Engº Civil Heroi João Carlos Vicente - Cloud Object Storage · Engº Civil Heroi João Carlos Vicente CREA/SP 167.585/D - CRECI/SP 41.188 Membro do Instituto Brasileiro de Avaliações

Engº Civil Heroi João Carlos Vicente

CREA/SP 167.585/D - CRECI/SP 41.188 Membro do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia/IBAPE

Laudo Avaliatório - Proc.nº 0108.87 - 3ª Vara Cível de Campinas - fls.1 Av.Guarani, 866 - Campinas/SP - CEP 13100-211 - (19) 32515877 - [email protected]

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CAMPINAS AUTOS : 114.01.1987.002225-7 ORDEM : 108/87 AÇÃO : PROCEDIMENTO ORDINÁRIO AUTOR : BENEDITO CARDELLA RÉ : BBN – ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA. HERÓI JOÃO CARLOS VICENTE, Engenheiro Civil, Perito Judicial, após detalhadas vistorias e constatações dos imóveis subjudice (lote no Pq. Hípica, galpão no Campo dos Amarais e gleba no Pq. Floresta), pesquisas atualizadas de mercado em cada região, estudos e análises, elaboração de planilhas de cálculo conforme bibliografia técnica especializada, vem respeitosamente apresentar a V.Exa. o seguinte:

= LAUDO AVALIATÓRIO =




ÍNDICE

Nº ITEM FLS. 1 - PRELIMINARES ...................................................................................... 3

2 - DETERMINAÇÃO DE AVALIAÇÃO JUDICIAL ................................... 3

3 - DOCUMENTAÇÃO DOS AUTOS ........................................................... 4

4 - DILIGÊNCIAS E PESQUISAS DA PERÍCIA........................................... 6

4.1 - ROTEIRO DA PERÍCIA - ANEXO I ..................................................... 6

4.2 - PESQUISA DOS ATUAIS OCUPANTES.............................................. 6

4.3 - DADOS CADASTRAIS - ANEXO II ..................................................... 7

5 - PESQUISAS DE MERCADO DA PERÍCIA - ANEXOS III, IV E V ........ 7

6 - VISTORIAS .............................................................................................. 8

6.1 - TRABALHOS DO LAUDO PERICIAL ................................................. 8

6.2 - IMÓVEL DO PARQUE DA HÍPICA - CAMPINAS .............................. 9

6.2.1 - FICHA DE VISTORIA ........................................................................ 9

6.2.2 - PLANTA DE LOCALIZAÇÃO ......................................................... 11

6.2.3 - PLANTA DA QUADRA ................................................................... 12

6.2.4 - REGISTRO FOTOGRÁFICO ............................................................ 13

6.3 - IMÓVEL DO CAMPO DOS AMARAIS - CAMPINAS ....................... 17

6.3.1 - FICHA DE VISTORIA ...................................................................... 17



6.4 - IMÓVEL DO PARQUE DA FLORESTA - VALINHOS ...................... 28

6.4.1 - FICHA DE VISTORIA ...................................................................... 28



7 - FONTES PESQUISADAS....................................................................... 36

7.1 - CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO DE TERRENO ..................................... 36

7.2 - CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO DE CONSTRUÇÃO ............................ 38

8 - AVALIAÇÃO DE MERCADO NO ESTADO ENCONTRADO ............. 39

9 - ENCERRAMENTO ................................................................................ 40




1 - PRELIMINARES Trata-se da Ação de Procedimento Ordinário que corre nos Autos sob nº 108/87 perante a R.3ª Vara Cível da Comarca Campinas/SP movida por Benedito Cardella contra BBN Engenharia e Construções Ltda. A perícia tem por objetivo a avaliação técnica de mercado dos imóveis descritos às fls.303/305, assim: Parque da Hípica - Campinas: Lote de terreno nº 19 da quadra D do loteamento Parque da Hípica,

nesta cidade - objeto da matrícula nº 34.434 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Campinas;

Campo dos Amarais - Campinas: Lotes de terreno 12, 13 e 14 da quadra 2 do Campo dos Amarais,

nesta cidade - objeto das matrículas 27.574, 27.575 e 22.405 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Campinas, respectivamente;

Parque da Floresta - Valinhos: Lote agrícola nº 6 do loteamento rural denominado Parque da Floresta,

localizado em Valinhos, Comarca de Campinas e 1ª Circunscrição Imobiliária - objeto da matrícula 43.710 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Campinas.

Após as pesquisas, vistorias e constatações de campo, constatamos: - lote do Parque da Hípica = refere-se ao terreno-nú de uso residencial unifamiliar situado na Rua Renato Mariano da Costa Lobo esquina com Rua Denir Dias da Silva; - lotes do Campo dos Amarais= referem-se ao galpão de uso industrial situado na Rua Francisco Ceará Barbosa nº 261; - lote do Parque da Floresta = refere-se a uma chácara de uso rural do tipo gleba bruta com parte em reserva florestal. 2 - DETERMINAÇÃO DE AVALIAÇÃO JUDICIAL

As avaliações técnicas ficaram a cargo do signatário conforme R.Despacho juntado às fls.352, sentindo-se muito honrado com a nomeação.




3 - DOCUMENTAÇÃO DOS AUTOS

Passamos à descrição dos documentos juntados nos Autos, que serviram de base para as vistorias, confrontações e pesquisas da perícia: Matrícula nº 34.434 do 1º CRI de Campinas/SP, onde consta a seguinte

descrição tabular:

“Lote de terreno nº 19 da quadra D do loteamento Parque da Hípica, nesta cidade e 1º subdistrito, com as seguintes medidas e confrontações: com a Rua 4, numa extensão de 16,00 metros, na concordância da Rua 4 com a Rua 9 numa extensão de 22,25 metros, com a Rua 9 numa extensão de 13,50 metros e com o lote 18 numa extensão de 26,00 metros, encerrando a área de 337,60 metros quadrados” - matrícula desatualizada às fls.15/16 e fls.286/287;

Obs.: consta na averbação Av.2/34.434 que a área de terreno foi retificada para 377,60 m²; Matrícula nº 43.710 do 1º CRI de Campinas/SP, onde consta a seguinte


“Lote agrícola nº 6 do loteamento rural denominado Parque da Floresta, localizado em Valinhos, Comarca de Campinas e 1ª Circunscrição Imobiliária, com frente para a Estrada Um, onde mede 31,98 metros em curva a partir do córrego, junto à servidão de passagem, e 222 metros em reta no rumo NW42º51’57”SE; do lado direito de quem da estrada observa o lote mede 33,90 metros em curva, confrontando com a confluência da Estrada Um com a Estrada Dois, para onde também faz testada, do lado esquerdo acompanha a margem do Córrego dos Pinheiros, sendo 47,43 metros no rumo 17º21’14”NE, 73,59ms n rumo 47º12’09”NE, 32,76ms no rumo 12º20’21” SW, 42,38ms no rumo 70º42’36”SE e 30,90ms no rumo 20º13’29”NE, confrontando com Zuleika Bierrembach de Castro Prado Oliveira e nos fundos 280,30 metros com o rumo NW21º15’25”SE confrontando com o lote agrícola nº 5, encerrando área total de 20.208,00m² ou 2,0208 hectares” - matrícula desatualizada às fls.30/32 e fls.283/285;

Obs.1: consta a instituição de área de preservação permanente da floresta ou forma de vegetação em parte do terreno com 0,98 hectares ou 48,52% do total do imóvel conforme averbação Av.1/43.710; Obs.2: consta o cancelamento da servidão de passagem da CESP conforme averbação Av.6/43.710;




Matrícula nº 27.574 do 2º CRI de Campinas/SP, onde consta a seguinte


“Lote de terreno nº 12 da quadra 2 do Loteamento Rural Campo dos Amarais, “Sítios e Chácaras”, nesta cidade, medindo 20 metros de frente para Rua Um, igual largura nos fundos, por 50 metros de frente aos fundos de ambos os lados, com área de 1.000m², confrontando com os lotes 11, 13 e 38” - matrícula desatualizada às fls.33 e fls.282;



“Lote de terreno nº 13 da quadra 2 do Loteamento Rural Campo dos Amarais, “Sítios e Chácaras”, nesta cidade, medindo 20 metros de frente para Rua 1, igual largura nos fundos, por 50 metros de frente aos fundos de ambos os lados, com área de 1.000m², confrontando com os lotes 12, 14 e 39” - matrícula desatualizada às fls.34 e fls.281;



“Uma chácara designada pelo nº 14 da quadra 2 do Campo dos Amarais, nesta cidade, com frente para a Rua Um igual largura nos fundos, por 50 metros da frente aos fundos de ambos os lados, com área de 1.000m², confrontando com as chácaras 40, 13 e 15” - matrícula desatualizada às fls.35/36 e fls.280.

