EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA … · 13º43’30”NE e distancia de 11,20 metros até o ponto 9, e dai segue com o rumo de 16º16’00”NW e distancia de 50,45

Engº Carlos Eduardo Cardoso

CREA 0600531535

Avaliações e Perícias de Engenharia

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Av. Orestes Pieroni Gobbo, 699 - Vila Harmonia / Fone: ( 016 ) 3331-7148 e ou 99782-8214

e-mail : [email protected]

CEP: 14.802-560 / Araraquara - SP

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE

DIREITO DA SEGUNDA VARA CIVEL DA COMARCA

DE ARARAQUARA - SP

PROCESSO Nº 1001663-31.2015.8.26.0037

AUTOS DE “ PROCEDIMENTO ORDINÁRIO”

REQUERENTE: CÉLIA APARECIDA ARONE

REQUERIDO: ANTONIO LIBA E OUTROS

CARLOS EDUARDO CARDOSO, Crea

0600531535, perito nomeado nos Autos em epígrafe, tendo concluído seu

trabalho pericial, vem até V. Excia, para requerer a juntada do Laudo anexo

nos Autos em questão e a necessária autorização para o levantamento de seus

honorários profissionais, já depositados.

Termos em que,

P. Deferimento

Araraquara, 21 de outubro de 2.015

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I ) OBJETIVO DO LAUDO :

Avaliar o imóvel objeto da matrícula nº 39.159 do 1º CRI de

Araraquara, constituído pela Gleba “A” do Sitio Santa Paula,

Bairro Chibarro, Município de Araraquara-SP.

Consideraremos para a avaliação a área constante da

matricula, além de informações prestadas pela requerente e

requeridos, que nos mostraram a propriedade e sua localização.

Não foram efetuados levantamentos topográficos de

constatação do perímetro e das áreas mencionadas no presente

trabalho.

II ) VISTORIA E CONSTATAÇÕES:

2.1) DA VISTORIA :

A vistoria foi realizada por este signatário, tendo sido

acompanhada pela requerente Célia Aparecida Arone, pelo

requerido Antônio Liba e seu assistente técnico Eng. Lautine

Antônio Rios Antonelli.

Na vistoria percorremos a propriedade, tendo sido

averiguada a qualidade das terras, acessos e as benfeitorias

existentes.

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2.2) DA PROPRIEDADE :

A área da Gleba “A” do Sitio Santa Paula conforme

matrícula nº 39.159 (não foi efetuado levantamento topográfico

por este signatário) é de 13,120 ha ou 5,421 alqueires paulista, ou

seja:

“A Gleba “A” do Sitio Santa Paula, no bairro Chibarro,

neste distrito, localizada a esquerda da Rodovia SP-310

Washington Luiz (sentido Araraquara-São Paulo), com a área –

de 131.208.13 metros quadrados, ou 13,120 hectares, ou

5,421alqueires paulistas compreendida dentro do seguinte

perímetro: “parte do ponto 6 que está localizado na divisa desta

propriedade com as terras da parte “B” e o Ribeirão Chibarro e

seguindo pelo ribeirão no sentido contrario de sua correnteza

com distancia de 104,58 metros até o ponto 7; deste segue pelo

córrego que corre por um ventro de um valo com distancia de

495,20 metros até o ponto 08; deste segue com o rumo de

13º43’30”NE e distancia de 11,20 metros até o ponto 9, e dai

segue com o rumo de 16º16’00”NW e distancia de 50,45 metros

até o ponto 10; dai segue com o rumo de 15º08’50”NW e

distancia de 486,73 metros até o ponto 11; deste segue com o

rumo de 16º04’30”NW e distancia de 132,52 metros até o ponto

12; dai segue com o rumo de 13º00’00”NW e distancia de 148,50

metros até o ponto 13; dai segue com o rumo de 69º21’30”SW e

distancia de 118,60 metros até o ponto 13-A e dai segue com o

rumo de 17º04’40”SE e distancia de 1.144,30 metros até o ponto

13-B; daí segue com o rumo de 27º12’20”SE e distancia de 40,00

metros até o ponto 13-C; daí segue com o rumo de 8º26’00”Se e

distancia de 33,30 metros até o ponto 13-D; daí segue com rumo

de 77º45’20”SW e distancia de 12,50 metros até o ponto 13-E;

