2

Vagas: 1.600

Vacância: 10,2%

Locatários: Zurich Minas,

Zurich Santander,

ABBVIE, Fleury, Auto

Suture/ Medtronic, Banco

Toyota, Bridgestone,

Salesforce, Dassault,

Rádio Globo, Qualcomm,

SEB, NCR, Panalpina,

Tundra e EMAE.

Link Google Maps

10

Código

Segmento

Administrador

Gestor

Consultor Imobiliário

Classificação ANBIMA

Data de Início

Taxa de

Administração (a.a.)

Taxa de Consultoria

(a.a.)

Qtde. Cotas

Área Bruta Locável -

ABL (m2)

Vacância

Valor de Mercado

Cota (R$)1

Valor Patrimonial

Cota (R$)2

Ágio / Deságio3

Valor de

Mercado (R$)

Patrimônio

Líquido (R$)

Valor de Mercado

(R$/m2)

Volume Negociado

(R$)4

Rentabilidade5 TBOF11 IFIX

Mês1 4,30% 1,04%

Ano1 13,53% 14,15%

12 meses 23,59% 26,09%

2018 8,57% 5,62%

Desde o início 30,23% 82,23%

Yield 6 TBOF11 IFIX

Mensal 0,35% 0,53%

Anualizado 4,16% 6,35%

INDICADORES

10,2%

89,50

87,51

+2,3%

15.935

2.456.596

899.475.000

879.475.500

56.448

DADOS DO FUNDO

TBOF11

Escritórios

(Monoativo)

BTG Pactual

BTG Pactual

Tishman Speyer

FII Renda Gestão

Passiva

07/06/2013

0,215%

0,17%

10.050.000

0,1

9

0,2

0

0,2

1 0

,29

0,1

9

0,1

9

0,1

9

0,4

3

0,3

7

0,3

8

0,3

0

0,3

1

ou

t/1

8

no

v/1

8

dez

/18

jan

/19

fev/

19

mar

/19

abr/

19

mai

/19

jun

/19

jul/

19

ago

/19

set/

19

Distribuição (R$/Cota)

0,00%

0,10%

0,20%

0,30%

0,40%

0,50%

0,60% Yield (% a.m)

PERFORMANCE

Fonte: Bloomberg, Quantum e Santander

11

5,0% 2,6% 2,2% 2,5%1,0%

2,0%1,0%

1,8% 2,9%1,3%

-0,1%

1,04%

19,4%

5,6%

14,2%

26,1%

5,7%

1,9%4,6%

3,3%

1,1%

3,3% 3,5% 3,1%1,3% 2,2% 2,7% 3,19%

26,1%

15,6%

26,3%

42,3%

out-18 nov-18 dez-18 jan-19 fev-19 mar-19 abr-19 mai-19 jun-19 jul-19 ago-19 set-19 2017 2018 2019 Acum. 12

Meses

IFIX Carteira FIIs

44,0%

84,1%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

jan-17 mar-17 mai-17 jul-17 set-17 nov-17 jan-18 mar-18 mai-18 jul-18 set-18 nov-18 jan-19 mar-19 mai-19 jul-19 set-19

ABL (Área Bruta Locável): área que efetivamente

pode gerar renda de aluguel.

Absorção Bruta: ocupação de espaços vagos em

um determinado período.

Absorção Líquida: diferença no volume total

ocupado entre dois períodos consecutivos.

Administrador: responsável pelo Fundo e pelas

informações, perante os cotistas e a CVM (Comissão

de Valores Imobiliários), devendo estar identificado

no regulamento. É ele quem constitui o fundo e, no

mesmo ato, aprova o seu regulamento. A ele

compete a realização de uma série de atividades

gerenciais e operacionais relacionadas com os

cotistas e seus investimentos.

Ágio/Deságio (ou Preço/VPA): indicador que

representa o ágio/desconto do preço de

negociação da cota de FII em relação ao Valor

Patrimonial da Cota (VPA).

Allowance: Prática de subsídios aos inquilinos para

despesas com mudanças e adaptação do imóvel.

Amortização: devolução de parte de capital

investidor e como consequência, há um desconto

no valor do patrimônio do Fundo.

Área BOMA: representada pela soma da área

privativa e o rateio de áreas comuns. Foi criada

com o objetivo de padronização, pela entidade

americana Bulding Owners and Managers Association

(BOMA).

Área Ocupada: área locada de um imóvel ou

empreendimento.

Área Privativa: área do imóvel de uso exclusivo do

proprietário/locatário, podendo incluir vagas de

garagem e depósito privativo.

