Condominio Logistico I - 04-09-2011

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NOTÍCIAS RECENTES DÃO

conta de uma explosãono mercado imobiliáriovoltado à logística no

Brasil. Um número sem precedentesde armazéns e condomínios lo-

gísticos tem se espalhado pelo Paíspara atender à demanda de pres-tadores de serviços e empresas quebuscam uma solução que se encaixeàs suas operações.

Os pequenos condomínios come-çaram a ganhar impulso na década de1990, notadamente em São Paulo,para burlar o adensamento do tráfe-go de veículos que assolava (e só pio-rou) a capital. Agora que os pólos pro-dutivos estão migrando para longedos centros urbanos (e dos congesti-

onamentos), entre as razões que aju-daram a impulsionar os condomíniosestão a, localização próximo a pontosonde a malha viária colabora para adistribuição de carga e a demanda porserviços de administração patrimonial.

O arquiteto Nathan Maltz, queatualmente desenvolve projetos

Brasil acorda para instalações “built to suit”, atraindo investi-

dores para condomínios logísticos

para este segmento, aponta que oscondomínios logísticos tornaram-seuma decisão empresarial, em razãodo nível de especialização alcançadopela logística. “As instalações dosarmazéns, por exemplo, exigem pés

direitos cada vez mais altos, pisosmais resistentes, iluminação e ven-tilação, além do melhor aproveita-mento de recursos como energia eágua, que ganharam espaço maiornos projetos. Com relação aos con-domínios, faz parte da decisão a re-dução de custos com serviços emfunção da pesada carga tributária,a localização estratégica, e a faci-lidade de otimizar algumas opera-ções como o agendamento de en-tregas”.

Até 2003 os investimentos emcondomínios logísticos ou industri-ais eram feitos em sua maioria porpessoas físicas – entre 1998 e 2003,segundo a CB Richard Ellis, foramconstruídos mais de um milhão demetros quadrados, e não houve de-manda; em 2004, o mercado desa-

celerou e, há dois anos voltou a re-gistrar aquecimento.

Hoje, grandes construtoras e in-vestidores de dentro e de fora do Paísse atiram nesses empreendimentos,investindo recursos em imóveisespeculativos – ou seja, constroem oscomplexos com armazéns com varie-dade de tamanhos e layouts para de-pois oferecê-los no mercado. Ao con-trário da modalidade “built to suit” ouconstrução sob medida, esses empre-endimentos podem ser alugados emprazo menor e a rotatividade tende aser maior.

Tendência“A logística propriamente dita, no

Brasil, é algo relativamente novo e

mostra-se uma oportunidade a serexplorada, ainda mais agora, com aeconomia que dá sinais de crescimen-to, a despeito da crise norte-america-na”, destaca a gerente-geral da Raci-onal, Érika Matsumoto. “Ainda temospoucos exemplos e a oferta hoje nãosupre a demanda crescente – se com-

MAQUETE ELETRÔNICA DO EMPREENDIMENTOPARK EMBU,DAHINES

Aumento da demandapor condomínioslogísticos

Aumento da demandapor condomínioslogísticos

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37abril 2008 |

parado ao México, estamos atrasa-dos em alguns milhões de metrosquadrados construídos, por isso in-vestidores e construtoras voltam-secada vez mais para este tipo de in-vestimento”.

A Racional, no final do ano passa-do, entregou o centro de distribui-ção da Kimberly-Clark em Mogi dasCruzes, SP, com mais de 65 mil m²construídos na modalidade “built tosuit”, e está em fase final de projetode um condomínio logístico com maisde 100 mil m² a serem construídosem terreno próprio localizado no en-troncamento do Rodoanel com a Ro-dovia Raposo Tavares em São Paulo.

O gerente de projetos da norte-americana Hines, J. Smith, explica ain-

da que uma mudança na legislação,que dá maior garantia aos investido-res no que se refere a essas instala-ções, também foi determinante parasua expansão.

