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CENTRO FEDERAL DE EDUCAÇÃO TECNOLÓGICA DO PARANÁ
ENGENHARIA INDUSTRIAL ELÉTRICA – ÊNFASE ELETROTÉCNICA E
ENGENHARIA DE PRODUÇÃO CIVIL
SIDNEI DANETTI MOTTER
DORLI ZANONI
PROPOSTA DE METODOLOGIA PARA IMPLANTAÇÃO DE
MANUTENÇÃO PREVENTIVA EM CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS
CURITIBA
2004
SIDNEI DANETTI MOTTER
DORLI ZANONI
PROPOSTA DE METODOLOGIA PARA IMPLANTAÇÃO DE
MANUTENÇÃO PREVENTIVA EM CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS
Proposta de Projeto Final apresentada na
disciplina de Projeto Final 2 do CEFET-PR
para os cursos de Engenharia Industrial
Elétrica – Eletrotécnica e Engenharia de
Produção Civil.
Orientador: Paulo Sergio Walenia
Co-orientador: Carlos Alberto
CURITIBA
2004
SIDNEI DANETTI MOTTER
DORLI ZANONI
PROPOSTA DE METODOLOGIA PARA IMPLANTAÇÃO DE MANUTENÇÃO
PREVENTIVA EM CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS
Este Projeto Final de Graduação foi julgado e aprovado como requisito
parcial para obtenção do título de Engenheiro pelo Centro Federal de Educação
Tecnológica do Paraná.
________________________________
Professor Paulo Sérgio Walenia Coordenador do Curso
Engenharia Industrial Elétrica – Eletrotécnica
________________________________ Prof. Ivan Eidt Colling, Dr.
Coordenador de Projeto Final de Graduação Engenharia Industrial Elétrica – Eletrotécnica
________________________________ Orientador - Professor Paulo Sérgio Walenia
Coordenador do Curso Engenharia Industrial Elétrica – Eletrotécnica
________________________________ Co-orientador - Prof. Carlos Alberto da Costa, M. Eng.
________________________________ Professor Antonio Luiz MERLIN
________________________________ Prof. Adalberto Matoski, M.Eng
Coordenador do Curso Engenharia de Produção Civil
Curitiba, Setembro de 2004.
Dedicamos este trabalho a nossos Pais, amigos e familiares
que sempre nos apóiam para vencer os desafios da vida.
AGRADECIMENTOS
A Deus;
Aos professores, principalmente professor orientador
Paulo Sérgio Walenia e professor co-orientador Carlos Alberto;
Aos coordenadores do DECEN, DAELT e DACOC;
Aos condomínios que foram realizadas as entrevistas;
Aos amigos, familiares e ao Grupo de Jovens “Jesus Vive”.
“Tudo é do Pai toda honra e toda a glória, é dele a vitória alcançada em minha
vida” (Banda Dom).
“..Muito bem filho, já que foste fiel no pouco, eu te confiarei muito...”(Mat
25,21)
RESUMO
O presente trabalho apresenta uma proposta para aplicação de metodologia
de manutenção preventiva para condomínios residenciais. A manutenção preventiva,
comumente aplicada na indústria, é usada como base no desenvolvimento do
projeto.
Após estudo de campo realizado em oito condomínios na cidade de Curitiba,
foram desenvolvidos modelos de planos de manutenção preventiva formados por
instruções de trabalho e outros documentos que podem ser usados para compor um
manual de manutenção.
Com este projeto pode-se responder, ao menos parcialmente, as seguintes
questões: Por que não se faz manutenção preventiva nos condomínios? Quais
equipamentos/instalações que mais ocasionam problemas? Como fazer manutenção
periódica em condomínios?
Palavras chave:
− Manutenção preventiva
− Condomínios
− Planos de manutenção
− Instruções de trabalho
LISTA DE FIGURAS
FIGURA 1 - EVOLUÇÃO DA MANUTENÇÃO.......................................................................................25
FIGURA 2 - EVOLUÇÃO DA TÉCNICAS DE MANUTENÇÃO .............................................................31
FIGURA 3 - O PONTO IDEAL DA MANUTENÇÃO...............................................................................32
FIGURA 4 - EMPREITEIRIZAÇÃO X TERCEIRIZAÇÃO .....................................................................35
FIGURA 5 - SITUAÇÃO DA CONTRATAÇÃO DE SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO NO BRASIL .......36
FIGURA 6 – RECUPERAÇÃO DE PARTE DO DESEMPENHO DA EDIFICAÇÃO. ............................51
FIGURA 7 - MODELO PADRÃO PARA IDENTIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO. ...................................59
FIGURA 8 - QUESTIONÁRIO PARA LEVANTAMENTO DE DADOS...................................................60
FIGURA 9 - TABELA PARA TABULAÇÃO DOS DADOS DE CAMPO. ................................................63
FIGURA 10 - EXEMPLO DE ORGANOGRAMA PARA GESTÃO DA MANUTENÇÃO PARA OS
CONDOMÍNIOS.............................................................................................................................86
FIGURA 11 - PMP – PLANO DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA........................................................88
FIGURA 12 – EXEMPLO DE PLANO MACRO PARA AS ATIVIDADES DE MANUTENÇÃO NOS
SISTEMAS.....................................................................................................................................92
FIGURA 13 – FLUXOGRAMA DE GESTÃO DO PLANO DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA.............93
FIGURA 14 – MODELO DE PMP PARA EXTINTORES .......................................................................95
FIGURA 15 – MODELO DA INSTRUÇÃO DE TRABALHO PARA FUNCIONÁRIO – EXTINTOR.......96
FIGURA 16 – MODELO DE PMP PARA PORTAS CORTA FOGO .....................................................97
FIGURA 17 – MODELO DA INSTRUÇÃO DE TRABALHO PARA FUNCIONÁRIO – PORTA CORTA
FOGO ............................................................................................................................................98
FIGURA 18 – MODELO DE PMP PARA CAIXA DE ÁGUA SUPERIOR ..............................................99
FIGURA 19 – MODELO DE PMP PARA QUADRO DE ENTRADA ....................................................100
FIGURA 20 – MODELO DE PMP PARA LAJE COBERTURA. ...........................................................101
FIGURA 21 – MODELO DE PMP PARA ELEVADORES PARTE 01..................................................102
FIGURA 22 - MODELO DE PMP PARA ELEVADORES PARTE 02...................................................103
FIGURA 23 - MODELO DE PMP PARA ELEVADORES PARTE 03...................................................104
FIGURA 24 - MODELO DE PMP PARA ELEVADORES PARTE 04...................................................105
FIGURA 25 – PMP PARA ELEVADORES DE UM CONDOMÍNIO .....................................................106
LISTA DE GRÁFICOS
GRÁFICO 1- TIPOS DE MANUTENÇÃO QUE REALIZADA NOS CONDOMÍNIOS. ...........................65
GRÁFICO 2 - TEVE PROBLEMA NOS EQUIPAMENTOS ...................................................................66
GRÁFICO 3 - EMPRESA ESPECIALIZADA..........................................................................................66
GRÁFICO 4 - IMPORTÂNCIA DE FAZER MANUTENÇÃO PREVENTIVA ..........................................67
GRÁFICO 5 - EXISTE ORIENTAÇÃO PARA MANUTENÇÃO PREVENTIVA......................................67
GRÁFICO 6 - ESTADO DE CONSERVAÇÃO DO SISTEMAS .............................................................68
GRÁFICO 7 - ACESSO PARA A MANUTENÇÃO DOS SISTEMAS.....................................................68
GRÁFICO 8 - ATIVIDADES DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA..........................................................69
GRÁFICO 9 - ATIVIDADES DE MANUTENÇÃO CORRETIVA ..........................................................70
GRÁFICO 10 - ATIVIDADES DE MANUTENÇÃO CORRETIVA PROGRAMADA ...............................70
GRÁFICO 11 – OCORRÊNCIA DE FALHAS NA MANUTENÇÃO........................................................71
GRÁFICO 12 – MANUTENÇÃO REALIZADA POR EMPRESAS ESPECIALIZADAS .........................71
GRÁFICO 13 – MANUTENÇÃO PREVENTIVA É MUITO IMPORTANTE............................................72
GRÁFICO 14 - MANUTENÇÃO PREVENTIVA É IMPORTANTE .........................................................72
GRÁFICO 15 - MANUTENÇÃO PREVENTIVA É POUCO IMPORTANTE...........................................73
GRÁFICO 16 - MANUTENÇÃO PREVENTIVA NÃO TEM NENHUMA IMPORTÂNCIA. .....................73
GRÁFICO 17 - EXISTE ORIENTAÇÃO PARA REALIZAR MANUTENÇÃO PREVENTIVA.................74
GRÁFICO 18 – NÃO EXISTE ORIENTAÇÃO PARA REALIZAR MANUTENÇÃO PREVENTIVA .......74
GRÁFICO 19 - ÓTIMO ESTADO DE CONSERVAÇÃO........................................................................75
GRÁFICO 20 - BOM ESTADO DE CONSERVAÇÃO............................................................................75
GRÁFICO 21 - ESTADO DE CONSERVAÇÃO REGULAR. .................................................................76
GRÁFICO 22 - PÉSSIMO ESTADO DE CONSERVAÇÃO. .................................................................76
GRÁFICO 23 - ÓTIMO ACESSO PARA MANUTENÇÃO. ....................................................................77
GRÁFICO 24 - BOM ACESSO PARA MANUTENÇÃO. ........................................................................77
GRÁFICO 25 – ACESSO PARA MANUTENÇÃO REGULAR...............................................................78
GRÁFICO 26 – PÉSSIMO ACESSO PARA MANUTENÇÃO................................................................78
GRÁFICO 27 - RESUMO DA INSPEÇÃO NO ELEVADOR ..................................................................79
GRÁFICO 28 - RESUMO DA INSPEÇÃO NO PORTÃO ELETRÔNICO..............................................80
GRÁFICO 29 - RESUMO DA INSPEÇÃO NA BOMBA DE RECALQUE. .............................................81
GRÁFICO 30 – IDADE DOS CONDOMÍNIOS.......................................................................................81
GRÁFICO 31 - DOCUMENTAÇÃO PRESENTE NO CONDOMÍNIO....................................................82
GRÁFICO 32 - CONSCIENTIZAÇÃO QUANTO CONSERVAÇÃO DAS INSTALAÇÕES....................82
GRÁFICO 33 - PORQUE NÃO E FEITA MANUTENÇÃO EM TODAS AS INSTALAÇÕES.................83
LISTA DE ABREVIATURAS
ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas
ABRAMAN - Associação Brasileira de Manutenção
CDC - Código de Defesa do Consumidor
CEFET - Centro Federal de Educação Tecnológica do Paraná
CREA - Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia
CONFEA - Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia
EUA - Estados Unidos da América
IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia
IT - Instrução de Trabalho
NBR - Normas Brasileira Regulamentadora
OS - Ordem de Serviço
PMP - Plano de Manutenção Preventiva
RCM - Manutenção Centrada em Confiabilidade
SECOVI - Sindicato da Habitação e Condomínios
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO..........................................................................................................................................................15
1.1 PROBLEMA .......................................................................................................................................................16
1.2 PREMISSAS .......................................................................................................................................................16
1.3 JUSTIFICATIVA................................................................................................................................................17
1.4 OBJETIVOS........................................................................................................................................................18
1.4.1 Objetivo Geral..........................................................................................................................................18
1.4.2 Objetivos Específicos:..............................................................................................................................18
1.5 METODOLOGIA ...............................................................................................................................................19
1.6 ESTRUTURA DO TRABALHO ........................................................................................................................20
2 REFERENCIAL TEÓRICO.....................................................................................................................................22
2.1 HISTÓRICO DE MANUTENÇÃO ....................................................................................................................22
2.2 TIPOS DE MANUTENÇÃO ..............................................................................................................................26
2.2.1 Manutenção Corretiva Não Planejada ....................................................................................................26
2.2.2 Manutenção Corretiva Planejada............................................................................................................27
2.2.3 Manutenção Preventiva ...........................................................................................................................28
2.2.4 Manutenção Preditiva..............................................................................................................................29
2.2.5 Manutenção Detectiva .............................................................................................................................30
2.2.6 Engenharia de Manutenção .....................................................................................................................30
2.3 TERCEIRIZAÇÃO DE SERVIÇOS NA MANUTENÇÃO...............................................................................33
2.3.1 Conceito de Terceirização .......................................................................................................................33
2.3.2 Modalidades Básicas ...............................................................................................................................35
2.3.3 Formas de contratação ............................................................................................................................36
2.4 MANUTENÇÃO EM CONDOMÍNIOS ............................................................................................................38
2.4.1 Norma de Manutenção de Edificações.....................................................................................................39
2.4.2 Quando pensar Manutenção Preventiva para Condomínios ...................................................................43
2.4.2.1 Código de Defesa do Consumidor .............................................................................................44
2.4.2.2 O Projetista e a Manutenção ......................................................................................................45
2.4.2.3 O Construtor e a Manutenção ....................................................................................................47
2.4.3 Por que Manutenção Preventiva para Condomínios ...............................................................................48
2.5 APLICAÇÕES CONHECIDAS DE MANUTENÇÃO EM CONDOMÍNIOS ..................................................51
2.5.1 Caso São Paulo – SP ...............................................................................................................................51
2.5.2 Caso Belo Horizonte - MG.......................................................................................................................52
2.5.3 Caso Rio de Janeiro - RJ .........................................................................................................................54
2.5.4 Caso Curitiba – PR ..................................................................................................................................56
3 ESTUDO DE CAMPO ..............................................................................................................................................57
3.1 METODOLOGIA PARA INSPEÇÃO ...............................................................................................................57
3.1.1 Dados de identificação.............................................................................................................................58
3.1.2 Questionário ............................................................................................................................................59
3.1.3 Apresentação dos resultados....................................................................................................................63
4 ANÁLISE DADOS DO ESTUDO DE CAMPO......................................................................................................65
4.1 RESULTADOS GERAIS....................................................................................................................................65
4.2 RESULTADO POR SUBSISTEMA...................................................................................................................69
4.3 RESULTADOS DETALHADOS. ......................................................................................................................79
4.4 RESULTADOS DOS DADOS DE IDENTIFICAÇÃO .....................................................................................81
5 PROPOSTA DE METODOLOGIA DE MANUTENÇÃO PARA CONDOMÍNIOS .........................................84
5.1 CONHECENDO A NOVA ESTRUTURA DE PREVENTIVA.........................................................................84
5.1.1 O quê?......................................................................................................................................................85
5.1.2 Quem?......................................................................................................................................................85
5.1.3 Como?......................................................................................................................................................86
5.2 OS PLANOS DE MANUTENÇÃO....................................................................................................................87
5.3 PLANO MACRO DAS ATIVIDADES DE MANUTENÇÃO NOS SISTEMAS. ............................................91
6 OS PLANOS DE PREVENTIVA .............................................................................................................................94
7 CONCLUSÕES........................................................................................................................................................107
REFERÊNCIAS ............................................................................................................................................................110
APÊNDICE A - QUESTIONÁRIO PILOTO .............................................................................................................113
APÊNDICE B – RESULTADO QUESTIONÁRIO DE CAMPO.............................................................................119
APÊNDICE C – FORMULÁRIOS UTILIZADOS NO PLANO DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA. .............151
15
1 INTRODUÇÃO
Olhando para a história onde as construções eram robustas, tais como
castelos que eram feitos de pedras, a imagem das edificações era de fortaleza,
tendo durabilidade eterna, esse pensamento é o que se percebe até os dias de hoje.
Além disso, as pessoas acostumadas a morar em casas quando mudam para
condomínios não tem consciência de que este faz parte do seu patrimônio e se bem
conservado valoriza o imóvel.
A falta de conservação de condomínios ocasiona situações indesejadas e
nesse caso a manutenção preventiva, tão conhecida no ramo industrial, é um
caminho prático para solucionar este problema.
“Manutenção preventiva: é um procedimento técnico – administrativo (em benefício do proprietário e/ou dos usuários), que tem por finalidade levar a efeito as medidas necessárias à conservação de um imóvel e a permanência das suas instalações e equipamentos, de modo a mantê-lo em condições funcionais normais, tais como as que resultaram da sua construção, em observância ao que foi projetado, e durante a sua vida útil” (Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), NBR 5410:1997).
Tendo em vista a metodologia de manutenção, pode-se vislumbrar sua
utilização para as edificações com sua aplicação por técnicas preventivas. A falta de
conservação nos edifícios traz a necessidade de um trabalho focado nas atividades
de manutenção preventiva para as instalações do condomínio. Com este busca-se o
entendimento de algumas questões tais como:
Por que não se faz manutenção periódica em condomínios?
Quais os equipamentos/instalações que mais ocasionam problemas?
Como fazer manutenção periódica em condomínios?
16
1.1 PROBLEMA
O problema tratado é a falta de manutenção adequada dos condomínios
residenciais da cidade de Curitiba.
1.2 PREMISSAS
Este trabalho pretende:
• Proporcionar aos moradores de condomínios uma maneira diferente de
pensar em manutenção utilizando técnicas preventivas.
• Proporcionar aos responsáveis pela conservação dos condomínios
uma opção para gestão da manutenção.
• Proporcionar ao CEFET-PR um estudo sobre manutenção e contribuir
para conscientização dos alunos que venham atuar na área de projetos
ou execução de edifícios.
• Proporcionar ao CEFET-PR um estudo, com sinergia de competências
da Engenharia Industrial Elétrica - Eletrotécnica e Engenharia de
Produção Civil, quebrando paradigmas institucionais, com intuito de
mostrar a importância de parcerias e cativar novos cursos ou
especializações.