Área Total: soma de todas as áreas privativas e

áreas comuns de um imóvel/empreendimento.

Benchmark: índice que serve como parâmetro para

comparar/avaliar um investimento (ex. CDI, IFIX, ...)

B3 (Brasil Bolsa Balcão): nome da empresa criada

a partir da fusão da BM&FBovespa (Bolsa de

Valores, Mercadorias e Futuros de São Paulo) e

CETIP.

Built to Suit (BTS): contratos de locação de longo

prazo, no qual o imóvel é construído para atender

os interesses do locatário, já pré-determinado.

Cap Rate: representa a receita mensal de um imóvel

anualizada (12 meses) dividida pelo valor do

imóvel.

Código (ou Ticker): código de negociação do FII no

mercado secundário da BM&FBovespa.

Cotas: partes iguais que dividem o patrimônio

líquido de um Fundo. As cotas dos FII listados no

BM&FBovespa, são negociadas da mesma forma

que uma ação.

CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários): são

títulos de crédito emitidos por companhias

securitizadoras, com lastro em créditos imobiliários

(ex. financiamentos residenciais, comerciais ou

construções, contratos de aluguéis de longo prazo,

etc.).

CVM: Comissão de Valores Mobiliários.

Data “Com”: data limite em que as cotas têm

direito a receber os rendimentos do período.

Data “Ex”: data na qual a cota perde direito a

receber o rendimento. Para o investidor ter o

direito de receber os rendimentos do fundo

(maioria paga mensalmente), precisará iniciar o dia

determinado com as cotas em sua carteira.

Data Pagamento: data de pagamento do

rendimento àqueles cotistas que possuíam a cota

do FII na Data “Com”.

FFO (Funds from Operations): medida não contábil

correspondente ao lucro líquido, excluindo

(adicionando) os efeitos do ganho (perda) na venda

de propriedade para investimento, o ganho com

valor justo de propriedade para investimento e

receitas e despesas não recorrentes. Ou seja,

representa a real capacidade de geração de caixa

de um FII.

GLOSSÁRIO

12

FII: sigla utilizada para Fundo de Investimento

Imobiliário.

Fundo de Fundos: fundos que não investem

diretamente em ativos, mas sim em outros fundos

(ex. há FIIs listados que têm a estratégia de

comprar cotas de outros FIIs).

Gestor: responsável pela seleção dos imóveis/ativos

integrantes da carteira do FII, dentro da política de

investimento definida no regulamento do Fundo.

IFIX (Índice de Fundos de Investimento

Imobiliário): criado pela BM&FBovespa em

Dez/2010, o IFIX têm por objetivo medir a

performance de uma carteira teórica composta por

cotas de cerca de 75 fundos imobiliários listados

para negociação em bolsa.

LCI (Letra de Crédito Imobiliário): título emitido

por bancos, que serve de lastro para concessão de

financiamentos imobiliários.

LH (Letra Hipotecária): título emitido por bancos,

que serve de lastro para concessão de

financiamentos imobiliários.

Liquidez: maior ou menor facilidade de se negociar

um título, convertendo-o em dinheiro. O indicador

de liquidez utilizado em nossos relatórios

considera a média do volume diário negociado do

FII no mercado da BM&FBovespa nos últimos 30

dias.

Novo Estoque: entrega de novas áreas em uma

determinada região/período (geralmente expresso

em metros quadrados).

Preço/VPA: indicador que representa o

ágio/desconto do preço de negociação da cota do

FII em relação ao Valor Patrimonial da Cota (VPA).

Rentabilidade: considera o retorno total, ou seja,

incorpora tanto os ganhos com a valorização da

cota do FII, quanto os rendimentos distribuídos no

período.

Sale and Lease Back (SLB): é um acordo comercial

pelo qual o imóvel é, simultaneamente, vendido e

alugado de volta ao antigo proprietário, geralmente

por um longo prazo.

Buy to Lease (BTL): o mesmo que o Sale and Lease

Back (SLB), mas na visão do comprador (no caso, o

FII). O acordo envolve a compra o imóvel de um

vendedor, que simultaneamente o aluga de volta.

Taxa de Administração: paga ao administrador do

FII, já descontada do resultado antes da

distribuição dos rendimentos aos cotistas.

Taxa de Consultoria Imobiliária: paga ao

consultor do FII, que geralmente apoia na

comercialização ou locação dos imóveis do Fundo.

Já descontada do resultado antes da distribuição

dos rendimentos aos cotistas.

Taxa de Gestão: paga ao gestor do FII, já

descontada do resultado antes da distribuição dos

rendimentos aos cotistas.