Obs.1: consta na Av.2/22.405 que a Rua Um do Campo dos Amarais recebeu o nome de Rua Francisco Ceará Barbosa;




4 - DILIGÊNCIAS E PESQUISAS DA PERÍCIA

4.1 - ROTEIRO DA PERÍCIA - ANEXO I

Os trabalhos da perícia foram previamente agendados com as Partes conforme exposto ao Anexo I. 4.2 - PESQUISA DOS ATUAIS OCUPANTES

A perícia pesquisou informações sobre os atuais ocupantes dos imóveis avaliandos com base nos dados dos documentos juntados nos Autos (item 3 do presente Laudo Pericial), a saber: a) Parque da Hípica - Campinas Segundo informações da empresa administradora do condomínio, temos que o imóvel está em nome de José de Oliveira Filho - Rua Elder Reis nº 217 - Souzas - Campinas/SP. b) Campo dos Amarais - Campinas Segundo informações obtidas nas diligências e vistorias, temos que o imóvel está ocupado por um galpão industrial sob a atual matrícula nº 126.327 do 2º CRI em nome de Maria Silvia Santos Faria. Vide certidão atualizada e IPTU/2012 juntados ao Anexo II. c) Parque da Floresta - Valinhos Segundo informações obtidas nas diligências e vistorias, temos que o imóvel possui placa de “vende-se” e está em nome de Ignázio (fone 3243-4051).




4.3 - DADOS CADASTRAIS - ANEXO II

A porção edificada do imóvel avaliando situado no Campo dos Amarais possui os seguintes dados cadastrais atualizados: inscrição : 3253.31.01.1000.01001; local do imóvel : Rua Francisco Ceará Barbosa, 251; área cad. de terreno (m²) : 2.000,00m²; área cad. de construção (m²) : 1.630,80m²; valor venal total : R$ 596.497,20. A porção não edificada do imóvel avaliando situado no Campo dos Amarais possui os seguintes dados cadastrais atualizados: inscrição : 3253.31.01.0980.00000; local do imóvel : Rua Francisco Ceará Barbosa; área cad. de terreno (m²) : 1.000,00m²; área cad. de construção (m²) : 0,00m²; valor venal total : R$ 98.984,98. Portanto, a área total de terreno do imóvel avaliando situado no Campo dos Amarais é igual 3.000,00m² conforme matrícula sob nº 126.327 do 2º CRI juntada ao Anexo II. 5 - PESQUISAS DE MERCADO DA PERÍCIA - ANEXOS III, IV E V

As pesquisas imobiliárias da perícia para apuração do valor unitário homogeneizado de terreno em cada região dos imóveis em questão estão detalhadamente descritas ao Anexo III, Anexo IV e Anexo V. Constatamos divergência entre os valores venais de cadastro da Municipalidade (valores para fins tributários) e a presente avaliação da perícia (preços efetivamente praticados pelo mercado imobiliário).




6 - VISTORIAS

6.1 - TRABALHOS DO LAUDO PERICIAL

Realizamos as vistorias e pesquisas atualizadas nos locais em questão para constatação das condições locais, físicas, aproveitamento, características da ocupação dos imóveis avaliandos, benfeitorias, confrontação com os documentos e plantas e avaliação individualizada de mercado. Os trabalhos da perícia foram previamente agendados com as Partes conforme exposto ao Anexo I. A matrícula atualizada e o IPTU/2012 que foram obtidos do imóvel no Campo dos Amarais estão expostos ao Anexo II. As vistorias estão ilustradas individualmente e em sequência dos trabalhos através de registro fotográfico com legendas explicativas. Os critérios de avaliação baseiam-se nas modernas metodologias técnicas da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, e, também, do IBAPE/SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, do qual o signatário é Membro Titular e colaborador na revisão das Normas do ano de 1995. As pesquisas imobiliárias permitiram a identificação do mercado atual de compra e venda de imóveis similares aos avaliandos na região do Parque da Hípica (Anexo III), Campo dos Amarais (Anexo IV) e, ainda, Parque da Floresta (Anexo V), incluindo as respectivas homogeneizações e as detalhadas planilhas de cálculo. Por fim, procedemos às avaliações de mercado em questão.




6.2 - IMÓVEL DO PARQUE DA HÍPICA - CAMPINAS

6.2.1 - FICHA DE VISTORIA

Apresentamos a fichas de vistoria preenchida por ocasião das vistorias e constatações do imóvel avaliando: CROQUI (s/escala)

Praç

a B

elm

ira S

man

io G

omes

a) CARACTERÍSTICAS FÍSICAS GERAIS LOCALIZAÇÃO local: Rua Renato Mariano da Costa Lobo esquina com Rua Denir Dias da Silva identificação: lote 19 da quadra D do loteamento Parque da Hípica município: Campinas/SP

DOCUMENTAÇÃO título dominial: matrícula 34.434 do 1º CRI (fls.15/16 e fls.286/287)

SITUAÇÃO esquina

CONFRONTANTES lado esquerdo: esquina lado direito: casa nº 141 (obra residencial) fundos: Rua Denir Dias da Silva (testada secundária)

PADRÃO DA REGIÃO médio

USO DA REGIÃO residencial

OCUPAÇÃO PREDOMINANTE: unifamiliar

MELHORAMENTOS PÚBLICOS todos

R. Denir D. Silva

R. Renato M. C. Lobo




SUPERFÍCIE seca recobrimento com gramínea

FECHAMENTO DE DIVISAS inexistente

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES nome: Parque da Hípica tipo: horizontal ocupação: unifamiliar

b) CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DO TERRENO TOPOGRAFIA plano aclive declive ACESSO direto

TOPOGRAFIA aclive

DIMENSÕES TABULARES testada principal: 16,00m testada secundária: 13,50m área de terreno: 377,60m² (av.2/ 34.434)

INFRA-ESTRUTURA portaria segurança móvel salão de festas quadras de esportes playground quiosque

BENFEITORIAS inexistente lote nú




6.2.2 - PLANTA DE LOCALIZAÇÃO

Fonte : Esquemático - Sem Escala Legenda : Local em questão




6.2.3 - PLANTA DA QUADRA

Fonte : Planta do Condomínio Avaliando : lote 19 da quadra D do loteamento Parque da Hípica




6.2.4 - REGISTRO FOTOGRÁFICO

Apresentamos o registro fotográfico e respectivas legendas explicativas das vistorias e constatações do imóvel do Parque da Hípica: Foto nº 01: Portaria do Parque da Hípica. Foto nº 02: Esquina com o imóvel avaliando.




Foto nº 03: Testada principal junto da Rua Renato Mariano da Costa Lobo. Foto nº 04: Interior do imóvel avaliando.




Foto nº 05: Testada secundária junto da Rua Denir Dias da Silva Foto nº 06: Idem a anterior, de outro ângulo.




Foto nº 07: Outra vista em direção ao imóvel avaliando no Parque da Hípica. Foto nº 08: Parte final das vistorias do imóvel avaliando no Parque da Hípica. Trata-se de lote de terreno-nú para uso residencial unifamiliar.