17
1.3 JUSTIFICATIVA
Segundo os dados obtidos do levantamento estatístico realizado por uma
equipe do CEFET/PR durante o desenvolvimento do seu Projeto Final de Graduação
intitulado “Levantamento da situação atual das instalações elétricas na cidade de
Curitiba” (ZAMPIÉRI; GÁVLOVSKI; SCHMITT, 2003) tem-se o seguinte:
1) Em 69% dos condomínios não há identificação nos dispositivos de
proteção de quadros de energia elétrica;
2) As condições gerais dos quadros de energia elétrica em
aproximadamente 70% dos casos são consideradas irregulares ou péssimas ;
3) 83% dos condomínios afirmam que não há necessidade de fazer
manutenção corretiva periódica nas instalações elétricas.
Estes dados mostram os problemas encontrados nos edifícios residenciais
implicando séria ameaça à segurança das pessoas e também evidenciam o total
desconhecimento da legislação pertinente que obriga aos síndicos terem uma
preocupação com a manutenção predial. Transcreve-se a seguir trecho do Código
Civil Brasileiro.
“Art. 1348 – Compete ao síndico: V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;”
Uma das razões para desenvolver este trabalho é alertar os síndicos dos
riscos a que estão sujeitos ao não providenciarem uma manutenção adequada e
mostrar que existe uma metodologia para realizá-la. Busca-se ainda para a
sociedade uma melhor qualidade de vida, uma maior segurança e talvez mudança
18
no modo de pensar das pessoas em relação à manutenção preventiva nos
condomínios. A parte técnica proporcionará uma melhor compreensão de como agir
da maneira preventiva para conservação dos condomínios. Finalmente o CEFET/PR,
obterá como beneficio um estudo sobre a manutenção de condomínios que poderá
ser usado como referencial nas disciplinas de projetos contribuindo para melhorar a
conscientização sobre a importância da manutenção desde a concepção dos
projetos.
1.4 OBJETIVOS
1.4.1 Objetivo Geral
Efetuar um levantamento da situação da manutenção preventiva em
condomínios na cidade de Curitiba e organizar uma metodologia para criação de um
programa de manutenção periódica nas instalações em condomínios visando
garantir a segurança das pessoas, melhorar a qualidade de vida e evitar custos
desnecessários.
1.4.2 Objetivos Específicos:
1) realizar um levantamento bibliográfico (normas, tecnologias, dados
técnicos, legislação) a respeito dos sistemas de manutenção predial;
2) realizar um levantamento bibliográfico (normas, tecnologias, dados
técnicos, legislação) a respeito das instalações e infra-estrutura a
serem mantidas;
19
3) fazer levantamento piloto para testar o questionário;
4) fazer pesquisa de campo;
5) tabular os dados e analisá-los;
6) criar modelo de plano para manutenção periódica e planejada;
7) propor modelos de plano de manutenção preventiva, instruções de
trabalho e outros documentos.
1.5 METODOLOGIA
Através de pesquisa em literatura, será desenvolvido o referencial teórico do
trabalho, onde será estudado a manutenção procurando conhecer um pouco da
história, tipos de manutenção e também explicar sobre tendências de aplicação,
como a terceirização. Em seguida o estudo estará focado na manutenção de
condomínios. Serão relatadas a importância da aplicação da postura preventiva e as
responsabilidades pelas ações que comprometem o estudo de conservação das
edificações. Também serão apresentadas algumas experiências que falam sobre
preventiva para condomínios.
Após esclarecimento sobre manutenção e da sua importância para os
condomínios será feito levantamento da atual situação da manutenção predial em 8
condomínios residenciais da cidade de Curitiba. Para marcar visita aos condomínios
primeiramente vai se buscar contato com Secovi por intermédio de professores, do
contrário às visitas serão agendadas em condomínios onde moram estudantes do
Cefet ou pessoas conhecidas.
20
Com visitas agendadas será feito levantamento piloto para testar questionário
que deve ser usado durante as vistorias nos condomínios. Após adequação do
questionário serão realizadas as pesquisas de campo.
Com os dados coletados dos condomínios e também com fundamentação em
estudo de pesquisa sobre “Levantamento da situação atual das instalações elétricas
na cidade de Curitiba” (ZAMPIÉRI; GÁVLOVSKI; SCHMITT, 2003), será criado um
modelo de plano para manutenção periódica planejada em condomínios. O plano de
manutenção tem como objetivo apresentar um modelo, portanto informações
contidas no plano não terão um retrato fiel da realidade.
Será também criado instruções de trabalho e outros documentos para
aplicação dos planos de manutenção. Estes documentos podem ser usados para
compor um manual de manutenção.
1.6 ESTRUTURA DO TRABALHO
O presente trabalho está estruturado em 7 capítulos, sendo que o capítulo 1
está dedicado à introdução que contextualiza o tema da manutenção de edifícios e
apresenta as justificativas, as limitações e os objetivos da pesquisa.
O capítulo 2 é dedicado ao referencial teórico que serve para fundamentação
e desenvolvimento do trabalho.
No capítulo 3 são feitos os estudos de campo e no capítulo 4 são
apresentados os resultados das pesquisas através de gráficos comentados.
21
Com as informações dos estudos de campo o capítulo 5 traz a proposta de
metodologia para implantação de planos de manutenção preventiva (PMP) nos
condomínios, com uma explicação detalhada do que é e como funcionam os planos.
O capítulo 6 mostra modelos de PMP e instruções de trabalho criadas. No
capítulo 7 são apresentadas as considerações finais do trabalho e as sugestões
para a continuidade do desenvolvimento da manutenção preventiva em
condomínios.
22
2 REFERENCIAL TEÓRICO
Para melhor compreender como se deu o processo de manutenção e como
esta evoluiu ao passar dos anos, faz-se necessário uma breve revisão sobre esse
tema que será melhor explicado a seguir.
2.1 HISTÓRICO DE MANUTENÇÃO
A manutenção é um conjunto de ações com o objetivo de identificar, prevenir
ou corrigir defeitos e falhas, assim como aperfeiçoar as condições necessárias de
operação e segurança de equipamentos e sistemas a um custo final otimizado. A
manutenção, embora de uma forma inconsciente, existe desde os tempos mais
remotos, sendo que o nome “manutenção” foi usado pela primeira vez por volta do
século XVII na Europa, na mesma época do advento do relógio mecânico, quando
surgiram os primeiros técnicos em montagem e assistência. O aparecimento do
termo na indústria ocorreu por volta do ano 1950 nos Estados Unidos da América
(NAKAJIMA,1998, p. 15).
Com o desenvolvimento da indústria, com a evolução da aviação comercial e
da indústria eletrônica, as pessoas ligadas em manutenção começaram a observar
que o tempo gasto para encontrar as falhas era maior que o tempo perdido na
execução do reparo. E escolheram equipes especializadas para compor um setor de
apoio à produção que deram o nome de Engenharia de Manutenção, a qual recebeu
os encargos de planejar e controlar a manutenção, bem como analisar causas e
efeitos das avarias (NAKAJIMA,1998, p. 16).
23
Desde os anos 30, a evolução da manutenção pode ser estudada através de
3 gerações (MOUBRAY,2003, p. 02).
A Primeira Geração – inicia-se antes da Segunda Guerra Mundial. Naquela
época, a indústria não era altamente mecanizada, portanto, os tempos de
paralisação à espera para que o equipamento voltasse a funcionar não tinha grande
importância, assim pensavam os responsáveis pela produção. Outro fato importante
foi que os equipamentos eram simples e fáceis de consertar e na maioria das vezes
superdimensionados, conseqüentemente, não se fazia necessária uma manutenção
sistemática além da simples limpeza, assistência e lubrificação. A capacidade
técnica era menos exigida que nos dias de hoje.
A Segunda Geração - começa por volta da Segunda Guerra Mundial até os
anos 60. Com o desenrolar da segunda guerra aumentou a demanda por todo tipo
de produtos e ao mesmo tempo o contingente de mão-de-obra diminuiu
sensivelmente. Assim, neste período houve uma forte expansão de mecanização
das indústrias, bem como da complexidade das instalações industriais. Começa a
evidenciar a necessidade de aumentar a disponibilidade e a confiabilidade em busca
da maior produtividade. Assim, se levantou a hipótese de que as quebras nos
equipamentos poderiam e deveriam ser evitadas surgindo, então, o conceito de
manutenção preventiva. Na década de 60 esta manutenção também começou a
representar um custo muito elevado em relação aos outros custos tais como os
operacionais. Por fim a quantidade de capital investido em itens físicos, juntamente
com o nítido aumento do custo deste capital, levou as pessoas a buscarem meios
para aumentar a vida útil dos ativos.
A Terceira Geração – desde os meados da década de 70, quando houve uma
aceleração nos processos industriais. Neste período, qualquer tipo de paralisação
24
da produção causava perdas ainda maiores nos custos, afetava a qualidade do
produto e diminuía a capacidade produtiva, tornando-se, assim uma preocupação
generalizada. Nas indústrias de manufatura, os efeitos dos períodos de paralisação
foram se agravando pela tendência mundial de utilizar sistemas “just-in-time”; nos
quais estoques reduzidos para a produção em andamento significavam que
pequenas pausas na produção/entrega naquele momento poderiam paralisar a
fábrica. O crescimento da automação e da mecanização passou a requerer uma
confiabilidade e disponibilidade com muito mais qualidade e tornaram-se assim
pontos-chave nos mais diversos setores como: saúde, processamento de dados,
telecomunicações e gerenciamento de edificações. Mas por outro lado uma maior
automação significa um aumento na freqüência de falhas afetando assim a
capacidade de manter padrões de qualidade estabelecidos. Isso se aplica tanto aos
padrões do serviço quanto à qualidade do produto; por exemplo, falhas em
equipamentos podem afetar o controle climático em edifícios e a pontualidade das
redes de transporte. Cada vez mais, as falhas provocam sérias conseqüências na
segurança e no meio ambiente, em um momento em que os padrões de exigências
nessas áreas estão aumentando rapidamente. Foi nesta Geração que se reforçou o
conceito de uma manutenção preditiva.
O resumo destas três gerações está contido na figura 1:
25
FIGURA 1 - EVOLUÇÃO DA MANUTENÇÃO FONTE: MOUBRAY, 2003, P. 3.
Em função do exposto pode-se resumir que a política de manutenção consiste
na definição de objetivos técnico-econômicos relativos ao domínio das instalações e
equipamentos da empresa, e deve ser estabelecida sob a forma de compromisso
lastreado entre três fatores:
• Fator técnico: disponibilidade e durabilidade dos equipamentos;
• Fator econômico: menores custos de manutenção;
• Fator humano: melhores condições de trabalho, segurança e qualidade
dos serviços prestados.
26
2.2 TIPOS DE MANUTENÇÃO
Kardec e Nascif (2001, p. 35) relatam que a maneira pela qual é feita a
intervenção nos equipamentos, sistemas ou instalações caracteriza os vários tipos
de manutenção existentes. Freqüentemente esta variedade provoca uma série de
confusões nas definições dos tipos de manutenção, por isso, é importante uma
caracterização mais objetiva dos diversos tipos de manutenção, desde que,
independentemente das denominações, todos se enquadram em um dos seis tipos
principais de manutenção descritos a seguir:
• Manutenção Corretiva Não Planejada;
• Manutenção Corretiva Planejada;
• Manutenção Preventiva;
• Manutenção Preditiva;
• Manutenção Detectiva;
• Engenharia de Manutenção.
2.2.1 Manutenção Corretiva Não Planejada
É a correção da falha do equipamento de maneira aleatória, ou seja,
caracteriza-se pela atuação da manutenção em fato que já ocorreu, seja este uma
falha ou desempenho menor que o esperado. Assim não há tempo para se preparar
de uma forma adequada o serviço e perde-se muito tempo. Normalmente a
manutenção corretiva não planejada acarreta altos custos, pois a quebra inesperada
27
pode implicar perdas de produção, perda da qualidade do produto e elevados custos
indiretos de manutenção (PINTO; XAVIER, 2001, p. 36).
2.2.2 Manutenção Corretiva Planejada
“A Manutenção Corretiva Planejada é a correção do desempenho menor que
o esperado ou da falha, por decisão gerencial, isto é, pela atuação em função de
acompanhamento preditivo ou pela decisão de operar até quebrar”, (KARDEC e
NASCIF, 2001, p. 38).
A manutenção corretiva planejada é realizada para correção de anomalias
técnicas nas instalações, de modo a se evitar perdas de produção para manutenção
ou no caso de instalações cuja parada não seja crítica para o processo produtivo. A
manutenção corretiva programada é realizada, portanto, em função de:
• necessidade de programação de peças para execução da atividade;
• devido a não disponibilidade imediata da instalação por parte do
Cliente.
Um trabalho planejado é sempre mais barato, mais rápido e mais seguro do
que um trabalho não planejado. Uma das suas principais características é a
obtenção de dados mais precisos informação pelo acompanhamento do
equipamento.
28
2.2.3 Manutenção Preventiva
Viana (2002, p. 10) relata que a manutenção preventiva pode ser classificada
como sendo todo serviço de manutenção realizado em máquinas que não estejam
em estado de pane, ou seja, estando em condições operacional com zero defeito ou
falha.
E, também Kardec e Nascif (2001, p. 39) relatam que a ação tomada de forma
a reduzir e evitar a falha ou quebra da função do equipamento, obedecendo a um
plano previamente elaborado, baseado em períodos de tempo previamente
definidos.
Inversamente à política de manutenção corretiva, a manutenção preventiva
procura obstinadamente evitar a ocorrência de quebra, ou seja, procura prevenir
com ações estruturadas no equipamento. Em determinados setores, como na
aviação, a adoção de manutenção preventiva é de suma importância para
determinados sistemas ou componentes, pois o fator segurança se sobrepõe aos
demais.
Podemos citar alguns fatores que devem ser levados em consideração para a
adoção de uma política de manutenção preventiva adequada:
• Se o custo para manutenção preditiva for alto.
• Fatores relacionados com a segurança pessoal ou da instalação.
• Por ser um equipamento crítico e de difícil liberação pela produção;
• Riscos de afetar ao meio ambiente.
• Em sistemas complexos de operação contínua.
29
No âmbito da manutenção preventiva podemos citar dois casos (MOTTER,
1992, p. 40):
a) Manutenção preventiva condicional caracteriza-se por inspeções
executadas em intervalos predeterminados para acompanhamento das
condições de funcionamento de um equipamento específico.
b) Manutenção preventiva cíclica: substituições sistemáticas de peças,
componentes ou fluidos de uma instalação, executadas em intervalos
predeterminados, com programações específicas. A manutenção
preventiva cíclica é realizada sobre os componentes críticos das
máquinas, mas aumenta o custo da manutenção nos equipamentos.
2.2.4 Manutenção Preditiva
“Manutenção que permite garantir uma qualidade de serviço desejada”, com
base na aplicação sistemática de técnicas de análise, utilizando-se de meios de
supervisão centralizados, para reduzir ao mínimo a manutenção preventiva e
diminuir a manutenção corretiva”, (ABNT NBR 5462-1994. In: FILHO, 2000, p. 82).
Kardec e Nascif (2001, p. 41) mostram que a manutenção preditiva é a
primeira grande quebra de paradigma, ou seja, de mudança de cultura na
manutenção e tanto mais se intensifica quanto mais o conhecimento tecnológico
desenvolve equipamentos que permitam avaliação confiável da instalação.
Seu principal objetivo é prevenir falhas nos equipamentos ou sistemas através
de acompanhamento de parâmetros diversos, permitindo a operação contínua do
equipamento pelo maior tempo possível. Um dos pontos fortes da manutenção
preditiva é oferecer melhores resultados, pois intervém o mínimo possível na planta
30
por utilizar equipamentos de monitoramento externo como: máquina termográfica,
caneta de vibração e outros.
2.2.5 Manutenção Detectiva
É o processo de agir nos sistemas de proteção buscando detectar falhas
ocultas ou não perceptíveis ao pessoal de operação e manutenção. Um exemplo
simples e objetivo é o botão de teste de sinalização e alarme em painéis, que
quando acionado acende uma lâmpada que indicara ao operador a falha (KARDEC;
NASCIF, 2001, p. 44).
A identificação de falhas ocultas é de fundamental importância para o
incremento de confiabilidade. Em sistemas com um elevado grau de complexidade
essas ações só devem ser executadas pelo pessoal da área de manutenção, com
treinamento e habilitação.
2.2.6 Engenharia de Manutenção
É outro marco importante dentro da manutenção, pois significa a segunda
quebra de paradigma manutenção. Praticar a Engenharia de Manutenção significa
uma mudança cultural, ou seja, cessar a sucessão contínua de reparos para buscar
as raízes da falha, modificar situações permanentes de mau desempenho, deixar de
conviver com problemas repetitivos, melhorar padrões e sistemáticas, desenvolver a
manutenibilidade, dar “feedback” ao projeto, interferir tecnicamente nas compras dos
equipamentos (PINTO; XAVIER, 2001).
31
Para mostrar de forma sucinta esta mudança de paradigma Kardec, Arcuri e
Cabral (2002, p. 24), relatam:
Paradigma do passado: “O homem de manutenção sente-se bem quando
executa um bom reparo”.
Paradigma moderno: “O homem de manutenção sente-se bem quando ele
consegue evitar todas as falhas não previstas”.
Infelizmente ainda tem muitas empresas que atua com o paradigma do
passado e não acompanharam a evolução da manutenção.
Na figura 2 será mostrado como se deu a evolução das técnicas de
manutenção.
FIGURA 2 - EVOLUÇÃO DA TÉCNICAS DE MANUTENÇÃO Fonte: MOUBRAY, 2003, p. 5.
Mas, hoje a engenharia da manutenção busca a eficácia do sistema de
manutenção e não apenas uma manutenção eficiente, ou seja: agir com a cabeça
para não ter que agir com os braços.
32
Assim a missão da manutenção é:
“Garantir a disponibilidade da função dos equipamentos e instalações de
modo a atender a um processo de produção ou de serviço, com confiabilidade,
segurança, preservação do meio ambiente e custo adequados”, (KARDEC; ARCURI;
CABRAL, 2002, p. 23).
