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Carteira composta por fundos imobiliários negociados na
B3, com o objetivo de superar o desempenho do Índice de
Fundos de Investimento Imobiliário (IFIX).
A seleção dos fundos é pautada nas estratégias: ganho
de capital e renda.
METODOLOGIA
CARTEIRA DE FUNDOS DE
INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Janeiro 2020
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» Introdução
O mês de dezembro configurou um dos meses mais favoráveis para ativos de risco em 2019. Nos EUA,
o S&P 500 avançou 2,9%, enquanto o dólar (DXY) reverteu tendência e perdeu força de forma
significativa contra seus principais pares (-1,9%). Na Zona do Euro, o STOXX 600 também se beneficiou
do período de menor aversão ao risco, avançando 2,0% no mês. Aqui, o Ibovespa acompanhou a
dinâmica mais positiva do exterior impulsionado por dados mais fortes de atividadade, fechando o mês
aos 115.645 pontos (+6,85%), enquanto o real acompanhou a melhora se valorizando de forma
acentuada contra o dólar (-5,0%), fazendo a divisa brasileira fechar o mês cotada a R$ 4,02/US$.
Marcado pela valorização generalizada das principais bolsas globais, dezembro deu sequência ao
movimento de alta que teve início em outubro. Mais uma vez nas headlines do noticiário estiveram as
negociações entre China e Estados Unidos, que encaminharam a assinatura da 1ª fase do acordo
comercial, prevista para acontecer no dia 15/01. Paralelamente, a vitória do Partido Conservador do
Primeiro Ministro, Boris Johnson, nas eleições gerais do Reino Unido deixou o país mais próximo de
divórcio ordenado com a União Europeia. Com o deadline do dia 31/01 se aproximando, os
parlamentares terão três sessões à partir do dia 7 de janeiro para realizarem os ajustes finais no acordo
costurado em meados de outubro do ano passado. Por fim, a postura mais acomodatícia reforçada pelos
bancos centrais dos EUA, da China e da Europa também contribuiu para o bom desempenho de ativos
de risco no período.
Para Janeiro, o que deve sustentar os mercados – pelo menos no curto prazo – é o início da vigência
dos pontos acordados entre China e Estados Unidos, além da manutenção da postura flexível adotada
pelos Bancos Centrais. Em contrapartida, a operação militar americana em Bagdá que resultou na morte
de Quasem Soleimani, major-general iraniano da Guarda Revolucionária Islâmica – figura de extrema
importância no Irã –, tem promovido ajustes subsequentes nas bolsas entrando em 2020, pois tudo
indica que o conflito desencadeado pelo evento deverá persistir por mais tempo.
No Brasil, o mercado doméstico acompanhou a melhora verificada no exterior, em mês de noticiário
doméstico mais ameno. Com o início do recesso parlamentar no dia 22/12, os principais destaques do
mês foram o avanço do PL da prisão em 2ª instância no Senado e a formação da Comissão Especial
que analisará a PEC que trata do mesmo tema na Câmara dos Deputados. Paralelamente, investidores
avaliaram positivamente a nova decisão de política monetária do Copom, que cortou a Selic para 4,5%,
apesar da ata reforçar que os formuladores de política monetária deverão adotar uma maior cautela na
realização de novos cortes nas próximas reuniões. No momento, o mercado está dividido entre a
manutenção da Selic em 4,5% e mais um corte de 0,25 p.p. na reunião de fevereiro.
Na tocante à atividade econômica, os números reforçaram o movimento de melhora na economia que se
materializou no 3º trimestre do ano. O principal destaque do mês foi a divulgação do PIB 3T19. Ao
crescer 0,6% (t/t), superando um consenso de mercado que apontava para um avanço de apenas 0,4%,
reforçou-se a ideia de que a economia está finalmente ganhando tração. O investimento, que avançou
2,4% (t/t), demonstrou que a retomada do crescimento vai além do consumo das famílias.
Adicionalmente, o índice de atividade do Banco Central de outubro registrou um avanço de 2,1% na
comparação com o mesmo período do ano passado, refletindo o resultado das pesquisas setoriais para
o mês que, com exceção para a produção industrial, produziram resultados superiores ao consenso de
mercado. Junto a isso, os dados de emprego (PNAD-Contínua) referentes ao trimestre encerrado em
novembro também superaram expectativas. A pesquisa mostrou que a taxa de desemprego caiu de
11,6% para 11,2%, superando expectativas do mercado que apontavam para uma queda mais amena
no período (11,4%). Vemos esse resultado, acompanhada de um novo avanço dos rendimentos médios
reais (+ 0,5% m/m), como um sinal muito positivo para o mercado de trabalho brasileiro, e esperamos
que esse movimento continue ganhando tração entrando em 2020.
Encerrando o ano de 2019, verificamos o arrefecimento do quadro de incerteza no cenário mundial no
tocante aos principais pontos de pressão acompanhados ao longo do ano, apesar do ressurgimento
mais acentuada das tensões no Golfo Persa. Com sinalizado pelo Copom anteriormente, a Selic
encerrou o ano no patamar de 4,5% e, com base na ata da reunião de dezembro, acreditamos que o
Copom deverá manter a Selic estável em 4,5% entrando em 2020, pausando o ciclo de cortes iniciado
em julho deste ano. Em relação à atividade, com base nos indicadores divulgados no período,
revisamos nossa projeção do PIB/2019 de 0,94% para 1,34%.
Cenário Macroeconômico
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» Sobre a carteira recomendada:
No mês de dezembro de 2019, o mercado de Fundos Imobiliários atingiu a marca de R$ 2,97 bilhões de Ofertas Públicas
registradas na CVM. O Patrimônio Líquido, no fechamento do mês de novembro, atingiu o valor de R$ 80,59 bilhões. Já o
número de investidores, aumentou 10,70% em relação ao mês anterior, chegando ao número de 573.633 investidores.
No mês de dezembro, nossa carteira teve desempenho acima do IFIX em 4,4%, com valorização de 15,1% no mês. No ano
de 2019, a carteira teve desempenho de 40%, performando 4,0% acima do IFIX.
Para o início do ano de 2020, nos iremos liquidar a posição do fundo CSHG Logística (HGLG11), pelo fato que a cota do Fundo já
valorizou e não vemos possibilidade de uma maior valorização no período. Com isso, alocaremos 10% da nossa carteira no fundo Bresco
Logística (BRCO11) na estratégia de Ganho de Capital. Além dessa mudança, faremos a movimentação de 5% do Fundo Allianza
(ALZR11) para o Fundo Quasar Agro (QAGR11). Dado o momento bastante aquecido da indústria de FII, seguiremos com 7 Ativos com
o objetivo de Ganho de Capital. Isto porque vislumbramos uma possível valorização das cotas frente ao atual momento destes fundos.
Da mesma maneira, a Carteira contará com 7 Ativos para Renda.
Performance
Fonte: Bloomberg; BM&FBovespa. Elaboração: Guide Investimentos
*Taxa anualizada do último rendimento.
