SUB-ROGAÇÃO LEGAL

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Art. 12. Em casos de separação de fato, separação

judicial, divórcio ou dissolução da sociedade

concubinária, a locação prosseguirá automaticamente

com o cônjuge ou companheiro que permanecer no

imóvel.

Parágrafo único – Nas hipóteses previstas neste artigo,

a subrogação será comunicada por escrito ao locador, o

qual terá o direito de exigir, no prazo de 30 (trinta) dias,

a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer

das garantias previstas nesta Lei.

**Art. 11- I- cônjuge sobrevivente ou companheiro,

herdeiros necessários, e pessoas que viviam na

dependência econômica do “de cujus”. II- locação não

residencial, o espólio, e se for o caso, seu sucessor no

negócio

Art. 12. Em casos de separação de fato,

separação judicial, divórcio ou dissolução da

união estável, a locação residencial

prosseguirá automaticamente com o

cônjuge ou companheiro que permanecer

no imóvel.

§ 1º. Nas hipóteses previstas neste artigo e

no art. 11**, a subrogação será comunicada

por escrito ao locador e ao fiador, se esta for

à modalidade de garantia locatícia.

§ 2º. O fiador poderá exonerar-se das suas

responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias

contado do recebimento da comunicação

oferecida pelo sub-rogado, ficando

responsável pelos efeitos da fiança durante

120 (cento e vinte) dias após a notificação ao

locador.

- A intenção da lei é proteger a figura do sub-rogado (aquele que ficou no imóvel);

- todas as notificações deverão ocorrer de forma inequívoca ( AR; protocolo; cartório; judicial)

- a sub-rogação pura e simples não implica em exoneração automática do locatário e nem do

fiador. Compete ao fiador fiscalizar a titularidade do contrato;

- fiança é garantia pessoal, portanto, o fiador NÃO ESTARÁ SUJEITO a garantir a obrigação

de outro afiançado, caso tenha sido notificado da sub-rogação ou tomado conhecimento da

mesma por conta própria e a qualquer momento;

- o FIADOR terá 30 dias para notificar, ficando responsável por mais 120 dias, sob pena de

garantir o sub-rogado até o final do contrato;

- O sub-rogado estará sujeito a despejo com liminar ( art. 59, § 1º. – VII / 40 - IV), se não

substituir a garantia no prazo de 30 dias; SUGESTÃO = inserir cláusula no contrato que em

caso de exoneração do fiador original, outro fiador idôneo deverá ser apresentado.

MODELOS Notificação comunicando a sub-rogação no contrato de locação “Na qualidade de ex-cônjuge do

locatário original do imóvel situado a Rua Minerva – 00, que foi locado e afiançado por VSas, nos termos

do § 1º. do art. 12 da Lei 8245/91, sirvo-me da presente para notificá-los que, em virtude de sentença

anexa do juízo de Direito da (...) Vara de Família e Sucessões do Foro........, foi homologada a separação

da notificante e seu cônjuge. Terá, assim, o Sr. Fiador, querendo, o prazo legal de 30 dias, a contar do

recebimento desta, para requerer exoneração nos termos do § 2º., do art. 12, da Lei 8245/91.

Notificação encaminhada pelo fiador, dando notícia de sua exoneração “ Em virtude do contido no §

2º. do art. 12 da Lei 8245/91, na qualidade de fiador do contrato de locação celebrado entre VSA e o Sr.

Fulano de tal, serve a presente para, tempestivamente, notificá-lo da minha exoneração da fiança prestada

em razão de sub-rogação legal no contrato de locação nos termos do documento anexo.

Portanto, fica VSA notificado de que a garantia fidejussória permanecerá por mais 120 dias contados do

recebimento desta ou da substituição eventualmente operada pelo atual locatário antes do prazo legal de

subsistência da garantia”.