6.3 - IMÓVEL DO CAMPO DOS AMARAIS - CAMPINAS


Apresentamos a fichas de vistoria preenchida por ocasião das vistorias e constatações do imóvel avaliando:

a) CARACTERÍSTICAS FÍSICAS GERAIS LOCALIZAÇÃO local: Rua Francisco Ceará Barbosa, 261 identificação: antigos lotes 12, 13 e 14 da quadra 2 do loteamento Campos dos Amarais município: Campinas/SP

SITUAÇÃO meio da quadra

CONFRONTANTES lado esquerdo: prédio nº 229 lado direito: prédio nº 290

PADRÃO DA REGIÃO médio

USO DA REGIÃO industrial

OCUPAÇÃO PREDOMINANTE: empresas

INFRA-ESTRUTURA cftv cerca elétrica alarme escada interna

MELHORAMENTOS PÚBLICOS todos

CROQUI (s/escala)

Av. Cdor. Aladino Selmi

Av. Neide M. Camargo

Rua

Fra

ncis

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Bar

bosa

R. P

edro

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ncat

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DOCUMENTAÇÃO título dominial: matrícula 126.327 do 2º CRI ao Anexo II

ÁREAS DE AVALIAÇÃO - ANEXO II área total de terreno: 3.000,00m² área total de construção: 1.630,80m²




PISO EXTERNO cimentado

SUPERFÍCIE seca

FECHAMENTO DE DIVISAS muro/parede

FECHAMENTO FRONTAL muro de alvenaria portão eletrônico

GARAGEM descoberta / frontal e lateral direita

FECHAMENTO INTERNO tijolo/bloco

REVESTIMENTO EXTERNO textura detalhe com cerâmica

TELHA metálica

b) CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DO TERRENO

ACESSO direto

c) CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DAS BENFEITORIAS

JARDIM inexistente

ESTRUTURA concreto armado

ESTRUTURA DO TELHADO metálica

EDIFICAÇÃO galpão com escritório

TOPOGRAFIA plano

RECUO frontal lateral direito

DIVISÕES DO TÉRREO recepção vestiários cozinha banheiros escada interna ao pav. superior galpão

DIVISÕES DO PAV.SUPERIOR escritórios banheiros




ESTADO FÍSICO FUNCIONAL GERAL idade aparente: 30 anos reparos novos na instalação elétrica limpeza geral pintura nova reforma em fase final de execução

d) MEMORIAL DESCRITIVO - DESTAQUES

PAREDE blocos estrutura em pré-moldado

FORRO inexistente no galpão laje nos demais

INSTALAÇÃO industrial

HIDRO-SANITÁRIA embutida completa

OUTROS galpão com pé-direito duplo cobertura em treliça metálica iluminação com eletrocalhas sistema de combate a incêndio ilum. emergência

PISO concreto no galpão cerâmica nos demais

REVEST.PAREDE chapisco/emboço/reb. látex cerâmica nas áreas molhadas

PORTA ferro no galpão madeira nos demais

REVEST.FORRO chapisco/emboço/reb. látex

JANELA ferro










Apresentamos o registro fotográfico e respectivas legendas explicativas das vistorias e constatações do imóvel do Campo dos Amarais: Foto nº 09: Testada na Rua Francisco Ceará Barbosa. Foto nº 10: Idem a anterior, de outro ângulo.




Foto nº 11: Fachada frontal da edificação (reforma em fase final de execução). Foto nº 12: Recepção.




Foto nº 13: Vestiários.

Foto nº 14: Portão de acesso de caminhões ao interior do galpão.




Foto nº 15: Interior do galpão industrial. Foto nº 16: Idem a anterior, de outro ângulo.




Foto nº 17: Cozinha.

Foto nº 18: Escada interna de acesso, de quem olha do pavimento superior.




Foto nº 19: Vista do pavimento superior com as salas para escritório.

Foto nº 20: Um dos banheiros no pavimento superior.




Foto nº 21: Porção não edificada do imóvel avaliando no Campo dos Amarais e ao lado do galpão industrial (contíguo). Foto nº 22: Parte final das vistorias do imóvel no Campo dos Amarais. Temos a vista aérea do local. Trata-se de galpão de uso industrial.




6.4 - IMÓVEL DO PARQUE DA FLORESTA - VALINHOS


Apresentamos a fichas de vistoria preenchida por ocasião das vistorias e constatações do imóvel avaliando: CROQUI (s/escala)

estra

da d

e te

rra

a) CARACTERÍSTICAS FÍSICAS GERAIS LOCALIZAÇÃO local: Estrada Um - próximo da portaria do loteamento identificação: lote agrícola 6 do loteamento rural Parque da Floresta município: Valinhos/SP acesso: altura do km 3 da Rodovia dos Agricultores - lado esquerdo sentido Valinhos (rodovia de ligação com a Rodovia D.Pedro I)

DOCUMENTAÇÃO título dominial: matrícula 43.710 do 1º CRI (fls.30/32 e fls.283/285)

SITUAÇÃO próximo da portaria

CONFRONTANTES frente: estrada de terra lado: Córrego dos Pinheiros

PADRÃO DA REGIÃO baixo

USO DA REGIÃO rural

OCUPAÇÃO PREDOMINANTE: agrícola

MELHORAMENTOS PÚBLICOS luz, água e telefone

R. Denir D. Silva

Rodovia

Motel Requinte 2

córrego ponte precária de madeira




SUPERFÍCIE parte com reserva florestal

FECHAMENTO DE DIVISAS cerca

b) CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DO TERRENO TOPOGRAFIA plano aclive declive

ACESSO péssimo (ponte precária de madeira)

TOPOGRAFIA suave

DIMENSÕES TABULARES área de reserva florestal: 9.800,00m² área livre: 10.408,00m² área total de terreno: 20.208,00m²

BENFEITORIAS caixa d’água casa rústica da portaria valor apenas residual










Apresentamos o registro fotográfico e respectivas legendas explicativas das vistorias e constatações do imóvel do Parque da Floresta: Foto nº 23: Acesso ao Parque da Floresta junto da Rodovia dos Agricultores. Foto nº 24: Entrada do Parque da Floresta, olhando-se em direção à ponte de madeira sobre o córrego e portaria.




Foto nº 25: Vista do imóvel avaliando, olhando-se da ponte de madeira sobre o córrego e em direção à portaria. Foto nº 26: Vista do córrego (confrontante tabular).




Foto nº 27: Placa de “vende-se” no imóvel avaliando. Foto nº 28: Testada.




Foto nº 29: Idem a anterior, de outro ângulo. Foto nº 30: Vista do imóvel avaliando. Possui parte do terreno averbada com reserva florestal.




Foto nº 31: Interior do imóvel avaliando. Foto nº 32: Parte final das vistorias do imóvel avaliando no Parque da Floresta, olhando-se para a continuação da testada. Trata-se de imóvel do tipo chácara de uso rural.




7 - FONTES PESQUISADAS

Os critérios de avaliação baseiam-se nas modernas metodologias técnicas da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas e também do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, do qual o signatário é Membro Titular e fez parte do Grupo de Estudos da Revisão das Normas do ano de 1995. 7.1 - CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO DE TERRENO

O critério de avaliação recomendado pelas Normas Técnicas e adotado pela perícia é o do Método Comparativo de Valores de Mercado, apurando-se o valor unitário homogeneizado na condição paradigma pré-determinada (Vuf), a partir da média aritmética da pesquisa imobiliária em cada região em questão com um coeficiente de variação inferior a 30%. As pesquisas de valores de mercado de Campinas tem origem no banco de dados da perícia e foram utilizadas em outras avaliações de mercado. Desta forma, obtivemos 3 conjuntos de elementos pesquisados nas respectivas regiões de avaliação junto a diferentes fontes entre proprietários, imobiliárias credenciadas e corretores, cujos valores foram homogeneizados pelos critérios adequados e correntes da Engenharia de Avaliações para os respectivos paradigmas, a saber: a) Situação Paradigma para o imóvel do Parque da Hípica local : lotes urbanos situados no

entorno da região do imóvel avaliando - Parque da Hípica e Bairro das Palmeiras - Campinas/SP;

fator oferta : elasticidade natural dos

negócios em oferta (f = 0,90); zona de avaliação : grupo I - 3ª zona - zona de uso

residencial horizontal de alto padrão conforme classificação técnica pelas Normas do IBAPE-SP/2005;

aproveitamento : residencial unifamiliar; índice de localização : IL = 100; topografia : plano (f = 1,00); melhoramentos públicos : todos (f = 1,00); data base : setembro/2012. Vide Anexo III.