Para Janeiro
Peso Ticker Fundo Yield Mês Contribuição
5% FIGS11General Shopping Ativo e
Renda38,09% 25,02% 1,25%
15% ALZR11 Allianza Trust Renda 5,79% 21,90% 3,28%
10% VGIR11 Valora RE III 7,35% 20,19% 2,02%
5% QAGR11 Quasar Agro - 20,01% 1,00%
5% BRCR11 BC Fund 7,01% 18,96% 0,95%
5% HGRE11 CSHG Real Estate 8,08% 18,38% 0,92%
10% HSML11 RBR Alpha FOF 7,56% 16,09% 1,61%
10% HGLG11 #N/D 5,32% 14,04% 1,40%
5% XPML11 XP Malls 5,21% 11,81% 0,59%
10% VRTA11 Fator Veritá 7,46% 11,06% 1,11%
5% HGCR11 CSHG Recebíveis Imobiliários 6,08% 7,07% 0,35%
5% HGBS11 Hedge Brasil 6,07% 5,04% 0,25%
5% BCFF11 FII BTG Pactual FoF 6,21% 3,58% 0,18%
5% MGFF11 Mogno FoF 6,99% 3,17% 0,16%
Mês 2019 12M Início
Carteira 15,1% 40,0% 40,0% 186,3%
IFIX 10,6% 36,0% 36,0% 133,5%
Diferença 4,4% 4,0% 4,0% 52,7%
Peso Ticker Fundo Estratégia Alterações
10% ALZR11 Allianza Trust Renda Renda (-)
5% BCFF11 FII BTG Pactual FoF Ganho de Capital =
5% BRCR11 BC Fund Ganho de Capital =
5% FIGS11 General Shopping Ativo e Renda Ganho de Capital =
5% HGBS11 Hedge Brasil Ganho de Capital =
5% HGCR11 CSHG Recebíveis Imobiliários Renda =
10% BRCO11 Bresco Logística Ganho de Capital Entrou
5% HGRE11 CSHG Real Estate Ganho de Capital =
10% HSML11 HSI Mall Ganho de Capital =
5% MGFF11 Mogno FoF Renda =
10% QAGR11 Quasar Agro Ganho de Capital (+)
10% VGIR11 Valora RE III Renda =
10% VRTA11 Fator Veritá Renda =
5% XPML11 XP Malls Renda =
-10%
10%
30%
50%
70%
90%
110%
130%
150%
170%
190%
210%
230%
mai/14 jan/15 set/15 mai/16 jan/17 set/17 mai/18 jan/19 set/19
Desempenho acumuladoDesde o inicio (02/06/14)
Carteira de FII IFIX
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Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11)
Objetivo do Fundo: Investimento em propriedades para renda via contratos de locação atípicos (Built-To-Suit e
Sale&Leaseback).
Portfólio: O Fundo é proprietário de 3 Edifícios Comerciais, com ABL de 18.097 m² e 4 Galpões Logístico, com ABL de
30.685 m².
Fonte: Relatório Gerencial ALZR11 – Outubro
Fonte: Relatório Gerencial ALZR11 – Novembro
Conforme Comunicado a Mercado divulgado em 16/12/2019, o Fundo concluiu a aquisição de um edifício comercial em São
Paulo locado para Santillana, conforme abaixo:
• EMPREENDIMENTO SANTILLANA SÃO PAULO/SP, localizado na cidade de São Paulo, estado de São Paulo, locado à
Editora Moderna, do grupo Santillana, na modalidade de contrato atípico com vigência de 10 anos a partir de 16/12/2019,
com valor de locação mensal de R$ 342.000, corrigido anualmente pelo IPCA, pelo preço de R$ 41.000.000.
Com isso, resta cerca de R$ 45 milhões em caixa, fruto da Segunda Emissão de Cotas, correspondente a 17% do
patrimônio líquido do Fundo.
Liquidez: Em novembro, o volume diário médio de negociação foi de R$ 1,6 milhões e representou um giro equivalente a
9,6% das cotas do Fundo.
Rendimento: Em dezembro, o Fundo anunciou rendimentos relativos a novembro, que foram distribuídos em 23/12/2019,
no valor de R$ 0,55 por cota, correspondente a uma rentabilidade de 5,32% anualizado.
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FUNDOS PARA RENDA
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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FUNDOS PARA RENDA
Valora RE III (VGIR11)
Objetivo do Fundo: O Fundo tem como objeto o investimento preponderante em CRIs (Ativo-Alvo) e complementarmente
em (Ativos de Liquidez): (i) cotas de outros FII; (ii) letras hipotecárias emitidas por Instituições Financeiras Autorizadas; (iii)
letras de crédito imobiliário emitidas por Instituições Financeiras Autorizadas; (iv) letras imobiliárias garantidas que possuam
classificação de risco (rating), em escala nacional, igual ou superior a “A-” ou equivalente, atribuída pela Standard&Poors,
Fitch ou Moody’s; (v) cotas de fundos de investimento classificados como “renda fixa”; (vi) títulos de emissão do BACEN;
(vii) certificados e recibos de depósito a prazo e outros títulos de emissão de Instituições Financeiras Autorizadas, incluindo,
sem limitação, CDBs; e (viii) operações compromissadas lastreadas em títulos públicos federais.
Destaques do fundo:
O Fundo encerrou o mês de novembro de 2019 com 98,1% de seu patrimônio líquido ajustado alocado em CRI, distribuídos
em 31 diferentes operações, num total investido de R$ 281,7 milhões. O patrimônio liquido ajustado exclui os direitos de
preferência referentes a 4ª Emissão de Cotas – ainda em andamento – liquidados em 28/11/19. Os demais recursos estão
investidos em instrumentos de caixa.
No início do mês de novembro, o Fundo adquiriu no mercado secundário R$4,5 milhões do CRI BR Properties 26S, com
cupom de CDI + 0,7% ao ano e rating Aa2.br pela Moody’s. A operação possui como garantias alienação fiduciária do
imóvel e cessão fiduciária de contratos de aluguéis de galpão industrial localizado no interior de São Paulo (ver mais
detalhes em Detalhamento dos Ativos). Além disso, durante o mês de novembro, o Fundo adquiriu uma posição adicional de
R$400 mil do CRI Upcon 6S no mercado secundário.
Objetivo da Gestão é trabalhar com o menor volume de caixa possível no Fundo, buscando maximizar o retorno liquido aos
cotistas, bem como manter uma carteira de ativos equilibrada e diversificada, com relação risco-retorno positiva.
A 4ª Emissão de Cotas, anunciada em 07 de novembro de 2019, no valor total de R$150 milhões e encerramento estimado
em 19 de dezembro de 2019, teve a liquidação de direitos de preferência em 28 de novembro de 2019, no valor total de
R$47,6 milhões.
No dia 11 de dezembro de 2019, foram liquidados os direitos de subscrição das sobras das Cotas que não foram exercidas
durante o período de exercício do direito de preferência referentes a 4ª Emissão de Cotas, no valor total de R$59,9 milhões.
Com os recursos advindos até o momento referentes a 4ª. Emissão de Cotas, o Fundo adquiriu, no inicio de dezembro,
R$40 milhões do CRI Tecnisa, com cupom de CDI + 2,30% ao ano e rating AA pela S&P.
Liquidez: Em novembro, o volume médio diário foi de R$ 1,7 milhões.
Rendimento: Em dezembro, o Fundo anunciou rendimentos relativos à novembro, que foram distribuídos em 18/12/2019,
no valor de R$ 0,60 cota, correspondente a uma rentabilidade de CDI + 2,79% ao ano.
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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FUNDOS PARA RENDA
XP Malls (XPML11)
Objetivo do Fundo: O XP Malls FII tem como objetivo a obtenção de renda por meio da exploração imobiliária de shopping
centers, bem como o ganho de capital, mediante a compra e venda de shopping centers. O fundo enxerga que o setor de
shopping centers possui uma correlação grande com a confiança do consumidor e dos serviços em geral. Ainda assim, os
principais shoppings do país continuam mostrando aumento de vendas em suas lojas, fruto da melhoria de mix que foi feita
ao longo dos últimos anos.
Portfólio: Atualmente a carteira imobiliária do Fundo é composta por 12 shopping centers, sendo 11 em operação, os quais
possuem, em conjunto, Área Bruta Locável (ABL) de aproximadamente 318.562 m² e aproximadamente 1.700 lojas. A ABL
Própria do Fundo, por sua vez, totaliza 95.417 m².
