Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira ... · Termo de Entrega do Estudo Este objeto trata-se de estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira

Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira

Contrato de Investimento Coletivo – CIC Condomínio Três Figueiras Senior Residence

ABF Development Setembro de 2019

Estudo de Viabilidade

Mercadológica e Econômico-Financeira

Setembro de 2019

Cliente:

Realização:

Projeto:

ABF Development

Contrato de Investimento Coletivo CIC Condomínio Três Figueiras Senior Residence

Termo de Entrega do Estudo

Este objeto trata-se de estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira desenvolvido para a empresa ABF Development, conforme

metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute.

A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 – cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº 01.498.265/0001-24

realizou este trabalho com o objetivo de verificar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para empreendimento residencial localizado na

R: Carlos Huber 173, Porto Alegre - RS.

O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio Calfat

Jacob, Engenheiro, Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC- SP,

Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi.

Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento

de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas

informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados

estimados neste estudo.

3

Termo de Entrega do Estudo

O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do mesmo padrão do

analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos profissionais da

CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não poderão ser, em nenhum

momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram

definidos para as estimativas de mercado e desempenho.

No período de Outubro de 2018 a Outubro de 2019, a ABF Development pagou à Caio Calfat Consultoria a título de remuneração por assessoria em investimentos

hoteleiros o montante de R$ 20.000,00, correspondente a contratação do estudo de mercado, não havendo valores recebidos antes desta data. O valor mencionado

anteriormente correspondem à parcela do valor do estudo contratado. O estudo de mercado contratado tem valor de R$ 34.0000,00

As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte

São Paulo, Setembro de 2019.

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A Caio Calfat Real Estate Consulting

Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e

hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no mercado,

identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano.

No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 150 estudos de

mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute – instituição

mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível profissional do setor

por meio de cursos, publicações e ações educacionais.

A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das

quais destacamos alguns na página seguinte:

Mais informações: www.caiocalfat.com 5

http://www.caiocalfat.com/

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Estudos CVM dispensados nos últimos 05 anos


Nome do Processo CVM Ano Nome Fantasia

Royal Palm Tower 2014 Royal Palm Tower

Ibis Niterói Niemeyer 2014 Ibis Niterói Niemeyer

Rio Business Soft Inn 2014 Rio Business Soft Inn

Park Inn by Radisson 2015 Park Inn by Radisson

Best Western Multi Suites 2015 Best Western Multi Suites

Hotel Paiquere (BT Valinhos) 2015 BT Valinhos

Soft Inn São Paulo Business Hotel 2015 Soft Inn São Paulo Business Hotel

The Cityplex Osasco 2015 Comfort Osasco

Niterói Soft Inn Business Hotel 2015 Niterói Soft Inn Business Hotel

Comfort Campinas 2015 Comfort Campinas

Comfort São Bernardo 2015 Comfort São Bernardo

Best Western Eretez Copacabana 2015 Best Western Eretez Copacabana

Adágio Curitiba Batel 2015 Adágio Curitiba Batel

Condomínio Hotel Tatuapé 2015 Ibis Tatuapé

Sleep Inn Jacarei 2016 Sleep Inn Jacarei

Cidade Matarazzo 2016 Cidade Matarazzo

Hotel Premium SBC 2016 Intercity Premium São Bernardo do Campo

Edifício Hotel Itu Terras de São José 2016 Novotel Itu

Golden Tulip Campos Hotel 2016 Golden Tulip Campos dos Goytacazes

Condomínio Edifício HE Itatiba 2016 Ibis Budget Itatiba

Condomínio Hotel Florêncio de Abreu 2017 B&B Hotel Florêncio de Abreu

Share Apartamentos Inteligentes 2017 Share Apartamentos Inteligentes

EDIFÍCIO HOTEL EKO ARUJÁ 2017 Ibis Arujá

SAO International Square 2017 Comfort e Quality São Caetano do Sul

Comfort Hotel & Convention Americana 2017 Comfort Americana

Edifício Hotel Beira Mar 2017 Ibis Budget Piedade

Condomínio VN Faria Lima 2018 VN Faria Lima

Dall Onder Planalto Hotel Bento Gonçalves 2019 Dall Onder Planalto Hotel Bento Gonçalves

Processos dispensados na CVM

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Os estudos obedecem à base metodológica do roteiro do Hotels & Motels Valuations and Market Studies, recomendado pelo Appraisal Institute e citado como modelo adequado pelo Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Pulverizados, publicado pelo SECOVI-SP em 2012.

Reunião com o cliente para informação quanto ao conceito e detalhes do projeto;

Pesquisa e levantamento de dados, sociais, políticos e econômicos;

Levantamento de empreendimentos concorrentes;

Entrevistas com representantes do município e /ou estado, do trade;

Análise de do terreno (condições de qualidade de vida e espaços ajardinados; vizinhanças e características locais de comércio,

serviços e entretenimento; indicativos de crescimento da região do terreno, em relação aos vetores de desenvolvimento urbano);

Análise de oferta e demanda do mercado hoteleiro, com intuito de estimar o impacto do projeto no mercado;

Estudo de Viabilidade Econômico Financeira com base nos parâmetros identificados no Estudo de Mercado.

O projeto segue a seguinte processo de aprovação:


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ATUAÇÃO

Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro e Imobiliário

Diagnósticos e Retrofit Hoteleiro

Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico

Flat para estudantes

Comunidades Planejadas

Gestão Patrimonial

9

Índice

1. Tendências e perspectivas macroeconômicas

2. Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do posicionamento competitivo

5. Análise da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais

7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro

8. Metodologia escolhida

9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das

fontes dos dados utilizados

11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de

lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

12. Anexos

10

Índice

Itens Página

Tendências e perspectivas macroeconômicas 14

Análise do mercado por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura 24

Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança 38

Análise do posicionamento competitivo 45

Análise da penetração do empreendimento no mercado 47

Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais 49

Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro 51

Metodologia escolhida 53

Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira 55

Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados

63

Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

71

11

Índice














12. Anexos

12

Nota de Apoio

Contrato de Investimento Coletivo – CIC - Condomínio Três Figueiras Senior Residence

Categoria Residencial Senior

UHs 114

Previsão de Inauguração 2024

Administração SÃO PIETRO SAÚDE SERVIÇOS DE SAÚDE LTDA

Projeto em estudo

13

Nota de Apoio

Administradora

A São Pietro Saúde, há mais de 7 anos no mercado e possuindo corpo

clínico aberto, tem a experiência de mais de 30.000 procedimentos

cirúrgicos realizados em diversas especialidades.

O Empreendimento, operado na modalidade de Residencial Senior,

terá como diferencial a individualização das unidades e a prestação de

diversos serviços colocados à disposição dos ocupantes dos

Apartamentos (Serviços Condominiais e Serviços de Saúde).

A OPERADORA São Pietro Saúde e Serviços, em virtude de sua

capacidade técnica e know how operacional, promoverá aos

ocupantes do Empreendimento certos Serviços Condominiais e

Serviços de Saúde, visando o atendimento das necessidades do

público idoso independente, semi-independente e dependente;

14

Rio Grande do Sul


Com uma população estimada de 11,3 milhões de habitantes, o Rio

Grande do Sul é um dos estados com a maior proporção de idosos por

população total com 12,7% de pessoas acima de 65 anos em 2019.

O número absoluto de idosos em 2019 soma 1,4 milhões e a projeção é

que em 2060 este número passe do 3 milhões de habitantes.

O fato acima é influenciado diretamente pela expectativa de sobrevida

por faixa de idade no que vem aumentando ano a ano conforme quadro

ao lado.