Taxa de Ocupação: Área Bruta Locada dividida pela

Área Total.

Taxa de Performance: paga pelo cotista do FII

quando a rentabilidade do fundo supera a de um

indicador de referência. Já descontada do resultado

antes da distribuição dos rendimentos aos cotistas.

Vacância (ou Taxa de Vacância): valor percentual

do espaço vago em relação ao estoque total

considerado.

Vacância Financeira: valor percentual calculado

dividindo-se a receita potencial da área vaga sobre

a receita potencial total.

Vacância Física: valor percentual calculado

dividindo-se a área vaga sobre a área total.

Valor de Mercado da Cota (VMC): representa o

valor pelo qual a cota do FII é negociada no

mercado secundário.

Valor Patrimonial da Cota (VPC): representa o

valor do patrimônio líquido contábil do fundo,

dividido pelo número total de cotas.

Yield (ou Dividend Yield): apresentado em termos

percentuais, calculado a partir da

renda/distribuição paga pelo FII, dividido pelo

preço atual da cota do Fundo. Geralmente

apresentado em base anual.

13

Riscos macroeconômicos: Em um cenário de

recessão econômica, desaceleração do consumo,

diminuição da oferta de crédito e desemprego, a

demanda por novos imóveis poderá ser

prejudicada, desaquecendo novas incorporações

no setor de construção civil. Adicionalmente, pode

haver a redução do interesse por renovações ou

novos contratos de aluguel, pressionando para

baixo os níveis de preços das locações. Nos Fundos

de Shoppings/Varejo, uma menor atividade

econômica pode afetar a receita dos

empreendimentos que servem de lastro.

Risco de taxa de juros: Mudanças como no caso

de aumento das expectativas das taxas de juros

trazem novos parâmetros para a combinação risco-

retorno dos ativos e reduz a atratividade das cotas

de Fundos Imobiliários em relação aos demais

ativos financeiros, uma vez que torna ativos menos

arriscados relativamente mais rentáveis.

Risco de crédito: Relacionado à redução da

capacidade de pagamento dos locatários ou

mesmo ao não pagamento dos devedores numa

carteira composta por títulos de dívida privada (LCI,

CRI, etc.).

Riscos de mercado: Os ativos financeiros do

Fundo, de origem imobiliária ou não, também

podem sofrer alterações no valor de suas cotas e

de seu patrimônio líquido em função de mudança

nas condições de mercado. Mesmo sem a efetiva

negociação desses ativos, as eventuais variações

nos preços acabam se refletindo no valor das cotas

do fundo em decorrência da marcação ao preço de

mercado da carteira, o que pode impactar

desfavoravelmente a negociação pelo investidor

que optar pelo desinvestimento.

Risco de liquidez: Ainda que a liquidez no mercado

secundário dos FIIs seja maior em comparação a

um investimento feito diretamente em um imóvel,

há possibilidade de que, em um momento de alta

volatilidade do mercado, ocorra maior dificuldade

na venda das cotas.

Risco de vacância: O risco de vacância

corresponde ao risco de um imóvel encontrar-se

desocupado por um período de tempo,

impactando negativamente a rentabilidade do

fundo até que um novo locatário seja encontrado.

Além de interromper o processo de geração de

receitas, a vacância aumenta os custos do Fundo,

uma vez que ele será responsável pelo pagamento

dos impostos sobre a propriedade e as despesas

de condomínio pelo período em que o espaço

estiver vago.

Variação de preço dos imóveis: Risco decorrente

de condições cíclicas do mercado imobiliário, ou

depreciação do imóvel com perda do potencial

econômico da região em que ele está localizado.

Risco de desenvolvimento imobiliário: Na

incorporação de um imóvel, existem riscos

atrelados à concessão de certidões, obtenção de

licenças ambientais, de aumento nos custos de

matérias-primas utilizadas na construção, que

podem impactar o andamento e perspectivas de

conclusão de uma obra.

Riscos de propriedade: Relacionados a eventos

ocorridos com a carteira de imóveis do Fundo,

como inundações, incêndios, dentre outros. Esses

podem ser mitigados por meio de contratos de

seguros dos imóveis.

Risco de concentração da carteira: A

concentração da carteira do fundo imobiliário

potencializa os riscos a que o fundo está exposto

(ex.: casos em que a carteira possui um único

imóvel, locatário ou devedor).

Riscos regulatórios e jurídicos: Mudanças

regulatórias (ex. âmbito de contratos de locação ou

benefícios fiscais concedidos a investidores),

podem afetar a atratividade do investimento.

