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O Sistema Financeiro da Habitação(SFH) foi criado em 1964 com o objetivode “facilitar e promover a construção e aaquisição da casa própria”. Já naquela época, dadoo êxodo da área rural para as cidades, o País conta-va com um déficit habitacional na casa de milhõesde unidades.
O modelo do SFH foi concebido considerandoduas fontes de recursos para alimentar o sistema: ascadernetas de poupança e os depósitos no Fundo deGarantia do Tempo de Serviço (FGTS).
Outra fonte de recursos, a mais importante, es-tá no retorno dos empréstimos concedidos, que,quando recebido, é reemprestado a outros mutuá-rios, criando um círculo virtuoso, permitindo que osistema, a partir de um determinado momento, se-ja auto-sustentável.
No SFH, as instituições financeiras têm, de umaparte, a responsabilidade de garantir aos poupado-res e trabalhadores a rentabilidade e a liquidez dosdepósitos em suas contas de poupança e FGTS comcorreção monetária e juros e, de outra parte, exer-cer a função econômica e social de aplicar esses re-cursos em financiamentos habitacionais, sob taxas ta-beladas, com prazo médio de 15 anos.
A conciliação dessas funções é a pedra de toquedo equilíbrio que capacita um sistema a operar du-radouramente, num processo contínuo de reaplica-ções habitacionais.
O modelo não apresenta novidades. Apenas ar-ticula princípios universais de administração finan-ceira, cuja observância é indispensável para o exer-cício das funções sociais e econômicas das instituiçõese do sistema como um todo.
Contudo, a história do sistema mostra que es-
ses princípios não puderam ser implemen-tados na sua plenitude, pois se tornaramvulneráveis a interferências externas que le-
varam à exaustão as fontes de recursos do sistema. Na prática, as interferências externas atingi-
ram tanto os passivos como os ativos do sistema,tornando-o incapaz de exercer plenamente suasfunções econômicas e sociais.
A partir de 1986, o País passou por mais de oitoplanos econômicos que interferiram, direta ou indi-retamente, nas relações contratuais. Em 1986, houveos Planos Cruzado I e II. No ano seguinte, foi a vez doentão ministro da Fazenda, Bresser Pereira, baixaroutro plano econômico, que levou seu nome. Dois anosapós, em janeiro de 1989, veio o chamado PlanoVerão. Com a eleição do presidente Collor, em sua cur-ta passagem houve dois planos econômicos, os PlanosCollor I e II. Na presidência do sucessor de Collor foiimplantada a Unidade de Referência de Valor (URV),e na seqüência, em julho de 1994, o Plano Real, quan-do Fernando Henrique Cardoso era o ministro daFazenda.
Em todos os planos econômicos existe umacoincidência: a interferência nos contratos realiza-dos e, considerando que os negócios imobiliáriossão de longo prazo, estes sempre serão os mais atin-gidos, prejudicando, sobremaneira, o retorno dos fi-nanciamentos.
Com os planos econômicos, foi surgindo umaverdadeira indústria de ações judiciais, visando a dis-cutir os contratos como um todo, especialmente asprestações do financiamento imobiliário.
Nas últimas décadas, o crédito imobiliário de fa-to sofreu uma grande interferência do Judiciário, sen-do alterados atos jurídicos perfeitos e acabados e
46 - SFI
Carlos Eduardo Duarte Fleury
Superintendente-geralda Abecip
Decisões judiciais aindaafetam o financiamento
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quebrado o equilíbrio dos contratos, gerando umagrande insegurança jurídica que afugentou os agen-tes financeiros do crédito imobiliário.
Não obstante, nos últimos anos, ocorreram al-guns importantes avanços com vistas a aumentar asegurança jurídica das operações. A Lei 9.514, de1997, criou o instituto da alienação fiduciária deimóveis, garantia real que está se mostrando moder-na e bastante eficaz na realização das garantias.
Criou o Sistema de Financiamento Imobiliário(SFI) e implantou no Brasil o mercado secundáriode créditos imobiliários, bem assim a securitizaçãoimobiliária, processo de grande importância paradar liquidez ao mercado e promover o desenvolvimen-to econômico e social.