Os gráficos abaixo ilustram a diversificação do portfolio investido em quantidade de shopping centers, em contribuição
destes para o NOI do Fundo, em administradores e por região do país.
Fonte: Relatório Gerencial XPML11 – Novembro
Destaques do mês de outubro:
Em outubro de 2019 o portfólio do XP Malls apresentou indicadores operacionais robustos, alavancados em sua maioria por
uma base de comparação mais baixa com o mês de outubro de 2018, que foi influenciado pelas eleições em primeiro e
segundo turno ocorridas no ano passado.
Os maiores destaques foram os shoppings Catarina Fashion Outlet, que vêm num crescimento muito expressivo durante
grande parte do ano e cuja taxa de ocupação atingiu 100% e Shopping Bela Vista em Salvador, que também diminuiu a
vacância para o recorde histórico e apresentou números de vendas expressivos.
O portfólio consolidado apresentou crescimento de 10,6% nas vendas mesmas lojas (SSS na sigla em inglês). Do lado dos
alugueis mesmas lojas (SSR) o crescimento foi de 8,9% no mês. A vacância sofreu um pequeno aumento e chegou a 3,7%
em função da entrada na base do Natal Shopping que apresenta uma taxa de ocupação mais baixa neste momento, índice
que deve sofrer uma melhora substancial até o final do ano.
O portfólio segue com um nível de inadimplência baixo, tendo atingido 0,5% no mês e acumulado 0,9% no ano até o
momento. Os descontos também estão em níveis saudáveis de 1,5% no mês, acumulando 1,1% no ano.
Liquidez: Em novembro ocorreram 2.961.744 negociações, movimentando um volume de R$ 371,36 milhões e representou
um giro de 16,3% das cotas do Fundo.
Rendimento: Em dezembro, o Fundo anunciou rendimentos relativos a novembro, no que foram distribuídos em
23/12/2019, no valor de R$ 0,52 por cota, correspondente a uma rentabilidade de 4,64% ao ano.
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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FUNDOS PARA RENDA
Mogno Fundo de Fundos (MGFF11)
Objetivo do Fundo: O Fundo tem por objeto auferir rendimentos e ganhos de capital na aquisição de Fundos de
investimentos Imobiliários ("FII") e outros ativos ligados ao mercado imobiliário.
Portfólio:
Fonte: Relatório Gerencial MGFF11 – Novembro
Destaques do mês de novembro:
Ao longo de outubro, ficaram atrás do IFIX, devido ao fato de terem uma boa parte da carteira ilíquida, o que faz com que a
mesma não acompanhe o mercado na mesma intensidade nas rápidas subidas, apesar de defender quando o mercado está
mais fraco. Cinco das posições ilíquidas tiveram valorizações acima de 13% no mês, sendo que as duas maiores, tiveram
15% e 20%, respectivamente. Trata-se de duas posições referentes a ofertas restritas (ICVM 476) que começaram a
negociar: (1) JPPA11 - uma posição de cerca de 7% do portfólio e (2) BPML11 - que era a maior posição no fechamento de
outubro, com 9,2% da carteira.
Além disso, tiveram um ganho muito expressivo em TBOF, que começou o mês como a segunda maior posição e, valorizou
13%: terminou como a maior alocação do MGFF, pois compraram ainda mais ao longo do mês. Além de terem conseguido
ganhos expressivos em nossas posições que tiveram um bom resultado no mês, nosso portfólio defendeu muito bem, com
apenas duas posições com desvalorizações pequenas no mês, são elas: HGRE11 -2% e IRDM11 -3%. Com isso, o retorno
total do portfólio (variação + patrimonial + dividendos – custos) ficou em 7,3% no mês.
O MGFF11 tem uma pequena posição do seu portfólio em escritórios no Rio de Janeiro, pois, apesar do ciclo do mercado
imobiliário carioca estar atrás do paulista, a Gestora acredita que essas posições são justificadas pelo preço atrativo de
aquisição das mesmas.
Liquidez: Em novembro, o volume médio diário foi de R$ 403,9 mil.
Rendimento: Em dezembro, o Fundo anunciou rendimentos relativos à novembro, que foram distribuídos em 17/12/2019,
no valor de R$ 0,70 cota, correspondente a uma rentabilidade de 6,9% ao ano.
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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FUNDOS PARA RENDA
CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11)
Objetivo do Fundo: O Fundo tem por objeto o investimento em empreendimentos imobiliários por meio da aquisição,
preponderantemente, de Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”), desde que atendam aos critérios definidos na
Política de Investimentos do Fundo.
Portfólio: A Carteira do Fundo está alocada nas seguintes porcentagens do PL:
Movimentações de novembro:
Durante o mês, foi realizada uma movimentação total entre compras e vendas na ordem de R$ 90 milhões, sendo que a
alocação líquida total foi de R$ 50,6 milhões em ativos alvo, de forma que o Fundo encerrou o mês com 97,4% de seu
patrimônio líquido alocado. O mês foi mais agitado no mercado secundário de papéis de crédito de forma geral devido ao
aumento dos spreads de crédito observados nos últimos meses. A gestão permanece trabalhando na alocação do Fundo e
nos movimentos oportunísticos do mercado secundário.
Movimentações de novembro:
(i)Aumento da posição em R$ 8,9 milhões no CRI Helbor 1 à taxa de CDI+ 2,00% via mercado secundário, e venda de R$
2,3 milhões do mesmo CRI à taxa de CDI+1,80%;
(ii)Aumento da posição em R$ 9,1 milhões no CRI V House à taxa de IPCA + 7,00% via mercado secundário;
(iii)Aumento da posição em R$ 36,3 milhões no CRI Helbor Multi Renda Sr à taxa de IPCA + 6,50% via mercado secundário;
(iv)Aumento da posição em R$ 15,4 milhões no CRI BR Foods à taxa de IPCA + 6,00% via mercado secundário;
(v)Venda de R$ 8,9 milhões do CRI Rio Ave à taxa de IPCA + 7,00% via mercado secundário;
(vi)Venda de R$ 3,1 milhões do CRI Perini à taxa de IPCA + 5,65% via mercado secundário. O CRI havia sido originalmente
adquirido em janeiro de 2019 à taxa de IPCA + 7,50;
(vii)Venda de R$ 4,8 milhões do CRI Iguatemi Salvador à taxa de IGP-DI + 4,05% via mercado secundário. O CRI havia sido
adquirido na emissão primária a taxa de IGP-DI+7,95%a.a.;
Liquidez: Em novembro, o volume mensal foi de R$ 126,9 milhões.
Rendimento: Em novembro, o Fundo anunciou rendimentos relativos à outubro, que foram distribuídos em 13/12/2019, no
valor de R$ 0,60 cota, correspondente a uma rentabilidade de 5,86% ao ano.
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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Comentários e Recomendações
FUNDOS PARA RENDA
Fator Verità (VRTA11)
Objetivo do Fundo: O Fator Verità FII é um fundo de investimento imobiliário, que tem como objetivo a aquisição de ativos
financeiros de base imobiliária, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letra de Crédito (LCI), Letras
Hipotecárias (LH), quotas de FII, quotas de FIDC, quotas de FII Renda Fixa e Debêntures. O Benchmark do Fundo é IGP-M
6% a.a. com prazo de duração inderteminado.
Portfólio:
Fonte: Relatório Gerencial VRTA11 – Novembro
Destaques para o mês de novembro:
No mês de novembro/19, a gestão continua evidando esforços para analisar e adquirir operações de CRI para alocar os
recursos da 6ª Emissão de Cotas.