Porém, o excesso de manutenção pode ter um custo elevado. E o desafio da
engenharia da manutenção é buscar o equilíbrio entre as políticas adotadas, não
bastando ter um bom custo de manutenção. Sendo assim é necessário agir de forma
planejada e antecipada para buscar o ponto ideal. As curvas abaixo representam
esta busca.
FIGURA 3 - O PONTO IDEAL DA MANUTENÇÃO Fonte: Adaptado de KARDEC e NASCIF, (2001, p. 61).
E para buscar este ponto ideal pode-se citar ainda uma das mais modernas
metodologias de manutenção na atualidade que é o RCM (Reliability Centred
33
Maintenance, MOUBRAY, 2003, p. 18), ou seja, Manutenção Centrada em
Confiabilidade, que visa buscar o gerenciamento da manutenção pelos modos de
falha do equipamento, sendo assim serve para manter que o ativo físico continue a
executar a função pela qual foi concebida. E quando aplicado de forma correta pode
resultar em três resultados tangíveis, como segue:
• Programa de manutenção para serem feitos pelo departamento de
manutenção;
• Procedimentos operacionais revisados para os operadores do
equipamento;
• Uma lista de áreas onde devem ser feitas mudanças no equipamento.
2.3 TERCEIRIZAÇÃO DE SERVIÇOS NA MANUTENÇÃO
Kardec e Nascif (2001, p. 193) relatam que nunca se falou tanto em
terceirização como nos últimos anos, mas na realidade ela é uma solução prática
bastante antiga nas relações empresariais, e consiste na contração de serviços de
terceiros. Terceirização é uma ferramenta estratégica, que se utilizada de uma forma
correta traz excelentes resultados. No entanto, se utilizada de forma incorreta, pode
trazer grandes prejuízos.
2.3.1 Conceito de Terceirização
Pinto e Carvalho (2002) relatam que terceirizar não deveria ser,
simplesmente, contratar atividades de menor importância para a empresa, mas que
possa trazer alguma economia operacional para a mesma. Também não deveria ser
34
uma forma de contratar mão-de-obra mais barata, quer para atividades temporárias,
quer permanentes.
Terceirizar passa pelo pressuposto básico de uma relação de parceria, por
uma atuação semelhante com a contratante e, sobretudo, que seja uma relação de
resultados empresariais para as partes envolvidas, trazendo vantagem competitiva
para a empresa contratante, através de uma economia de escala e para a empresa
contratada através de maior especialização, comprometimento com resultados e
autonomia gerencial.
De modo resumido, pode-se definir:
TERCEIRIZAÇÃO é a transferência para terceiros de atividades que agregam
competitividades empresariais, baseadas numa relação de parceria (KARDEC e
NASCIF, 2001, p. 194).
E também segundo Junior e Marchiori (2000, p. 183) terceirização pode ser
definida como “... o ato de transferir para outros (terceiros) a execução de atividades,
quer sejam produtos e/ou serviços, que de alguma forma não façam parte da
finalidade da empresa...”.
Para se obter um melhor resultado entre as empresas, um fator determinante
observar é como foi estruturado o contrato entre as empresas para que não se perca
o foco de terceirização e se transforme em empreiteirização.
Pinto e Carvalho (2002), mostram essas diferenças entre a empreiteirização e
a terceirização, conforme a figura 4:
35
FIGURA 4 - EMPREITEIRIZAÇÃO X TERCEIRIZAÇÃO Fonte: PINTO, Alan Kardec; CARVALHO, Cláudio. Gestão Estratégica e Terceirização. Rio de Janeiro: Qualitymark: ABRAMAN, 2002, p.42.
Na grande maioria das vezes as empresas estão no lado esquerdo do quadro
anterior e com isso atuam de forma errada em se tratando de terceirização. Neste
contexto as empresas devem migrar urgentemente para o lado direito do quadro,
pois só assim podem melhorar os resultados.
2.3.2 Modalidades Básicas
Existem três modalidades básicas de terceirização nas atividades das
organizações:
• Atividade-Fim: é atividade vocação, é a razão de ser do negócio.
Exemplo: operação de uma usina nuclear.
• Atividade-Meio: são aquelas intimamente ligadas à atividade-fim;
exemplo típico é a atividade de manutenção.
• Atividades Acessórias: são aquelas necessárias para apoio às
empresas como um todo em ao intimamente ligadas a atividades-fim.
Exemplo: transporte, limpeza, alimentação.
36
De modo global pode-se afirmar que nas instalações da Contratante só se
deve terceirizar atividades de meio e acessória, isto com o objetivo de minimizar os
custos. A maioria dos contratos foram firmados nas atividades acessórios (KARDEC;
NASCIF, 2001, p. 195).
2.3.3 Formas de contratação
Existem três modalidades básicas de contratação de serviços de manutenção,
são eles: contrato por mão-de-obra, contrato por serviços e contrato por resultados.
E pode ser verificada a situação atual dos contratos no Brasil.
FIGURA 5 - SITUAÇÃO DA CONTRATAÇÃO DE SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO NO BRASIL Fonte: KARDEC, Alan; ARCURI, Rogério; CABRAL, Nelson. Gestão Estratégica e Avaliação de Desempenho. Rio de Janeiro: Qualitymark: ABRAMAN, 2002, p.32.
Mas, esta situação praticada no Brasil não é uma boa realidade. As empresas
devem buscar a evolução para os contratos por Resultado. Os percentuais ideais
seriam o contrato por Resultados em primeiro lugar (65%), por Serviços em segundo
(30%) e por Mão-de-obra em último (<5%).
37
a) Contratos de Mão-de-obra.
É a forma mais antiga e á pior de todas. Este tipo de contrato nada mais é
que uma transferência de obrigações trabalhistas através de empresas
intermediárias. O resultado deste tipo de contrato com o passar do tempo são
negativos como: mão-de-obra pouca qualificada e mais barata, produtividade baixa
do fornecedor e baixa qualidade nos serviços prestados, ou seja, a conseqüência de
tudo isso é que a manutenção fica com uma imagem negativa em médio a longo
prazo para a contratante (KARDEC; NASCIF, 2001).
b) Contratos de Serviço.
Este tipo de contrato já é uma evolução em relação ao contrato de mão-de-
obra, já que possui vantagens como: mão-de-obra mais qualificada, maior
produtividade, a responsabilidade técnica é da contratada, melhor qualidade nos
serviços prestados e melhor atendimento, mas, mesmo assim essa forma de
contrato surge divergências, porque a contratante esta em busca do menor número
de falhas possíveis para aumentar a disponibilidade, no entanto isso resulta em uma
redução de serviços e por conseqüência a contratada terá uma diminuição no seu
faturamento. Assim pode-se dizer que este tipo de contrato não gera uma parceria,
por que o fornecedor busca o maior número de serviços em quanto que a
contratante busca um maior rendimento.
c) Contrato por Resultado
O Contrato por Resultado tem o objetivo de melhorar a qualidade dos serviços
prestados pela manutenção, diminuindo as falhas e gastos com reparações, logo o
fornecedor busca ter uma engenharia de manutenção estruturada para montar um
38
planejamento estratégico sob o ponto de vista “utilizar a cabeça para não ter que
usar a força dos braços”.
Este tipo de contrato pode ser realizado através do estabelecimento de um
valor máximo de recursos, que pode ser referenciado, inclusive, em homem-hora.
Com a definição destes objetivos a contratada não deve gastar mais que o teto, pois
não receberá nem uma remuneração além do que foi estabelecido previamente,
porém, se gastar menos poderá receber parte da diferença como recompensa.
Para este tipo de contrato deve ter um bom planejamento e ser muito bem
fundamentado em indicadores, mas acima de tudo é necessária à confiança mutua
que é gerada através de uma negociação franca e aberta de ambos os lados.
Pode-se esperar alguns resultados com este tipo de contrato que são uma
maior disponibilidade da fábrica, a diminuição do custo da manutenção, maior
atuação na causa problema, melhor utilização dos recursos, maior autonomia da
contratada e resultados positivos para ambas as partes, (KARDEC; CARVALHO,
2002).
2.4 MANUTENÇÃO EM CONDOMÍNIOS
A edificações podem ser considerados espaços físicos de grande relevância
na vida do homem urbano, tanto pelo aspecto patrimonial quanto por questões
relacionadas à segurança e conforto. É por essa razão que a preservação através
da higienização e manutenção das edificações adquirem importância.
Através das mudanças de caráter cultural que vêm sendo consumadas os
técnicos habituados a trabalhar na manutenção de edificações sob os mais diversos
39
enfoques constatam que se sedimenta uma nova postura, voltada para a proteção
do patrimônio e do indivíduo.
2.4.1 Norma de Manutenção de Edificações
A ABNT, Associação Brasileira de Normas Técnicas, disponibilizou à
sociedade, em setembro de 1999, um texto normativo voltado para Manutenção
intitulado Manutenção de Edificações – Procedimentos NBR 5674 (ABNT,1999). A
partir da norma percebe-se a necessidade de maior difusão do assunto relacionado
à manutenção de condomínios, muitas vezes esquecidos, porém de grande
importância.
Ao apresentar esta norma, deseja-se mostrar que existe regulamentação para
a atividade objeto do presente estudo. A norma traz fundamentação e também serve
de apoio para o projeto. Seu objetivo é fixar as condições técnico-administrativas
mínimas exigíveis na manutenção das características funcionais, de segurança, de
higiene e de conforto de edificações. A norma se aplica ao patrimônio imobiliário
público e privado no domínio das edificações de pequeno, médio e grande porte. Na
aplicação desta norma é necessário consultar os seguintes documentos
complementares:
• NBR 5627 – Procedimento para exigências particulares das obras de
concreto armado e pretendido em relação à resistência ao fogo.
• NBR 5670 – Procedimento para Seleção e contratação de serviços e
obras de engenharia e arquitetura de natureza privada.
• NBR 5675 – Procedimento para recebimento de serviços e obras de
engenharia e arquitetura.
40
• NBR 5679 – Procedimento para elaboração de projetos e obras de
engenharia e arquitetura.
• NBR 6120 – Procedimento para cálculo de cargas em estruturas de
edificações.
• NB-140 – Procedimento para avaliação de custos unitários e preparo
de orçamento de construção para incorporação de edifícios em
condomínio.
Para a aplicação da norma também se faz necessário o conhecimento de
algumas definições ou termos técnicos que são utilizados ( NBR 5674, ABNT, 1999).
a) Manual de operação, uso e manutenção: documento que reúne
apropriadamente todas as informações necessárias para orientar as
atividades de operação, uso e manutenção da edificação.
b) Manutenção: conjunto de atividades a serem realizadas para
conservar ou recuperar a capacidade da edificação, bem como de suas
partes constituintes em atender as necessidades dos usuários.
c) Planejamento (dos serviços de manutenção): previsão detalhada
dos métodos de trabalho, das ferramentas e dos equipamentos necessários,
do cronograma de realização e da duração dos serviços de manutenção.
Para o desempenho dos serviços técnico-administrativos da manutenção de
uma edificação, a administração do imóvel deve dispor dos seguintes documentos,
legalizados e normalmente autenticados:
� Cópia dos documentos arquivados no Registro Geral de
Imóveis, objeto da incorporação, conforme Lei Federal;
41
� Cópia do projeto executivo;
� Cópia do auto de conclusão da obra (“habite-se”);
� Cópia do termo de recebimento da obra conforme norma NBR
5675;
� Cópia das apólices de seguros de incêndio e outros sinistros,
das partes comuns e/ou das unidades autônomas;
� Regulamento do corpo de bombeiros;
� Comprovantes do pagamento de impostos e taxas municipais
das ligações às redes públicas.
Para organização da manutenção devem ser consideradas características
funcionais, de segurança, de higiene e de conforto. Assim temos:
Características funcionais – englobam a manutenção das características
técnicas, e os aspectos quantitativos e qualitativos de espaços físicos, como
acabamentos, compartimentos e acesso. Envolvem a edificação (paredes exteriores
e coberturas), dos espaços exteriores e das instalações e equipamentos.
Características de segurança – tratam das condições de resistência,
estabilidade da estrutura da edificação e demais componentes da construção, bem
como as características técnicas dos dispositivos de funcionamento das instalações
e equipamentos que possam causar perigo para a saúde ou à integridade física dos
ocupantes e/ou de terceiros.
Características de higiene - são relacionadas com a manutenção da limpeza
das superfícies vistas da edificação (fachadas, tetos...), interiores e exteriores,
mobiliário e utensílios, das partes comuns, dos dispositivos das instalações e dos
42
equipamentos de saneamento predial, que possam prejudicar o aspecto e
funcionamento das mesmas ou a saúde dos ocupantes e/ou de terceiros.
Características de conforto – são relacionadas com a qualidade de vida,
devido à manutenção das características de comodidade e bem-estar dos
ocupantes, proporcionadas pela disposição de elementos construtivos, de
isolamentos térmicos ou acústicos, ou por eventuais instalações e/ou equipamentos,
de ventilação, de refrigeração e/ou de aquecimento do ambiente e outros.
Para que uma manutenção de edificação seja eficiente é indispensável à
criação, a organização, a gestão e o controle de atividades administrativas, serviços
de manutenção permanente, serviços de manutenção periódica e serviços técnicos
de obras eventuais.
Os serviços administrativos obedecem a princípios de ordem econômica,
social e financeira e devem compreender o regimento interno do condomínio.
Os serviços de manutenção permanente referem-se às instalações e
equipamentos das partes comuns, que não exigem grande especialização técnica,
podendo ser orientados por profissional habilitado ou operário especializado, na
dependência direta dos serviços administrativos e que devem ser programados em
curto prazo (diário, semanal e / ou mensal).
Já os serviços técnicos de manutenção periódica são dirigidos por
profissionais técnicos, legalmente habilitados ao qual compete à programação em
médio prazo (mensal, anual e / ou quinzenal), a elaboração do respectivo
cronograma físico-financeiro e seu controle, bem como a fiscalização técnica dos
trabalhos.
43
A norma também estabelece algumas restrições para manutenção. Quando
se trata de grandes alterações ou grandes reparos, além do período considerado no
planejamento da vida útil do imóvel, estes devem ser tratados não mais como
manutenção, mas sim como revisão parcial ou total do projeto inicial, dando lugar a
novos projetos e a obras novas.
Para uma eficiente gestão da manutenção, a administração deve fazer o
levantamento das necessidades impostas pela destinação e uso da edificação a seu
cargo, tendo em conta a documentação, as prescrições e a orientação conforme a
norma.
2.4.2 Quando pensar Manutenção Preventiva para Condomínios
Inicialmente pode-se fazer uma analogia entre a indústria e os condomínios
(edifícios).
Na indústria é importante se pensar em manutenção ainda na fase de projeto
e construção dos equipamentos. Nessa etapa os equipamentos devem ser
desenvolvidos de forma a melhorar a mantenabilidade na fase de uso e assim
buscar maior produtividade para fábrica.
Para os edifícios pode-se pensar basicamente da mesma forma, ou seja, em
uma edificação verificam-se dois períodos distintos, à parte de construção e depois o
uso. Enquanto a etapa de construção engloba de modo geral as atividades técnicas
de planejamento projeto e execução, a fase de uso envolve atividades de operação
e manutenção. Estas etapas mantêm uma interdependência na qual as decisões
44
assumidas influenciam o desempenho do edifício, ou seja, na etapa inicial deve-se
pensar na mantenabilidade para depois melhor atender os usuários.
Mas o que acontece é que os responsáveis das construções pensam somente
no custo inicial, ignorando o custo global de obra que é a soma dos custos iniciais,
operação, manutenção e demolição (SEELAY, 1987).
Segundo John (1989) os custos de manutenção, que tem como objetivo
manter a capacidade do edifício em atender a necessidades dos usuários podem
chegar de 1 a 2% dos custos iniciais da construção e geralmente são
desconsideradas na fase inicial.
Sendo assim é fundamental descrever a responsabilidade dos projetistas e
construtores na manutenção, afinal são estes os agentes envolvidos na etapa de
produção dos edifícios.
2.4.2.1 Código de Defesa do Consumidor
Além da garantia legal especificado pelo código civil no artigo 1.245 que trata
de casos de solidez e segurança da edificação o CDC também estabelece a
responsabilidade sobre produto e serviço, questões que possam vir afetar a
integridade física das pessoas. Conforme citado abaixo.
“Art. 12 - O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos”.
45
"Art. 14 - O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos".
Existem também algumas exigências quanto aos prazos de atendimento aos
vícios dos produtos e serviços, também mencionado no CDC.
“Art. 18 - Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com as indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas”.
Tendo em vista os artigos acima citados vê-se a importância e
responsabilidade necessária para os profissionais e empresas que atuam na área de
produtos e serviços.
2.4.2.2 O Projetista e a Manutenção
Os projetistas são os responsáveis em tornar reais as necessidades dos
futuros usuários dos edifícios, porém, muitas vezes por fatores econômicos, técnicos
ou de outra ordem deixam estas necessidades em segundo plano ou até as
abandonam.
A desconsideração das necessidades dos usuários por parte do projetista
podem ser observadas no estudo realizado nos EUA em 1993 (FLORES; BRITO,
2001) no qual mostrou que os projetistas na grande maioria das empresas
pesquisadas não tem conhecimento do desempenho das edificações que projetam e
desconhecem as reclamações dos usuários.
46
Neste contexto os projetistas consideram na maioria das vezes a economia
para os usuários somente na etapa inicial ignorando os custos de manutenção e
operação.
Segundo Gomes (1992), esta desconsideração do custo global do edifício por
parte dos projetistas e construtores pode ser caracterizada, pela ausência de
metodologia. Esta, metodologia, tem como objetivo:
- fornecer suporte para decisões de projeto, explicando as
características dos custos, permitindo comprar diferentes soluções (métodos e
sistemas construtivos).
- Fornecer suporte de orçamento de operação e visões de investimento
em manutenção durante a vida útil de cada solução estudada.