dai segue com o rumo de 23º32’40”SEe distancia de 117,55

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metros até o piquete 13-F; dai segue com o rumo de 79º05’30”SE

e distancia de 125,55 metros até o ponto 6, onde deu-se o

fechamento da poligonal. Confrontações: do ponto 6 ao ponto 7,

confronta-se com o Ribeirão Chibarro; do ponto 7 ao ponto 13-A,

confronta-se com a Fazenda Marilu; do ponto 13-A ao ponto 6,

confronta-se com terras da parte “B”. Cadastro do INCRA (área

maior) numero 618.020.004.707/9 – exercício 1981. Com os

seguintes dados: Denominação: Sítio Santa Paula. Área total:

26,1 há. Área utilizada: 21,7 há. Modulo fiscal: 12,0 há. Numero

de módulos fiscais: 1,80 Fração mínima de parcelamento: 8,0

ha.”

2.3) LOCALIZAÇÃO E ACESSIBILIDADE:

Da cidade de Araraquara/SP, seguir pela Rodovia

Washington Luiz (SP-310), sentindo Araraquara-São Paulo por 14

Km, à partir do trevo do Quitandinha ou 8 Km do trevo do Posto

Morada do Sol, até chegar na altura do Km 260, dai entrar num

acesso à direita e novamente à esquerda passando por uma

passagem de nível sob a Rodovia W. Luiz e retornar por

aproximadamente 200,00 metros (sentido Araraquara), onde tem o

acesso em terra para a propriedade que localiza-se praticamente às

margens da Rodovia W. Luiz.

Portanto, a propriedade tem acesso fácil para a Rodovia

W. Luiz e de excelente localização entre as cidades de Araraquara

e Ibaté, o que é um fator extremamente valorizante de suas terras,

pois o escoamento de produtos agrícolas torna-se mais fácil e

econômico.

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2.4) CARACTERÍSTICAS DA PROPRIEDADE:

A propriedade tem seu aproveitamento obtido através de

informações fornecidas pela requerente e requerido e constatação

visual deste signatário, da seguinte forma:

- Área total = 5,421 alqueires ou 13,120 hectares (conforme

matrícula, pois não foi efetuado levantamento topográfico

planimétrico por este signatário).

- Área de cultura de cana-de-açúcar arrendada para Usina

Maringá Industria e Comercio = 3,32 alqueires, estando no ultimo

corte.

- Área de preservação permanente junto ao Rio Chibarro,

área de reserva e outros incluindo a sede = 2,101 alqueires.

A propriedade encontra-se mau cuidada e na sua área de

sede, temos benfeitorias em precárias condições, constituídas de:

Instalações elétricas e água encanada à partir do

fornecimento através de uma mina no interior da propriedade.

Casa Sede: De alvenaria, cobertura de telhas cerâmicas do

tipo francesa, esquadrias de ferro/madeira, padrão popular, em

precárias condições de conservação, piso cimentado

vermelhão/cerâmico, com 120,00 m².

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Casa de Caseiro: De alvenaria, cobertura de telhas cerâmicas

do tipo francesa, esquadrias de ferro/madeira, padrão popular, em

precárias condições de conservação, piso cimentado vermelhão,

com 63,00 m².

Barracão e Galinheiro: Em precárias condições e sem valor

pois necessário a sua demolição.

