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UNIVERSIDADE DE SO PAULO
Escola Superior de Agricultura Luiz de QueirozDepartamento de Engenharia Rural rea de Topografia e Geoprocessamento -
CURSO DE AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAISEsta apostila foi elaborada pelo Engenheiro Agrnomo Marcelo Rossi de Camargo Lima e uma coletnea de vrios trabalhos (citados no captulo Bibliografia) relacionados com o tema. Material para distribuio nos cursos do IBAPE/SP (%: 11 3105.4112; pgina na web: http: //www.ibape-sp.com.br; email: [email protected]). No possui fins lucrativos. Todos exemplos e valores so fictcios. Listas de discusso e Sites relacionados: http://br.groups.yahoo.com/group/nbr8799 (norma para Avaliao de Imveis Rurais) http://br.groups.yahoo.com/group/parte2urbano (norma para Avaliao de Imveis Urbanos) http://br.groups.yahoo.com/group/parte4empreendimentos (norma para Avaliao de Empreendimentos) http://br.groups.yahoo.com/group/pericias (percias e avaliaes de engenharia) http://www.ibape-nacional.com.br http://www.ibape-sp.com.br http://www.appraisalinstitute.org http://www.asfmra.org Texto impresso em 21/01/12 Este texto bsico do Curso LER 0534 Percias e Avaliaes de Engenharia Aplicadas a Imveis Rurais, na nossa Escola. H menes da, NBR 8799 (ABNT, 1985) e durante as aulas, discutem-se as modificaes introduzidas pela NBR 14653-3 (ABNT, 2004). Colaboram com este Curso os Professores, Engenheiro Civil, Mestre em Irrigao e Drenagem Antonio Carlos Silveira Coelho, Engenheiro Agrnomo, Mestre e Doutor em Fitotecnia Henrique Sundfeld Barbin. O livro Avaliao de Propriedades Rurais do autor Marcelo Rossi de Camargo Lima, aborda com muita propriedade, outros aspectos dessa matria e inclui a nova NBR da ABNT com comentrios.Valdemar Antonio Demtrio Professor Titular do Departamento de Engenharia Rural - ESALQ USP MARCELO ROSSI DE CAMARGO LIMA, ENGENHEIRO AGRNOMO
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AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS Marcelo Rossi de Camargo Lima, eng. agrnomo
31. O IBAPE/SP...................................................................................................................................................................4 2. INTRODUO...............................................................................................................................................................5 2.1. CONCEITOS BSICOS..........................................................................................................................................6 2.2. MTODOS DE AVALIAO...................................................................................................................................7 2.2.1. O MTODO COMPARATIVO (OU THE SALES COMPARISON APPROACH)......................................................7 2.2.2. O MTODO DA RENDA (OU THE INCOME CAPITALIZATION APPROACH) ..................................................10 2.2.3. EXISTE AINDA UM TERCEIRO MTODO, NO TO DIFUNDIDO, QUE O RESIDUAL.................................13 3. A AVALIAO DAS TERRAS NUAS PELO MTODO COMPARATIVO.............................................................................14 3.1. CARACTERSTICAS FSICAS DAS TERRAS..........................................................................................................14 3.2. PRESSUPOSIES PARA A CLASSIFICAO POR CAPACIDADE DE USO............................................................16 3.3. CARACTERIZAO DAS CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE DE USO.....................................................19 3.3.1. GRUPO A...................................................................................................................................................21 3.3.2. GRUPO B...................................................................................................................................................23 3.3.3. GRUPO C...................................................................................................................................................25 3.3.4. EQUIVALNCIA ENTRE DENOMINAO USUAL DOS SOLOS E AS RESPECTIVAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO...............................................................................................................................................................26 3.4. VALOR DAS TERRAS NUAS EM FUNO DE SUA CAPACIDADE DE USO............................................................27 3.4.1. QUADRO: RESUMO DA VARIAO DO TIPO E DA INTENSIDADE MXIMA DE UTILIZAO DA TERRA SEM RISCO DE EROSO ACELERADA EM FUNO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO, RETIRADO DE KOZMA (1984).................................................................................................................................................................27 3.4.2. CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE SEGUNDO MENDES SOBRINHO. .28 3.4.3. CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE SEGUNDO VEGNI-NERI - 1976....29 3.4.4. VALORES MDIOS PERCENTUAIS EM FUNO DAS CLASSES DE CAPACIDADE SEGUNDO VRIOS AUTORES............................................................................................................................................................30 3.4.5. VALORES MDIOS PERCENTUAIS EM FUNO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO E LIMITAES DO SOLO..................................................................................................................................................................33 3.4.6. RELAES ENTRE AS CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE, EXPRESSAS PELAS DIFERENTES COMBINAES DE UNIDADES DE MAPEAMENTO E CLASSES DE DECLIVE, COM AS NECESSIDADES DE PRTICAS CONSERVACIONISTAS E OS PROVVEIS VALORES RELATIVOS DAS TERRAS (MUNICPIO DE PIRACICABA/SP, ELABORADO POR FRANA, 1983)............................................................................................34 3.5. VALOR DAS TERRAS NUAS EM FUNO DE SUA SITUAO E VIABILIDADE DE CIRCULAO...........................36 3.6. ESCALA DE VALORES DE TERRAS SEGUNDO A SITUAO E VIABILIDADE DE CIRCULAO.............................37 3.7. AVALIAO DE TERRAS NUAS - METODOLOGIA RECOMENDADA......................................................................37 3.7.1. TABELA 1 - FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS RSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO SEGUNDO KOZMA.....................................................................38 3.7.2. TABELA 2 - FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS RSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO SEGUNDO FRANA...................................................................38 3.7.3. TABELA 3 - FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS RSTICAS SEGUNDO A CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO SEGUNDO O INCRA...................................................................39 3.7.4. TABELA 4 - FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS RSTICAS CONSIDERANDO A SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO, SEGUNDO FRANA..............................39 3.7.5. TABELA DE PREOS DE TERRAS PARA A REGIO GEO-ECONMICA DE VALORES PARA MARO DE 1999 ...........................................................................................................................................................................40 3.8. PESQUISA DE TERRAS - HOMOGENEIZAO E SANEAMENTO DAS AMOSTRAS................................................41 3.9. A INFLUNCIA DA DIMENSO (OU DE OUTROS FATORES) NA AVALIAO DAS TERRAS NUAS........................44 3.10. EXEMPLO USANDO REGRESSO.....................................................................................................................44 3.10.1. QUADRO RESUMO..................................................................................................................................45 3.10.2. QUADRO RESUMO EM ORDEM CRESCENTE SEGUNDO A DIMENSO DAS REAS..................................46 3.11. EXEMPLO USANDO ESTATSTICA DESCRITIVA:................................................................................................47 3.11.1. QUADRO RESUMO EM ORDEM CRESCENTE SEGUNDO A DIMENSO DAS REAS..................................48 3.11.2. QUADRO RESUMO COM O VALOR POR HECTARE CORRIGIDO PELA INFLUNCIA DA DIMENSO DA REA ...........................................................................................................................................................................50 4. AVALIAO DE BENFEITORIAS: REPRODUTIVAS E NO REPRODUTIVAS...................................................................51 4.1. AVALIAO DE BENFEITORIAS REPRODUTIVAS (CULTURAS)............................................................................52 4.1.1. AVALIAO DE UM POMAR DE LARANJA...................................................................................................54 4.1.2. AVALIAO DE UM CAFEZAL....................................................................................................................58 4.1.3. AVALIAO DE UMA CULTURA DE SERINGUEIRA.....................................................................................60 4.1.4. AVALIAO DE FLORESTAS ARTIFICIAIS...................................................................................................63 4.1.5. TABELA AVALIATRIA PARA BOSQUES DE EUCALIPTOS...........................................................................65 4.1.6. AVALIAO DE UMA CULTURA DE CANA DE ACAR..............................................................................65 4.1.7. AVALIAO DE CULTURAS TEMPORRIAS................................................................................................68 4.1.8. AVALIAO DE PASTAGENS.....................................................................................................................69 4.1.9. RESUMO DOS GASTOS COM OPERAES E MATERIAIS: ESTIMATIVA DE CUSTOS DE FORMAO DE PASTAGEM POR HECTARE..................................................................................................................................73 4.1.10. ESTIMATIVA DE CUSTO DE FORMAO DE PASTAGEM/HA (SEM DESMATAMENTO) SEGUNDO CLEMENTE SAVIETTO (VIII COBREAP, SC/95, PG. 190/198).............................................................74 4.1.11. ESTIMATIVA DE CUSTO DE FORMAO DE PASTAGEM/HA (COM DESMATAMENTO) SEGUNDO CLEMENTE SAVIETTO (VIII COBREAP, SC/95, PG. 190/198).............................................................75 4.2. AVALIAO DE BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS (CONSTRUES RURAIS)...............................................75 4.2.1. RAZO DE DEPRECIAO EM FUNO DO TIPO DE CONSTRUO..........................................................76
-44.2.2. FATORES DE DEPRECIAO EM FUNO DO TIPO DE CONSTRUO E DA IDADE:..................................77 4.2.3. NDICES DE DEPRECIAO FSICA E FUNCIONAL......................................................................................78 5. AVALIAO DE MQUINAS E IMPLEMENTOS AGRCOLAS..........................................................................................78 6. AVALIAO DE SEMOVENTES (REBANHOS)...............................................................................................................80 7. AVALIAO DE MATAS NATURAIS..............................................................................................................................80 8. APRESENTAO DE LAUDOS E NVEIS DE PRECISO DAS AVALIAES....................................................................82 8.1. APRESENTAO DOS LAUDOS DE AVALIAO.................................................................................................82 8.2. AVALIAO DE PRECISO RIGOROSA...............................................................................................................83 8.3. AVALIAO DE PRECISO NORMAL..................................................................................................................84 8.4. AVALIAO EXPEDITA.......................................................................................................................................84 9. BIBLIOGRAFIA............................................................................................................................................................84 10. EXEMPLO DE LAUDO DE AVALIAO.......................................................................................................................87 10.1. I - CONSIDERAES PRELIMINARES................................................................................................................90 10.2. II. PROCEDIMENTOS METODOLGICOS AVALIATRIOS..................................................................................90 10.2.1. A. TERRA NUA.........................................................................................................................................90 10.2.2. B. BENFEITORIAS....................................................................................................................................91 10.3. III. VISTORIA....................................................................................................................................................91 