Notificação exigindo novo fiador “ na qualidade de locador do imóvel da Rua....., que se encontra

locado à VSA, em virtude da insubsistência da garantia prestada, sirvo-me da presente para, nos termos

do § único do artigo 40 da Lei 8245/91, notificá-lo para substituir a garantia, no prazo improrrogável de

30 dias, sob pena de infração legal e conseqüente despejo. Para tanto, VSA deverá apresentar certidões

negativas de protestos e distribuição de ações do fiador e seu cônjuge, bem como da matrícula atualizada

com até 30 dias de expedição, do imóvel da propriedade dos garantidores, livre e desembaraçado de ônus

reais, no mesmo Município deste contrato, além de declaração em que concordam com a assunção da

obrigação, diligenciando para que compareçam para assinar aditivo ao vertente contrato”.

CONTRATO DE LOCAÇÃO

LOCAÇÃO: é o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração paga pela outra, se compromete a fornecer-lhe, durante certo lapso de tempo, determinado ou não, o uso e gozo de imóvel destinado à habitação, à temporada ou à atividade

empresarial”.

Principais elementos: -consentimento= vontade das partes. Locador cede e o locatário usa e goza da coisa - remuneração = aluguel – caso contrário é comodato. - forma livre = escrita ou verbal ( verbal = sempre prazo indeterminado), com a agravante de que o juiz dificilmente irá conceder liminar para despejo; - Lapso temporal = livremente estipulado (liberdade das partes), com a ressalva da vênia conjugal prevista no art. 3º. da Lei de locações Artigo 3º. - “o contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. Parágrafo único- Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente”. Comentários: o legislador determinou a concordância do cônjuge de ambas as partes (locador e locatário); o prazo mencionado só é válido em contrato com prazo determinado que se inicia com 10 anos ou mais. ( a intenção do legislador é

proteger a figura do cônjuge, evitando-se assim que a relação locatícia se perpetue)

PARTES NO CONTRATO DE LOCAÇÃO: - LOCADOR= aquele que cede o bem (via de regra o locador não precisa ser o proprietário) - Ex.: inventariante, o usufrutuário, o procurador com poderes expressos. - LOCATÁRIO= aquele que recebe o bem; - SUBLOCADOR: é o locatário que repassa a posse indireta do imóvel a terceiro; - SUBLOCATÁRIO = é o terceiro que recebe a posse indireta do sublocador=- obrigatoriedade do consentimento prévio e escrito do locador (art. 13); se não consentida, dará margem à rescisão do contrato através de ação de despejo por infração contratual; a permanência do sublocatário no imóvel após a extinção de

locação enseja liminar ( art. 59, parágrafo primeiro – V da Lei 8245/91)

CONTEÚDO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO - Qualificação completa do locador, locatário e fiador (se houver); - finalidade de uso do imóvel ( fins residencial ou não residencial); - prazo de vigência do contrato (repercutirá na retomada do imóvel); - valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste; - modalidade de garantia apresentada ( caução, fiança ou seguro fiança)= mais usuais; - descrição e endereço completo do imóvel locado; - forma e local do pagamento; - discriminação dos encargos a serem pagos ( condomínio, água, luz, IPTU , etc); - termo de vistoria inicial, com a descrição do estado de conservação do imóvel;

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA LOCAR UM IMÓVEL = CPF, RG, Certidão de Nascimento ou Casamento, comprovante de residência, comprovante de rendimentos, informações bancárias; contrato social e última alteração, CNPJ, declaração de Imposto de Renda; certidão de matrícula atualizada a menos de 30 dias do imóvel que será indicado como garantia da locação

MULTA RESCISÓRIA

Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o parágrafo 2º. do artigo 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada (redação dada pela Lei 12.744, de 2012) . Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, 30 (trinta) dias de antecedência.

