COMPRA E VENDA

COMPRA E VENDA

Contrato típico ou nominado definido pelo art. 874º do CC.

Noção - “contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa ou outro direito, mediante um preço”;

Efeitos – transmissão da propriedade ou titularidade do direito, a entrega e o pagamento do preço (a estipular em dinheiro). (art. 879ºCC);

Forma – a compra e venda de bens imóveis obedece a escritura pública ou documento particular autenticado (DPA), salvo o disposto em lei especial. (artº.875º CC e art. 80º do C.N. – na versão do DL 116/2008 de 04/07-. Procedimento especial de transmissão, oneração e registo de imóveis – DL 263-A/2007 de 23/07).

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É regra do contrato de compra e venda

denominar-se de um contrato real , pois a

transferência do direito real dá-se por mero

efeito do contrato (nº. 1 artº.408 CC).

Excepto as previstas na lei - bens futuros ou

indeterminados ou de partes componentes

ou integrantes, sob condição suspensiva, (nº.

2 do artº.408 CC e artº 270 CC), sob

reserva de propriedade (artº. 409, nº 1 CC).

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Escritura pública - documento autêntico exarado pelo notário no livro de notas (actos que a lei exija escritura pública, art.º35º- 2 e 36º-1 do CN).

Exara segundo a vontade das partes, adequando ao ordenamento jurídico e esclarecendo valor e alcance (4º - 1 e 42º - 2 do CN).

Qual o conceito de “documento particular autenticado”?

O doc. particular adquire a natureza de autenticado quando as partes confirmem o seu conteúdo perante o notário e este reduzir a declaração a termo (35º - 3 e 150º do CN).

O doc. é exarado pelos intervenientes e assinado unicamente por eles (entidade autenticadora não o subscreve) e apresentado para autenticação.

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Documentos escritos – Distinção:

a) Documentos autênticos;

b) Documentos particulares; e

c) Documentos particulares autenticados.

Documentos autênticos:

- Os exarados com as formalidades legais, pelas autoridades públicas (na sua competência), pelo notário ou outro oficial público provido de fé pública (363º - 2 CC).

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Documentos particulares:

- Todos os restantes documentos são particulares.

Devem ser assinados pelo seu autor, ou por outrem a seu rogo, se o rogante não souber ou não puder assinar.

Se subscrito por quem não saiba ou possa ler, a subscrição só obriga se feita ou confirmada perante notário depois de lido documento ao subscritor. O rogo também é dado ou confirmado depois de lido ao rogante.

(última parte do 363º - 2 CC conjugado com 373º CC).

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Documentos particulares autenticados:

- “Os doc. particulares são havidos por

autenticados, quando confirmados pelas

partes, perante notário, nos termos

prescritos nas leis notariais.”

(363º - 2 CC, 150º CN e Ver 377º CC).

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O DL 116/2008 de 04/07 alterou a forma dos diversos actos (artº 22), permitindo em alternativa à escritura pública o documento particular autenticado.

Diversos negócios jurídicos sobre imóveis passaram a ser titulados por solicitador, mediante autenticação (termo autenticação).

(Compet. autenticação de doc. – já no art. 38º DL 76-A/2006)

O documento particular autenticado deverá respeitar todos os requisitos de legalidade, (aplicável ao negócio jurídico em concreto) aplicando-se (com as necessárias adaptações) as normas do Código do Notariado. (24º-1 DL 116/2008).

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A “função” do solicitador nos Doc. Particulares que titulem actos elencados no artigo 22 do D.L. nº. 116/2008:

- O solicitador desempenha excepcionalmente funções notariais, porque a lei atribuiu, em relação a certos actos, funções notariais. (3º - 1 d) CN e Parecer do IRN – CN 25/2009 DS)

- Os actos praticados devem observar os requisitos legais dos negócios jurídicos e obedecer ao preceituado no CN, parte aplicável. (3º - 3 CN e 24º - 1 DL 116/2008).