10.3.1. LOCALIZAO.........................................................................................................................................92 10.3.2. SOLOS.....................................................................................................................................................92 10.3.3. CULTURAS..............................................................................................................................................93 10.3.4. REBANHOS.............................................................................................................................................93 10.3.5. CONSTRUES.......................................................................................................................................93 10.4. IV. AVALIAO................................................................................................................................................94 10.4.1. IV.1. TERRA NUA.....................................................................................................................................94 10.4.2. IV.1.A. DETERMINAO DO VALOR UNITRIO DA TERRA NUA...............................................................94 10.4.3. IV.1.A.1. SELECIONAMENTO DE DADOS..................................................................................................94 10.4.4. IV.1.A.2. TRATAMENTO DE DADOS.........................................................................................................94 10.4.5. IV.1.A.3. DADOS COLETADOS E CLCULOS............................................................................................95 10.4.6. HOMOGENEIZAO E SANEAMENTO DOS DADOS AMOSTRAIS............................................................107 10.5. TABELA PARCIAL DE PREOS DE TERRAS - $/HA - MUNICPIO DE - OUT./19.................................................108 10.5.1. IV.2. BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS - CONSTRUES.................................................................109 10.5.2. IV.3. BENFEITORIAS REPRODUTIVAS - CULTURAS................................................................................109 10.5.3. IV.4. SEMOVENTES - REBANHO DE GADO DE CORTE...........................................................................113 10.5.4. V. VALOR DO IMVEL...........................................................................................................................113 10.5.5. VI. ANLISE DO MERCADO IMOBILIRIO E DO VALOR ENCONTRADO..................................................114 10.5.6. VII. ENCERRAMENTO............................................................................................................................114 11. LEGISLAO PROFISSIONAL..................................................................................................................................115 11.1. AVALIAES E PERCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA: VLIDAS SE ATENDIDAS AS EXIGNCIAS LEGAIS.....115
1. O IBAPE/SP. O Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo - IBAPE/SP um rgo de classe formado por profissionais de Engenharia, Arquitetura, Agronomia e tambm empresas que atuam na rea das AVALIAES E PERCIAS DE ENGENHARIA em nosso Estado. Trata-se de uma entidade sem fins lucrativos que tem por objetivo congregar tais profissionais promovendo intercmbio e difuso de informaes e avanos tcnicos, elaborando normas, defendendo interesses profissionais e morais dos seus associados, promovendo cursos de formao bsica e avanados no seu campo, organizando ainda congressos, cursos, ciclos de estudos, simpsios, conferncias, reunies, seminrios, painis de debates e outros eventos. Em sua sede prpria rua Maria Paula, n. 122, conjunto 106, 1 andar, CEP 01319-907, So Paulo, SP, mantm atualizado banco de dados com elementos do mercado imobilirio da Capital e Municpios do Interior, alm de biblioteca especializada para consultas, venda de livros e apostilas que abordam matrias relacionadas Percia e Avaliaes. Alguns dos cursos ministrados pelo IBAPE/SP: Curso Bsico de Avaliao de Imveis Urbanos;
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Curso de Percias e Anomalias em Edificaes; Curso de Avaliao de Imveis Rurais; Curso de Percias Judiciais em aes reais, dominiais e possessrias; Curso de Avaliao de Mquinas, Equipamentos e Instalaes Industriais; Curso de Determinao de Valores Locativos; Treinamento Introdutrio de Inferncia Estatstica aplicada Engenharia de Avaliaes; Curso Bsico de Matemtica Financeira, Avaliao Econmica e Mensurao do Valor de Marcas; Curso de Percia Judicial dentro da Temtica Ambiental. 2. INTRODUO O objetivo deste trabalho o de fornecer aos profissionais atuantes na rea, ou queles que desejam iniciar, uma compilao dos diversos trabalhos existentes na rea de avaliao de Imveis Rurais, sendo todas as fontes utilizadas citadas no final desta. No temos nenhuma pretenso de publicar um trabalho definitivo sobre o assunto. Este trabalho visa facilitar e difundir os conhecimentos j publicados de diversos profissionais, trabalhos estes que se encontram avulsos por todo o Pas, a fim de que os avaliadores tenham cada vez mais segurana na determinao de valores justos, prximos da perfeio. Os imveis de destinao rural podem ser definidos como terras que possuem uso agropecurio e/ou florestal. A determinao do valor destas propriedades inclui, alm claro das terras, todas as benfeitorias nelas existentes, os recursos hdricos e recursos naturais, desde que estes ltimos no sejam includos como riquezas minerais. A determinao dos valores das riquezas minerais no sero includas no valor de propriedades rurais neste trabalho por serem matria estranha a este profissional e, especfica de engenheiros de minas, gelogos e outros. No entanto, o valor destas jazidas deve ou no ser includo no valor das propriedades dependendo dentre outros fatores, da existncia de alvar de explorao. Para a determinao do valor destas propriedades deve ser definido um procedimento, onde so seguidos regras e fatores que no so os usualmente empregados na avaliao de imveis urbanos. Para a avaliao de propriedades com fins rurais faz-se necessrio, e isto nos soa bvio, que o profissional tenha conhecimentos de engenharia agronmica e/ou florestal e/ou zootcnica, alm dos conhecimentos gerais de engenharia de avaliaes e do mercado imobilirio rural. A legislao que regulamenta esta atividade est no anexo IV deste trabalho em artigo escrito pelo CREA/SP.
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2.1. CONCEITOS BSICOS Segundo nos ensina o prof. Demtrio (1991) do ponto de vista jurdico, terra (ou "bem-de-raiz") pode ser conceituada como qualquer poro da superfcie terrestre sobre o qual podem ser exercidos os direitos de propriedade que dizem respeito no somente rea da superfcie, mas tambm a coisas tais como a cobertura vegetal natural, as construes e outras benfeitorias feitas pelo homem e aqueles objetos que jazem acima ou abaixo da superfcie, tais como plantaes e pedreiras, por exemplo. O conceito econmico de terra, segundo Barlowe (1972) muito amplo abrangendo o somatrio dos recursos naturais e daqueles criados pelo homem, sobre os quais a possesso de qualquer poro da superfcie terrestre permite controle. Subdivide-se a terra como: espao, natureza, fator de produo, bem de consumo, situao, propriedade e capital, cujas definies so: Terra como espao - espao cbico (jazidas minerais) e espao acima da superfcie (construes e exploraes agrcolas); Terra como natureza - ambiente natural determinado pelas condies climticas, topogrficas e edficas; Terra como fator de produo - fonte natural de alimentos, fibras, materiais de construo, minerais e outras matrias primas utilizadas na sociedade moderna. Est estreitamente ligado ao conceito de terra como "bem-de-consumo"; Terra como situao - modernamente, grande importncia atribuda ao conceito de terra como situao, isto , sua localizao em relao a mercados, vias de acesso e outros aspectos scio-econmicos. Em avaliao de imveis rurais a situao do imvel aparece, em escala de grandeza, logo aps a capacidade de uso, na estimativa do valor das terras; Terra como propriedade - tem conotaes com os direitos e responsabilidades que indivduos ou grupos exercem sobre a posse e uso da terra. 1.1.2. Os imveis rurais so subdivididos segundo a Lei n. 8.629 de 25/02/93 como: Art. 4 Para os efeitos desta lei, conceituam-se: I - Imvel Rural - o prdio rstico de rea contnua, qualquer que seja a sua localizao, que se destine ou possa se destinar explorao agrcola, pecuria, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial; II - Pequena Propriedade - o imvel rural: a) de rea compreendida entre 1 (um) e 4 (quatro) mdulos fiscais; III - Mdia Propriedade - o imvel rural: a) de rea superior a 4 (quatro) e at 15 (quinze) mdulos fiscais;
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2.2. MTODOS DE AVALIAO Partindo-se do pressuposto de que o objetivo deste trabalho a determinao do valor de mercado de um imvel, ou seja, o valor onde o proprietrio e o vendedor esto interessados em vender/comprar, mas no esto obrigados, nada mais bvios que esta determinao parta de valores oferecidos e/ou transacionados no livre mercado imobilirio. Quais so estas informaes? Normalmente, o mercado fornece os valores de venda e os valores de arrendamento. Desta forma, criaram-se, basicamente dois mtodos determinao do valor de venda de imveis de destinao rural. para a
O Mtodo Comparativo (ou The Sales Comparison Approach), que como o prprio nome diz, visa determinar o valor baseando-se na comparao direta com outros imveis ofertados ou transacionados no mercado, efetuando-se claro, a correo devida das diferenas entre eles. O outro seria a Mtodo da Renda (ou The Income Capitalization Approach) que se baseia na capitalizao de um rendimento anual, obtido no mercado, para determinar-se o valor total da propriedade. 2.2.1. O MTODO COMPARATIVO (OU THE SALES COMPARISON APPROACH) Depende da coleta dos elementos no mercado imobilirio da regio, os quais devem ser verificados e analisados atravs de uma vistoria aos imveis ofertados ou vendidos, quando possvel. Quanto mais precisa a descrio dos elementos a serem utilizados, menor a margem de erro na transposio destes. O prprio nome da metodologia est se auto explicando atravs da comparao entre diversos imveis existentes na mesma regio geoeconmica do imvel avaliando, iremos determinar o valor de um determinado imvel. A dificuldade deste mtodo consiste exatamente na comparao. Sabese que as fazendas tm caractersticas distintas, como: reas cultivadas; quantidade e tamanho de benfeitorias no reprodutivas; produes diferentes; tipos de solos; disponibilidade de gua; cobertura vegetal natural (matas) etc. Devido a estas, e muitas outras, diferenas entre as diversas fazendas, a comparao somente vivel quando as propriedades so semelhantes. Mesmo assim, encontramos diferenas quanto aos tipos de solos (ocorrncia); produes; construes etc. Assim, para permitir uma comparao entre dados semelhantes e posteriormente, homogeneiz-los, a metodologia recomenda que se separem as terras do restante da composio do imvel, que podemos apresentar da seguinte forma:
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I M V E L c o m p o s i oT E R R A S c a p a c id a d e d e u s o s e m v e g e t . e b e n f. T E R R A N U A B E N F . g e r a m c u lt u r a r e f lo r e s P R O r e n d s , p a t a m e D U T IV A S im e n t o s s t a g e n s n t o s , e t c . M m P R O a d q u s e m c o lh e D ir e it U T id o n te a s O S D s o u p s , f e r t p e n d . IV E r o d il iz a o u R u n a S O S z id o s t e s , r m a z . Q B E N F . N p a r t e d o e d if ic a m e lh o r a m O P R O D U T IV A S p r o c e s s o p r o d u t iv o e s e m g e r a l, e n t o s f u n d i r io s , e t c R S O S R A IS a s .
R E C U N A T U m a t e t c
S E M O V E N T E S a n im a is d e l id e e p r o d u t o r e s
U IN A S , M O T O R E S E IM P L E M E N T O S t r a to r e s , v e c u lo s , q u in a s d e b e n e f c io , e t c .
A partir do valor total do imvel faz-se a decomposio em valor das terras e valor das benfeitorias existentes (com valor comercial). Tendo em vista este procedimento separao do valor da terra das benfeitorias quando da utilizao deste mtodo so avaliados, normalmente, os seguintes itens separadamente: TERRAS - so avaliadas em funo de sua capacidade de uso, localizao e outros fatores, porm sem vegetao e sem benfeitorias, dentro do conceito de Terra Nua; Neste ponto o engenheiro precisa de muita cautela. No h consenso sobre a definio de terra nua, como se pode ver a seguir. TERRA NUA conceitos: O INCRA, atravs da sua Instruo Normativa 08/93, em seu Anexo II, item 4.1, dizia: "Considera-se terra nua a terra com suas acesses naturais, nos termos dos artigos 43, inciso I, e 64 do Cdigo Civil. Entende-se portanto por acesses naturais tudo o que se encontrar incorporado a terra sem a interveno do proprietrio". Artigo 43: "So bens imveis:"; Inciso I: "O solo com a sua superfcie, os seus acessrios e adjacncias naturais, compreendendo as rvores e frutos pendentes, o espao areo e o subsolo. Artigo 64: "No se consideram benfeitorias os melhoramentos sobrevindos coisa sem a interveno do proprietrio, possuidor ou detentor. Analisando os citados artigos, veremos que primeiro define bem imvel e o segundo, de forma no muito clara, define benfeitoria.