- o locador não poderá retomar o imóvel na vigência do contrato (exceções: incisos II a IV do art. 9º. = infração contratual; falta de pagamento; reparos urgentes) - o locatário pode devolvê-lo a qqer tempo, desde que pague a multa proporcional; - HIPÓTESE de exoneração do locatário ao pagto da multa: transferência pelo empregador para local diverso; problemas de saúde comprovado = notificação prévia = 30 dias - A cláusula que determina pagamento integral, não produz qualquer efeito (art. 45)

Exemplo

aluguel $ 1.000,00 – contrato de 30 meses - multa de 3 alugueres - cumpriu 12 meses

R$ 1.000,00 x 3 meses = R$ 3.000,00 : 30 = R$ 100,00/mês x 18 (meses faltantes)

= R$ 1.800,00 = multa proporcional

Se omissa cláusula prevendo multa, e não havendo acordo neste aspecto, poderá a mesma ser fixada em juízo, mediante arbitragem judicial. É permitido a cláusula que libera o locatário da multa, BEM COMO aquela que estipula o cumprimento de parte do contrato para liberação da multa ( Ex.: contrato de 30 meses, mas o locador libera o locatário se o mesmo cumprir com 50% do prazo da locação) Não pode o locador a se recusar em receber as chaves do imóvel, sob o argumento da falta de pagamento da multa, cabendo ao locatário o direito de ajuizar ação consignatória mediante o depósito das chaves e da multa contratual respectiva.

Artigo 6º. - O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de 30 dias. Parágrafo único - Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos vigentes quando da resilição. Em contrato vigente, o locatário pagará a multa proporcional

pactuada.

ALIENAÇÃO DO IMÓVEL DURANTE A LOCAÇÃO ( art. 8º. )

- permite a denúncia do contrato, devendo esta ser exercida no prazo de 90 dias,

contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após este prazo, a

concordância com a manutenção da locação; Será concedido o prazo de 90 dias para o

locatário desocupar. EXCEÇÃO: locação por prazo determinado, com cláusula de

vigência e estiver averbado junta a matrícula do imóvel (Cartório de Registro de

imóveis). O locatário deverá exigir tal cláusula para assegurar seu direito de

permanecer no imóvel pelo prazo restante do contrato.

COMENTÁRIO - a denúncia será sempre pelo adquirente do imóvel, JAMAIS pelo

locador que o vendeu, após cumprida a notificação preliminar exigida.

ALUGUEL ( art. 17 ) - livre estipulação; - vedada estipulação em moeda estrangeira; - correção pelos índices e prazos oficiais ( atualmente a cada 12 meses ) = IGPM; IGP; IPC – INPC - IPCA; - regra geral= o aluguel não poderá ser cobrado de forma antecipada, exceto nos casos de locação para temporada (arts. 48 a 50), e não estando à locação

garantida por qualquer das modalidades = sexto dia útil do mês vincendo.

FINALIDADE (RESIDENCIAL / NÃO RESIDENCIAL / TEMPORADA) A-RESIDENCIAL - Prazo igual ou superior a 30 meses=retomada pela Denúncia vazia= sem justificativa - Prazo inferior a 30 meses = retomada pela Denúncia cheia = justificar e comprovar pedido ( uso próprio, ascendente, descendente ) B-NÃO RESIDENCIAL - retomada sempre pela denúncia vazia, independentemente do prazo do contrato, e com liminar para despejo. C-TEMPORADA – admite-se a cobrança antecipada do locativo. Prazo de vigência da locação = 90 dias

DIREITO DE PREFERÊNCIA ( arts. 27 a 34 ) - o locatário tem preferência em adquirir o imóvel locado; - as condições do negócio devem ser as mesmas dadas ao terceiro (valor, parcelamento,etc) - o locatário deverá ser comunicado, por qqr meio, da intenção de alienação do imóvel; - o locatário terá 30 dias para se manifestar sobre seu interesse ou não na aquisição; - no caso de sublocação a preferência recairá primeiro ao sublocatário; - na ausência da preferência = Prazo para adjudicação = 6 meses ( art. 33 );

Prazo para ação de perdas e danos = 3 anos (C. Civil art. 206, § 3º. - V )

GARANTIAS LOCATÍCIAS (arts 37 a 42 )