“A terceirização imobiliária cresceem torno de 20% no Brasil, e essesegmento tem uma demanda repri-mida. O que pode influenciar em suaexpansão é a carestia e a dificuldadede entrega dos materiais de constru-ção, o valor depreciado de locação – que não vem acompanhando a infla-ção e sofre com instalações não pro-fissionais para logística, que têm umpreço reduzido”, aponta Smith, reve-lando ainda que os valores dos terre-nos também estão se elevando emrazão da demanda para empreendi-mentos residenciais.

A Hines já tem 350 mil m 2

construídos no Brasil e planeja ou-tros 450 mil m2 em empreendimen-

tos de cunho especulativo, mas nãodescarta projetos na modalidade builtto suit – entretanto, a empresa acre-dita que por ser um empreendimentode risco baixo a oferta está elevada epode não ser tão vantajoso em razãode serem maiores as exigências legaise de responsabilidade com padrões deconstrução. Hoje seu foco está vol-tado para um empreendimento de 180mil m2 , o Park Embu, que será insta-lado em um terreno de um milhão dem2 no Embu, onde já obteve pré-lo-cação em 50% da área de armazénsantes mesmo da entrega.

Outra que expande sua atuaçãoem São Paulo é a Retha, com 11 con-domínios logísticos e mais de 300 ar-mazéns construídos. O diretor comer-

cial da empresa, Marino Mário, assi-nala que em 2008 vai construir cercade 250 mil m2 distribuídos por qua-tro empreendimentos localizados emJundiaí, Itapevi, Sumaré e Campinas,além de uma expansão do condomí-nio Global Cumbica, localizado ao ladodo aeroporto internacional deGuarulhos e que já conta com 10 cli-entes.

Apostas

e conquistasA Método Engenharia atua há 35

anos no mercado mas há apenas oitodesenvolveu competências que envol-vem a inteligência financeira dos ne-gócios para se envolver com proje-tos de condomínios logísticos.O dire-tor de Novos Negócios, Desenvolvi-mento Imobiliário e Negócios emEnergia, Fernando Ferreira acreditaque os condomínios logísticos são

37abril 2008 |MAGAZINELUIZA,UM BUILT TO SUIT DAWTORRE

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“formas inteligentes de oferecer àsempresas serviços instalações ade-quadas para que se dediquem a seusnegócios”.

A empresa deu à reportagem deLogística , em primeira mão, a notíciado lançamento de um condomínio em

Camaçari, BA, numa área de cincomilhões de m2 com conceitos de“green build” (construção verde) desustentabilidade (veja box nesta re-portagem). A Método captou para olocal empresas para prestação de ser-viços de alimentação (haverá no em-preendimento restaurantes temáticos),

saúde, infra-estrutura para eventos,hotel, e escolas profissionalizantes.

De acordo com Ferreira, a Méto-do ainda está fazendo o plano diretordo empreendimento, que começa a serconstruído em 2009 e terá entregatotal em 2014; a empresa negocia comgoverno local um pacote de isençõesfiscais. O condomínio abrigará arma-zéns logísticos e plantas industriais,duas termelétricas, rede degasodutos, e estão em estudo formasde facilitar a multimodalidade cominfra-estrutura para extensão de ra-mal ferroviário ligando-o ao Porto de

Aratu e região central da Bahia.“Mapeamos regiões potenciaispara instalar o empreendimento eCamaçari mostrou-se um pólo bas-tante atraente, sendo área com voca-ção industrial e já tendo acolhido em-presas como a Ford, Monsanto,Petrobrás”, ressalta Ferreira.

Na contramão de algumas empre-endedoras, a WTorre Engenharia nãovê a prática do built to suit como co-mum no Brasil, e considera a modali-dade mais favorável ao cliente.

O diretor de Negócios da empre-sa, André Palhares, explica atecnologia empregada em um de seusempreendimentos recém-entregues:o (sexto) centro de distribuição doMagazine Luiza. Erguido em oitomeses, o CD, localizado na cidade deLouveira, SP, tem 62.599 m² de áreaconstruída em um terreno de 280 milm², 70 mil posições-paletes, 10 m depé direito e 79 docas.

O empreendimento apresentacomo diferencial o uso inteligente daágua, englobando a construção de

uma bacia de contenção para reteráguas pluviais e uma estação de tra-tamento de efluentes, utilizados nosistema de irrigação.