Outro ponto importante é a taxa de fecundidade, de acordo com o

levantamento da Secretaria de Planejamento Orçamento e Gestão o

estado possui a menor taxa de fecundidade do país com 1,68 filhos.

A média estimada para reposição é de 2,1 filhos.

A projeção de longo prazo não prevê aumento deste indicador até 2050.

Fonte: Censo Demográfico Rio Grande do Sul e Brasil 2019

15

Rio Grande do Sul

Fonte: IBGE

As projeções do IBGE apontam para um crescimento de 120% no número de idosos até 2060, saltando de 1,4 milhões para 3,1 milhões.

Os dados indicam um crescimento médio ao ano de 1,94% nos próximos 41 anos.

Ainda segundo os dados, a faixa etária com maior crescimento médio é a de acima de 90 anos com 4,62% a.a , seguida pela faixa etária

superior a 80 anos com 3,12% a.a.

Em termos de gênero, as mulheres representam 57,73% do total de idosos em 2019, os números se mantém nas projeções futuras e em

2060 as mulheres vão representar cerca de 56% do total de idosos.


2019 2030 2040 2050 2060 TCM

65-69 505.396 662.492 629.989 748.904 727.447 0,89%

70-74 373.055 549.411 594.088 630.258 672.381 1,45%

75-79 249.929 408.204 531.459 514.019 617.874 2,23%

80-84 163.915 265.588 389.145 431.085 465.646 2,58%

85-89 90.792 142.886 238.113 322.059 319.418 3,12%

90+ 58.107 106.691 180.006 289.858 370.819 4,62%

Total 1.441.194 2.135.272 2.562.800 2.936.183 3.173.585

16

Porto Alegre

Fonte: Observa POA, Anuário Estatístico de Porto Alegre 2017

A população idosa em Porto Alegre representa 15,04% do total de habitantes. A cidade é a

com maior população idosa dentre as capitais. A segunda capital com mais idosos é o Rio de

Janeiro com 14,89% da população.

A população idosa é a que mais cresce dentro das faixa etárias analisadas com 31,99% no

comparativo com os Censos de 2000 e 2010. As faixas etárias infantil e adolescentes tiveram

decréscimo de 16% e a faixa de jovens e adultos cresceu em média 7,49%.

Não há números atualizados sobre esta faixa de população, porém o último Censo de 2010

aponta as seguintes informações:

• Aumento da expectativa de vida de 69,9 anos para 76,4 anos

• Diminuição no índice de fecundidade de 2,0 para 1,5 filhos

• O Índice de Envelhecimento* passou de 51,18 para 80,44

• Faixa etária com maior aumento: 90-94 anos

* Índice de Envelhecimento da População: número de pessoas com idade menor ou igual a 60 anos para cada

100 pessoas menores de 15 anos. É a razão entre os componentes etários extremos da população.


17

Porto Alegre

Fonte: Observa POA

Com 92 bairros a cidade de Porto Alegre

buscou meios de se organizar

administrativamente para execução de

serviços e alocação de recursos.

Uma das divisões é o Orçamento

Participativo, que divide o município em 17

áreas distintas.

Para efeito de análise da região em estudo

foi adotado o critério acima conforme

apresentado nos próximos slides.

N° Região Central População em

2010 População Estimada

2017 Área (km²) Domicílios (2010)

1 Centro 273.212 287.866 25,79 124.434

2 Centro Sul 128.339 135.222 29,62 43.704

3 Partenon 120.187 126.633 14,73 40.021

4 Noroeste 117.603 123.911 14,93 47.288

5 Leste 115.261 121.443 18,59 38.642

6 Eixo Baltazar 107.157 112.904 12,37 37.550

7 Norte 95.044 100.142 30,05 31.585

8 Sul 83.072 87.528 31,65 28.064

9 Lomba do Pinheiro 60.437 63.679 38,61 18.520

10 Restinga 57.860 60.693 28,8 16.656

11 Cruzeiro 50.800 53.525 5,91 16.222

12 Humaitá Navegantes 45.520 47.961 19,06 16.020

13 Glória 40.195 43.109 23,56 13.218

14 Nordeste 38.116 40.160 7,5 11.181

15 Extremo Sul 35.552 37.459 125,98 11.334

16 Cristal 31.946 33.659 4,06 11.144

17 Ilhas 8.330 8.777 44,02 2.573

Total 1.408.631 1.484.671 508.156

Região em estudo


18

Porto Alegre

Fonte: Observa POA

1) Região do Humaitá - Bairros : Anchieta, Farrapos, Humaitá, Navegantes e São Geraldo 2) Região Noroeste - Bairros : Boa Vista, Cristo Redentor, Higienópolis, Jardim Europa, Jardim

Floresta, Jardim Lindóia, Jardim São Pedro, Passo D´Areia, Santa Maria Goretti, São João, São Sebastião e Vila Ipiranga

3) Região Leste - Bairros : Bom Jesus, Chácara das Pedras, Jardim Carvalho, Jardim do Salso, Jardim Sabará, Morro Santana, Três Figueiras e Vila Jardim

4) Região Lomba do Pinheiro – Bairros: Agronomia e Lomba do Pinheiro. 5) Região Norte - Bairros: Santa Rosa de Lima e Sarandi. 6) Região Nordeste - Bairros: Mário Quintana 7) Região Parternon – Bairros: Coronel Aparício Borges, Partenon, Santo Antônio, São José e Vila

João Pessoa. 8) Região Restinga – Bairros: Pitinga e Restinga 9) Região Glória - Bairros: Belém Velho, Cascata e Glória 10) Região do Cruzeiro - Bairros : Medianeira e Santa Tereza 11) Região do Cristal – Bairro do Cristal 12) Região Centrol Sul - Bairros :Camaquã, Campo Novo, Cavalhada, Nonoai, Teresópolis e Vila Nova 13) Região Extremo Sul – Bairros: Belém Novo, Boa Vista do Sul, Chapéu do Sol, Extrema, Lageado,

Lami, Ponta Grossa e São Caetano 14) Região Eixo Baltazar - Bairros : Costa e Silva, Jardim Itu, Jardim Leopoldina, Parque Santa Fé, Passo

das Pedras e Rubem Berta 15) Região Sul - Bairros : Aberta dos Morros, Espírito Santo, Guarujá, Hípica, Ipanema, Jardim Isabel,

Pedra Redonda, Serraria, Sétimo Céu, Tristeza, Vila Assunção e Vila Conceição 16) Região do Centro – Bairros: Auxiliadora, Azenha, Bela Vista, Bom Fim, Centro Histórico, Cidade

Baixa, Farroupilha, Floresta, Independência, Jardim Botânico, Menino Deus, Moinhos de Vento, Mont'Serrat, Petrópolis, Praia de Belas, Rio Branco, Santa Cecília e Santana.

17) Região do Arquipélago – Bairro do Arquipélago


19

População Idosa por Bairro

Fonte: Observa POA

O último dado estatístico disponível é de 2010. A pesquisa

aponta que a região do Centro é a de maior concentração de

população idosa com 60 mil habitantes, seguido pela região

Noroeste e Leste estas com 25 mil e 16 mil respectivamente.

A região que mais aumentou em termos populacionais dentre

os dois censos é a Noroeste com 74,26% de incremento

populacional.

Os dados do IBGE apontam que a população está segmentada

em 54,59% de idosos na faixa etária de 60 a 69 anos, 32% com

70 a 79 anos, 14% de 80 a 89 anos e 1,96% com idade

superior a 90 anos de idade.

Outro ponto importante é que da população total (211 mil

habitantes) cerca de 20% reside sozinho (43 mil).


20

Cidade Amiga do Idoso

Fonte: Prefeitura de Porto Alegre

Inspirado no Guia Cidade Amiga do Idoso da Organização Mundial da Saúde (OMS),

que aponta as características urbanas amigáveis aos idosos, com base em um

levantamento realizado em 33 cidades do mundo.