b) Situação Paradigma para o imóvel do Campo dos Amarais local : lotes urbanos localizados em

via pública similar do imóvel avaliando e das imediações - Rua Francisco Ceará Barbosa - Bairro Campo dos Amarais - Campinas/SP;


negócios em oferta (f = 0,90); zona de avaliação : grupo IV - 11ª zona - zona de

uso de galpões e armazéns conforme classificação técnica pelas Normas do IBAPE-SP/2005;

aproveitamento : galpões; índice de localização : IL = 100; topografia : plano (f = 1,00); melhoramentos públicos : todos (f = 1,00); data base : setembro/2012. Vide Anexo IV.




c) Situação Paradigma para o imóvel do Parque da Floresta local : glebas brutas localizadas na

região do imóvel avaliando - Valinhos/SP; fator oferta : elasticidade natural dos

negócios em oferta (f = 0,90); zona de avaliação : imóvel rural; dimensão : entre 20-50 mil m² (f = 0,85); índice de localização : IL = 100; acesso : rodovia (f = 1,00); topografia : plano ou suave (f = 1,00); melhoramentos públicos : com asfalto (f = 1,00); data base : setembro/2012. Vide Anexo V. 7.2 - CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO DE CONSTRUÇÃO

As construções foram classificadas de acordo com as vistorias e seguindo o trabalho técnico “Valores de Edificações/2002” do IBAPE/SP, aplicando-se as depreciações relacionadas à idade aparente e ao estado de conservação sobre o valor unitário adotado. Os índices do custo de reprodução foram corrigidos pelo IBAPE/SP para atendimento da publicação da nova Norma NBR 12.721-2006 (Custos Unitários Básicos de Construção/CUB calculados com base em novos projetos-padrão, a partir de fevereiro/2007, além de alterações nos lotes de insumo).




8 - AVALIAÇÃO DE MERCADO NO ESTADO ENCONTRADO

Considerando-se as pesquisas de mercado e planilhas de cálculo juntadas ao Anexo III, Anexo IV e, também, Anexo V, temos os seguintes valores de mercado dos imóveis descritos às fls.303/305 nos respectivos estados encontrados pela perícia: Parque da Hípica - Campinas: Lote de terreno nº 19 da quadra D do loteamento Parque da Hípica,

nesta cidade - objeto da matrícula nº 34.434 do 1º CRI = refere-se ao terreno-nú de uso residencial unifamiliar situado na Rua Renato Mariano da Costa Lobo esquina com Rua Denir Dias da Silva;

V = R$ 224.672,00 para setembro/2012

Campo dos Amarais - Campinas: Lotes de terreno 12, 13 e 14 da quadra 2 do Campo dos Amarais,

nesta cidade - antigas matrículas 27.574, 27.575 e 22.405, respectivamente - atual matrícula nº 126.327, todas do 2º CRI = referem-se ao galpão de uso industrial situado na Rua Francisco Ceará Barbosa nº 261;

V = R$ 2.595.819,00 para setembro/2012

Parque da Floresta - Valinhos: Lote agrícola nº 6 do loteamento rural denominado Parque da Floresta,

localizado em Valinhos, Comarca de Campinas e 1ª Circunscrição Imobiliária - objeto da matrícula 43.710 do 1º CRI = refere-se a uma chácara de uso rural do tipo gleba bruta com parte em reserva florestal.

V = R$ 457.952,00 para setembro/2012




9 - ENCERRAMENTO Consta o presente Laudo Avaliatório de 40 folhas impressas no anverso, incluindo-se os textos técnicos, fichas de vistoria, plantas de localização, estudos e cálculos, seguido dos a anexos abaixo descritos, estando as demais folhas rubricadas e esta datada e assinada. Anexo I - Roteiro da Perícia Anexo II - Documentos Obtidos Anexo III - Fontes Pesquisadas de Terrenos no Pq. da Hípica Anexo IV - Fontes Pesquisadas de Terrenos no Campo dos Amarais Anexo V - Fontes Pesquisadas de Terrenos no Parque da Floresta Campinas, de de 2012

______________________________

Engº Civil Herói João Carlos Vicente Perito Judicial

Laudos Periciais nº’s 1.985 / 1.986 / 1.987



Anexo III - Proc. nº 0108-87-pesa-hipica.an3 - 3ª Vara Cível de Campinas - fls.1 Av.Guarani, 866 - Campinas/SP - CEP 13100-211 - (19) 32515877 - [email protected]

ANEXO III - FONTES PESQUISADAS DE

TERRENOS NO PARQUE DA HÍPICA 1 - SITUAÇÃO PARADIGMA No presente caso, temos a seguinte situação paradigma: local : lotes urbanos situados no entorno

da região do imóvel avaliando - Parque da Hípica e Bairro das Palmeiras - Campinas/SP;

fator oferta : elasticidade natural dos negócios

em oferta (f = 0,90); zona de avaliação : grupo I - 3ª zona - zona de uso

residencial horizontal de alto padrão conforme classificação técnica pelas Normas do IBAPE-SP/2005;

aproveitamento : residencial unifamiliar; índice de localização : IL = 100; topografia : plano (f = 1,00); melhoramentos públicos : todos, inclusive asfalto (f = 1,00); data base : setembro/2012.




2 - FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO Os fatores de homogeneização da pesquisa de mercado seguem a Estatística Descritiva através de parâmetros e índices médios frequentemente utilizados em Perícias Judiciais de Engenharia. 2.1 - FATOR OFERTA O fator de fonte, também chamado de fator oferta, é estimado em 10% (fo = 0,90) para corrigir a elasticidade dos negócios em oferta, compensando desta maneira a superestimação natural. 2.2 - FATORES DE AJUSTE Os fatores de ajuste (testada, profundidade, esquina etc) seguem a “tabela 1” das Normas para Avaliações de Imóveis Urbanos/2005 do IBAPE/SP. 2.3 - FATOR TOPOGRAFIA Para cálculo da influência da topografia podem ser usados os seguintes fatores corretivos genéricos aproximados:

TOPOGRAFIA Fator

Plano 1,00

Caído para os fundos até 5% 0,95

Caído para os fundos de 5% até 10% 0,90


Caído para os fundos mais de 20% 0,70

Em aclive até 10% 0,95


Em aclive acima de 20% 0,85

Abaixo do nível da rua até 1.00m 1,00

Abaixo do nível da rua de 1,00m até 2,50m 0,90


Acima do nível da rua até 2,00m 1,00

Acima do nível da rua de 2,00m até 4,00m 0,90




2.4 - FATOR MELHORAMENTOS PÚBLICOS Será aplicado o critério do Engº Ruy Canteiro com os tipos e respectivos fatores:

MELHORAMENTO Fator

Água 0,15

Esgoto 0,10

Luz pública 0,05

Luz domicil. 0,15

Guia+sarjeta 0,10

Pavimentação 0,30

Telefone 0,05

Para a situação paradigma e o imóvel comparativo dotados de todos os melhoramentos, inclusive asfalto, teremos f.m.p. = 1,00/1,00. 2.5 - FATOR TRANSPOSIÇÃO A transposição dos valores pesquisados em relação ao local avaliando considera os índices oficiais de localização (IL's) da Planta Genérica de Valores de Terrenos do Município (PGV). Trata-se da homogeneização em função da localização física, situação geográfica, distância dos pólos de valorização e/ou referência do mercado imobiliário. É dado pela expressão ftr = Ia/Ip; onde: ftr = fator transposição; Ia = índice local avaliando; Ip = índice local pesquisado. Tendo em vista que a pesquisa imobiliária limitou-se à região do imóvel avaliando (entorno da região do imóvel avaliando - Parque da Hípica e Bairro das Palmeiras - Campinas/SP) e imediações, estando os mesmos muito próximos, deixamos de aplicar o fator transposição, necessário quando encontramos grande variação nos valores unitários e/ou fiscais devido à proximidade com pólos diferenciados de valorização, condomínios fechados, frente para avenidas ou corredores comerciais especiais etc, que não se enquadram no presente caso. Neste caso, temos: IL paradigma = 100.