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A “atitude” do solicitador no Doc. Particular Autenticado de compra e venda de imóvel:

- Poderá auxiliar as partes na redacção adequada do documento particular ou redigir ele próprio o documento/contrato que depois será assinado apenas pelas partes contratantes;

- Atitude de Imparcialidade, com estrita observância da legalidade;

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- Atento aos impedimentos, aplicáveis por via do CN. (art.º 3º CN - O cônjuge, parentes e afins, na linha reta ou em 2º. Grau da linha colateral, tanto do Solicitador que intervier no instrumento como de qualquer dos intervenientes, representantes ou representados);

- Controlo da legalidade do ato e capacidade dos intervenientes (devendo recusar se necessário - 173º do CN);

- Advertência - se o ato for anulável ou ineficaz, transpondo-a para o termo. (174º do CN)

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Ex. De Vendas proibidas:

Artº.s 1.488º(usuário ou morador usuário); 1.545º(inseparabilidade de servidões); 1714º nº. 2(compra e venda entre cônjuges/imutabilidade dos regimes matrimoniais e seus efeitos patrimoniais); 2294º (disposições do Fideicomissário) e 1889º e 1892º (aquisição p/pais dos bens de filho sujeito ao poder paternal, nem venda de bens do menor sem autorização MP) - todos do CC.

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O dever de verificação do solicitador no Doc. Particular Autenticado

A identidade dos intervenientes (151º-2 e 48º CN)

Os poderes de representação:

- Representação orgânica – (vinculação das sociedade nas várias tipicidades; atos que transcendem a vinculação; mandato/delegação de poderes/ forma/seus limites);

- Representação voluntária;

- Representação legal; etc...

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Princípio da legitimação de direitos

(54º – 2 CN conjugado c/ 9º - CRP); exceto: - Bens transmitidos no mesmo dia / casos de

urgência – (54º -3 e 56ºdo CN;

- Venda executiva com adoção da modalidade de venda por negociação particular. (9º - 2 a) do CRP)

- Primeiro ato posterior a 01/10/1984, desde que exiba doc. comprovativo da aquisição, para posterior cumprimento do princípio do trato sucessivo. (prédios em concelho onde não tenha vigorado reg. obrigatório - 55º CN e 9º - 3 CRP)

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Existência da autorização de utilização (transmissão da propriedade de prédios urbanos ou suas fracções autónomas – DL nº281/99 de 26/7);

Dispensa da exibição se anotada à descrição predial e prédio não tenha sofrido alterações. (90º-A a)do CRP

Dispensa da licença de autorização de utilização ou de construção, no regime da compra e venda executiva, na modalidade de venda por negociação particular (905º - 6 do CPC, constituindo ónus do adquirente na sua legalização/obtenção);

Dispensa da licença de autorização de utilização, prédios cuja construção é anterior ao REGEU de 7/8/1951 (ou à data da deliberação Municipal em que o REGEU passou a entrar em vigor).

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Exigência de ficha técnica da habitação (só quando licença/autorização utilização foi requerida ou emitida após 30/03/2004)

- Nas aquisições a titulo oneroso (compra e venda, permuta , dação em cumprimento, etc) de prédio urbano ou fracção autónoma para habitação, certificar da existência da ficha técnica da habitação, quando exigível e de que a mesma foi entregue ao adquirente. (9º do DL 68/2004 de 25/3 e modelo da ficha técnica – Port. 817/2004 de 16/7 – vigor 16/08)

A existência poderá ser anotada à descrição ( al. b) do nº. 1 do artº. 90-A CRP, não dispensando a sua entrega física)

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Exigência de certidão camarária – obras urbanização - (só 1ª transmissão de imóveis ou suas fracções, construídos nos lotes com alvará loteamento após 03/1992)

- Deverá ser exibida certidão camarária, comprovativa da recepção provisória das obras de urbanização ou comprovativa de que a caução prestada (a que se refere o artº 54º), é suficiente para garantir a boa execução das obras de urbanização ou certidão comprovativa da conclusão de tais obras. (Artº. 49 do DL 555/99 de 16/12. Sua dispensa – sempre que o Alvará tenha sido emitido ao abrigo do DL nº. 289/73 de 6/6 e 400/84 de 31/12).

(Na transmissão de lotes deve constar no título nº alvará ou comunicação prévia, data emissão ou admissão pela CM e data caducidade – art.º 49 -1)

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Operações de transformação fundiária,

loteamentos / reparcelamentos urbanos

implicam sempre emissão de Alvará de

Loteamento ou de recibo da apresentação

da comunicação prévia acompanhado do

comprovativo dessa admissão, os quais

deverão ser exigidos (artº. 36º do DL 555/99

com a red. da L 18/2008 de 20/01 e DL 116/2008

de 4/7 - negócios jurídicos sem essa exigibilidade

documental são nulos).

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Existência de intermediação imobiliária:

Em negócio jurídico sobre imóvel, fazer menção, face à declaração dos intervenientes, da intervenção ou não de mediador imobiliário no negocio em causa e das consequências de falsas declarações, com indicação da denominação social e número da licença. (Factos jurídicos de constituição e transmissão de direitos reais, permuta, trespasse ou arrendamento dos mesmos, cessão de posição contratual com bens imóveis, etc. - artº. 50º DL 211/2004 de 20/8).