- Permitir a revisão das opções de intervenção, considerando os estudos
de viabilidade econômica.
Segundo Gomes (1992) a metodologia de custo global (custo de produção,
operação, manutenção e demolição) tem como objetivo fundamental garantir a
minimização dos custos durante a vida útil do edifício, permitindo definir os sistemas
e métodos construtivos que apresentam as melhores relações de custo/benefício
entre as diversas alternativas propostas no estágio do projeto.
Seeley (1987) relata que “pequena alterações no estágio de projeto podem
proporcionar um grande impacto nos custos de operação e manutenção do edifício”.
Esse autor considera que ao se projetar ou especificar um componente ou material
para o edifício, o projetista deve buscar responder a questões referentes:
- à acessibilidade (“como pode ser acessado?”);
- à limpeza (“como pode ser limpo?”);
47
- à durabilidade (“como vai deteriorar-se?”)
- à facilidade de substituição (“como pode ser substituído?”).
Cremonini (1989) e Mills (1980) sugerem outros dois questionamentos
referentes às necessidades dos usuários:
- “Como podem evoluir as necessidades dos usuários?”;
- “O usuário pode arcar com a manutenção da solução proposta?”;
Mas além destes questionamentos, os projetistas devem especificar os
materiais baseados nos critérios de desempenho. E, assim, como conseqüência
prescrever a periodicidade de manutenção dos componentes que deve constar no
manual do proprietário para estabelecer indiretamente uma forma de comunicação
entre projetistas construtores, proprietários e equipe de manutenção, para ocorrer
uma harmonização dos interesses e troca recíproca de conhecimentos. (SEELEY,
1987).
2.4.2.3 O Construtor e a Manutenção
Depois da etapa do projeto inicia-se a segunda parte que é a construção.
Essa etapa inicia-se com a compra dos materiais e envolve a seleção de
fornecedores que devem possuir certificado de qualificação de laboratórios idôneos
que garantem o cumprimento das exigências de normalização nacional ou
internacional (RESENDE, 2004).
Na compra de materiais não deve ser levado em conta somente o custo da
aquisição e a aparência, e sim o seu desempenho, e para isso deve-se ter pessoa
capacitada para exercer esta tarefa.
48
Outro fator importante é definir o tipo da mão de obra, própria ou
subempreitada. Mas independendo do tipo de mão-de-obra, um fator importante
para a qualidade da obra é a forma de controle de como esta se realizam as
atividades e os prazos, entre outras. Portanto é necessário que as construtoras
tenham suas ferramentas para controle destas atividades.
Eventualmente, na construção podem ocorrer mudanças do projeto original
em alguns sistemas. Estas alterações devem ser repassadas a equipe de projeto
para adequação e elaboração de “as-built” (como construído) possibilitando a
entrega dos projetos na forma mais atualizada aos condomínios, para que quando a
manutenção for necessária, se tenha uma melhor eficiência do serviço.
2.4.3 Por que Manutenção Preventiva para Condomínios
Tendo em vista a qualidade de vida para moradores dos condomínios, de
acordo com a Norma de Manutenção de Edificações (NBR 5674, ABNT,1999) e
também documento do IBAPE - SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia), temos os seguintes aspectos:
Segurança: Verificar, de modo amplo, toda e qualquer situação que exponha
a edificação, os ocupantes do edifício ou mesmo elementos ou pessoas externas à
edificação a algum risco de dano.
Estabilidade: Verificar as condições de equilíbrio das estruturas observando
alinhamentos, prumos, nivelamentos, rigidez e deformações. Aplica-se não só à
estrutura, mas a todos os elementos que compõem a construção, inclusive as
instalações.
49
Integridade: Identificar a existência de trincas ou fissuras, corrosão,
desagregação, falhas de ligação ou fixação que comprometam as construções
quanto à sua condição de manter-se sólida e coesa. Observar também eventuais
ocorrências de mutilação de sistemas ou elementos componentes.
Estanqueidade: Capacidade da construção em vedar ou conter a passagem
de fluídos entre os meios externo e interno ou entre compartimentos e instalações da
construção.
Uso, Funcionamento e Ocupação: Verificar se a construção está sendo
utilizada e solicitada de forma coerente com suas características e com a finalidade
a que se destina, se está atendendo às funções básicas a que se propões e se
apresentam condições satisfatórias de controle e manuseio de seus sistemas.
Conservação: Analisar o comprometimento dos sistemas construtivos frente
aos desgastes a que se expôs durante sua vida e aos procedimentos e medidas de
manutenção.
Estéticos: Observar se há prejuízos ao aspecto visual da construção quanto
ao seu conjunto arquitetônico ou à sua aparência em manter-se agradável e
harmônica.
Conforto: Analisar a situação referente às condições de salubridade
proporcionada pela construção e seu entorno aos ocupantes do edifício, observando
se os níveis de ruído e luminosidade, temperatura, ventilação e insolação,
circulação, acesso e ergonomia.
Organização: Observar a apresentação geral dos sistemas construtivos
principalmente em suas instalações, e as interferências entre estes diversos
50
sistemas. Verificar também eventual ocupação ou usos inconvenientes ou
impertinentes.
Não só pensando em aspectos qualitativos para manutenção preventiva, mas
também, é muito importante considerar a durabilidade dos edifícios.
Normalmente uma edificação de grande porte leva aproximadamente três
anos para ser construída e, segundo o Código Civil, tem cinco anos de garantia das
instalações pela empresa que executou os serviço.
" Art. 1245 - Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo, exceto, quanto a este, se, não o achando firme, preveniu em tempo o dono da obra."
Desde a concepção os edifícios estão submetidos a inúmeros agentes de
deterioração. Esses agentes se não forem tratados virão afetar a vida útil do
condomínio. Uma construção é executada pensando numa durabilidade. Porém para
que ela consiga atingir sua vida útil é necessário realizar atividades de manutenção
nos vários sistemas subsistemas e componentes.
Entretanto, essas atividades não têm como objetivo repor o desempenho
inicial do edifício, uma vez que sempre existe uma perda residual, ou seja, uma
deterioração irreversível (LICHTENSTEIN, 1985). Essas atividades têm por objetivo
recompor parcialmente o desempenho inicial possibilitando que os edifícios atinjam e
até mesmo superem a vida útil planejada como demonstra a figura 6.
51
FIGURA 6 – RECUPERAÇÃO DE PARTE DO DESEMPENHO DA EDIFICAÇÃO. Fonte: Adaptado de JOHN; CERMONINI, 1989.
Apesar de existir em diversos fatores que mostram a necessidade da
manutenção preventiva ela ainda é pouco utilizada nos condomínios.
2.5 APLICAÇÕES CONHECIDAS DE MANUTENÇÃO EM CONDOMÍNIOS
A seguir seguem exemplos de experiências com a manutenção preventiva.
Observam-se aspectos distintos, mas todas mostram a importância da manutenção
preventiva.
2.5.1 Caso São Paulo – SP
O Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE) com
sua entidade filiada no estado de São Paulo é um dos órgãos de classe mais
atuantes de todo o território nacional. Congregando profissionais de diversas áreas
52
da Engenharia e da Arquitetura. O IBAPE/SP desenvolve estudos e normas
buscando aprimoramento e criação de cultura técnica voltada àqueles que se
dedicam a atuar nas áreas de engenharia de avaliações e perícias.
Baseado no texto normativo publicado pela ABNT (Associação Brasileira de
Normas Técnicas - NBR-5674) em setembro de 1999, o instituto lançou uma norma
chamada: “Avaliações e Perícias”, com o objetivo de disciplinar a atividade técnica
denominada inspeção predial. Ou seja, estabelece um regramento que deve ser
observado pelo profissional habilitado que vai diagnosticar o estado geral existente,
bem como indicar as providências que deverão ser encaminhadas no âmbito da
manutenção.
Esta norma fixa as diretrizes, os conceitos, a terminologia, as convenções, as
notações, os critérios e os procedimentos relativos à inspeção predial, cuja
realização é de responsabilidade e da exclusiva competência dos profissionais,
engenheiros e arquitetos, legalmente habilitados pelos Conselhos Regionais de
Engenharia, Arquitetura e Agronomia – C.R.E.A.s –, de acordo com a Lei Federal
5194 de 21/12/1966 e resoluções do CONFEA. (IBAPE SP, 2001).
2.5.2 Caso Belo Horizonte - MG
Para o Edifício Residencial Florensa foi desenvolvido um manual de uso e
manutenção para os proprietários. O objetivo deste manual é fornecer todos os
dados e informações necessárias ao correto uso e manutenção do imóvel adquirido,
para que o proprietário possa usufruir e conservar adequadamente o seu imóvel,
conseqüentemente, valorizar seu patrimônio.
53
Fazem parte deste documento, além de instruções e informações, nomes,
endereços e telefones dos projetistas, construtores, fabricantes e fornecedores de
serviços, materiais e equipamentos utilizados para a construção do edifício. Tal
medida visa simplificar o atendimento ao condomínio, possibilitando o contato direto
com a empresa responsável pela fabricação e instalação de materiais,
equipamentos, serviços, etc.,
Neste manual foram abordados diversos assuntos. Seguem alguns exemplos
das explanações abordadas no documento:
1) Conservação das instalações – fundações, paredes, esquadrias
de alumínio, impermeabilizações, vedações, instalações
elétricas, telefônicas hidráulicas, louças, metais, etc.
2) Providências de emergências – princípio de incêndio, vazamento
em tubulação hidráulica, vazamento em tubulação de esgoto,
entupimentos, curto-circuito, parada de elevadores, vazamento
de gás, etc.
Neste manual, percebe-se grande oportunidade para que as construtoras
possam garantir a conservação das instalações, mas sem desconsiderar a
responsabilidade dos proprietários. Após a entrega de uma obra o manual deve ser
entregue a eles ou às administradoras que ficam responsáveis por cumprir os
cuidados estabelecidos no manual (MANUAL FLORENSA, 2003).
54
2.5.3 Caso Rio de Janeiro - RJ
Em uma reportagem publicada pela revista da ABRAMAN (Associação
Brasileira de Manutenção), foram abordados diversas informações sobre o serviço
de manutenção predial.
Esta área especifica de manutenção é hoje vista como um desafio para
aquelas empresas e instituições que buscam a qualidade e a excelência. Os tipos de
manutenções prediais aplicadas não apresentam muitas diferenças sejam eles
aplicados em instituições hospitalares, públicas, privadas, administradoras de
condomínios, aeroportos, hotéis ou escritórios de grandes empresas.
Em geral devem ser aplicadas duas formas de manutenção: preditiva e
preventiva. A manutenção deve ser uma busca contínua de excelência com
programas anuais, preventivos e preditivos que devem ser elaborados para
checagens de cada equipamento, dentro de apartamentos, salões de convenções,
salão de festas, etc. Porém as diversas áreas em que são feitas as manutenções
prediais ainda estão longe do padrão de excelência. O brasileiro vem se tornando
mais consciente em relação aos processos de manutenção, contudo, ainda esta
longe de encarar a manutenção como um benefício real que evite prejuízos ou
mesmo acidentes.
Algumas experiências mostram que na manutenção de edificações as
instalações hidráulicas despendem os maiores custos e esforços, e que boa parte
das ocorrências corretivas têm origem nessa área. A implantação da gerência das
edificações, similar à gerência de equipamentos praticada na indústria, permite
acompanhar a evolução dos defeitos e escolher o melhor momento para planejar os
reparos e o respectivo custeio. Esse conhecimento e a possibilidade de prevenir
55
uma ocorrência mais grave possui muito valor, uma vez que se precisa das
instalações em condomínios o dia todo.
Todas as áreas dentro da manutenção predial merecem atenção, pois há uma
interdependência entre seus funcionamentos. A melhor metodologia para a
conservação dos condomínios é aquela na qual se faz o acompanhamento rotineiro
das instalações através da visualização e/ou da experiência de profissionais. A
experiência dos profissionais é de grande importância para a detecção de possíveis
problemas não previstos e que se apresentem fora dos prazos definidos pelos
procedimentos preditivos e/ou preventivos.
A falta de padronização e baixa qualidade dos materiais os principais
responsáveis a serem apropriados ao custo de manutenção. O custo deve guardar
uma relação com a criticidade do objeto a manter. A relação custo-benefício deve
sempre ser analisada.
Empresas que buscam constantemente qualidade e eficiência das operações
em manutenção predial em condomínios apresentam excelentes resultados. Nestas
empresas a gestão dos equipamentos não apresenta nenhuma situação
excepcional, mostrando claramente o fruto da intensa aplicação de métodos
preventivos e preditivos. Esforços atuais se direcionam para itens relativos à
edificação, tais como recuperação de estruturas, tubulações embutidas em
estruturas de concreto e/ou enterradas (sob lajes e/ou na terra), recuperação de
impermeabilização de grandes áreas, etc.
A busca de metodologia de manutenção preventiva e preditiva para as
edificações permitem atuar de modo pró-ativo na gerência de defeitos (REVISTA
ABRAMAN, 2001).
56
2.5.4 Caso Curitiba – PR
Em reportagem publicada pelo jornal Gazeta do Povo, foi apresentado projeto
para manutenção preventiva para edifícios.
O programa para preventiva contempla planos de manutenção onde os
condomínios que aderirem ao serviço terão direito à visita de arquitetos, vistorias,
elaboração de orçamentos, laudos e pareceres técnicos, planejamentos,
orientações, consultorias e supervisão técnicas. Segundo o criador do projeto, o
arquiteto Paulo Henrique a idéia é incentivar os condomínios a investirem em
manutenção preventiva feita por profissionais especializados.
Os planos de manutenção são compostos por 10 tipos de serviço, e os
condomínios poderão escolher entre 23 profissionais cadastrados, para apontar os
problemas do edifício, orientar quais são as reformas necessárias e supervisionar as
obras. Os serviços de execução, instalação, manutenção de equipamentos,
fiscalização de obra e perícia não estão inclusos entre os serviços cobertos
(GAZETA DO POVO, 1° FEVEREIRO 2004).
57
3 ESTUDO DE CAMPO
Para identificar os equipamentos que mais dão problemas e verificar o estado
da manutenção preventiva nos condomínios foram planejados estudos de campo
com a realização de vistorias em oito condomínios residenciais da cidade de
Curitiba, escolhido através dos contatos com pessoas conhecidas.
3.1 METODOLOGIA PARA INSPEÇÃO
Foi desenvolvido um roteiro para ser usado durante as visitas, conforme
apresentado a seguir:
− Laje cobertura/Área de telhado;
− Caixa de água superior;
− Barrilete;
− Casa de máquinas;
− Subsolo/Garagem;
− Casa de Bombas;
− Caixa de água inferior;
− Áreas de circulação;
− Áreas de estacionamento;
− Fachada.
Esta seqüência apresentada foi utilizada a fim de que todas as partes do
condomínio fossem visitadas e os dados coletados no menor tempo possível.
58
Para levantamento dos dados esperados foi primeiramente construído
questionário piloto (APÊNDICE A) e após teste de campo, esse foi ajustado para que
as visitas aos condomínios fossem mais objetivas, otimizando a verificação dos itens
necessários.
3.1.1 Dados de identificação
Os dados de identificação servem para localizar e caracterizar os condomínios.
Como alguns edifícios solicitaram para não serem identificados os campos com
nome e endereços não serão mostrados e será colocada uma seqüência numérica.
Conforme a figura 7.
Nome do Edifício:
Rua:
Bairro:
Padrão da edificação: [ ] Alto [ ] Médio [ ] Baixo
Número de moradores [ ]
Contato no condomínio:
Qual a idade do condomínio?
[ ] até 5 anos
[ ] de 5 até 19 anos
[ ] de 20 até 40anos
[ ] acima de 40 anos
Qual documentação disponível no condomínio
[ ] Memorial descritivo
[ ] Projeto Hidráulico
[ ] Projeto Elétrico
[ ] Projeto Telefônico
[ ] Outros projetos (fundações...)
59
FIGURA 7 - MODELO PADRÃO PARA IDENTIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO. Fonte: A equipe.
3.1.2 Questionário
Servem para levantamento de dados. Os itens “A” “B” “C” “D” “E” são
perguntas destinadas ao representante do condomínio que acompanha a visita e os
itens “F” “G” são preenchidos pelos alunos. O questionamento foi padronizado para
sistemas e subsistemas, de forma que após o término das pesquisas fosse possível
estratificar as informações. Conforme figura 8.
Como melhorar conscientização quanto conservação das instalações?
[ ] Palestras
[ ] Cursos/Seminários
[ ] Manuais de orientação
[ ] legislação mais rígida
[ ] _________________
Porque não é feita manutenção em todas as instalações?
[ ] Não é preciso
[ ] Não existe orientação
[ ] Não existem recursos
A. É feito manutenção(no equipamento ou instalação)
[ P] Preventiva
[ C] Corretiva
[ CP] Corretiva Planejada
B. Teve algum problema? (com o equipamento ou instalação )
[ S ] Sim
[ N ] Não
C. O serviço de manutenção é especializado?
[ S ] Sim
[ N ] Não
60
FIGURA 8 - QUESTIONÁRIO PARA LEVANTAMENTO DE DADOS. Fonte: A equipe.
Os critérios adotados para julgamento do questionário apresentado acima
foram desenvolvidos com argumentações qualitativas, conforme descrito abaixo.
A) Tipo de manutenção aplicada.
Preventiva – Manutenção realizada em períodos programados
Corretiva – Manutenção realizada somente quando o equipamento quebra
Corretiva Planejada – Manutenção realizada por decisão do condomínio.
D. Qual a importância de se fazer manutenção preventiva?
[ M ] Muito importante
[ I ] Importante
[ P ] Pouco importante
[ N ] Nenhuma importância
E. Existe orientação para execução para fazer manutenção?
[ S ] Sim
[ N ] Não
F. Qual o estado de conservação? (do equipamento ou instalação)
[ O ] Ótimo
[ B ] Bom
[ R ] Regular
[ P ] Péssimo
G. Como é o acesso para manutenção?
[ O ] Ótimo
[ B ] Bom
[ R ] Regular
[ P ] Péssimo
61
B) Ocorrência de problema.
