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FLAVIO F. DE FIGUEIREDO
ENGENHEIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
Av. Angélica, 2632 - 2o andar - CEP 01228-200 - Tel. 3673-9700 - São Paulo - SP
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL DO FORO DE SANTO AMARO
Proc.: 0058076-75.2004.8.26.0002
FLAVIO F. DE FIGUEIREDO,
Engenheiro Civil, CREA 88.175/D, Membro Titular do
IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia, Perito nomeado nos autos da AÇÃO DE
PROCEDIMENTO COMUM promovida por ESPORTE
CLUBE PINHEIROS contra SONPEL CONFECÇÕES
LTDA., tendo concluído vistorias, pesquisas e estudos que se
fizeram necessários, vem respeitosamente à presença de
V.Exa. apresentar suas conclusões consubstanciadas no
seguinte
LAUDO DE AVALIAÇÃO
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I - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
O presente Laudo de Avaliação refere-se à parte ideal de ¼ do imóvel de
uso misto situado à Praça Padre Lourenço Barendse, 250 – Vila Prudente – São
Paulo – SP, conforme determinado às fls. 659 dos autos.
O valor do imóvel será determinado para o mês de maio de 2018,
observando-se as recomendações contidas nas normas NBR 14653-1 – Avaliação
de Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais e NBR 14653-2 – Avaliação de Bens –
Parte 2: Imóveis Urbanos, ambas da ABNT – Associação Brasileira de Normas
Técnicas.
Qualquer transação envolvendo o imóvel deve ser precedida de eventual
levantamento e de análise pelos interessados da titularidade, da ocupação e das
condições de regularidade das construções.
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II - VISTORIA
A vistoria foi realizada no dia 27 de março pp. às 11:00 h.
II.1 - Localização O imóvel em estudo localiza-se na Praça Padre Lourenço Barendse, 250 – Vila Prudente – São Paulo – SP, localizado na Quadra 130 do Setor Fiscal 44, a qual – como mostra o Mapa abaixo – é completada pelas Ruas Ibitirama, São Luís do Paraitinga e Poá, possuindo Índice Fiscal correspondente a 1.138,00 segundo a última publicação da Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo (2014). Este local é classificado como "ZM – Zona Mista" de acordo com as Leis de Uso, Parcelamento e Ocupação do Solo desta Capital (Zoneamento).
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II.2 - Melhoramentos Públicos e Características da Região e do Mercado Imobiliário
O imóvel situa-se no bairro de Vila Prudente, em local dotado de todos os
melhoramentos usuais, tais como iluminação pública, redes de água, esgoto,
energia elétrica e telefone, pavimentação com guias e sarjetas, transporte coletivo
próximo e serviço de coleta de lixo.
A região possui ocupação mista comercial/residencial de padrão médio e
apresenta infra-estrutura desenvolvida, sendo encontrados nas imediações
comércio diversificado, escola, igreja, assistência médico-hospitalar e
policiamento regular.
Em decorrência da sua localização em relação à malha viária e das
características supra, o local é bastante procurado pela classe média.
O imóvel avaliando está inserido no contexto imobiliário predominante da
região em estudo. Analisando-se a região, bem como os dados coletados em
vistoria, é possível inferir que o mesmo apresenta liquidez moderada, havendo
número relativamente expressivo de ofertas de elementos com características
semelhantes.
Analisando as redondezas, o signatário constatou tratar-se de área
classificada como "8a zona" de acordo com a Norma para Avaliação de Imóveis
Urbanos do IBAPE/SP (2011), o que implica em um lote paradigma com 10,00 m
de frente.
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II.3 - Terreno
O terreno em que foi erigido o imóvel possui testada no nível do logradouro
para o qual entesta e seu solo é aparentemente seco e de boa consistência.
De acordo com Matrícula nº 46.518 do 6º Cartório de Registro de Imóveis
de São Paulo (fls. 654 e segs. dos autos), o imóvel possui as seguintes descrições:
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II.4 - Benfeitorias
Sobre o terreno retro-descrito encontra-se erigido um imóvel misto
residencial – comercial composto por 3 pavimentos, atualmente utilizado para fins
comerciais.