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A Constituio Federal, no seu artigo 184 diz que os imveis desapropriados sero indenizados em ttulos da dvida agrria e as benfeitorias teis e necessrias em dinheiro, mas em nenhum momento se refere definio de terra nua. Podemos deduzir que o que no seja benfeitoria til e necessria seria terra nua? O Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) e a Lei 8.629/93 em nenhum momento deixam claro o conceito de terra nua. A medida provisria 1997-34, de 13/01/2000, diz o seguinte: Art. 3 - Os artigos 2, 6, 7, 11, 12, 17 e 18 da Lei n. 8.629, de 25 de fevereiro de 1993, passam a vigorar com as seguintes alteraes: Art. 12. Considera-se justa a indenizao que reflita o preo atual de mercado do imvel em sua totalidade, a includas as terras e acesses naturais, matas e florestas e as benfeitorias indenizveis, observados os seguintes aspectos: I - localizao do imvel; II - aptido agrcola; III - dimenso do imvel; IV - rea ocupada e ancianidade das posses; V - funcionalidade, tempo de uso e estado de conservao das benfeitorias. 1 Verificado o preo atual de mercado da totalidade do imvel, proceder-se- deduo do valor das benfeitorias indenizveis a serem pagas em dinheiro, obtendo-se o preo da terra a ser indenizado em TDA. 2 Integram o preo da terra as florestas naturais, matas nativas e qualquer outro tipo de vegetao natural, no podendo o preo apurado superar, em qualquer hiptese, o preo de mercado do imvel . Ou seja, por fora de medida provisria, Concluindo, recomendamos que conste no seu laudo e/ou parecer tcnico a definio de terra nua, para evitar dvidas. RECURSOS NATURAIS (desde que no j no tenham sido considerados junto com a terra nua) - tudo aquilo que pode ser considerado como ddiva da natureza que se encontra sobre o solo, fixado ou no a ele, ou mesmo logo abaixo da superfcie e que possa ser extrado para vender ou ser usado na propriedade tais como: matas e capoeiras (madeira e lenha), pedreiras e cascalheiras, jazidas diversas, nascentes e quedas d'gua; BENFEITORIAS REPRODUTIVAS (capital fundirio produtivo) abrangem todas as inovaes introduzidas no imvel rural capazes de proporcionar rendimentos atravs da venda de seus produtos: reflorestamentos, pastos cultivados ou melhorados, culturas permanentes (cafezais, pomares etc.);
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BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS (capital fundirio auxiliar) abrangem todas as inovaes introduzidas no imvel rural que no proporcionam rendimentos prprios, embora contribuam para o xito das exploraes. o caso das edificaes em geral (casas, galpes, estbulos, pocilgas, currais e outras) e dos chamados melhoramentos fundirios (trabalhos de conservao do solo, sistemas de irrigao e drenagem, audes e outros trabalhos de efeito permanente ou prolongado, efetuados no prprio solo); SEMOVENTES (capital de explorao fixo, vivo) - animais de lide e auxiliares e os produtores (ou de rendimento); MOTORES, MQUINAS E IMPLEMENTOS - abrange veculos, tratores, mquinas de benefcio, motos-bombas, arados, grades, ferramentas e utenslios, arreios, mobilirio e outros (capital de explorao fixo, inanimado); PRODUTOS E MATERIAIS DIVERSOS - inclui os produtos adquiridos no comrcio (sementes, mudas, fertilizantes, corretivos, raes, produtos fitossanitrios, combustveis e lubrificantes) ou os produzidos na propriedade e ainda no vendidos como colheitas pendentes ou armazenadas, sementes, estrume e outros (capital de explorao circulante). Desta maneira separando as terras dos demais componentes do imvel podemos nos permitir homogeneizar os dados, para determinar um valor para a situao paradigma desejada. Normalmente o valor das terras (que a varivel dependente ou explicada) flutua em funo de alguns fatores (denominados variveis independentes ou explicativas), como por exemplo:
I M
V
E
L
T
E
R
R
AB
E
N
F
E
I T
O
R
I A
C D
A E
P
A U
C
L I D O A C D A E L I C AO B E O R TD U I M R EA Z S O R E L A T IF V L A O R S T EI C T A C
N .
S
Os procedimentos para a homogeneizao a partir destes dados sero apresentados nos captulos mais adiante neste trabalho. 2.2.2. O MTODO DA RENDA (OU THE INCOME CAPITALIZATION APPROACH) Depende da anlise dos balanos dos ltimos anos (3 a 5) da propriedade e da aplicao, sobre a mdia dos rendimentos lquidos, de uma taxa de capitalizao. Os problemas neste caso so dois: o nmero reduzido de imveis com balanos confiveis e bem estruturados e a taxa a ser aplicada.
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Neste mtodo relaciona-se o valor da terra diretamente com a sua capacidade de produo de renda (encontrada atravs de anlise do imvel dentro da regio e das possibilidades de explorao existentes). Este mtodo parte do pressuposto que o preo de uma propriedade rural est relacionado com a renda que ela capaz de produzir capitalizada, ou seja: VI =R x 100 = i
onde: VI = VALOR DO IMVEL (definir classe, situao, com ou sem benfeitorias, mecanizada ou no etc.). R = RENDA/ha = i = TAXA DE CAPITALIZAO = EXEMPLO: avaliao de uma propriedade cultivada com cana de acar. Para determinar a renda lquida mdia da rea iremos utilizar a produtividade mdia real segundo a safra atual, a saber: Modalidade 1 2 3 4 ano ano ano ano Cana de ano e meio 138,6 103,1 103,5 94,50 (tonelada/ha) 0 0 0 Cana de ano 91 103,1 103,5 94,50 (tonelada/ha) 0 0 Mdia (tonelada/ha) 114,8 103,1 103,5 94,50 0 0 0 Assim, a produo mdia na rea em estudo de: Produo mdia = 95,90 tonelada./ha Deste valor resulta como renda bruta para a rea em questo, pela cotao da cana de acar definida em Portaria da Secretaria da Agricultura em vigor R$ 17,20/tonelada. o total de R$ 1.649,48/ha. A despesa mdia ser considerada conforme clculos discriminados em planilha de custos prpria da propriedade, a seguir:Discriminao enleiramento e queima de palha subsolagem arao calagem gradagem pesada gradagem niveladora demarcao de curvas de nvel/carreadores reforma de terrao TOTAL PREPARO DE SOLO sulcamento e adubao corte e limpeza de mudas distribuio de toletes Unid. hm hm hm hm hm hm hh hm hm hh hh Preo 1 Unit. ano (R$) Qtde. 14,34 1 16,17 15,21 15,46 19,90 16,04 1,94 15,21 16,84 1,94 1,94 1,6 3 1,2 1,8 1 1 1,5 2 25 13 Custo (R$) 14,34 25,87 45,63 18,55 35,82 16,04 1,94 22,82 181,01 33,68 48,50 25,22 2 ano Qtde. 1 Custo (R$) 3 ano Qtde. 14,34 1 14,34 Custo (R$) 4 ano Qtde 14,34 1 14,34 Custo (R$) 5 ano Qtde 14,34 1 14,34 Custo (R$) 14,34 14,34 -
5 ao 8 anos 63,60 63,60 63,60
Mdia 100,6 6 91,14 95,90
- 12 Discriminao Unid. Preo 1 Unit. ano (R$) Qtde. 13,54 5 Custo (R$) 2 ano Qtde. Custo (R$) 1 8 1,7 0,6 1,6 18,77 18,77 15,52 31,43 8,30 3,10 58,36 1 8 1,7 0,6 1,6 3 ano Qtde. Custo (R$) 18,77 18,77 15,52 31,43 8,30 3,10 58,36 1 8 1,7 0,6 1,6 4 ano Qtde Custo (R$) 18,77 18,77 15,52 31,43 8,30 3,10 58,36 1 8 1,7 0,6 1,6 5 ano Qtde Custo (R$) 18,77 18,77 15,52 31,43 8,30 3,10 58,36 157,23 157,23 38,00 4,20 42,20 8,42 299,31 195,25 7,88 50,24 63,60 316,98 30,81 647,10
transporte p/ distrib. de hm 67,70 mudas picamento de toletes hh 1,94 13 25,22 cobertura com terra hm+h 16,37 1,2 19,64 h aplicao de herbicidas hm+h 18,77 1 18,77 h TOTAL PLANTIO 238,73 capina manual hh 1,94 10 19,40 cultivo (trplice operao) hm+h 18,49 h conservao de hm 13,83 0,6 8,30 carreadores controle de formigas hh 1,94 1,6 3,10 TOTAL TRATOS CULTURAIS 30,80 calcrio dolomtico + t 30,00 2 60,00 frete adubo 05.20.20 t 320,00 0,5 160,00 adubo 20.00.20 t 314,45 0,1 31,45 TOTAL FERTILIZANTES 251,45 mudas t 28,00 13 364,00 TOTAL MUDAS 364,00 herbicida Gesapax 500 l 7,60 5 38,00 formicida mirex S kg 6,00 0,7 4,20 TOTAL DEFENSIVOS 42,20 transporte interno hm 14,03 1,5 21,05 SUBTOTAL SEM COLHEITA 1.129,24 corte empreitado t 3,07 115 352,44 catao de pedaos hh 1,97 4 7,88 carregamento/reboque t 0,79 115 90,69 transporte para Usina t 1,00 115 114,80 TOTAL CORTE, CARREGAMENTO E TRANSPORTE 565,81 outros custos (5%) 84,75 TOTAL GERAL (em R$) 1.779,80 Fonte: Caderno de Preos para Avaliao de Culturas (adaptado para Jun/98)
157,23 157,23 5 38,00 0,7 4,20 42,20 0,6 8,42 299,31 103 316,52 4 7,88 103 81,45 103 103,10 508,95 40,41 848,67 Perenes/CESP 0,5
0,5
5 0,7 0,6 104 4 104 104
157,23 0,5 157,23 38,00 5 4,20 0,7 42,20 8,42 0,6 299,31 317,75 94,5 7,88 4 81,77 94,5 103,50 94,5 510,89 40,51 850,71
157,23 0,5 157,23 38,00 5 4,20 0,7 42,20 8,42 0,6 299,31 290,12 63,6 7,88 4 74,66 63,6 94,50 63,6 467,15 38,32 804,78
Os custos mdios sero calculados como segue, admitindo para os 6, 7 e 8 cortes os mesmos custos do 5 corte:1779,80 848,67 850,71 804,78 647,10 647,10 647,10 647,10 + + + + + + + = 859,04/ha 8
Disto resulta como renda lquida mdia: R$ 1.649,48 R$ 859,04 = R$ 790,44/ha Ser adotada a taxa de renda de 4,00% ao ano. Tal taxa tambm confirmada em diversas publicaes, que se referem a imveis rurais, como sendo igual a 4,00% ao ano, valor este que iremos adotar como taxa de renda para o imvel em questo, plantado com cana de acar. Assim, o valor da terra pelo mtodo da renda resulta igual a:VI = R x100 i
onde: VI = valor do imvel, considerando a terra Classe I e IIe, situao tima (neste exemplo, so os solos encontrados no imvel avaliando, que produziu a renda considerada a seguir) com as benfeitorias reprodutivas e no reprodutivas existentes; R = renda lquida mdia por hectare para a rea avalianda = R$ 790,44/ha
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i = taxa de capitalizao para imveis rurais = 4,00% do que resulta:VI = R$ 790,44/ha x100= R$ 19.761,00/ha 4,00
Lembramos que este valor corresponde ao da terra com cana de acar e demais benfeitorias existentes, como as estradas e sistema de fertirrigao, do que resulta, para a rea do imvel, como valor do imvel: VIMVEL
= R$ 19.761,00/ha x 1.031,00 ha = R$ 20.373.591,00 20.375.000,00
R$
Note que no apresentamos justificativas para a taxa de 4,00% ao ano. No apresentamos simplesmente porque no existem estudos tcnicos, embasados estatisticamente que informem qual a taxa de renda para imveis rurais. Assim, devido falta de trabalhos publicados relacionados com este tema, podemos nos permitir sugerir o seguinte: sempre que o profissional elaborar um laudo atravs do mtodo comparativo ele pode determinar a renda lquida possvel da referida propriedade. Com estes dois valores podemos calcular a taxa de renda atual daquele imvel com suas caractersticas espelhadas na avaliao. Uma taxa mdia, resultado de diversas verificaes na mesma regio, pode ento ser utilizada e justificada em outros laudos onde a avaliao ser feita utilizando-se tambm do mtodo da renda. Podemos acrescentar a ttulo de exemplo: em determinada regio as propriedades so comercializadas pelo valor mdio de 100 sacas de soja/hectare para terras prprias cultura, que se enquadrariam na Classe II/III de capacidade de uso. A renda lquida obtida nestas reas estimada em 3 sc./hectare, resultando, neste caso, numa taxa de capitalizao de 3,00% ao ano, muito inferior a qualquer taxa de rendimento existente no mercado, explicando talvez a estagnao do mercado imobilirio de imveis rurais quando da coleta destes dados. 2.2.3. EXISTE AINDA UM TERCEIRO DIFUNDIDO, QUE O RESIDUAL. MTODO, NO TO
Em poucas palavras, resume-se na comparao de valores unitrios de imveis com determinadas benfeitorias (reprodutivas ou no) com outros sem estas, determinando-se assim, o valor de mercado daquelas. mais indicado para a verificao do resultado encontrado atravs dos outros dois mtodos citados, normalmente por ns utilizado para comprovao dos valores encontrados. Esta realizada atravs da comparao, por exemplo, da mdia encontrada em propriedades destinadas pecuria extensiva (poucas benfeitorias e pastagens apenas) com outra mdia de imveis com monoculturas (cana de acar), sendo que a diferena seria entre as mdias seria o valor da cultura de cana. Como j comentado, recomenda-se o uso deste como aferidor para uso do avaliador.