Fonte: Relatório Gerencial VRTA11 – Novembro
A Gestão continua no processo de due dilligence das Securitizadoras e na composição de um porftólio de investimentos que
reflita esses processos, envidando todos os esforços possíveis para dar mais transparência para os cotistas do Verità.
Realizaram a aquisição das Séries Sênio e Subordinada do CRI Localfrio:
- CRI Localfrio (Sênior) – R$ 20,7 milhões, vencimento Dez/31, IPCA + 6,25% a.a;
- CRI Localfrio (Sub) – R$ 19,3 milhões, vencimento Dez/31, IPCA + 7,75% a.a.
Liquidez: Em novembro, o volume mensal foi de R$ 40,47 milhões.
Rendimento: Em novembro, o Fundo anunciou rendimentos relativos à outubro, que foram distribuídos em 13/12/2019, no
valor de R$ 0,64 cota, correspondente a uma rentabilidade de 5,94% ao ano.
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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Comentários e Recomendações
FUNDOS PARA RENDA
Hedge Brasil Shopping (HGBS11)
Objetivo do Fundo: O Fundo tem como objetivo auferir rendimentos pela aquisição e exploração comercial de
participações em shoppings centers, atuando de forma ativa na gestão da carteira de investimentos.
Portfólio: Fundo encerrou o mês de novembro de 2019 com investimentos em 13 shopping centers, distribuídos em nove
cidades e cinco estados, que juntos totalizam aproximadamente 521 mil m² de ABL. Atualmente, a participação do HGBS
nos shopping centers contempla investimentos diretos nos imóveis e via cotas de FIIs (para os efeitos deste relatório os
investimentos nos shoppings Parque Dom Pedro, Praça da Moça, Via Parque, West Plaza e Floripa por meio cotas de
Fundos de Investimento Imobiliários são considerados Ativos Imobiliários). A ABL própria da carteira totaliza 133,7 mil m².
63% da carteira de ativos do Fundo estão locados em Ativos Imobiliários e 37% em Fundos de Investimento Imobiliário
Líquidos (FII), Certificados de Recibíveis Imobiliários (CRI), Fundos de Investimentos Imobiliário de Certificados de
Recebíveis Imobiliários (FIIs de CRI) e outros ativos de renda fixa (RF)
Destaques do mês novembro:
- Destaques Positivos:
• Shopping Tivoli: no mês, o Tivoli apresentou resultado operacional 23% acima de outubro de 2018, sendo o principal
destaque a redução dos encargos com lojas vagas em 46% e um aumento em praticamente todas as linhas de receita.
No acumulado do ano, o shopping apresenta crescimento do NOI de 14% em relação ao mesmo período do ano anterior;
• Shopping São Bernardo: o shopping apresentou resultado operacional, incluindo estacionamento, 15% acima do
observado em outubro de 2018, houve um aumento em todas as linhas de aluguel, com destaque para um crescimento
de 10% no aluguel mínimo faturado. No ano, o shopping apresenta crescimento de NOI de 21% em relação ao mesmo
período de 2018;
• Shopping Penha: o shopping apresentou crescimento no resultado operacional 23% quando comparado a outubro de
2018 com destaque para o aumento no aluguel complementar de 62%, e aumento do aluguel de quiosques e stands de
278%. Em relação às despesas operacionais, houve uma redução significativa no mês, pois algumas despesas foram
efetivamente pagas em dezembro, cuja redução deverá ser revertida no próximo mês.
- Destaques Negativos:
• Shopping Mooca: no mês de outubro, o shopping apresentou uma queda no NOI de 9% em relação a outubro de 2018.
As principais linhas que afetaram o resultado no mês foram: i) redução no aluguel complementar e quiosques/stands; ii)
aumento na linha de Outras Despesas. No ano, o shopping segue como um dos principais destaques positivos, com
crescimento de NOI de 12% acumulado em 2019 em comparação com o mesmo período do ano anterior;
• Goiabeiras Shopping: conforme informado nos relatórios gerenciais, o resultado deste ativo está sendo impactado pela
inauguração do concorrente. No mês, tiveram desembolso do Fundo próximo a R$ 215 mil.
Liquidez: Em novembro, o volume negociado foi de R$ 137,6 milhões.
Rendimento: Em novembro, o Fundo anunciou rendimentos relativos à outubro, que foram distribuídos em 13/12/2019, no
valor de R$ 1,40 por cota, correspondente a uma rentabilidade de 5,38% ao ano.
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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Comentários e Recomendações
FUNDOS PARA GANHO DE CAPITAL
BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11)
Objetivo do Fundo: Investir em escritórios comerciais de laje corporativa com renda no Brasil, estrategicamente
localizados em grandes centros comerciais, por meio da aquisição de imóveis comerciais de escritórios ou direitos relativos
a imóveis, prontos ou em fase final de construção.
Portfólio: O BC Fund foi lançado em 2007, e desde então, realiza uma gestão ativa em sua carteira de ativos imobiliários.
Atualmente, a carteira do fundo é composta por 11 ativos, totalizando 176.916 m² (base outubro 2019), com 59 contratos de
locação.
- Momento do Fundo:
Embora o fundo se encontre com um novo patamar de vacância, do lado operacional, o principal desafio do fundo continua
sendo a comercialização das áreas vagas do portfólio, com destaque para o Cenesp. O mercado de São Paulo já apresenta
uma melhora significativa para imóveis bem posicionados e de qualidade como os do fundo. No Cenesp o fundo tem
concentrado os esforços na parte operacional do imóvel, buscando a redução do custo condominial, tornando o mesmo
competitivo a frente da concorrência. Tal trabalho resultou numa das locações mais relevantes do ano de 2019 em termos
de ABL e em uma redução na ordem de mais de R$ 10,00/m² de custo condominial mensal desde janeiro de 2017.
Com relações a novos investimentos, o BC Fund se encontra num momento de busca por oportunidades de aquisição, não
descartando para tais operações seu potencial de alavancagem.
A vacância financeira do portfólio, em outubro de 2019, representava 10,9%, em termos de receita de locação potencial e
16,1% sobre o total de ABL em m², se mantendo em linha em relação ao mês anterior. Vale ressaltar que em fevereiro foi
concluída a operação de troca de portfólio, na qual foi vendido à totalidade da participação do Ed. Torre Almirante, totalidade
da participação do Ed. Flamengo, totalidade da participação do Ed. Morumbi, 75% da participação do Ed. BCF e 51% da
participação do ed. EBT, com a compra de 20% do Ed. Senado, 50% do Ed. Cidade Jardim e a totalidade do edifício MV9.
A vacância ao final de outubro de 2019 correspondia a 21.874 m² no CENESP, 2.443 m² no BFC, 1.938 m² no Eldorado,
1.753m² no Montreal e 525 m² no Transatlântico.
Fonte: Relatório Gerencial BRCR11 – Novembro
Liquidez: Em novembro, o volume médio diário de negociação foi de R$ 7,6 milhões.
Rendimento: Em dezembro, o Fundo anunciou rendimentos relativos a novembro, que foram distribuídos em 13/12/2019,
no valor de R$ 0,56 por cota, correspondente a uma rentabilidade de 6,58% ao ano.
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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FUNDOS PARA GANHO DE CAPITAL
BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11)
Objetivo do Fundo: O Fundo foi constituído em janeiro de 2010 e tem como objetivo o investimento (a) Cotas de outros FII
- preferencialmente; (b) Imóveis, com a finalidade de venda, locação, arrendamento ou exploração do direito de superfície
das unidades comerciais, podendo, ainda, ceder a terceiros os direitos e créditos decorrentes da venda, locação,
arrendamento e direito de superfície dessas unidades; (c) LH; (d) LCI; (e) CRI; e (f) ações ou Cotas de sociedades cujo
único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII.