Nos anos seguintes, foram criados novos ins-trumentos de captação de recursos, caso das Letrasde Crédito Imobiliário e Cédulas de Crédito Imo-biliário e ainda foram aperfeiçoados alguns instru-mentos de garantia.
Em 2004, após amplo debate entre os vários seg-mentos da sociedade interessados no mercado imo-biliário, com a publicação da Lei 10.931, registrou-se enorme avanço rumo à segurança jurídica doscontratos. Foi instituído o patrimônio de afetaçãonas incorporações imobiliárias, para dar garantia aoscompradores de imóveis na planta, evitando-se pre-juízos provocados por incorporadores que não con-cluem as obras, como foi o caso da Encol. Além dis-to, visando à diminuição de processos judiciais, foiimplementada a arbitragem, como forma de diri-mir litígios de maneira mais rápida e com um cus-to mais acessível.
Outra importante inovação da Lei 10.931 foio estabelecimento da obrigação do pagamentodo incontroverso (a parte que não está em discus-são) nas ações que versem sobre financiamentosimobiliários. Aquilo que o mutuário não discutedeve continuar sendo pago diretamente ao credor,que, por sua vez, reaplica esses recursos em outrosfinanciamentos.
Essas inovações, de tão importantes, já estãosendo “copiadas” por países da União Européia e daAmérica do Sul.
Contudo, apesar dos grande avanços no cam-po jurídico, decisões recentes ainda afetam o crédi-to imobiliário.
Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça(STJ) editou a Súmula 308, do seguinte teor: “A hi-poteca firmada entre a construtora e o agente finan-ceiro, anterior ou posterior à celebração da promes-sa de compra e venda, não tem eficácia perante osadquirentes do imóvel”. O entendimento contido nasúmula do STJ é o de que a hipoteca da qual detém
a instituição financeira não é eficaz contra o compro-missário comprador do imóvel, independentemen-te do tipo de contrato e tempo de realização deste.E, ainda, que o terceiro adquirente de boa-fé da uni-dade a ser construída deverá responder apenas pe-la dívida que assumiu e não por eventual dívida daconstrutora perante a instituição financeira, ainda quenão realizado o registro do instrumento de compro-misso de compra e venda de imóvel.
De início, o STJ entendia que era nula a hipote-ca outorgada pela construtora ao agente financiadorem data posterior à celebração da promessa de com-pra e venda com o promissário-comprador (RESP 409.076/SC). Porém, o entendimento expostona Súmula 308 vai além, tornando despicienda a hipo-teca garantidora do empreendimento imobiliário da-da pela incorporadora em favor do agente financiador,antes ou após o compromisso de venda da unidade fir-mado com o terceiro de boa-fé. Na prática, isso fragili-za sobremaneira as garantias hipotecárias já constituí-das e as que atualmente garantem contratos firmadoscom diversas construtoras/incorporadoras.
Analisando os julgados que embasaram a cons-trução do entendimento sumulado, constata-se quevários deles decorreram de ações propostas em faceda massa falida da Encol, casos estes em que as ins-tituições financeiras também foram vítimas, arcan-do com grandes prejuízos pela inadimplência trazi-da por aquela empresa.
Ainda que a Súmula 308 tenha fundamento nosentido de se proteger o adquirente do imóvel, evi-tando-se injustiças como as que ocorreram no casoEncol, não há razão de que isto ocorra na hipóte-se de serem imóveis que já estavam hipotecadosaos bancos, que também agiram de boa-fé ao libe-rar recursos para construção dos empreendimen-tos (neste caso, não se vislumbra a boa-fé do tercei-ro adquirente).
O entendimento trazido pela Súmula 308torna instável todo o sistema baseado nos emprés-timos imobiliários, haja vista a insegurança jurí-dica sobre a validade da hipoteca e outras moda-lidades de garantias reais, além do que haverá, naprática, o risco de estimular a prática de fraudes.Em tese, empresas que atuam ao arrepio da lei po-deriam tentar promover vendas fictícias de unida-des imobiliárias, inclusive de contratos firmadosantes da edição da mencionada súmula, deixan-do de honrar os contratos realizados com os ban-cos em detrimento de todo o SFH – sistema quevem se consolidando a longas e duras penas, tor-nando inócua a intenção do legislador constitu-cional de garantir a moradia própria para todosos brasileiros.