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3. A AVALIAO DAS TERRAS NUAS PELO MTODO COMPARATIVO A avaliao consiste, utilizando um exemplo muito simplista, na transposio de uma srie de ofertas e/ou transaes de imveis para o local do imvel avaliando, utilizando-se para isto da homogeneizao dos elementos atravs de fatores que exercem influncia no valor das terras. Independente do mtodo a ser adotado ou da adoo de ambos, deve-se coletar, para a avaliao de uma propriedade rural os seguintes dados bsicos do imvel avaliando: caractersticas fsicas; situao (caractersticas da vizinhana); benfeitorias; tipo e volume da produo (receita e despesa); referncias de vendas antecedentes etc. Para a aplicao do mtodo comparativo, faz-se necessrio definir quais os fatores que exercem influncia no valor e a seguir determinar como transporta-los para um imvel padro. Este procedimento torna-se mais preciso quando da aplicao de inferncia estatstica, quando se pode determinar o grau de influncia de cada fator para a regio em estudo. Os principais fatores podem ser resumidos como: os tipos de solos (caractersticas fsicas); as distncias em relao a centros consumidores e/ou compradores ou de influncia na regio (situao); as dimenses das reas, e Dependendo da regio em estudo, podem existir outros fatores, como por exemplo: potencial hdrico (volume de cursos dgua nas propriedades capacidade de irrigao para zonas de orizicultura ou em regies de clima seco); cobertura florstica (regies de fronteira agrcola, onde o valor da mata est embutido no valor da terra, podendo at depreci-la) etc. A seguir passaremos a analisar separadamente os principais itens. 3.1. CARACTERSTICAS FSICAS DAS TERRAS No exame das propriedades rurais o engenheiro ter que observar certas caractersticas fsicas que so importantes para a fixao do valor.
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Isto se deve principalmente devido ao fato de que as terras possuem denominaes regionais que no permitem a qualquer profissional determinar com preciso sobre qual tipo de solo estamos falando, como por exemplo encontramos em So Paulo as seguintes definies (fonte: Instituto de Economia Agrcola): TERRA DE CULTURA DE PRIMEIRA so as terras potencialmente aptas para culturas anuais, perenes e outros usos, que suportam um manejo intensivo de prticas culturais, preparo de solo etc. So de terras de produtividade mdia a alta, mecanizveis, planas ou ligeiramente declivosas e os solos so profundos e bem drenados. TERRA DE CULTURA DE SEGUNDA so as terras que apesar de serem aptas para culturas anuais, perenes e outros usos apresentam limitaes bem mais srias que a terra de cultura de primeira. Podem apresentar problemas para mecanizao, devido a uma declividade mais acentuada, porm os solos so profundos, bem drenados, de boa fertilidade, podendo necessitar, s vezes, de algum corretivo. Pelas restries apresentadas, so terras que no devem ser utilizadas com culturas anuais continuamente. Prestam-se porm, explorao de plantas perenes e pastagens que proporcionem proteo ao solo. TERRA PARA PASTAGEM nesta categoria devem ser consideradas as terras imprprias para culturas, mas potencialmente aptas para pastagem e silvicultura. So terras de baixa fertilidade, planas ou acidentadas com exigncias quanto s prticas de conservao e manejo de simples a moderadas, considerando o uso indicado. TERRA PARA REFLORESTAMENTO so terras imprprias para culturas perenes e pastagens, mas potencialmente aptas para a silvicultura e vida silvestre, cuja topografia pode variar de plana a bastante acidentada e podem apresentar fertilidade muito baixa. TERRA DE CAMPO so terras com vegetao natural, primria ou no, com possibilidades restritas de uso para pastagem ou silvicultura, cujo melhor uso para o abrigo da flora e da fauna. Visando evitar que tais denominaes resultassem em dvidas e procurando trabalhar com informaes tcnicas, procurando assim definir um critrio capaz de caracterizar os diversos tipos de terras, de tal forma que se tenha capacidade de aderir-lhe um valor econmico, sem possibilitar outras interpretaes as normas chegaram a concluso que o mais adequado utilizao da classificao por classes de capacidade de uso. Este critrio est baseado na Capacidade de Uso da Terra, III aproximao, publicada no Manual Para Levantamento Utilitrio do Meio Fsico e Classificao de Terras no Sistema de Capacidade de Uso. Neste, as terras esto divididas em trs grupos principais. Estes em oito classes de capacidade de uso e estas em at quatro subclasses cada (exceo classe I). Os Grupos foram estabelecidos com base nos tipos de intensidade de uso das terras. As Classes baseadas no grau de limitao de uso e as Subclasses na natureza da limitao de uso.
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Existem ainda as Unidades de capacidade de uso que no fazem parte deste estudo. Para possibilitar o enquadramento das terras nesta Classificao seria recomendvel que o profissional tenha em mos a anlise dos solos do imvel avaliando ou ento que tenha conhecimentos de pedologia para, atravs de uma vistoria, detalhar os principais solos. A seguir apresentamos conhecimentos bsicos necessrios para se trabalhar com as terras classificando-as em funo de sua capacidade de uso. 3.2. PRESSUPOSIES PARA A CLASSIFICAO POR CAPACIDADE DE USO Segundo Lepsch (1983) toda classificao tcnica deve ser apoiada em determinado nmero de pressuposies, estabelecidas em funo dos objetivos que se tem em vista e das condies scio-econmicas da rea de trabalho. A seguir transcrevemos estas pressuposies: A classificao de capacidade de uso das terras, desenvolvida para auxiliar o planejamento de prticas de Conservao do solo, deve ser feita atravs da Interpretao de levantamento do meio fsico efetuado no campo. Ela baseada em combinaes de efeito do clima, caractersticas e propriedades da terra relacionadas com os riscos de eroso, limitaes de uso, capacidade produtiva e manejo do solo. So consideradas como permanentes, dentre outras: o declive, textura, profundidade efetiva do solo, efeitos anteriores da eroso, permeabilidade, capacidade de reteno de gua, tipo de argilo-minerais. Arbustos, rvores ou tocos possveis de serem removidos e deficincias de fertilidade do solo que podem ser normalmente corrigidas com corretivos do solo (calcrio ou gesso) e adubos, no so consideradas como caractersticas permanentes. Em resumo, as condies temporrias, ainda que possam ser importantes para o planejamento, no servem de base classificao. (GRIFAMOS) Ao proceder classificao, tem-se que levar em conta o nvel de manejo referente ao grau de utilizao das tcnicas agrcolas comprovadas pela experimentao e pesquisa agronmica, e que refletem determinado grau de aplicao de capital e de tecnologia. Supe-se um nvel de manejo moderadamente alto, que seja praticvel dentro das possibilidades dos agricultores mais esclarecidos do Pas. Muitas vezes, terras consideradas prprias para culturas na classificao de capacidade de uso (especialmente classes de I a IV) podem no ser a um nvel de manejo menos desenvolvido, com reduzida aplicao de capital e tecnologia, pode ser adequado do ponto de vista conservacionista, porque no usa maquinas agrcolas que revolvem o solo tornando-o mais suscetvel eroso; contudo, isso no deve ser levado em conta na classificao da terra na capacidade de uso, porque, na maioria das vezes, ela s solicitada, ou empregada, para atender a agricultores com razovel nvel de esclarecimento e capital, que empregam comumente maquinas agrcola. Terras enquadradas em uma mesma classe de capacidade de uso podem ser similares apenas no que diz respeito ao grau de limitao de uso para fins agrcolas e/ou risco de depauperamento do solo, quando cultivadas. Uma classe pode estar presente em diferentes tipos de solos, e muitos destes
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podem requerer uso e manejo diferentes. Por essa razo, generalizaes seguras sobre tipos mais apropriados de cultivos e necessidades de manejo no podem ser feitas ao nvel de classe, sem se tomar em conta todas as caractersticas e propriedades dos solos (para isso, geralmente necessrio determinar a unidade de capacidade de uso). A classificao da capacidade de uso no um grupamento de acordo com o uso econmico da terra ou obrigatoriamente com seu valor de aquisio. Contudo, as classes apresentam um ordenamento decrescente das possibilidades dos aproveitamentos mais intensivos da terra, sem risco de depauperamento intensivo do solo, e por isso, em uma mesma regio em idnticas condies de localizao, a terra cuja capacidade de uso permite possibilidade de aproveitamento mais intensivo e que propicia ao proprietrio maior liberdade de escolha de uso, tem, geralmente, mais valor. O uso econmico depende das caractersticas scio-econmicas, culturais e da tecnologia agrcola adotada nas diversas regies, e assim, muitas terras da classe III ou IV, adequadas para vrios usos, inclusive para cultivos anuais, podem ser mais economicamente utilizadas para pastagens ou reflorestamento, do que para cultivos intensivos. Da mesma forma, terras da classe iv, mas altamente produtivas para culturas perenes (caf, por exemplo), podem ter maior preo de compra e venda que terras das classes III ou II, na mesma regio, mas menos produtivas. Em regies tradicionalmente pecurias, observamse terras da classe vi, com boas pastagens naturais obtendo preos mais elevados que terras da classe III, com pastagens naturais de baixa qualidade. (GRIFAMOS) Nenhuma