EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 1a VARA CIVIL FORO REGIONAL DE ... · FILHO, em curso na 1ª VARA CÍVEL DO FÓRUM REGIONAL DE PINHEIROS, Processo Digital n° 1009471-05.2014.8.26.0011

MS Avaliações & Periciais

e-mail: [email protected] fone: (11) 99675 9955

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 1a VARA CIVIL – FORO REGIONAL DE PINHEIROS DA COMARCA DE SÃO PAULO - SP. Processo Digital n° 1009471-05.2014.8.26.0011 Miguel Malerba, perito avaliador nomeado nos autos do Processo de Alienação Judicial de Bens - Propriedade, tendo como requerente MILTON SILVA BORGES e outros e como requerido BENEDITO BORGES FILHO, vem mui respeitosamente a V.Exª. apresentar o resultado a que chegou, no laudo que se segue:

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LAUDO DE AVALIAÇÃO

IMÓVEL: Casa de uso residencial ENDEREÇO: Rua Abadia dos Dourados, 211 - 215 Butantã – Vila Indiana – São Paulo - SP DATA: Maio 2016

VALOR DE MERCADO: R$ 1.477.000,00

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ÍNDICE GERAL ASSUNTOS PÁGINAS Introdução 03 Relação de documentos do imóvel 04 Área utilizada 04 Características do Imóvel 05 Fotos do imóvel 07 Local 12 Croquis do local 12 Fotos do local 13 Critérios de avaliação 14 Avaliação – Valor do Terreno 15 Avaliação – Valor das Benfeitorias 16 Avaliação – Valor do Imóvel 17 Conclusão 18 Encerramento 19 Anexo I – Fichas de pesquisa 20 Anexo II – Croquis localização elementos comparativos 23 Anexo III – Certidão de Dados Cadastrais – IPTU 25 Anexo IV – Planta Baixa do Imóvel 27 Anexo V – Quesitos das partes 33

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INTRODUÇÃO O objetivo do presente LAUDO é a determinação do valor de mercado para o imóvel descrito no Processo de Alienação Judicial de Bens - Propriedade, tendo como requerente MILTON SILVA BORGES e outros e como requerido BENEDITO BORGES FILHO, em curso na 1ª VARA CÍVEL DO FÓRUM REGIONAL DE PINHEIROS, Processo Digital n° 1009471-05.2014.8.26.0011. O imóvel avaliado está localizado na Rua Abadia dos Dourados, 211 - 215, Butantã – Vila Indiana, no município de São Paulo, estado de São Paulo. Por premissa o imóvel foi considerado livre de quaisquer ônus, litígios, desapropriações, pois a pesquisa sobre os títulos de posse ou domínio não foi realizada por não ser objeto deste trabalho, e de responsabilidade do avaliador. O valor de venda aqui encontrado refere-se aos valores praticados no mercado imobiliário da região onde está localizado o imóvel em avaliação, devendo ser definido como o valor que um bem consegue obter em dinheiro nesta data. Este valor além de estar condicionado às bases de mercado, também, leva em consideração os materiais utilizados na construção e a permanência dos mesmos no imóvel, assim como, o estado de conservação deste bem nesta data. Podendo haver alteração de valor no futuro se as condições do imóvel ou do mercado se alterar. O presente trabalho foi elaborado através dos padrões ideais de rigorosidade, estabelecidos pelas Normas Brasileiras e recomendações de associações de classe como IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. A adoção de metodologia específica aplicada ao caso foi o que se julgou ser a mais adequada e estará adiante justificada. Os resultados, em especial o valor e comentários, são considerados sigilosos sendo que informações ou cópias deste trabalho somente serão fornecidas com expressa autorização do solicitante.

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RELAÇÃO DE DOCUMENTOS DO IMÓVEL

Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel (Anexo);

Matrícula nº 191.572 do 18º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo (Autos fls. 815 a 821);

Projeto de Ampliação de Reforma de Unidade Hoteleira – Hospeda SP

ÁREA UTILIZADA

Para avaliação adotamos as seguintes áreas: Área de terreno 372,00 m², presente na Matrícula e Certidão de Dados Cadastrais; Área construída 182,00 m², presente Certidão de Dados Cadastrais, porém não corresponde a área existente no local na data da vistoria. Verificou-se que o imóvel sofreu ampliação conforme Projeto de Ampliação e Reforma de Unidade Hoteleira – Hospeda SP, e que a atual área do imóvel é de aproximadamente 500,00 m². Para o calculo da avaliação das benfeitorias foi adotada a área construída de 500,00 m². Salientamos que a área de 500,00 m² não encontra-se averbada no Registro de Imóveis e regularizada na Prefeitura Municipal de São Paulo (apenas 182,00 m² encontra-se regularizada).