2.5) TIPO PREDOMINANTE DE SOLO NA PROPRIEDADE:

Nas avaliações respeitando as normas do Ibape e da ABNT,

para a classificação dos diferentes tipos de solo existentes na

avaliação, utiliza-se a preconizada pelo I.E.A (Instituto de

Economia Agrícola), que respeita a rentabilidade possível de ser

conseguida com culturas neles produzidas. A classificação de

solos do I.E.A. se subdividem em:

CLASSIFICAÇÂO DO SOLO

TERRAS DE CULTURA DE PRIMEIRA:- são as terras

potencialmente aptas para culturas anuais, perenes e outros usos,

que suportam um manejo intensivo de práticas culturais, preparo

de solo, etc. São terras de produtividade média e alta,

mecanizáveis, planas ou ligeiramente declivosas e os solos são

profundos e bem drenados.

TERRAS DE CULTURA DE SEGUNDA:- são as terras que,

apesar de aptas para culturas anuais, perenes e outros usos

apresentam limitações bem mais sérias que a terra de cultura de

primeira. Podem apresentar problemas para mecanização, devido

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a uma declividade mais acentuada, porém os solos são

profundos, bem drenados, de boa fertilidade, podendo

necessitar, às vezes, de algum corretivo. Pelas restrições

apresentadas, são terras que não devem ser utilizadas com

culturas anuais continuamente. Prestam-se, porém, à exploração

de plantas perenes e pastagem que proporcione proteção ao solo.

TERRAS PARA PASTAGENS:- nesta categoria devem ser

consideradas as terras impróprias para cultura, mas

potencialmente aptas para pastagem e silvicultura. São terras de

baixa fertilidade, planas ou acidentadas com exigências quanto

às praticas de conservação e manejo de simples a moderadas,

considerando o uso indicado.

TERRAS PARA REFLORESTAMENTO:- são terras

impróprias para culturas perenes e pastagens, mas

potencialmente aptas para a silvicultura e vida silvestre, cuja

topografia pode variar de plana a bastante acidentada e podem

apresentar fertilidade muito baixa.

TERRAS DE CAMPO:- são terras com vegetação natural,

primária ou não com possibilidades restritas de uso para

pastagem ou silvicultura, cujo melhor uso é para o abrigo da

flora e da fauna.

RESERVAS NATURAIS (áreas de preservação

permanente):- Conforme publicações existentes em vários

trabalhos desenvolvidos em Engenharia de Avaliações, dentre as

quais podemos citar o Volume Curso Básico de Engenharia Legal

e de Avaliações do Autor Sérgio Antonio Abunahman da Editora

Pini, bem como o Volume de Engenharia de Avaliações do

Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia –

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Ibape – da Editora Pini, nos capítulos “Capacidade de uso da

terra”, temos esse tipo de terra classificada como de Classes

VIII, ou seja “terras impróprias para cultura, pastagens

ou reflorestamento, podendo servir apenas como abrigo da fauna

silvestre, como ambiente para recreação ou para fins de

armazenamento de água.

As terras da propriedade como um todo, são consideradas

como terras de primeira, que requer alguns tratos culturais, porem

na sua maior parte tem ótima produtividade.

2.6) HIDROGRAFIA:

A propriedade é rica em água pois é banhada pelo Rio

Chibarro e possui uma mina d’agua que serve a sede e outros

locais da propriedade.

Este é um fator muito valorizante de suas terras, pois é

importante tanto para o aproveitamento agrícola como de suas

instalações.

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III ) AVALIAÇÃO:

3.1) CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES:

No transcorrer deste trabalho, serão obedecidos os preceitos

básicos das Normas NBR-14.653-1 Avaliação de Bens-

Procedimento (08/04/2001) e NBR-14.653 Avaliação de Bens-

Imóveis rurais e também os critérios e recomendações dos

trabalhos publicados pelo IBAPE- Instituto Brasileiro de

Avaliações e Perícias.

3.2) MÉTODO DE AVALIAÇÃO DAS TERRAS:

A terra vale pela sua capacidade de produzir renda, o que

implica na qualidade do solo, sua topografia e recursos hídricos.

