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ESTUDO ECONÔMICO-FINANCEIRO REFERENCIAL
ESTUDO ECONÔMICO-FINANCEIRO REFERENCIAL PARA CONCESSÃO DE USO DO
MERCADO PÚBLICO CENTRAL DE PORTO ALEGRE/RS.
Maio de 2020
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1. INTRODUÇÃO
Este Estudo Econômico-Financeiro Referencial tem como objetivo apresentar os
aspectos e premissas utilizados na análise de viabilidade econômico-financeira do
projeto de Concessão de Uso do Mercado Público Central de Porto Alegre, e não é
um documento vinculante ao Edital de Licitação.
O presente documento apresenta um breve histórico do MERCADO, sua
configuração e funcionamento atual e a descrição das estimativas para os custos e
despesas vinculadas ao projeto, bem como para os investimentos considerados
adequados ao desenvolvimento da Concessão, trazendo, ainda, o fluxo de caixa
estimado durante o período de vigência da Concessão no anexo do documento.
Relativamente aos dados apresentados a seguir, ressalta-se ainda que todas as
projeções são em “termos reais”, ou seja, não consideram o efeito da inflação. Os
valores totais estimados são a soma simples dos períodos projetados e não estão
em valores presentes.
2. OBJETIVOS DO PROJETO
O Mercado Público Central de Porto Alegre - MERCADO, objeto desta licitação, é
um próprio da Prefeitura Municipal de Porto Alegre, tombado como Patrimônio
Cultural de Porto Alegre, sob gestão da Secretaria Municipal de Desenvolvimento
Econômico. É um equipamento varejista, com atividades de comércio de artigos
de consumo em geral, alimentícias, prestação de serviços populares e
manifestações culturais.
O objetivo deste documento é estabelecer diretrizes para a elaboração de
proposta de Concessão de Uso do MERCADO, vedados eventos de cunho político-
partidário e sindical.
3. HISTÓRICO
O Mercado Público foi inaugurado em 1869 para abrigar o comércio de
abastecimento da cidade de Porto Alegre e hoje é um dos principais pontos
comerciais da Capital. O prédio foi tombado pelo Patrimônio Histórico e Cultural
do município em 1979 e abriga 110 estabelecimentos nos quais se desenvolvem
variadas atividades: restaurantes, lancharias, cafeteria, pastelaria, padarias,
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fruteiras, açougues, peixarias, lojas de artigos para animais, barbearia, entre
outras. Seu horário de funcionamento é das 7h30min às 19h30min de segunda a
sexta-feira, e das 7h30min às 18h30min aos sábados, com os restaurantes
funcionando até a meia noite em dias úteis.
Atualmente, o MPC é administrado pela prefeitura, por meio da Secretaria
Municipal de Desenvolvimento Econômico (SMDE). A cessão das bancas à
iniciativa privada é feita através de um termo de permissão de uso (TPU), que
detalha o tipo de comércio permitido, área destinada, valores a serem pagos e
demais obrigações do permissionário. O prazo da TPU é de 10 anos, prorrogável
por iguais e sucessivos períodos, a critério do Município.
Os recursos financeiros para a gestão do MPC provêm do Fundo Municipal do
Mercado Público de Porto Alegre (FunMercado), instituído pela a Lei 5994/87 e
criado especificamente para esta finalidade. Este fundo recebe os valores das
permissões de uso e utiliza estes recursos para as despesas condominiais do MPC,
como segurança, manutenção, limpeza, água, luz, entre outras.
No ano de 2013, houve um incêndio de grandes proporções no local. O município
obteve, junto ao governo federal, mais especificamente junto ao Instituto de
Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (IPHAN), um montante de R$ 6,5 milhões
para obras emergenciais voltadas à reabertura do MPC ao público, o que ocorreu
em 13 de agosto de 2013. O segundo andar do MPC manteve-se interditado e
seus ocupantes foram realocados provisoriamente no primeiro andar (térreo).
Desde então, o andar térreo voltou a funcionar, mas o município nunca conseguiu
do IPHAN a liberação de uma segunda parcela inicialmente prevista para
recuperação do MPC. Em que pese a realização de consecutivas rodadas de
ajustes nos projetos enviados pela Secretaria Municipal de Cultura (SMC) ao
governo federal para obtenção dos valores, o cenário de restrição fiscal do
governo central impossibilitou a liberação. Em consequência, o segundo andar
manteve-se interditado e o município, carente dos recursos próprios necessários
para viabilizar a reabertura do espaço como um todo, tem buscado alternativas
econômico-financeiras viáveis e sustentáveis para a devolução do espaço histórico
de forma plena à população. É neste cenário que se enquadra o atual projeto de
concessão da gestão e das responsabilidades de investimento do MPC à iniciativa
privada
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4. CONFIGURAÇÃO ATUAL DO MPC
O MPC conta com dois andares: o primeiro pavimento em pleno funcionamento,
ainda abriga alguns estabelecimentos do andar superior, que foram realocados
temporariamente para a área destinada a eventos. Este andar abriga lojas de
diversos segmentos, restaurantes, áreas de mesa, áreas de deque externas,
câmera fria e áreas operacionais destinada a limpeza e armazenamento do lixo. O
andar superior está parcialmente interditado e as lojas ocupadas são áreas de
produção dos estabelecimentos cuja área principal se localiza abaixo das mesmas
no primeiro pavimento. Possui ainda salas operacionais onde ficam a
administração do MPC e a subestação de energia. As lojas ali presentes quando
em funcionamento eram, majoritariamente, restaurantes, e algumas de comércio
diverso, assim como uma agência bancária.