O projeto teve uma forte preocu-pação com o meio ambiente e com olado social. Uma área verde de 80 milm² foi preservada e será conservadacom a utilização de um projeto dereuso da água. O CD tem iluminação“zenital”, o que possibilita o trabalhodurante grande parte do dia sem oacionamento das luminárias.

A principal tecnologia construti-va adotada pela WTorre nos últimosanos é o Tilt-up. Por este sistema, asparedes são moldadas em concreto naposição horizontal, no próprio localda obra. No chão, são colocadas as janelas, portas, acabamentos de facha-da e, posteriormente, a parede éerguida por um guindaste até a posi-ção vertical e travada por um telhadometálico.

“Este modelo construtivo é extre-mamente eficiente em termos de re-dução de custos da obra e rapidez de

execução. Com ele, elimina-se a ne-cessidade de transporte, um dos mai-ores custos da construção”, comentaAndré.

Na parte externa, destaca o dire-tor da WTorre, os armazénslogísticos são feitos com materialmais resistente como as paredes de

CONDOMÍNIO LOGÍSTICO DARACIONAL LOCA-LIZADO NO ENTRONCAMENTO DORODOANELCOM ARODOVIARAPOSOTAVARES(NO ALTO)E INTERIOR DE CONDOMÍNIO E ARMAZÉMLOGÍSTICO (CENTRO E ESQUERDA)

R a c i o n a l

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39abril 2008 |

O armazém verde

O armazém verde, conceito já bastante difundido na Europa, como a reportagem

de Logística constatou em recente feira do setor ocorrida na França, reúne ações

de engenharia de sustentabilidade que devem ser desenvolvidas para garantir

que não haja desperdícios: de energia elétrica e combustíveis; de água; para que

a qualidade do ar interno esteja controlada, seguindo os padrões para conforto ehigienização. Também são necessárias medidas para a interação harmoniosa com o

meio ambiente de modo a garantir o descarte controlado de resíduos de materiais.

Com o planeta continuamente desgastado ambientalmente e com vários recursos

naturais se esgotando em futuro previsível, os negócios passam a também correr

o risco de não perenidade. O capital, a longo prazo, corre o risco de perder o valor

relativo caso não sejam tomadas providências para minimizar o efeito desses

problemas globais.

A empresa SustenTAX, que desenvolve projetos de instalações com aplicação de

práticas de projeto, construção, operação e manutenção que melhorem o desem-

penho e reduzam os impactos negativos a pessoas e meio ambiente, aponta os

benefícios desses conceitos. Para os investidores, por exemplo, um condomínio ou

armazém verdes proporcionam acesso a linhas privilegiadas de financiamento,

maior preço de venda; já para proprietários, os empreendimentos oferecem baixo

custo operacional, maior valor de mercado, nível de ocupação, retenção do inqui-

lino.

Para inquilinos e usuários, os ganhos permitem melhoria na produtividade e renda

devido a melhor conforto térmico, qualidade do ar e do ambiente de trabalho.

concreto no caso do construções Tilt-Up. In-ternamente são executados com um tipo devedação mais maleável, que possa ser modula-da com mais facilidade. Um exemplo são asDry Wall, mais flexíveis e baratas. Caso hajanecessidade, é possível retira-la sem ter umcusto muito representativo. As paredes inter-nas podem ser feitas com materiais mais eco-nômicos e sempre adaptadas à necessidade doproduto armazenado.

“A construção do armazém hoje é muitomais flexível, leve e descartável. É possível uti-lizar um galpão de forma multidisciplinar paraarmazenar vários produtos diferentes em vezde um só, sendo mais fácil adaptá-lo às neces-sidades dos clientes”, afirma André. “Por issoacreditamos que essa tendência de crescimen-to dos condomínios com armazéns logísticosdeva continuar nos próximos anos, puxada pela

atraente idéia de compartilhar todos os cus-tos”, finaliza.

ACOMPANHE NA PRÓXIMA EDIÇÃO UM ESPECIALSOBRE SISTEMAS CONSTRUTIVOS.

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