RISCOS ASSOCIADOS

* Material baseado nos Estudos Especiais Produtos de Captação Fundos de Investimento Imobiliário (ANBIMA)

14

TRIBUTAÇÃO

O presente relatório foi preparado pelo Banco Santander (Brasil) S.A. e destina-se somente para informação de investidores, não constituindo oferta de compra ou de venda de algum título

e valor mobiliário contido ou não neste relatório (i.e., os títulos e valores mobiliários mencionados aqui ou do mesmo emissor e/ou suas opções, warrants, ou direitos com respeito aos

mesmos ou quaisquer interesses em tais títulos e valores mobiliários). Este relatório não contém, e não tem o escopo de conter, toda a informação relevante a respeito do assunto ora

abordado. Portanto, este relatório não consiste e nem deve ser considerado como uma declaração e/ou garantia quanto à integridade, precisão, veracidade das informações aqui contidas.

Qualquer decisão de compra ou venda de títulos e valores mobiliários deverá ser baseada em informações públicas existentes sobre os referidos títulos e, quando apropriado, deve levar

em conta o conteúdo dos correspondentes prospectos arquivados, e a disposição, nas entidades governamentais responsáveis por regular o mercado e a emissão dos respectivos títulos.

As informações contidas neste relatório foram obtidas de fontes consideradas seguras, muito embora tenham sido tomadas todas as medidas razoáveis para assegurar que as informações

aqui contidas não são incertas ou equívocas no momento de sua publicação, não garantimos sua exatidão, nem que as mesmas são completas e não recomendamos que se confie nelas

como se fossem. Todas as opiniões, estimativas e projeções que constam no presente relatório traduzem nossa opinião na data de sua emissão e podem ser modificadas sem prévio aviso,

considerando nossas premissas relevantes e metodologias adotadas à época de sua emissão, conforme estabelecidas no presente relatório.

O Santander ou quaisquer de seus diretores ou funcionários poderão adquirir ou manter ativos direta ou indiretamente relacionados à(s) empresa(s) aqui mencionada(s), desde que

observadas as regras previstas na Instrução CVM 598, de 3 de maio de 2018 (“Instrução CVM 598”). O Santander não será responsável por perdas diretas ou lucros cessantes que sejam

decorrentes do uso do presente relatório. O presente relatório não poderá ser reproduzido, distribuído ou publicado pelo seu destinatário para qualquer fim.

Eu, Felipe Vaz Moreira, analista de valores mobiliários credenciado nos termos da Instrução CVM 598, de 3 de maio de 2018, subscritor e responsável por este relatório, o qual é

distribuído pelo Santander, com relação ao conteúdo objeto do presente relatório, declaro que as recomendações refletem única e exclusivamente a minha opinião pessoal, e foram

elaboradas de forma independente, inclusive em relação à instituição a qual estou vinculado, nos termos da Instrução CVM 598. Adicionalmente, declaro o que segue:

(I) O presente relatório teve por base informações baseadas em fontes públicas e independentes, conforme fontes indicadas ao longo do documento;

(II) As análises contidas neste documento apresentam riscos de investimento, não são asseguradas pelos fatos, aqui contidos ou obtidos de forma independente pelo investidor,

e nem contam com qualquer tipo de garantia ou segurança do analista, do Santander ou de quaisquer das suas controladas, controladores ou sociedades sob controle

comum;

(III) O presente relatório não contém, e não tem o escopo de conter, todas as informações substanciais com relação ao setor objeto de análise no âmbito do presente relatório;

(IV) Não tem vínculo com qualquer companhia citada no presente relatório, ou com qualquer pessoa agindo por sua conta e ordem, que possa afetar a imparcialidade do

relatório ou que configure ou possa configurar conflito de interesses;

(V) Não tem vínculo com pessoa natural que trabalha para qualquer companhia citada no presente relatório;

(VI) Não é, e seu cônjuge ou companheiro (a) também não é, direta ou indiretamente, em nome próprio ou de terceiros, titular de qualquer do(s) valor(es) mobiliário(s) citado(s)

no presente relatório;

(VII) Não está, e seu cônjuge ou companheiro (a) também não está, direta ou indiretamente, envolvido (a) na aquisição, alienação ou intermediação de qualquer do(s) valor(es)

mobiliário(s) citado(s) no presente relatório;

(VIII) Não tem, e seu cônjuge ou companheiro (a) também não tem, interesse financeiro em relação ao emissor de qualquer do(s) valor(es) mobiliário(s) citado(s) no presente

relatório, exceto pelo disposto no parágrafo primeiro do artigo 13 da Instrução CVM 589; e

(IX) Sua remuneração não é, direta ou indiretamente, influenciada pelas receitas provenientes dos negócios e operações financeiras realizadas pelo Santander.