Porto Alegre foi eleita em 2015 como uma das primeiras capitais do país com este

título.

A partir do recebimento deste título a cidade elaborou o Plano Municipal da Pessoa Idosa de Porto Alegre que

estabelece 08 eixos de atuação: 1) assistência social 2) cultura, esporte, lazer 3) educação 4) habitação, urbanismo e

acessibilidade 5) saúde, 6) segurança, direitos humanos, 7) trabalho, previdência social, 8) transporte.

Dentre as metas vale destacar: o mapeamento das necessidades, projetos de obras de rebaixamento de calçadas,

promoção da autonomia e visibilidade do setor, promover eventos durante o ano voltados à educação para

envelhecimento, cidadania, promoção à saúde e qualidade de vida, entre outros.


21

Observações de Risco:- COVID -19

Fonte: OMS – Banco Itaú https://www.itau.com.br/itaubba-pt/analises-economicas/apresentacoes

A Organização Mundial da Saúde (OMS) declarou, em 30 de janeiro de 2020, que o surto da doença causada pelo novo coronavírus (COVID-19) constitui

uma Emergência de Saúde Pública de Importância Internacional – o mais alto nível de alerta da Organização, conforme previsto no Regulamento Sanitário

Internacional. Em 11 de março de 2020, a COVID-19 foi caracterizada pela OMS como uma pandemia.

No Brasil, o primeiro caso oficial foi registrado em 26 de fevereiro. Fator que colocou o Brasil em meio a pandemia e suas implicações sociais, políticas e

econômicas.

Em abril de 2020, dois meses de evidências do avanço no Brasil e de observações internacionais, os efeitos de médio prazo, principalmente econômicos,

foram entendidos, como superáveis, porém abaixo do estimado no mês de março de 2020, conforme o Relatório Pesquisa Macroeconômica – Itaú -

Perspectivas Macro Econômicas Abril de 2020. A projeção do PIB para 2020 foi reavaliada para – 2,5%, com recuperação a partir de 2021 para 4,7%,

seguindo estável pelos próximos anos.


Contudo, mantém-se a observação de risco futuro conforme a pandemia se estabeleça e seja tratada no Brasil, prolongando ou não seus efeitos na sociedade e economia, o que pode

alterar a curva de tendências dos dados sócio econômicos apresentados nesse trabalho e que deram suporte aos estudos de demanda e financeiros.

https://www.itau.com.br/itaubba-pt/analises-economicas/apresentacoes





22

Considerações


Assim com evidenciado no censo geral, o Estado e a capital gaúcha segue a tendência de envelhecimento populacional.

Os dados indicam reversão de pirâmide etária, com maior número do idosos do que jovens com menos de 14 anos.

Porto Alegre possui a maior concentração de idosos do país, principalmente na faixa etária superior a 85+ anos. Assim com

no censo geral a população feminina é de maior proporção.

A cidade já se antecipou à algumas necessidades de melhoria de mobilidade, saúde e qualidade de vida contribuindo para

que o idoso residente tenha uma vida mais ativa.

As tendências e perspectivas macroeconômicas são positivas para o projeto em estudo que é voltado para o residente

idoso da cidade de Porto Alegre e região que se insere em ambiente seguro e estabelecido social e economicamente.

Ressalva-se que pode haver impactos negativos os dados apresentados nesse trabalho caso perdure a crise social e

econômica deflagrada pela pandemia Covid-19 (ver página 20).

23














12. Anexos

Índice

24 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate

Mercado de Residenciais no Brasil

O Senior Living é um produto desenhado para atender as demandas de público maduro com serviços e produtos que visem melhorar a

qualidade de vida ao longo dos anos.

Nos Estados Unidos e Europa, o mercado já está bem estruturado se segue em crescimento acompanhando o envelhecimento da

população. No Brasil já se observa um movimento de profissionalização do setor com inciativas melhor estruturadas e atenta as mudanças

de demanda do público senior.

Atualmente o mercado brasileiro está ancorado em 03 produtos:

Residenciais para idosos independentes: Em menor número, são produtos que atendem as necessidades de mobilidade do idoso tanto na

área privativa como na área comum.

Residenciais senior: Esta faixa de mercado é a de maior desenvolvimento. O produto busca ofertar serviços hospitalidade, atividades

diárias e serviços de apoio de enfermaria e/ou médico que possam atender público independente, semi-independente e a possibilidade

de serviços complementares (home care) para dependentes.

ILPI (Instituição de Longa Permanência para Idosos): Corresponde a maior faixa de mercado, são produtos voltados exclusivamente para

o atendimento das necessidades de saúde do idoso. Podem oferecer ou não atividades de lazer e entretenimento.



Porto Alegre

Embora o produto em estudo seja um residencial para idosos a maior amostragem disponível e com histórico de oferta e

demanda é o de ILPI (Instituição de Longa Permanência para Idosos). Esta foi utilizada como referencial para levantamento

das características e serviços ofertados e práticas de valores cobrados.

Estima-se que existam cerca de 400 ILPIS em Porto Alegre, das quais segundo o Sindicato dos Hospitais e Clínicas de Porto

Alegre (SINDHOSPA), em torno de 20% a 30% da oferta está adequada em termos de legislação mínima para atendimento

de idosos.

Foram levantados cerca de 36 empreendimentos listados no site da Prefeitura de Porto Alegre e no site do Moderna Idade

pertencente ao SINDHOSPA. Destes, foram considerados os produtos com valor superior a R$ 6 mil reais para apartamento

single totalizando uma oferta de 22 empreendimentos.



Oferta


Tabela de Oferta Geral

Item Inauguração Instituição UH Localização

1 2017 La Fontana 24 Rua Hipólito da Costa,536 A

2 NI Cuidando em Casa 31 Rua Ildelfonso Simôes Lopes

3 2003 Vitalis Morada Senior 8 Rua Carlos Huber, 60

4 1994 Novo Lar (Moinhos de Vento - Barão) 15 Rua Barão do Santo Ângelo, 406

5 1994 Novo Lar (Moinhos de Vento - Luciana) 20 Rua Luciana de Abreu, 151

6 1994 Novo Lar (Passo d'Areia) 15 Rua Brigadeiro Oliveira Neri, 175

7 2013 Monte Castello Residencial Geriátrico (Residencial 1) 6 Rua Regente, 162

8 2013 Monte Castello Residencial Geriátrico (Residencial 2) 6 Rua Regente, 200

9 1994 Villa Argento (Couto de Magalhães, 898) 4 Av. General Couto De Magalhaes, 898

10 1994 Villa Argento (Couto de Magalhães, 847) 12 Av. General Couto De Magalhaes, 847

11 1994 Villa Argento (Mario Totta, 470) 12 Rua Doutor Mario Totta, 470


Oferta


Tabela de Oferta Geral

Item Inauguração Instituição UH Localização

12 1994 Villa Argento (Itapeva, 51) 12 Rua Itapeva, 51

13 2004 Santa Júlia Residencial 12 Rua Governador Roberto Silveira, 4 – Canoas

14 2000 La Vie Rose Hotel Residencial 54 Av. João Salomoni, 849

15 2007 Residencial Geriátrico Com Vivência 14 Rua Coronel Feijó, 429

16 1995 Residencial Pedra Redonda 32 Av. Cel. Marcos, 1322

17 2005 Gerontologia Santa Cecília 7 Rua Catumbi, 271

18 2013 Santa Madalena Residencial Geriátrico 12 Av. Guaíba, 2898

19 1965 Residencial Menino Deus 75 Rua Barbedo, 251

20 1995 Geriatria Morada das Flores 34 Rua Carlos Von Koseritz, 1076

21 2003 Vila Florida Hospital Geriátrico (Unidade 1) 35 Travessa Desembargador Vieira Pires, 15

22 2003 Vila Florida Hospital Geriátrico (Unidade 2) 8 Av. Plínio Brasil Milano, 1101

448


Oferta

Para análise de mercado foram selecionados alguns empreendimentos com valor superior a R$ 6 mil para

apartamento single. A amostragem chegou a cerca de 448 quartos em 22 empreendimentos.