Para fins de elaboração da modelagem econômico-financeira, foi realizado o
levantamento da Área Bruta Locável (ABL) do MERCADO, cuja definição é o espaço
privativo do centro comercial, em m² ocupado ou não, destinado a locação, sendo
suprimidas as áreas previstas para instalação de estruturas operacionais
necessárias para a administração e operacionalização do MERCADO.
Neste aspecto, as estruturas operacionais ocupam aproximadamente 242 m²,
compreendendo espaços destinados à subestação de energia, depósito de lixo,
almoxarifado, administrativo da SPE e central de monitoramento (CFTV).
A composição da ABL do MERCADO consiste no somatório das áreas privativas de
lojas, bancas, boxes. Há, ainda, áreas acessórias como mezaninos, depósitos, áreas
de mesa e deques externos que, embora tenham valor associado a sua utilização,
não são consideradas na ABL.
Nas tabelas 1 e 2 estão descriminadas as áreas que compõe a ABL, as áreas
acessórias e áreas operacionais.
Tabela 1: A área bruta locável (ABL) do MPC e sua ocupação está configurada da
seguinte forma atualmente:
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Área Bruta Locável Primeiro
Pavimento (m²) Segundo
Pavimento (m²)
Área Principal de Comercialização
(m²)
ABL Total Mercado 3.986 2.329 6.315
ABL Vaga 220 1.093 1.313
ABL Ocupada 3.641 992 4.634
ABL operacional* 124 244 368
Fonte: Secretaria de Parcerias Estratégicas (SMPE)
Tabela 2: Áreas assessórias do MPC e sua distribuição:
Espaço
Primeiro Pavimento (m²)
Segundo Pavimento (m²)
Área Total (m²)
Vago Ocupado Vago Ocupado Vago Ocupado Total
Mezanino /Depósito
301 1.516 42 - 343 1.516 1.859
Mesas 5 178 348 - 353 178 531
Deque 36 205 - - 36 205 241
Fonte: Secretaria de Parcerias Estratégicas (SMPE)
A metodologia de cálculo para os valores vigentes de permissão do MPC está
estabelecida pela Resolução 001/2012, a qual cria a definição de um preço básico
para o metro quadrado das instalações do MPC e no estabelecimento de pesos
diferenciados de acordo com a localização dos espaços no prédio para a definição
dos preços das permissões de uso. Os valores aplicados possuem uma atualização
anual pelo IGP-M e atribuem preços diferenciados também para a área principal
de comercialização, mezaninos e depósitos, áreas de mesa e áreas de decks.
Os valores médios das permissões de uso, calculados a partir da fórmula
instaurada pela Resolução 001/2012, estão dispostos na Tabela 3 abaixo.
Tabela 3: Atualmente, os valores médios das permissões de uso - fórmula dada
pela Resolução 001/2012
Primeiro Pavimento
(R$/m²/mês)
Segundo Pavimento
(R$/m²/mês)
Aluguel médio (R$/m²/mês)
Área Principal de Comercialização 78,71 58,71 71,33
Mezaninos e depósitos 36,30 25,01 36,05
Área de mesa 59,39 37,51 45,07
Deck Externo 31,26 - 31,26
Valor médio* 99,89 64,75 86,93
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Corresponde ao valor total arrecadado nos respectivos pavimentos dividido apenas pela área principal de
comercialização. A metodologia de divisão dos valores de aluguéis apenas pela área principal de comercialização ,
ignorando áreas acessórias (mezaninos, mesa e decks) é a forma mais usada nos estabelecimentos comerciais,
portanto fornece uma maior comparabilidade com os valores praticados no setor e é a que será usada neste relatório
Fonte: SMPE, atualizado em setembro/2019
No entanto, conspirando os espaços atualmente ocupados e regulares, segundo
dados do FunMercado, fornecidos pela SMDE, a arrecadação das permissões de
uso do MPC totalizaram R$ 3.802.183,04 em 2019, correspondendo ao valor
médio por permissão de R$ 68,82/m²/mês. Este valor é resultado da divisão da
arrecadação do MPC em 2019 pela área principal de comercialização ocupada
atualmente, de 4.604m². A diferença deste valor para os apresentados na tabela 3
se justificam pela ponderação das lojas dada na referida resolução.