O imóvel apresenta porta de ferro, fachada em látex sobre massa, estrutura
em concreto armado e fechamentos em alvenaria.
No pavimento térreo, além dos acessos ao imóvel, situam-se açougue, salas
e depósitos.
O segundo pavimento situam-se salas e depósito.
No terceiro pavimento situam-se churrasqueira e salão.
Principais acabamentos identificados nas construções são os seguintes:
Pavimento Térreo
- Açougue
- piso : cerâmica
- paredes : azulejo
- forro : gesso
- portas de aço de rolar
- Salas
- piso : cerâmica
- paredes : azulejo
- forro : laje revestida
- Circulação
- piso : cerâmica
- paredes : azulejo
- forro : madeira
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2º Pavimento
- Salas I e II / Oficina
- piso : granito
- paredes : látex sobre massa corrida
- forro : laje revestida
- caixilho : alumínio
- Deposito I e II
- piso : cerâmica
- paredes : látex sobre massa corrida
- forro : laje revestida
- caixilho : alumínio / ferro
- Cozinha / Banheiro
- piso : cerâmica
- paredes : azulejo
- forro : laje revestida
- caixilho : alumínio
- Salas III e IV
- piso : cerâmica
- paredes : látex sobre massa corrida
- forro : laje revestida
- caixilho : ferro
3º Pavimento
- Churrasqueira / Salão
- piso : cerâmica
- paredes : azulejo
- caixilho : alumínio
- cobertura : telhas metálicas
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De acordo com a Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel – IPTU 2018, o
imóvel possui 635m² de área construída:
Para fins de avaliação será adotada idade de 20 anos e apresenta estado de
conservação entre regular e necessitando de reparos simples. Os materiais
empregados na construção do edifício e suas características arquitetônicas gerais
enquadram-no na média na classificação “Escritório Padrão Médio, sem elevador”, do Estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – 2017”.
Para efeito de ilustração, apresentam-se a seguir fotos do imóvel. P
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1 – Vista da Avenida Zelina
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2 – Vista da Avenida Zelina
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3 – Vista do imóvel
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4 – Vista do acesso lateral do imóvel
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5 – Pavimento térreo – Açougue
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6 – Pavimento térreo – Açougue
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7 – Pavimento térreo – Açougue
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9 – Pavimento térreo – Açougue
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10 – Pavimento térreo – Açougue
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11 – Pavimento térreo – Depósito
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12 – Pavimento térreo – Açougue
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13 – Pavimento térreo – Sala
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Pág. 22
14 – Pavimento térreo – Circulação
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Pág. 23
15 – Pavimento térreo – Sala
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Pág. 24
16 – Acesso ao pavimento 2º pavimento
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17 – 2º Pavimento – Sala
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Pág. 26
18 – 2º Pavimento – Depósito
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Pág. 27
19 – 2º Pavimento – Oficina
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Pág. 28
20 – 2º Pavimento – Depósito
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Pág. 29
21 – 2º Pavimento – Depósito
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22 – 2º Pavimento – Cozinha
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Pág. 31
23 – 2º Pavimento – Banheiro
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Pág. 32
24 – 2º Pavimento – Depósito
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27 – Acesso para o 3º pavimento
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28 – 3º Pavimento – Churrasqueira
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29 – 3º Pavimento – Salão
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III - DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL
III.1 - Metodologia
De acordo com a norma NBR 14653-1 – Avaliação de Bens – Parte 1:
Procedimentos Gerais, o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos
dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. Em termos gerais, permite
que o valor do imóvel seja definido através da comparação com dados de mercado
assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas, tais como
situação, destinação, forma, grau de aproveitamento, características físicas e
adequação ao meio, entre outros. As características e os atributos dos dados
pesquisados que exerçam influência no valor devem receber o necessário
tratamento face aos dados homólogos do bem avaliado.
Para aplicação deste método é fundamental a existência de um conjunto de
dados que possa ser tomado como amostra do mercado imobiliário.
O Método Comparativo Direto de Custo identifica o custo do bem por
meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes
da amostra. O Método da Quantificação de Custo identifica o custo do bem ou
de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir das
quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos. Devem ser
justificados e quantificados os efeitos do desgaste físico e/ou do obsoletismo
funcional das benfeitorias.