Outro item importante no estudo do valor da terra, sem

dúvida é a situação do imóvel em relação às estradas de

escoamento e sua localização.

É claro que um imóvel cuja produção seja de difícil

escoamento, será bastante desvalorizado em relação a outro de

igual produção e de fácil colocação nos centros consumidores.

O imóvel em questão encontra-se localizado a 8 Km do

Município de Araraquara-SP e com acesso direto para a Rodovia

W. Luiz.

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Normalmente, dois são os critérios avaliativos recomendados

pela técnica especializada endossados pela NORMA

BRASILEIRA – NBR – 14653, DA ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA

DE NORMAS TÉCNICAS para imóveis rurais, e urbanos, quais

sejam:

MÉTODO ANALÍTICO (indireto ou de renda) e

MÉTODO SINTÉTICO (direto ou comparativo)

O método ANALÍTICO, é mais difícil e factível de erros, pois o

avaliador necessita de dados contábeis reais, nem sempre

disponíveis no imóvel avaliando.

Deduzidas as despesas de produção, sobre a renda líquida há

de se aplicar uma taxa de capitalização para apuração do valor da

terra.

Avultam, pois, dois pontos importantes no Método Analítico,

quais sejam: a determinação da renda líquida e a aplicação da

adequada taxa de capitalização.

Como a avaliação é algo instantâneo, embora sejam sazonais

os custos de produção, os preços do produto devem ser os da

época da avaliação, levando-se em consideração que não haja um

fator especulativo de mercado na ocasião.

Num sistema inflacionário, ou de pequena inflação, o método

passa por delicados desvios. Há que se computar os aumentos de

fertilizantes e defensivos agrícolas que acompanham a alta dos

combustíveis no mercado interno, além disso, no item produção há

diversificação de produtos que reagem individualmente conforme

sua natureza, como por terra produtora de leite ou cana-de-açúcar.

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O método SINTÉTICO, é o método comparativo mais

freqüentemente usado na avaliação de propriedades rurais e

urbanas e recomendado pelo IBAPE.

Neste método, as benfeitorias e culturas hão de ser avaliadas

separadamente.

Para a classificação dos diferentes tipos de solo existentes na

avaliação, utiliza-se a preconizada do I.E.A. – Instituto de

Economia Agrícola.

3.3) O MÉTODO UTILIZADO:

O método utilizado será o MÉTODO SINTÉTICO (direto

ou comparativo), porque como já foi mencionado anteriormente,

este método ao contrário do método analítico é menos suscetível

de erro e é frequentemente, o mais usado pelos avaliadores.

Em obediência ao que prescreve a NBR 14653/2004 da

Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT – tabela 3 -

Grau de Precisão será de precisão normal.

Para obter-se um resultado que espelhe a realidade, sem os

vícios normalmente encontrados em opiniões ou em pesquisas

imobiliárias direcionadas, utilizaremos a publicação do Instituto

de Economia Agrícola – IEA, que representa a média para a região

(16 informantes), em anexo ao laudo.

Como a propriedade é dotada em sua maior parte de terras

originais de primeira e pelo seu aproveitamento integral e suas

características utilizaremos o valor maior obtido na tabela do IEA.

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3.4) VALOR DO IMÓVEL:

3.4.1 – considerações preliminares

Como já colocado anteriormente as terras tem o seu

aproveitamento principal para cana-de-açúcar e esta encontra-se

arrendada para Usina Maringá e em péssimas condições de

conservação.

Portanto, o seu valor não será considerado na avaliação, até

porque não agrega acréscimo no produto final das terras.

O valor do imóvel será dado, pelas:

Benfeitorias reprodutivas - valor das terras com seus índices

valorizantes correspondentes a acessibilidade e condução além do

fator hidrografia.

Benfeitorias não reprodutivas – Construções, embora com

valor muito baixo pelas precárias condições.