Pela fórmula atual, estabelecida na Resolução 001/2012, a arrecadação possível
com o MPC no período de um ano, considerando todas as áreas ocupadas seria de
R$ 6.587.194,80 que, ao referenciar a área principal de comercialização (6.315
m²), resulta no valor médio de R$86,93/m²/mês.
Em relação aos custos, do MPC, a mesma Resolução já referida estabelece que o
valor arrecadado com as permissões de uso do MPC deverá ser suficiente para
cobrir todas as despesas de uso comum, além de formar uma reserva de
contingência para o FunMercado. No quadro abaixo, expomos as despesas
registradas pelo FunMercado no ano de 2019.
Tabela 4: Despesas do MPC
Contas Ano 2019 (R$) Média
mensal (R$)
Água 579.793 48.316
Luz 795.807 66.317
Manutenção Elevadores e Escadas Rolantes - -
Manutenção Engenharia do Prédio - -
Serviços de Limpeza 745.504 74.550
Extintores - -
Serviço de Segurança 1.099.295 99.936
Manutenção Sistema Arrefecimento e refrigeração - -
Penhora Judicial 19.553 19.553
INSS e IR 200.968 16.747
ISSQN 50.957 4.246
Marcas e Patentes - -
Multas e Juros sobre Tributos 1.563 130
Faltas e multa contratual 22.205 1.850
Materiais Limpeza 51.426 4.675
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Troca de Lâmpadas - -
Seguro do prédio - -
Total da Despesa 3.567.071 297.256
Fonte: SMDE
Considerando apenas a área principal de comercialização ocupada como
denominador (4.634m²), chegamos a um valor por m²/mês de R$ 64,15.
Importante ressaltar que não houve gastos com manutenção e que as despesas
com pessoal para a administração do MPC ficam alocados dentro da Secretaria
Municipal de Desenvolvimento Econômico (SMDE), não constando nas contas do
FunMercado.
5. PREMISSAS E CRITÉRIOS ADOTADOS NA MODELAGEM ECONÔMICO-FINANCEIRA DO
PROJETO DE CONCESSÃO DO MPC
A seguir são apresentadas as premissas utilizadas como parâmetro para o
dimensionamento dos investimentos, custos e despesas, que serviram como base de
referência para as projeções do Plano de Negócios de Referência:
a) Parâmetros Gerais do Projeto
Destacam-se dentre os parâmetros gerais básicos do projeto de CONCESSÃO:
Modalidade de contratação, que se trata de concessão de uso; e,
Prazo de duração do Contrato, de 25 (vinte e cinco) anos;
b) Receitas
A principal fonte de receita projetada é a locação dos espaços existentes no
empreendimento, a serem explorados pelo Concessionário. Ainda são previstas
receitas com publicidade, eventos e aluguel temporário.
Área Bruta Locável:
A premissa adotada foi a exploração de 6.073 m², correspondente a ABL Total do
MPC, já deduzidas as áreas estimadas para a estrutura operacional do MPC, que
totalizam 242 m², sendo 90m² no primeiro andar (62m² para o depósito de lixo e
28m² para o material de limpeza) e 152m² no segundo andar (90m² para a
subestação de energia, 31m² para a administração e 31 m² para a vigilância). Nas
estimativas, houve uma redução da área destinada a área operacional usada pela
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Prefeitura atualmente de 368 m², visando uma maior rentabilidade para o projeto
aliada a áreas consideradas suficientes para a operacionalização do MERCADO.
Com isto, a ABL totalizou 3.896m² no primeiro pavimento e de 2.177m² no
segundo pavimento.
Tabela 4: Área Bruta Locável utilizada para o modelo
Área Principal de Comercialização
(m²)
ABL Explorável 6.073
ABL Total Mercado 6.315
ABL Vaga 1.439
ABL Ocupada 4.634
ABL Operacional 242
ABL Explorável 1 andar 3.896
ABL Total 1 andar 3.986
ABL Vaga 254
ABL Ocupada 3.641
ABL operacional 90
ABL Explorável 2 andar 2.177
ABL Total 2 andar 2.329
ABL Vaga 1.185
ABL Ocupada 992
ABL Operacional 152
Fonte: SMPE
Conforme mencionado na seção anterior, as áreas referentes a mezaninos, mesas
externas, depósitos e decks não foram consideradas como áreas brutas locáveis,
seguindo regramento comum a centros comerciais variados.
Valores de Aluguel:
Os valores de partida para o aluguel considerados no modelo são os valores atuais
das permissões de uso, englobando a ABL e áreas acessórias, que atingem uma
média mensal de R$ 93,23/m² no primeiro piso e de R$ 44,42/m² no segundo
piso. Para atingir estes números, as receitas totais que englobam as áreas:
principal de comercialização, de mesa, deque e mezanino; foram divididas
somente pela área principal de comercialização, o que permitiu maior grau de
verossimilhança com os padrões de aluguel adotados em segmentos análogos ao
do MPC. Os valores são distintos do valor médio de permissão exposto na Tabela
3 devido às características de ocupação atual do Mercado Público.