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CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL Vistoria:

Foi realizada a vistoria ao imóvel no dia 02 de maio de 2016, verificamos que o imóvel é de uso residencial, composto de 03 prédios, atualmente utilizado como hospedagem para alunos da Universidade São Paulo (USP). Descrição: Trata-se de imóvel composto de 03 prédios. Prédio 01 - com 3 pavimentos (encontra-se em reforma):

- Térreo: recepção e depósito (anteriormente garagem); - 1º pavimento: recepção, lobby (futuro), lavabo (não concluído), quarto, antessala, banheiro, suíte, cozinha (futuramente um refeitório). - 2º pavimento: área coberta, cozinha, banheiro (futuramente 1 suíte), banheiro, 3 quartos e 2 suítes.

Prédio 02 - com 2 pavimentos: - Térreo: copa, refeitório, lavanderia, almoxarifado, 4 suítes; - 1º pavimento: 6 suítes. Prédio 03 - térreo - 1 suíte, 2 quartos e 1 banheiro, copa. Zoneamento: Conforme Lei nº 16402/16 – Plano Diretor Estratégico (PDE) ZM – Zona Mista – são porções do território destinadas a promover usos residenciais e não residenciais, com predominância do uso residencial com densidades construtiva e demográfica baixas e médias. Coeficientes de Aproveitamento = mínimo: 0,30; básico: 1,00; máximo: 2,00; Taxa de Ocupação para lotes até 500,00 m² = 0,85

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Padrão de acabamento: médio baixo Estado de conservação: reparos simples Idade aparente: 25 anos Vida útil estimada: 60 anos Coeficiente de depreciação física: fator K – 0,578 Área construída: 500,00 m² Área de terreno: 372,00 m² (declive médio) Principais acabamentos:

DEPENDÊNCIA PAREDES FORROS PISOS ESQUADRIAS PORTAS

Prédio 1

Recepção Massa Laje Cerâmica Madeira ferro

Lobby (futuro) Massa Laje Cimentado/taco Vidro

Lavabo Massa Laje Cimentado

Quarto Massa Laje Cerâmica Madeira

Ante – sala Massa PVC Cerâmica

Suíte Massa Laje Madeira Madeira Madeira

Banho suíte Azulejo/massa Laje Cerâmica Alumínio PVC

Cozinha(futuro refeitório)

Massa Laje Cerâmica

Área coberta Massa Est. Metálica e lona plástica

Cerâmica

Cozinha(futura suíte) Azulejo/massa Estuque Cerâmica Madeira Ferro

Banheiro(desativado) Azulejo/massa Estuque Cerâmica Alumínio Madeira

Banheiro Azulejo/massa Estuque Cerâmica Alumínio PVC

Quarto(2) Massa Estuque/PVC Madeira Alumínio/madeira Madeira

Suíte(2) massa PVC Madeira/porcelanato

Ferro/madeira Madeira

Banho suíte(2) Azulejo Estuque Porcelanato Alumínio PVC/madeira

Prédio 2

Almoxarifado Massa Laje Carpete de madeira

Tijolo de vidro Madeira

Suíte(10) Massa Laje Carpete de madeira/cerâmica

Alumínio Madeira/alumínio

Banho suíte(10) Azulejo Laje Cerâmica Alumínio PVC

Lavanderia Azulejo/massa Est. Metálica e telha plástica

cerâmica

Copa/refeitorio Massa Laje/ Est. Metálica e

telha plástica

Cerâmica

Prédio 3

Suíte(1) Massa PVC Cerâmica Ferro

Banho suíte(1) Azulejo PVC Cerâmica Alumínio PVC

Quarto(2) Massa Estuque/PVC Cerâmica Ferro

Banheiro Azulejo/massa Estuque Cerâmica Ferro Madeira

Copa Azulejo/massa Madeira Cerâmica Ferro madeira

Fachada: Massa

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FOTOS DO IMÓVEL PRÉDIO 1

01 – Lobby 02 - Recepção

03 - Lavabo 04 – Antessala

05 – Banheiro 06 - Suíte

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07 – Banho suíte 08 – cozinha (futuro refeitório)