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Subsistindo tal entendimento, vê-se grandeprejuízo para todo o sistema habitacional do País,pois o crédito se tornará mais caro, pelo fato de:a) não estar garantido; b) pela insegurança jurídi-ca quanto aos institutos dos direitos reais e outrasformas de garantias; e c) pela possibilidade de frau-des com vendas fictícias por construtoras/incorpo-radoras e demais pessoas mal-intencionadas, já quea hipoteca poderá ser facilmente anulada.
Outra questão em debate em nossos Tribunaisse refere à prática de anatocismo nos empréstimosimobiliários (aplicação de juros sobre juros) e acapitalização de juros na Tabela Price, que mun-dialmente é utilizada em todas as modalidadesde empréstimos bancários, sem nenhum tipo decontestação.
De fato, o Judiciário do Rio Grande do Sulvem decidindo pela ilegalidade da aplicação daTabela Price nos financiamentos imobiliários,por entender que se trata de capitalização de ju-ros, gerando efeitos nos mais diferenciados tiposde financiamento (imobiliário, crédito pessoal, fi-nanciamento de crédito ao consumidor, financia-mento de capital de giro, empréstimo consigna-do, promessas de compra e venda de imóveis naplanta, etc.).
Essas decisões estão fundamentadas em estu-do feito por José Jorge Meschiatti Nogueira. Nessetrabalho, o autor discorre sobre os estudos do ma-temático Richard Price criador da tabela que levao seu nome e indica um metodo Gauss como soluçãopara a retirada do anatocismo da Tabela Price”.
Essa proposta seduziu alguns membros doJudiciário gaúcho, embora não passe de uma fór-mula mágica para reduzir os saldos devedores re-siduais de contratos de financiamento imobiliário,para os quais não há cobertura do Fundo deCompensação de Variações Salariais (FCVS), sen-do esses saldos, portanto, de responsabilidade dodevedor.
No sistema Gauss os juros apurados em cadaperíodo não têm relação com o capital. A princi-pal distorção desse sistema nas operações de lon-go prazo, como é o caso dos financiamentos imo-biliários, é que a primeira prestação já é inferiorà cota de juros, comprometendo, portanto, a ta-xa efetiva da operação. Ademais, não se tem co-nhecimento da utilização do Método Gauss emqualquer país do mundo, até porque não se tra-ta de amortização vista não remunerar os recur-sos que lhe serviram de fonte.
O STJ, que até pouco tempo vinha se mostran-do favorável à utilização da Tabela Price, determi-nando que somente com detida incursão no con-
trato e nas provas de cada caso concreto é que sepoderia concluir pela existência de amortizaçãonegativa e, conseqüentemente, de anatocismo,também está sinalizando mudança de entendi-mento. Em recentíssima decisão, acordaram osMinistros da Primeira Turma, por unanimidade,em seguir o voto do relator, ministro José Delgado,que, ao julgar o Resp nº 668.795-RS, se posicionoucontra a utilização da Tabela Price nos contratosde financiamento imobiliário, por entender que“a aplicação da Tabela Price aos contratos de pres-tações diferidas no tempo impõe excessiva onero-sidade aos mutuários devedores do SFH, pois nosistema em que a mencionada tabela é aplicadaos juros crescem em progressão geométrica, sen-do que, quanto maior a quantidade de parcelas aserem pagas, maior será a quantidade de vezes queos juros se multiplicam por si mesmos, tornandoo contrato, quando não impossível de se adimplir,pelo menos abusivo em relação ao mutuário, quevê sua dívida se estender indefinidamente e o va-lor do imóvel exorbitar até transfigurar-se inaces-sível e incompatível, ontologicamente, com osfins sociais do Sistema Financeiro da Habitação”.