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Nos termos do CONTRATO, a CONCESSIONÁRIA deverá firmar contrato privado
com os permissionários regulares do MERCADO, em relação apresentada pelo
PODER CONCEDENTE, pelo período de 48 (quarenta e oito) meses a contar da
PUBLICAÇÃO do TERMO DE ENTREGA DE BEM PÚBLICO. Neste contrato, serão
assegurados ao permissionário/LOCATÁRIO a mesma composição de áreas,
localização e valor de aluguel, que seguirá sendo reajusta pelo mesmo índice da
TPU. Após este período, tais critérios ficarão a cargo da livre negociação entre o
Concessionário e o Locatário do espaço.
Para o segundo pavimento, após o período de obras e, imediatamente, para novas
locações dos espaços vagos neste andar, foi considerado o valor de aluguel
verificado, hoje, no primeiro piso.
Após o período de obras, com o Mercado Público renovado e mais atrativo,
estimou-se aumentos nos valores de aluguéis considerando o preço médio de
empreendimentos similares do entorno. Tal proposta metodológica levou os
valores médios à casa de R$120/m² no sexto ano da concessão. Após o período
das obras, foram considerados aumentos reais (acima da inflação) de 3% a cada 5
anos. Com isso, a média anual de receitas advindas de locação foi estimada em R$
7,8 milhões.
A receita com merchandising foi estimada como 3% das receitas com aluguel e as
receitas com eventos e alugueis temporários foram estipuladas em 1% das
receitas com aluguel.
Tabela 5 - Receita Total Estimada – Mercado Público
Receita Total
Estimada (R$ mil)
Receita Média
Mensal Estimada
(R$ mil)
Locação dos espaços do
Mercado R$ 195.070 R$ 650
Merchandising R$ 5.710 R$ 19
Eventos/aluguel temporário R$ 1.903 R$ 6
Receita Total Estimada R$ 202.035 R$ 679
c) Custos e Despesas (OPEX)
Os custos e despesas são encargos do Concessionário relativos ao funcionamento
do empreendimento.
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O modelo prevê como despesas operacionais os seguintes itens:
i. Custo Condominial – o custo condominial médio estimado para os locatários
foi de R$ 86,70/m² por mês. Seu cálculo está baseado nos valores
demonstrados na Tabela 5 e são decorrentes da vacância, estimada em
7,7% da ABL ao longo da concessão, com os primeiros anos, influenciando
muito esta média para cima. O MPC possui uma vacância atual de 28% e
estimamos que estabilize em 5,5% após o sexto ano. Outro item do custo
condominial para o concessionário é a inadimplência, que foi estimada em
2,5% após sexto ano.:
Tabela 5 – Custos Condominiais Anuais Estimados para o MPC
Ano R$ Mês R$
Superintendência / G. Adm / Financeira 825.339 68.778
Salários – Administração 657.475 54.790
Provisão de 13 salários 54.790 4.566
Verbas Rescisórias 6.575 548
Serviços Gráficos 2.400 200
Material de Escritório / copias externas 3.000 250
Informática 18.000 1.500
Copa e Cozinha 1.800 150
Despesas Gerais – Fundo Rotativo 5.800 483
Sistema de Informação 26.400 2.200
Cont. de Prest. de Serviços Administrativos 18.000 1.500
Contrato de Prestação de Serviços Contábil 24.000 2.000
Cursos e Treinamento 3.500 292
Serviços de Moto Boy 3.600 300
-
Serviços Públicos 1.934.772 161.231
Água e Esgoto 790.186 65.849
Energia Elétrica 1.084.586 90.382
Contas Telefônicas 18.000 1.500
Link de Dados 42.000 3.500
-
Operações e Manutenção – Predial 347.300 28.942
Salários 120.000 10.000
Manutenção da Automação 14.400 1.200
Manutenção de CFTV 14.400 1.200
Manutenção Elétrica 12.000 1.000
Manutenção Hidráulica 12.000 1.000
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Manutenção Civil 18.000 1.500
Manutenção de Sistema de climatização 18.000 1.500
Ferramentas 3.000 250
Manutenção de Bombas -
Manutenção do Telhado 24.000 2.000
Contrato de Prest. de Serviços Operacionais 30.000 2.500
Uniformes 3.000 250
Manutenção Preventiva Sub Estações / Cabine Primária
30.000 2.500
EPI's 6.500 542
Manutenção da Fachada 18.000 1.500
Manutenção NR10 6.000 500
Manutenção Acessos Públicos 18.000 1.500
Operações e Manutenção - Limpeza 766.683 63.890
Dedetização e Esgoto 36.000 3.000
Jardinagem 9.000 750
Limpeza 682.683 56.890
Limpeza de Caixa D'agua 9.000 750
Material de Limpeza 30.000 2.500
-
Operações e Manutenção - Segurança 2.350.669 195.889
Contrato Segurança 2.144.269 178.689
Contrato Brigada de Incêndio 144.000 12.000
Recarga de Extintores 12.000 1.000
Contratos Operacionais 24.000 2.000
Material/ Equipamentos de sinalização/CFTV 14.400 1.200
Materiais de Segurança 12.000 1.000
-
Encargos e Abrangência Geral 345.600 28.800
IPTU -
Auditoria Contábil (encargos) 9.600 800
Taxa de Administração 240.000 20.000
Despesas Bancárias 6.000 500
Despesas Jurídicas e Custas (encargos) 84.000 7.000
Cartório 6.000 500
-
Total das Despesas 6.570.364 547.530
Fonte: PMI, SMPE
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ii. Despesas Gerais do Concessionário: (taxa de administração, estimada em 3%
das receitas de aluguel; comercialização, estimada em 2 aluguéis;
contribuição estatutária com o Fundo de Promoção e Propaganda (FPP)
como 5% da receita com aluguel; despesas jurídicas; auditorias; seguros;
etc.).