Diferentemente de um mercado padronizado os empreendimentos operam com apartamentos single e duplos de

valores variados diferindo entre estes apenas a metragem.

Outro ponto que vale ressaltar é que para o levantamento de valores foi considerado um idoso sem nenhum tipo de

deficiência motora. Os empreendimentos costumam aplicar o mesmo tarifário independente da condição física,

porém pode haver variações valores.

Para o efeito de ponderação de mercado foram considerados: o maior valor disponível, o valor intermediário e o

menor valor disponível.

O mercado possui poucas variações de taxa de ocupação, boa parte destes opera entre 70% e 90% de ocupação. A

média geral do recorte analisado chegou a uma taxa de ocupação de 89%.



Oferta


Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda

Item Inauguração Hotel UH Comp.

Quadro de Mensalidades - 01 pessoa

Maior valor disponível

Valor médio disponível

Menor Valor disponível

Média

1 2017 La Fontana 24 13.500 11.400 11.400 12.100

2 NI Cuidando em Casa 31 14.000 12.000 8.000 11.333

3 2003 Vitalis Morada Senior 8 13.300 8.000 10.650

4 1994 Novo Lar (Moinhos de Vento - Barão) 15 12.500 5.200 8.850

5 1994 Novo Lar (Moinhos de Vento - Luciana) 20 12.500 5.200 8.850

6 1994 Novo Lar (Passo d'Areia) 15 12.500 5.200 8.850

7 2013 Monte Castello Residencial Geriátrico (Residencial 1) 6 12.500 9.800 8.800 10.366

8 2013 Monte Castello Residencial Geriátrico (Residencial 2) 6 12.500 9.800 8.800 10.366

9 1994 Villa Argento (Couto de Magalhães, 898) 4 12.000 5.000 4.800 7.266

10 1994 Villa Argento (Couto de Magalhães, 847) 12 12.000 5.000 4.800 7.266

11 1994 Villa Argento (Mario Totta, 470) 12 12.000 5.000 4.800 7.266


Oferta


Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda

Item Inauguração Hotel UH Comp.

Quadro de Mensalidades - 01 pessoa

Maior valor disponível

Valor médio disponível

Menor Valor disponível

Média

12 1994 Villa Argento (Itapeva, 51) 12 12.000 5.000 4.800 7.266

13 2004 Santa Júlia Residencial) 12 12.000 5.000 4.800 7.266,

14 2000 La Vie Rose Hotel Residencial 54 9.900 9.900

15 2007 Residencial Geriátrico Com Vivência 14 11.450 10.450 9.450 10.450

16 1995 Residencial Pedra Redonda 32 8.500 6.500 7.500

17 2005 Gerontologia Santa Cecília 7 7.500 4.200 5.850

18 2013 Santa Madalena Residencial Geriátrico 12 7.200 4.500 4.500 5.400

19 1965 Residencial Menino Deus 75 9.500 6.500 8.000

20 1995 Geriatria Morada das Flores 34 6.000 5.000 5.500

21 2003 Vila Florida Hospital Geriátrico (Unidade 1) 35 10.000 10.000

22 2003 Vila Florida Hospital Geriátrico (Unidade 2) 8 10.000 10.000

448 8.696


Característica da Oferta

O mercado de ILPI é formado por empreendimentos de pequeno porte (menos de 100 apartamentos). A maior unidade

identificada possui cerca de 75 apartamentos e a menor 6 apartamentos.

Boa parte da oferta é formada por construções que foram adaptadas para o mercado senior, porém projetos como Villa

Argento (R: Totta), La Vie Rose Residencial, Geriatria Morada das Flores e Residencial do Menino Deus já são produtos

desenhados para este fim.

A média de operação destes empreendimentos é de 21 anos, sendo que boa parte da oferta ( 80% ) já possui mais de 10 anos

de operação.

A oferta aumentou pouco nos últimos anos, houveram a entrada de apenas 02 novos empreendimentos, o La Fontana

Residencial (2017) e o Luka Residencial (2018). Este último foi desconsiderado por tratar apenas de pacientes com Alzheimer.

Em termos de estrutura física, a oferta tem poucas variações, no geral são prédios urbanos com pequena área verde, espaço

para exercícios, área de convivência, refeitório, cozinha, área de armazenamento e área de apartamentos.

Os quartos ofertados possuem variações de single a quadruplo, sendo a maior oferta disponível de apartamentos duplos e

triplos.



Característica da Oferta

O mobiliário ofertado nos quartos normalmente é de cama e criado-mudo e armários, não havendo móveis para recebimento

de parentes no quarto. O padrão de mobiliário varia conforme o empreendimento, alguns utilizam mobiliário de uso

doméstico outros optam por camas reclináveis ou camas hospitalares.

Outro ponto observado é a baixa existência de elevadores com capacidade de transporte de macas e áreas exclusivas para

remoção de idosos via ambulância.

No geral os empreendimentos trabalham com atividades voltadas para melhora da condição física e motora, apenas alguns

empreendimentos buscam outras atividades como musicoterapia, arte terapia, pet terapia, entre outros.

O convívio intergeracional é quase nulo em boa parte dos empreendimentos, apenas o Residencial Cuidando em Casa realiza

algumas ações de troca de experiências com outras faixas etárias.

Outro ponto que vale salientar é que poucas unidades realizam passeios externos. O uso de tecnologia é baixo na maior parte

dos empreendimentos, apenas o Residencial Com Vivência oferta opções de exercícios com games. Em nenhum dos

empreendimentos foi encontrado estímulos para aprendizados de ligados a novas tecnologias, possibilitando o convívio com

o mundo externo.


33

Demanda

O grau de independência é um dos critérios de escolha utilizado para o produto. Em linhas gerais a demanda pode ser

segmentada em 03 tipos de clientes:

01) Independentes: Na maior parte dos residenciais visitados o idoso independente possui mais de 85 anos, busca um local que

ele possa ter o convívio de outros idosos e mais facilidades no trato de uma residência. Pontualmente existem idosos na casa

dos 70 anos que optam por este tipo de moradia.

02) Semi-dependentes: Pode ter idades variadas, pois está atrelada a condição física do idoso, porém normalmente o público

está na casa dos 80 e 90 anos de idade.

03 ) Totalmente dependentes: Pode ter idades variadas, pois está atrelada a condição física do idoso, porém normalmente o

público normalmente está na casa dos 85 +.

Normalmente o tempo entre a visita ao empreendimento até a efetiva institucionalização demora em média de 06 meses a 02

anos, conforme o quadro do idoso e a decisão da família. Diversos administradores relatam ser comum a internação de

emergência devido a problemas de saúde.


Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate

34

Demanda

A estada neste tipo de produto varia em média de 02 a 03 anos, porém há casos de residentes que moram em residenciais a

mais de 05 anos. Casos superiores a 10 anos são pontuais.

Boa parte da oferta analisada trabalha com os níveis de 01 a 03, porém a demanda efetiva destes produtos está focada

principalmente nos níveis 02 e 03 quando há necessidade de atenção 24 horas e cuidados médicos ou, pelo menos, apoio de

enfermagem para medicação e acompanhamento supervisionado qualificado.

A demanda geralmente está ligada ao bairro onde o residencial onde está instalado para facilitar a proximidade com os filhos e

demais parentes.