- evitar ou reduzir o risco do provável inadimplemento das obrigações do locatário; - não se admite qualquer outra forma de garantia ( art. 37: I – caução ; II – fiança ; III – seguro de fiança locatícia ; IV – cessão de cotas) - nenhuma garantia é absoluta; - é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma garantia (art. 37 );

- o locador será penalizado se exigir mais de uma garantia ( art. 43)

Apelação com Revisão n. 387.108-00/2 – 2º. TACivil/SP LOCAÇÃO – Fiança e caução exigidas pelo locador – Dupla garantia que ofende o parágrafo único do artigo 37 da Lei 8245/91 – Nulidade, porém, que atinge apenas a garantia excedente. A nulidade cominada pelo parágrafo único do artigo 37 da Lei 8245/91, a exemplo do que ocorria na Lei 6649/79, atinge apenas a garantia excedente,

quer dizer, a que se seguir à primeira, e assim por diante e não toda a garantia.

I- CAUÇÃO ( art. 38 e parágrafos ) - modalidade de garantia real; - Dar-se á em bens móveis, imóveis, dinheiro ou em títulos e ações; - Bens móveis: registrada no cartório de títulos, ou no órgão competente (Ex.: DETRAN) - Bens imóveis: registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente; - com o registro o locador poderá satisfazer eventual dívida m/mo o bem estando c/ terceiros

- o bem será levado a leilão, devolvendo-se eventual sobra ao locatário/devedor.

CAUÇÃO EM DINHEIRO - limite de 3 (três) meses de aluguel; (insuficiente para resguardar o locador) - Há sanção para os locadores que exigem caução superior a 3 meses - depositada em caderneta de poupança; - ao final da locação os valores reverterão ao locatário, estando tudo liquidado; - levantamento dos valores ocorrerá: por qualquer das partes, desde que apresente anuência, por escrito, da outra parte; pelo locatário, encerrada a locação e mediante

apresentação de quitação conferida pelo locador; e mediante autorização judicial.

II - SEGURO DE FIANÇA LOCATÍCIA ( arts. 41 e 23 XI ) - contratação por seguradora habilitada;- garantirá o aluguel e encargos da locação, além da pintura e danos, se contratado;- renovação anual da apólice; - a contratação será de responsabilidade do locatário, se do contrário não se estipulou; - garante até o limite da contratação

III- FIANÇA - (art. 818 C. Civil) - uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra (garantia pessoal) - deverá ser com consentimento do (a) cônjuge, sob pena de nulidade ( exceto no regime de separação absoluta de bens) - deve ser expressa - o fiador não poderá alegar bem de família ( lei 8009/90, inciso VII)

AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. FALSIFICAÇÃO DA ASSINATURA DA CÔNJUGE MULHER. FIANÇA PRESTADA SEM A OUTORGA UXÓRIA. NULIDADE. 1. É firme o entendimento desta Corte Superior de Justiça em que a fiança prestada por marido sem a outorga uxória invalida o ato por inteiro, não se podendo limitar o efeito da invalidação apenas à meação da mulher. 2. Inexiste óbice à argüição de nulidade da fiança, em se cuidando de recurso especial interposto também pela cônjuge mulher, que possui legitimidade para demandar a anulação dos atos do marido. 3. Agravo Regimental improvido (AgRg. no REsp 631.450/RJ, Rel. Ministro Hamilton Carvalhido, 6ª. Turma, julgado em 09.03.2006, DJ. 17.04.2006 – p. 218) CIVIL E PROCESSO CIVIL – LOCAÇÃO. FIANÇA. AUSÊNCIA DE OUTORGA UXÓRIA. NULIDADE. 1. O Superior Tribunal de Justiça firmou compreensão de que a fiança prestada por um dos cônjuges sem outorga é nula de pleno direito, alcançando, inclusive a meação do outro cônjuge. 2. Recurso provido. ( REsp 555.238/RS, Rel. Ministro Paulo Galotti, 6ª. Turma, julgado 21.10.2003, DJ 26.03.2007 – p. 304). Poderá o locador inserir cláusula no contrato de locação, na qual o fiador renuncia ao direito de pedir exoneração da fiança após vencido o prazo originariamente pactuado? Segundo entendimento de nossos Tribunais, tal cláusula não terá efeito prático, pois o fiador pode isentar-se da locação desde que tome as precauções necessárias, ou seja, NOTIFICANDO O LOCADOR DA EXONERAÇÃO E FICANDO RESPONSÁVEL POR 120 DIAS).