iii. Reservas para Obras de Readequação: reserva técnica para realização de
obras de readequações e ajustes no empreendimento, estimada em 2,5%
das receitas de aluguéis.
iv. Outorga: valor a ser repassado ao poder concedente, obtido por meio de
cálculo levando em consideração a Taxa Interna de Retorno – TIR
adequada para este projeto.
A tabela abaixo mostra os valores estimados para todo o período da concessão de
25 anos sem correção pela inflação.
Tabela 6 - Despesas Operacionais da Concessão (OPEX)
OPEX Total
Estimado 25 anos
(R$ mil)
OPEX Médio
Mensal Estimado
(R$ mil)
Custo condomínio R$ 17.853 R$ 60
Vacância R$ 12.632 R$ 42
Inadimplência de condomínio R$ 5.221 R$ 17
Despesas do empreendedor R$ 22.610 R$ 75
Taxa de Administração R$ 6.061 R$ 20
Comercialização R$ 230 R$ 1
Contribuição Estatutária FPP R$ 9.753 R$ 33
Despesas Jurídicas e Custas (aluguel) R$ 2.100 R$ 7
Auditoria Contábil R$ 500 R$ 2
Seguros R$ 2.465 R$ 8
Serviços de Terceiros R$ 1.500 R$ 5
Reserva para obras de readequação R$ 4.877 R$ 16
Outorga R$ 16.958 R$ 57
OPEX TOTAL R$ 62.297 R$ 208
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d) Imposto de Renda e Tributos
Os impostos e tributos levados em consideração na modelagem do projeto
observaram as disposições das normas federais, estaduais e municipais vigentes.
Foram utilizadas as alíquotas descritas abaixo:
PIS (Programa de Integração Social) – tributo federal incidente sobre o
faturamento bruto, no regime não cumulativo, cuja alíquota é de 0,65% (zero
vírgula sessenta e cinco por cento);
COFINS (Contribuição para Financiamento da Seguridade Social) – tributo federal
incidente sobre o faturamento bruto, no regime não cumulativo, cuja alíquota é
de 3,00% (três por cento);
IR (Imposto de Renda) – imposto federal sobre o lucro presumido, cuja alíquota
é de 15% (quinze por cento); acrescida de 10% sobre a parcela tributável que
exceder a R$ 20.000/ mês;
CSLL (Contribuição Social sobre Lucro Líquido) – imposto federal sobre o lucro
presumido cuja alíquota é de 9% (nove por cento);
Em função do faturamento esperado da Concessionária, adotou-se o regime de
tributação pelo Lucro Presumido.
Tabela 7 - Montante dos tributos estimados durante os 25 anos da concessão.
Imposto Valor Total
Estimado (R$ mil)
Estimativa Média
Mensal (R$ mil)
PIS/COFINS R$ 7.398 25
IRPJ e CSLL R$ 21.852 73
Total Tributos R$ 29.250 98
e) Projeção de Investimentos (CAPEX)
A previsão de investimentos considera as intervenções necessárias para a
execução de obras no MERCADO, que estão detalhadas no ANEXO II – TERMO DE
REFERÊNCIA e seus anexos. Ressalta-se que as intervenções contidas no referido
ANEXO II são de cunho obrigatório.
Assim, o Plano de Negócios de Referência considerou que o total de investimentos
projetados para Concessão, a serem desembolsados pela Concessionária,
totalizam o montante de R$ 40.634 mil.
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Tabela 8 - Estimativa dos investimentos no Mercado Público Central
CAPEX Estimado (R$ mil)
Ressarcimento do estudo PMI 717
Projetos 682
Administração da obra 6.021
Fachadas externas e esquadrias 3.724
Obras civis internas 15.941
Sistemas Complementares 13.547
TOTAL DO CAPEX R$ 40.634
O prazo de execução previsto para os INVESTIMENTOS OBRIGATÓRIOS é de 48
(quarenta e oito) meses a contar da PUBLICAÇÃO do TERMO DE ENTREGA DE BEM
PÚBLICO.