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talm

ente

por

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13

3.4.2 – Valor do Imóvel (VI)

Benfeitorias reprodutivas

Terras de primeira

Valor unitário maior = R$ 33.000,00 / há

(tabela do IEA em anexo - para a região de Araraquara)

Vu por alqueire = R$ 79.860,00

Fator acessibilidade e condução: de acordo com o volume

Curso Básico de Engenharia Legal e De Avaliações da

Editoria Pini, devemos aplicar um índice de valorização para

imóveis com as características do avaliando.

No caso em tela aplicaremos o índice acessibilidade de 1,02

pela localização excelente da propriedade e para condução o

índice de 1,05, conforme publicação.

Fator hidrografia: no caso em tela pela excelente condição

nesse quesito, pois o imóvel é servido pelo Rio Chibarro e por

mina d’agua, devemos aplicar um índice de valorização para

imóveis com as características do avaliando, que o difere da

maioria das propriedades rurais da região.

No caso em tela aplicaremos o índice hidrografia de 1,10, que

representa uma valorização justificada pela sua condição

hidrográfica.

Par

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orig

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j.tjs

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100

1663

-31.

2015

.8.2

6.00

37 e

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3749

5A.

Est

e do

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ento

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cola

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/201

5 às

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14

Área = 5,421 alqueires

Valor = R$ 79.860,00 x 1,02 x 1,05 x 1,10 x 5,421

Valor = R$ 510.024,30

Benfeitorias não reprodutivas

Serão avaliadas pelo custo de reprodução com base nos “Custos

Unitários básicos de Edificações” em São Paulo – revista

“Construção / Mercado” nº170, pág. 93.

As depreciações serão feitas considerando o seu estado de

conservação e suas condições funcionais - idade aparente

(Comissão de Peritos – Valores de Venda).

Casa Sede/Casa de Caseiro:

Área = 183,00 m²

Vu = R$ 1.067,17 – para padrão popular (“Construção /

Mercado” nº170, pág. 93) tabela Custos Unitários Pini de

Edificações.

Depreciação pela idade aparente, características, estado de

conservação precário (índice 0,045) = 50 anos.

50

Kd = (1 - 0,045) = 0,10

VE = R$ 1.067,17 x 0,10 x 183,00 m

VE = R$ 19.529,20

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15

VTI (Valor Total do Imóvel) = Valor das benfeitorias

reprodutivas + Valor das benfeitorias não reprodutivas

VTI = R$ 510.024,30 + R$ 19.529,20

VTI = R$ 529.553,50

IV) CONCLUSÃO:

VALOR TOTAL DO IMÓVEL:

R$ 529.553,50 (quinhentos e vinte e nove mil quinhentos e

cinquenta e três reais e cinquenta centavos)

Araraquara, 21 de outubro de 2.015

Par

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Foto: 01

Descrição

Vista da entrada da

propriedade

Rodovia W. Luiz

Foto: 02

Descrição

Vista da entrada da

propriedade

Rodovia W. Luiz

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17

Foto: 03

Descrição

Vista da casa sede

Rodovia W. Luiz

Foto: 04

Descrição

Vista da sede

Rodovia W. Luiz

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18

Foto: 05

Descrição

Vista interna da casa sede

Rodovia W. Luiz

Foto: 06

Descrição

Vista interna da casa sede

Rodovia W. Luiz

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19

Foto: 07

Descrição

Vista da casa de caseiro

Rodovia W. Luiz

Foto: 08

Descrição

Vista interna da casa

caseiro

Rodovia W. Luiz

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20

Foto: 09

Descrição

Vista da captação da água

de mina

Rodovia W. Luiz

Foto: 10

Descrição

Vista geral do imóvel

Rodovia W. Luiz

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21

Foto: 11

Descrição


Rodovia W. Luiz

Foto: 12

Descrição


Rodovia W. Luiz

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA … · 13º43’30”NE e distancia de 11,20 metros até o ponto 9, e dai segue com o rumo de 16º16’00”NW e distancia de 50,45