09 - Recepção 10 – Área coberta

11 – Cozinha (futura suíte) 12 – Banheiro (atualmente desativado)

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13 - Banheiro 14 - Suite

15 – Banho suite 16 - Quarto

PRÉDIO 2

01 - Almoxarifado 02 - Suíte

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03 – Banho suíte 04 - Copa

05 - Refeitório 06 - Suíte

07 - Suíte 08 - Suíte

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PRÉDIO 3

01 – Vista do prédio 3 02 - Suíte

03 - Quarto 04 - Banheiro

05 - Copa 06 – Área de serviço

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LOCAL Imóvel localizado no bairro de Butantã – Vila Indiana, zona oeste da cidade de São Paulo, estado de São Paulo. A Vila Indiana situa-se próximo à cidade universitária, com dois portões para pedestre de acesso a universidade.

Trata-se de bairro de uso predominantemente residencial, com um grande número de casas transformadas em hospedagem para estudantes da Universidade de São Paulo. Os imóveis são de padrão médio e médio baixo. Local possui densidade demográfica médio. O local possui todos os melhoramentos públicos, tais como: água, luz, telefone, esgoto, pavimentação, iluminação pública, coleta de lixo, correios, etc.. O mercado da micro região possui um número bom de ofertas de imóveis a venda. A perspectiva em médio prazo é de manutenção dos preços atuais.

CROQUIS DO LOCAL

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FOTOS DO LOCAL

Rua Abadia dos Dourados

Rua Abadia dos Dourados

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CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO

Método utilizado: Método Evolutivo Método analítico que consiste em partir do valor do terreno, somá-lo ao valor da construção com custos diretos e indiretos e acrescentar ao total os custos financeiros, despesas de vendas e lucro do empreendedor, que devem ser contemplados no mercado por meio do cálculo do fator de comercialização. Para a aplicação deste método, o valor do terreno deve ser calculado em comparação com outros, o valor da benfeitoria por meio do método do custo e o fator de comercialização obtido no mercado, comparando-se com imóveis que tenham as mesmas características e proporções similares de terrenos e benfeitorias. Este fator comercialização pode ser maior ou menor que uma unidade, em função das condições de mercado. Fatores de homogeneização utilizados: Fator fonte (FF): Refere-se a margem de negociação. Fator localização (FL): Analisa as condições das diferentes localizações. Fator Topografia (FTO): Analisa as condições topográficas dos elementos

pesquisados bem como do terreno em avaliação. Fator tamanho (FTA): Equipara o tamanho dos imóveis, que muitas vezes

influencia no valor final.

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AVALIAÇÃO – VALOR DE TERRENO CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO UTILIZANDO TRATAMENTO POR FATORES

FF Difer. FL Difer. FTO Difer. FTA Difer.

( R$ ) ( R$ ) ( R$ ) ( R$ )

0,90 -388,02 1,00 0,00 1,143 554,87 0,921 -306,54

2 2.069,77 0,90 -206,98 1,00 0,00 1,000 0,00 1,037 76,58

3 2.881,36 0,90 -288,14 1,00 0,00 0,889 -319,83 1,026 74,92

4 2.673,99 0,90 -267,40 1,00 0,00 1,000 0,00 0,926 -197,88

5 3.088,24 0,90 -308,82 1,00 0,00 0,800 -617,65 1,078 240,88

6 3.131,52 0,90 -313,15 1,00 0,00 0,889 -347,60 1,126 394,57

Limite Superior

Limite Inferior

Elementos Discrepantes

Média Saneada

Vu Adotado

De acordo com o quadro de homogeneização, o valor básico unitário é:

Vu= Valor unitário =

Vt= Ap x Vu, onde

A = área do terreno 372,00

Vt=

Vt=

VALOR DE MERCADO =

R$ 2.352,88

Fator

Localização

R$ 875.269,53

R$ 875.000,00

R$ 2.352,88

(R$/m2)

R$ 2.352,88

Fonte TamanhoElemento

Valor

unitário

Fator

Homogeneizado

R$ 2.584,15

1.939,37

2.348,31

2.208,71

2.402,65

1 3.880,21 3.740,52

1

R$ 3.359,39

Valor Unitário

Fator Fator

Topografia

2.865,34

( R$/m² )

R$ 875.000,00

R$ 1.808,90

Média Homogeneizada

Fatores utilizados no caso: FF, FL, FTO e FTA Os demais fatores foram considerados homogêneos.