O modelo prevê o início da operação do MERCADO logo após a assinatura do
TERMO DE ENTREGA DOS BENS PÚBLICOS por parte do Município.
O modelo proposto para o projeto não prevê qualquer tipo de contraprestação
por parte do ente público e atrela a remuneração do futuro concessionário ao
resultado do empreendimento.
f) Resultados
Tendo estas estimativas de receitas, custo de operação e valor dos investimentos
necessários, foi construído fluxo de caixa operacional projetado para verificar a
viabilidade do projeto e estimar um valor de outorga mensal que atraia
interessados para operar os instrumentos. A taxa interna de retorno foi
correspondente ao custo de capital próprio deflacionado estimado para um
concessionário em 9,67%.
Optou-se por um modelo onde a outorga é mensal, corrigidas anualmente pelo
IPCA. O vencedor da concessão será o que apresentar a maior outorga total. Cinco
por cento do valor de outorga total será desembolsado no início do contrato.
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Resultados do projeto
Taxa Interna de Retorno (TIR) 9,67%
Outorga Inicial (5% da Outorga Total) (R$ mil) R$ 892,5
Outorga Mensal (R$ mil) R$ 56,5
Outorga Total (R$ mil) R$ 17.850
- Alterações frente ao modelo colocado em Consulta Pública:
Após a consulta pública e diversas reuniões com grupos dos permissionários e
possíveis investidores, foram realizadas algumas alterações de premissas e valores
frente ao documento apresentado na consulta pública que alteraram os valores
estimados para o projeto. Nos próximos parágrafos, escrevem-se algumas linhas
sobre essas alterações e as consequências a elas associadas.
Os valores estimados para as despesas com segurança, limpeza, água e luz foram
também revistos. Estes valores foram aumentados de forma a se tornarem
condizentes com uma operação de excelência no MPC, embasados em critérios
técnicos e fórmulas de engenharia.
O prazo de obra foi aumentado, tornando o projeto mais exequível, isso porque não
se trabalha com a hipótese de fechamento do MPC durante o período de obras.
Outra mudança no modelo de estruturação final estabelecido pelo Município é que
foi prevista a obrigatoriedade de assinatura de um contrato de 48 meses entre a
concessionária e os permissionários em situação regular que respeitasse todas as
condições dos termos de permissão de uso.
As mudanças realizadas frente a versão anterior tiveram como objetivo dar maior
segurança e tempo de permanência para os permissionários atuais assim como
deixar o projeto mais atrativo para um futuro concessionário, alongando o
desembolso de capital necessário para a realização das obras.
Em consequência de todo o exposto, o nível de partida da outorga passou da casa
dos R$ 28 milhões para pouco menos de R$ 18 milhões, conforme a tabela anterior.
Importante por fim mencionar que este é apenas o valor mínimo estabelecido para
as propostas comerciais do certame licitatório, não havendo qualquer limite máximo
para as propostas apresentadas.
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ANEXO: Fluxo de Caixa Estimado do Projeto
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Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 Ano 7 Ano 8 Ano 9 Ano 10 Ano 11 Ano 12
ENTRADAS DE CAIXA 4.072.200 4.023.743 4.913.940 5.651.066 7.287.174 8.367.721 8.367.721 8.367.721 8.367.721 8.618.753 8.618.753 8.618.753
Receitas de aluguel 4.072.200 3.868.983 4.724.942 5.433.717 7.006.898 8.045.886 8.045.886 8.045.886 8.045.886 8.287.263 8.287.263 8.287.263
Receitas de eventos/aluguel temporário - 38.690 47.249 54.337 70.069 80.459 80.459 80.459 80.459 82.873 82.873 82.873
Receitas de merchandising - 116.069 141.748 163.012 210.207 241.377 241.377 241.377 241.377 248.618 248.618 248.618
Receitas de estacionamento - - - - - - - - - - - -
Receitas de CDU - - - - - - - - - - - -
TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE AS RECEITAS (148.635) (146.867) (179.359) (206.264) (265.982) (305.422) (305.422) (305.422) (305.422) (314.584) (314.584) (314.584)