Portfólio:
Fonte: Relatório Gerencial BCFF11 – Novembro
Algumas características atuais do BCFF11:
- A Gestão mantém-se ativa no giro da carteira, tendo investido em operações no mercado primário, por meio de algumas
Ofertas que estão sendo colocadas no mercado, e no secundário através de block-trades e compra/venda de cotas na B3;
- Apesar do rendimento dos FIIs investidos frente ao período anterior ter aumentado, este ainda se encontra abaixo do seu
pontencial em virtude do início do recebimento de rendimentos de FIIs investidos nos próximos meses. Por exemplo, o BTG
Malls (+ ~R$ 0,06/cota), em virtude da sua recente constituição não pagou dividendos, bem como de outras ofertas
primárias em que o Fundo entrou ao longo do mês e, também, não geraram rendimentos;
- Adicionalmente, cabe ressaltar que, o BCFF possuí, aproximadamente, R$0,60/cota de lucros acumulados. Este valor não
contempla os R$ 0,92/cota já recuperados pelo Fundo nos processos referentes às restituições de Imposto de Renda sobre
o lucro auferido em alienações de cotas de FIIs.
Liquidez: Em outubro, o volume negociado foi de R$ 72,6 milhões.
Rendimento: Em dezembro, o Fundo anunciou rendimentos relativos a novembro, que foram distribuídos em 12/12/2019,
no valor de R$ 0,53 por cota, correspondente a uma rentabilidade de 6,4% ao ano.*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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FUNDOS PARA GANHO DE CAPITAL
CHSG Real Estate (HGRE11)
Objetivo do Fundo: O CSHG Real Estate FII tem como objetivo a aquisição, para exploração comercial, de
empreendimento imobiliários, prontos ou em construção, que potencialmente gerem renda, através de aquisição de parcelas
e/ou da totalidade de empreendimentos imobiliários, para posterior alienação, locação ou arrendamento.
Portfólio:
Destaques do Fundo:
A carteira de imóveis do Fundo encerrou o mês de outubro com 13,60% de vacância financeira e 14,63% de vacância física.
O resultado distribuível foi de R$ 0,62 por cota, sendo distribuídos R$ 0,74 por cota até a data de 13 de dezembro. O
impacto no resultado deste mês se deu pelo atraso no pagamento de um grande inquilino, que já regularizou a situação no
início do mês de dezembro.
A vacância foi reduzida em função de duas novas locações celebradas no fundo e anunciadas no relatório passado – a
totalidade da área vaga pertencente ao fundo (um único andar) no Ed. CENESP e de um andar do Ed. Mario Garnero, que
foi locado imediatamente após a desocupação do locatário a um valor superior ao praticado anteriormente. Comercialmente
seguem confiantes na continuidade do movimento de redução de vacância para os próximos meses. O mercado continua
aquecido e com um volume consistente de visitas e negociações, inclusive no Ed. Verbo Divino.
Por outro lado, fundo recebeu a notificação de rescisão dos demais andares ocupados no Ed. Paulista Star, com vacância
prevista para o final de maio de 2020 após cumprido o prazo de aviso prévio de 180 dias previsto contratualmente. A visão
para o ativo é muito positiva, uma vez que o posicionamento do Paulista Star no mercado atual nos mostra uma
oportunidade de locação em valores substancialmente superiores aos praticados atualmente, e mesmo antes da
formalização de saída a procura por locação da totalidade do edifício já gerou diversas visitas e propostas de locação.
Liquidez: Em novembro, o volume negociado foi de R$ 212,02 milhões com giro mensal de 11,9%.
Rendimento: Em novembro, o Fundo anunciou rendimentos relativos à outubro, que foram distribuídos em 13/12/2019, no
valor de R$ 0,74 por cota, correspondente a uma rentabilidade de 5,28% ao ano.
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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FUNDOS PARA GANHO DE CAPITAL
HSI Mall (HSML11)
Objetivo do Fundo: O Fundo tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital, mediante investimento em
imóveis ou direitos reais sobre imóveis prontos do segmento de Shopping Centers, através de aquisição para posterior
locação, arrendamento, exploração do direito de superfície ou alienação, inclusive de bens e direitos a eles relacionados.
Portfólio: A alocação do HSI Malls no final de Setembro era de 99% do seu capital. Em menos de 1 mês após aprovação
da aquisição dos ativos pelos investidores concluíram a compra dos 3 shoppings alvo da oferta inicial, somando 67.085 m2
de ABL própria.
Fonte: Relatório Gerencial HSML11 – Novembro
Destaques para o mês de outubro:
Resultado: No mês os ativos tiveram resultado 6% maior do que Outubro do ano anterior. Em 2019 o crescimento
acumulado é de 6,5% e 1,8% acima do previsto em orçamento. A expectativa para os últimos dois meses do ano é positiva
e antecipamos um bom resultado para a Black Friday e para as festas do final do ano.
Comercial: A taxa de ocupação do portfolio permaneceu estável no mês a 94% da ABL própria, havendo 2.300 m2, ou 3,4%
deste espaço com contratos em assinatura.
Vendas e fluxo: Outubro apresentou crescimento de 12% nas vendas totais do portfolio comparado com o mesmo mês do
ano anterior, impactando positivamente o acumulado do ano que sobe para 7%. O descolamento do crescimento das
vendas sobre valores do custo ocupação sinaliza o aumento do potencial de crescimento real do indicador de SSR (aluguéis
mesmas lojas) em períodos seguintes.
Outros: No início de Dezembro, o HSI Malls encerrou sua segunda emissão e segue agora com o protocolo das aprovações
para a confirmação da aquisição dos ativos alvo da oferta. Abaixo a alocação esperada do fundo após a compra do
Shopping Metrô Tucuruvi e do Via Verde Shopping.
Liquidez: Em novembro, o volume médio diário foi de R$ 107 milhões, com giro de 15%.
Rendimento: Em novembro, o Fundo anunciou rendimentos relativos à outubro, que foram distribuídos em 06/12/2019, no
valor de R$ 0,62 cota, correspondente a uma rentabilidade de 6,79% ao ano.*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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FUNDOS PARA GANHO DE CAPITAL
General Shopping Ativo e Renda (FIGS11)
Objetivo do Fundo: O Fundo tem por objeto adquirir e explorar, direta ou indiretamente empreendimentos imobiliários
comerciais do tipo Shopping Center, construídos ou em fase de construção e/ou expansão, desde que desenvolvidos e/ou
administrados pela GSB, para posterior alienação, locação ou arrendamento, sendo que o objetivo principal do Fundo
consistirá na obtenção de renda a partir da locação dos Imóveis que comporão o seu patrimônio.
Portfólio: Localizado no município de Guarulhos, estado do São Paulo, o Shopping Bonsucesso foi inaugurado em 4 de
maio de 2006. O shopping possui área bruta locável (“ABL”) de 24.293 m2 com 160 lojas, sendo 8 âncoras, 6 salas de
cinema, 10 megalojas, 24 lojas de alimentação e 118 lojas satélites. Finalmente, o imóvel possui 649 vagas demarcadas. O
Parque Shopping Maia também está localizado no município de Guarulhos, estado de São Paulo, e foi inaugurado em 16 de
abril de 2015. O shopping possui 200 lojas totalizando 31.711 m² de ABL e 1.600 vagas de estacionamento.
- Investimentos:
O resultado do Shopping Bonsucesso e do Parque Shopping Maia não estão sendo repassados ao Fundo, para arcar com
os investimentos aprovados em Assembleia de Condôminos para o ano de 2019. Em razão desta situação, o fluxo de caixa
líquido do Fundo em novembro foi de R$ (65.163), ou seja, R$ (0,03) / cota, e consequentemente, não será distribuído
rendimento referente ao mês de novembro aos cotistas.