Em alguns casos é empregado o Método Evolutivo, que identifica o valor
do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a
identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de
comercialização.
No presente caso será utilizado o Método Evolutivo, que compõe o valor
total do imóvel avaliando a partir do valor do terreno (calculado pelo Método
Comparativo de Dados de Mercado) e do custo de reprodução das benfeitorias,
sobre os quais é aplicado fator de comercialização.
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III.2 - Valor do Imóvel
Para a definição do Valor Unitário Básico de Terreno que reflita a realidade
imobiliária no Setor avaliando, o signatário valeu-se do Método Comparativo de
Valores de Mercado, quando buscou analisar os dados de ofertas e transações na
mesma região geo-econômica em que se situa o imóvel avaliando, através dos
elementos comparativos coletados, dos quais extraiu-se a Média Aritmética
Saneada.
O valor unitário apurado na pesquisa apresentada no Anexo I é de:
q = R$ 3.651,21 / m2 (maio/2018)
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A - Valor do Terreno
O Valor do Terreno do imóvel avaliando será dado pela seguinte expressão:
Vt = q / {1+[ (Ft -1) + (Fp -1)]} x S, onde:
Vt = valor do terreno
q = valor unitário = R$ 3.651,21/ m²
S = área de terreno do imóvel
S = 252 m²
Ft = Fator testada = (Fr/Fi)0,25, onde:
Fi = frente = 20,00 Fr = frente de referência = 10,00 m (8a zona)
Ft = (10,00/12,00)0,25 = 0,955
Fp = fator profundidade equivalente = (Pr/Pe)0,50, onde:
Pe = profundidade equivalente = S / Fi = 252,00 / 12,00 = 21,00 m
Pr = profundidade de referencia = 20,00 m a 40,00 (8a zona) Fp = 1,000
Substituindo-se os valores na expressão, tem-se:
Vt = R$ 3.651,21 /m² ÷ {1+[ (0,955 -1) + (1,000 -1)]} x 252,00 m²
Vt = R$ 963.460,64 ou, em números comerciais
VT = R$ 965.000,00 (maio/2018)
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Pág. 41
B - Benfeitorias
As Benfeitorias serão avaliadas tomando-se por base os critérios e os
Valores Unitários de Venda estabelecidos a partir do estudo "Edificações - Valores
de Venda - 2002".
Lembrando a área, a idade aparente e a classificação das benfeitorias
existentes no imóvel e o valor de R8N publicado para o mês de abril de 2018 (R$
1.340,97 /m2), obteve-se o seguinte valor de construção:
Identificação F.O.C. Áreas (m²)
Valor das
Benfeitorias
(R$)
Imóvel 1,656 x 1340,97 0,772 635,00 1.088.605,24
Total 1.088.605,24
Valor unitário
Ou, em números comerciais:
VB = R$ 1.090.000,00 (maio/2018)
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Pág. 42
C - Valor Total do Imóvel
Assim, o Valor do Imóvel corresponde ao Valor do Terreno, ou seja:
Terreno
R$ 965.000,00
Benfeitorias R$ 1.090.000,00
VTI
R$ 1.915.000,00
VTI = R$ 2.055.000,00 (maio/2018)
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Pág. 43
D - Valor de ¼ do Imóvel
O valor de ¼ do imóvel será dado pela seguinte expressão :
V¼ do imóvel = VI x 25%
V¼ do imóvel = R$ 2.055.000,00 x 0,25
V¼ do imóvel = R$ 513.750,00
V¼ do imóvel = R$ 513.750,00 (maio/2018)
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Pág. 44
IV - CONCLUSÃO
Face ao exposto e justificado no corpo do presente Laudo, o valor do
imóvel situado à Praça Padre Lourenço Barendse, 250 – Vila Prudente – São Paulo
– SP, para o mês de maio de 2018, é:
VTI = R$ 2.055.000,00 (maio/2018)
O valor de ¼ do imóvel é de:
V¼ do imóvel = R$ 513.750,00 (maio/2018)
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Pág. 45
V - ENCERRAMENTO
Encerrados os trabalhos, foi redigido, editado e impresso este Laudo de
Avaliação, que se compõe de 45 (quarenta e cinco) folhas escritas de um só lado,
tendo sido então todas rubricadas, menos esta última que vai datada e assinada.