Se o subsistema apresentou algum problema até momento a resposta é “sim”,
caso não tenha apresentado problemas é “não”.
C) Serviço de manutenção especializado.
Se as empresas ou pessoas que realizam a intervenção nos subsistemas são
certificadas e reconhecidas por órgãos competentes à resposta é “sim”, caso estas
empresas não são registradas a respostas é “não”.
D) Importância de fazer manutenção preventiva.
Neste item serão perguntas diretas sobre cada subsistema em relação à
importância de realizar a manutenção preventiva. Sendo que o entrevistado terá
quatro alternativas: muito importante, importante, pouco importante e nenhuma
importância.
E) Existência de orientação para execução manutenção.
Se o entrevistado responder que teve alguma orientação de algum órgão,
como: SECOVI, manual do proprietário, etc. a resposta é “sim”, caso ninguém o
orientou a resposta é não.
F) Estado de conservação.
Ótimo: não tem nenhuma imperfeição, quanto à pintura, sujeira, deformações
e oxidação dos componentes.
62
Bom: pode apresentar uma aparência de usado, mas os componentes devem
estar limpos, o subsistema estar organizado, não deve ter presenças de defeito e no
máximo uma única falta de identificação.
Regular: Se os subsistemas apresentarem um aspecto de sujo. Existir
componentes levemente soltos, mal fixados, oxidados, desorganizados, pouca
identificação, trincas e vazamentos.
Péssimo: Se o subsistema apresentar-se sujo, danificado, comprometido pelo
tempo. Se os componentes apresentarem oxidação, imperfeição, identificação
errada, completamente desorganizados, desprotegidos, expostos a fatores externos.
G) Acesso para manutenção
Ótimo: Se o acesso não apresentar obstáculos, não deve ter objetos jogados
no meio do caminho. Para acesso não precisa ficar se desviando das coisas e nem
se abaixar. O local deve ter uma boa iluminação.
Bom: Se o acesso apresentar até um obstáculo, ter até um objeto no
caminho, no acesso pode-se abaixar um pouco. O pode até ter luz fraca.
Regular: Se o acesso ao local apresentar alguns obstáculos, se tem dois ou
três objetos jogados no local, se a visualização exigir lanterna.
Péssimo: Se o acesso ao local apresentar muitos obstáculos, se tem vários
objetos jogados no local, se a visualização exigir lanterna, se existir risco de acidente
no local.
63
3.1.3 Apresentação dos resultados
Servem para registro dos dados coletados. Foi elaborado tabela com os
principais sistemas e subsistemas que foram escolhidos como escopo do trabalho.
Mostrado na figura 9.
FIGURA 9 - TABELA PARA TABULAÇÃO DOS DADOS DE CAMPO. Fonte: A equipe.
Para as visitas foi utilizado como apoio uma câmera fotográfica para registro
dos dados e lanterna para facilitar visualização em alguns sistemas e/ou
subsistemas.
Sistema Subsistema A B C D E F G Hidráulico Caixa de Água Super. Cisterna Instalação de Água Fria Barrilete Eletromecânico Conjunto Elevador Sala de Máquinas Iluminação/Tomadas Quadros de Distribuição Bombas de Recalque Quadro das Bombas Entrada de Energia Civil Laje Cobertura Impermiabilização/Revestimento Trincas/Deformações Estrutura Fachada Segurança SPDA Extintor Hidrante Interfones Rede de TV Porta Corta Fogo Iluminação de Emergência Portão Eletrônico Aquecimento Central de Gás
64
Os resultados obtidos nas pesquisas de campo estão apresentados no
Apêndice B. A apresentação traz a identificação do condomínio, tabela com
respostas e as fotos de alguns subsistemas comentadas. Essas fotos têm por
objetivo auxiliar a montagem dos PMP’s, IT’s e também na montagem de relatório
com principais não conformidades encontradas durante as visitas nos condomínios.
65
4 ANÁLISE DADOS DO ESTUDO DE CAMPO
Foram feitos estudos de campo em edifícios com idade entre 12 (doze) a 25
(vinte cinco) anos. Os resultados são extraídos a partir da análise 187 (cento e
oitenta e sete) subsistemas. Os gráficos a seguir apresentam dados estatísticos
retirados das tabelas do Apêndice B.
4.1 RESULTADOS GERAIS
Por análise do gráfico 1 percebe-se que a maioria das intervenções realizadas
são corretivas.
GRÁFICO 1- TIPOS DE MANUTENÇÃO QUE REALIZADA NOS CONDOMÍNIOS. Fonte: A equipe
38%
50%
12%
Preventiva Corretiva Corretiva Programada
66
Por análise do gráfico 2 percebe-se que a ocorrência de problemas nos
subsistemas é elevada.
GRÁFICO 2 - TEVE PROBLEMA NOS EQUIPAMENTOS Fonte: A equipe.
Por análise do gráfico 3 percebe-se que as atividade de manutenção
realizadas nos condomínios estão sob responsabilidade de pessoas ou empresas
não especializadas.
GRÁFICO 3 - EMPRESA ESPECIALIZADA Fonte: A equipe.
61%
39%
SIM NÃO
49%51%
SIM NÃO
67
Por análise do gráfico 4 observa-se que os usuários dos condomínios na sua
maioria, ainda, acreditam que a prevenção é importante ou muito importante. Mas,
por outro lado, existe ainda, um grande número de pessoas que não compreendem
a importância de se realizar a preventiva nos subsistemas.
GRÁFICO 4 - IMPORTÂNCIA DE FAZER MANUTENÇÃO PREVENTIVA Fonte: A equipe.
Na análise do gráfico 5 percebe-se que a maioria dos síndicos não estão
orientados para realizar a manutenção preventiva.
GRÁFICO 5 - EXISTE ORIENTAÇÃO PARA MANUTENÇÃO PREVENTIVA Fonte: A equipe.
26%
29%
28%
17%
Muito importante Importante Pouco importante Nenhuma importância
21%
79%
SIM NÃO
68
Por análise do gráfico 6 nota-se que quase metade dos subsistemas se
encontram em estado regular ou péssimo de conservação.
GRÁFICO 6 - ESTADO DE CONSERVAÇÃO DO SISTEMAS Fonte: A equipe
Analisando do gráfico 7 observa-se que uma parte considerável dos
condomínios tem condições regulares ou péssimas de acesso para manutenção.
GRÁFICO 7 - ACESSO PARA A MANUTENÇÃO DOS SISTEMAS Fonte: A equipe.
14%
40%
36%
10%
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48%
ÓTIMA BOM REGULAR PÉSSIMO
69
4.2 RESULTADO POR SUBSISTEMA
Os próximos gráficos apresentam dados estatísticos detalhados por
subsistemas. Para restringir a análise será considerada uma amostra de 10 (dez)
subsistemas.
Os gráficos 8, 9 e 10 mostram os tipos de manutenção que são realizadas
nos condomínios. Observa-se que número de subsistemas que é realizada 100 % da
preventiva é baixo sendo que a maioria é feita corretiva. Como exemplo no gráfico 9
percebe-se que a manutenção é feita no portão somente quando ocorre a quebra.
GRÁFICO 8 - ATIVIDADES DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA Fonte: A equipe
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GRÁFICO 9 - ATIVIDADES DE MANUTENÇÃO CORRETIVA Fonte: A equipe
GRÁFICO 10 - ATIVIDADES DE MANUTENÇÃO CORRETIVA PROGRAMADA Fonte: A equipe
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71
Pode-se observar no gráfico 11 que existe um número elevado de
subsistemas que apresentam falhas de manutenção, mesmo que ainda exista
preventiva em alguns destes, conforme já mostrado no gráfico 8.
GRÁFICO 11 – OCORRÊNCIA DE FALHAS NA MANUTENÇÃO Fonte: A equipe
O gráfico 12 demonstra que os subsistemas não são atendidos plenamente
por empresas especializadas.
GRÁFICO 12 – MANUTENÇÃO REALIZADA POR EMPRESAS ESPECIALIZADAS Fonte: A equipe
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72
Os gráficos 13, 14, 15 e 16 demonstram a importância que os usuários dão para
manutenção preventiva. Pode-se observar que nenhum subsistema é considerado
plenamente importante.
GRÁFICO 13 – MANUTENÇÃO PREVENTIVA É MUITO IMPORTANTE Fonte: A equipe
GRÁFICO 14 - MANUTENÇÃO PREVENTIVA É IMPORTANTE Fonte: A equipe
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73
GRÁFICO 15 - MANUTENÇÃO PREVENTIVA É POUCO IMPORTANTE Fonte: A equipe
GRÁFICO 16 - MANUTENÇÃO PREVENTIVA NÃO TEM NENHUMA IMPORTÂNCIA. Fonte: A equipe
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74
Os gráficos 17 e 18 mostram para quais subsistemas existem e para quais
não existem orientação para realizar manutenção preventiva.
GRÁFICO 17 - EXISTE ORIENTAÇÃO PARA REALIZAR MANUTENÇÃO PREVENTIVA Fonte: A equipe
GRÁFICO 18 – NÃO EXISTE ORIENTAÇÃO PARA REALIZAR MANUTENÇÃO PREVENTIVA Fonte: A equipe
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75
Os gráficos 19, 20, 21, e 22 mostram o estado de conservação dos
subsistemas. Algo que pode ser alarmante é o alto número de subsistemas em
estados regular ou péssimo de conservação.
GRÁFICO 19 - ÓTIMO ESTADO DE CONSERVAÇÃO. Fonte: A equipe
GRÁFICO 20 - BOM ESTADO DE CONSERVAÇÃO. Fonte: A equipe
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76
GRÁFICO 21 - ESTADO DE CONSERVAÇÃO REGULAR. Fonte: A equipe
GRÁFICO 22 - PÉSSIMO ESTADO DE CONSERVAÇÃO. Fonte: A equipe
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77
Os gráficos 23, 24, 25 e 26 mostram como é o acesso para manutenção.
Pode-se observar que neste item temos alguns exemplos em que deveria ter um
excelente acesso, mas não ocorre isso, exemplo os hidrantes.
GRÁFICO 23 - ÓTIMO ACESSO PARA MANUTENÇÃO. Fonte: A equipe
GRÁFICO 24 - BOM ACESSO PARA MANUTENÇÃO. Fonte: A equipe
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GRÁFICO 25 – ACESSO PARA MANUTENÇÃO REGULAR. Fonte: A equipe
GRÁFICO 26 – PÉSSIMO ACESSO PARA MANUTENÇÃO. Fonte: A equipe
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79
4.3 RESULTADOS DETALHADOS.
Para realizar análise de 3 subsistemas será confrontada as perguntas do
questionário, no intuito de observar a influencia de uma resposta sobre a outra.
Observando o gráfico 27, percebe-se que todos os elevadores tem
manutenção preventiva, porém, todos apresentam problemas constantes. Nesse
aspecto podem-se levantar os seguintes questionamentos:
1) Como a preventiva dos elevadores está sendo feita?
2) Os técnicos estão realmente qualificados para exercer o trabalho?
Outro fator importante verificado é que o estado de conservação dos
elevadores não é dos melhores, se considerarmos sua importância e freqüência de
utilização. O que fica evidenciado nesta análise é que os serviços de manutenção
nos elevadores ainda tem muito que melhorar.
GRÁFICO 27 - RESUMO DA INSPEÇÃO NO ELEVADOR Fonte: A equipe
100% 100%88% 88%
75% 75%63%
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No gráfico 28, percebe-se que não existe manutenção preventiva para os
portões, e por conseqüência, teve-se problema em 100% dos casos. Além da
completa falta de orientação para os síndicos, estes têm pouco controle sobre as
empresas que prestam a manutenção.
GRÁFICO 28 - RESUMO DA INSPEÇÃO NO PORTÃO ELETRÔNICO Fonte: A equipe
Por análise do gráfico 29, percebe-se que não existe uma boa orientação para
realização de manutenção preventiva e os problemas ocorrem em 100% dos casos.
Apesar de se ter empresas especializadas, na maioria das vezes o subsistema não
apresenta bom estado de conservação.
57% 57%
100%100%100%100%
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81
GRÁFICO 29 - RESUMO DA INSPEÇÃO NA BOMBA DE RECALQUE. Fonte: A equipe
4.4 RESULTADOS DOS DADOS DE IDENTIFICAÇÃO
Como alguns edifícios solicitaram para não serem identificados os campos
com nome e endereços não serão mostrados ao invés disto os condomínios serão
identificados por uma seqüência numérica.
GRÁFICO 30 – IDADE DOS CONDOMÍNIOS Fonte: A equipe
100%
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75% 75%
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82
Observa-se no gráfico 31, que não existe todos os documentos necessários
para realizar a manutenção preventiva nos condomínio.
GRÁFICO 31 - DOCUMENTAÇÃO PRESENTE NO CONDOMÍNIO Fonte: A equipe
O gráfico 32 mostra informações pertinentes a aplicação da manutenção
preventiva nos condomínios. Sendo que um dos caminhos a seguir é melhorar a
conscientização dos moradores e a divulgação de informações com cursos e
seminários.
GRÁFICO 32 - CONSCIENTIZAÇÃO QUANTO CONSERVAÇÃO DAS INSTALAÇÕES Fonte: A equipe
100% 100%
75% 75%
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83
O gráfico 33 mostra que a falta de orientação é um dos principais motivos,
pelo qual não se faz a manutenção preventiva nos subsistemas.
GRÁFICO 33 - PORQUE NÃO E FEITA MANUTENÇÃO EM TODAS AS INSTALAÇÕES Fonte: A equipe
63%
25%
13%
0%0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
Não existeorientação
Não existemrecursos
Custo + Empresacompetente
Não é preciso
84
5 PROPOSTA DE METODOLOGIA DE MANUTENÇÃO PARA CONDOMÍNIOS
Quando se fala em manutenção preventiva logo se associa a sua aplicação a
indústria onde se encontram instrumentos de alta tecnologia visando manter
equipamentos e garantir produtividade. A proposta é trazer esta ferramenta para o
uso em condomínios.
Para condomínios empresas especializadas podem prestar serviço de
manutenção preventiva com planos específicos e com uma estrutura completa para
melhor atender os síndicos e moradores.
5.1 CONHECENDO A NOVA ESTRUTURA DE PREVENTIVA
A seguir será apresentada estrutura para aplicação de manutenção preventiva
em condomínios, também será explorado o plano de manutenção.
Para auxiliar o desenvolvimento do trabalho que fornece uma idéia para
gestão de preventiva será utilizado ferramenta de qualidade “5W + 2H” (BARNES,
RALPH M,1997) que tem como objetivo diagnosticar e esclarecer problemas e
situações determinando a abrangência do problema e o universo de idéias a serem
considerados. Para descrição das idéias são considerados: “O que?”, “Quem?”,
“Quando?”, “Quanto?”, “Aonde?”, “Porque?” e o “Como?” do problema.
85
5.1.1 O quê?
O problema tratado é a falta de conservação dos condomínios residenciais da
cidade de Curitiba e a falta de planejamento para a realização das atividades de
manutenção.
Percebe-se que a manutenção predial está passando por alterações
significativas, aonde a realidade mostra projetos arquitetônicos sofisticados, mas
com baixa manutenibilidade; falta de uma política de manutenção desde a
concepção do empreendimento; ausência de documentos de implantação
atualizados; e coordenação de paradas de manutenção. Outras dificuldades neste
caminho são apresentadas tais como a contratação de empresas eficientes para
manutenção e a capacitação da mão-de-obra.
5.1.2 Quem?
Uma empresa responsável pela gestão da manutenção nos condomínios
englobando serviços corretivos e preventivos. A empresa oferece uma equipe
especializada para atuar nas diversas instalações ou equipamentos do condomínio.
A implantação da gerência das edificações, similar à gerência de equipamentos
praticada na indústria, permite acompanhar a evolução dos defeitos e escolher o
melhor momento para planejar os reparos e o respectivo custeio.
Um exemplo desta estrutura pode ser: engenheiros, técnicos, auxiliares,
como representado na figura 10.
86
FIGURA 10 - EXEMPLO DE ORGANOGRAMA PARA GESTÃO DA MANUTENÇÃO PARA OS CONDOMÍNIOS Fonte: A equipe
Esta empresa presta serviços para vários condomínios, através de contratos
firmados de acordo com a necessidade de cada cliente.
5.1.3 Como?
A proposta para tratar o problema é aplicar nos condomínios um sistema de
gestão de preventiva controlado por empresa especializada.
Essa empresa deve levantar as necessidades de cada condomínio e realizar
estudo de caso, ou seja, cada condomínio deve ter suas instalações analisadas e
com as informações coletadas devem ser feitos os planos de manutenção
preventiva, contemplando todas os sistemas e subsistemas da edificação. O plano
de manutenção deverá conter as ficha de preventiva e instruções de trabalho para
os técnicos e para os funcionários do condomínio.
Gerente de Manutenção
Eng. Civil
Eng. Eletricista
Eng. Mecânico
Tec. Mecânico
Tec. Edificações Tec. Eletrotécnico
Aux. Edificações Aux. Eletrotécnico
Aux. Mecânico
87
5.2 OS PLANOS DE MANUTENÇÃO
Os planos terão os seguintes itens:
- Nome do condomínio
- Área de trabalho
- Descrição do sistema e subsistemas
- Componentes de cada subsistema
- Ação a realizar em cada componente
- Tempo para realizar ação
- Periodicidade
- Estado da Máquina
- Valores limites
- Descrição dos instrumentos utilizados para trabalho
- Instrução de trabalho (procedimento) para atividades específicas
- Identificação do responsável pela execução do trabalho (especialidade)
Para facilitar a organização do plano de manutenção preventiva, foi
construída uma planilha que apresenta campos bem definidos, conforme mostrado
abaixo.