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Existência de certificado energético: Após 01/01/2009, edifícios e fracções

autónomas para habitação e serviços devem dispor de certificado energético, o qual no acto de venda, de locação e de arrendamento, será exibido pelo proprietário/locador ao adquirente e locatário/arrendatário.

Existe entendimento de que a inexistência não é impedimento à realização do título mas deverá ser inserido a advertência das consequências. (Sistema Nacional de Certificação Energética e da Qualidade do Ar interior dos Edifícios - SCE, nº. 1 do artº. 3 do DL 78/2006 de 4 /4 e Port. nº. 461/2007 de 5/6).

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Existência de direitos de preferência:

- Convencional:

- Legal – consagrados no CC

- Legal – consagrados em legislação avulsa.

- A convencional (pactos de preferência – 414º a 423º CC):

Com eficácia real deverão constar no registo, restantes casos consagrados em doc. particular escrito (413º e 415º CC).

- A legal – consagrados no CC, são diversos:

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- Comproprietários - na venda/dação em cumprimento a estranhos da quota de qualquer dos consortes. (1409º e 1410º CC);

- Proprietário de prédio encravado - onerado com servidão legal de passagem, na venda/ dação em cumprimento do prédio dominante. (1555º CC);

- Proprietários de terrenos confinantes, de área inferior * à unidade de cultura, na venda /dação em cumprimento, de qualquer prédio rústico a não confinante. (E não depende da afinidade ou identidade de culturas , 1380º e 1381º CC);

- Proprietários de terrenos confinantes, mesmo c/área superior à unidade de cultura, quando de fracionamento, (incluindo na divisão e partilha) ou troca de terrenos com aptidão agrícola ou florestal. (19º e 20º do DL 384/88 de 25/10 e 47º nº. 1 do DL 103/90 de 22/03 e DL 59/91 de 30/01 que o altera); * ou superior se aptos à cultura – artº 18 DL 384/88 referido

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- Proprietário do solo- em ultimo lugar, na venda/dação em cumprimento, do prédio edificado no Direito de Superfície (1535º CC);

- Arrendatário- de prédio urbano ou fração autónoma, na compra e venda/dação em cumprimento, do local arrendado há mais de três anos (1091º - 1 a) do CC (anterior 47º do RAU);

- Restantes herdeiros legítimos/legitimários - venda/dação em pagamento do quinhão hereditário a estranhos. (2130º CC e Ac. STJ de 16/7/1971; BMJ 209-160 in nota 4 IV (abrangente à venda feita pelo cônjuge meeiro e herdeiro legitimário);

- Senhorio - No trespasse por venda/dação em cumprimento de estabelecimento comercial, salvo convenção a contrario – 1112º - 4 CC (anteriores 116º e 121º do RAU).

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- Legal – consagrados em diversa legislação avulsa:

Imóveis classificados - interesse nacional, cultural, público ou de interesse municipal (zonas recuperação, reconversão, etc.), ou em vias de classificação (zona geral de protecção de 50 metros contados a partir dos seus limites externos), gozando os seus comproprietários, o Estado, as Regiões Autónomas e os Municípios do Direito de Preferência, no caso de compra e venda ou dação em pagamento.

A Lei 107/2001 (43º e 36º a 38º) dispõe que o exercício do direito de preferência, está dependente da prévia comunicação escrita aos competentes serviços, sem os quais, será motivo impeditivo da realização do título. O DL 794/76 de 5/11 – áreas recuperação e reconversão urbanística – atos anuláveis na alienação do direito de superfície. DL 309/2009 de 23/10 – interesse cultural, etc…

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Possibilidade de pedir “online” a manifestação do direito de preferência:

A Port. 1535/2008 de 30/12, estipula que o solicitador poderá consultar no sítio www.casapronta.pt a informação relativa à manifestação da intenção do exercício do Direito Legal de Preferência, pelo Estado, Regiões autónomas, Municípios e outras pessoas colectivas públicas ou empresas públicas. (ver 18º e 19º do DL 263-A/2007 de 23/07 e Port. 794-B/2007 de 30/12)

Não abrange o direito preferência regulado no DL 135/2004 de 03/06 – PROHABITA – Programa financiamento acesos habitação.