relao implcita, ou suposta, entre classes de capacidade de uso e relao custo/beneficio dos empreendimentos agrcolas. A classificao de capacidade de uso no uma avaliao de produtividade para cultivos especficos. As classes de capacidade de uso de I a IV distinguem-se umas das outras pelo somatrio de restries e/ou riscos de depauperamento do solo que afetam suas exigncias de manejo para uso, sustentado por longo perodo com cultivos perenes ou pastagens, diferenas em sistemas de manejo recomendados podem ser maiores entre os solos de uma mesma classe, do que entre solos de classes diferentes. Por sistemas de manejo, entende-se a combinao de praticas agrcolas aplicadas a determinado tipo de explorao, recomendadas para dado nvel de manejo, ao alcance dos agricultores. A classe de capacidade de uso no deve ser determinada em funo dos sistemas de manejo recomendados. Assim, as classes II, III ou IV podem ou no exigir as mesmas praticas quando usadas para culturas anuais, enquanto as classes de I a VII podem ou no necessitar do mesmo sistema de praticas quando usadas para pastagens, naturais ou formadas, e reflorestamento; da mesma forma, pastagens em classes I, II, III e IV podem ou no necessitar de um mesmo sistema de manejo. A gua sobre a superfcie do solo, ou excesso de gua no perfil, a falta de gua para produo adequada, a presena de pedras, de sais solveis e/ou sdio trocvel, como tambm o risco de inundao, no so considerados como limitaes permanentes quando sua remoo ou preveno praticvel, caso em que a execuo tida como melhoramento menor, o que implica em
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condies de solos tais que tornem possvel a remoo da limitao, com recursos que podem ser financiados individualmente pelo proprietrio das terras. (GRIFAMOS) Terras passveis de serem melhoradas, com recursos do proprietrio, por obras de drenagem, irrigao, remoo de pedras, de excesso de sais ou sdio trocvel, proteo contra inundaes, ou seja, por melhoramentos menores, so classificadas de acordo com suas limitaes continuas de uso e/ou risco de depauperamento, como se os melhoramentos j estivessem implantados e em uso. O custo inicial de sistemas, proteo e melhoramento em glebas individuais no influencia na classificao. O fato de certos solos planos muito produtivos, mas mal drenados, estarem nas classes II, III ou IV, indica os diferentes graus de limitao permanente, para o uso e/ou risco de depauperamento. Somente onde no for possvel melhoramento menor as terras devem ser classificadas de acordo com as limitaes presentes de uso. Terras que j estiverem drenadas ou irrigadas so agrupadas de acordo com as limitaes permanentes de solo e clima, e com os riscos que afetam os seus uso sob o sistema presente de melhoramentos j executados e possveis de serem ainda incrementados. A capacidade de uso de determinada rea s pode ser mudada quando so instalados grandes projetos de recuperao (melhoramentos maiores), que vo transformar permanentemente as limitaes de uso ou reduzir por longos perodos os riscos de deteriorao do solo ou dano nos cultivos ou, ainda, quando ocorrem mudanas para pior, de difcil soluo, como nos depsitos de eroso ou desbarrancamentos extensos. No primeiro caso (mudana para melhor), esto includos os polders ou estruturas para controle de inundaes, sistemas de drenagem, suprimento de gua para irrigao, remoo de pedras e nivelamento de terrenos com voorocas, em larga escala. Pequenas barragens, terraos ou prticas de conservao do solo sujeitas a mudanas em sua eficcia em um curto perodo de tempo no esto includos nesta suposio. No segundo caso (mudana para pior) esto includos os desastres ocasionais por grandes inundaes ou trombas d'gua. (GRIFAMOS) Os grupamentos em capacidade de uso esto sujeitos a mudanas medida que novas informaes tcnicas sobre o comportamento dos solos se tornem disponveis. (GRIFAMOS) Distncias de mercados, tipos de estradas, tamanho de glebas, localizao em funo das demais reas, recursos e habilidade de indivduos que operam na lavoura e caractersticas de direito de propriedade no so critrios para a classificao da capacidade de uso. Terras com topografia suave, mas com limitaes fsicas moto mecanizao, tais como reas pedregosas, ou de drenagem invivel, em que espcies comumente cultivveis s podem ser plantadas e colhidas manualmente, no so colocadas nas classes I, II ou III. Essas reas, caso possam ser utilizadas para culturas perenes ou anuais, podem ser enquadradas na classe IV, definida como prpria para cultivos ocasionais, ou em extenso limitada. Contudo, isso no significa que equipamento mecnico no possa ser usado em algumas terras das classes V, VI e VII.
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Terras classificadas como apropriadas para culturas podem tambm ser utilizadas para pastagens, reflorestamento e proteo da vida silvestre. Contudo, outras terras so apenas prprias para florestas ou proteo da vida silvestre; outras, ainda, prestam-se exclusivamente vida silvestre, recreao e proteo de mananciais. Agrupamentos de terras para a finalidade exclusiva de uso com pastagens ou com reflorestamento podem incluir vrias classes de capacidade de uso. Nesses casos especficos, a classificao da capacidade de uso pode no apresentar vantagens, j que a separao das terras em tantas classes e subclasses desnecessria. Tambm para a explorao exclusiva com cultivos anuais ou perenes (monoculturas), tal classificao pode no ser a mais indicada. Ela de aplicao mais recomendvel para exploraes diversas, sob vrias intensidades de uso, ou exploraes mistas (que incluam culturas anuais, perenes, pastagens e reflorestamento). Observaes acuradas, experincias e dados de pesquisas so normalmente usados como auxlio para enquadrar os solos nas classes e subclasses de capacidade de uso. Nos locais em que os dados de resposta dos solos aos diferentes sistemas de manejo estejam faltando, o enquadramento nos grupamentos de capacidade de uso feito com base nas interpretaes de suas caractersticas e propriedades, de acordo com os princpios gerais de uso e manejo desenvolvidos para solos similares, em outras localidades. 3.3. CARACTERIZAO DAS CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE DE USO Segundo Lepsch (Manual para Levantamento Utilitrio do Meio Fsico e classificao de Terras no Sistema de Capacidade de Uso; 1983), para caracterizao das classes e subclasses de capacidade de uso deve-se conhecer: As possveis utilizaes que se podem aplicar ao solo (grupos); As prticas de controle de eroso e as prticas complementares de melhoramentos (classes); E as limitaes do solo (subclasses). As utilizaes que se podem aplicar ao solo foram divididas em: GRUPO A: Terras passveis de serem utilizadas com culturas anuais, perenes, pastagens e/ou reflorestamento e vida silvestre (comporta as classes I, II, III e IV). GRUPO B: Terras imprprias para cultivos intensivos, mas ainda adaptadas para pastagens e/ou reflorestamento e/ou vida silvestre, porm cultivveis em casos de algumas culturas especiais protetoras do solo (comporta as classes V, VI e VII). GRUPO C: Terras no adequadas para cultivos anuais, perenes, pastagens ou reflorestamento, porm apropriadas para proteo da flora e fauna silvestre, recreao ou armazenamento de gua (comporta a classe VIII). As prticas de controle eroso (exemplos: terraceamento, plantio e cultivo em nvel, faixas de reteno ou de rotao e canais divergentes) e as prticas complementares de melhoramentos (exemplos: calagem, adubaes
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qumicas, adubao verde, rotao de culturas, subsolagem, drenagem, diviso e manejo de pastagens) foram divididas em oito classes designadas por algarismos romanos: GRUPO A CLASSE I: terras cultivveis, aparentemente sem problemas especiais de conservao. CLASSE II: terras cultivveis com problemas simples de conservao. CLASSE III: terras cultivveis com problemas complexos de conservao. CLASSE IV: terras cultivveis apenas ocasionalmente ou em extenso limitada, com srios problemas de conservao. GRUPO B CLASSE V: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento, sem necessidade de prticas especiais de conservao, cultivveis apenas em casos muito especiais. CLASSE VI: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento, com problemas simples de conservao, cultivveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes protetoras do solo. CLASSE VII: terras adaptadas em geral somente para pastagens ou reflorestamento, com problemas complexos de conservao. GRUPO C CLASSE VIII: terras imprprias para cultura, pastagem ou reflorestamento, podendo servir apenas como abrigo e proteo de fauna e flora silvestre, como ambiente para recreao, ou para fins de armazenamento de gua. E, as limitaes do solo, por sua vez, foram divididas em quatro subclasses, designadas pelas seguintes letras:
e: pela eroso presente e/ou risco de eroso; s: relativas ao solo; a ou w: por excesso de gua; e c: climticas.A natureza da limitao representada por letras minsculas, de modo que a subclasse representada pelo algarismo romano da classe seguido da letra que designa a limitao (exemplo: IIIe = classe III com problema de eroso). O enquadramento das classes pode ser feito por dois processos: o paramtrico e o sinttico. Basicamente, pode-se dizer que o primeiro, paramtrico, classifica as terras com base nica na limitao mais severa que possui e o segundo, sinttico, de acordo com o somatrio dos graus de limitaes e aptides do solo.