2.6 - TERRENO COM CONSTRUÇÃO Os comparandos que apresentem benfeitorias de valor significativo deverão ter este preço expurgado do valor global, a fim de determinarmos o valor somente da parte do terreno. 2.7 - MÉDIA SANEADA O unitário médio final será obtido pela média saneada dos elementos comparativos dentro do intervalo de +30% e ─30%. 2.8 - RIGOR TÉCNICO CONFORME NORMA NBR 14.653 A presente avaliação de mercado possui rigor técnico segundo orientações da ABNT. A avaliação do terreno segue o grau de fundamentação definido nas tabelas 4, 5 e 6 dos subitens 9.2.3 e 9.2.4 da atual Norma NBR 14.653-2:2004 (tratamento por fatores). A avaliação da construção segue o grau de fundamentação definido nas tabelas 7 e 8 do subitem 9.3 da atual NBR 14.653-2:2004 (quantificação de custo). Desta forma, o presente Laudo Pericial possui grau de fundamentação igual ao nível III (grau máximo). 2.9 - HOMOGENEIZAÇÃO DA PESQUISA DE MERCADO Vide planilha de cálculo a seguir.

HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES DE MERCADO - PARQUE DA HÍPICA - CAMPINAS

AVALIANDO R. Renato Mariano da Costa Lobo esquina com R. Denir Dias da Silva - Pq. da Hípíca - CampinasTIPO Lote Urbano - Grupo I - 3ª Zona - Residencial Horizontal Padrão AltoDATA setembro/2012

Paradigma Testada de Lim.Test. (m) Lim.Prof. (m) Inter.Área (m²) Topografia Melh.Púb.3ª Zona - IL Referência (m) 7,50 30,00 400,00 plana todos

100,00 15,00 30,00 60,00 1.000,00 1,00 1,00

ELEMENTO COMPARATIVO 1

Fonte: Pesquisa de MercadoLopes Imobiliária - fone 3705-8880Sra. Valéria - corretora

Oferta: Lote em rua paralela à Avenida José Bonifácio com portão de acesso, plantas, churrasqueira e canilAT = 360,00 m²AC = vg

Preço: R$ 320.000,00

Componentes:

vc (R$) = vg = 70.000,00

vt (R$) F.Oferta vc (R$)vp (R$) = 320.000,00 x 0,90 - 70.000,00 = 218.000,00

Valor Unitário:v (R$/m²) = = 606,00

Homogeneização:tipo IL Testada (lim.) Profundidade Topografia Melh.Púb.elemento 100,00 10,00 36,00 plano todosárea excedente -x- -x- -x- -x- -x-fator 1,00 1,06 1,00 1,00 1,00fator % 0,00% 6,00% 0,00% 0,00% 0,00%homog. (R$/m²) 0,00 36,00 0,00 0,00 0,00

tipo Mult.Testadas Área Demais Somatórioreferência 1 entre 400-1.000 paradigmaelemento -x- 360,00 igual parad.fator 0,00 0,90 1,00fator % 0,00% -10,00% 0,00%homog. (R$/m²) 0,00 -61,00 0,00 0,00 -25,00

Valor Unitário Homogeneizado: Vu (R$/m²) = 581,00


Fonte: Pesquisa de MercadoImobiliária Campinas - fone 3253-7070Sra.Cidinha - corretora

Oferta: Lote na Vila Brandina - próximo ao IguatemiAT = 459,30 m²AC = 0,00 m²

Preço: R$ 205.000,00

Componentes:AC (m²) i (padrão) R8N (R$/m²) Foc (idade ap. - % - estado)

vc (R$) = 0,00 x 0,000 x 1.020,52 x 0,000 = 0,00

vt (R$) F.Oferta vc (R$)vp (R$) = 205.000,00 x 0,90 - 0,00 = 184.500,00



tipo Mult.Testadas Área Demais Somatórioreferência 1 entre 400-1.000 paradigmaelemento -x- 459,30 igual parad.fator 0,00 não se aplica 1,00fator % 0,00% 0,00% 0,00%homog. (R$/m²) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00



Fonte: Pesquisa de MercadoImobiliária Campinas - fone 3253-7070Sra.Elaine - corretora

Oferta: Lote entre o Jardim das Paineiras e Nova Campinas - murado - aceita permuta até 50%AT = 433,50 m²AC = vg

Preço: R$ 240.000,00

Componentes:

vc (R$) = vg = 30.000,00



Homogeneização:tipo IL Testada (lim.) Profundidade Topografia Melh.Púb.elemento 100,00 28,90 15,00 plano todosárea excedente -x- -x- -x- -x- -x-fator 1,00 0,91 1,41 1,00 1,00fator % 0,00% -9,00% 41,00% 0,00% 0,00%homog. (R$/m²) 0,00 -39,00 176,00 0,00 0,00





Oferta: Lote na Vila Brandina - próximo ao Iguatemi - aceita financiamentoAT = 536,00 m²AC = 0,00 m²

Preço: R$ 240.000,00


vc (R$) = 0,00 x 0,000 x 1.020,52 x 0,000 = 0,00








Oferta: Lote na Vila Brandina - próximo ao Iguatemi - aceita financiamentoAT = 607,50 m²AC = 0,00 m²

Preço: R$ 276.000,00


vc (R$) = 0,00 x 0,000 x 1.020,52 x 0,000 = 0,00







Fonte: Pesquisa de MercadoImobiliária Campinas - fone 3253-7070Sr.Eduardo - corretor

Oferta: Lote na Vila Brandina - próximo ao IguatemiAT = 360,00 m²AC = 0,00 m²

Preço: R$ 160.000,00


vc (R$) = 0,00 x 0,000 x 1.020,52 x 0,000 = 0,00



Homogeneização:tipo IL Testada (lim.) Profundidade Topografia Melh.Púb.elemento 100,00 12,00 30,00 declive todosárea excedente -x- -x- -x- -x- -x-fator 1,00 1,03 1,00 0,90 1,00fator % 0,00% 3,00% 0,00% 11,00% 0,00%homog. (R$/m²) 0,00 12,00 0,00 44,00 0,00

tipo Mult.Testadas Área Demais Somatórioreferência 1 entre 400-1.000 paradigmaelemento -x- 360,00 igual parad.fator 0,00 0,90 1,00fator % 0,00% -10,00% 0,00%homog. (R$/m²) 0,00 -40,00 0,00 0,00 16,00



Fonte: Pesquisa de MercadoDimarzio Negócios Imobiliários - fone 7816-8298Sra.Tania - corretora

Oferta: Lote na Vila Brandina - murado e portão - possui projeto prontoAT = 312,00 m²AC = vg

Preço: R$ 310.000,00

Componentes:

vc (R$) = vg = 50.000,00




tipo Mult.Testadas Área Demais Somatórioreferência 1 entre 400-1.000 paradigmaelemento -x- 312,00 igual parad.fator 0,00 0,88 1,00fator % 0,00% -12,00% 0,00%homog. (R$/m²) 0,00 -88,00 0,00 0,00 -44,00



Fonte: Pesquisa de MercadoDimarzio Imóveis - fone 3202-7600

Oferta: Lote no Jardim das PaineirasAT = 484,00 m²AC = 0,00 m²

Preço: R$ 370.000,00


vc (R$) = 0,00 x 0,000 x 1.020,52 x 0,000 = 0,00







Fonte: Pesquisa de MercadoImobiliária Campinas - fone 3731-3777

Oferta: Lote no Jardim das Paineiras - próximo da ABBAT = 570,30 m²AC = 0,00 m²

Preço: R$ 430.000,00


vc (R$) = 0,00 x 0,000 x 1.020,52 x 0,000 = 0,00






CÁLCULO DA MÉDIA SANEADA

Valor Unitário Homogeneizado Médio: Vuf (R$/m²) = 537,00

Limites Exigidos no Subitem 10.6 da Norma do IBAPE/2005: Limite Mínimo = Vuf - 30% (R$/m²) = 376,00

Limite Máximo = Vuf + 30% (R$/m²) = 698,00

Valores Unitários Homogeneizados da Pesquisa de Mercado: Menor Vu (R$/m²) = 402,00

Maior Vu (R$/m²) = 690,00

Conclusão Técnica da Pesquisa: Valor Unitário Homog. Médio dentro dos limites exigidos pelas Normas Técnicas

