EXMO. SR. DR. JUIZ COORDENADOR DO CENTRO DE APOIO DOS ...€¦ · O prolongamento da Av. Jornalista Roberto Marinho terá início na Av. Dr. Lino de Moraes Leme, localizada no Parque

Comissão de Peritos

Prolongamento Av. Jornalista Roberto Marinho

Portaria CAJUFA 02/2011

EXMO. SR. DR. JUIZ COORDENADOR DO CENTRO DE APOIO DOS JUÍZES DA FAZENDA PÚBLICA – CAJUFA

A Comissão de Peritos nomeada pela Portaria

CAJUFA nº 02/2011 (Anexo I), com o objetivo de estabelecer critérios,

parâmetros, valores unitários de terrenos e metodologia para avaliação,

visando equalizar os trabalhos periciais a serem realizados nas Ações de

Desapropriação dos imóveis atingidos pelas obras do "Prolongamento da Av.

Jornalista Roberto Marinho", com extensão até a Rodovia dos Imigrantes,

vem, respeitosamente, apresentar as conclusões a que chegou no trabalho

que segue em anexo.

Nestes termos,

Pede o recebimento para as providências cabíveis.

São Paulo, 25 de junho de 2012. COMISSÃO DE PERITOS

ANDRÉA KLUPPEL MUNHOZ SOARES

JOSÉ ZARIF NETO

FLAVIO F. FIGUEIREDO

LUIZ CARLOS DE MELLO RIBEIRO

HORÁCIO TANZE FILHO

SHUNJI NASSUNO

JAQUES GERAB JUNIOR




1

RELATÓRIO FINAL DA COMISSÃO DE

PERITOS NOMEADA PELA PORTARIA

CAJUFA Nº 02/2011

CRITÉRIOS, PARÂMETROS, VALORES

UNITÁRIOS PARADIGMAS DE TERRENOS E

METODOLOGIA PARA AS AVALIAÇÕES DOS

IMÓVEIS ATINGIDOS PELO "PROLONGAMENTO

DA AV. JORNALISTA ROBERTO MARINHO", COM

EXTENSÃO ATÉ A RODOVIA DOS IMIGRANTES

DATABASE: MARÇO/2012




2

RELATÓRIO FINAL DA COMISSÃO DE PERITOS NOMEADA PELA PORTARIA

CAJUFA Nº 02/2011

1- CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

Por determinação dos MM. Juízes das Varas da Fazenda Pública da Capital

que entenderam ser medida de bom senso a constituição de uma Comissão

de Peritos de sua confiança para que elaborasse um estudo fixando critérios,

parâmetros, valores unitários paradigmas de terrenos e metodologia,

objetivando subsidiar os laudos periciais, tanto os prévios, quanto os

definitivos, dos imóveis atingidos pelas obras do "Prolongamento da Av.

Jornalista Roberto Marinho", com extensão até a Rodovia dos Imigrantes,

foram desenvolvidos os trabalhos como seguem apresentados.

Por deliberação tomada em reunião ordinária do Centro de Apoio dos Juízes

da Fazenda – CAJUFA, os Meritíssimos Juízes de Direito das Varas da

Fazenda Pública da Capital, editaram a Portaria CAJUFA Nº 02/2011,

nomeando os subscritores deste trabalho. Considerando o escopo dos

trabalhos avaliatórios desenvolvidos, os membros nomeados, por consenso,

estipularam as linhas mestras a serem seguidas,obedecendo notadamente

as normas ABNT NBR 14653-2 e CAJUFA/2004, quais sejam:

- vistorias das avenidas e ruas do trecho em questão;

- levantamento de dados de mercado (pesquisa);

- fixação de critérios;

- tratamento desses dados e

- definição dos valores básicos unitários paradigmas de terrenos.




3

2- DESCRIÇÃO DO MELHORAMENTO

O prolongamento da Av. Jornalista Roberto Marinho terá início na Av. Dr.

Lino de Moraes Leme, localizada no Parque Jabaquara, e seguirá em

direção à Rodovia dos Imigrantes, destino final.

Serão executados trechos de avenidas, túneis e viadutos, descritos a seguir,

de acordo com dados obtidos no site da SPObras:

- 750 metros de pista em nível com duas pistas com quatro faixas em cada;

- 2.350 metros em dois túneis, com três faixas em cada; 180 metros em

nível, duas pistas com três faixas em cada;

- 4.230 metros de ramos de ligação e vias marginais à Rodovia dos

Imigrantes, sendo 1.160 metros em viadutos, todos com duas faixas em cada

pista;

- 04 Poços de ventilação.