D) CESSÃO FIDUCIÁRIA DE COTAS DE FUNDO DE INVESTIMENTO – É a operação pela qual o locatário adquire quotas de determinado fundo de investimento, as quais ficam gravadas em favor do locador, podendo ser usadas para satisfazer eventuais débitos decorrentes do contrato de locação (arts. 76 e ss. da Lei 11.196 de 21/11/2005).

EXTENSÃO DA GARANTIA

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Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário,

qualquer das garantias da locação se estende até a

efetiva devolução do imóvel.

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário,

qualquer das garantias da locação se estende até a

efetiva devolução do imóvel, ainda que

prorrogada a locação por prazo indeterminado,

por força desta Lei.

Notificação encaminhada pelo fiador, dando notícia de sua exoneração “ Em virtude do

contido no art. 40, X da Lei 8245/91, na qualidade de fiador do contrato de locação celebrado

entre VSA e o Sr. Fulano de tal, sito o imóvel da Rua............., e que se encontra prorrogado por

prazo indeterminado, sirvo-me da presente para notificá-lo da minha exoneração da fiança

prestada. Portanto, fica VSA notificado de que a garantia fidejussória permanecerá por mais 120

dias contados do recebimento desta ou da substituição eventualmente operada pelo locatário

antes do prazo legal de subsistência da garantia”.

OBRIGAÇÕES DAS PARTES ARTIGO 22 - O locador é obrigado a:

I- entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina (vistoria prévia);

II- garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III- manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; IV- responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; V- fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do

estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI- fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII- pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII- pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.

IX- Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X- Pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Parágrafo único – Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a- obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b- pintura das fachadas, empenas (lateral dos prédios), poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c- obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d- indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados,

ocorridas em data anterior ao início da locação; e- instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de

intercomunicação, de esporte e de lazer; f- despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g- constituição de fundo de reserva.

ARTIGO 23 – O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo trata-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador; VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário; VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia, de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27; X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. Parágrafo primeiro – Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: a- salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais do empregados do condomínio; b- consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; c- limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d- manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e- manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum

destinados à prática de esporte e lazer;

f- manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g- pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h- rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; i- reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a

período anterior ao início da locação.

DIREITOS DE RETENÇÃO ( artigo 35 ) Conforme disposição do art. 35 da Lei 8245/91, salvo expressa disposição contratual em contrário, o locatário fará jus a indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis que realizar no imóvel, desde que autorizadas pelo locador. No tocante às benfeitorias voluptuárias, o locatário poderá levantá-las ao final da locação, restituindo o imóvel ao estado original. a- benfeitorias necessárias= são aquelas que se destinam a conservação do

imóvel ou que evitam que ele se deteriore. Ex.: os reparos de um telhado danificado, infiltração ou substituição dos sistemas elétrico e hidráulico.

b- benfeitorias úteis = são obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel. Ex.:

a construção de uma garagem, a instalação de grades protetoras. Tornam o imóvel mais confortável, seguro ou ampliam sua utilidade.

c- benfeitorias voluptuárias= tornam mais bonito ou mais agradável. Não

aumentam e nem facilitam o uso do imóvel. Ex. mudanças meramente estéticas, decoração, jardinagem.