88
FIGURA 11 - PMP – PLANO DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA Fonte: A equipe
Descrição dos campos do plano:
01) Condomínio: neste campo entra a identificação do condomínio como
nome e endereço.
02) Área: este campo serve para situar e focalizar melhor o equipamento
dentro do condomínio. Principais áreas definidas são:
- Topo do edifício
- Pavimentos comuns
- Sub-solo
- Térreo
03) Sistemas: descrevem os principais grupos e/ou instalações encontradas
em um condômino, dividindo os equipamentos e instalações como descritos a
seguir:
89
- sistema hidráulico
- sistema eletromecânico
- sistema civil
- sistema de segurança
- sistema de aquecimento.
04) Subsistemas: este campo mostra o conjunto de equipamentos que
pertence para cada sistema.
05) Componentes: neste campo são detalhados os subsistemas. São listados
todas os itens e as partes que precisam ser verificadas durante as preventivas.
06) Ação a realizar: para cada componente devem ser listadas todas as
intervenções a serem realizadas explicando como fazer a manutenção. O objetivo de
se ter ações definidas item a item é impedir a ocorrência de falhas verificando o
equipamento por completo.
07) Tempo previsto: para cada ação a realizar será determinado tempo
padrão para execução do serviço. O tempo de verificação é de grande importância
para definição dos planos, pois está diretamente ligada a custos de mão-de-obra
necessária para os serviços de manutenção. Para determinação deste tempo são
considerados: histórico de intervenções, conhecimento (Know how) dos
mantenedores e dicas de fabricantes e normas.
08) Periodicidade: neste campo fica definida a programação das intervenções.
A freqüência de verificação é de grande importância para definição dos planos, pois
está diretamente ligada a custos de mão-de-obra necessária para os serviços de
manutenção. Para determinação da periodicidade das intervenções é importante
considerar: histórico de intervenções, conhecimento (know how) dos mantenedores,
90
recomendações dos fabricantes e normas. Outros itens não técnicos que também
precisam ser considerados para determinação da periodicidade são as exigências
dos moradores para manter a qualidade de vida, segurança e conforto visual
(conforme item 2.4.1).
09) Estado da máquina: neste campo fica definido se a máquina deve estar
em funcionamento ou não para realizar atividade da manutenção preventiva.
10) Valores limites: para verificação dos componentes serão pré-
determinados critérios para medir e avaliar o estado de conservação e
funcionamento. Estes valores servem para facilitar as verificações.
11) Instrumentos: neste campo serão especificados os instrumentos e
materiais necessários para realizar as verificações.
12) Instrução de Trabalho (Procedimentos): neste campo terá a identificação
da instrução de trabalho (gama) para execução de cada atividade. As instruções de
trabalho têm o objetivo de detalhar de maneira especifica como fazer a manutenção.
Normalmente estes procedimentos servem para leigos (zeladores) que não possuem
conhecimento especializado e também para técnicos quando a atividade requerer
maior vigor e cuidado para execução. A definição dos campos desta ficha esta
descrito no Apêndice C.
13 e 14) Zelador ou técnico: neste campo é somente marcado com um “X”
para identificar quem ira desenvolver a atividade.
15) Especialidade: neste campo será identificada a pessoa responsável pela
execução da inspeção podendo aparecer o zelador, síndico ou algum funcionário do
condomínio. No caso de técnico deverá ser apresentada a especialidade necessária:
mecânica, civil ou elétrica.
91
Para execução do PMP desenvolveu-se Fichas de Preventiva para
Funcionários e Técnicos. Também foi criado Ordem de Serviço para trabalhos
corretivos. Para melhor entendimento segue descrição abaixo.
Ficha de Preventiva do Funcionário - Mensal: Será a atividade que o zelador
preferencialmente irá desenvolver no condomínio, ou seja, são atividades de
manutenção simples que utilizem os cinco sentidos. Para que o funcionário tenha as
informações necessárias para executar estas atividades ele deverá ser treinado
pelos técnicos de manutenção. A definição dos campos desta ficha está descrito no
Apêndice C.
Ficha de Preventiva do Técnico – Mensal: Será a atividade de manutenção,
que o técnico irá executar no condomínio conforme a programação no Plano de
Manutenção. A definição dos campos desta ficha está descrito no Apêndice C.
Ordem de Serviço: Após o funcionário, devidamente treinado, executar as
suas atividade de inspeção e encontrar uma anomalia, este abrirá uma Ordem de
Serviço para que o técnico de manutenção possa vir corrigir o defeito. A definição
dos campos desta ficha está descrito no Apêndice C.
5.3 PLANO MACRO DAS ATIVIDADES DE MANUTENÇÃO NOS SISTEMAS.
O plano macro das atividades de manutenção é destinado para o controle,
tanto para a empresa como para o síndico e funcionários do condomínio e têm por
objetivo apresentar a periodicidade das intervenções nos sistemas. Segue o
exemplo na figura 12.
92
FIGURA 12 – EXEMPLO DE PLANO MACRO PARA AS ATIVIDADES DE MANUTENÇÃO NOS SISTEMAS Fonte: A equipe
Utilizando os serviços de uma empresa externa que faz a gestão da
manutenção o síndico apenas controla as intervenções através de relatórios emitidos
pela empresa. Isto seria uma boa alternativa, principalmente no caso dos síndicos
que não têm dedicação exclusiva ao condomínio. A falta do tempo leva muitas vezes
a um descaso quanto a conservação das instalações.
A empresa fica responsável pela execução das fichas de preventiva do
técnico e o condomínio pela execução das fichas de preventiva do funcionário, para
facilitar a execução destas preventivas também são criadas instruções de trabalhos.
Caso o funcionário do condomínio encontrar uma não conformidade mais grave ele
pode gerar uma ordem de serviço, para que a empresa possa programar a
intervenção. Após execução das preventivas as informações voltam para a empresa
93
aonde serão registradas em um banco de dados, com intuito de criar histórico dos
equipamentos e acompanhar o desempenho das instalações.
FIGURA 13 – FLUXOGRAMA DE GESTÃO DO PLANO DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA Fonte: A equipe
Após a montagem dos planos de manutenção preventiva geram-se as Fichas
de Preventiva que são solicitações de trabalho destinadas aos responsáveis pela
execução da tarefa conforme pré-determinado nos planos de manutenção. Com o
trabalho preventivo temos como resultado além da ação preventiva sobre cada
subsistema um controle do que foi feito possibilitando assim acompanhar o
andamento e o ciclo da vida de cada equipamento e ter dados para tomar decisões
e programar as manutenções corretivas necessária.
Empresa de Gestão de Manutenção
Estudo do condomínio
Criação do PMP e do plano macro de manutenção
Ficha de preventiva para técnicos
Ficha de preventiva para funcionários do condomínio
Entrega de plano macro para síndico
Banco de dados Sim
Ocorreu Problema?
Não
Empresa recebe O.S
Abrir O.S.
94
6 OS PLANOS DE PREVENTIVA
Como resultado final do trabalho mostram-se alguns exemplos de como os
planos de manutenção preventiva podem ser aplicados. A intenção não é apresentar
planos que retratem fielmente a realidade, mas sim apresentar modelos que possam
ser melhorados.
Sabe-se que para ter planos com informações mais precisas e coerentes
deve-se considerar as seguintes questões: histórico dos equipamentos, informações
dos fabricantes, experiência dos mantenedores ( know how) e normas. Segue abaixo
exemplos de planos de manutenção programada (PMP) e instruções de trabalho (IT)
desenvolvidas. Conforme a seqüência abaixo:
a) Modelo de PMP de Extintores;
b) Modelo de IT para Extintores;
c) Modelo de PMP para Portas Corta Fogo;
d) Modelo de IT para Portas Corta Fogo;
e) Modelo de PMP Caixa de Água Superior;
f) Modelo de PMP para Quadro de Entrada de Energia;
g) Modelo de PMP de Laje Cobertura;
h) Modelo de PMP para Elevadores;
i) Modelo de um PMP do Condomínio;
95
a) Modelo de PMP para Extintores.
FIGURA 14 – MODELO DE PMP PARA EXTINTORES Fonte: A equipe
96
b) Modelo de IT para Extintores
FIGURA 15 – MODELO DA INSTRUÇÃO DE TRABALHO PARA FUNCIONÁRIO – EXTINTOR Fonte: A equipe
INSTRUÇÃO DE TRABALHONúmero: 01
Folha:
Instrução de Trabalho de: Criado por:
MANUTENÇÃO Data: Validado por:
Nome do Edifício: Área:Sistema: Segurança Subsistema: Extintores Data:
Funcionário
Preditiva:Preventiva:
Verificação
x Corretiva: Outros:
Logotipoda Empresa
Verificar Pressurização - Neste item o funcionário deve verificar como o ponteiro do manômetro esta posicionado, ou seja, se esta sobra a parte verde ou vermelha. Se estiver na verde esta OK se estiver na vermelha há necessidade de providênciar a troca ou o recaregar.
O funcionário deve seguir as instruções abaixo para realizar as inspeções pertinentes a ficha de preventiva e encontrando algum problema deve abrir uma Ordem de Serviço.
HIGENIZAÇÃO - Verificar o estado de conservação do extintor, ou seja, se esta limpo, protegido, bem posicionado, não tem nada impedindo o acesso,
ANEL DE IDENTIFICAÇÃO - Verificar a existência do anel no extintor, se não existir providenciar a reposição.
LACRE - Verificar a existência do lacre no extintor, se não existir providenciar a reposição.
SELO - Verificar a existência do selo no extintor, se não existir providenciar a reposição.SUPORTE DO EXTINTOR -
Verificar se o suporte está ok.Não OK
97
c) Modelo de PMP para Portas Corta Fogo.
FIGURA 16 – MODELO DE PMP PARA PORTAS CORTA FOGO Fonte: A equipe
98
d) Modelo de IT para Portas Corta Fogo.
FIGURA 17 – MODELO DA INSTRUÇÃO DE TRABALHO PARA FUNCIONÁRIO – PORTA CORTA FOGO Fonte: A equipe
INSTRUÇÃO DE TRABALHONúmero: 02
Folha:
Instrução de Trabalho de: Criado por:
MANUTENÇÃO Data: Validado por:
Nome do Edifício: Área:Sistema: Segurança Subsistema: Porta Corta Fogo Data:
Funcionário
Preditiva:Preventiva:
Verificação
x Corretiva: Outros:
Logotipoda Empresa
DOBRADIÇA - Verificar o fucionamento,a limpeza e sua lubrificação estaadquada ou não. A dobradiça é quemgarante o fechamento da porta de formaa impedir a passagem do fogo.
PLACA DE IDENTIFICAÇÃO - Verificar a existência se não existir providenciar a reposição.
“PORTA CORTA-FOGO – É OBRIGATÓRIO MANTER FECHADA”
FECHADURA - Verificar o fucionamento e a limpeza.
TRINCOS - Verificar o fucionamento e a sua limpeza.
BATENTES - Realizar a limpeza do batente com um pano úmido com água não podendo utilizar nenhum produto químico.
O funcionário deve seguir as instruções abaixo para realizar as inspeções pertinentes a ficha de preventiva e encontrando algum problema deve abrir uma Ordem de Serviço.
PORTA - Para verificar o seu funcionamentodeve-se abri-la e depois solta-la de modo queela feche sozinha e o seu trinto engate deforma correta, pois se não fechar esta comalguma anomalia.
NÃO DEVE TER NENHUM OSTÁCULO NOCAMINHO DA PORTA
99
e) Modelo de PMP caixa de água superior.
FIGURA 18 – MODELO DE PMP PARA CAIXA DE ÁGUA SUPERIOR Fonte: A equipe
100
f) Modelo de PMP para Quadro de Entrada de Energia.
FIGURA 19 – MODELO DE PMP PARA QUADRO DE ENTRADA Fonte: A equipe
101
g) Modelo de PMP para Laje Cobertura.
FIGURA 20 – MODELO DE PMP PARA LAJE COBERTURA. Fonte: A equipe
102
h) Modelo de PMP para Elevadores.
FIGURA 21 – MODELO DE PMP PARA ELEVADORES PARTE 01 Fonte: A equipe
103
FIGURA 22 - MODELO DE PMP PARA ELEVADORES PARTE 02 Fonte: A equipe.
104
FIGURA 23 - MODELO DE PMP PARA ELEVADORES PARTE 03 Fonte: A equipe
105
FIGURA 24 - MODELO DE PMP PARA ELEVADORES PARTE 04 Fonte: A equipe
106
i) Modelo de PMP de um Condomínio.
A figura 25 obtida durante o estudo de campo, mostra um plano piloto de
manutenção aplicado para condomínio. Observa-se que existem vários itens para
ser inspecionados mas não à direcionamento das atividade de manutenção. Desta
forma as atividade de manutenção preventiva ficam na dependência da experiência
do técnico, ou seja, cada técnico irá realizar as ações de uma maneira que achar
melhor.
FIGURA 25 – PMP PARA ELEVADORES DE UM CONDOMÍNIO Fonte: Pesquisa de Campo
Com a apresentação deste modelo de preventiva prende-se salientar a
diferença do que se faz hoje para os planos de manutenção propostos onde vê-se
principalmente maior detalhamento das atividades e responsabilidades.
107
7 CONCLUSÕES
Com os estudos realizados no desenvolvimento do trabalho e com os dados
levantados durante as visitas aos oito (8) condomínios, obteve-se um relato do
estado de conservação das edificações. Embora o número de condomínios visitados
para as pesquisas não seja grande representativo, as conclusões tiradas das
vistorias foram muito significativas.
Pôde-se perceber que para conservação dos condomínios, seus sistemas e
subsistemas exigem dos síndicos grandes esforços. Além de enfrentar a falta de
conscientização dos moradores, o síndico precisa ainda ter capacidade e
conhecimento técnico para fazer a gestão da manutenção, buscar empresas
competentes com preços acessíveis, supervisionar pessoal e talvez o mais
importante, saber o momento adequado para fazer manutenção. Além dos fatores
citados percebe-se que grande parte dos síndicos considera que a manutenção
preventiva é pouco importante ou não tem nenhuma importância para os
condomínios (ver GRÁFICO 4, ESTUDO DE CAMPO).
Esse problema ficou bem evidenciando com os resultados obtidos com os
estudos de campo. Percebe-se que na maioria das vezes não é feita manutenção
preventiva nos condomínios (ver GRÁFICO 1, ESTUDO DE CAMPO), e as falhas
ocorrem com grande freqüência nas instalações (ver GRÁFICO 2, ESTUDO DE
CAMPO). Percebe-se ainda que quase metade dos subsistemas avaliados se
encontram em regular ou péssimo estado de conservação (ver GRÁFICO 6,
ESTUDO DE CAMPO) e não existe uma boa orientação (ver GRÁFICO 5, ESTUDO
DE CAMPO) para a execução de manutenção preventiva.
108
O plano de manutenção apresentado no trabalho pode então ser um caminho
para reverter o quadro que se evidencia nos dias de hoje. O plano desenvolvido
busca através de uma metodologia padronizar as atividades de manutenção nos
condomínios, onde pelo estudo de cada sistema ou subsistema tem-se o
planejamento detalhado, a periodicidade das intervenções, o responsável pela
execução, as ações que devem ser realizadas, entre outros. O grande diferencial
para o que se faz hoje é a fuga do “achismo” e a diminuição da responsabilidade que
sobrecarrega os síndicos.
Para a implantação da manutenção preventiva surge então a idéia de
empresa especializada em gestão e manutenção de condomínios. A carência de
empresas especializadas (ver GRÁFICO 3, ESTUDO DE CAMPO) mostra também
um nicho de mercado para os profissionais da engenharia.
Para quem acredita no ditado: “melhor prevenir do que remediar”, a proposta
para implantação de manutenção preventiva para condomínios residenciais se
justifica principalmente quando se fala em questões como segurança, conforto,
higiene e qualidade de vida.
Como principais dificuldades para o bom exito do trabalho pode-se citar: a
falta de conhecimento especifico sobre o assunto, falta de material de apoio e ainda
a falta de informação e conhecimento técnico das pessoas responsáveis pelos
condomínios.
Para dar continuidade a este assunto tão importante que é a manutenção dos
condomínios seguem algumas sugestões para trabalhos futuros.
109
a) Estudo do desempenho dos sistemas e subsistemas encontrados nos
condomínios.
b) Desenvolvimento e aperfeiçoamento de PMP’s e IT’s.
c) Aplicação de PMP’s e IT’s em estudo de caso.
d) Estudo de viabilidade econômica para a implantação de manutenção
preventiva em condomínios.