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Cuidados e regras a observar na redacção /composição:

- Materiais a utilizar – durabilidade (39º CN)

- Composição – Processo gráfico nítido (38º - 4 CN)

- Redação – língua Portuguesa c/ correção, evitando frases inúteis/ redação clara e precisa (42º CN)

- Prevalece dizeres por extenso - algarismos e abreviaturas só as previstas – 40º - 1 e 3 CN;

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- Sem espaços em branco - inutilizados –

(40º -4 CN);

- Ressalvar antes assinaturas as palavras

traçadas, emendadas, escritas sobre rasura ou

entrelinhadas (não sendo ressalvadas,

consideram-se como não escritas – 41º CN)

- Palavras traçadas devem permanecer

legíveis sob pena de nulidade (41º - 2 CN e

70º - 1 c) CN)

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Cumprimento das formalidades comuns aplicáveis (151º - 1 e 46º -1 a) a n) CN):

- Data

- Identificação “titulador”

- Identificação intervenientes (signatários e acidentais)

- Referência forma verificação identidade

- Menção doc. qualidade/representação

- Menção doc. Arquivados

- Menção doc. Exibidos

- Juramento interpretes, peritos, leitores

- Declarações e formalidades devidas intervenientes não compreendem língua, surdos e mudos

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- Menção de haver sido feita leitura – do termo e explicação conteúdo (50º - 1 e 3 CN)

- A declaração leram o doc. /estão inteirados conteúdo e exprime a sua vontade (parte comum do termo autenticação – 151º - 1 a) CN)

- Indicação dos contratantes que não assinem e declaração do motivo - no caso do termo autenticação deve ser assinado a rogo, constando a identificação do rogado e menção que rogante confirmou o rogo no acto da autenticação – 152º CN.

- As assinaturas de todos (e rúbricas – 52º CN)

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Cumprimento das menções/requisitos especiais aplicáveis (articular 24º - 1 do DL 116/2008 com 151º e restantes disposições do CN aplicáveis):

- Identificação cônjuge e regime bens – 47º - 1 CN;

- Menções relativas ao registo - número descrição ou declaração não descrito, refª. Inscrição em nome de quem aliena ou onera - atenção à legitimação de direitos destinado ao “titulador” e trato sucessivo destinado ao “registador” (54º e 55º CN);

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- Menções relativas à matriz – número da sua inscrição ou identificação da participação/inscrição/alteração (57º CN);

- Harmonização matriz/registo - localização, área e artigo se vigorar cadastro, área e artigo se não vigorar cadastro. Diferenças área dispensada certos limites (58º CN 28º a 28º-C do CRP);

- Inscrição prévia da PH no registo predial - excepto se outorgados mesmo dia (62º CN)

- Menção do valor dos bens – de cada prédio/parte e valor global (63º CN);

- Possibilidade de documentos complementares (64º CN)

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Obrigações fiscais:

- Não podem ser autenticados DPA sem se encontrar pago ou assegurado IMT e/ou ISELO (25º - 1 do DL 116/2008 de 04/07);

- Deve constar no termo autenticação o valor dos impostos e data da liquidação, bem como a verificação e data pagamento (25º - 2 e 3 do DL 116/2008 de 04/07);

- Regra geral a liquidação precede o acto ou facto translativo dos bens;

- Além de algumas obrigações declarativas, relativamente a alguns contratos (partilhas, divisões coisa comum etc.) deverá ser remetida cópia dos mesmos à administração fiscal (29º - 4 c) do CIMT).

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Obrigações arquivo/depósito/registo:

- As entidades autenticadoras devem arquivar e

manter em arquivo os DPA (que titulem actos sujeitos a registo) bem como dos documentos instrutórios (24º - 6 do DL 116/2008 de 04/07 e 8º da Port. 1535/2008 de 30/12);

- Devem depositar os DPA e doc. que o instruam na plataforma eletrónica www.predialonline.pt. (24º - 2 do DL 116/2008 de 04/07 e 6º da Port. 1535/2008 de 30/12);

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- O depósito no mesmo dia da autenticação é condição de validade do doc. Particular. (24º - 2 do DL 116/2008 de 04/07 e 7º da Port. 1535/2008 de 30/12).

Opiniões divergentes falam em eficácia (José Alberto Gonzalez – Direitos Reais e Direito Registal Imobiliário – Q.J. 4ªed. Pag.139.

- O depósito dispensa o registo no ROAS (6º - 2 Port. 1535/2008 de 30/12 – ROAS: Port. 657-B/2006

de 29/06);

- Registo obrigatoriamente promovido pela entidade autenticadora – 10 dias (8º-B 1-b) e 8º-C 6 do CRP). Vantagem online – participação ent. Públicas.