Não havendo a devida indenização das benfeitorias necessárias e úteis, o locatário poderá exercer o chamado direito de retenção, que nada mais é do que a sua manutenção do imóvel, por meio de posse indireta, até que o locador proceda a justa indenização pelas benfeitorias realizadas. Tem-se que, então, que o direito de retenção é a garantia do locatário quanto à recusa do locador em indenizar as benfeitorias realizadas no imóvel. Finalmente, cabe mencionar que por muito tempo questionou-se a validade de cláusula, inserida no contrato de locação, pela qual o locatário abdicava do direito de indenização as benfeitorias úteis e necessárias, bem como ao direito de retenção. Destarte, o Superior Tribunal de Justiça, ao interpretar o art. 35 da Lei do Inquilinato, principalmente a sua parte inicial, que consigna: “ salvo expressa disposição em contrário(...), entendeu que a norma em comento evidencia a possibilidade à renúncia, pelo locatário, do direito de haver indenizações por benfeitorias, assim como de exercer o direito de retenção. Essa posição foi consolidada pela Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça e é seguida, quase de forma uníssona, pelos demais Tribunais pátrios. SÚMULA 335 STJ- nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

A NÃO APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO Já se decidiu que o Código de Defesa do Consumidor não se aplica aos contratos de locação, como exemplo, o Acórdão e 12.03.2008 da 15ª. Câmara Cível do TJRS, nos autos da Apelação Cível 70023046345, relator Des. Vicente Barroco de Vasconcelos:

“O Código de Defesa do Consumidor não incide nos contratos de locação de imóveis, por não se tratar de relação de consumo e nem prestação de serviço, caracterizando-se, objetivamente, como uma cessão de uso remunerado. O locador não é fornecedor, pois que não realiza nenhuma das atividades elencadas no artigo 3º. do CDC. Por outro lado, também não se enquadra o locatário como consumidor, vez que não é destinatário final do produto que recebe pelo contrato locatício, até porque a cessão da coisa locada é temporária, devendo este restituí-la quando findar a relação locatícia.

Artigo 3º. do CDC- Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. Parágrafo 1º. – Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial. Parágrafo 2º. – Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.

CONTRATO DE LOCAÇÃO “ BUILT TO SUIT” (construindo para servir)

CONCEITO: o locador constrói ou reforma substancialmente determinado imóvel de sua titularidade, para que possa ser utilizado pelo locatário de acordo com as necessidades empresariais preestabelecidas no instrumento contratual. PREVISÃO LEGAL

a- artigo 54 A da Lei 8245/91; ( na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta lei).

b- LEI 12.744/2012

ASPECTOS PRINCIPAIS:

a- (parágrafo primeiro do artigo 54 A) - Poderá ser convencionado a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação (incluído pela Lei 12.744/2012);

b- (parágrafo segundo do artigo 54 A ) – Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação (incluído pela lei 12.744/2012) (assim, o locador terá assegurado o retorno do capital

investido na construção do imóvel, caso o locatário desocupe-o antes de

findo o prazo do contrato). MÉDIA DE VIGÊNCIA DO CONTRATO: - de 10 a 20 anos O locador/construtor deve proceder ao cálculo dos alugueres e do tempo determinado para o contrato, de modo que tenha condições de recuperar o investimento realizado pela construção do imóvel e extrair os frutos civis mediante a percepção do aluguel. O locatário tem a vantagem de não dispor de recursos para aquisição do imóvel, e nem de instalações adequadas para atender seus propósitos comerciais/industriais.

IMPORTANTE DESTACAR, que a renúncia do direito de revisão do aluguel e da proporcionalidade no cálculo da multa rescisória, não deve se estender ao contrato após a sua renovação, uma vez que apenas na primeira contratação é que há uma operação imobiliária tendente a construir ou reformar, assumida pelo locador que deve ter a segurança jurídica suficiente de retorno financeiro ao seu investimento. A primeira locação é “built to suit” com suas peculiaridades, e após, o contrato é de locação não residencial, atraindo as regras protetivas da lei do inquilinato, pois ao renovar-se o contrato, a função de remuneração pela construção/reforma deixa de existir, havendo, a partir daí, o pagamento de uma importância em troca da posse do bem (aluguel).