Ressalte-se, por oportuno, que tais decisõescontrárias à utilização da Tabela Price nos finan-ciamento imobiliários poderão trazer conseqüên-cias negativas de difícil mensuração para o SistemaFinanceiro Nacional, repercurtindo sobre os as-pectos fiscal, tributário, econômico e social.
Os Tribunais também têm abordado aspectosrelacionados à solidez e qualidade dos em-preendimentos construídos com financiamentos
Nos financiamentos destinados à construçãode empreendimentos, os valores do crédito con-cedido são liberados em parcelas, de acordo como andamento das obras e em consonância com ocronograma físico-financeiro. Essa modalidadede empréstimo é conhecida no meio bancário co-mo Plano Empresário.
Por esse tipo de empréstimo, o incorporador ob-tém um financiamento com o fim específico de cons-truir um empreendimento, vertical ou horizontal, eo pagamento do mútuo se dará com a venda dasunidades imobiliárias dele integrantes.
O agente financeiro credor, para verificar se aobra está sendo efetivada nos termos do contratado,faz verificações locais e medições do andamento dasobras e a liberação dos recursos só se efetiva se a eta-pa correspondente estiver concluída.
Como se vê, a presença de um engenheirovistoriador tem por objetivo, exclusivamente, ve-rificar se os recursos liberados estão sendo efe-tivamente colocados na obra e não desviados pa-
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• Cerimônia de Premiação: 03 de outubro de 2005 Local: Sala São Paulo - Complexo Júlio Prestes Horário: à partir das 20h
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DESDE 1946
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ra outra finalidade. O fato de vistoriar a obra nãopode transferir ao agente financeiro a responsa-bilidade do construtor pela solidez e qualidadeda obra.
Nesse sentido, a Lei 4.591, em seu art. 31-A, § 12, estabelece que “a contratação de finan-ciamento e constituição de garantias, inclusivemediante transmissão, para o credor, da pro-priedade fiduciária sobre as unidades imobiliá-rias integrantes da incorporação, bem como a ces-são, plena ou fiduciária, de direitos creditóriosdecorrentes da comercialização dessas unida-des, não implicam a transferência para o credorde nenhuma das obrigações ou responsabilida-des do cedente, do incorporador ou do cons-trutor, permanecendo estes como únicos res-ponsáveis pelas obrigações e pelos deveres quelhes são imputáveis.”
Apesar disto, a Quarta Turma do SuperiorTribunal de Justiça – STJ, no Recurso Especial331.340 – DF, decidiu, por unanimidade, que “oagente financeiro é parte legítima na ação de re-solução contratual proposta por mutuários emvirtude de vícios constatados no edifício, dada ainequívoca interdependência entre os contratosde construção e de financiamento. A obra inicia-
da mediante financiamento do Sistema Financeiroda Habitação acarreta a solidariedade do agentefinanceiro pela respectiva solidez e segurança”.
Decisões como esta mostram que o Judiciário pro-cura distribuir justiça à moda “Hobin Hood”, tentan-do reduzir (e até eliminar) os prejuízos dos compra-dores de imóveis, consumidores que não podem versuas parcas economias ser dilapidadas, impondo res-ponsabilidades aos agentes bancários, e não àquelesque provocaram os danos, sob o argumento de queos bancos podem suportar prejuízos, face aos eleva-dos lucros que obtêm.
Apesar dessas decisões, que têm cunho me-ramente social, sem respeito à boa técnica jurídi-ca, acreditamos que haverá avanços no sistemajurídico e econômico, com a estabilidade políti-ca no País (apesar do clima em que proliferam de-núncias de corrupção) e com a recuperação darenda da população, criando, com isso, um siste-ma equilibrado e apto a oferecer condições pro-pícias para a aquisição da tão sonhada casa pró-pria, reduzindo-se, paulatinamente, o déficithabitacional e permitindo que os brasileiros, detodas as classes, possam ter moradia digna, comoestabelecido em nossa Carta Magna, como um di-reito constitucional. ■
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Agora chegou a hora de imortalizar as maravilhas do homem contemporâneo
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