PIS (26.469) (26.154) (31.941) (36.732) (47.367) (54.390) (54.390) (54.390) (54.390) (56.022) (56.022) (56.022)
COFINS (122.166) (120.712) (147.418) (169.532) (218.615) (251.032) (251.032) (251.032) (251.032) (258.563) (258.563) (258.563)
ISS - - - - - - - - - - - -
ENTRADA DE CAIXA LÍQUIDA 3.923.564 3.876.876 4.734.581 5.444.802 7.021.192 8.062.300 8.062.300 8.062.300 8.062.300 8.304.169 8.304.169 8.304.169
DESPESAS OPERACIONAIS (3.463.028) (3.753.423) (3.250.735) (2.622.801) (2.306.030) (2.311.114) (2.292.412) (2.292.412) (2.292.412) (2.320.732) (2.320.732) (2.320.732)
Custo condomínio (2.073.658) (2.381.266) (1.674.875) (1.013.776) (587.166) (506.104) (506.104) (506.104) (506.104) (506.104) (506.104) (506.104)
Vacância (1.749.408) (1.749.408) (1.043.017) (697.847) (429.202) (348.139) (348.139) (348.139) (348.139) (348.139) (348.139) (348.139)
Inadimplência de condomínio (324.249) (631.858) (631.858) (315.929) (157.964) (157.964) (157.964) (157.964) (157.964) (157.964) (157.964) (157.964)
Despesas do empreendedor (609.265) (597.132) (779.437) (794.882) (865.392) (925.563) (906.861) (906.861) (906.861) (929.146) (929.146) (929.146)
Taxa de Administração (122.166) (120.712) (147.418) (169.532) (218.615) (251.032) (251.032) (251.032) (251.032) (258.563) (258.563) (258.563)
Comercialização - 0 (103.276) (53.281) (54.459) (18.703) - - - - - -
Contribuição Estatutária FPP (203.610) (193.449) (236.247) (271.686) (350.345) (402.294) (402.294) (402.294) (402.294) (414.363) (414.363) (414.363)
Despesas Jurídicas e Custas (84.000) (84.000) (84.000) (84.000) (84.000) (84.000) (84.000) (84.000) (84.000) (84.000) (84.000) (84.000)
Auditoria Contábil (20.000) (20.000) (20.000) (20.000) (20.000) (20.000) (20.000) (20.000) (20.000) (20.000) (20.000) (20.000)
Seguro operacional (Prémio + IOF) (119.489) (118.971) (128.496) (136.383) (77.973) (89.535) (89.535) (89.535) (89.535) (92.221) (92.221) (92.221)
Outros Serviços de Terceiros (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000)
Custo operação estacionamento - - - - - - - - - - - -
Reserva para obras de readequação (101.805) (96.725) (118.124) (135.843) (175.172) (201.147) (201.147) (201.147) (201.147) (207.182) (207.182) (207.182)
Outorga (678.300) (678.300) (678.300) (678.300) (678.300) (678.300) (678.300) (678.300) (678.300) (678.300) (678.300) (678.300)
RESULTADO ANTES DO IMPOSTO DE RENDA E CSLL 460.536 123.453 1.483.846 2.822.001 4.715.162 5.751.185 5.769.888 5.769.888 5.769.888 5.983.437 5.983.437 5.983.437
IMPOSTO DE RENDA (318.096) (314.219) (385.435) (444.405) (575.294) (661.738) (661.738) (661.738) (661.738) (681.820) (681.820) (681.820)
CSLL (117.279) (115.884) (141.521) (162.751) (209.871) (240.990) (240.990) (240.990) (240.990) (248.220) (248.220) (248.220)
FLUXO DE CAIXA OPERACIONAL 25.161 (306.650) 956.889 2.214.845 3.929.997 4.848.457 4.867.160 4.867.160 4.867.160 5.053.396 5.053.396 5.053.396
(-) Investimentos (4.955.857) (10.158.392) (14.221.748) (12.190.070) - - - - - - - -
(+/-) Capital de Giro (56.283) (282.422) - - - - - - - - - -
FLUXO DE CAIXA DO PROJETO (4.986.978) (10.747.463) (13.264.859) (9.975.225) 3.929.997 4.848.457 4.867.160 4.867.160 4.867.160 5.053.396 5.053.396 5.053.396
FLUXO DE CAIXA ACUMULADO DO PROJETO (4.986.978) (15.734.442) (28.999.301) (38.974.525) (35.044.528) (30.196.071) (25.328.911) (20.461.751) (15.594.591) (10.541.195) (5.487.798) (434.402)
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Ano 13 Ano 14 Ano 15 Ano 16 Ano 17 Ano 18 Ano 19 Ano 20 Ano 21 Ano 22 Ano 23 Ano 24 Ano 25
ENTRADAS DE CAIXA 8.618.753 8.618.753 8.877.316 8.877.316 8.877.316 8.877.316 8.877.316 9.143.635 9.143.635 9.143.635 9.143.635 9.143.635 9.417.944
Receitas de aluguel 8.287.263 8.287.263 8.535.880 8.535.880 8.535.880 8.535.880 8.535.880 8.791.957 8.791.957 8.791.957 8.791.957 8.791.957 9.055.716
Receitas de eventos/aluguel temporário 82.873 82.873 85.359 85.359 85.359 85.359 85.359 87.920 87.920 87.920 87.920 87.920 90.557