AVALIAÇÃO DE MERCADO NO ESTADO ENCONTRADO - PQ. DA HÍPICA - CAMPINAS

AVALIANDO R. Renato Mariano da Costa Lobo esquina com R. Denir Dias da Silva - Pq. da Hípíca - CampinasTIPO Lote Urbano - Grupo I - 3ª Zona - Residencial Horizontal Padrão AltoDATA setembro/2012

Fonte: Pesquisa homogeneizada de mercado da perícia

Área de Terreno:: AT = 377,60 m²

Unitário Homogeneizado Médio: Vuf (R$/m²) = 537,00

Unitário do Avaliando:tipo IL Testada (lim.) Profundidade Topografia Melh.Púb.elemento 100,00 16,00 23,60 aclive todosárea excedente -x- -x- -x- -x- -x-fator 1,00 1,01 não adotado 0,90 1,00fator % 0,00% 1,00% 0,00% -10,00% 0,00%homog. (R$/m²) 0,00 5,00 0,00 -54,00 0,00

tipo Mult.Testadas Área Demais Somatórioreferência 2 entre 400-1.000 paradigmaelemento -x- 0,00 cond. fech.fator não se aplica não se aplica 1,20fator % 0,00% 0,00% 20,00%homog. (R$/m²) 0,00 0,00 107,00 0,00 58,00

Valor Unitário Homogeneizado do Avaliando: Vua (R$/m²) = 595,00

Avaliação do Terreno:Vt (R$) = AT x Vua = 224.672,00



Anexo IV - Proc.nº 0108-87-pesb-amarais.an4 - 3ª Vara Cível de Campinas - fls.1 Av.Guarani, 866 - Campinas/SP - CEP 13100-211 - (19) 32515877 - [email protected]

ANEXO IV - FONTES PESQUISADAS DE

TERRENOS NO CAMPO DOS AMARAIS

1 - SITUAÇÃO PARADIGMA No presente caso, temos a seguinte situação paradigma: local : lotes urbanos localizados em

via pública similar do imóvel avaliando e das imediações - Rua Francisco Ceará Barbosa - Bairro Campo dos Amarais - Campinas/SP;


negócios em oferta (f = 0,90); zona de avaliação : grupo IV - 11ª zona - zona de

uso de galpões e armazéns conforme classificação técnica pelas Normas do IBAPE-SP/2005;

aproveitamento : galpões; índice de localização : IL = 100; topografia : plano (f = 1,00); melhoramentos públicos : todos (f = 1,00); data base : setembro/2012.




2 - FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO Os fatores de homogeneização da pesquisa de mercado seguem a Estatística Descritiva através de parâmetros e índices médios frequentemente utilizados em Perícias Judiciais de Engenharia. 2.1 - FATOR OFERTA O fator de fonte, também chamado de fator oferta, é estimado em 10% (fo = 0,90) para corrigir a elasticidade dos negócios em oferta, compensando desta maneira a superestimação natural. 2.2 - FATORES DE AJUSTE Os fatores de ajuste (testada, profundidade, esquina etc) seguem a “tabela 1” das Normas para Avaliações de Imóveis Urbanos/2005 do IBAPE/SP. 2.3 - FATOR TOPOGRAFIA Para cálculo da influência da topografia podem ser usados os seguintes fatores corretivos genéricos aproximados:

TOPOGRAFIA Fator

Plano 1,00

















MELHORAMENTO Fator

Água 0,15

Esgoto 0,10

Luz pública 0,05

Luz domicil. 0,15

Guia+sarjeta 0,10

Pavimentação 0,30

Telefone 0,05

Para a situação paradigma e o imóvel comparativo dotados de todos os melhoramentos, inclusive asfalto, teremos f.m.p. = 1,00/1,00. 2.5 - FATOR TRANSPOSIÇÃO A transposição dos valores pesquisados em relação ao local avaliando considera os índices oficiais de localização (IL's) da Planta Genérica de Valores de Terrenos do Município (PGV). Trata-se da homogeneização em função da localização física, situação geográfica, distância dos pólos de valorização e/ou referência do mercado imobiliário. É dado pela expressão ftr = Ia/Ip; onde: ftr = fator transposição; Ia = índice local avaliando; Ip = índice local pesquisado. Tendo em vista que a pesquisa imobiliária limitou-se à região do imóvel avaliando (Rua Francisco Ceará Barbosa - Bairro Campo dos Amarais - Campinas/SP) e imediações, estando os mesmos muito próximos e inclusive na mesma via pública, deixamos de aplicar o fator transposição, necessário quando encontramos grande variação nos valores unitários e/ou fiscais devido à proximidade com pólos diferenciados de valorização, condomínios fechados, frente para avenidas ou corredores comerciais especiais etc, que não se enquadram no presente caso. Neste caso, temos: IL paradigma = 100.





HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES DE MERCADO - CAMPOS DOS AMARAIS - CAMPINAS

AVALIANDO R. Francisco Ceará Barbosa, 261 - Campos dos Amarais - CampinasTIPO Lote Urbano - 11ª Zona do Grupo IV do trabalho do IBAPE/SP - GalpõesDATA BASE setembro/2012Paradigma IL Testada de Lim.Testada Lim.Prof. Interv. Áreas Topografia Melh.Púb.

Referência 0,00 0,00 250,00 plana todos11ª Zona 100,00 não se aplica 0,00 0,00 3.000,00 1,00 1,00ELEMENTO COMPARATIVO 1

Fonte: Placa no localHideal Imóveis - CRECI PJ-12.189R. Dr. Sampaio Ferraz, 518 - fone 3755-5050Sr.Domingos - corretor

Oferta: R. Pedro Stancato, em frente ao nº 739AT = 1.000,00 m²AC = 0,00 m²

Valor Pedido: R$ 1.500,00 /mês

Base de Venda: R$ 600.000,00

Valor Unitário:AC (m²) i (padrão) R8N (R$/m²) Foc (idade ap. - % - estado) (R$)

vc = 0,00 x 0,000 x 1.020,52 x 0,000 = 0,00vt (R$) F.Fonte vc (R$) (R$)

vp = 600.000,00 x 0,90 - 0,00 = 540.000,00(R$/m²)

v = = 540,00

Homogeneização:tipo IL Testada Profundidade Topogr. Melh.Púb. Mult.Testadaselemento 100,00 não se aplica não se aplica plano todos não se aplicaárea excedente -x- -x- -x- -x- -x- -x-fator 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00fator % 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%homog. (R$/m²) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

tipo Área Situação Demais Somatórioreferência entre 250-3mil paradigma paradigmaelemento 1.000,00 -x-fator não se aplica 1,000 0,00fator % 0,00% 0,00% 0,00%homog. (R$/m²) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Unitário Homogeneizado: Vu (R$/m²) = 540,00


Fonte: Pesquisa de MercadoPlaca no localDireto - fone 9734-9506Sra.Vera - proprietária

Oferta: R. Pedro Stancato esquina com R. Gustavo StuartAT = 2.125,00 m²AC = 0,00 m² (sem valor comercial)

Valor: R$ 1.381.250,00 (base R$ 650,00/m²)


vc = 0,00 x 0,000 x 1.020,52 x 0,000 = 0,00

vt (R$) F.Fonte vc (R$) (R$)vp = 1.381.250,00 x 0,90 - 0,00 = 1.243.125,00

(R$/m²)v = = 585,00

Homogeneização:

tipo IL Testada Profundidade Topogr. Melh.Púb. Mult.Testadaselemento 100,00 não se aplica não se aplica plano todos não se aplicaárea excedente -x- -x- -x- -x- -x- -x-fator 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00fator % 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%homog. (R$/m²) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00




Fonte: Pesquisa de MercadoPlaca no localImobiliária Patriarca - CRECI 2.764R. Conceição, 233 - fone 3236-6899Sr.Vitório - corretor

Venda: R. Francisco Ceará Barbosa nº 770AT = 1.201,00 m²AC = 0,00 m² (sem valor comercial)

Valor: R$ 960.800,00 (base R$ 800,00/m²)


vc = 0,00 x 0,000 x 1.020,52 x 0,000 = 0,00

vt (R$) F.Fonte vc (R$) (R$)vp = 960.800,00 x 1,00 - 0,00 = 960.800,00

(R$/m²)v = = 800,00

Homogeneização:





Fonte: Pesquisa de MercadoPlaca no localImobiliária J. Velasco - CRECI 62.105

- fone 3251-2105Sra.Luana - corretora

Oferta: R. Francisco Ceará Barbosa, ao lado do nº 770AT = 1.165,00 m²AC = 0,00 m²

Valor Pedido: R$ 4.000,00 /mês

Base de Venda: R$ 1.600.000,00


vc = 0,00 x 0,000 x 1.020,52 x 0,000 = 0,00


(R$/m²)v = = 1.236,00

Homogeneização:



Unitário Homogeneizado: Vu (R$/m²) = 1.236,00 **


Fonte: Pesquisa de MercadoPlaca no localSoberana Imóveis - CRECI 4.817R. 14 de Dezembro, 476 - fone 3737-5050Sr.Domingos - corretor

Oferta: R. Francisco Ceará Barbosa, ao lado do nº 210AT = 105,00 m²AC = 95,00 m²

Valor Pedido: R$ 180.000,00


vc = 95,00 x 0,912 x 1.020,52 x 0,785 = 69.408,00

vt (R$) F.Fonte vc (R$) (R$)vp = 180.000,00 x 0,90 - 69.408,00 = 92.592,00

(R$/m²)v = = 882,00

Homogeneização:


tipo Área Situação Demais Somatórioreferência entre 250-3mil paradigma paradigmaelemento 105,00 -x-fator 73,00% 1,000 0,00fator % -27,00% 0,00% 0,00%homog. (R$/m²) -238,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -238,00



Fonte: Pesquisa de MercadoPlaca no localImobiliária Patriarca - CRECI 2.764R. Conceição, 233 - fone 3236-6899Sr.Vitório - corretor

Venda: R. Francisco Ceará Barbosa, em frente ao nº 125AT = 1.145,00 m²AC = 0,00 m²

Valor: R$ 687.000,00 (base R$ 600,00/m²)


vc = 0,00 x 0,000 x 1.020,52 x 0,000 = 0,00


(R$/m²)v = = 600,00

Homogeneização:





Fonte: Pesquisa de MercadoImobiliária Patriarca - CRECI 2.764,00R. Conceição, 233 - fone 32366899Sr. Vitório - corretor

Venda: R. Francisco Ceará Barbosa, em frente ao nº 125AT = 1.161,00 m²AC = 0,00 m²

Valor: R$ 696.600,00 (base R$ 600,00/m²)


vc = 0,00 x 0,000 x 1.020,52 x 0,000 = 0,00


(R$/m²)v = = 600,00

Homogeneização:





Valor Unitário Homogeneizado Médio: Vum (R$/m²) = 715,00

Limites Exigidos no Subitem 10.6 da Norma Técnica do IBAPE/2005: Limite Mínimo = Vuf - 30% (R$/m²) = 501,00



Maior Vu (R$/m²) = 1.236,00

Valor Unitário Homogeneizado Saneado (excluindo-se o elemento discrepante**): Vuf (R$/m²) = 628,00




Maior Vu (R$/m²) = 800,00

Conclusão Técnica da Pesquisa: Valor Unitário Homogeneizado Saneado dentro dos limites exigidos pelas Normas Técnicas

AVALIAÇÃO DE MERCADO NO ESTADO ENCONTRADO - CAMPOS DOS AMARAIS - CAMPINAS

AVALIANDO R. Francisco Ceará Barbosa, 261 - Campos dos Amarais - CampinasTIPO Lote Urbano - 11ª Zona do Grupo IV do trabalho do IBAPE/SP - GalpõesDATA BASE setembro/2012


Áreas: AT = 3.000,00 m²AC = 1.630,80 m²


Unitário do Avaliando:

tipo IL Testada Profundidade Topogr. Melh.Púb. Mult.Testadasavaliando 100,00 não se aplica não se aplica plano todos não se aplicaárea excedente -x- -x- -x- -x- -x- -x-fator 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00fator % 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%homog. (R$/m²) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

tipo Área Situação Demais Somatórioreferência entre 250-3mil paradigma paradigmaavaliando 3.000,00 -x-fator não se aplica 1,000 0,00fator % 0,00% 0,00% 0,00%homog. (R$/m²) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Vua (R$/m²) = 628,00

Avaliação do Terreno:Vt (R$) = AT x Vua = 1.884.000,00

Avaliação das Construções:

AC (m²) i (padrão) R8N (R$/m²) Foc DemaisVc (R$) = 749,32 x 1,326 x 1.020,52 x 0,702 x 1,00 = 711.819,00

galpão padrão médio 30 anos - 40% - estado "c"

Avaliação Total:V (R$) = Vt + Vc = 2.595.819,00



Anexo V - Proc.nº 0108-87-pesc-valinhos.an5 - 3ª Vara Cível de Campinas - fls.1 Av.Guarani, 866 - Campinas/SP - CEP 13100-211 - (19) 32515877 - [email protected]

ANEXO V - FONTES PESQUISADAS DE

TERRENOS NO PARQUE DA FLORESTA

1 - SITUAÇÃO PARADIGMA No presente caso, temos a seguinte situação paradigma: local : glebas brutas localizadas na

região do imóvel avaliando - Valinhos/SP; fator oferta : elasticidade natural dos

negócios em oferta (f = 0,90); zona de avaliação : imóvel rural; dimensão : entre 20-50 mil m² (f = 0,85); índice de localização : IL = 100; acesso : rodovia (f = 1,00); topografia : plano ou suave (f = 1,00); melhoramentos públicos : com asfalto (f = 1,00); data base : setembro/2012. 2 - FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO Os fatores de homogeneização da pesquisa de mercado seguem a Estatística Descritiva através de parâmetros e índices médios frequentemente utilizados em Perícias Judiciais de Engenharia. 2.1 - FATOR OFERTA O fator de fonte, também chamado de fator oferta, é estimado em 10% (fo = 0,90) para corrigir a elasticidade dos negócios em oferta, compensando desta maneira a superestimação natural.




2.2 - FATOR DIMENSÃO Considerando a influência da dimensão sobre a homogeneização para as áreas da região em questão, aspecto fundamental para selecionamento dos elementos intercomparáveis, utilizamos a tabela específica apontada em informativo do IBAPE/SP conforme exposto abaixo. São fatores de comparação direta entre glebas variando em função das dimensões, ou seja, as áreas menores alcançam um valor unitário de mercado quase sempre maior. Esta ocorrência é freqüente no mercado imobiliário e facilmente compreensível, face à faixa de interessados em uma eventual transação e do possível aproveitamento.

DIMENSÃO fator

até 2.000,00 m² 1,00

entre 2.001,00m² e 20.000,00m² 0,90

entre 20.001,00m² e 50.000,00m² 0,85

entre 50.001,00m² e 100.000,00m² 0,80

entre 100.001,00m² e 150.000,00m² 0,75

entre 150.001,00m² e 200.000,00m² 0,70

entre 200.001,00m² e 300.000,00m² 0,65

entre 300.001,00m² e 500.000,00m² 0,60

entre 500.001,00m² e 750.000,00m² 0,55

entre 750.001,00m² e 1.000.000,00m² 0,50

acima de 1.000.000,00m² 0,40

A referida tabela faz parte da monografia do ilustre colega Engº Humberto Carlos Martins Fadiga, que foi publicada pelo IBAPE/SP e utilizada pela Comissão de Peritos de São Bernardo do Campo/SP nas desapropriações movidas pela Engefer S/A. Ainda que não normatizado, o critério foi acolhido na Sentença em 1ª Instância nos Autos de Desapropriação nº 83/75 da R.3ª Vara Cível de São Bernardo do Campo/SP e devidamente confirmado por Acórdão do E.2º Tribunal de Alçada Cível.