Poucos produtos no mercado trabalham com o nível hospitalar de geriatria, apenas os empreendimentos Com Vivência e La

Fontana possuem estrutura para este tipo de atendimento.

De acordo com os administradores entrevistados, a demanda segue estável desde 2015 devido a contenção financeira de

muitas famílias. Um outro reflexo evidenciado é a grande sensibilidade de preço, que faz com que sejam constantes as

mudanças entre as clínicas.



35

Oferta Futura

Existem diversos projetos sendo prospectados na cidade para ILPI, porém nenhum deles está efetivamente andamento neste momento.

Para o mercado de idosos independentes há o Cyrella Vintage, localizado Av: Lageado, 265 Petrópolis.

O empreendimento possui 120 unidades e está com cerca de 52% destas vendidas.

Os valores de venda variam entre R$ 524 mil a R$ 628 mil e estima-se que o condomínio padrão está orçado em R$ 900,00. Caso o

cliente queira contratar serviços extras há pacotes de serviços entre R$ 3,2 mil a R$ 4,7 mil aproximadamente.



36

Considerações


Com uma grande oferta de empreendimentos, ainda há espaço para se trabalhar a profissionalização deste tipo de

empreendimento. Já existem iniciativas neste sentido porém ainda é uma pequena fatia do mercado.

Algumas ILIPS já se mostram atentas a estas necessidades e vem se adequando em termos de produtos e serviços.

A nova oferta segue estável, porém existem diversas negociações em andamento. Vale ressaltar que com uma grande

oferta de produtos e serviços será necessário um produto diferenciado para se destacar no mercado.

A oferta de serviços tem potencial para ser melhor trabalhada na maior parte dos produtos, ainda há uma visão

sistematizada de atendimento limitada apenas aos cuidados de saúde.

37

Índice














12. Anexos

38 Fonte: Google Maps

Macrolocalização

Localizado no bairro das Três Figueiras, o empreendimento em

estudo está localizado na R: Carlos Huber, 173.

O endereço em estudo está localizada a 160 metros da Av.

Protásio Alves, que parte da região do Centro Histórico até a

região da Viamão. Também estão próximo ao terreno as vias

Nilo Peçanha e Carlos Gomes

No entorno há os shoppings Iguatemi, o SESC Campestre,

Parque Germânia, além de diversas opções de comércio e

serviços.

Em um raio de 6km do terreno estão os hospitais: Moinhos de

Vento, Hospital Nossa Senhora da Conceição, Hospital Cristo

Redentor, Hospital da PUC, Hospital Fêmina entre outros.

Av. Protásio Alves

Av. Carlos Gomes

Av. Nilo Peçanha

Sesc Campestre

Shopping Iguatemi

Hospital Moinhos de Vento


Terreno em estudo

39

Microlocalização

Residencial Val Ville e Genesis I e II Residencial Vila Velha

A área próxima ao terreno é predominantemente residencial, voltada

para alto padrão.

No início da R. Carlos Huber está a Av. Protássio Alves, onde está

localizada a oferta de apoio como bancos, comércio e serviços. A

Carlos Huber está interligada com a Av. João Waling que dá acesso a

Av. Dr. Nilo Peçanha que também possui uma boa oferta de comércio

e serviços além do Shopping Iguatemi.

Próximo ao terreno está o colégio Farroupilha que possui cerca de

2.400 alunos matriculados, o que em horários de pico acaba gerando

trânsito na região.

A região já é conhecida pelos residências para idosos existentes,

entre eles estão o Mont Blanc Residencial, Vitalis Morada Senior, Viva

Vida, Cuidando em Casa Hotelaria Assistida, Recanto da Vó Marlene e

Doce Sossego.

Residencial Mont Blanc

Viva Vida

Cuidado em Casa

Vitalis Morada Senior

Recanto da Vó Marlene

Doce Sossego

Terreno em estudo


40 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria

Microlocalização – Terreno em estudo



Microlocalização - Entorno



Pontos de Interesse

Empreendimento Distância

1 Sesc Campestre 3,4 km - 8 minutos

2 Shopping Iguatemi 2,8 km - 9 minutos

3 Hospital São Lucas da PUCRS 3,0 km - 7 minutos

4 Hospital Nossa Sra. da Conceição 3,4 km - 10 minutos

5 Hospital Cristo Redentor 3,9 km - 12 minutos

6 Hospital Moinhos de Vento 6,1 km - 19 minutos

7 Hospital Mãe de Deus 9,3 km - 22 minutos

8 Laboratório Santa Helena 5,0 km - 13 minutos

9 Laboratório Endocrimeta 2,1 km - 5 minutos

Terreno em estudo



Considerações


A região em estudo possui boa estrutura de serviços e acessos à grandes vias de Porto Alegre. Há diversos hospitais

e laboratórios no entorno de 6 km.

Seu entorno próximo é amigável, silencioso e possui boa arborização. Como ponto de atenção está a questão do

trânsito em horários de pico.

Outro ponto a ser trabalhando é o calçamento do projeto para permitir a entrada e saída de idosos independentes.

Já existe um mercado formado de residenciais nesta região, o que facilitaria a instalação de um novo produto.

A oferta de restaurantes e cafés no entorno próximo é baixa, ponto que pode ser trabalhado pelo projeto em

estudo.

Desta maneira consideramos adequado o terreno em estudo

44














12. Anexos

Índice


4. Análise do Posicionamento Competitivo

Posicionamento: O produto em estudo irá se posicionar como um Residencial Senior voltado para atendimento de demanda

60+ independente ou com algum tipo de limitação de mobilidade.

Pacote de serviços ofertados: Hospedagem, supervisão 24 horas, apoio de enfermagem, monitoramento básico e remédios,

programação de lazer de 12 horas por semana, lavanderia e fisioterapia, apoio psicológico e aulas variadas (idiomas,

informática, e outros).

Pacotes de valores: R$ 8 mil a R$ 12 mil com a alimentação cobrada à parte. Pacote estimado de alimentação R$ 2.400,00

por 06 refeições diárias.

Serviços opcionais: Musicoterapia, serviço de manicure, massoterapia, meditação, fonoterapia, psicoterapia, fisioterapia

individual, locação de equipamentos de mobilidade, entre outros.

46

Índice














12. Anexos

47

• O empreendimento

O empreendimento é composto 114 unidades de cerca de 26 m², está

localizado em região nobre e com boa oferta de serviços.

O empreendimento deve se posicionar na categoria de Residencial

Senior de bom conforto em comparação direta à padrões existentes.

Os valores de aluguel que se sugerido pelo operador baseado em sua

expertise em produtos similares está em média de R$ 10.416,00 por

pessoa.

Os pacotes variam entre R$ 8 mil e R$ 18 mil conforma grau de

dependência e apartamento.

• A absorção

Não há barreira de entrada para esse tipo de produto no mercado,.

A absorção é imediata a partir do trabalho de divulgação da administradora

nas redes de venda virtuais e físicas que acionar.

O desempenho de vendas é estimado a partir da manutenção do atual

desempenho da oferta, entre 80% e 90% de ocupação.

Sustentam o negócio a constante expansão da população idosa acima de 80

anos da cidade de Porto Alegre, cerca de 5,40% a..a, e a projeção de

população idosa acima de 80 do Estado 4,07%. Dessa forma, o estudo

considerará para efeito de cenário de desempenho o intervalo de 75% a 80%

de taxa de ocupação.

Posicionamento tarifário reflete os valores apurados na pesquisa de mercado

realizada.