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Com base no critrio paramtrico, Mendes Sobrinho & Yamanaka sugeriram uma rgua para Classificao de terras. A principal vantagem deste critrio que, uma vez estabelecida a tabela, ou chave (o que requer do profissional um processo subjetivo, mas habilidoso) ela pode ser aplicada de tal forma que diferentes operadores possam obter resultados consistentes em um mesmo trato de terra. A seguir apresentamos, conforme Classificao do Manual para Levantamento Utilitrio do Meio Fsico e Classificao de Terras no Sistema de Capacidade de Uso (1983), as caracterizaes das classes e subclasses de capacidade de uso: 3.3.1. GRUPO A
Classe I so terras que tm nenhuma ou somente muito pequenas limitaes permanentes ou riscos de depauperamento. So prprias para culturas anuais climaticamente adaptadas, com produo de colheitas entre mdias e elevadas sem prticas ou medidas especiais de conservao do solo. Normalmente, so solos profundos, de fcil mecanizao, com boa reteno de umidade no perfil e fertilidade de mdia a alta. So reas planas ou com declividades muito suaves, sem riscos de inundao e sem grandes restries climticas. No h afloramentos de rocha, nem o lenol de gua permanentemente elevado ou qualquer outra condio que possa prejudicar o uso de mquinas agrcolas. Dependendo de bons sistemas de manejo, podem mesmo ser cultivadas com plantas que facilitem a eroso, como o algodo, milho ou mandioca, plantadas em linhas retas, sem perigo aprecivel de eroso acelerada. As prticas comuns de melhoria e manuteno da fertilidade do solo, inclusive a rotao de culturas e aplicao de corretivos e fertilizantes, devem ser usadas nas terras da classe I. Esta classe no admite subclasses. Classe II Consiste em terras que tm limitaes moderadas para o seu uso. Esto sujeitas a riscos moderados de depauperamento, mas so terras boas, que podem ser cultivadas desde que lhes sejam aplicadas prticas especiais de conservao do solo, de fcil execuo, para produo segura e permanente de colheitas entre mdias e elevadas, de culturas anuais adaptadas regio. A declividade j pode ser suficiente para provocar enxurradas e eroso. Em terras planas, podem requerer drenagem, porm sem necessidade de prticas complexas de manuteno dos drenos. Podem enquadrar-se nessa classe tambm terras que no tenham excelente capacidade de reteno de gua. Cada uma dessas limitaes requer cuidados especiais, como arao e plantio em contorno, plantas de cobertura, cultura em faixas, controle de gua, proteo contra enxurradas advindas de glebas vizinhas, alm das prticas comuns referidas para a classe I, como rotaes de cultura e aplicaes de corretivos e fertilizantes. A classe II admite as seguintes subclasses: Subclasse IIe: terras produtivas, com relevo suavemente ondulado, oferecendo ligeiro a moderado risco de eroso (classe de declive entre 2 e 5%); Subclasse IIs: terras produtivas, planas ou suavemente onduladas, com ligeira limitao pela capacidade de reteno de gua, ou baixa saturao de bases (carter distrfico), ou pouca capacidade de reteno de adubos (baixa capacidade de troca); Subclasse IIa: terras produtivas, praticamente planas, com ligeiras restries de drenagem ou excesso de gua, sem riscos de inundao, mas, uma vez
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instalado o sistema de drenos, de fcil manuteno e, a probabilidade da salinizao, pequena; Subclasse IIc: terras produtivas, praticamente planas ou suavemente onduladas, com ligeiras limitaes climticas (seca prolongada at trs meses). Classe III so terras que quando cultivadas sem cuidados especiais, esto sujeitas a severos riscos de depauperamento, principalmente no caso de culturas anuais. Requerem medidas intensas e complexas de conservao do solo, a fim de poderem ser cultivadas segura e permanentemente, com produo mdia a elevada, de culturas anuais adaptadas. Esta classe pode apresentar variaes (subclasses), de acordo com a natureza do fator restritivo de uso. Os principais fatores limitantes so: a declividade (moderado), drenagem deficiente, escassez de gua no solo (regies semi-ridas no irrigadas) e pedregosidade. Freqentemente, essas limitaes restringem muito a escolha das espcies a serem cultivadas, ou a poca do plantio ou operaes de preparo e cultivo do solo. A classe III admite as seguintes subclasses: Subclasse IIIe: terras com declividades moderadas (classe de declive entre 5 e 10%), relevo suavemente ondulado a ondulado, com deflvio rpido, com riscos severos eroso sob cultivos intensivos, podendo apresentar eroso laminar moderada e/ou sulcos superficiais e rasos freqentes, tambm em terrenos com declives da classe entre 2 e 5% e solos muito erodveis, como aqueles com mudana textural abrupta; Subclasse IIIs: terras praticamente planas ou suavemente onduladas com fertilidade muito baixa (carter lico) ou limitadas ainda por: profundidade efetiva mdia, ou drenagem interna moderada a pobre; ou risco acentuado de salinizao, ou dificuldades de preparo do solo devido presena de pedras ou argilas expansivas (carter vrtico); Subclasse IIIa: terras praticamente planas com limitaes moderadas por excesso de gua, mas sem riscos freqentes de inundaes: a drenagem possvel, mas, sua manuteno complexa; Subclasse IIIc: terras praticamente planas a suavemente onduladas, com moderadas limitaes climticas, como a escassez de gua em regies semi-ridas. Classe IV so terras que tm riscos ou limitaes permanentes muito severas quando usadas para culturas anuais. Os solos podem ter fertilidade natural boa ou razovel, mas no so adequados, para cultivos intensivos e contnuos. Usualmente, devem ser mantidas com pastagens, mas podem ser suficientemente boas para certos cultivos ocasionais (na proporo de um ano de cultivo para cada quatro a seis de pastagem) ou para algumas culturas anuais, porm com cuidados muito especiais. Tais terras podem ser caracterizadas pelos seguintes aspectos: declive ngreme, eroso severa, obstculos fsicos, como pedregosidade ou drenagem muito deficiente, baixa produtividade, ou outras condies que as tornem imprprias para o cultivo motomecanizado regular. Em algumas regies, onde a escassez de chuvas seja muito sentida, de tal maneira a no serem seguras as culturas sem irrigao, as terras devero ser classificadas na classe IV. so previstas as seguintes subclasses:
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Subclasse IVe: terras severamente limitadas por risco de eroso para cultivos intensivos, geralmente com declividades acentuadas (classe de declive entre 10 e 15%), com deflvio muito rpido, podendo apresentar eroso em sulcos superficiais muito freqentes, em sulcos rasos freqentes ou em sulcos profundos ocasionais; tambm o caso de terrenos com declives da classe entre 5 e 10%, mas com solos muito suscetveis eroso, tais como os Podzlicos com mudana textural abrupta; Subclasse IVs: solos limitados pela profundidade efetiva rasa, ou apresentando pedregosidade (30-50%), com problemas de moto mecanizao, ou ainda com pequena capacidade de reteno de gua aliada a problemas de fertilidade (como no caso das Areias Quartzosas); Subclasse IVa: solos midos, de difcil drenagem, dificultando trabalhos de moto mecanizao e ainda com outra limitao adicional, tal como risco de inundao ocasional, que impede cultivo contnuo; Subclasse IVc: terras com limitaes climticas moderadas a severas, ocasionando perodos prolongados de seca, no sendo possveis colheitas em anos muito secos, ou ento com risco ocasional de geada. 3.3.2. Classe V so terras planas, ou com declives muito suaves, praticamente livres de eroso, mas imprprias para serem exploradas com culturas anuais, e que podem, com segurana, ser apropriadas para pastagens, florestas ou mesmo para algumas culturas permanentes, sem a aplicao de tcnicas especiais. Embora se apresentando praticamente planas e no sujeitas eroso, no so adaptadas para explorao com culturas anuais comuns, em razo de impedimentos permanentes, tais como muito baixa capacidade de armazenamento de gua, encharcamento (sem possibilidade de ser corrigido), adversidade climtica, freqente risco de inundao, pedregosidade ou afloramento de rochas. Em alguns casos, possvel o cultivo exclusivo de arroz; mesmo assim, risco de insucesso pelas limitaes advindas principalmente do risco de inundao. O solo, entretanto, tem poucas limitaes de qualquer espcie, para uso em pastagens ou silvicultura. Podem necessitar de alguns tratos para produes satisfatrias tanto de forragens como de arbustos e rvores. Entretanto, se tais tratos forem dispensados, no sero sujeitas eroso acelerada. Por isso, podem ser usadas permanentemente sem prticas especiais de controle de eroso ou de proteo do solo. so previstas para a classe V as seguintes subclasses: Subclasse Vs: terras planas no sujeitas eroso, com deflvio praticamente nulo, podendo apresentar como limitaes os seguintes fatores: muito baixa capacidade de armazenamento de gua, drenagem interna muito rpida ou muito lenta, pedregosidade ou rochosidade intensa e problemas advindos de pequena profundidade efetiva; Subclasse Va: terras planas no sujeitas eroso, com deflvio praticamente nulo, severamente limitadas por excesso de gua, sem possibilidade de drenagem artificial e/ou risco de inundao freqente, mas que podem ser usadas para pastoreio, pelo menos em algumas pocas do ano; Subclasse Vc: terras planas com limitaes climticas severas, com longos perodos de seca e/ou risco freqente de geada, neve ou ventos frios. GRUPO B
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Classe VI Terras imprprias para culturas anuais, mas que podem ser usadas para produo de certos cultivos permanentes teis, como pastagens, florestas e algumas permanentes protetoras do solo, como seringueira e cacau, desde que adequadamente manejadas. O uso com pastagens ou culturas permanentes protetoras deve ser feito com restries moderadas, com prticas especiais de conservao do solo, uma vez que, mesmo sob esse tipo de vegetao, so medianamente suscetveis de danificao pelos fatores de depauperamento do solo. Normalmente as limitaes que apresentam, so em razo da declividade excessiva ou pequena profundidade do solo, ou presena de pedras impedindo emprego de mquinas agrcolas. Quando a pluviosidade da regio adequada para culturas, as limitaes da classe VI residem em geral, na declividade excessiva, na pequena profundidade do solo ou na pedregosidade. Nas regies semi-ridas, a escassez de umidade, muitas vezes, a principal razo para o enquadramento da terra na classe VI, que apresenta as seguintes subclasses: Subclasse VIe: terras que, sob pastagem (ou, eventualmente, com culturas permanentes protetoras do solo, como por exemplo: seringueira, cacau ou banana), so medianamente suscetveis eroso, com relevo ondulado e declividades acentuadas (classe de declive entre 10 e 15%, ou entre 5 e 10% para solos muito erodveis), propiciando deflvio moderado a severo; dificuldades severas de moto mecanizao, pelas condies topogrficas, com risco de eroso que pode chegar a muito severo; presena de eroso em sulcos rasos muito freqentes ou sulcos profundos freqentes; Subclasse VIs: terras constitudas por solos rasos ou, ainda, com pedregosidade (3050%) e/ou rochas expostas na superfcie. Outra condio que pode caracteriz-las a pequena produtividade dos solos, como no caso das Areias Quartzosas em terrenos no planos; Subclasse VIa: solos muito midos, com pequenas ou nulas possibilidades de drenagem artificial, acarretando problemas moto mecanizao, agravados por certa suscetibilidade eroso ou recebimento de depsitos erosivos oriundos de reas vizinhas; Subclasse VIc: terras com limitaes climticas muito severas, a ocasionar seca edafolgica muito prolongada que impea o cultivo mesmo das plantas perenes mais adaptadas. Classe VII Terras que, por serem sujeitas a muitas limitaes permanentes, alm de serem imprprias para culturas anuais, apresentam severas limitaes, mesmo para certas culturas permanentes protetoras do solo, pastagens e florestas. Sendo altamente suscetveis de danificao, exigem severas restries de uso, com prticas especiais. Normalmente, so muito ngremes, erodidas, pedregosas ou com solos muito rasos, ou ainda com deficincia de gua muito grande. Os cuidados necessrios a elas so semelhantes aos aplicveis classe VI, com as diferena de poder ser necessrio maior nmero de prticas conservacionistas, ou que estas tenham que ser mais intensivas, a fim de prevenir ou diminuir os danos por eroso. Requerem cuidados extremos para controle da eroso. Seu uso, tanto para pastoreio como para produo de madeira, requer sempre cuidados especiais. Suas subclasses so as seguintes: Subclasse VIIe: terras com limitaes severas para outras atividades que no florestas, com risco de eroso muito severo, apresentando declividades muito