110
REFERÊNCIAS
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5410:1997: Instalações elétricas de baixa tensão. Rio de Janeiro, 1997. ABRAMAN – Revista Manutenção, Edição 83, Setembro/Outubro 2001. Disponível <www.abraman.org.br>. Acesso em 21/02/2004 ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5674:1980: Manutenção de Edificações. Rio de Janeiro, 1980. BARNES, RALPH M. (1997). Estudo de Movimentos e de Tempos: Projeto e Medida do Trabalho. Editora Edgard Blucher. São Paulo BASES de conhecimento. Disponível em: <http://www.lannavalle.com.br/Manual_Florenca>. Acesso em: 20 fev. 2003. FILHO, Gil Branco. Dicionário de Termos de Manutenção, Confiabilidade e Qualidade. Rio de Janeiro: Ciência Moderna, 2000. FLORES I. ; BRITO J. Manutenção em edifícios correntes: estado atual do conhecimento. In: CONGRESSO DE CONSTRUÇÃO CIVIL, Portugal, 2001. Anais. Portugal:2001 pg 737-744. GAZETA DO POVO, Reportagem no caderno imobiliário em Primeiro de fevereiro de 2004. GEHBAUER, FRITZ ; EGGENSPERGER, MARIZA; ALBERTI, MAURO EDSON; NEWTON, AURIQUIO SÉRGIO, Planejamento e Gestão de Obras, um resultado prático da cooperação técnica Brasil-Alemanha. Curitiba, 2002. GOMES, JAC. Metodologia para manutenção e exploração de edifícios: Aplicação a um caso concreto. 1992. 150 p. Dissertação (Mestrado)-Universidade Técnica de Lisboa. Lisboa, 1992. IBAPE - SP, Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, Inspeção Predial, 01/novembro /2001. Disponível em <www.ibape.org.br>
111
JOHN, V.M. ; CREMONI, R A . Manutenção dos edifícios: Uma visão sistêmica. In: SIMPÓSIO NACIONAL DE TECNOLOGIA DA CONSTRUÇÃO, 10. São Paulo, 1989. Anais. São Paulo:1989 p 115-28. JUNIOR, Alvair Silveira Torres; MARCHIORI, Nilton Luiz. Pequeno Dicionário de Termos da Empresa Globalizada. São Paulo: Alfa-Omega, 2000. KARDEC, Alan e Nascif, Júlio. Manutenção Função Estratégica, Qualitymark Editora ltda. Rio de Janeiro, 2001. LICHTENSTEIN, N. B. Patologia das Construções: procedimento para formulação do diagnóstico de falhas e definição de conduta à recuperação de edificações. 1985. 191p. Dissertação (Mestrado) – Escola Politécnica, Universidade de São Paulo, São Paulo, 1985. MARCONI, Marina de Andrade. Técnicas de Pesquisa: Planejamento e Execução de Pesquisas, Editora Atlas S.A., 2� Edição, São Paulo, São Paulo, 1990. MILLS, E.D. Building Maintenance and Preservation. London: Ed. Butterworths 1980. MOTTER, Osir. Manutenção Industrial: o poder oculto na empresa, Hemus Editora Limitada. São Paulo, 1992. MOUBRAY, John. Manutenção centrada em confiabilidade RCM II, ALADON, traduzido por Kleber Siqueira, 2000. NAKAJIMA, Seichi. Introduction to TPM. Productivity Press - Portland, 1988. PINTO, Alan Kardec; CARVALHO, Cláudio. Gestão Estratégica e Terceirização. Rio de Janeiro: Qualitymark: ABRAMAN, 2002. REZENDE, MAURICIO MARQUES. Manutenção preventiva de revestimento de fachada de edifícios: limpeza de revestimentos. 2004. 215p. Dissertação (Mestrado) - Escola Politécnica, Universidade de São Paulo, São Paulo, 2004. SECOVI-PR, Sindicato da Habilitação e Condomínios;UFPR, UNIVERSIDADE FEDERAL DO PARANÁ. Manual de Conservação Predial e das Unidades Condominiais. Curitiba.
112
SEELEY, I.H. Building maintenance. Londom: MacMillan, 1987.
ZAMPIERI, Juliano; GAVLOVSKI, Márcio, SCHIMITT, Marcus Aurélio. Levantamento da situação atual das instalações elétricas da região metropolitana de Curitiba. Projeto final de graduação – Centro Federal de Educação Tecnológica do Paraná (CEFET PR), Curitiba, 2003.
113
APÊNDICE A - QUESTIONÁRIO PILOTO
114
PERGUNTAS PARA VISITA EM CONDOMÍNIOS Critérios a serem avaliados:
A. É feito manutenção (máquina, equipamento, sistema, etc.)?
[ S ] Sim
[ N ] Não
B. Qual tipo manutenção?
[ P ] Preventiva – realizada em períodos programados
[ C ] Corretiva – realizada somente quando o equipamento quebra
[ CP ] Corretiva Planejada – realizada quando o equipamento avisa que esta com problema
C. Qual é a freqüência para executar a manutenção?
[ M ] Mensal
[ T ] Trimestral
[ S ] Semestral
[ A ] Anual
[ ] _________
D. O serviço de manutenção é informal ou especializado?
[ I ] Informal – realizado por pessoas ou empresas sem qualificação técnica
[ E ] Especializado – realizado por pessoas ou empresas com qualificação técnica
[ D ] Desconhecido – desconhecido a qualificação das pessoas que fazem a manutenção.
E. Qual a importância de fazer manutenção?
[ M ] Muito importante
[ I ] Importante
[ P ] Pouco importante
[ D ] Nenhuma importância
115
A seguir relação de máquinas, equipamentos ou sistemas a serem verificados conforme as perguntas acima determinadas:
Sistema eletromecânico
1) Elevadores
A.[ ] B.[ ] C.[ ] D.[ ] E.[ ]
2) Pára-raios, sistemas de aterramento
A.[ ] B.[ ] C.[ ] D.[ ] E.[ ]
3) Quadros de força e distribuição
A.[ ] B.[ ] C.[ ] D.[ ] E.[ ]
4) Interruptores, bocais, luminárias, etc.
A.[ ] B.[ ] C.[ ] D.[ ] E.[ ]
5) Sistema de alimentação geral (substação/transformador)
A.[ ] B.[ ] C.[ ] D.[ ] E.[ ]
Sistema comunicação
6) Interfones, rede telefônica.
A.[ ] B.[ ] C.[ ] D.[ ] E.[ ]
7) Portões eletrônicos
A.[ ] B.[ ] C.[ ] D.[ ] E.[ ]
116
Sistema hidráulico
8) Caixa de água e/ou em filtros
A.[ ] B.[ ] C.[ ] D.[ ] E.[ ]
9) Válvulas, registros, tubulações externas.
A.[ ] B.[ ] C.[ ] D.[ ] E.[ ]
10) Bombas de água
A.[ ] B.[ ] C.[ ] D.[ ] E.[ ]
Sistema de segurança
11) Extintores, mangueiras, áreas de acesso...
A.[ ] B.[ ] C.[ ] D.[ ] E.[ ]
Sistema de gás
12) Válvulas, registros, tubulações.
A.[ ] B.[ ] C.[ ] D.[ ] E.[ ]
Sistema estrutural
13) Áreas impermeabilizadas (últimos andares pisos, calhas, canaletas)
A.[ ] B.[ ] C.[ ] D.[ ] E.[ ]
14) Trincas ou rachaduras nas estruturas
A.[ ] B.[ ] C.[ ] D.[ ] E.[ ]
117
15) Carbonatação nas estruturas
A.[ ] B.[ ] C.[ ] D.[ ] E.[ ]
16) Deformações nas estruturas
A.[ ] B.[ ] C.[ ] D.[ ] E.[ ]
17) Revestimentos externos (Fachadas, pinturas..)
A.[ ] B.[ ] C.[ ] D.[ ] E.[ ]
Outras perguntas
1) Qual a idade do condomínio?
[ ] até 5 anos
[ ] de 5 até 15 anos
[ ] de 15 até 25anos
[ ] acima de 25 anos
2) Quantos andares?
3) Quantos moradores?
___________________________________________________________
4) Quais os riscos poderíamos evitar com a realização de manutenção no condomínio.
[ ] Choques
[ ] Batidas
[ ]Vazamentos
[ ] Falta de energia
[ ] Falta de água
118
[ ] Inundações
[ ] ___________
[ ] ___________
[ ] ___________
5) Qual a orientação aos síndicos para execução de manutenção?
[ ] Manual do proprietário- normalmente fornecido pela construtora
[ ] Manual dos síndicos – normalmente fornecido pelo sindicato dos condomínios
[ ] Nenhuma - manutenção é responsabilidade da administradora
[ ] ______________________________________________________________
6) Os síndicos estão conscientes das responsabilidades que assumem quanto ao bem estar dos moradores?
[ ] Sim [ ] Não
7) Seria importante melhorar conscientização de síndicos e moradores quanto conservação dos equipamentos/máquinas/instalações através de:
[ ] Palestras
[ ] Cursos/Seminários
[ ] Manuais de orientação
[ ] legislação mais rígida
[ ] _________________
119
APÊNDICE B – RESULTADO QUESTIONÁRIO DE CAMPO
120
Nome do Edifício: 01
Rua: Av. 7 de Setembro.
Bairro: Centro
Padrão da edificação: [ ] Alto [ X ] Médio [ ] Baixo
Número de moradores [ 120 ]
Contato no condomínio: Síndico.
É um edifico com poucos apartamentos alugados a maioria são os próprios donos.
Qual a idade do condomínio?
[ ] até 5 anos
[ x ] de 5 até 19 anos , tem 16 anos
[ ] de 20 até 40anos
[ ] acima de 40 anos
Qual documentação disponível no condomínio
[ x ] Memorial descritivo
[ x ] Projeto Hidráulico
[ x ] Projeto Elétrico
[ x ] Projeto Telefônico
[ x ] Outros projetos (fundações...)
Como melhorar conscientização quanto conservação das instalações?
[ ] Palestras
[ ] Cursos/Seminários
[ ] Manuais de orientação
[ ] legislação mais rígida
[ x ] Divulgação + Menor Custo
Porque não é feito manutenção em todas as instalações ?
[ ] Não é preciso
[ ] Não existe orientação
[ ] Não existem recursos
[ x ] Empresas Competentes
121
Tabela dos resultados da pesquisa de campo para o condomínio número 1.
Sistema Subsistema A B C D E F G
Hidráulico Caixa de Água Super. P S S M S B O
Cisterna P S S M S B R
Instalação de Água Fria C N S N N B R
Barrilete C S S I N R B
Eletromecânico Conjunto Elevador P S S M S R B
Sala de Máquinas P S S M S B B
Iluminação/Tomadas C S S P N R B
Quadros de Distribuição C S S N N R O
Bombas de Recalque CP S S I N R B
Quadro das Bombas C S S N N P B
Entrada de Energia C S S N N B O
Civil Laje Cobertura C S S P N B R
Impermiabilização/Revestimento C S S N N B B
Trincas/Deformações C S S N N B B
Estrutura C S S N N B B
Fachada C N S N N B B
Segurança SPDA C S S P N B B
Extintor P N S M S O O
Hidrante P N S M S B B
Interfones P S S N S B B
Rede de TV C N S N N O B
Porta Corta Fogo NE NE NE NE NE NE NE
Iluminação de Emergência P N S M S O O
Portão Eletrônico C S S N N R O
Aquecimento Central de Gás P N S I S O O
122
Nome do Edifício: 01 Bairro: Centro
Rua: Av. 7 de Setembro Padrão da Edificação: Médio
Número de Moradores: 120 Obs.:
FOTOS DESCRIÇÃO DO PROBLEMA
Bomba estado de ferrugem bem
avançado.
Tampa aberta da caixa do motor com os
cabos para fora.
Cabos do painel de comando das
bombas de recalque da cisterna com
pouca identificação.
123
Vazamento pela tubulação e também a
presença de trinca no local reparado.
Infiltração com carbonatação.
Registro apresentando problema de
corrosão generalizado.
Rachadura pilar de sustentação.
124
Nome do Edifício: 02
Rua: Alferes Poli.
Bairro: Centro.
Padrão da edificação: [ ] Alto [ x ] Médio [ ] Baixo
Número de moradores [ 500 ]
Contato no condomínio: Zelador
Condomínio com muitos apartamentos alugados.
Qual a idade do condomínio?
[ ] até 5 anos
[ x ] de 5 até 19 anos, tem 13 anos
[ ] de 20 até 40anos
[ ] acima de 40 anos
Qual documentação disponível no condomínio
[ x ] Memorial descritivo
[ x ] Projeto Hidráulico
[ x ] Projeto Elétrico
[ x ] Projeto Telefônico
[ x ] Outros projetos (fundações...)
Como melhorar conscientização quanto conservação das instalações?
[ ] Palestras
[ x ] Cursos/Seminários
[ ] Manuais de orientação
[ ] legislação mais rígida
[ ] _________________
Porque não é feito manutenção em todas as instalações ?
[ ] Não é preciso
[ x ] Não existe orientação
[ ] Não existem recursos
[ ]
125
Tabela dos resultados da pesquisa de campo para o condomínio número 2.
Sistema Subsistema A B C D E F G
Hidráulico Caixa de Água Super. CP S S I S R P
Cisterna P S S I S B R
Instalação de Água Fria CP S S P N O R
Barrilete CP S N P N O P
Eletromecânico Conjunto Elevador P S S M S B O
Sala de Máquinas P S S I S R O
Iluminação/Tomadas C S N P N R R
Quadros de Distribuição CP N S P N B B
Bombas de Recalque C S S P N B R
Quadro das Bombas C S S P N P R
Entrada de Energia C S S P N B B
Civil Laje Cobertura CP S S I N R O
Impermiabilização/Revestimento C S S I N R B
Trincas/Deformações C S S P N R B
Estrutura C S S P N R B
Fachada CP S S P N R B
Segurança SPDA P N S M S B P
Extintor P N S M S O O
Hidrante P N S M S B O
Interfones C S S P N B B
Rede de TV C S S I N B O
Porta Corta Fogo CP N N M N R O
Iluminação de Emergência C S N I N B B
Portão Eletrônico C S S I N R B
Aquecimento Central de Gás P S S M S O O
126
Nome do Edifício: 02 Bairro: Centro
Rua: Alferes Poli Padrão da Edificação: Médio
Número de Moradores: 500 Obs.:
FOTOS DESCRIÇÃO DO PROBLEMA
Difícil acesso para os barriletes,
caixa da água e para o para-raio.
Risco de segurança para acessar o
local.
Contatos dos contator de potência
do elevador em péssimo estado
oxidado e desgastado apresentado
faiscamento quando atraca.
Infiltração generalizada com
carbonatação.
127
Carbonatação e umidade devido a
infiltração representada na foto
anterior
O Segundo terminal de cima para
baixo esta oxidado e
aparentemente demonstra
sobrecarga na fase.
Difícil acesso para realizar a
manutenção preventiva
Observe a presença de oxidação
em todo o registro pode-se deduzir
que faz muito tempo que não é
feito teste básico de
funcionamento.
128
Nome do Edifício: 03
Rua: Av. 7 de Setembro.
Bairro: Centro.
Padrão da edificação: [ x ] Alto [ ] Médio [ ] Baixo
Número de moradores [ 130 ]
Contato no condomínio: Síndico e Zelador
Qual a idade do condomínio?
[ ] até 5 anos
[ x ] de 5 até 19 anos, tem 16 anos
[ ] de 20 até 40anos
[ ] acima de 40 anos
Qual documentação disponível no condomínio
[ x ] Memorial descritivo
[ x ] Projeto Hidráulico
[ x ] Projeto Elétrico
[ x ] Projeto Telefônico
[ x ] Outros projetos (fundações...)
Como melhorar conscientização quanto conservação das instalações?
[ x ] Palestras
[ x ] Cursos/Seminários
[ ] Manuais de orientação
[ ] legislação mais rígida
[ ] _________________
Porque não é feito manutenção em todas as instalações ?
[ ] Não é preciso
[ ] Não existe orientação
[ ] Não existem recursos
[ ]
129
Tabela dos resultados da pesquisa de campo para o condomínio número 3.
Sistema Subsistema A B C D E F G
Hidráulico Caixa de Água Super. C N N I N B P
Cisterna C N N I N R P
Instalação de Água Fria C N N P N B B
Barrilete C N N I N B R
Eletromecânico Conjunto Elevador P S S M S B O
Sala de Máquinas P S S M S R O
Iluminação/Tomadas C S N N N B R
Quadros de Distribuição C S N P N R B
Bombas de Recalque C S N M N B R
Quadro das Bombas C S N M N P B
Entrada de Energia C S N P N R B
Civil Laje Cobertura C S N M N R R
Impermiabilização/Revestimento C S N M N R R
Trincas/Deformações C S N N N R R
Estrutura C S N N N R R
Fachada CP S N I N R R
Segurança SPDA C S N N N R P
Extintor P N S M S O O
Hidrante P N S M S B O
Interfones C N N I N R B
Rede de TV C N S I N B B
Porta Corta Fogo P S N I S B O
Iluminação de Emergência P N S I N B B
Portão Eletrônico C S N P N R B
Aquecimento Central de Gás C N S I N B B
130
Nome do Edifício: 03 Bairro: Centro
Rua: Av. 7 setembro Padrão da Edificação: Alto
Número de Moradores: 130 Obs.:
FOTOS DESCRIÇÃO DO PROBLEMA
Apresenta um sinal de curto circuito.
Cabos da bomba de recalque de
água pluvial com grande perigo de
ocorrer um acidente devido ao mau
posicionamento dos cabos.
Cabos do quadro das bombas sem
identificação.
131
Descolamento de pastilha da fachada
Infiltração na viga.
Trinca na laje de cobertura pode
ocasionar infiltração.
Sujeira suspensa na água da cisterna
e paredes sujas.
132
Nome do Edifício: 04
Rua: Av. Água Verde
Bairro: Água Verde
Padrão da edificação: [ ] Alto [ x ] Médio [ ] Baixo
Número de moradores [ 80 ]
Contato no condomínio: Zelador
Não tem apartamentos alugados.
Qual a idade do condomínio?
[ ] até 5 anos
[ ] de 5 até 19 anos
[ x ] de 20 até 40anos, tem 25 anos
[ ] acima de 40 anos
Qual documentação disponível no condomínio
[ x ] Memorial descritivo
[ x ] Projeto Hidráulico
[ x ] Projeto Elétrico
[ x ] Projeto Telefônico
[ x ] Outros projetos (fundações...)
Como melhorar conscientização quanto conservação das instalações?
[ x ] Palestras
[ x ] Cursos/Seminários
[ ] Manuais de orientação
[ ] legislação mais rígida
[ x ] Divulgação + Menor Custo
Porque não é feito manutenção em todas as instalações ?
[ ] Não é preciso
[ x ] Não existe orientação
[ ] Não existem recursos
[ ]
133
Tabela dos resultados da pesquisa de campo para o condomínio número 4.