Até novembro de 2019 foram retidos R$ 4.002.413, ou R$ 1,54 / cota, referente ao resultado realizado no ano. Considerando
a captação dos recursos na 2ª emissão de cotas do Fundo, este resultado será distribuído aos cotistas do Fundo até o final
do segundo semestre de 2019, conforme prevê a regulamentação vigente.
Para 2020, foram estimados, para os dois empreendimentos em conjunto, investimentos de aproximadamente R$ 5,1
milhões, já na participação do Fundo.
Liquidez: Em novembro, o volume negociado foi de R$12,75 milhões, com giro de 6,95%.
Rendimento: Em dezembro, o Fundo anunciou a não distribuição de rendimento para novembro.
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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FUNDOS PARA GANHO DE CAPITAL
Quasar Agro (QAGR11)
Objetivo do Fundo: O QUASAR AGRO FII tem como política de investimento a aquisição de estruturas (imóveis) de
armazenagem para a cadeia do agronegócio Para compor seu portfólio, o fundo deverá adquirir e/ou construir ativos
imobiliários em quatro segmentos diferentes: Grãos; Açúcar/Álcool; Indústrias; Operadores logísticos.
Localização Geográfica: O Gestor focará em áreas com déficits de armazenagem, analisando a capacidade estática em
relação à produção de grãos.
Ativos Alvo: Unidades prontas ou em construção, relevantes para infraestrutura logística regional, em bom estado de
conservação e estrategicamente posicionadas.
Portfólio:
Oportunidade: Vemos com bons olhos a estratégia do fundo e principalmente como são os primeiros a investir neste tipo
de ativo, estamos vislumbrando uma possível valorização da cota em um médio/longo prazo.
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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FUNDOS PARA GANHO DE CAPITAL
Bresco Logistica (BRCO11)
Objetivo do Fundo: O Bresco Logística Fundo de Investimento Imobiliário é um fundo de investimento imobiliário de renda
com gestão ativa, pertencente ao segmento de atuação logística (fundo de tijolo).
O Fundo tem por objeto a obtenção de renda, mediante locação ou arrendamento, com a exploração comercial de
empreendimentos imobiliários nos segmentos logístico e/ou industrial, com gestão ativa dos Ativos Imobiliários pelo Gestor.
Destaques Operacionais:
Portfólio Inicial:
Oportunidade: Vemos com bons olhos a estratégia do fundo e principalmente pelos ativos em que o Fundo investiu a partir
da sua 1º emissão de cotas. Estamos vislumbrando uma possível valorização da cota em um médio/longo prazo.
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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» Sobre o mercado imobiliário:
Cenário de juros baixos e perspectiva de aceleração do crescimento econômico geram um impacto positivo no setor
imobiliário.
Recuperação do PIB
• Aceleração do crescimento econômico
• Retomada do Investimento
• Suporte para o segmento corporativo
• Projeção do crescimento do PIB 2019: 0,8%*
Inflação, Taxa de Juros e Desemprego
• Inflação ancorada: projeção de 3,59% para 2019 (Abaixo da meta do Banco Central)*
• Selic de um dígito: projeção 5,0% (o IFIX possui comportamento inverso ao da taxa Selic/forte correlação negativa)*
• Redução do desemprego (2017: 12,7% x 2018: 12,1% x 2019 (projeção): 11,2%)*
Inversão do Ciclo Imobiliário
• Momento oportuno de se posicionar para aproveitar o ciclo imobiliário favorável aos proprietários
Mercado Imobiliário
Pró
pro
pri
etá
rio
Pró
in
qu
ilin
o
Em Queda
No Vale
RecuperaçãoNo Pico
FIIs
Escritórios AAA
Shoppings Maduros
Shoppings NovosEscritórios AB
IndustrialLogístico
Pró Proprietário
Fonte: C&W e CBRE.
Vacância Histórica de Escritórios em SP (em %)
Ciclo Imobiliário do Mercado
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88
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Pró Inquilino
2019
Inversão de Ciclo
Momento de entrada
Redução de vacância
Aumento dos alugueis
Pró Proprietário
Pró Inquilino
Pró Proprietário
Pró Inquilino
*Fonte: Banco Central, Boletim Focus e MCM.
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» Dados do mercado imobiliário:
• Escritório de Alto Padrão: SP - Relatório JLL: Escritórios de Alto Padrão São Paulo, 3º trimestre 2019
Novos negócios crescem, e mercado de escritórios de São Paulo tem aumento nas ocupações:
• Ocupação: 87 mil m² ocupados no trimestre. Significativas movimentações elevaram a absorção bruta no 3°trimestre de 2019. Faria Lima, JK, Barra Funda e Berrini/Chucri se destacam com as maiores ocupações, como
a mudança da Microsoft para o São Paulo Corporate Towers na JK, e também o Santander e a Ericsson para a
Barra Funda.
• Entregas: 50mil m² previstos para serem entregues ainda em 2019. Quatro novos edifícios possuem previsão
de conclusão ainda em 2019, o que adicionará mais 50 mil m2 no mercado de escritórios, especificamente nas
regiões Berrini/Chucri, Faria Lima e Alphaville.
• Taxa de vacância: 22,3%. Neste trimestre a taxa de vacância manteve a tendência de queda que vem
acontecendo deste o final de 2018, quando a taxa estava em mais de 23%. Com uma redução de 0,7 p.p. em
relação ao 2° trimestre, a vacância registrou queda principalmente nas regiões primárias, como Faria Lima e
JK.
• Preço pedido médio de locação: R$ 88/m²/mês. O preço médio de locação se manteve estável nas principais
regiões da cidade, enquanto o descolamento entre o valor pedido e negociado apresentou um descolamento
médio de 10%.
Volume de espaços alugados no 3° trimestre dobra em relação ao registrado no trimestre anterior. O período entre julho e
setembro de 2019 registrou um grande volume de negócios no mercado de escritórios, totalizando mais de 180 mil m2
alugados, ante aos aproximadamente 90 mil m2 concretizados no 2° trimestre. Grande parte das novas locações
aconteceram em regiões como Chácara Santo Antônio, Paulista e Berrini/ Chucri. Se destacam as transações do Banco
Original no Edifício Apogee Corporate, a Kroton Educacional na Av. Paulista e a Ford Brasil na Vila Olímpia.
Novas locações e novas absorções impulsionam queda da disponibilidade. Das 15 regiões analisadas pela JLL, 10
apresentaram quedas consecutivas dos espaços disponíveis para locação desde o 1° trimestre de 2019. No momento,
algumas regiões estão com mais de 90% dos espaços alugados e, portanto, possuem menos de 10% da área total
disponível para negociação, como é o caso da Faria Lima, Itaim, JK, Vila Olímpia, Jardins e Barra Funda. Esses números
expõem o aumento da procura por espaços de escritórios em São Paulo e demonstram que os novos projetos previstos
para serem entregues até o final de 2020, aproximadamente 200 mil m2, deverão apresentar rápida absorção.
Mercado Imobiliário
Fonte: JLL - Relatórios de Mercado 3º trimestre 2019*Relatório mais atual divulgado pela JLL
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» Dados do mercado imobiliário:
• Escritório de Alto Padrão: RJ - Relatório JLL: Escritórios de Alto Padrão Rio de Janeiro, 3º trimestre 2019
O Porto Maravilha continua em crescente e impacta o cenário do mercado de escritórios carioca:
• Ocupação: 45 mil m² ocupados no trimestre. O terceiro trimestre registrou a maior absorção bruta dentre os três
trimestres passados no ano, um crescimento de 54% em relação ao último período, expondo as boas
ocupações dos espaços de escritórios. As regiões Porto Maravilha e Centro lideraram o volume de absorções,
seguidos pela Orla.