Situação Paradigma: O próprio imóvel

VALOR DE MERCADO DO TERRENO (VT): R$ 875.000,00

(oitocentos e setenta e cinco mil reais)

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

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j.tjs

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form

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9471

-05.

2014

.8.2

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11 e

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243E

6EA

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10/

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016

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2:07

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gita

lmen

te p

or L

UC

AS

BIT

TE

NC

OU

RT

RO

CH

A.

fls. 887




16

AVALIAÇÃO - VALOR DAS BENFEITORIAS Considerando-se que a construção se enquadra na classe 1 – Residencial, Grupo 1.2 – Casa e no padrão 1.2.4 – Padrão Simples da Tabela de Coeficientes base R8N, Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP, tem-se:

VB = A x Vu x (R + K x (1 – R))

onde: VB = Valor da benfeitoria A = Área Construída = 500,00 m² Vu = Valor unitário adotado = (1,056 x 1,3953) x R8N CUB padrão R8N = R$ 1.234,38/m² (base abril/2016) Vu = 1,473 x R$ 1.234,38/m² = R$ 1.818,24/m² R = valor residual = 0,20 K = Depreciação segundo Ross Heideck = 0,578 Calculando, temos: VB = 500,00 m² x R$ 1.818,24/m² x (0,20 + 0,578 x (1 – 0,20)) VB = R$ 602.201,08, arredondando,

VALOR DAS BENFEITORIAS (VB): R$ 602.000,00 (seiscentos e dois mil reais)

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

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sse

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j, in

form

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proc

esso

100

9471

-05.

2014

.8.2

6.00

11 e

cód

igo

243E

6EA

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docu

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lado

em

10/

05/2

016

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2:07

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or L

UC

AS

BIT

TE

NC

OU

RT

RO

CH

A.

fls. 888




17

AVALIAÇÃO - VALOR DO IMÓVEL Para a obtenção do valor do imóvel temos: VI = (VT + VB) x FC VI = Valor do Imóvel VT = Valor do Terreno VB = Valor das Benfeitorias FC = Fator de Comercialização

VI = (R$ 875.000,00 + R$ 602.000,00) x 1,00 VI = R$ 1.477.000,00

VALOR DO IMOVEL: R$ 1.477.000,00

(um milhão, quatrocentos e setenta e sete mil reais)

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

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j, in

form

e o

proc

esso

100

9471

-05.

2014

.8.2

6.00

11 e

cód

igo

243E

6EA

.E

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10/

05/2

016

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do

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inal

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gita

lmen

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or L

UC

AS

BIT

TE

NC

OU

RT

RO

CH

A.

fls. 889




18

CONCLUSÃO Pelo que ficou exposto no presente Laudo de Avaliação, o valor de mercado do imóvel, situado à Rua Abadia dos Dourados, 211 - 215 – Butantã – Vila Indiana, no município de São Paulo, estado de São Paulo, é de:

VALOR DE MERCADO: R$ 1.477.000,00 (Maio/2016) (um milhão, quatrocentos e setenta e sete mil reais)

Par

a co

nfer

ir o

orig

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, ace

sse

o si

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j.tjs

p.ju

s.br

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j, in

form

e o

proc

esso

100

9471

-05.

2014

.8.2

6.00

11 e

cód

igo

243E

6EA

.E

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docu

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to fo

i pro

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em

10/

05/2

016

às 1

2:07

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do

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inal

ass

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o di

gita

lmen

te p

or L

UC

AS

BIT

TE

NC

OU

RT

RO

CH

A.

fls. 890




19

ENCERRAMENTO O presente laudo foi elaborado em 19 (dezenove) folhas, de um só lado, mais os anexos, sendo esta última datada e assinada. Anexo I : Fichas de Pesquisa. Anexo II : Croquis de Localização dos Elementos Comparativos. Anexo III: Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel Anexo IV: Quesitos das partes

São Paulo, 06 de maio de 2016.