Acompanha 01 (um) Anexo:
São Paulo, 07 de maio de 2018.
FLAVIO F. DE FIGUEIREDO
CREA no 88.175/D - SP
Membro Titular do IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.
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ANEXO I
PESQUISA HOMOGENEIZADA
DE
ELEMENTOS COMPARATIVOS
DE
TERRENOS
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FLAVIO F. DE FIGUEIREDO ENGENHEIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
CONDIÇÕES GERAIS DE HOMOGENEIZAÇÃO
a) Todos os elementos comparativos situam-se na mesma região geo - econômica
do imóvel avaliando.
b) Correções de Testada e Profundidade conforme Norma para Avaliações de
Imóveis Urbanos do IBAPE/SP (2011). Profundidade entre 20,00 e 40,00 m e
Testada de Referência igual a 10,00 m.
c) Fator elasticidade de oferta : a = 0,9
d) Aplicação dos fatores na forma somatória, após o ajuste do valor original de
transação ou incidência de elasticidade de oferta.
Vu = V0 {1 + [(F1-1) + (F2-1) + (F3-1) ... + (Fn-1)]}.
e) Transposição de valores de terrenos com base nos Índices Fiscais constantes da
última publicação da Planta Genérica de Valores (2014). Para o imóvel em questão
IF = 1.138 ;
Par
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FLAVIO F. DE FIGUEIREDO ENGENHEIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
Elemento Comparativo nº 1
Dados do imóvel :
Local: Rua Marechal Malet,
44 90 IF : Fator IF:
Ofertante - Tel : - Vitale & Pigiani Imobiliária
Preço Pedido:
Área de Terreno: m²
Testada: m Fator T:
Profundidade Equivalente = m² / m = m
Fator P :
Valor do terreno x 0,9 =
Valor unitário de terreno :
Valor unitário de terreno corrigido :
q = x { 1 +[( - 1 ) + ( - 1 ) +(
q = / m²
Sr. Felipe 4112-0800
Setor : Quadra : 1.026,00 1,109
Terreno:
1200,00
R$ 4.200.000,00
1,000
40,00 0,841
1200,00 40,00 30,00
- 1 )]}
1,000
R$ 4.200.000,00
R$ 3.150,00
R$ 3.780.000,00
R$ 2.992,68
R$ 3.150,00 1,109 0,841
Par
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FLAVIO F. DE FIGUEIREDO ENGENHEIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
Elemento Comparativo nº 2
Dados do imóvel :
Local: Rua José dos Reis 668
44 98 IF : Fator IF:
Ofertante - Tel : - Rossi Imóveis
Preço Pedido:
Benfeitorias :
Área construída :
25 anos
Tipo :
Estado: Regular
Fator de Depreciação (Foc) =
Valor das Benfeitorias :
Área de Terreno: m²
Testada: m Fator T:
Profundidade Equivalente = m² / m = m
Fator P :
Valor do terreno x 0,9 - =
Valor unitário de terreno :
Valor unitário de terreno corrigido :
q = x { 1 +[( - 1 ) + ( - 1 ) +(
q = / m²
- 1 )]}
Setor : Quadra : 1.009,00 1,128
10,00 1,000
Sr. Ortega 2915-2222
R$ 3.500.000,00
900,00
Idade Aparente de Construção:
Escritório Padrão Médio
0,750
R$ 1.679.000,00
Terreno:
400,00
40,00
1,000
R$ 3.500.000,00 R$ 1.679.000,00 R$ 1.471.000,00
1,000
R$ 4.147,67
400,00 10,00
R$ 3.677,50
R$ 3.677,50 1,128 1,000
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FLAVIO F. DE FIGUEIREDO ENGENHEIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
Elemento Comparativo nº 3
Dados do imóvel :
Local: Rua Xavier de Toledo, 86
44 67 IF : Fator IF:
Ofertante - Tel : - Vila Real
Preço Pedido:
Área de Terreno: m²
Testada: m Fator T:
Profundidade Equivalente = m² / m = m
Fator P :
Valor do terreno x 0,9 =
Valor unitário de terreno :
Valor unitário de terreno corrigido :
q = x { 1 +[( - 1 ) + ( - 1 ) +(
q = / m²
R$ 2.084,75 1,669 0,919
1,258
R$ 410.000,00
R$ 2.084,75
R$ 369.000,00
R$ 3.847,79
177,00
14,00 0,919
177,00 14,00 12,64
Terreno:
1,669
0,00 2341-1484
R$ 410.000,00
- 1 )]}
Setor : Quadra : 682,00
1,258
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FLAVIO F. DE FIGUEIREDO ENGENHEIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
Elemento Comparativo nº 4
Dados do imóvel :
Local: Rua Pinheiro Guimarães, 761
51 328 IF : Fator IF:
Ofertante - Tel : - Branco Imóveis
Preço Pedido:
Benfeitorias :
Área construída :
20 anos
Tipo : Simples
Estado: Entre regular e necessitando de reparos simples
Fator de Depreciação (Foc) =
Valor das Benfeitorias :
Área de Terreno: m²
Testada: m Fator T:
Profundidade Equivalente = m² / m = m
Fator P :
Valor do terreno x 0,9 - =
Valor unitário de terreno :
Valor unitário de terreno corrigido :
q = x { 1 +[( - 1 ) + ( - 1 ) +(
q = / m²
- 1 )]}
Setor : Quadra : 1.269,00 0,897
Idade Aparente de Construção:
Galpões Padrão
Sr. Sandro 2347-9800
R$ 1.600.000,00
378,00
R$ 1.600.000,00 R$ 383.000,00 R$ 1.057.000,00
0,772
R$ 383.000,00
Terreno:
250,00
10,00 1,000
250,00 10,00 25,00
1,000
R$ 4.228,00
R$ 4.228,00 0,897 1,000 1,000
R$ 3.791,54
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FLAVIO F. DE FIGUEIREDO ENGENHEIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
Elemento Comparativo nº 5
Dados do imóvel :
Local: Rua Tomé Pontes, 95
44 40 IF : Fator IF:
Ofertante - Tel : -
Preço Pedido:
Benfeitorias :
Área construída :
40 anos
Tipo : Simples
Estado: Necessitando de reparos simples
Fator de Depreciação (Foc) =
Valor das Benfeitorias :
Área de Terreno: m²
Testada: m Fator T:
Profundidade Equivalente = m² / m = m
Fator P :
Valor do terreno x 0,9 - =
Valor unitário de terreno :
Valor unitário de terreno corrigido :
q = x { 1 +[( - 1 ) + ( - 1 ) +(
q = / m²
Gustavo Samos Imóveis
- 1 )]}
Sr. Patricia 2837-7667
Setor : Quadra : 975,00 1,167
R$ 1.990.000,00
548,00
Idade Aparente de Construção:
Galpões Padrão
R$ 1.990.000,00 R$ 405.000,00 R$ 1.386.000,00
0,491
R$ 405.000,00
Terreno:
470,00
10,00 1,000
470,00 10,00 47,00
1,012
R$ 2.948,94
R$ 2.948,94 1,167 1,000 1,012
R$ 3.476,36
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FLAVIO F. DE FIGUEIREDO ENGENHEIRO CIVIL - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS
/ 5 = /m²
que define o intervalo de confiança dentro dos seguintes limites:
0,7 x / m² =
1,3 x / m² =
q = / m² -
4.147,67
3.847,79
Em resumo, tem-se:
VALOR UNITÁRIO
(R$/M²)
2.992,68
Rua Pinheiro Guimarães, 761
ELEMENTO
COMPARATIVO
ENDEREÇO
1 Rua Marechal Malet, 111
3.791,54
3.476,36
TOTAL 18.256,04
2 Rua José dos Reis 668
3 Rua Xavier de Toledo, 86
4
R$ 3.651,21 maio/2018
5 Rua Tomé Pontes, 95
R$ 3.651,21 R$ 2.555,85
Máximo :
cuja Média Aritmética é igual a :
R$ 18.256,04
Como todos os elementos encontram-se dentro do intervalo aceitável, resulta que a Média Saneada é igual à Média Aritmética, ou seja:
R$ 3.651,21
R$ 4.746,57R$ 3.651,21
Minimo :
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