4

Figura 1: Áreas atingidas pelo Parque Linear e Prolongamento da Av. Jornalista Roberto Marinho – Lei 15.416/2011 – Anexo II




5

O melhoramento envolve também a construção de um parque linear, que

será criado para recuperar e preservar a bacia hidrográfica do Córrego

Águas Espraiadas, ocupada parcialmente por favelas. Terá 3.400 metros de

extensão, com aproximadamente 305.000 m² de área interna, com ciclovia,

áreas de lazer e paisagismo.

Figura 2: Croqui do Parque Linear

Assim estão atingidas áreas de assentamento irregular, denominadas:

Rocinha Paulistana, Beira Rio, Taquaritiba, Vietnã, Ponte da Fonte São

Bento, Nova Minas Gerais, Imigrantes, Arco Verde, Babilônia, Henrique

Mindlin, Paraguai, Guian Corruíras, Americanópolis, Muzambinho e

Complexo Alba Souza Dantas.




6

Na região existem 29 (vinte e nove) áreas de favelas no total, 16 (dezesseis)

das quais sob interferência direta para a construção do parque linear e 13

(treze) afetadas diretamente pelas obras.

Estão previstas também obras de reassentamento das quatro mil famílias a

serem removidas através da desapropriação de 107 (cento e sete) imóveis

para construção das unidades de habitação de interesse social (HIS).

A construção dos apartamentos deverá ocorrer antes do início das obras do

parque linear e do prolongamento da Avenida Roberto Marinho, como

indicado pela interessada.

A Figura 3, a seguir apresentada, mostra visão panorâmica do “Projeto do

Prolongamento da Avenida Jornalista Roberto Marinho – Águas Espraiadas”

(Anexo III):




7

Planta em melhor escala sob Anexo III.




8

3 – DIRETRIZES DOS TRABALHOS

Foram efetuadas amplas pesquisas de ofertas imobiliárias na região,

recebendo os membros da Comissão contribuições das mais diversas fontes.

Esses elementos foram tratados, classificados e plotados para análise e

vistoria individualizada.

No “Anexo IV” estão relacionados os dados de pesquisa efetivamente

utilizados.

A Comissão de Peritos vistoriou a região abrangida pelas desapropriações

no trecho em questão, e mais especificamente todos os logradouros para os

quais os imóveis atingidos fazem frente. Essas diligências objetivaram

estudo e análise das seguintes situações:

a) aspectos físicos: condições topográficas, natureza predominante do

solo, condições ambientais, ocupação existente e tendências de

modificação a curto e médio prazo;

b) aspectos ligados à infraestrutura urbana: sistemas viários e de

coleta de lixo, redes de abastecimento de água potável, energia

elétrica, iluminação pública, telefone, esgotamento sanitário, águas

pluviais e gás canalizado;




9

c) equipamentos comunitários e indicação de níveis de atividades

existentes;

d) aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local,

posturas legais para o uso e a ocupação do solo, restrições físicas

e legais condicionantes do aproveitamento;

e) desempenho de mercado: análise do comportamento do mercado

local do segmento ao qual pertence os imóveis em questão,

envolvendo aspectos mercadológicos, volume de ofertas e ou

transações.

Todos os elementos de pesquisa selecionados advém de coleta de campo,

com tomada fotográfica externa e verificação de dados físicos fornecidos

pelos ofertantes em confronto com os dados cadastrais municipais, quando

disponíveis (vide “Anexo IV”).

4.- DADOS TÉCNICOS DA REGIÃO ESTUDADA:

Os imóveis necessários para implantação do melhoramento em tela situam-

se nas margens do “Córrego Águas Espraiadas” e em suas imediações

(conforme ilustra a “Figura 1”, apresentada anteriormente).




10

Por ocasião da vistoria conjunta empreendida por esta Comissão, foi

possível observar que a região situada junto às margens do córrego não é

dotada de todos os melhoramentos públicos e que a ocupação local

configurou-se através de edificações irregulares, criando favelas.

Na medida em que se afasta do eixo do “Córrego Águas Espraiadas”,

observa-se uma melhoria gradual no padrão construtivo dos imóveis

lindeiros, bem como se verifica a presença dos melhoramentos públicos

essenciais. Observa-se também uma ocupação mista, predominantemente

residencial, mas com presença de alguns galpões e terrenos de maiores

dimensões destinados a garagens de ônibus, por exemplo.