Engenheiro Miguel Malerba

CREA 5060574307

Par

a co

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orig

inal

, ace

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//esa

j.tjs

p.ju

s.br

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j, in

form

e o

proc

esso

100

9471

-05.

2014

.8.2

6.00

11 e

cód

igo

243E

6EA

.E

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docu

men

to fo

i pro

toco

lado

em

10/

05/2

016

às 1

2:07

, é c

ópia

do

orig

inal

ass

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o di

gita

lmen

te p

or L

UC

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BIT

TE

NC

OU

RT

RO

CH

A.

fls. 891




20

ANEXO I

FICHAS DE PESQUISA

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

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//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/esa

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form

e o

proc

esso

100

9471

-05.

2014

.8.2

6.00

11 e

cód

igo

243E

6EA

.E

ste

docu

men

to fo

i pro

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em

10/

05/2

016

às 1

2:07

, é c

ópia

do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or L

UC

AS

BIT

TE

NC

OU

RT

RO

CH

A.

fls. 892




21

Ficha de Pesquisa : N.º 01

Data : mai/16

Endereço : Rua Abadia dos Dourados,206

Características do Imóvel

: Terreno em declive, com 2 casas para demolição

Área Terreno(m²) : 192,00

Valor de Mercado : R$ 745.000,00

Valor Unitário : R$ 3.880,21 R$/m²

Fonte : Butantã Imóveis

Telefone : 11 - 3731.3588


Data : mai/16

Endereço : Rua Abadia dos Dourados, 151


: terreno em aclive

Área terreno(m²) : 430,00

Valor de mercado : R$ 890.000,00


Fonte : Fortuna Imóveis

Telefone : 11 3763.5544


Data : mai/16

Endereço : Rua Corinto esquina Rua Abadia dos Dourados


: terreno com declive leve. Possui 3 casas sem valor comercial


Valor de Mercado : R$ 1.190.000,00


Fonte : Miani Imóveis

Telefone : 11 - 3768.8450

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/esa

j, in

form

e o

proc

esso

100

9471

-05.

2014

.8.2

6.00

11 e

cód

igo

243E

6EA

.E

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docu

men

to fo

i pro

toco

lado

em

10/

05/2

016

às 1

2:07

, é c

ópia

do

orig

inal

ass

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o di

gita

lmen

te p

or L

UC

AS

BIT

TE

NC

OU

RT

RO

CH

A.

fls. 893




22


Data : mai/16

Endereço : Rua Maestro Carlos Cruz, 179


: terreno em aclive com casa sem valor comercial


Valor de Mercado : R$ 730.000,00


Fonte : Krisos Imóveis

Telefone : 11 - 3732.2600


Data : mai/16

Endereço : Rua Jeronimo França, 136


: terreno plano.




Fonte : Leardi Imóveis

Telefone : 11 - 2372.9551


Data : mai/16

Endereço : Rua Maestro Carlos Cruz esquina Rua Jeronimo França


: terreno em declive leve




Fonte : Butantã Imóveis

Telefone : 11 -3731.3588

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/esa

j, in

form

e o

proc

esso

100

9471

-05.

2014

.8.2

6.00

11 e

cód

igo

243E

6EA

.E

ste

docu

men

to fo

i pro

toco

lado

em

10/

05/2

016

às 1

2:07

, é c

ópia

do

orig

inal

ass

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o di

gita

lmen

te p

or L

UC

AS

BIT

TE

NC

OU

RT

RO

CH

A.

fls. 894




23

ANEXO II

CROQUIS DE LOCALIZAÇÃO

DOS

ELEMENTOS COMPARATIVOS.

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/esa

j, in

form

e o

proc

esso

100

9471

-05.

2014

.8.2

6.00

11 e

cód

igo

243E

6EA

.E

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docu

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lado

em

10/

05/2

016

às 1

2:07

, é c

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do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or L

UC

AS

BIT

TE

NC

OU

RT

RO

CH

A.

fls. 895




24

CROQUIS

5

6

4

3

2

1

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/esa

j, in

form

e o

proc

esso

100

9471

-05.