Receitas de merchandising 248.618 248.618 256.076 256.076 256.076 256.076 256.076 263.759 263.759 263.759 263.759 263.759 271.671
Receitas de estacionamento - - - - - - - - - - - - -
Receitas de CDU - - - - - - - - - - - - -
TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE AS RECEITAS (314.584) (314.584) (324.022) (324.022) (324.022) (324.022) (324.022) (333.743) (333.743) (333.743) (333.743) (333.743) (343.755)
PIS (56.022) (56.022) (57.703) (57.703) (57.703) (57.703) (57.703) (59.434) (59.434) (59.434) (59.434) (59.434) (61.217)
COFINS (258.563) (258.563) (266.319) (266.319) (266.319) (266.319) (266.319) (274.309) (274.309) (274.309) (274.309) (274.309) (282.538)
ISS - - - - - - - - - - - - -
ENTRADA DE CAIXA LÍQUIDA 8.304.169 8.304.169 8.553.294 8.553.294 8.553.294 8.553.294 8.553.294 8.809.892 8.809.892 8.809.892 8.809.892 8.809.892 9.074.189
DESPESAS OPERACIONAIS (2.320.732) (2.320.732) (2.349.902) (2.349.902) (2.349.902) (2.349.902) (2.349.902) (2.379.947) (2.379.947) (2.379.947) (2.379.947) (2.379.947) (2.410.893)
Custo condomínio (506.104) (506.104) (506.104) (506.104) (506.104) (506.104) (506.104) (506.104) (506.104) (506.104) (506.104) (506.104) (506.104)
Vacância (348.139) (348.139) (348.139) (348.139) (348.139) (348.139) (348.139) (348.139) (348.139) (348.139) (348.139) (348.139) (348.139)
Inadimplência de condomínio (157.964) (157.964) (157.964) (157.964) (157.964) (157.964) (157.964) (157.964) (157.964) (157.964) (157.964) (157.964) (157.964)
Despesas do empreendedor (929.146) (929.146) (952.101) (952.101) (952.101) (952.101) (952.101) (975.744) (975.744) (975.744) (975.744) (975.744) (1.000.096)
Taxa de Administração (258.563) (258.563) (266.319) (266.319) (266.319) (266.319) (266.319) (274.309) (274.309) (274.309) (274.309) (274.309) (282.538)
Comercialização - - - - - - - - - - - - -
Contribuição Estatutária FPP (414.363) (414.363) (426.794) (426.794) (426.794) (426.794) (426.794) (439.598) (439.598) (439.598) (439.598) (439.598) (452.786)
Despesas Jurídicas e Custas (84.000) (84.000) (84.000) (84.000) (84.000) (84.000) (84.000) (84.000) (84.000) (84.000) (84.000) (84.000) (84.000)
Auditoria Contábil (20.000) (20.000) (20.000) (20.000) (20.000) (20.000) (20.000) (20.000) (20.000) (20.000) (20.000) (20.000) (20.000)
Seguro operacional (Prémio + IOF) (92.221) (92.221) (94.987) (94.987) (94.987) (94.987) (94.987) (97.837) (97.837) (97.837) (97.837) (97.837) (100.772)
Outros Serviços de Terceiros (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000) (60.000)
Custo operação estacionamento - - - - - - - - - - - - -
Reserva para obras de readequação (207.182) (207.182) (213.397) (213.397) (213.397) (213.397) (213.397) (219.799) (219.799) (219.799) (219.799) (219.799) (226.393)
Outorga (678.300) (678.300) (678.300) (678.300) (678.300) (678.300) (678.300) (678.300) (678.300) (678.300) (678.300) (678.300) (678.300)
RESULTADO ANTES DO IMPOSTO DE RENDA E CSLL 5.983.437 5.983.437 6.203.392 6.203.392 6.203.392 6.203.392 6.203.392 6.429.946 6.429.946 6.429.946 6.429.946 6.429.946 6.663.296
IMPOSTO DE RENDA (681.820) (681.820) (702.505) (702.505) (702.505) (702.505) (702.505) (723.811) (723.811) (723.811) (723.811) (723.811) (745.756)
CSLL (248.220) (248.220) (255.667) (255.667) (255.667) (255.667) (255.667) (263.337) (263.337) (263.337) (263.337) (263.337) (271.237)
FLUXO DE CAIXA OPERACIONAL 5.053.396 5.053.396 5.245.220 5.245.220 5.245.220 5.245.220 5.245.220 5.442.798 5.442.798 5.442.798 5.442.798 5.442.798 5.646.304
(-) Investimentos - - - - - - - - - - - - -
(+/-) Capital de Giro - - - - - - - - - - - - 338.704
FLUXO DE CAIXA DO PROJETO 5.053.396 5.053.396 5.245.220 5.245.220 5.245.220 5.245.220 5.245.220 5.442.798 5.442.798 5.442.798 5.442.798 5.442.798 5.985.009
FLUXO DE CAIXA ACUMULADO DO PROJETO 4.618.995 9.672.391 14.917.611 20.162.831 25.408.052 30.653.272 35.898.492 41.341.290 46.784.089 52.226.887 57.669.685 63.112.484 69.097.492