Sistema Subsistema A B C D E F G
Hidráulico Caixa de Água Super. C S N I N P O
Cisterna C S N I N P P
Instalação de Água Fria C S N N N R R
Barrilete P S N I N R B
Eletromecânico Conjunto Elevador P S S M S O O
Sala de Máquinas P S S M S R O
Iluminação/Tomadas C S N N N R B
Quadros de Distribuição C S S P N R B
Bombas de Recalque C S S I N P R
Quadro das Bombas C S S P N P R
Entrada de Energia P S S P N R R
Civil Laje Cobertura P N N I N R B
Impermiabilização/Revestimento C S N N N R R
Trincas/Deformações C S N N N R R
Estrutura C S N N N R R
Fachada P N S I S B R
Segurança SPDA P N N I S B O
Extintor P N S M S O O
Hidrante P N S M S O O
Interfones C S N N N B B
Rede de TV C S N N N B B
Porta Corta Fogo NE NE NE NE NE NE NE
Iluminação de Emergência NE NE NE NE NE NE NE
Portão Eletrônico C S S N N R O
Aquecimento Central de Gás NE NE NE NE NE NE NE
134
Nome do Edifício: 04 Bairro: Água Verde
Rua: Av. Água Verde Padrão da Edificação: Médio
Número de Moradores: 80 Obs.:
FOTOS DESCRIÇÃO DO PROBLEMA
Tampa da caixa superior
completamente enferrujada pode
ocasionar algum problema de
saúde.
Tampa da cisterna de madeira e
aberta pode entrar sujeira e
também algum tipo de bicho.
Quadro de comando das bombas
de recalque da cisterna em
péssimo estado de conservação.
135
Infiltração de água na sal de
máquinas.
Rachadura na parede logo abaixo
da viga na sala de máquinas.
Bomba de recalque com a tampa
aberta gerando assim a
possibilidade e entrar água para
dentro do motor.
Muitas ferramentas junto a sala de
bombas de recalque.
136
Nome do Edifício: 05
Rua: Av. 7 de Setembro
Bairro: Centro
Padrão da edificação: [ ] Alto [ ] Médio [ x ] Baixo
Número de moradores [ 300 ]
Contato no condomínio: Sindica
Apartamentos só para alugar.
Qual a idade do condomínio?
[ ] até 5 anos
[ x ] de 5 até 19 anos, tem 19 anos
[ ] de 20 até 40anos
[ ] acima de 40 anos
Qual documentação disponível no condomínio
[ x ] Memorial descritivo
[ x ] Projeto Hidráulico
[ x ] Projeto Elétrico
[ ] Projeto Telefônico
[ ] Outros projetos (fundações...)
Como melhorar conscientização quanto conservação das instalações?
[ ] Palestras
[ x ] Cursos/Seminários
[ ] Manuais de orientação
[ ] legislação mais rígida
[ ] _________________
Porque não é feito manutenção em todas as instalações ?
[ ] Não é preciso
[ ] Não existe orientação
[ x ] Não existem recursos
[ ]
137
Tabela dos resultados da pesquisa de campo para o condomínio número 5.
Sistema Subsistema A B C D E F G
Hidráulico Caixa de Água Super. C S S I N B P
Cisterna C N S I N R R
Instalação de Água Fria CP S N P N R B
Barrilete C S N P N B B
Eletromecânico Conjunto Elevador P S S I S B B
Sala de Máquinas P S S I S P B
Iluminação/Tomadas C S N P N R R
Quadros de Distribuição C S N P N R R
Bombas de Recalque C S S I N R B
Quadro das Bombas C S S P N P B
Entrada de Energia C N S P N R B
Civil Laje Cobertura CP S N P N P P
Impermiabilização/Revestimento C S N P N P B
Trincas/Deformações C N N P N P B
Estrutura C N N P N P B
Fachada C N N N N R B
Segurança SPDA P N S I S B P
Extintor P N S I S O O
Hidrante P S S P S B O
Interfones NE NE NE NE NE NE NE
Rede de TV NE NE NE NE NE NE NE
Porta Corta Fogo NE NE NE NE NE NE NE
Iluminação de Emergência NE NE NE NE NE NE NE
Portão Eletrônico NE NE NE NE NE NE NE
Aquecimento Central de Gás NE NE NE NE NE NE NE
138
Condomínio não permitiu a demonstração das fotos
Nome do Edifício: 05 Bairro: Centro
Rua: Av. 7 setembro Padrão da Edificação: Baixo.
Número de Moradores: 300 Obs.:
FOTOS DESCRIÇÃO DO PROBLEMA
139
Nome do Edifício: 06
Rua: Petit Carneiro.
Bairro: Água Verde.
Padrão da edificação: [ x ] Alto [ ] Médio [ ] Baixo
Número de moradores [ 70 ]
Contato no condomínio: Síndico
Somente os proprietários.
Qual a idade do condomínio?
[ ] até 5 anos
[ x ] de 5 até 19 anos, tem 12 anos.
[ ] de 20 até 40anos
[ ] acima de 40 anos
Qual documentação disponível no condomínio
[ x ] Memorial descritivo
[ x ] Projeto Hidráulico
[ x ] Projeto Elétrico
[ x ] Projeto Telefônico
[ x ] Outros projetos (fundações...)
Como melhorar conscientização quanto conservação das instalações?
[ ] Palestras
[ ] Cursos/Seminários
[ ] Manuais de orientação
[ ] legislação mais rígida
[ x ] Administração do Síndico
Porque não é feito manutenção em todas as instalações ?
[ ] Não é preciso
[ x ] Não existe orientação
[ ] Não existem recursos
[ ]
140
Tabela dos resultados da pesquisa de campo para o condomínio número 6.
Sistema Subsistema A B C D E F G
Hidráulico Caixa de Água Super. P N S M N O B
Cisterna P N S I N B R
Instalação de Água Fria P S S P N O B
Barrilete P S S P N O B
Eletromecânico Conjunto Elevador P S S M N O O
Sala de Máquinas P S S M N B O
Iluminação/Tomadas P S S P N B B
Quadros de Distribuição P S S M N R O
Bombas de Recalque P S S I N P B
Quadro das Bombas P S S I N R B
Entrada de Energia P N S M N R O
Civil Laje Cobertura P S S P N B B
Impermiabilização/Revestimento CP S S I N R B
Trincas/Deformações CP S S I N B B
Estrutura CP N S I N B B
Fachada C S S P N B B
Segurança SPDA CP N S I N B B
Extintor P N S M N O O
Hidrante P N S M N O O
Interfones P N S I N O O
Rede de TV P S S I N O B
Porta Corta Fogo P N S M N O B
Iluminação de Emergência P N N M N B O
Portão Eletrônico C S N M N R O
Aquecimento Central de Gás P N S M N O O
141
Nome do Edifício: 06 Bairro: Água Verde
Rua: Petit Carneiro Padrão da Edificação: Alto.
Número de Moradores: 70 Obs.:
FOTOS DESCRIÇÃO DO
PROBLEMA
Bomba de recalque com
vazamento de água pelas
vedações.
Infiltração na parede da casa
de bombas.
Quadro de entra de energia
com a identificação de cada
disjuntor mas sem proteção de
um disjuntor que foi trocado
devido ter quase pegou fogo.
142
Correção de uma grande
rachadura no piso da garagem
1.
Difícil acesso para cisterna.
Painel de comando o elevador
bem limpo e organizado.
Barriletes com um acesso fácil
e muito bem conservado.
143
Nome do Edifício: 07
Rua: Estevão Bayão
Bairro: Batel
Padrão da edificação: [ ] Alto [ x ] Médio [ ] Baixo
Número de moradores [ 160 ]
Contato no condomínio: Membro do conselho.
Somente os proprietários.
Qual a idade do condomínio?
[ ] até 5 anos
[ x ] de 5 até 19 anos, tem 16 anos
[ ] de 20 até 40anos
[ ] acima de 40 anos
Qual documentação disponível no condomínio
[ x ] Memorial descritivo
[ x ] Projeto Hidráulico
[ x ] Projeto Elétrico
[ x ] Projeto Telefônico
[ x ] Outros projetos (fundações...)
Como melhorar conscientização quanto conservação das instalações?
[ ] Palestras
[ x ] Cursos/Seminários
[ ] Manuais de orientação
[ ] legislação mais rígida
[ x ] Administração do Síndico
Porque não é feito manutenção em todas as instalações ?
[ ] Não é preciso
[ ] Não existe orientação
[ ] Não existem recursos
[ ]
144
Tabela dos resultados da pesquisa de campo para o condomínio número 7.
Sistema Subsistema A B C D E F G
Hidráulico Caixa de Água Super. CP N N P N B B
Cisterna CP N N P N B B
Instalação de Água Fria CP S N P N P B
Barrilete CP S N N N P B
Eletromecânico Conjunto Elevador P S N M N B O
Sala de Máquinas P S N M N P O
Iluminação/Tomadas C S N P N R B
Quadros de Distribuição C S N N N R O
Bombas de Recalque P S N I N R R
Quadro das Bombas P S N I N R R
Entrada de Energia C N N N N R O
Civil Laje Cobertura C S N P N B B
Impermiabilização/Revestimento C S N I N B B
Trincas/Deformações C S N P N B B
Estrutura C S N P N B B
Fachada C N N N N B B
Segurança SPDA P N N M N B B
Extintor P N N M N O O
Hidrante P N N M N O O
Interfones CP S N P N B O
Rede de TV NE NE NE NE NE NE NE
Porta Corta Fogo C S N N N B O
Iluminação de Emergência NE NE NE NE NE NE NE
Portão Eletrônico C S N I N R O
Aquecimento Central de Gás P N N M N B O
145
Nome do Edifício: 07 Bairro: Batel
Rua: Estevão Bayão Padrão da Edificação: Mádio.
Número de Moradores: 160 Obs.:
FOTOS DESCRIÇÃO DO PROBLEMA
Infiltração ocasionada pelo rio
subterrâneo que passa ao lado.
Viga com grande deformação.
Sistema de Tv misturado com
tubulações de água.
146
Infiltração de água já ocasionou danos
na pintura dos carros.
Tubulação de água fria em estado de
oxidação avançado.
Tubulação de água fria em estado de
oxidação avançado.
Falha nas pastilhas de revestimento da
fachada.
147
Nome do Edifício: 08
Rua: José de Alencar.
Bairro: Juvevê.
Padrão da edificação: [ ] Alto [ x ] Médio [ ] Baixo
Número de moradores [ 64 ]
Contato no condomínio: Síndica.
Qual a idade do condomínio?
[ ] até 5 anos
[ x ] de 5 até 19 anos, tem 15 anos.
[ ] de 20 até 40anos
[ ] acima de 40 anos
Qual documentação disponível no condomínio
[ ] Memorial descritivo
[ x ] Projeto Hidráulico
[ x ] Projeto Elétrico
[ ] Projeto Telefônico
[ ] Outros projetos (fundações...)
Como melhorar conscientização quanto conservação das instalações?
[ ] Palestras
[ ] Cursos/Seminários
[ x ] Manuais de orientação
[ ] legislação mais rígida
[ ] _________________
Porque não é feito manutenção em todas as instalações ?
[ ] Não é preciso
[ x ] Não existe orientação
[ ] Não existem recursos
[ ]
148
Tabela dos resultados da pesquisa de campo para o condomínio número 8.
Sistema Subsistema A B C D E F G
Hidráulico Caixa de Água Super. C N N M N B B
Cisterna C N N M N B P
Instalação de Água Fria C N N M N R B
Barrilete C N N M N R R
Eletromecânico Conjunto Elevador P S S M S B O
Sala de Máquinas P S S I S P O
Iluminação/Tomadas C N N I N R B
Quadros de Distribuição C N N I N R B
Bombas de Recalque P S S I S R P
Quadro das Bombas P S N I S P R
Entrada de Energia C N N I N B B
Civil Laje Cobertura C N N I N R B
Impermiabilização/Revestimento C N N P N B B
Trincas/Deformações C N N P N R B
Estrutura C N N P N B B
Fachada CP N N P N B B
Segurança SPDA C N N P N B B
Extintor P N S M S B O
Hidrante P N S M S B O
Interfones CP S N P N R B
Rede de TV C N N N N B B
Porta Corta Fogo NE NE NE NE NE NE NE
Iluminação de Emergência P N N P N R R
Portão Eletrônico C S N N N R R
Aquecimento Central de Gás P N S I N O B
149
Nome do Edifício: 08 Bairro: Juvevê
Rua: José de Alencar Padrão da Edificação: Médio.
Número de Moradores: 64 Obs.:
FOTOS DESCRIÇÃO DO PROBLEMA
Vazamento de água.
Cabo de para-raio preso na estrutura da
laje superior.
Difícil acesso para a cisterna.
150
Os parafusos do fusível está
enferrujados.
Pastilha do freio desgastado gerando
ruído.
Central de gás Ok feita preventiva.
Difícil acesso para realizar a intervenção.
151
APÊNDICE C – FORMULÁRIOS UTILIZADOS NO PLANO DE MANUTENÇÃO PREVENTIVA.
152
Os dados para preencher a ficha de preventiva, tanto para o técnico como
para o funcionário, terão a sua origem no PMP – Plano de Manutenção Preventiva.
Sendo que a diferença entre fichas são somente as atividades que cada um ira
realizar.
FICHA DE PREVENTIVA PARA OS TÉCNICOS
153
FICHA DE PREVENTIVA PARA O FUNCIONÁRIO
154
Será mostrado como deve ser preenchido cada campo da ficha de preventiva
sendo que as principais definições já foram abordadas.
1) Neste campo será colocado o nome do edifício, seu endereço, rua número,
bairro, telefone.
2) Este campo identifica se a ficha é para o técnico ou para o zelador.
3) Este campo mostra a especialidade do executor da ficha de preventiva como
por exemplo: o zelador ou algum técnico da empresa.
4) Área: este campo serve para situar melhor o equipamento dentro do
condomínio. Exemplos topo do edifício, pavimentos comuns...
5) Sistemas: descrevem os principais grupos e/ou instalações encontradas em
um condômino exemplo os sistemas hidráulico e eletromecânico.
6) Subsistemas: este campo mostra o conjunto de equipamentos que pertence
para cada sistema.
7) Neste campo é colocado o tempo total previsto para a execução desta ficha
de preventiva
8) Neste item temos recomendações de segurança para realizar as atividades.
9) São os itens que irão indicar o “status” da atividade de preventiva que será
preenchida no campo 19.
10) Neste campo estará presente o componente e ação que será realizada sobre
esse para impedir o aparecimento da falha.
11) Neste item é indicado o tempo previsto para cada ação de preventiva.
12) Deve indicar o estado em que o subsistema se encontra quando for realizar a
atividade da preventiva, ou seja, em funcionamento ou não.
13) Para este campo é mostrado o valor limite para as atividades que
necessitaram. Exemplo ajuste das pastilhas de freio do motor.
14) Neste item será identificado o número da instrução de trabalho, quando
existir.
15) Para este campo deve ser mostrado o dia e turno que foi realizada a atividade
e deve ser preenchida pela pessoa que realizar a atividade da ficha.
16) São os campos destinados para assinatura da pessoa que esta executando
ficha de preventiva.
155
17) Neste campo deve ser anotado algum fator relevante que tenha acontecido na
execução da atividade.
18) Onde será mostrado o número da ordem de serviço, caso o funcionário do
condomínio encontrou alguma anomalia e precise acionar a manutenção.
19) Neste campo colocam-se os símbolos especificados no campo 09, para
identificar o “status” da atividade realizada.
20) Este item identifica o mês que esta sendo realizada a ficha de preventiva.
21) Este campo Identifica a semana que esta sendo realizada a ficha de
preventiva.
22) É um campo para observações gerais da ficha de preventiva.
23) É um campo para assinatura do síndico serve para ele tomar consciência das
atividades de preventiva que estão sendo desenvolvidas no condomínio.
24) Este item deve ser preenchido com a data que a empresa de manutenção
recolheu a ficha de preventiva do condomínio, para dar entrada no banco de dados e
arquivá-la.
25) Neste item vai a assinatura do técnico que recolheu a ficha.
26) Neste campo, se for necessário, é colocada uma foto para ajudar orientar o
técnico ou o zelador.
156
ORDEM DE SERVIÇO.
Apresentação dos campos da OS.
1) Neste campo deve ser indicado o nome do solicitante do trabalho corretivo e
após o termino do trabalho este deve assinar para validar o trabalho.
2) Este item é para a descrição do sistema que ocorreu o problema.
3) Neste campo são preenchidos o dia que foi aberta e fechada a O. S. e o
tempo total que ela ficou aberta.
4) Este campo indica a hora de inicio e fim da intervenção com o tempo total da
atividade realizada.
5) Este campo é preenchido com o nome do técnico que realizou a atividade e
deve assinar após o termino do trabalho.
6) Este campo deve ser preenchido com o defeito ou a falha que o sistema
apresenta no momento da abertura da O. S.
7) Deve ser descrito o que foi realizado para corrigir a anomalia.
8) Se necessário neste campo anotar alguma observação importante sobre a
situação do sistema.
9) Neste item é relacionado o material utilizado para realizar a intervenção.
157
IT - INSTRUÇÃO DE TRABALHO
Para não ficar duvida quanto ao preenchimento da IT, é indicado o que deve constar
em cada campo.
1) Neste campo é indicado o número que é referenciado no PMP.
2) Neste item é indicado para qual finalidade foi criado IT. Exemplo para
preditiva, preventiva ou para o zelador.
3) Este campo é preenchido com o nome e data da pessoa que criou a IT.
4) Este campo é preenchido com o nome e data da pessoa que validou a IT.
5) Neste campo será colocados o nome do edifício e seu endereço.
6) Sistemas: descrevem os principais grupos e/ou instalações encontradas em
um condômino exemplo os sistemas hidráulico e eletromecânico.
7) Área: este campo serve para situar melhor o equipamento dentro do
condomínio
8) Subsistemas: este campo mostra o conjunto de equipamentos que pertence
para cada sistema.
9) Neste item é preenchido com as atividades que devem ser executadas utiliza-
se fotos ou desenhos para facilitar o entendimento da atividade.