A percepção local, detectada por ocasião da vistoria conjunta, permitiu o

agrupamento de dados de mercado, para fins de homogeneização de valores

por tratamento por fatores, em dois trechos, cada qual guardando entre si

similaridades geoeconômicas e ocupacionais.

Assim sendo, a Comissão procedeu à divisão em 02 (dois) trechos,

denominados “Trecho Águas Espraiadas – Embocadura – Poços – Parque

Linear e HIS” e “Trecho Águas Espraiadas – Desembocadura - Imigrantes”,

cada qual composto por imóveis e infraestrutura próprias à comparação. A

descrição perimetral desses 02 (dois) trechos, ilustrativamente segue

apresentada:




11

Trecho A - Águas Espraiadas – Embocadura – Poços – Parque

Linear e HIS: é o trecho contado a partir do final da Av. Jornalista Roberto

Marinho, junto à Av. Dr. Lino de Moraes Leme (onde está projetado o

“emboque” do túnel em direção á Rodovia dos Imigrantes e o Parque Linear),

envolvendo o entorno imediato, seguindo o curso do córrego “Águas

Espraiadas”, envolvendo ainda seu entorno imediato. Nesse trecho incluem-

se, também, as áreas destinadas a “HIS” (Habitações de Interesse Social),

tudo em conformidade com a figura 3, cuja planta original cedida pela

Expropriante, está disponibilizada sob Anexo III).

Trecho B - Águas Espraiadas – Desembocadura - Imigrantes : é o

trecho onde está projetado o “desemboque” do túnel, junto à Rodovia dos

Imigrantes, envolvendo seu entorno imediato.

Tanto as obras do prolongamento da Av. Jornalista Roberto Marinho, quanto

as obras do Parque Linear, atingirão imóveis inseridos, preponderantemente,

em “ZM1 – Zona Mista, de densidade demográfica e construtiva baixa”.

Alguns imóveis atingidos, isolados, destinados à construção de apartamentos

para reassentamento das famílias removidas das favelas atingidas (HIS),

estão localizados em perímetro de “ZEIS – Zona Especial de Interesse

Social”.

Após criteriosa análise das regiões atingidas pelos melhoramentos, onde

estão inseridos os dois trechos, a Comissão de Peritos entendeu ser a “4ª.

Região – Casa/comércio/serviços padrão simples a superior”, conforme




12

consta das Normas CAJUFA/2004, a que melhor caracteriza o contexto

situacional dos referidos trechos.

Encerrados os trabalhos de campo, a Comissão de Peritos reuniu-se por

diversas vezes para fixar os seguintes parâmetros:

a) análise e tratamento técnico para homogeneização dos elementos

pesquisados por fatores;

b) classificação dos logradouros atingidos através da ponderação dos

melhoramentos existentes, de suas características de uso e ocupação

e potencial imobiliário, para verificação da adequação dos indices

fiscais lançados para fins de transposição de valores

(proporcionalidade);

c) nos imóveis inseridos em áreas ocupadas por favela, a avaliação

deverá considerar tanto a titularidade de domínio quanto o exercício da

posse. Se o titular de domínio também for detentor da posse do imóvel,

deve-se avaliar terreno e benfeitorias, utilizando o unitário pleno da

Tabela Resumo deste trabalho para o logradouro do imóvel, não

comportanto a aplicação de fator redutor adicional (“fator favela”). Caso

o titular de domínio não seja detentor da posse do imóvel, para fins de

avaliação, a Comissão recomenda, face à ausência de mercado

imobiliário formal para o bem, considerar a aplicação de percentual

depreciativo de, no mínimo, 80%, ou seja, a avaliação do terreno será

estabelecida, por arbitramento, em, no máximo, 20% do valor unitário

de terreno contido na Tabela Resumo. Tal percentual deverá ser

justificado a partir das peculiaridades do imóvel avaliando;




13

d) através de análises dos valores unitários de terreno dos elementos

comparativos, decorrentes de homogeneizações das pesquisas, foi

possível observar que não há diferenças significativas, ou seja,

superiores àquelas consideradas habitualmente nas Normas

CAJUFA/04, entre valores unitários de terrenos em função da variação

de suas áreas;

Efetuado tratamento da pesquisa para os dois trechos identificados, foram

obtidos os seguintes unitários referenciais para o metro quadrado de terreno

paradigma:

Trecho A - Águas Espraiadas – Embocadura – Poços – Parque

Linear e HIS:;

Valor unitário = R$ 1.651,00/m²

Índice Fiscal Paradigma= 339,18/2010

Trecho B - Águas Espraiadas – Desembocadura - Imigrantes;

Valor unitário = R$1.663,00/m²

Índice Fiscal Paradigma = 460,59/2010




14

5- CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES

Através das pesquisas de mercado e das diversas reuniões realizadas para

estudos e análises do trecho em questão, a Comissão de Peritos passa a

concluir e a recomendar os seguintes itens:

a) Deverão ser observados os critérios preconizados

pelas “Normas para Avaliações de Imóveis em Desapropriações nas

Varas da Fazenda Pública da Capital (CAJUFA/2004)”, validadas para o

caso concreto.

b) No que se refere exclusivamente a elaboração dos

Laudos Prévios deverão ser observados os critérios preconizados pelas

“Normas para Laudos Prévios nas Ações Expropriatórias nas Varas da

Fazenda Pública da Capital”, elaboradas por Comissão de Peritos

nomeada pelo provimento número 01/2002, dos MM. Juizes Varas da

Fazenda Pública da Capital.




15

c) Recomenda-se que os laudos tenham, como data

da avaliação, o mês de março de 2012, ou seja, a mesma data fixada para

os valores unitários básicos de terreno apurados pela Comissão para cada

trecho. Eventual atualização monetária do valor da avaliação para a data do

laudo deverá ser efetuada em item próprio.

d) Os imóveis deverão ser avaliados pelo método da

composição, ou seja, o valor total da desapropriação do imóvel se obtém

pela soma do valor do terreno expropriado com o valor das construções e

benfeitorias atingidas.

e) As construções e benfeitorias atingidas deverão

ser avaliadas com base nos parâmetros e procedimentos estabelecidos no

estudo “EDIFICAÇÕES - VALORES DE VENDA – CAJUFA 2002, versão

2007”, obedecidas inclusive todas as recomendações atinentes às

desapropriações parciais, se for o caso.

f) Se houver desapropriações temporárias, deverão

ser avaliadas as parcelas dos imóveis que serão ocupadas e, no caso de

cálculo de valor locativo, recomenda-se a taxa de rendimento de 10% ao

ano para aqueles com construções que ocupem adequadamente o terreno e

de 6% ao ano para os terrenos nus ou com pequenas parcelas ocupadas por

construções, devendo as taxas serem aplicadas sobre o valor da área

necessária.




16

g) Dadas as particularidades inerentes às

desapropriações temporárias, quanto à questão das construções e

benfeitorias, o poder expropriante deverá indicar demolições, desmontes ou

adaptações, bem como os termos de reconstituição do imóvel,

individualizados de modo a permitir justa fixação do montante indenizatório.

5 – ENCERRAMENTO

O presente relatório foi elaborado exclusivamente para nortear e equalizar os

laudos de avaliação que serão necessários nas ações expropriatórias

referentes ao Parque Linear e ao prolongamento da Avenida Jornalista

Roberto Marinho, com extensão até a Rodovia dos Imigrantes. Quaisquer

conceitos, critérios, parâmetros e fatores aqui determinados somente

poderão ser utilizados nas avaliações concernentes ao melhoramento em

questão.

Os critérios e parâmetros para avaliação estão apresentados no “Anexo IV”,

assim como a pesquisa de elementos comparativos de terrenos, utilizada

para elaboração deste relatório.




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Os Membros da Comissão de Peritos assinam, com unanimidade, o presente

trabalho e rubricam todas as suas páginas e anexos: Anexo I- Portaria

CAJUFA; Anexo II – Imagem Aérea da região; Anexo III- Planta Ilustrativa do

Melhoramento; Anexo IV - Diretrizes para Avaliação, Elementos de Pesquisa

(terrenos) e Homogeneização de Dados; Anexo V – Relatório Fotográfico.

São Paulo, 25 de junho de 2012.

COMISSÃO DE PERITOS

ANDRÉA KLUPPEL MUNHOZ SOARES

JOSÉ ZARIF NETO

FLAVIO F. FIGUEIREDO

LUIZ CARLOS DE MELLO RIBEIRO

HORÁCIO TANZE FILHO

SHUNJI NASSUNO

JAQUES GERAB JUNIOR

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