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acentuadas (mais de 40% de declividade) propiciando deflvios muito rpidos ou impedindo a moto mecanizao; presena de eroso em sulcos muito profundos, muito freqentes; Subclasse VIIs: terras pedregosas (mais de 50% de pedregosidade), com associaes rochosas, solos rasos a muito rasos ou, ainda, com agravante de serem constitudas por solos de baixa capacidade de reteno de gua; Subclasse VIIc: terras com limitaes climticas muito severas, a exemplo das terras situadas em regies semi-ridas, em locais onde a irrigao seria imprescindvel, mas impraticvel. 3.3.3. Classe VIII Terras imprprias para serem utilizadas com qualquer tipo de cultivo, inclusive o de florestas comerciais ou para produo de qualquer outra forma de vegetao permanente de valor econmico. Prestam-se apenas para proteo e abrigo da fauna e flora silvestre, para fins de recreao e turismo ou armazenamento de gua em audes. Consistem, em geral, em reas extremamente ridas, ou acidentadas, ou pedregosas, ou encharcadas (sem possibilidade de pastoreio ou drenagem artificial), ou severamente erodidas ou encostas rochosas, ou, ainda dunas arenosas. Inclui-se a a maior parte dos terrenos de mangues e de pntanos e terras muito ridas, que no se prestam para pastoreio. so possveis as seguintes subclasses: Subclasse VIIIe: terras de relevo excessivo, com declives extremamente acentuados e deflvios muito rpidos, a expor os solos a alto risco de eroso inclusive a elica, como o caso das dunas costeiras; presena de processos erosivos muito severos, inclusive voorocas; Subclasse VIIIs: terras constitudas por solos muito rasos e/ou com tantas pedras a afloramentos de rocha, que impossibilitem plantio e colheita de essncias florestais; Subclasse VIIIa: reas planas permanentemente encharcadas, como banhados ou pntanos, sem possibilidade de drenagem ou apresentando problemas srios de fertilidade, se drenados, como no caso dos solos Tiomrficos; Subclasse VIIIc: terras com limitaes climticas muito severas, como as das reas ridas, que no se prestam mesmo ao pastoreio ocasional. Alm das oito classes de capacidade de uso, existem as terras que no possibilitam o desenvolvimento de vegetao: so reas denominadas tipos de terreno. Entre elas, enquadram-se os afloramentos contnuos de rochas, areias de praias, reas escavadas pelo homem etc. Pode-se atravs de chaves de solos montar para cada regio a equivalncia entre a denominao usual e as respectivas classes, como o quadro a seguir: GRUPO C
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3.3.4. EQUIVALNCIA ENTRE DENOMINAO USUAL DOS SOLOS E AS RESPECTIVAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USOSOLOS CARACTERSTICAS DO SOLO TEXTURA Declivid horizont horizont textur fertilida ade % eA eB a de LE Latossolo verm. esc. PVln Podzol TE1 terra roxa TE2 terra roxa AL aluviais 3-8 3-8 0-3 3-8 0-3 Argiloso argiloso nula Argiloso med. ligeira relevo GRAUS DE LIMITAO CLASSE de CAPAC drenage pedreg eroso impedimen DE USO m osidad tos a e mecaniza o nula nula nula a nula II ligeira nula nula nula nula nula nula nula nula a ligeira nula nula nula nula nula nula moderada II I II V
Prof. efetiva Nula Nula Nula Nula
nula a ligeira nula a ligeira nula nula a ligeira nula
nula a ligeira lig. Argiloso argiloso nula nula Argiloso argiloso nula nula
GH
Gley
0-3
Indefinid indefinid ligeira modera a a a da a moder forte ada Indefinid indefinid nula a ligeira a a a ligeira modera da
ligeira a ligeira a moderada moderad a Moderada ligeira a moderad a
nula
nula
nula
moderada
V
FONTE: DINIZ (1997)
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3.4. VALOR DAS TERRAS NUAS EM FUNO DE SUA CAPACIDADE DE USO. O valor da terra est diretamente relacionado com o aproveitamento permitido e a liberdade de uso que ela propicia ao proprietrio/explorador. Isto significa que, quanto maior o grau de aproveitamento, quanto mais intensivo este e quanto maior a gama de uso que o solo permite, maior o valor deste. Este maior valor pode ser comparado, no quadro a seguir, classe I, que permite qualquer tipo de uso com as menores limitaes. 3.4.1. QUADRO: RESUMO DA VARIAO DO TIPO E DA INTENSIDADE MXIMA DE UTILIZAO DA TERRA SEM RISCO DE EROSO ACELERADA EM FUNO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO, RETIRADO DE KOZMA (1984).SENTIDO DAS CLASSE APTIDES S DE CAPACI E DAS LIMITAES DADE
SENTIDO DO AUMENTO DA INTENSIDADE DE USOVIDA SILVEST RE E RECREA O
DE USO
SILVICULTURA PASTOREIOLIMITADO MODERAD O INTENSIVO
CULTIVO OCASION AL OU LIMITADO
CULTIVO INTENSIVO PROBLEMAS DE CONSERVAOCOMPLEXO SIMPLES NO APARENTE
I II III IV V VI VII VIIISUB-UTILIZAO DA TERRA MXIMA UTILIZAO RACIONAL DA TERRA
AUMENTO DAS LIMITAES E DOS RISCOS DE USO
AUMENTO DA ADAPTABILIDADE E DA LIBERDADE DE ESCOLHA DE USO
SOBRE UTILIZAO DA TERRA
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Deve-se dispensar uma ateno especial com relao propriedades de grande porte com infra-estrutura adequada e acima da mdia da regio. Normalmente os melhoramentos aplicados aos solos podem eliminar fatores restritivos como eroso, fertilidade etc. o que permitir classific-lo em uma subclasse de maior valor. Este o nico meio de incluir a aplicao de tecnologia no valor da terra. Os demais melhoramentos advindos desta infraestrutura como timas pastagens, culturas de alta produtividade sero avaliados especificamente quando da determinao do valor daquelas, onde devero ser considerados aqueles itens que significam a "plus valia" por hectare deste imvel com relao outras propriedades. Pelo mesmo quadro pode-se concluir que o valor ir decrescer a medida que diminui a adaptabilidade e liberdade de escolha de uso e aumentarem as limitaes e os riscos de uso. Este fato levou diversos profissionais atuantes na rea a procurar relacionar um valor relativo cada Classe de Uso escalonando estas, em ordem decrescente s exploraes rurais capazes de refletir, com aprecivel margem de segurana, a renda da terra de cada classe de uso'. Esta idia foi proposta pelo engenheiro agrnomo Octvio Teixeira Mendes Sobrinho, que ento confeccionou a tabela a seguir. Nesta pode-se notar que o valor relativo mencionado foi expresso em porcentagem. 3.4.2. CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE SEGUNDO MENDES SOBRINHOCLASSES DE USO I II CRITRIO terras para culturas, sem problemas de conservao, fertilidade, exige adubao de manuteno, renda lquida de orizicultura terras de culturas, com pequenos problemas de conservao, fertilidade exige prticas simples (nivelamento), renda lquida de orizicultura terras de culturas, com srios problemas de conservao, fertilidade exige prticas complexas (terraceamento), renda lquida de orizicultura terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens (3 anos),sem problemas de conservao, renda lquida de agricultura em 1 ano associada de pastagem em 4 anos terras s de pastagens, sem problemas de conservao, renda lquida de pecuria leiteira terras s de pastagens, pequenos problemas de conservao, fertilidade exige prticas simples, renda lquida de pecuria leiteira terras de florestas, srios problemas de conservao, fertilidade exige prticas complexas (estradas de acesso), renda lquida de explorao silvcola ESCALA DE VALOR (%) 100 95
III
75
IV
55
V
50
VI
40
VII
30
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VIII
terras de abrigo de vida silvestre, sem problemas de conservao, renda lquida de eventual explorao pisccola
20
FONTE: MENDES SOBRINHO
As exploraes rurais que refletem a renda lquida de maior rentabilidade para cada Classe foram definidas para uma poca e regio pr fixadas e no devem ser seguidas como nicas. Para cada regio pode-se adaptar estas rendas, seguindo os padres locais prprios. 3.4.3. CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE SEGUNDO VEGNI-NERI - 1976CLASSES DE USO I II III IV V VI VII VIII CRITRIO RENDA LQUIDA DA AGRICULTURA SEM DESPESAS DE PRTICAS ESPECIAIS DE MELHORAMENTO E/OU PROTEO DO SOLO RENDA LQUIDA DA AGRICULTURA SUJEITA A DESPESAS COM PRTICAS CONSERVACIONISTAS SIMPLES RENDA LQUIDA DA AGRICULTURA, SUJEITA A DESPESAS COM PRTICAS CONSERVACIONISTAS INTENSIVAS RENDA LQUIDA DE CULTURAS EM UM ANO, ASSOCIADAS COM PASTAGENS EM QUATRO ANOS (PECURIA LEITEIRA DO TIPO MDIO) RENDA LQUIDA DE PASTAGENS (pecuria leiteira do tipo mdio), SEM DESPESAS COM PRTICAS ESPECIAIS RENDA LQUIDA DE PASTAGENS (pecuria leiteira do tipo mdio), SUJEITA A DESPESAS COM PRTICAS CONSERVACIONISTAS EM PASTAGENS RENDA LQUIDA DE EXPLORAO FLORESTAL (EUCALIPTO PARA LENHA) RENDA LQUIDA DE UMA EVENTUAL EXPLORAO PISCCOLAFatores de Ponderao x Classes de Capacidade de UsoFatores de Ponderao 150% 100% 50% 0% I II III IV V VI VII VIII Classe s de Capacidade de Uso y = 0,0057x 2 - 0,1693x + 1,1991 R2 = 0,9834
ESCALA DE VALOR 1,00 0,95 0,75 0,55 0,50 0,40 0,30 0,20
FONTE: VEGNI-NERI
Do mesmo modo, os valores relativos desta tabela foram elaborados com base em extensa pesquisa de propriedades vendidas ou venda para uma regio. Outros autores tambm procederam aos mesmos clculos, em outras regies, chegando a valores diversos, reunidos pelo engenheiro agrnomo, professor da Escola Superior de Agricultura 'Lus de Queiroz', USP, Geraldo Vitorino Frana, a seguir apresentados:
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3.4.4. VALORES MDIOS PERCENTUAIS EM FUNO CLASSES DE CAPACIDADE SEGUNDO VRIOS AUTORESCLASSES DE CAPACIDADE DE USO VALORES RELATIVOS EM PORCENTAGEM Borgonovi Marques VegniNeri Souza Mdias
DAS
I II III IV V VI VII VIIIFONTE: FRANA
100 80 64 51 41 33 26 21
100 67 44 30 20 13 9 6
100 95 75 55 50 40 30 20
100 80 60 52 44 28 14 7
100 80 61 47 39 29 20 13
Borgonovi100 80 60 40 20 0 IV V VI VII VII VII VIII VIII VIII I II III y = 1,2024x 2 - 21,845x + 119,64 R2 = 0,999
Marques100 80 60 40 20 0 IV V V III VI VI I II y = 148,94e -0,4023x R2 = 0,9999
Souza100 80 60 40 20 0 III IV I II y = 0,5893x 2 - 18,22x + 115,09 R2 = 0,9895
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Mdias100 80 60 40 20 0 IV V VI VII VIII I II III y = 1,1369x 2 - 22,292x + 119,95 R2 = 0,9968
Uma das razes para as diferenas entre os diversos autores, segundo o professor Frana, a no considerao, por nenhum destes, das naturezas das limitaes, ou seja, das Subclasses de Capacidade de Uso. Outra razo seriam as condies regionais prprias de cada estudo. O esquema a seguir proposto por Lepsch et alii (1983) resume as principais caractersticas a serem observadas nas classes, subclasses e unidades:
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CAPACIDADE DE USO DAS TERRAS SSES CLA SUBCLASSES UNIDADES
I IIe
III IVs
DECLIVE ACENTUADO DECLIVE LONGO MUDANA TEXTURAL ABRUPTA EROSO LAMINAR EROSO EM SULCOS EROSO EM VOOROCAS EROSO ELICA DEPSITOS DE EROSO PERMEABILIDADE BAIXA HORIZONTE A ARENOSO POUCA PROFUNDIDADE EFETIVA TEXTURA ARENOSA NO PERFIL PEDREGOSIDADE ARGILAS EXPANSIVAS BAIXA SATURAO EM BASES ALUMNIO TXICO BAIXA CTC SULFATOS CIDOS /SULFETOS SATURAO COM SDIO SALINIDADE; e CARBONATOS LENOL FRETICO ELEVADO RISCO DE INUNDAO SUBSIDNCIA EM SOLOS ORGNICOS DEFICINCIA DE OXIGNIO NO SOLO
V VI VII VIIIa
c SECA PROLONGADAGEADA VENTOS FRIOS GRANIZO
Segundo o mesmo autor, quando numa mesma classe de capacidade de uso ocorrem duas ou mais limitaes de mesmo grau (ou seja, subclasses de capacidade de uso), a dificuldade de corrigi-las ou mant-las sob controle diminui na seguinte ordem:
e > w (a) > s > conde: e = eroso ou risco de eroso; w (a) = excesso de gua (ou deficincia de oxignio); s = limitaes inerentes ao solo e; c = limitaes devidas ao clima. Ou seja, eroso apresenta o maior grau de limitao, enquanto que o clima o menor.