• Entregas: 124 mil m² espaços pré-locados. Hoje há um expressivo volume de áreas alugadas e que ainda não
foram ocupadas, em principal nas regiões Porto Maravilha e Centro. Como exemplo há o Bradesco, que está
ocupando gradativamente o Edifício Port Corporate e a Caixa Ecônomica Federal, no Edifício Passeio
Corporate.
• Taxa de vacância: 43,3%. O aumento da absorção no período refletiu em uma queda de 1 p.p. na taxa de
vacância da cidade, de 44,4% para 43,4%. As regiões Orla e Porto Maravilha registraram as maiores quedas e
a Zona Sul se mantém com a menor vacância de espaços, em 12%.
• Preço pedido médio de locação: R$ 95/m²/mês. Com uma diminuição de 1,5 p.p., o valor médio de locação
continua apresentando leves quedas, e o cenário competitivo por demandas impulsiona os proprietários a
flexibilizarem esses valores em suas transações.
Porto Maravilha se destaca no trimestre com a maior absorção líquida do Rio de Janeiro e grande queda da vacância. O
Rio de Janeiro registrou nos últimos anos entregas consecutivas de novos estoques, impactando a taxa de vacância da
cidade. Neste sentido, o Porto Maravilha, região que concentra grande parte dos novos edifícios, obteve um bom
desempenho e foi responsável por mais de 50% de toda a absorção bruta do 3° trimestre. O volume de novas ocupações e
novas locações impulsionaram a queda da vacância e disponibilidade na região, em 10 p.p. e 8 p.p. respectivamente.
Embora a taxa de vacância se mantenha alta no Porto Maravilha, atualmente em 65%, a taxa de espaços disponíveis para
serem alugados está em 44%, próximo a situação do Centro, com 38%.
Setor de Petróleo e Energia foi responsável pelo maior volume de novas locações do trimestre. Aproximadamente 70 mil
m² foram alugados no período entre julho e setembro de 2019 no Rio de Janeiro. Desta área, aproximadamente 50% são
de empresas do segmento de Petróleo e Energia, com destaque para a locação da Enel no AQWA Corporate, região do
Porto Maravilha, e da Furnas Centrais Elétricas no Edifício Barão de Mauá, no Centro. Há destaque também para outros
setores, como a locação no Edifício Glória 122 pela Sinaf Seguros e para o segmento de Fumo, representado pela Souza
Cruz, que locou aproximadamente 5,5 mil m² no Ventura Corporate, região central.
Mercado Imobiliário
Fonte: JLL - Relatórios de Mercado 3º trimestre 2019*Relatório mais atual divulgado pela JLL
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» Dados do mercado imobiliário:
• Condomínios Logísticos de Alto Padrão: Brasil - Relatório JLL, 3º trimestre 2019
Pela primeira vez em quatro anos a taxa de vacância atinge um valor inferior a 20%:
• Ocupação: 288 mil m² de absorção líquida. O acumulado dos três primeiros trimestres do ano apresentou
absorção líquida 20% maior se comparado ao mesmo período de 2018, reforçando a retomada do mercado. O
estado de São Paulo continua com grande representatividade, concentrando mais de 60% das ocupações
registradas em 2019.
• Entregas: 202 mil m² novo estoque entregue. Cinco estados receberam novos estoques durante o trimestre,
com 52% dessa metragem já ocupada. Os imóveis entregues se concentram em Cajamar, Duque de Caxias,
Extrema e no Rio Grande do Sul. Para último trimestre do ano, são esperados a adição de mais 514 mil m² no
estoque.
• Taxa de vacância: 19,2%. As novas ocupações do trimestre conduziram a diminuição da taxa da vacância em
todo o Brasil, com queda de 0,91 p.p em relação ao último trimestre e 4,0 p.p quando comparado ao mesmo
período do ano anterior. São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais possuem vacância de 19%, 28% e 15%,
respectivamente.
• Preço pedido médio de locação: R$ 18/m²/mês. O preço médio pedido no Brasil se mantém similar ao
registrado no terceiro trimestre de 2018, com aumento de 1,15%. Quando comparado ao último semestre,
houve uma queda de 1,29%.
Mais de 520 mil m² foram ocupados no terceiro trimestre em todo o Brasil. Grandes movimentações marcaram o mercado
imobiliário industrial no período entre Julho e Setembro de 2019. Embora São Paulo tenha concentrado 67% das
transações, contribuindo para a queda da vacância no estado, regiões como Rio de Janeiro e Amazonas também
registraram absorções relevantes, como a ocupação de 12 mil m² pela ID Logistics em Duque de Caxias,14 mil m² pela
Snap Log e Globalpack em Queimados, ambas no Rio de Janeiro, e a absorção de 10 mil m² no Distribution Park em
Manaus.
Sudeste concentrou 81% das absorções do mercado no Brasil. A região tem sido o foco da retomada do mercado no país.
A eficiência de rodovias como Bandeirantes e Dutra, o fácil acesso portuário e o consistente mercado consumidor, são
fatores influenciadores nas tomadas de decisão dos inquilinos. Em São Paulo, relevantes absorções aconteceram em
regiões próximas a Capital, sendo mais de 65 mil m² em Cajamar, impulsionado pela ocupação do Carrefour no Centro
Logístico Cajamar, além de 50 mil m² absorvidos em Embu, e aproximadamente 45 mil m² em Guarulhos. Há também
destaque para Minas Gerais, onde novos imóveis foram entregues já locados nas regiões de Extrema e Pouso Alegre.
Mercado Imobiliário
Fonte: JLL - Relatórios de Mercado 3º trimestre 2019*Relatório mais atual divulgado pela JLL
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» Dados do mercado imobiliário:
Shopping Center: Brasil – ABRASCE, 2019
O mercado de shopping centers teve o melhor início de ano desde 2014, quando a crise econômica começou a afetar mais
duramente o consumo no país. Segundo dados da ABRASCE, as vendas de lojistas de shoppings avançaram 8,4% no
primeiro semestre. A previsão para 2019 são 15 inaugurações, sendo que parte desse número refere-se a adiamentos de
shoppings que seriam abertos em 2018.
A Abrasce acredita que há um ambiente econômico mais positivo para a expansão das empresas neste ano. A expectativa
de queda na taxa de desemprego e estabilidade inflacionária ajudam a sustentar projeções melhores, mas a entidade não
espera, por parte do mercado, a volta do ciclo de investimentos em “greenfields”, os projetos construídos a partir do zero,
que só deve retornar a partir de 2020. O último grande ciclo de investimentos do setor terminou em 2013, no início da
maior crise econômica que já afetou essa indústria. Portanto, serão pelo menos sete anos de intervalo entre a fase anterior
e uma possível nova fase de anúncio de novos projetos em volume maior.
A Abrasce ainda informou que o setor de shopping vai anunciar uma inflação própria a partir de fevereiro e que será
publicada mensalmente. Esse índice deve ficar acima do IPCA (índice que monitora a inflação oficial no país), já antecipa a
entidade.
Tendências
Com crescimento expressivo nos últimos anos, os shopping centers brasileiros estão cada vez mais engajados com
assuntos relacionados à mobilidade urbana. Atualmente, 85% dos shoppings possuem vagas para bicicletas e 11% para
carros elétricos. Outra tendência que cresce no setor é a prática de pet friendly já encontrada em 91% dos shoppings do
país.