O Banco Santander (Brasil) S.A, suas controladas, seus controladores ou sociedades sob controle comum, declaram, nos termos da Instrução CVM 598, que:

Têm interesse financeiro e comercial relevante em relação ao setor, à companhia ou aos valores mobiliários objeto desse relatório de análise.

Recebem remuneração por serviços prestados para o emissor objeto do presente relatório ou pessoas a ele ligadas.

Possuem participações societárias relevantes (maior que 1%) no capital social das seguintes companhias: -

Estão envolvidas na aquisição, alienação ou intermediação do(s) valor(es) mobiliário(s) objeto do presente relatório de análise.

Podem ter (a) coordenado ou coparticipado da colocação de uma oferta pública dos títulos de companhia(s) citada(s) no presente relatório nos últimos 12 meses; (b) ter

recebido compensações de companhia(s) citada(s) no presente relatório por serviços de bancos de investimento prestados nos últimos 12 meses; (c) espera receber ou

pretende obter compensações de companhia(s) citada(s) no presente relatório por serviços de banco de investimento prestados nos próximos 3 meses.

Prestaram, prestam ou poderão prestar serviços financeiros, relacionados ao mercado de capitais, ou de outro tipo, ou realizar operações típicas de banco de investimento,

de banco comercial ou de outro tipo a qualquer empresa citada neste relatório.

Não têm vínculo com qualquer companhia citada no presente relatório, ou com qualquer pessoa agindo por sua conta e ordem, que possa afetar a imparcialidade do

relatório ou que configure ou possa configurar conflito de interesses.

A(s) companhia(s) citada(s) no presente relatório, suas controladas, seus controladores ou sociedades sob controle comum não têm participações relevantes no Santander,

nem em suas controladas, seus controladores ou sociedades sob controle comum.

O conteúdo deste relatório é destinado exclusivamente à(s) pessoa(s) e/ou organizações devidamente identificadas, podendo conter informações confidenciais, as quais não podem, sob

qualquer forma ou pretexto, ser utilizadas, divulgadas, alteradas, impressas ou copiadas, total ou parcialmente, por pessoas não autorizadas pelo Santander. Este relatório foi preparado

pelo analista responsável do Santander, não podendo ser, no todo ou em parte, copiado, fotocopiado, reproduzido ou distribuído a qualquer pessoa além daquelas a quem este se destina.

Ainda, a informação contida neste relatório está sujeita a alteração sem prévio aviso. Os potenciais investidores devem buscar aconselhamento financeiro profissional sobre a adequação

do investimento em valores mobiliários, outros investimentos ou estratégias de investimentos aqui discutidos, e devem entender que declarações sobre perspectivas futuras podem não

se concretizar. Os potenciais investidores devem notar que os rendimentos de valores mobiliários ou de outros investimentos, se houver, referidos neste relatório podem flutuar e que o

preço ou o valor desses títulos e investimentos pode subir ou cair. Assim, potenciais investidores podem não receber a totalidade do valor investido. O desempenho passado não é

necessariamente um guia para o desempenho futuro. Eventuais projeções, bem como todas as estimativas a elas relacionadas, contidas no presente relatório, são apenas opiniões pessoais

do analista, elaboradas de forma independente e autônoma, não se constituindo compromisso por obtenção de resultados ou recomendações de investimentos em títulos e valores

mobiliários ou setores descritos neste relatório.

LEIA O FORMULÁRIO DE INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES, LÂMINA DE INFORMAÇÕES ESSENCIAIS

E O REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR. DESCRIÇÃO DO TIPO ANBIMA DISPONÍVEL NO FORMULÁRIO

DE INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES. A RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE

RENTABILIDADE FUTURA. A RENTABILIDADE DIVULGADA NÃO É LÍQUIDA DE IMPOSTOS. FUNDOS DE

INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM A GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER

MECANISMO DE SEGURO OU DO FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC.

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Fato gerador: Auferir lucro na venda de cotas e sobre os rendimentos.

Alíquota: 20% de IR sobre o ganho de capital que o cotista porventura obtiver na venda de cotas.

Isenção de IR sobre os rendimentos distribuídos: Para pessoa física, que possua menos de 10% das cotas do fundo. Neste caso, o fundo deverá ter pelo menos 50 cotistas e ter suas cotas negociadas exclusivamente em bolsa de valores.

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auditiva ou de fala: 0800 771 0301. Das 9h às 18h, de segunda a sexta-feira, exceto feriados.

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