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Com este refinamento, a definio da natureza das limitaes, lcito admitir-se uma variao entre os valores relativos de cada classe de capacidade de uso, de acordo com as subclasses, variao essa que da ordem de 10 a 15%. Com base nestes argumentos, Frana organizou a tabela apresentada a seguir, na qual so propostos os valores relativos das classes e subclasses de capacidade de uso, utilizados na regio de Piracicaba. Para outras regies deve-se verificar se os valores relativos correspondem realidade, caso contrrio, faz-se necessrio a adoo justificada de novos valores relativos. 3.4.5. VALORES MDIOS PERCENTUAIS EM FUNO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO E LIMITAES DO SOLO Classes de Capacidade I II Valores Relativos 100 80 Subclasses Capacidade I IIs IIe IIe,s IIIs IIIw IIIe IIIe,s IVs IVe IVe,s Vw VIe VIe,s VIIe VIIe,s VIII Valores Relativos 100 88 80 74 68 64 60 56 50 47 44 39 32 26 23 17 13
III
61
IV V VI VII VIIIFONTE: FRANA
47 39 29 20 13
Frana100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 III w IV s IV e Vw IV e, s VI e VI e, s VII e, s VII e II e, s III e III e, s VIII II s III s I II e y = 0,0628x 2 - 6,1186x + 100,29 R2 = 0,9911
Para a Classe I no so admitidas subclasses e, para a Classe VIII no foi detectada nenhuma variao no valor em funo das limitaes de uso.
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Desta forma temos definidos os valores relativos para as classes e subclasses de capacidade de uso de solo. O outro fator que influi no valor a situao do imvel, que analisaremos a seguir. 3.4.6. RELAES ENTRE AS CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE, EXPRESSAS PELAS DIFERENTES COMBINAES DE UNIDADES DE MAPEAMENTO E CLASSES DE DECLIVE, COM AS NECESSIDADES DE PRTICAS CONSERVACIONISTAS E OS PROVVEIS VALORES RELATIVOS DAS TERRAS (MUNICPIO DE PIRACICABA/SP, ELABORADO POR FRANA, 1983).CLASSES VALORES CLASSES E UNIDADES DE DE RELATIVOS UTILIZAO E PRTICAS CONSERVACIONISTAS SUBCLASS MAPEAMENTO DECLIVE EM % NECESSRIAS ES I LR e 1 < 2% a culturas com prticas normais de cultivo 100 5% LE d < 2% II s 88 LV d 1 < 2% culturas com prticas simples de melhoramento do solo II e LR e 1 5 a 10% culturas com prticas simples de controle da eroso 80 LE d 2 a 5% culturas com prticas simples de controle da eroso II e, s 74 LV d 1 2 a 5% combinadas com prticas simples de melhoramento do solo LV d 2 < 2% III s culturas com prticas intensivas de melhoramento do 68 LV d 3 < 2% solo culturas com prticas intensivas de controle de III w Hi < 2% a 64 excessos de gua temporrios 5% LR e 1 10 a 15% LE d 5 a 10% culturas com prticas intensivas de controle da eroso, III e 60 isoladas ou em combinao com prticas simples de LV d 1 5 a 10% melhoramento do solo LV d 2 2 a 5% culturas com prticas intensivas de controle da eroso III e, s 56 LV d 3 2 a 5% combinadas com prticas intensivas de melhoramento do solo culturas ocasionalmente, com prticas complexas de IV s LR e-L 2 a 10% 50 melhoramento do solo LR e 1 15 a 45% LE d 10 a 15% culturas ocasionalmente, com prticas complexas de controle da eroso combinadas com prticas simples ou LV d 1 10 a 15% IV e 47 LV d 2 10 a 15% intensivas de melhoramento do solo; recomendvel a rotao de culturas com pastagens LV d 3 10 a 15% culturas ocasionalmente, com prticas complexas de PV d 5 a 10% controle da eroso combinadas com prticas complexas IV e, s 44 LR e 2 10 a 15% de melhoramento do solo; recomendvel a rotao de culturas com pastagens culturas apenas eventualmente, mediante a instalao e manuteno de sistemas de drenagem artificial e Vw Hi < 2% a 39 plantio de espcies e variedades adaptadas a solos 5% midos; mais compatvel com a formao de pastagens utilizando forrageiras adaptadas a solos com excesso de gua LE d 15 a 45% LV d 1 15 a 45% desaconselhvel a utilizao com culturas, mas LV d 2 10 a 15% compatvel com a formao de pastagens, silvicultura e VI e 32 LV d 3 10 a 15% abrigo da vida silvestre, com restries moderadas PV d 10 a 15% devidas ao risco de eroso LR e 2 15 a 45% como a anterior, mas com maiores restries, Li b 5 a 10% VI e, s 26 principalmente para a silvicultura, em virtude da pouca Li ar 5 a 10% profundidade do solo LV d 3 15 a 45% imprprias para culturas, mas adaptveis para VII e 23 PV d 15 a 45% pastagens, florestas e refgio da vida silvestre, com srias restries devidos ao alto risco de eroso compatveis somente com pastagens, florestas e abrigo VII e, s Li ar 10 a 15% 17 da vida silvestre, com srias restries pelo risco de eroso e solos rasos e pedregosos
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VIII
Li ar
45 a 70%
compatveis apenas para abrigo de vida silvestre, com severas restries pelo risco de eroso e solos rasos e pedregosos, renda lquida de eventual explorao pisccola
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3.5. VALOR DAS TERRAS NUAS EM FUNO DE SUA SITUAO E VIABILIDADE DE CIRCULAO Situao, ou localizao, o segundo item que tambm exerce influncia significativa no valor da terra nua. O critrio de julgamento da localizao de um imvel rural refere-se, principalmente, qualidade dos acessos e proximidade dos mercados consumidores dos produtos explorados. Esta proximidade, entretanto, no se mede em metros ou poucos quilmetros. Muitas vezes, distncias entre duas propriedades superiores a 50 Km no correspondem a qualquer diferena de valor. Considere-se, por exemplo, uma propriedade que se dedique explorao pecuria de grande porte, localizada no limite urbano de uma cidade bastante populosa, que no possua entretanto, um frigorfico, em cotejo com outra propriedade submetida mesma explorao e possuindo as mesmas caratersticas, porm afastada vrios quilmetros do permetro urbano, contando com a proximidade de um frigorfico capaz de absorver a sua produo. Certamente a segunda propriedade ter um valor superior primeira, para aquele tipo de explorao. A quantificao destas diferenas pode ser resumida pelo trabalho do engenheiro agrnomo Octvio Teixeira Mendes Sobrinho, que assim se manifesta sobre o problema: "... A longa vivncia de mais de 30 anos no mister de perito avaliador nos habilitou, atravs do contnuo exerccio, aquilatar as implicaes econmicas entre a situao do imvel e o valor da propriedade. Sucessivos levantamentos de vrios milhares de laudos avaliativos e o seu cotejo, elaborados ao longo do tempo mencionado, quer para financiamento agropecurio, com garantia hipotecria da propriedade (Banco do Brasil) quer para desapropriaes por utilidade pblica (aproveitamento hidreltricos), nos forneceram vasto cabedal de elementos, permitindo: ordenao de seis categorias de situaes da propriedade rstica, com base, sobretudo, nas classes de estradas; e o estabelecimento de uma escala refletindo a relao existente entre a situao do prdio rstico e seu valor". DISTO CONCLUI-SE QUE, O ITEM A SER OBSERVADO COM MAIOR CUIDADO A CLASSE DAS ESTRADAS OU, TIPO DE ESTRADA, VINDO EM MENOR IMPORTNCIA A DISTNCIA E A PRATICABILIDADE. O quadro a seguir, organizado pelo engenheiro Hlio de Caires sintetiza a soluo proposta pelo engenheiro Octvio T. Mendes Sobrinho.
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3.6. ESCALA DE VALORES DE TERRAS SEGUNDO A SITUAO E VIABILIDADE DE CIRCULAOCIRCULAO Importncia das Praticabilidade distncias durante ano Limitada Relativa Significativa vias e distncias se eqivalendo distncias e classes se eqivalendo Permanente Permanente Permanente sem condies satisfatrias problemas srios na estao chuvosa problemas srios mesmo na seca
SITUAO TIMA MUITO BOA BOA DESFAVORVEL M
Tipo de estrada Asfaltada Primeira classe no asfaltada no pavimentada estradas e servides de passagem fechos nas servides fechos e interceptadas por crregos sem pontes
Escala de valor (%) 100 95 90 80 75
PSSIMA
70
FONTE: CAIRES
Devemos lembrar que est tabela tambm, a exemplo daquelas de classes de capacidade de uso, foi elaborada a partir de dados de mercado para uma determinada regio e poca. Ela pode continuar adaptada para os dias atuais e algumas regies, mas no significa que representa o Brasil rural. Como exemplo podemos citar trabalho realizado recentemente onde no foram detectadas em nvel de mercado imobilirio, diferenas de valores por hectare para terras com frente para asfalto ou com frente para estradas de terra de boa qualidade. 3.7. AVALIAO DE TERRAS NUAS - METODOLOGIA RECOMENDADA Iremos nos concentrar no mtodo Comparativo Direto proposto pelo engenheiro Mendes Sobrinho, o qual parte do pressuposto de que os principais fatores determinantes do valor da terra em uma propriedade rural so: a capacidade de uso dos diversos solos; a situao do imvel em relao s zonas de influncia da regio. J mostramos neste trabalho que foram elaboradas tabelas onde, os diferentes tipos de solos (Classes de Capacidade de Uso) foram relacionados com valores relativos expressos em porcentagem. Do mesmo modo foi
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