Número de Shoppings
São considerados shopping centers pela Abrasce os empreendimentos com Área Bruta Locável (ABL) superior a 5 mil m²,
formados por diversas unidades comerciais com administração única e centralizada, que praticam aluguel fixo e
percentual. Em 2018, o setor fechou com alta na ABL de 4,8%, sendo 16.322.252m² entre 563 shoppings do país. Para
2019, está previsto a inauguração de 15 shoppings.
Número de Lojas
O número de lojas aumentou 2,6% comparado ao ano anterior, saltando de 102.300 para 104.928 lojas, sendo em média
179 lojas por shopping.
Perfil dos Frequentadores
As classes AB predominam com mais de 50% no índice de frequentadores dos shoppings em todas as regiões do Brasil.
Sendo representados por 62% no centro-oeste, 53% no nordeste, 53% no norte, 66% no sudeste e 63% no sul.
Mercado Imobiliário
Fonte: ABRASCE – Números do Setor, Evolução
do Setor, Números Regionais, Desempenho daIndústria e Definições & Convenções
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» Dados do mercado imobiliário:
Shopping Center: Brasil – ABRASCE
Complexo Multiuso
Além de uma boa localidade, os shopping centers estão se tornando grandes complexos integrados para atender as
necessidades dos visitantes que procuram "resolver a vida" em um único lugar. Entre os empreendimentos interligados aos
shoppings estão: condomínio empresarial (63%), hotel (36%), centro médico e/ou ambulatório (29%), condomínio
residencial (18%), faculdades/universidades (27%) e outros (34%).
Alimentação
As tradicionais praças de alimentação dos shopping centers vêm ganhando novos espaços pelo mall ou boulevard
gastronômico. Atualmente, esse modelo de negócio ganha força e já está presente em 27% dos empreendimentos.
Mercado Imobiliário
Fonte: ABRASCE – Números do Setor, Evolução
do Setor, Números Regionais, Desempenho daIndústria e Definições & Convenções
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» Sobre os FII:
O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em ativos relacionados ao
mercado imobiliário. Cabe ao administrador, uma instituição financeira específica, constituir o fundo e realizar o processo
de captação de recursos junto aos investidores através da venda de cotas.
É possível comprar fundos de segmentos como: shoppings/ varejo, agências bancárias, galpões logísticos, industrial,
educacional, hotéis, hospitais, corporativo, residencial, incorporação, fundo de fundos e recebíveis imobiliários (CRI, LCI).
Com a aquisição dos imóveis, o fundo obterá renda com sua locação, venda ou arrendamento. Caso aplique em títulos e
valores mobiliários, a renda se originará dos rendimentos distribuídos por esses ativos ou ainda pela diferença entre o seu
preço de compra e de venda (ganho de capital). Os rendimentos auferidos pelo FII são distribuídos periodicamente aos
seus cotistas.
O FII é constituído sob a forma de condomínio fechado, em que não é permitido ao investidor resgatar as cotas antes de
decorrido o prazo de duração do fundo. A maior parte dos FIIs tem prazo de duração indeterminado, ou seja, não é
estabelecida uma data para a sua liquidação. Nesse caso, se o investidor decidir sair do investimento, somente poderá
fazê-lo através da venda de suas cotas no mercado secundário.
Vantagens do Produto
• Permite ao investidor aplicar em ativos relacionados ao mercado imobiliário sem, de fato, precisar comprar um imóvel.
• Não há a necessidade de desembolsar todo o valor normalmente exigido para investimento em um imóvel.
• Diversificação em diferentes tipos de ativos do mercado imobiliário (ex.: shopping centers, hotéis, lajes comerciais, etc.).
• As receitas geradas pelos imóveis ou ativos detidos pelo fundo são periodicamente distribuídas para os cotistas.
• Aumento nos preços dos imóveis do fundo gera aumento do patrimônio do fundo e, consequentemente, valorização do
valor das suas cotas.
• Todo o conjunto de tarefas ligadas à administração de um imóvel fica a cargo dos profissionais responsáveis pelo fundo:
busca dos imóveis, trâmites de compra e venda, procura de inquilinos, manutenção, impostos etc.
• As pessoas físicas estão isentas de imposto de renda distribuídos pelo FII, desde:
I - As cotas do Fundo de Investimento Imobiliário sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de
valores ou no mercado de balcão organizado;
II - O Fundo de Investimento Imobiliário possua, no mínimo, 50 quotistas; e
III - não será concedido ao quotista pessoa física titular de quotas que representem 10% ou mais da totalidade das
quotas emitidas pelo Fundo de Investimento Imobiliário ou cujas quotas lhe derem direito ao recebimento de
rendimento superior a 10% do total de rendimentos auferidos pelo fundo.
Fundos de Investimento Imobiliário
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Instituições Financeiras
2,29%Investidores
Institucionais23,86%
Não Residentes1,16%
Pessoa Física72,6%
Outros 0,11%
» A indústria em números (nov/19):
Fundos de Investimento Imobiliário
Número de Fundos RegistradosParticipação por Tipo de Investidor
Ofertas Públicas – ICVM 400
Fonte: Boletim do Mercado Imobiliário B3 – Novembro de 2019
Relatório mais atual divulgado pela B3.
7,7
14
10,5
4,75,8 2,1
5,811,2
19,6
39
49
33
16
10 12
28
40
60
0
10
20
30
40
50
60
70
0
5
10
15
20
25
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Volume em R$ bi Nº de Ofertas
69
96
117
127
127
127
138
168
206
142
176
217
249
264
303
331
409
485
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
CVM [B]³
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» A indústria em números (nov/19):
Fundos de Investimento Imobiliário
Volume Anual de Negociações – R$ Bi Média Diária de Negociações
Patrimônio Líquido x Valor de Mercado – R$ Bi FII Mais Negociados no Mês (nov/19)
Fonte: Boletim do Mercado Imobiliário B3 – Novembro de 2019
Relatório mais atual divulgado pela B3.
Ticker Fundo
Volume
Negociado
(R$)
Part. %
FII XP MALLS XPML 371.367.695,77 19,68
FII XP LOG XPLG 289.268.384,79 15,33
FII HG REAL HGRE 212.024.667,61 11,23
FII KINEA KNRI 203.904.302,20 10,80
FII BC FUND BRCR 143.805.011,95 7,62
FII HEDGEBS HGBS 136.510.100,73 7,23
FII KINEA RI KNCR 135.252.184,97 7,17
FII JS REAL JSRE 135.048.781,48 7,16
FII CSHG LOG HGLG 133.222.000,16 7,06
FII CSHG CRI HGCR 126.908.174,13 6,72
Total dos 10 Fundos 1.887.311.303,79 100,0%
Percentual dos 10 Fundos sobre o Total
do Mês41,86%
89,1
80,6
3,6
7,9
5,1
5,3
5,6
7,3
11,2
26,3
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
15
3221 23 23
30
46
114
0
10
20
30
40
50
60
0
20
40
60
80
100
120
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Volume em R$ mm Nº de Negócios Milhares
30,0
40,0
50,0
60,0
70,0
80,0
90,0
100,0
PL (R$) Market Cap (R$)
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28
Erick Scott Hood
Leonardo Uram
David Rocha
Luis Gustavo Pereira – CNPI
RENDA VARIÁ[email protected]
Thomaz Telechun da Silva Telles
Luiz Augusto Ceravolo (Guto)
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RENDA FIXA
FUNDOS
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EQUIPE ECONÔMICA
Luís Sales
Alejandro Cruceno
Ricardo Sitonio Maia
Victor Beyruti
POLÍTICAConrado Magalhães
Alessandro Utiyama
Filipe Carvalho
Gustavo Morgado
Marco Antônio Govea
Daniel Chinzarian
FUNDOS IMOBILIÁRIOS
Julia Carrera Bludeni