5. Análise do Penetração de Mercado

48

Índice














12. Anexos


6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré

operacionais

O projeto foi dividido em 04 metragens apresentadas abaixo:

Venda à vista

Venda a prazo

Grupo Metragem Valor/m² Valor FF&E/m² K de Giro e Pré Operacional Total

Deluxe 21,22 R$ 381.752,34 R$ 73.152,86 R$ 7.099,05 R$ 462.004,25

Garden / Deluxe Plus 25,74 R$ 464.634,27 R$ 88.736,74 R$ 8.612,03 R$ 561.983,04

Premiére 30,42 R$ 547.274,13 R$ 104.870,62 R$ 10.177,70 R$ 662.322,45

Penthouse Garden 60,25 R$ 755.868,28 R$ 202.371,74 R$ 20.072,72 R$ 978.312,74

Grupo Metragem Valor/m² Valor FF&E K de Giro e Pré Operacional Total

Deluxe 21,22 R$ 355.029,68 R$ 68.031,97 R$ 7.099,05 R$ 430.160,70


Premiére 30,42 R$ 508.964,94 R$ 97.529,68 R$ 10.177,70 R$ 616.672,32


50














12. Anexos

Índice


6. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC

Hoteleiro

Taxas administrativas:

Taxa de administração: R$ 53.900, 00 mensais

Incentive Fee: 16% GOP

Taxas tributárias: Será criada uma SCP – Sociedade em Conta de Participação para a exploração imobiliária do residencial, no modelo de pool, onde receitas e gastos são rateados proporcionalmente entre os sócios participantes conforme sua fração ideal na sociedade. A SCP terá taxas tributárias ligadas a receita: PIS e Cofins. A distribuição do aluguel será realizada conforme legislação vigente conforme o perfil do sócio participante caracterizado como pessoa física ou jurídica.

Incidem sobre o CIC ofertado as seguintes taxas abaixo:

52














12. Anexos

Índice


7. Metodologia

PREMISSAS

• Demonstrativo de Resultados do Exercício – DRE: O DRE foi montado a partir das expectativas de vendas estimadas pelo operador, a

apresentação do resultado do empreendimento em estudo foi estruturado a partir dos centros de receitas, centro de custos e gastos de

propriedade/capital. Receitas e Gastos foram sugeridos conforme expertise do operador.

• Centro de Receitas: Habitação, Alimentação e Departamentos Menores (outras receitas); foram consideradas receitas a estes

departamentos.

• Centro de Custos: Folha ( Fixa e terceirizada) , Apoio Senior (Suprimentos operacionais), Gastos Gerais, Gastos com Administração,

Manutenção e Conservação, Utilidades (Água, Luz e Gás).

• Gastos de Propriedade/Capital: Seguros, taxas e impostos da propriedade, retenção para o fundo de reposição de FF&E, fundo de

contenção judicial , que tenham como base o Lucro Operacional Bruto, e outros gastos e receitas não operacionais.

54

Índice














12. Anexos

55 Fonte: Quadro de áreas encaminhado pelo cliente

7. Estudo de Viabilidade Financeira

Receita de Aluguel:

A simulação foi feita pelos grupos de apartamentos definidos e média de diária e

aluguel mensal para os apartamentos em estudo.

A operadora potencializará a locação por meio de contratos de locação de

mensal

O projeto em estudo foi agrupado em 04 grupos de metragens conforme quadro

abaixo:

O quadro detalhado será apresentado no capítulo anexo.

Grupo Metragem

Deluxe 21,22

Garden /Deluxe Plus 25,74

Premiére 30,42

Penthouse Garden 60,25



Metragem Unidades Leitos Valor do pacote* Mix de Ocupação* Ocupação

por leito Grau 1 Grau 2 Grau 3 Grau 1 Grau 2 Grau 3 21,22 26 26 8.000,00 10.000,00 12.000,00 10% 60% 30%

75% 21,22 24 48 6.000,00 7.500,00 9.000,00 10% 60% 30% 25,74 33 33 8.960,00 11.200,00 13.440,00 10% 60% 30% 30,42 29 29 10.000,00 12.500,00 15.000,00 10% 60% 30% 60,25 2 2 12.000,00 15.000,00 18.000,00 10% 60% 30%

114 138

Receita Mensal Grau 1



15.600 117.000 70.200 21.600 162.000 97.200 22.176 166.320 99.792 21.750 163.125 97.875 1.800 13.500 8.100

82.926 621.945 373.167 1.078.038 Total de pacientes 104

Média por paciente 10.416

2024

* Premissas sugeridas pelo operador



2025

Metragem Unidades Leitos Valor Cobrado* Mix de Vendas* Ocupação


78% 21,22 24 48 6.180,00 7.725,00 9.270,00 10% 60% 30% 25,74 33 33 9.228,80 11.536,00 13.843,20 10% 60% 30% 30,42 29 29 10.300,00 12.875,00 15.450,00 10% 60% 30% 60,25 2 2 12.360,00 15.450,00 18.540,00 10% 60% 30%

114 138




16.711 125.330 75.198 23.138 173.534 104.121 23.755 178.162 106.897 23.299 174.740 104.844 1.928 14.461 8.677


Média por paciente 10.728 * Premissas sugeridas pelo operador



2026

Metragem Unidades Leitos Valor Cobrado* Mix de Vendas* Ocupação por leito Grau 1 Grau 2 Grau 3 Grau 1 Grau 2 Grau 3

21,22 26 26 8.487,20 10.609,00 12.730,80 10% 60% 30%

81% 21,22 24 48 6.365,40 7.956,75 9.548,10 10% 60% 30% 25,74 33 33 9.505,66 11.882,08 14.258,50 10% 60% 30% 30,42 29 29 10.609,00 13.261,25 15.913,50 10% 60% 30% 60,25 2 2 12.730,80 15.913,50 19.096,20 10% 60% 30%

114 138




17.874 134.055 80.433 24.749 185.615 111.369 25.409 190.565 114.339 24.921 186.904 112.142 2.062 15.468 9.281






2027

Ano Metragem Unidades Leitos Valor Cobrado* Mix de Vendas * Ocupação

por leito Grau 1 Grau 2 Grau 3 Grau 1 Grau 2 Grau 3 2027 21,22 26 26 8.656,94 10.821,18 12.985,42 10% 60% 30%

84% 2027 21,22 24 48 6.492,71 8.115,89 9.739,06 10% 60% 30% 2027 25,74 33 33 9.695,78 12.119,72 14.543,67 10% 60% 30% 2027 30,42 29 29 10.821,18 13.526,48 16.231,77 10% 60% 30% 2027 60,25 2 2 12.985,42 16.231,77 19.478,12 10% 60% 30%

114 138




18.907 141.801 85.080 26.179 196.339 117.804 26.877 201.575 120.945 26.360 197.703 118.622 2.182 16.362 9.817






2028

Metragem Unidades Leitos Valor Cobrado * Mix de Vendas* Ocupação


86% 21,22 24 48 6.622,56 8.278,20 9.933,84 10% 60% 30% 25,74 33 33 9.889,69 12.362,12 14.834,54 10% 60% 30% 30,42 29 29 11.037,60 13.797,00 16.556,41 10% 60% 30% 60,25 2 2 13.245,12 16.556,41 19.867,69 10% 60% 30%

114 138




19.744 148.080 88.848 27.338 205.035 123.021 28.067 210.502 126.301 27.528 206.458 123.875 2.278 17.086 10.252




61 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Consultoria/ Anvisa

Legenda:

Unidades: Apartamentos disponíveis para venda, Leitos: Leitos por apartamento, Valor Cobrado: preços por grau de paciente, Mix de Vendas: Segmentação de vendas por tipo de paciente, Ocupação: Oferta vendida (Mês), Receita: Valores totais por tipo de paciente mensal Total de pacientes: Total de pacientes por mês

Grau de dependência:

a) Grau de Dependência I – idosos independentes, mesmo que requeiram uso de equipamentos de auto-ajuda;

b) Grau de Dependência II – idosos com dependência em até três atividades de autocuidado para a vida diária tais como: alimentação, mobilidade, higiene; sem comprometimento cognitivo ou com alteração cognitiva controlada;

c) Grau de Dependência III – idosos com dependência que requeiram assistência em todas as atividades de autocuidado para a vida diária e ou com comprometimento cognitivo.