2014

.8.2

6.00

11 e

cód

igo

243E

6EA

.E

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docu

men

to fo

i pro

toco

lado

em

10/

05/2

016

às 1

2:07

, é c

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do

orig

inal

ass

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o di

gita

lmen

te p

or L

UC

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BIT

TE

NC

OU

RT

RO

CH

A.

fls. 896




25

ANEXO III

CERTIDÃO DE DADOS

CADASTRAIS - IPTU

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/esa

j, in

form

e o

proc

esso

100

9471

-05.

2014

.8.2

6.00

11 e

cód

igo

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6EA

.E

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docu

men

to fo

i pro

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05/2

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2:07

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do

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ass

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o di

gita

lmen

te p

or L

UC

AS

BIT

TE

NC

OU

RT

RO

CH

A.

fls. 897




26

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/esa

j, in

form

e o

proc

esso

100

9471

-05.

2014

.8.2

6.00

11 e

cód

igo

243E

6EA

.E

ste

docu

men

to fo

i pro

toco

lado

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10/

05/2

016

às 1

2:07

, é c

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do

orig

inal

ass

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gita

lmen

te p

or L

UC

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BIT

TE

NC

OU

RT

RO

CH

A.

fls. 898




27

ANEXO IV

PLANTA BAIXA DO IMÓVEL

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

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ttps:

//esa

j.tjs

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s.br

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j, in

form

e o

proc

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100

9471

-05.

2014

.8.2

6.00

11 e

cód

igo

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.E

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men

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i pro

toco

lado

em

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05/2

016

às 1

2:07

, é c

ópia

do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or L

UC

AS

BIT

TE

NC

OU

RT

RO

CH

A.

fls. 899




28

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/esa

j, in

form

e o

proc

esso

100

9471

-05.

2014

.8.2

6.00

11 e

cód

igo

243E

6EA

.E

ste

docu

men

to fo

i pro

toco

lado

em

10/

05/2

016

às 1

2:07

, é c

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do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or L

UC

AS

BIT

TE

NC

OU

RT

RO

CH

A.

fls. 900




29

PRÉDIO 1 – TÉRREO

PRÉDIO 1 – 1º PAVIMENTO

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/esa

j, in

form

e o

proc

esso

100

9471

-05.

2014

.8.2

6.00

11 e

cód

igo

243E

6EA

.E

ste

docu

men

to fo

i pro

toco

lado

em

10/

05/2

016

às 1

2:07

, é c

ópia

do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or L

UC

AS

BIT

TE

NC

OU

RT

RO

CH

A.

fls. 901




30



Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/esa

j, in

form

e o

proc

esso

100

9471

-05.

2014

.8.2

6.00

11 e

cód

igo

243E

6EA

.E

ste

docu

men

to fo

i pro

toco

lado

em

10/

05/2

016

às 1

2:07

, é c

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do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or L

UC

AS

BIT

TE

NC

OU

RT

RO

CH

A.

fls. 902




31


Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/esa

j, in

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100

9471

-05.

2014

.8.2

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11 e

cód

igo

243E

6EA

.E

ste

docu

men

to fo

i pro

toco

lado

em

10/

05/2

016

às 1

2:07

, é c

ópia

do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or L

UC

AS

BIT

TE

NC

OU

RT

RO

CH

A.

fls. 903




32


Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/esa

j, in

form

e o

proc

esso

100

9471

-05.

2014

.8.2

6.00

11 e

cód

igo

243E

6EA

.E

ste

docu

men

to fo

i pro

toco

lado

em

10/

05/2

016

às 1

2:07

, é c

ópia

do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or L

UC

AS

BIT

TE

NC

OU

RT

RO

CH

A.

fls. 904




33

ANEXO V

QUESITOS DAS PARTES

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/esa

j, in

form

e o

proc

esso

100

9471

-05.