2.3 - FATOR ACESSO (CRITÉRIO DE NORTON) Relacionando-se o Critério de Norton para as diversas categorias existentes e homogeneizadas na situação paradigma de imóveis situados com frente para rodovia asfaltada, isto, é, paradigma = 1,00, resulta em: 2.4 - FATOR TOPOGRAFIA Para cálculo da influência da topografia podem ser usados os seguintes fatores corretivos genéricos aproximados:

ACESSO CONDIÇÕES FATOR

ótimo estrada asfaltada, tráfego permanente 1,00

muito bom estrada 1ª classe, não asfaltada, tráfego permanente 0,95

bom estrada não asfaltada, tráfego geralmente permanente 0,90

regular estrada não asfaltada, traçado e leito desfavoráveis, servidões, tráfego sujeito a interrupções

0,80

mau fecho nas servidões, interrupção nas chuvas 0,75

péssimo fecho nas servidões, interrupção por córrego ponte 0,70

TOPOGRAFIA Fator

Plano 1,00

















MELHORAMENTO Fator

Água 0,15

Esgoto 0,10

Luz pública 0,05

Luz domicil. 0,15

Guia+sarjeta 0,10

Pavimentação 0,30

Telefone 0,05

Para a situação paradigma e o imóvel comparativo dotados de todos os melhoramentos, inclusive asfalto, teremos f.m.p. = 1,00/1,00. 2.6 - FATOR TRANSPOSIÇÃO A transposição dos valores pesquisados em relação ao local avaliando considera os índices oficiais de localização (IL's) da Planta Genérica de Valores de Terrenos do Município (PGV). Trata-se da homogeneização em função da localização física, situação geográfica, distância dos pólos de valorização e/ou referência do mercado imobiliário. É dado pela expressão ftr = Ia/Ip; onde: ftr = fator transposição; Ia = índice local avaliando; Ip = índice local pesquisado. Tendo em vista que a pesquisa imobiliária limitou-se à região do imóvel avaliando (glebas rurais na região do imóvel avaliando - Valinhos/SP) e imediações, estando os mesmos muito próximos e inclusive na mesma via pública, deixamos de aplicar o fator transposição, necessário quando encontramos grande variação nos valores unitários e/ou fiscais devido à proximidade com pólos diferenciados de valorização, condomínios fechados, frente para avenidas ou corredores comerciais especiais etc, que não se enquadram no presente caso. Neste caso, temos: IL paradigma = 100.





HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES DE MERCADO - PQ. DA FLORESTA - VALINHOS

AVALIANDO Estrada Um - acesso pela Rodovia dos Agricultores e Rodovia D.Pedro I - Pq. da Floresta - ValinhosTIPO Gleba rural na região de avaliaçãoDATA setembro/2012

Paradigma Acesso MP Topografia IL DemaisRural de 20,00 rodovia com asfalto suave PGV paradigma

a 50,00 1,00 1,30 1,00 100,00 1,00


Fonte: Pesquisa de MercadoPlaca no local - fone (11) 3023-1949Sr. Roberto - proprietário

Oferta: Rodovia dos Agricultores, km 2,5 - região de avaliaçãoAT = 15.700,00 m² (área total com 64.000,00 m², inclui APP)AC = 0,00 m²

Valor: R$ 3.925.000,00

Valor Unitário:(R$)

vc = 0,00


(R$/m²)v = = 225,00

Homogeneização:

tipo Dimensão Acesso MP Topografia IL Demaiselemento 15.700,00 rodovia asfalto suave PGV paradigmafator 0,90 1,00 1,30 1,00 100,00 1,00fator % -6,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%homog. (R$/m²) -14,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

tipo Atualização Somatórioelemento paradigmafator 1,00fator % 0,00%homog. (R$/m²) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -14,00


Dimensão - mil m²

0,85


Fonte: Pesquisa de MercadoImobiliária Localiza - CRECI 62.587Av. Invernada, 1.625 - sala 01 - fone 3849-4944Sr.Wilson - corretor

Oferta: Em frente ao elemento comparativo anterior - região de avaliaçãoAT = 20.000,00 m²AC = 0,00 m²

Valor: R$ 4.000.000,00


vc = 0,00


(R$/m²)v = = 180,00

Homogeneização:





Fonte: Pesquisa de MercadoAna & Marina Imóveis - CRECI 70.660 / 39.761Rua Santo Antonio, 15 - fone 8126-4436Código - AR00019

Oferta: Rodovia dos Agricultores, próximo do entroncamento com Rodovia D. Pedro I - região de avaliaçãoAT = 12.745,00 m²AC = 0,00 m²

Valor: R$ 3.200.000,00


vc = 0,00


(R$/m²)v = = 226,00

Homogeneização:





Fonte: Pesquisa de MercadoValinhos Imóveis - fone 3929-7771Código - AR0009

Oferta: Rodovia dos Agricultores, próximo do Jardim Portugal - região de avaliaçãoAT = 18.146,00 m²AC = 0,00 m²

Valor: R$ 1.814.600,00


vc = 0,00


(R$/m²)v = = 90,00

Homogeneização:

tipo Dimensão Acesso MP Topografia IL Demaiselemento 18.146,00 rodovia asfalto acidentada PGV paradigmafator 0,90 1,00 1,30 0,70 100,00 1,00fator % -6,00% 0,00% 0,00% 43,00% 0,00% 0,00%homog. (R$/m²) -5,00 0,00 0,00 39,00 0,00 0,00

tipo Atualização Somatórioelemento paradigmafator 1,00fator % 0,00%homog. (R$/m²) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 34,00



Fonte: Pesquisa de MercadoImobiliária Localiza - CRECI 62.587Av. Invernada, 1.625 - sala 01 - fone 3849-4944Sr.Wilson - corretor

Opinião: Rodovia dos Agricultores - região de avaliação

Valor: R$ 150,00 /m²


vc = 0,00

vt (R$) F.Fonte vc (R$) (R$)vp = 150,00 x 0,90 - 0,00 = 135,00

(R$/m²)v = = 135,00

Homogeneização:

tipo Dimensão Acesso MP Topografia IL Demaiselemento opinião rodovia asfalto ondulada PGV paradigmafator 0,90 1,00 1,30 0,90 100,00 1,00fator % -6,00% 0,00% 0,00% 11,00% 0,00% 0,00%homog. (R$/m²) -8,00 0,00 0,00 15,00 0,00 0,00

tipo Atualização Somatórioelemento paradigmafator 1,00fator % 0,00%homog. (R$/m²) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 7,00



Valor Unitário Homogeneizado Médio: Vuf (R$/m²) = 172,00




Maior Vu (R$/m²) = 212,00

Conclusão Técnica da Pesquisa: Valor Unitário Homogeneizado Médio dentro dos limites exigidos pelas Normas Técnicas

HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES DE MERCADO - PQ. DA FLORESTA - VALINHOS

AVALIANDO Estrada Um - acesso pela Rodovia dos Agricultores e Rodovia D.Pedro I - Pq. da Floresta - ValinhosTIPO Gleba rural na região de avaliaçãoDATA setembro/2012


Área livre: AT = 10.408,00 m² (área total com 20.208,00 m², inclui APP)AC = 0,00 m²


Unitário do Avaliando:

tipo Dimensão Acesso MP Topografia IL Demaisavaliando 20.208,00 péssimo terra plano paradigma divide c/ córregofator 0,85 0,70 1,00 1,00 100,00 0,90fator % 0,00% -30,00% -23,00% 0,00% 0,00% -10,00%homog. (R$/m²) 0,00 -52,00 -40,00 0,00 0,00 -17,00

tipo Oferta Somatórioavaliando placa vende-sefator 0,90fator % -11,00%homog. (R$/m²) -19,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -128,00

Vua (R$/m²) = 44,00

Avaliação do terreno:V (R$) = AT x Vua = 457.952,00

RESUMO DOS VALORES DE MERCADO

AUTOS 108/87 da 3ª Vara Civel de CampinasFONTE

DATA

R.Renato Mariano da Costa LoboPq. da Hípica - Campinas

R.Francisco Ceará Barbosa, 261Campos dos Amarais - Campinas

Estrada UmPq. da Floresta - Valinhos

lote rural m.43.710 do 1º CRI R$ 457.952,00

terreno-nú m.34.4345 do 1º CRI R$ 224.672,00

galpão industrial m.126.327 do 2º CRI R$ 2.595.819,00

vistorias, pesquisas de mercado, normas técnicas da ABNT e IBAPE/SPsetembro/2012

TIPO LOCAL MATRÍCULAAVALIAÇÃO DE

MERCADO DA PERÍCIA

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