Valor em R$ - Correntes de outubro de 2019- sem inflação.


DRE 1/2


2024 2025 2026 2027 2028

Leitos 138 138 138 138 138

Disponibilidade leitos por ano 1.656 1.656 1.656 1.656 1.656

Taxa de ocupação 75% 78% 81% 84% 86%

Leitos ocupados por ano 1.242 1.292 1.341 1.391 1.424

Mensalidade Média por Leito 10.416 10.728 11.050 11.271 11.497

Receita Total Leitos 12.936.468 13.857.545 14.822.243 15.678.639 16.372.979

Receita de Alimentação 2.161.080 2.269.998 2.380.646 2.493.022 2.577.160

Outras Receitas 258.729 277.151 296.445 313.573 327.460

Receita Total 15.356.277 100% 16.404.694 100% 17.499.333 100% 18.485.234 100% 19.277.598 100%

Impostos Iss, Pis, Cofins 1.328.318 1.419.006 1.513.692 1.598.973 1.667.512

Receita Líquida 14.027.959 91% 14.985.688 91% 15.985.641 91% 16.886.261 91% 17.610.086 91%

Gastos com pessoal direto e terceirizado 3.149.677 21% 3.181.174 19% 3.233.727 18% 3.308.381 18% 3.406.855 18%

Gastos de Apoio Senior 2.417.816 16% 2.539.200 15% 2.662.965 15% 2.786.834 15% 2.880.715 15%

Gastos Gerais de Operação 627.576 4% 652.377 4% 678.285 4% 702.254 4% 722.456 4%

Gastos com Administração & Geral 598.980 4% 623.143 4% 649.267 4% 674.167 4% 696.330 4%

Manutenção e Conservação 594.628 4% 622.946 4% 652.523 4% 679.491 4% 701.738 4%

Gastos com Água, Gás e Energia 718.428 5% 743.474 5% 768.873 4% 794.626 4% 814.602 4%


DRE 2/2


Resultado Antes de Honorários e Taxas 5.920.854 39% 6.623.375 40% 7.340.001 42% 7.940.509 43% 8.387.392 44%

Honorários e Serviços Centralizados 646.800 4% 653.268 4% 659.736 4% 666.204 4% 672.672 3%

Serviços Centralizados 646.800 4% 653.268 4% 659.736 4% 666.204 4% 672.672 3%

Resultado Após Honorários e Serviços Centralizados 5.274.054 34% 5.970.107 36% 6.680.265 38% 7.274.305 39% 7.714.720 40%

Gastos de Capital 1.327.854 9% 1.523.826 9% 1.733.751 10% 1.932.960 10% 2.112.060 11%

Seguros 13.158 0% 13.290 0% 13.421 0% 13.553 0% 13.684 0%

Taxas da Propriedade 136.800 1% 138.168 1% 140.931 1% 145.159 1% 150.966 1%

Fundo de Reposição 194.047 1% 277.151 2% 370.556 3% 470.359 3% 573.054 3%

Fundo de Contencioso jurídico 140.000 1% 140.000 1% 140.000 1% 140.000 1% 140.000 1%

Honorário de Incentivo 843.849 5% 955.217 7% 1.068.842 7% 1.163.889 7% 1.234.355 6%

Resultado Antes do IR 3.946.200 26% 4.446.281 27% 4.946.514 28% 5.341.345 29% 5.602.660 29%

• Receitas e Gastos foram sugeridos conforme expertise do operador.

64














12. Anexos

Índice


• Premissa para o Cálculo da taxa Interna de Retorno (TIR)

a) A base do fluxo de caixa (FC) para o cálculo da TIR foi a projeção 2024-

2028 apresentado no item 6 desse relatório.

b) Entre 2029 e 2033 , o FC foi majorado em 0,5 a.a. .para simular a curva

do ciclo de vida do produto, deve estabilizar a partir de então.

c) O CapRate utilizado foi de 4,72% conforme relatório FIPE –ZAP.

d) A TIR – Taxa Interna de Retorno foi calculada somando o FC de 2033

com o FC capitalizado pela taxa de CapRate definida.

e) A forma de pagamento utilizada no cálculo é referencial, a

incorporadora e comprador poderão adotar outras formas de

pagamento, o que poderá alterar a TIR indicada nesse estudo.

f) Não foi considerado taxas de financiamento por terceiros, o que poderá

adicionar custos com juros, o que também alterará a TIR do negócio de

forma negativa em relação a apurada no estudo .

g) O FC está em valores correntes de outubro de 2019, sem inflação.

h) O FC é uma projeção de mercado baseada em dados coletados para esse

relatório e relacionados com o momento atual. Mudanças nas premissas adotadas

ao longo do estudo podem afetar os resultados estimados. Não é promessa de

resultado qualquer número apresentado ao longo do relatório.

i) As receitas e gastos apontados ao longo desse relatório são as consideradas para

a análise financeira , qualquer outro gasto ou receita além dos citados ao longo do

relatório terão impacto na TIR apurada.

j) O valor de venda já contempla Construção + Decoração+ Gastos Pré-

Operacionais.

k) O desempenho do empreendimento em estudo é uma fotografia do mercado

atual, por não haver barreiras de entrada nesse segmento de mercado, as

projeções de absorção ficam prejudicadas. O cenário é referencial do potencial

de mercado conforme o nível atual de oferta e demanda apurado.

l) O resultado é distribuído conforme fração ideal do apartamento.

m) Há risco do cenário apresentado não ser atingido, não é promessa de resultado.

7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das

premissas e das fontes dos dados utilizados




Valor de venda à vista

Valores de referência da tabela curta e longa apresentados pelo cliente. Valores de FF&E e K de Giro pagos diretamente para Incorporadora

Grupo Metragem Valor/m² Valor FF&E K de Giro e Pré Operacional Total

Deluxe 21,22 R$ 355.029,68 R$ 68.031,97 R$ 7.099,05 R$ 430.160,70


Premiére 30,42 R$ 508.964,94 R$ 97.529,68 R$ 10.177,70 R$ 616.672,32





Valor de venda à vista

Valores de referência da tabela curta e longa apresentados pelo cliente. Valores de FF&E e K de Giro pagos diretamente para Incorporadora

Deluxe (21,22 m²) Garden/ Deluxe Plus (25,74 m²) Premiére ( 30,42 m²) Penthouse Garden (60 m²)

-430.161 Rentabilidade -521.799 Rentabilidade -616.672 Rentabilidade -912.457 Rentabilidade