2014

.8.2

6.00

11 e

cód

igo

243E

6EA

.E

ste

docu

men

to fo

i pro

toco

lado

em

10/

05/2

016

às 1

2:07

, é c

ópia

do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or L

UC

AS

BIT

TE

NC

OU

RT

RO

CH

A.

fls. 905




34

RESPOSTAS AOS QUESITOS DO REQUERIDO – BENEDITO BORGES FILHO 1) Queira o Sr. Perito descrever o imóvel objeto da demanda em sua forma original; Conforme documentação apresenta e obtida junta a Prefeitura do Município de São Paulo podemos afirmar que: Matrícula nº 191.572 do 18º Registro de Imóveis menciona uma casa (não informa a área construída) e um terreno com área de 372,00 m². A Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel – IPTU 2016 – cadastro do imóvel nº 082.366.0029-7 menciona área construída de 182,00 m² (ano da construção 1967) e um terreno com área de 372,00. Considerando a documentação disponibilizada nos Autos e obtidas pela perícia verificamos que existia uma área construída de 182,00 m² no ano de 1967, porém não temos informações para descrever o imóvel em sua forma original. 2) Queria o Sr. Perito determinar o valor do imóvel, levando-se em consideração o atual mercado imobiliário diante da crise que atinge o País; Conforme Laudo de Avaliação o valor do imóvel em maio de 2016 é de R$ 1.477.000,00 (um milhão, quatrocentos e setenta e sete mil reais). 3) Queira o Sr. Perito informar se existe acréscimos no imóvel realizados pelo requerido e quanto isto pôde ter influenciado na valorização do mesmo; Considerando a área construída mencionada na Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel de 182,00 m² e considerando a área construída atual de 500,00 m², calculo estimado com base na Planta Baixa apresentada pelo Requerido, anexa, e a vistoria realizada no imóvel, temos:

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/esa

j, in

form

e o

proc

esso

100

9471

-05.

2014

.8.2

6.00

11 e

cód

igo

243E

6EA

.E

ste

docu

men

to fo

i pro

toco

lado

em

10/

05/2

016

às 1

2:07

, é c

ópia

do

orig

inal

ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or L

UC

AS

BIT

TE

NC

OU

RT

RO

CH

A.

fls. 906




35

ACEA (área construída estimada atual) = 500,00 m² ACCA (área construída da Certidão Cadastral) = 182,00 m² AAC (acréscimo de área construída) = ACEA – ACCA = 318,00 m² Valor do Acréscimo da área construída = AAC x Valor do m² da área construída (Valor das Benfeitorias - Laudo de Avaliação), temos: Considerando-se que a construção se enquadra na classe 1 – Residencial, Grupo 1.2 – Casa e no padrão 1.2.4 – Padrão Simples da Tabela de Coeficientes base R8N, Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP, tem-se:

VAC = AAC x Vu x (R + K x (1 – R)) onde: VAC = Valor da área acrescida AAC = Acréscimo de Área Construída = 318,00 m² Vu = Valor unitário adotado = (1,056 x 1,3953) x R8N CUB padrão R8N = R$ 1.234,38/m² (base abril/2016) Vu = 1,473 x R$ 1.234,38/m² = R$ 1.818,24/m² R = valor residual = 0,20 K = Depreciação segundo Ross Heideck = 0,578 Calculando, temos: VAC = 318,00 m² x R$ 1.818,24/m² x (0,20 + 0,578 x (1 – 0,20)) VAC = R$ 382.999,89, arredondando, VALOR DA ÁREA ACRESCIDA (VAC) = R$ 383.000,00 (trezentos e oitenta e três mil reais)

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4) Queira o Sr. Perito descrever os acréscimos; Considerando a documentação disponibilizada nos Autor e obtidas pela perícia não temos informações para descrever as áreas que foram acrescidas ao imóvel em sua forma original. 5) Queira o Sr. Perito informar se as construções e obras feitas pelo Réu trouxe valorização para o imóvel; O acréscimo de área construída foi um fator de valorização do imóvel conforme demonstrado na resposta ao quesito nº 3. 6) Queira o Sr. Perito informar se o imóvel respeita as confrontações descrita na matrícula imobiliária; Com base na vistoria realizada no imóvel verificamos que o terreno respeita as confrontações descritas na matrícula imobiliária. 7) Queira o Sr. Perito informar se as obras feitas pelo Réu diminuem o valor econômico do imóvel; As obras realizadas no imóvel não foram consideradas como fator de desvalorização do valor de mercado do imóvel quando da realização do Laudo de Avaliação de Mercado.

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 1a VARA CIVIL FORO REGIONAL DE ... · FILHO, em curso na 1ª VARA CÍVEL DO FÓRUM REGIONAL DE PINHEIROS, Processo Digital n° 1009471-05.2014.8.26.0011