2021 -430.161 -521.799 -616.672 -912.457

2022

2023

2024 29.049 6,80% 35.238 6,80% 41.645 6,80% 61.599 6,80%

2025 32.730 7,60% 39.703 7,60% 46.922 7,60% 69.406 7,60%

2026 36.413 8,50% 44.170 8,50% 52.201 8,50% 77.214 8,50%

2027 39.319 9,10% 47.696 9,10% 56.368 9,10% 83.377 9,10%

2028 41.243 9,60% 50.029 9,60% 59.125 9,60% 87.457 9,60%

2029 41.449 9,60% 50.279 9,60% 59.421 9,60% 87.894 9,60%

2030 41.656 9,70% 50.531 9,70% 59.718 9,70% 88.333 9,70%

2031 41.865 9,70% 50.783 9,70% 60.017 9,70% 88.775 9,70%

2032 42.074 9,80% 51.037 9,80% 60.317 9,80% 89.219 9,80%

2033 42.284 9,80% 51.293 9,80% 60.618 9,80% 89.665 9,80%

FC com CapRate 895.856 1.086.707 1.284.286 1.899.681

TIR 11,10% 11,10% 11,10% 11,10%

VPL 358.240 434.561 513.568 759.363




Grupo Metragem Valor/m² Valor FF&E/m² K de Giro e Pré Operacional Total

Deluxe 21,22 R$ 381.752,34 R$ 73.152,86 R$ 7.099,05 R$ 462.004,25


Premiére 30,42 R$ 547.274,13 R$ 104.870,62 R$ 10.177,70 R$ 662.322,45


Valor de venda a prazo




Valor de venda a prazo

Deluxe (21,22 m²) Garden/Deluxe Plus (25,74 m²) Premiére ( 30,42 m²) Penthouse Garden (60 m²)

-462.004 Rentabilidade -560.411 Rentabilidade -662.322 Rentabilidade -978.313 Rentabilidade

2021 -154.001 -186.804 -220.774 -326.104

2022 -154.001 -186.804 -220.774 -326.104

2023 -154.001 -186.804 -220.774 -326.104

2024 29.049 6,3% 35.238 6,3% 41.645 6,3% 61.599 6,3%

2025 32.730 7,1% 39.703 7,1% 46.922 7,1% 69.406 7,1%

2026 36.413 7,9% 44.170 7,9% 52.201 7,9% 77.214 7,9%

2027 39.319 8,5% 47.696 8,5% 56.368 8,5% 83.377 8,5%

2028 41.243 8,9% 50.029 8,9% 59.125 8,9% 87.457 8,9%

2029 41.449 9,0% 50.279 9,0% 59.421 9,0% 87.894 9,0%

2030 41.656 9,0% 50.531 9,0% 59.718 9,0% 88.333 9,0%

2031 41.865 9,1% 50.783 9,1% 60.017 9,1% 88.775 9,1%

2032 42.074 9,1% 51.037 9,1% 60.317 9,1% 89.219 9,1%

2033 42.284 9,2% 51.293 9,2% 60.618 9,2% 89.665 9,2%

FC com CapRate 895.856 1.086.707 1.284.286 1.899.681

TIR 11,5% 11,5% 11,5% 11,5%

VPL 346.908 420.829 497.322 736.941




Para efeito de cálculo a rentabilidade do ano 1 foi calculado por 12 meses

Tabela Longa Deluxe Pagamentos FC Hotel FC Final 2021 -109.935,42 -109.935,42

2022 -64.444,92 -64.444,92

2023 -287.623,83 -287.623,83

2024 29.049 29.049

2025 32.730 32.730

2026 36.413 36.413

2027 36.413 36.413

2028 41.243 41.243

2029 41.449 41.449

2030 41.656 41.656

2031 41.865 41.865

2032 42.074 42.074

2033 42.284 42.284

895.856 895.856

VPL 4,72% 329.225

TIR 12%

Tipo Garden/ Deluxe Plus

Pagamentos FC Hotel FC Final

2021 -133.351,38 -133.351,38

2022 -78.171,48 -78.171,48

2023 -348.888,04 -348.888,04

2024 35.238 35.238

2025 39.703 39.703

2026 44.170 44.170

2027 47.696 47.696

2028 50.029 50.029

2029 50.279 50.279

2030 50.531 50.531

2031 50.783 50.783

2032 51.037 51.037

2033 51.293 51.293

1.086.707 1.086.707

VPL 4,72% 402.052

TIR 12%




Para efeito de cálculo a rentabilidade do ano 1 foi calculado por 12 meses

Tipo Premiére Pagamentos FC Hotel FC Final

2021 -157.602 -157.601,60

2022 -92.387 -92.387,12

2023 -412.334 -412.333,60

2024 41.645 41.645

2025 46.922 46.922

2026 52.201 52.201

2027 56.368 56.368

2028 59.125 59.125

2029 59.421 59.421

2030 59.718 59.718

2031 60.017 60.017

2032 60.317 60.317

2033 60.618 60.618

1.284.286 1.284.286

VPL 4,72% 475.132

TIR 12%

Tipo Penth House Garden

Pagamentos FC Hotel FC Final

2021 -231.574,67 -231.574,67

2022 -135.750,67 -135.750,67

2023 -610.987,41 -610.987,41

2024 61.599 61.599

2025 69.406 69.406

2026 77.214 77.214

2027 83.377 83.377

2028 87.457 87.457

2029 87.894 87.894

2030 88.333 88.333

2031 88.775 88.775

2032 89.219 89.219

2033 89.665 89.665

1.899.681 1.899.681

VPL 4,72% 704.232

TIR 12%




• Valores correntes de outubro de 2019, sem inflação. • Preço: Valor de venda (desembolso total do comprador) • Cenário a vista e em três pagamentos: apenas referencial - há diversas de negociação

para se adquirir uma unidade. • Rentab. : Rentabilidade simples do FC do ano contra o valor total pago. Este valor pode

variar conforme forma de financiamento. • FC com CapRate: FC de 2033 aplicado a CapRate de mercado de 4,72%. • TIR: Cálculo da Taxa Interna de Retorno conforme a forma de pagamento. Valor apenas

referencial, pode variar conforme forma de pagamento. Não considera gastos adicionais com financiamentos e cobrança de juros.

• VPL: Valor Presente Líquido, taxa de desconto de 4,72%, rentabilidade média (CapRate) de operações de aluguel na cidade de Porto Alegre.

• Não é promessa de resultado, valores estimados conforme premissas apresentadas ao longo desse estudo.

73














12. Anexos

Índice


9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

Conforme o Relatório Índice FIPEZAP Locação Residencial de Setembro de 2019 , o CapRate para operações de aluguel residencial na cidade de Porto Alegre é de 4,72%, conforme quadro ao lado (último dados disponível).

75














12. Anexos

Índice

76

8. Anexos .

Metragem Ofertada:

Anexos

Metragem Quantidade

21,02 40

21,22 4

22,07 1

22,62 4

22,83 1

25,58 14

25,72 7

25,74 7

25,78 2

25,92 1

26,76 1

26,91 1

30,01 4

30,28 7

30,37 1

30,44 13

30,48 1

30,57 1

31,55 1

31,56 1

45 2

Total 114

77

8. Anexos .

Preços a prazo :

Anexos

78

8. Anexos .

Glossário :

Anexos

79

8. Anexos .

Glossário :

Anexos

80

8. Anexos .

Glossário :

Anexos

81

8. Anexos .

Glossário :

Anexos

82

8. Anexos .

Glossário :

Anexos

83

8. Anexos .

Glossário :

Anexos

84

8. Anexos .

Fórmula do Cálculo da Taxa Interna de Desconto

Legenda:

F: Fluxo de Caixa

Números que Acompanham a letra F: Correspondem ao período do fluxo de caixa correspondente

TIR: Taxa de desconto que permite descontar os fluxos de caixa e que o resultado da soma, considerando os valores dos fluxos

de caixa descontados, incluindo o valor de investimento, seja 0.

No caso do estudo atual, no FC 10 soma-se a perpetuidade ao valor correspondente ao FC 10. Essa metodologia é utilizada

uma vez que o hotel é um investimento de longo prazo e a capacidade de geração de caixa não se exaure no décimo ano de

operação.

Anexos

Rua Pamplona, 145 cj.1318 São Paulo – SP – Brasil – 01405-000 Fone – fax (55.11) 3034.2824 www.caiocalfat.com.br [email protected]

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Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira ... · Termo de Entrega do Estudo Este objeto trata-se de estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira